1、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新培訓(xùn)資料楊鋼橋華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二00六年五月城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)與更新一、基準(zhǔn)地價(jià)的概念與特征二、基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)價(jià)三、基準(zhǔn)地價(jià)的更新四、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系一、基準(zhǔn)地價(jià)的概念與特征一基準(zhǔn)地價(jià)的概念 基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設(shè)定的土地開發(fā)程度、容積率等條件下，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評(píng)價(jià)確定的某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)法定最高出讓年期土地運(yùn)用權(quán)的單位土地面積的區(qū)域平均價(jià)錢。二基準(zhǔn)地價(jià)的特征1基準(zhǔn)地價(jià)是一種區(qū)域性的價(jià)錢2基準(zhǔn)地價(jià)是一種分用途的價(jià)錢3基準(zhǔn)地價(jià)是一種平均價(jià)錢4基準(zhǔn)地價(jià)是有限年期的價(jià)錢5基

2、準(zhǔn)地價(jià)具有時(shí)效性6基準(zhǔn)地價(jià)是一種控制性的價(jià)錢7基準(zhǔn)地價(jià)與土地開發(fā)利用程度有關(guān)1基準(zhǔn)地價(jià)是一種區(qū)域性的價(jià)錢 基準(zhǔn)地價(jià)不是一種宗地價(jià)錢，而是區(qū)域性的價(jià)錢，它總是與一定的區(qū)域相聯(lián)絡(luò)的。 基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)價(jià)區(qū)域的方式：級(jí)別、區(qū)片和區(qū)段。 基準(zhǔn)地價(jià)的三種表現(xiàn)方式： 級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) 區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià) 區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)2基準(zhǔn)地價(jià)是一種分用途的價(jià)錢城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的主要用途類型： 商業(yè)、住宅、工業(yè)、旅游農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的主要用途類型： 耕地、園地、林地、水域、荒草地3基準(zhǔn)地價(jià)是一種平均價(jià)錢 反映的只是各區(qū)域各類用地的平均價(jià)錢程度。 在基準(zhǔn)地價(jià)的根底上建立基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系，用以評(píng)價(jià)詳細(xì)宗地的價(jià)錢。4基準(zhǔn)地價(jià)是有限年期的價(jià)錢 基

3、準(zhǔn)地價(jià)是土地運(yùn)用權(quán)的價(jià)錢 基準(zhǔn)地價(jià)是有限年期的價(jià)錢城鎮(zhèn)用地：各用途基準(zhǔn)地價(jià)的年期以各用途的最高出讓年期為準(zhǔn)。農(nóng)用地：目前普通取30年為農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的年期。5基準(zhǔn)地價(jià)具有時(shí)效性 基準(zhǔn)地價(jià)反映的只是一定時(shí)期的地價(jià)規(guī)范。 為了堅(jiān)持基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)實(shí)性，每隔一定時(shí)期應(yīng)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)展更新。 基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)很重要。6基準(zhǔn)地價(jià)是一種控制性的價(jià)錢 基準(zhǔn)地價(jià)是國家調(diào)控土地市場(chǎng)的一種價(jià)錢，不是市場(chǎng)買賣價(jià)錢。 市場(chǎng)上最終達(dá)成的價(jià)錢，是以基準(zhǔn)地價(jià)為根據(jù)，根據(jù)市場(chǎng)行情而確定的。7基準(zhǔn)地價(jià)與土地開發(fā)利用程度有關(guān) 土地開發(fā)利用程度對(duì)地價(jià)有影響。 基準(zhǔn)地價(jià)是一種平均意義上的地價(jià)。 土地開發(fā)利用程度對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)也有影響。為了便

4、于比較，基準(zhǔn)地價(jià)必需設(shè)定開發(fā)利用程度。 由于各個(gè)城市之間土地開發(fā)利用程度存在差別，又要便于比較，所以采取分類確定基準(zhǔn)地價(jià)的開發(fā)利用程度是合理的。湖北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵 類 型基準(zhǔn)日年限土地開發(fā)程度容積率特大及大城市商業(yè)用地2006.6.3040六通一平或以上2.5-1.8住宅用地2006.6.3070六通一平2.0-1.5工業(yè)用地2006.6.3050五通一平1.0-0.6中等城市商業(yè)用地2006.6.3040五通一平2.0-1.5住宅用地2006.6.3070五通一平1.6-1.0工業(yè)用地2006.6.3050三通一平0.8-0.4小城市商業(yè)用地2006.6.3040五通一平1.2-1.0

5、住宅用地2006.6.3070五通一平0.8-0.5工業(yè)用地2006.6.3050三通一平0.4-0.3二、基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)價(jià)一基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)的原理 1、土地收益是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)的根底； 2、各行業(yè)對(duì)土地質(zhì)量的要求不同，是構(gòu)成各類用地基準(zhǔn)地價(jià)的根底 3、各類用途在空間地域上都有其最正確區(qū)位，使得各類用地的基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律 4、土地利用的相對(duì)穩(wěn)定性和動(dòng)態(tài)性，是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷變化的前提二基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)的原那么1、土地運(yùn)用價(jià)值評(píng)定和土地價(jià)錢測(cè)算相結(jié)合的原那么 以級(jí)控價(jià)，以價(jià)驗(yàn)級(jí)2、以現(xiàn)實(shí)的土地用途為主，適當(dāng)思索規(guī)劃的原那么3、各類用地分別評(píng)價(jià)，多種方法綜合運(yùn)用的原那么4、與社會(huì)經(jīng)濟(jì)程度相

6、適宜、相協(xié)調(diào)的原那么5、因地制宜，選擇基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)的技術(shù)道路 三基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)的技術(shù)道路1以土地定級(jí)為根底，以土地級(jí)差收益為根據(jù)，市場(chǎng)買賣資料為參考，評(píng)價(jià)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)；2以土地條件劃分均質(zhì)地域，根據(jù)市場(chǎng)買賣資料，評(píng)價(jià)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)；3以土地定級(jí)為根底，以市場(chǎng)買賣資料為根據(jù)，評(píng)價(jià)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)。技術(shù)道路的分析第一條技術(shù)道路：實(shí)際上：在目前的級(jí)差收益測(cè)算模型中，只思索了三個(gè)要素：土地、資本、勞力。 但是，在目前的情況下，除了這三個(gè)傳統(tǒng)的消費(fèi)要素以外，技術(shù)和管理要素對(duì)企業(yè)利潤的影響，越來越顯著。實(shí)際中：由于企業(yè)利潤資料很難搜集，根據(jù)企業(yè)利潤測(cè)算土地級(jí)差收益難以進(jìn)展。 第一條技術(shù)途徑存在問題。技術(shù)道路的分析

7、第二條技術(shù)道路： 從全國各地的情況來看，基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)價(jià)區(qū)域大不一樣。 由于基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)價(jià)區(qū)域確實(shí)定方法不同，所評(píng)價(jià)出來的基準(zhǔn)地價(jià)就會(huì)相差很大。 如90年代評(píng)價(jià)的城鎮(zhèn)一級(jí)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)： 北京：32005400元/平方米 南京：8001500元/平方米 新鄉(xiāng)：30005000元/平方米 柳州：30005000元/平方米 這樣，全國各個(gè)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)就無法比較，這對(duì)國家宏觀管理土地市場(chǎng)是不利的。因此，有必要一致基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)區(qū)域確實(shí)定方法，從而產(chǎn)生了第三個(gè)技術(shù)途徑。商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)程序按劃分商業(yè)用地級(jí)別商業(yè)企業(yè)利潤等資料搜集進(jìn)展級(jí)差收益測(cè)算樣外鄉(xiāng)地收益計(jì)算級(jí)別土地收益平均值計(jì)算級(jí)別價(jià)錢1商業(yè)樣點(diǎn)

8、市場(chǎng)買賣資料搜集商業(yè)樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)修正級(jí)別樣點(diǎn)地價(jià)平均值計(jì)算級(jí)別價(jià)錢2商業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片、區(qū)段樣點(diǎn)地價(jià)平均值計(jì)算道路價(jià)和區(qū)片價(jià)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)程序按劃分住宅用地級(jí)別住宅樣點(diǎn)市場(chǎng)買賣資料搜集樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)修正級(jí)別樣點(diǎn)地價(jià)平均值計(jì)算住宅用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)段樣點(diǎn)地價(jià)平均值計(jì)算區(qū)片價(jià)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)程序按劃分工業(yè)用地級(jí)別工業(yè)企業(yè)利潤等資料搜集進(jìn)展級(jí)差收益測(cè)算樣外鄉(xiāng)地收益計(jì)算級(jí)別土地收益平均值計(jì)算級(jí)別價(jià)錢1工業(yè)樣點(diǎn)市場(chǎng)買賣資料搜集工業(yè)樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)修正級(jí)別樣點(diǎn)地價(jià)平均值計(jì)算級(jí)別價(jià)錢2工業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片樣點(diǎn)地價(jià)平均值計(jì)算區(qū)片價(jià)武漢市東西湖區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)

9、商業(yè)級(jí)別價(jià)709511402310233級(jí)別價(jià)范圍972582582449449352352272272186住宅級(jí)別價(jià)650482374278222級(jí)別價(jià)范圍780571571439439337337245245165工業(yè)級(jí)別價(jià)274216168142129級(jí)別價(jià)范圍350245245191191155155136136115武漢市東西湖區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵1商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià) 評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日為2003年7月1日，開發(fā)程度為五通一平，年期為40年，規(guī)劃的平均容積率為2.0。2住宅用地基準(zhǔn)地價(jià) 評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日為2003年7月1日，開發(fā)程度為五通一平，年期為70年，規(guī)劃的平均容積率為1.6。3工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)

10、 評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日為2003年7月1日，開發(fā)程度為五通一平，年期為50年，規(guī)劃的平均容積率為1.2。三、基準(zhǔn)地價(jià)的更新一 基準(zhǔn)地價(jià)更新的要求1、充分利用原有的成果 是更新，而不是重新評(píng)價(jià)。所以要充分利用原有的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)成果。 基準(zhǔn)地價(jià)更新的內(nèi)容： 第一，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域土地定級(jí)或均質(zhì)地域進(jìn)展更新； 第二，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)程度進(jìn)展更新。一 基準(zhǔn)地價(jià)更新的要求基準(zhǔn)地價(jià)更新的類型：1只需求對(duì)區(qū)域進(jìn)展更新，不需求對(duì)地價(jià)程度進(jìn)展更新： 對(duì)整個(gè)區(qū)域進(jìn)展更新； 對(duì)個(gè)別變化較大的區(qū)域進(jìn)展根新。2只需求對(duì)地價(jià)程度進(jìn)展更新，不需求對(duì)區(qū)域進(jìn)展更新： 對(duì)整個(gè)區(qū)域地價(jià)程度進(jìn)展更新； 對(duì)個(gè)別變化較大的區(qū)域的地價(jià)程度進(jìn)展根新。3對(duì)基

11、準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域及其程度都要進(jìn)展更新一 基準(zhǔn)地價(jià)更新的要求2、根據(jù)詳細(xì)情況選擇更新方法 基準(zhǔn)地價(jià)更新的方法： 1利用土地收益資料更新基準(zhǔn)地價(jià)； 2利用市場(chǎng)買賣價(jià)錢資料更新基準(zhǔn)地價(jià)； 3利用地價(jià)指數(shù)資料更新基準(zhǔn)地價(jià)。 終究采用什么方法來更新，要根據(jù)更新城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、城市功能、地域構(gòu)造等變化以及土地市場(chǎng)的開展情況來定。一 基準(zhǔn)地價(jià)更新的要求3、基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵全省要一致，便于全省比較和權(quán)衡4、明確基準(zhǔn)地價(jià)更新的目的在于運(yùn)用 如：一些地方過去只需級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，由于級(jí)別范圍太大，又沒有相應(yīng)的區(qū)片價(jià)和區(qū)段價(jià)作為補(bǔ)充；一些地方過去只需基準(zhǔn)地價(jià)，沒有修正系數(shù)體系。這都使基準(zhǔn)地價(jià)的作用大打折扣。一 基準(zhǔn)地價(jià)更

12、新的要求5、必需逐漸加強(qiáng)和完善計(jì)算機(jī)技術(shù)的運(yùn)用 緣由： 第一,現(xiàn)代化的要求； 第二,為下一輪更新奠定根底(即延續(xù)性)。 表達(dá)在： 第二，更新的流程； 第二，成果表達(dá)。(二)基準(zhǔn)地價(jià)更新的原那么 基準(zhǔn)地價(jià)更新,除了要遵照規(guī)定的估價(jià)原那么外,還應(yīng)遵照如下原那么：1、準(zhǔn)確性原那么 為確保更新后的基準(zhǔn)地價(jià)可以反映估價(jià)時(shí)點(diǎn)的地價(jià)程度，必需采用多種方法對(duì)地價(jià)進(jìn)展測(cè)算，分析比較，最后確定基準(zhǔn)地價(jià)的程度。(二)基準(zhǔn)地價(jià)更新的原那么2、重點(diǎn)性原那么 由于城鎮(zhèn)各個(gè)部分的自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件不一樣，所以各個(gè)部分的開展速度存在差別。 因此，要對(duì)變動(dòng)較大區(qū)域及其地價(jià)給予特別注重。(二)基準(zhǔn)地價(jià)更新的原那么3、動(dòng)態(tài)分析原那

13、么 基準(zhǔn)地價(jià)具有動(dòng)態(tài)性，或者說具有歷史承繼性。 這就要求我們?cè)诟聲r(shí)，要經(jīng)過對(duì)過去的地價(jià)變化情況，找到地價(jià)的變化規(guī)律及開展趨勢(shì)，使基準(zhǔn)地價(jià)可以比較準(zhǔn)確地反映更新期日的實(shí)踐地價(jià)程度。(二)基準(zhǔn)地價(jià)更新的原那么4、比較性原那么 比較包括：縱向比較和橫向比較。 縱向比較，就是前面所講的動(dòng)態(tài)分析； 橫向比較，這里主要是指各個(gè)城鎮(zhèn)之間要進(jìn)展基準(zhǔn)地價(jià)比較，這樣便于全省平衡和管理。(二)基準(zhǔn)地價(jià)更新的原那么5、預(yù)期性原那么 確定城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)須充分思索未來價(jià)錢的變動(dòng)，城市總體開展戰(zhàn)略較遠(yuǎn)期的變化對(duì)地價(jià)的影響。(三)基準(zhǔn)地價(jià)更新的方法1、利用土地收益資料更新基準(zhǔn)地價(jià)； 企業(yè)利潤很難搜集；受很多要素的影響；很難

14、將土地收益從企業(yè)利潤中分別出來 建議最后不要采用。2、利用市場(chǎng)買賣價(jià)錢資料更新基準(zhǔn)地價(jià)； 適用于土地市場(chǎng)發(fā)育完善、市場(chǎng)買賣價(jià)錢資料多的城鎮(zhèn)。 3、利用地價(jià)指數(shù)資料更新基準(zhǔn)地價(jià)。略 2、利用市場(chǎng)買賣價(jià)錢資料更新基準(zhǔn)地價(jià)1基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算區(qū)域的劃分 以原有的土地定級(jí)成果或更新成果作為基準(zhǔn)地價(jià)更新區(qū)域； 道路系統(tǒng)較完善的城鎮(zhèn)可以路圍地塊作為基準(zhǔn)地價(jià)更新區(qū)域； 沒有劃分土地級(jí)別的，劃分均質(zhì)地域，并以此作為基準(zhǔn)地價(jià)更新區(qū)域。 2樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算 市場(chǎng)買賣資料的類型：土地運(yùn)用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、企業(yè)改制，房屋買賣、商品房銷售，征地、拆遷，房屋出租等。 原那么上：1商業(yè)用地常用房地出租資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)；2住宅用地常用房屋

15、買賣、商品房銷售資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)；3)工業(yè)用地常用征地拆遷資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)。3樣點(diǎn)地價(jià)修正內(nèi)容： 買賣情況修正; 買賣期日修正; 容積率修正; 地價(jià)樓層修正; 土地開發(fā)程度修正; 宗地深度和寬度修正; 出讓年限修正等。 4樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)與處置 樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)方法：秩和檢驗(yàn)法；卡方檢驗(yàn)法；t檢驗(yàn)法和均值-方差法。 按土地級(jí)別、均質(zhì)地域、土地用途進(jìn)展整理。 5樣點(diǎn)地價(jià)圖的繪制要求： 按用途分別繪制樣點(diǎn)地價(jià)分布圖； 土地級(jí)別界限或均質(zhì)地域界限，要反映在圖上； 直接在圖上表示地價(jià)，樣點(diǎn)較多時(shí)，采用分級(jí)別、分用途繪制樣點(diǎn)地價(jià)分布圖。 6利用樣點(diǎn)地價(jià)更新區(qū)域或級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)方法：1取某一用途某一級(jí)別樣點(diǎn)地價(jià)

16、的算術(shù)平均值作為該區(qū)域或級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)；2經(jīng)過建立樣點(diǎn)地價(jià)和土地級(jí)別數(shù)學(xué)模型，更新級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)；3建立樣點(diǎn)地價(jià)和土地定級(jí)單元總分值的數(shù)學(xué)模型, 更新級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。 要求：選擇兩種或兩種以上的方法更新區(qū)域或級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。 7基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果分析內(nèi)容及其方法： 基準(zhǔn)地價(jià)的最低程度分析 普通采用本錢逼近法，測(cè)算最末級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)的最低地價(jià)控制規(guī)范。 級(jí)差比較分析 選擇土地級(jí)別與地價(jià)的測(cè)算模型，分析地價(jià)等級(jí)之間的差別。7基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果分析 縱向?qū)Ρ确治黾磩?dòng)態(tài)分析 內(nèi)容：包括一樣級(jí)別內(nèi)地價(jià)程度變化分析、各用地類型地價(jià)程度變化分析、城市整體地價(jià)程度變化分析。橫向?qū)Ρ确治?內(nèi)容：與同類型同等別進(jìn)展比較、與相鄰城

17、鎮(zhèn)進(jìn)展比較、與其他城鎮(zhèn)進(jìn)展比較。四、基準(zhǔn)地價(jià)修正體系一基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、概念 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)成果，在將估價(jià)對(duì)象宗地的區(qū)域條件及個(gè)別條件與其所在區(qū)域的平均條件進(jìn)展比較的根底上，確定相應(yīng)的修正系數(shù)，以此修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)展修正，從而求取估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)錢的方法。 一基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法思緒：基準(zhǔn)地價(jià)宗地地價(jià)修正系數(shù)二基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法步驟1、確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)2、編制宗地價(jià)錢修正系數(shù)表 或建立基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正系數(shù)體系3、確定估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)錢修正系數(shù)4、計(jì)算宗地價(jià)錢 三建立基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系1、確定各類用途宗地價(jià)錢的影響要素 宗地價(jià)錢影響要素的兩大類： 區(qū)域要素 個(gè)

18、別要素 分商業(yè)、住宅和工業(yè)三種用途確定其宗地價(jià)錢影響要素。案例東西湖區(qū)1商業(yè)用地宗地地價(jià)影響區(qū)域要素及其因子商服繁華度 距區(qū)級(jí)商服中心間隔、距小區(qū)級(jí)商服中心間隔、距一級(jí)集貿(mào)市場(chǎng)間隔、距二級(jí)集貿(mào)市場(chǎng)間隔；交通條件 臨街道路情況、距漢口火車站間隔；根底公用設(shè)備情況 供水情況、供電情況、通訊情況；環(huán)境情況 噪音污染、水污染、地形情況、地質(zhì)情況；城市規(guī)劃道路規(guī)劃、用地規(guī)劃案例東西湖區(qū)2商業(yè)用地宗地地價(jià)影響個(gè)別要素及其因子 容積率； 運(yùn)用年期； 買賣期日； 宗地面積情況； 宗地外形； 宗地臨街深度； 宗地臨街寬度； 宗地寬深比； 街角地； 宗地開發(fā)程度。 案例東西湖區(qū)3工業(yè)用地宗地地價(jià)影響區(qū)域要素及其因

19、子交通條件 臨街道路情況、距火車貨運(yùn)站間隔、距貨運(yùn)碼頭間隔；根本設(shè)備情況 供水情況、供電情況、通訊情況產(chǎn)業(yè)規(guī)模 產(chǎn)業(yè)聚集程度城市規(guī)劃 道路規(guī)劃、用地規(guī)劃地形、地質(zhì)情況案例東西湖區(qū)4工業(yè)用地宗地地價(jià)影響個(gè)別要素及其因子 運(yùn)用年期； 買賣期日； 宗地面積情況； 宗地外形； 宗地開發(fā)程度。 2、確定各要素的權(quán)重 采用特爾斐法、層次分析法等，按各要素對(duì)地價(jià)的影響程度，確定各要素的權(quán)重值。3、樣點(diǎn)地價(jià)整理 樣點(diǎn)地價(jià)修正剔除異常樣點(diǎn)以級(jí)別為單位，按三大用途分別進(jìn)展歸類和排序。 編制樣點(diǎn)地價(jià)分布圖和表。 對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)展統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)。4、計(jì)算各級(jí)各類用地的最大修正幅度最大修正幅度的計(jì)算公式如下：5、計(jì)算各要素影響

20、地價(jià)的修正系數(shù) 各要素影響地價(jià)的最大修正幅度計(jì)算公式如下：6、編制宗地價(jià)錢修正系數(shù)表及其闡明表 按優(yōu)、較優(yōu)、普通、較劣、劣確定各種條件下的修正系數(shù)，從而編制修正系數(shù)表。 同時(shí)，編制各修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的目的闡明表。東西湖區(qū)級(jí)商業(yè)用地宗地地價(jià)區(qū)域要素修正系數(shù)表 要素因子優(yōu)較優(yōu)普通較劣劣商服繁華度距區(qū)級(jí)商服中心間隔米0.07710.03860-0.0182-0.0364距小區(qū)級(jí)商服中心間隔米0.05140.02570-0.0121-0.0243距一級(jí)集貿(mào)市場(chǎng)間隔米0.03560.01780-0.0084-0.0168距二級(jí)集貿(mào)市場(chǎng)間隔米0.02380.01190-0.0056-0.0112交通條件臨街道

21、路情況0.04010.02010-0.0095-0.0190距漢口火車站間隔米0.01720.00860-0.0041-0.0081根底公用設(shè)備情況供水情況0.03060.01530-0.0072-0.0144供電情況0.03140.01570-0.0074-0.0148通訊情況0.02480.01240-0.0058-0.0117環(huán)境情況噪音污染0.01570.00780-0.0037-0.0074水污染0.01920.00960-0.0045-0.0091地形情況0.01040.00520-0.0025-0.0049地質(zhì)情況0.01280.00640-0.0030-0.0060城市規(guī)劃道路

22、規(guī)劃0.03040.01520-0.0072-0.0144用地規(guī)劃0.03460.01730-0.0082-0.0164東西湖區(qū)級(jí)商業(yè)用地宗地地價(jià)區(qū)域要素修正系數(shù)目的闡明表 要素因子優(yōu)較優(yōu)普通較劣劣商服繁華度距區(qū)級(jí)商服中心間隔米450距小區(qū)級(jí)商服中心間隔米300距一級(jí)集貿(mào)市場(chǎng)間隔米450距二級(jí)集貿(mào)市場(chǎng)間隔米300交通條件臨街道路情況混合型主干道生活型主干道交通型主干道支路不臨路距漢口火車站間隔米8500根底公用設(shè)備情況供水情況好較好普通較差差供電情況好較好普通較差差通訊情況好較好普通較差差環(huán)境情況噪音污染無污染根本無污染輕度污染較重污染嚴(yán)重污染水污染無污染根本無污染輕度污染較重污染嚴(yán)重污染地形

23、情況地勢(shì)平坦地勢(shì)較平坦，對(duì)建筑物無影響地勢(shì)較平坦，對(duì)建筑物影響較小地勢(shì)較不平坦，需思索坡度的影響地勢(shì)不平坦，需經(jīng)平整才干運(yùn)用地質(zhì)情況鞏固類場(chǎng)地土體，抗震才干強(qiáng)硬塑類場(chǎng)地土體，抗震才干較強(qiáng)抗震才干普通軟塑類場(chǎng)地土體，抗震才干較弱軟散類場(chǎng)地土體，抗震才干弱城市規(guī)劃道路規(guī)劃主干道快速路次干道支路鄰居間支路用地規(guī)劃中心商業(yè)區(qū)較繁華商業(yè)區(qū)普通商業(yè)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)其他類型東西湖區(qū)商業(yè)用地宗地地價(jià)個(gè)別要素修正體系容積率修正系數(shù)表容積率0.50.7修正系數(shù)0.800.850.880.930.950.98容積率2.03.03.5修正系數(shù)11.051.00容

24、積率4.04.555.56.0修正系數(shù)1.231.281.351.411.47東西湖區(qū)商業(yè)用地宗地地價(jià)個(gè)別要素修正體系運(yùn)用年期修正土地復(fù)原利率r7.03%買賣期日修正系數(shù) 買賣時(shí)間199819902000200120022003修正系數(shù)0.9560.9670.9780.9891.0001.000東西湖區(qū)商業(yè)用地宗地地價(jià)個(gè)別要素修正體系宗地面積情況修正系數(shù)表 目的規(guī)范優(yōu)較優(yōu)普通較劣劣目的規(guī)范闡明面積適中，對(duì)土地利用極為有利面積對(duì)土地利用較為有利面積對(duì)土地利用無不良影響面積較小，對(duì)土地利用有一定影響面積過小，對(duì)土地利用有嚴(yán)重影響修正系數(shù)1.051.031.000.970.95東西湖區(qū)商業(yè)用地宗地地

25、價(jià)個(gè)別要素修正體系宗地外形修正系數(shù)表 目的規(guī)范優(yōu)較優(yōu)普通較劣劣目的規(guī)范闡明外形規(guī)那么，對(duì)土地利用合理外形規(guī)那么，對(duì)土地利用較為合理外形較規(guī)那么，對(duì)土地利用無不良影響外形不規(guī)那么，對(duì)土地利用不合理外形不規(guī)那么，對(duì)土地利用有嚴(yán)重影響修正系數(shù)1.041.021.000.980.96東西湖區(qū)商業(yè)用地宗地地價(jià)個(gè)別要素修正體系臨街深度修正系數(shù)表 深度米101315161820修正系數(shù)1.031.011.000.990.980.97深度米232629353838修正系數(shù)0.9650.9600.9550.9500.9450.940東西湖區(qū)商業(yè)用地宗地地價(jià)個(gè)別要素修正體系臨街寬度修正系數(shù)表 寬度米01.51.5

26、3.03.0修正系數(shù)0.800.900.961寬度米6.07.57.510101414修正系數(shù)1.041.081.111.13東西湖區(qū)商業(yè)用地宗地地價(jià)個(gè)別要素修正體系寬深比修正系數(shù)表 寬深比1.52.02.53.0修正系數(shù)0.840.890.930.971.01.031.03東西湖區(qū)商業(yè)用地宗地地價(jià)個(gè)別要素修正體系街角地修正系數(shù)表 臨路口情況多面臨街兩面臨街一面臨街修正系數(shù)1.071.101.031.061東西湖區(qū)商業(yè)用地宗地地價(jià)個(gè)別要素修正體系宗地開發(fā)程度修正系數(shù)表一級(jí)土地 開發(fā)程度生地平整一通一平二通一平三通一平四通一平五通一平六通一平七通一平修正系數(shù)0.570.