1、人民法院委托司法執(zhí)行財產(chǎn)處置參考價目的房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）負(fù)一層部分車庫及909號房住宅用途房地產(chǎn)、羅定市羅城街道麗久路22號麗城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房住宅用途房地產(chǎn)市場價值估價報告估價委托人：廣東省云浮市中級人民法院估價機(jī)構(gòu)：廣東財興資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：賴樹宏（注冊編號：4420170093）馮欣鍵（注冊編號：4420140119）估價報告作業(yè)期：二一九年十一月五日至二二年三月二十日估價報告出具日期：二二年三月二十日估價報告編號：財興房評字2020第027號目 錄 TOC o 1-2 h

2、z u HYPERLINK l _Toc16270 第一部分 致估價委托人函 PAGEREF _Toc16270 1 HYPERLINK l _Toc8769 第二部分 估價師聲明 PAGEREF _Toc8769 3 HYPERLINK l _Toc13640 第三部分 估價假設(shè)和限制條件 PAGEREF _Toc13640 4 HYPERLINK l _Toc13824 一、估價假設(shè)條件 PAGEREF _Toc13824 4 HYPERLINK l _Toc1249 二、估價報告使用的限制條件 PAGEREF _Toc1249 6 HYPERLINK l _Toc27089 第四部分 估

3、價結(jié)果報告 PAGEREF _Toc27089 7 HYPERLINK l _Toc14392 一、估價委托人及利害關(guān)系人 PAGEREF _Toc14392 7 HYPERLINK l _Toc16276 二、受托估價方 PAGEREF _Toc16276 7 HYPERLINK l _Toc21305 三、估價對象 PAGEREF _Toc21305 7 HYPERLINK l _Toc22219 四、估價目的 PAGEREF _Toc22219 13 HYPERLINK l _Toc7562 五、價值時點(diǎn) PAGEREF _Toc7562 13 HYPERLINK l _Toc28191

4、 六、價值類型 PAGEREF _Toc28191 13 HYPERLINK l _Toc600 七、估價依據(jù) PAGEREF _Toc600 13 HYPERLINK l _Toc5747 八、估價原則 PAGEREF _Toc5747 14 HYPERLINK l _Toc32705 九、估價方法 PAGEREF _Toc32705 16 HYPERLINK l _Toc19238 十、估價結(jié)果 PAGEREF _Toc19238 17 HYPERLINK l _Toc10873 十一、估價人員 PAGEREF _Toc10873 17 HYPERLINK l _Toc425 十二、現(xiàn)場勘

5、察期 PAGEREF _Toc425 18 HYPERLINK l _Toc4766 十三、估價作業(yè)期 PAGEREF _Toc4766 18 HYPERLINK l _Toc19860 十四、估價報告使用期限 PAGEREF _Toc19860 18 HYPERLINK l _Toc12568 第五部分 附 件 PAGEREF _Toc12568 19 羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）負(fù)一層部分車庫及909號房住宅用途房地產(chǎn)、羅定市羅城街道麗久路22號麗城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房住宅用途房地產(chǎn)市場價值估價報告廣東財興資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司 第 PAG

6、E 15頁 羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）負(fù)一層部分車庫及909號房住宅用途房地產(chǎn)、羅定市羅城街道麗久路22號麗城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房住宅用途房地產(chǎn)市場價值估價報告廣東財興資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司 第1頁第一部分 致估價委托人函廣東省云浮市中級人民法院：受貴院委托，本公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則，對位于羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）負(fù)一層部分車庫及909號房住宅用途房地產(chǎn)、羅定市羅城街道麗久路22號麗城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房住宅用途房地產(chǎn)進(jìn)行市場價值評估，價值時點(diǎn)為2019年11月5日，估價目的是為估價

7、委托人擬處置估價對象提供價值參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。本公司根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用估價方法比較法、收益法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價值因素進(jìn)行分析，確定估價對象位于羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）負(fù)一層部分車庫及909號房住宅用途房地產(chǎn)、羅定市羅城街道麗久路22號麗城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房住宅用途房地產(chǎn)于價值時點(diǎn)2019年11月5日的房地產(chǎn)市場價值合計為人民幣 = 3266440 * CHINESENUM2 * MERGEFORMAT 叁佰貳拾陸萬陸仟肆佰肆拾元整（￥3,266,440.00）。(詳見

8、第2頁房地產(chǎn)估價結(jié)果匯總表)廣東財興資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司法定代表人： 二O二O年三月二十日 羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）負(fù)一層部分車庫及909號房住宅用途房地產(chǎn)、羅定市羅城街道麗久路22號麗城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房住宅用途房地產(chǎn)市場價值估價報告廣東財興資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司第 頁 羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）負(fù)一層部分車庫及909號房住宅用途房地產(chǎn)、羅定市羅城街道麗久路22號麗城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房住宅用途房地產(chǎn)市場價值估價報告第 頁廣東財興資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司 房地產(chǎn)估價結(jié)果匯總表價

9、值時點(diǎn)：2019年11月5日序號地址權(quán)屬資料權(quán)屬人用途建筑結(jié)構(gòu)及層數(shù)評估樓層建筑面積()市場單價（元/）市場總價（元）備注1羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）負(fù)一層部分車庫不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明及相關(guān)查冊圖件資料羅定市港龍房地產(chǎn)有限公司車庫框架結(jié)構(gòu)共14層，其中地上12層，地下2層負(fù)一層400.003,190.00 1,276,000.00 委估車庫所占土地為國有出讓用地，尚未繳納土地出讓金，本估價結(jié)果已扣除預(yù)計的土地出讓金11200元，最終應(yīng)扣除國有土地使用權(quán)出讓金數(shù)額以國土相關(guān)部門核實(shí)為準(zhǔn)。2羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）909號房不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明及相

10、關(guān)查冊圖件資料杜深漢住宅框架結(jié)構(gòu)共14層，其中地上12層，地下2層地上第9層113.976,000.00 683,820.00 國有出讓用地，土地使用終止日期為2073年05月21日。3羅定市羅城街道麗久路22號麗城花苑A幢106房不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明及相關(guān)查冊圖件資料羅定市港龍房地產(chǎn)有限公司住宅框架結(jié)構(gòu)共14層首層31.58 4,460.00 140,850.00 國有出讓用地，土地使用終止日期為2076年09月24日。4羅定市羅城街道麗久路22號麗城花苑B幢1203房不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明及相關(guān)查冊圖件資料羅定市港龍房地產(chǎn)有限公司住宅框架結(jié)構(gòu)共14層第12層126.01 5,52

11、0.00 695,580.00 國有出讓用地，土地使用終止日期為2076年09月24日。5羅定市羅城街道麗久路22號麗城花苑B幢805房不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明及相關(guān)查冊圖件資料羅定市港龍房地產(chǎn)有限公司住宅框架結(jié)構(gòu)共14層第8層92.74 5,070.00 470,190.00 國有出讓用地，土地使用終止日期為2076年09月24日。合 計*764.30 *3,266,440.00 *特別提示：使用報告前，請認(rèn)真閱讀本報告的“第三部分-估價假設(shè)和限制條件”所載內(nèi)容。特請報告使用者注意。 羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）負(fù)一層部分車庫及909號房住宅用途房地產(chǎn)、羅定市羅城街道麗久路

12、22號麗城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房住宅用途房地產(chǎn)市場價值估價報告廣東財興資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司第 頁 羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）負(fù)一層部分車庫及909號房住宅用途房地產(chǎn)、羅定市羅城街道麗久路22號麗城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房住宅用途房地產(chǎn)市場價值估價技術(shù)報告第 頁第二部分 估價師聲明我們鄭重聲明：1、注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實(shí)的說明是真實(shí)的和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、估價報告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制

13、。3、注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。4、注冊房地產(chǎn)估價師是按照有關(guān)房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行估價工作，撰寫本估價報告。5、本估價報告由注冊房地產(chǎn)估價師自行獨(dú)立完成，未參考借鑒其他第三方的專業(yè)重要幫助。6、注冊房地產(chǎn)估價師已對估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，因受客觀條件所限，注冊房地產(chǎn)估價師無法對估價對象中的以下3項物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)勘察，僅進(jìn)行了外圍勘察：羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）909號房、羅定市羅城街道麗久路22號

14、麗城花苑A幢106房及B幢805房；估價人員均對除上述3項物業(yè)外的其他物業(yè)進(jìn)行了室內(nèi)勘察，但對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，未能勘察。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。實(shí)地查勘人員：賴樹宏（注冊號4420170093）、李廣權(quán)（評估助理）實(shí)地查勘日期：2019年11月5日 第三部分 估價假設(shè)和限制條件一、估價假設(shè)條件：1、一般假設(shè)（1）權(quán)屬人合法取得相關(guān)產(chǎn)權(quán)證件，并以所確認(rèn)的房地產(chǎn)用途評估估價對象的價值。（2）本報告以估價對象在價值時點(diǎn)處于完好狀態(tài)并達(dá)到估價委托人所提供的使用功能為假設(shè)前提。（3）估價對象在保持現(xiàn)有規(guī)劃

15、用途條件下，能夠與其他要素相結(jié)合，滿足目前的正常用途需要，處于最有效使用狀態(tài)，得到最高最佳使用。（4）估價委托人提供的不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明及相關(guān)查冊圖件資料等復(fù)印件資料屬實(shí)。（5）本次估價不考慮影響估價對象房地產(chǎn)價格的有關(guān)債權(quán)債務(wù)因素，也不考慮估價對象轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅費(fèi)。（6）任何有關(guān)估價對象的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律法規(guī)。（7）房地產(chǎn)市場為公開市場，交易價格為公平市場價值。（8）房地產(chǎn)在市場上交易期間，其價格仍將保持穩(wěn)定。（9）本次估價未對建筑物的室內(nèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)行詳細(xì)測試，除非另有協(xié)議，我司不對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查。（10）本估價報告中的估價對象的建筑面積、權(quán)屬狀況等以估

16、價委托人提供的不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明及相關(guān)查冊圖件資料所記載之狀況為準(zhǔn)，因不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明及相關(guān)查冊圖件資料有一定時效性，若上述數(shù)據(jù)與房管部門相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料數(shù)據(jù)不一致，按房管部門資料為準(zhǔn)，報告需作相應(yīng)調(diào)整。（11）本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結(jié)論的影響。（12）本次評估未扣除估價對象可能存在的各項欠費(fèi)等，估價結(jié)果亦未包括估價對象轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅費(fèi)。特請報告使用者注意。（13）本次評估未考慮估價對象于價值時點(diǎn)所存在的消防、結(jié)構(gòu)性隱患問題可能對該房地產(chǎn)的處置所帶來的影響。2、未定事項假設(shè)：無。3、背離事實(shí)假設(shè)：無。4、不相一致假設(shè)估價人員

17、注意到：估價對象1羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）負(fù)一層部分車庫現(xiàn)狀與估價委托人提供的車庫圖紙（附件一）不一致。該不一致情況主要為2方面：現(xiàn)狀格局：現(xiàn)狀為一面由星瓦板圍蔽，場地內(nèi)無磚墻間隔，做摩托車停車庫及管理值班人員辦公場地使用，車庫圖紙（附件一）顯示為住宅布局；現(xiàn)場勘察時估價委托人領(lǐng)勘指認(rèn)的樓層為負(fù)一層，車庫圖紙（附件一）顯示層數(shù)為負(fù)夾層。綜上，經(jīng)與估價委托人溝通，本次估價是按如下設(shè)定進(jìn)行：除委估車庫的劃線位置按車庫圖紙（附件一）進(jìn)行外，其他情況（現(xiàn)狀布局、樓層等）均按現(xiàn)場勘察情況進(jìn)行估價。如與實(shí)際不符，則本報告需做相應(yīng)調(diào)整，特請報告使用者注意。5、依據(jù)不足假設(shè)（1）估價對象1

18、羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）負(fù)一層部分車庫：估價委托人提供的車庫圖紙（附件一）顯示可由法院拍賣處置的劃線面積為400.00平方米，未明確該400.00平方米屬建筑面積（含公攤）或套內(nèi)建筑面積，本次估價，設(shè)定可由法院處置的委估車庫面積400.00平方米為建筑面積（含公攤）。如與實(shí)際不符，則本報告需做相應(yīng)調(diào)整。特請報告使用者注意。（2）現(xiàn)場勘察時，受客觀條件限制，估價人員未能對以下物業(yè)進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行勘察：羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）909號房、羅定市羅城街道麗久路22號麗城花苑A幢106房及B幢805房。本次估價，是根據(jù)所在小區(qū)同類物業(yè)裝修情況及外圍勘察情況，設(shè)定未能

19、進(jìn)行室內(nèi)勘察的估價對象室內(nèi)裝修情況如下：羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）909號房：普通裝修，室內(nèi)格局方正合用，獨(dú)立廚廁，拋光磚地面，內(nèi)墻面及天花刷ICI漆，不銹鋼防盜網(wǎng)鋁合金窗。羅定市羅城街道麗久路22號麗城花苑A幢106房：簡單裝修，室內(nèi)格局方正合用，瓷磚地面，內(nèi)墻面及抹灰掃白，鋁合金窗。羅定市羅城街道麗久路22號麗城花苑B幢805房：室內(nèi)格局方正合用，裝修情況為毛坯。如與實(shí)際不符，則本報告需做相應(yīng)調(diào)整。特請報告使用者注意。（3）估價對象1羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）負(fù)一層部分車庫：所占土地為國有出讓用地，尚未繳納土地出讓金，本估價結(jié)果已扣除預(yù)計的土地出讓金11

20、200元，最終應(yīng)扣除國有土地使用權(quán)出讓金數(shù)額以國土相關(guān)部門核實(shí)為準(zhǔn)。特請報告使用者注意。（4）估價委托人未提供相關(guān)租賃合同資料，估價人員未能明確估價對象租賃狀況，本次評估均未考慮估價對象的租約情況對估價結(jié)果的影響。特請報告使用者注意。二、估價報告使用的限制條件：（1）本報告是在滿足全部假設(shè)和限制條件下，價值時點(diǎn)為現(xiàn)場勘查日2019年11月5日的房地產(chǎn)市場價值，報告提交日為2020年3月20日，其有效期自估價報告提交日起壹年內(nèi)有效。（2）本報告只為估價委托人委托目的使用，不得作其他用途。（3）本估價結(jié)果為含稅價（增值稅）。特請報告使用者注意。（4）據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察，估價對象中的以下物業(yè)均無幢號

21、、門牌等標(biāo)識：羅定市羅城街道麗久路22號麗城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房。本次估價，估價人員基于以下前提進(jìn)行認(rèn)定：根據(jù)估價委托人提供的資料圖件進(jìn)行判斷；估價人員通過對比不同樓層的房號布局及詢問相鄰業(yè)主獲知；到場領(lǐng)勘人的協(xié)助指認(rèn)后確定。如現(xiàn)場勘察實(shí)物與實(shí)際不符，則本報告需做相應(yīng)調(diào)整甚至重估。特請報告使用者注意。（5）未經(jīng)估價委托人許可，評估機(jī)構(gòu)不得向估價委托人和審查部門以外的機(jī)構(gòu)和個人提供本估價報告；未經(jīng)評估機(jī)構(gòu)書面同意，任何單位和個人不得以任何形式發(fā)表、肢解本報告；本報告整體使用，單獨(dú)使用任何一部分是無效的。（6）本估價報告中有關(guān)法律性文件或證明材料由估價委托人提供，因文件或

22、材料不真實(shí)而引起的法律后果受托方不予承擔(dān)。（7）本估價報告不對房地產(chǎn)權(quán)屬負(fù)責(zé)，亦未考慮其權(quán)屬狀況對評估對象價值的影響。（8）本估價報告分估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告，估價結(jié)果報告只為估價委托人擬處置估價對象提供價值參考，估價技術(shù)報告僅供估價機(jī)構(gòu)存檔，若估價委托人及有關(guān)部門欲知估價詳情，本估價機(jī)構(gòu)可供查閱。（9）價值時點(diǎn)后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對估價對象估價價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)論。（10）本估價報告由廣東財興資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司負(fù)責(zé)解釋。（11）本估價報告以原件為準(zhǔn)，復(fù)印件無效，無估價師簽名和估價機(jī)構(gòu)加蓋公章無效。（11）本估價報告使用

23、的幣種為人民幣。第四部分 估價結(jié)果報告一、估價委托人及利害關(guān)系人1、估價委托人名稱：廣東省云浮市中級人民法院承辦人：張振軍聯(lián)系人：陳志雄聯(lián)系電話址：云浮市云城區(qū)聲屏路1號2、利害關(guān)系人估價對象1、3、4、5的權(quán)屬人：羅定市港龍房地產(chǎn)有限公司估價對象2的權(quán)屬人：杜深漢二、受托估價方 估價機(jī)構(gòu)名稱：廣東財興資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司機(jī)構(gòu)地址：廣州市越秀區(qū)環(huán)市東路326號省財政廳招待所東梯12樓01-08房統(tǒng)一社會信用代碼：91440000190380779D資格等級：房地產(chǎn)一級資格證書號：粵房估備字壹0100026-1/1（有效期限至2021年5月21日止）法人代表

24、：古文樞聯(lián)系人：賴樹宏聯(lián)系電話：（020）83816110三、估價對象1、估價對象范圍本次估價對象為位于羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）負(fù)一層部分車庫及909號房住宅用途房地產(chǎn)、羅定市羅城街道麗久路22號麗城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房住宅用途房地產(chǎn)。2、實(shí)物狀況描述與分析2019年11月5日，估價人員對估價對象進(jìn)行了現(xiàn)場查勘，詳情如下：A、估價對象1：羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）負(fù)一層部分車庫（一）土地實(shí)物狀況描述與分析名稱羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）負(fù)一層部分車庫（面積400.00平方米）所占土地使用權(quán)。四至西南至陵園路，其余均

25、為周邊房屋建筑物。土地面積不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明及相關(guān)查冊圖件資料未記載具體用地面積。土地性質(zhì)國有出讓用地，證載顯示未交土地出讓金。土地用途住宅用地。土地形狀規(guī)則長方形。地形較平坦。地勢地勢平緩，與周邊道路基本持平，自然排水狀況良好。土壤土壤條件良好。地基（地質(zhì)）外觀及使用狀況顯示：承載力及穩(wěn)定性良好，無沉降現(xiàn)象?；A(chǔ)設(shè)施完備程度及土地平整程度實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線內(nèi)外“五通一平”（通路、通電、給水、排水、通訊）以及場地平整），土地平整狀況良好。（二）建筑物實(shí)物狀況描述與分析名稱羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）負(fù)一層部分車庫。建筑面積據(jù)不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明所載：負(fù)一層的房

26、屋建筑面積為1122.83平方米，房屋套內(nèi)面積949.71平方米。據(jù)估價委托人提供的車庫圖紙（附件一）顯示，屬本次估價范圍內(nèi)的面積為400.00平方米。用途證載用途為車庫，現(xiàn)狀為摩托車停車庫及管理值班人員辦公場地。評估樓層負(fù)一層。高度層高約2.8米。建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)。外觀外墻貼小方形瓷磚，鋁合金窗。裝飾裝修一面由星瓦板圍蔽，場地內(nèi)無磚墻間隔，水泥地面，內(nèi)墻及天花抹灰掃白，場地內(nèi)有部分摩托車位劃線。設(shè)施設(shè)備所在大樓為電梯樓，外接市政自來水供給，管線明裝，負(fù)一層內(nèi)安裝有消防及監(jiān)控設(shè)施。空間布局負(fù)一層按現(xiàn)狀空間布局無法進(jìn)出小汽車，僅可停放摩托車或自行車。樓齡約8年。維護(hù)狀況及完損程度外觀整體維護(hù)保養(yǎng)

27、狀況一般。3、權(quán)益狀況描述與分析權(quán)屬資料不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明及相關(guān)查冊圖件資料。土地權(quán)益狀況描述土地所有權(quán)國有。土地使用權(quán)人羅定市港龍房地產(chǎn)有限公司。土地用途住宅。土地使用管制無特別管制。目前使用情況港龍名苑住宅小區(qū)。建筑物權(quán)益狀況房屋所有權(quán)狀況羅定市港龍房地產(chǎn)有限公司。出租或占用情況現(xiàn)狀做摩托車停車庫及管理值班人員辦公場地使用。其他權(quán)利設(shè)立情況據(jù)估價委托人提供的不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明及相關(guān)查冊圖件資料顯示，未登記有抵押及查封等情況。本次估價未考慮估價對象的抵押、查封等情況對估價結(jié)果的影響。其他特殊情況無其他特殊情況。4、區(qū)位狀況描述與分析位置狀況坐落羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍

28、名苑商住樓）負(fù)一層部分車庫。方位羅定市城區(qū)西北部。距離鄰近羅定大橋。交通狀況道路狀況臨陵園路，靠近沿江二路。交通出行情況臨竹園賓館公交車站，公共交通出行便捷度較好。交通管制情況無特別交通限制。停車方便程度車輛停放較方便。周圍環(huán)境和景觀自然環(huán)境位于羅定市城區(qū)內(nèi)，自然環(huán)境較好。人文環(huán)境位于羅定市羅城街道港龍名苑住宅小區(qū)，人文環(huán)境氛圍良好。景觀所在地段多為商住樓，景觀良好。外部配套設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施宗地紅線內(nèi)外“五通一平”（給水、排水、供電、通訊、通路，場地平整）。公共服務(wù)設(shè)施附近分布有羅定新世紀(jì)醫(yī)院、竹園大酒店、羅定文化廣場、羅城鎮(zhèn)城中小學(xué)、便利店、銀行等，生活配套設(shè)施較齊全。電力系統(tǒng)與市政現(xiàn)有電力

29、網(wǎng)絡(luò)銜接配套，電力供應(yīng)充足穩(wěn)定。供水系統(tǒng)水源為市政自來水，供水保障度較高。雨水、污水系統(tǒng)紅線外接市政雨水、污水系統(tǒng)，采用雨水、污水系統(tǒng)合流。通信系統(tǒng)電信電纜從市政網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)就近引入。區(qū)位定位羅定市堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，全面貫徹新發(fā)展理念，聚焦高質(zhì)量發(fā)展，聚力抓產(chǎn)業(yè)興鄉(xiāng)村，統(tǒng)籌做好穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險各項工作，進(jìn)一步穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期，堅決打好防范化解重大風(fēng)險、精準(zhǔn)脫貧、污染防治“三大攻堅戰(zhàn)”，立足“一區(qū)”、融入“一核”、協(xié)同“一帶”，在主動融入珠三角、對接大西南中加快發(fā)展，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會大局穩(wěn)定，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)“美麗羅定、共同締造”，為云浮打

30、造“兩新一前列”作出羅定貢獻(xiàn)。B、估價對象2：羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）909號房（一）土地實(shí)物狀況描述與分析名稱羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）909號房所占土地使用權(quán)。四至西南至陵園路，其余均為周邊房屋建筑物。土地面積不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明及相關(guān)查冊圖件資料未記載具體用地面積。土地性質(zhì)國有出讓用地，土地使用終止日期為2073年05月21日。土地用途住宅用地。土地形狀規(guī)則長方形。地形較平坦。地勢地勢平緩，與周邊道路基本持平，自然排水狀況良好。土壤土壤條件良好。地基（地質(zhì)）外觀及使用狀況顯示：承載力及穩(wěn)定性良好，無沉降現(xiàn)象。基礎(chǔ)設(shè)施完備程度及土地平整程度實(shí)際開

31、發(fā)程度為宗地紅線內(nèi)外“五通一平”（通路、通電、給水、排水、通訊）以及場地平整），土地平整狀況良好。（二）建筑物實(shí)物狀況描述與分析名稱羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）909號房。建筑面積據(jù)不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明所載：房屋建筑面積為113.97平方米，房屋套內(nèi)面積96.40平方米。用途證載無登記房屋用途，現(xiàn)狀為住宅。評估樓層整棟共14層，其中地上12層，地下2層；評估樓層位于地上第9層。高度層高約3米。建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)。外觀外墻貼小方形瓷磚，鋁合金窗。裝飾裝修電梯間及走道等公共部分的地面貼瓷磚，內(nèi)墻貼瓷磚到頂，鋁扣板天花，節(jié)能燈照明。估價對象大門為不銹鋼防盜門配木夾板門，受客觀條件

32、限制，估價人員未能進(jìn)入估價對象室內(nèi)進(jìn)行勘察。本次估價，是根據(jù)所在大樓類似物業(yè)裝修情況及外圍勘察情況，設(shè)定估價對象為普通裝修的前提下進(jìn)行，普通裝修設(shè)定如下：室內(nèi)格局方正合用，獨(dú)立廚廁，拋光磚地面，內(nèi)墻面及天花刷ICI漆，不銹鋼防盜網(wǎng)鋁合金窗。設(shè)施設(shè)備所在大樓為電梯樓，外接市政自來水供給，管線明裝，負(fù)一層內(nèi)安裝有消防及監(jiān)控設(shè)施?？臻g布局受客觀條件限制，估價人員未能進(jìn)入估價對象室內(nèi)進(jìn)行勘察，本次評估設(shè)定空間布局方正合用。朝向外觀朝向為東南。樓齡約8年。維護(hù)狀況及完損程度外觀整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般。3、權(quán)益狀況描述與分析權(quán)屬資料不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明及相關(guān)查冊圖件資料。土地權(quán)益狀況描述土地所有權(quán)國有

33、。土地使用權(quán)人杜深漢。土地用途住宅。土地使用管制無特別管制。目前使用情況港龍名苑住宅小區(qū)。建筑物權(quán)益狀況房屋所有權(quán)狀況杜深漢。出租或占用情況受客觀條件限制，估價人員未能進(jìn)入估價對象室內(nèi)進(jìn)行勘察，未能明確具體出租或占用情況。其他權(quán)利設(shè)立情況據(jù)估價委托人提供的不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明顯示，已抵押給中國郵政儲蓄銀行股份有限公司羅定市支行，抵押方式為最高額抵押，債務(wù)履行期限/債權(quán)確定時間為2016年12月30日至2018年12月30日，債權(quán)數(shù)額160萬元，登記證明號為羅1001615，登記時間為2017年01月03日，無查封登記。本次估價未考慮估價對象的抵押、查封等情況對估價結(jié)果的影響。其他特殊情況

34、無其他特殊情況。4、區(qū)位狀況描述與分析位置狀況坐落羅定市羅城街道園前路舊橋頭（港龍名苑商住樓）909號房。方位羅定市城區(qū)西北部。距離鄰近羅定大橋。交通狀況道路狀況臨陵園路，靠近沿江二路。交通出行情況臨竹園賓館公交車站，公共交通出行便捷度較好。交通管制情況無特別交通限制。停車方便程度車輛停放較方便。周圍環(huán)境和景觀自然環(huán)境位于羅定市城區(qū)內(nèi)，自然環(huán)境較好。人文環(huán)境位于羅定市羅城街道港龍名苑住宅小區(qū)，人文環(huán)境氛圍良好。景觀所在地段多為商住樓，景觀良好。外部配套設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施宗地紅線內(nèi)外“五通一平”（給水、排水、供電、通訊、通路，場地平整）。公共服務(wù)設(shè)施附近分布有羅定新世紀(jì)醫(yī)院、竹園大酒店、羅定文化廣

35、場、羅城鎮(zhèn)城中小學(xué)、便利店、銀行等，生活配套設(shè)施較齊全。電力系統(tǒng)與市政現(xiàn)有電力網(wǎng)絡(luò)銜接配套，電力供應(yīng)充足穩(wěn)定。供水系統(tǒng)水源為市政自來水，供水保障度較高。雨水、污水系統(tǒng)紅線外接市政雨水、污水系統(tǒng)，采用雨水、污水系統(tǒng)合流。通信系統(tǒng)電信電纜從市政網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)就近引入。區(qū)位定位羅定市堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，全面貫徹新發(fā)展理念，聚焦高質(zhì)量發(fā)展，聚力抓產(chǎn)業(yè)興鄉(xiāng)村，統(tǒng)籌做好穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險各項工作，進(jìn)一步穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期，堅決打好防范化解重大風(fēng)險、精準(zhǔn)脫貧、污染防治“三大攻堅戰(zhàn)”，立足“一區(qū)”、融入“一核”、協(xié)同“一帶”，在主動融入珠三角、對接大西南中加快發(fā)展

36、，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會大局穩(wěn)定，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)“美麗羅定、共同締造”，為云浮打造“兩新一前列”作出羅定貢獻(xiàn)。C、估價對象3、4、5：羅定市羅城街道麗久路22號麗城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房（一）土地實(shí)物狀況描述與分析名稱羅定市羅城街道麗久路22號麗城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房所占土地使用權(quán)。四至東至麗久路，其余均為周邊房屋建筑物。土地面積不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明顯示麗城花苑用地面積1931.00平方米。土地性質(zhì)國有出讓用地，土地使用終止日期為2076年09月24日。土地用途住宅用地。土地形狀規(guī)則長方形。地形較平坦。地勢地勢平緩，與周邊道路基本持平，自然

37、排水狀況良好。土壤土壤條件良好。地基（地質(zhì)）外觀及使用狀況顯示：承載力及穩(wěn)定性良好，無沉降現(xiàn)象?；A(chǔ)設(shè)施完備程度及土地平整程度實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線內(nèi)外“五通一平”（通路、通電、給水、排水、通訊）以及場地平整），土地平整狀況良好。（二）建筑物實(shí)物狀況描述與分析名稱羅定市羅城街道麗久路22號麗城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房。建筑面積據(jù)不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明所載：A幢106房的建筑面積為31.58平方米，套內(nèi)建筑面積30.60平方米；B幢1203房的建筑面積為126.01平方米，套內(nèi)建筑面積105.34平方米；B幢805房的建筑面積為92.74平方米，套內(nèi)建筑面積77.53平

38、方米。用途證載用途為住宅，現(xiàn)狀用途為空置。評估樓層整棟共14層；評估樓層位于首層、第8層及第12層。高度層高約3米。建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)。外觀外墻貼小方形瓷磚，鋁合金窗。裝飾裝修電梯間及走道等公共部分的地面貼瓷磚，內(nèi)墻貼瓷磚到頂，水泥天花。A幢106房：受客觀條件限制，估價人員未能進(jìn)入A幢106房的室內(nèi)進(jìn)行勘察，本次估價，是根據(jù)所在大樓類似物業(yè)裝修情況及外圍勘察情況，設(shè)定A幢106房為簡單裝修的前提下進(jìn)行，室內(nèi)格局方正合用，瓷磚地面，內(nèi)墻面及抹灰掃白，鋁合金窗；B幢1203房：未裝大門，室內(nèi)裝修情況為毛坯；B幢805房：不銹鋼防盜門，受客觀條件限制，估價人員未能進(jìn)入B幢805房的室內(nèi)進(jìn)行勘察，本次

39、估價，是根據(jù)所在大樓類似物業(yè)裝修情況及外圍勘察情況，設(shè)定B幢805房的室內(nèi)裝修情況為毛坯的前提下進(jìn)行。設(shè)施設(shè)備所在大樓為電梯樓，外接市政自來水供給，管線明裝?？臻g布局B幢1203房：4房2廳1廚1衛(wèi)2陽；受客觀條件限制，估價人員未能進(jìn)入A幢106房及B幢805房的室內(nèi)進(jìn)行勘察，本次評估設(shè)定空間布局方正合用。朝向A幢106房：南；B幢1203房：南北；B幢805房：西北。樓齡約2年。維護(hù)狀況及完損程度外觀整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般。3、權(quán)益狀況描述與分析權(quán)屬資料不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明及相關(guān)查冊圖件資料。土地權(quán)益狀況描述土地所有權(quán)國有。土地使用權(quán)人羅定市港龍房地產(chǎn)有限公司。土地用途住宅。土地使用管制

40、無特別管制。目前使用情況麗城花苑住宅小區(qū)。建筑物權(quán)益狀況房屋所有權(quán)狀況羅定市港龍房地產(chǎn)有限公司。出租或占用情況空置。其他權(quán)利設(shè)立情況據(jù)估價委托人提供的不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明顯示，無抵押情況；麗城花苑所在土地使用權(quán)已被云浮市中級人民法院查封，查封文號為（2018）粵53執(zhí)保9號，查封時間為2018年04月16日，申請執(zhí)行人為林銀鳳，被告為羅定市港龍房地產(chǎn)有限公司。本次估價未考慮估價對象的抵押、查封等情況對估價結(jié)果的影響。其他特殊情況無其他特殊情況。4、區(qū)位狀況描述與分析位置狀況坐落羅定市羅城街道麗久路22號麗城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房。方位羅定市城區(qū)中部。距離臨麗久路，

41、鄰近羅定商業(yè)中心南區(qū)。交通狀況道路狀況臨麗久路，靠近園前路及人民南路。交通出行情況距供電局公交車站約440米，公共交通出行便捷度一般。交通管制情況無特別交通限制。停車方便程度車輛停放較方便。周圍環(huán)境和景觀自然環(huán)境位于羅定市城區(qū)內(nèi)，自然環(huán)境較好。人文環(huán)境位于羅定市羅城街道麗城花苑住宅小區(qū)，人文環(huán)境氛圍良好。景觀所在地段多為商住樓，景觀良好。外部配套設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施宗地紅線內(nèi)外“五通一平”（給水、排水、供電、通訊、通路，場地平整）。公共服務(wù)設(shè)施附近分布有羅定商業(yè)中心、羅城鎮(zhèn)城南小學(xué)、圓通速遞、藥店、便利店、銀行等，生活配套設(shè)施較齊全。電力系統(tǒng)與市政現(xiàn)有電力網(wǎng)絡(luò)銜接配套，電力供應(yīng)充足穩(wěn)定。供水系統(tǒng)水

42、源為市政自來水，供水保障度較高。雨水、污水系統(tǒng)紅線外接市政雨水、污水系統(tǒng)，采用雨水、污水系統(tǒng)合流。通信系統(tǒng)電信電纜從市政網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)就近引入。區(qū)位定位羅定市堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，全面貫徹新發(fā)展理念，聚焦高質(zhì)量發(fā)展，聚力抓產(chǎn)業(yè)興鄉(xiāng)村，統(tǒng)籌做好穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險各項工作，進(jìn)一步穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期，堅決打好防范化解重大風(fēng)險、精準(zhǔn)脫貧、污染防治“三大攻堅戰(zhàn)”，立足“一區(qū)”、融入“一核”、協(xié)同“一帶”，在主動融入珠三角、對接大西南中加快發(fā)展，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會大局穩(wěn)定，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)“美麗羅定、共同締造”，為云浮打造“兩新一前列”作出羅定貢獻(xiàn)。四、估價目的

43、為估價委托人擬處置估價對象提供價值參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。五、價值時點(diǎn)價值時點(diǎn)：2019年11月5日確定理由：根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)或估價規(guī)范技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，按照估價委托人的要求，本次估價選取估價人員現(xiàn)場勘察時間2019年11月5日為價值時點(diǎn)。六、價值類型本次估價的價值是于價值時點(diǎn)2019年11月5日，估價對象房地產(chǎn)的市場價值。房地產(chǎn)市場價值即為房地產(chǎn)的公開市場價值，公開市場價值是指在公開市場上最可能形成的價格。七、估價依據(jù)1、有關(guān)法律法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)范、規(guī)程：（1）中華人民共和國資產(chǎn)評估法（中華人民共和國主席令第46號，自2016年12月1日起施行）；（2）民法（本法自1987年01月01日

44、起施行）、憲法（本法自1982年12月04日起施行）、物權(quán)法（本法自2007年10月01日起施行）等；（3）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（本法自1995年01月01日起施行）、城鄉(xiāng)規(guī)劃法（本法自2000年12月01日起施行）等；（4）中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例（本法自1986年10月01日起施行）、中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（本法自2006年12月31日起施行）等；（5）中華人民共和國土地管理法（本法自2004年8月28日起施行）、廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例（本法自1997年05月01日起施行）、廣東省國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法（本法自1992年12月01日起施行）、中華人民

45、共和國擔(dān)保法（本法自1995年10月10日起施行）；（6）住宅室內(nèi)裝修管理辦法（本法自2002年05月01日起施行）、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法（本法自2005年12月01日起施行）、注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法（本法自2006年12月25日起施行）、房屋登記辦法（本法自2008年07月01日起施行）等；（7）房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T 50291-2015）（本規(guī)范自2015年12月01日起執(zhí)行）等；（8）財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財稅201636號）（自2016年5月1日起執(zhí)行）；（9）房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)（GB/T50899-2013）（本規(guī)范自2014年02月

46、01日起實(shí)施）；（10）最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定（法釋201815號）（2018年6月4日最高人民法院審判委員會第1741次會議通過，自2018年9月1日起施行）；（11）最高法、五大評估行業(yè)協(xié)會聯(lián)合發(fā)布關(guān)于印發(fā)人民法院委托評估工作規(guī)范的通知（法辦2018273號）2018年12月10日發(fā)布。2、廣東省云浮市中級人民法院評估函（2018）粵53執(zhí)226號、（2018）粵53執(zhí)331號、（2018）粵53執(zhí)165號。3、估價委托人提供的有關(guān)資料不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明及相關(guān)查冊圖件資料（復(fù)印件）。4、估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握搜集的有關(guān)資料（1）估價人員對估價對象現(xiàn)

47、場實(shí)勘記錄的資料；（2）估價對象所在區(qū)域類似房地產(chǎn)租售交易資料。八、估價原則房地產(chǎn)價格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的，而這些因素又處于變動之中，房地產(chǎn)估價必須要對此做細(xì)致分析并正確判斷其變動趨向，了解房地產(chǎn)估價組成的各項因素及各因素之間的相互作用，才能作出正確的估價。因此，我們在確定房地產(chǎn)估價方法之前，首先要掌握房地產(chǎn)估價的基本原則，以此為指南，認(rèn)真分析影響房地產(chǎn)價格的因素，靈活使用房地產(chǎn)估價方法，對房地產(chǎn)價格做出最準(zhǔn)確的判斷。至于對委托項目的具體情況，本次房地產(chǎn)估價主要遵循以下原則：獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價機(jī)構(gòu)和估價師站在中立的立場上評

48、估出對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。具體地說，“獨(dú)立”是要求估價機(jī)構(gòu)和估價師在估價中不應(yīng)受包括委托人在內(nèi)的任何單位和個人的干擾，應(yīng)當(dāng)憑借估價專業(yè)知識、經(jīng)驗和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價?！翱陀^”是要求估價機(jī)構(gòu)和估價師在估價中不應(yīng)帶著自己的感情、好惡、偏見，應(yīng)當(dāng)按照事物的本來面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價?！肮?是要求估價機(jī)構(gòu)和估價師在估價中不應(yīng)偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方，應(yīng)當(dāng)堅持原則、公平正直地進(jìn)行估價。2、合法原則合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況特別是權(quán)益狀況下的價值。其中依法不僅要依據(jù)憲法和有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院頒布的有關(guān)司法解釋，還要依據(jù)估價對象所在地

49、的地方性法規(guī)（民族自治地方應(yīng)同時依據(jù)有關(guān)自治條例和單行條例），國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價對象所在地的國家機(jī)關(guān)頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價對象的不動產(chǎn)登記簿（房屋登記簿、土地登記簿）、權(quán)屬證書、有關(guān)批文和合同等（如規(guī)劃意見書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房屋租賃合同、房地產(chǎn)抵押合同、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件）。3、最高最佳利用原則最高最佳利用原則要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用下的價值。最高最佳利用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象價值最大的一種最可能的利用。4、價值時點(diǎn)原則價值時點(diǎn)原則要求估價結(jié)果是在由估

50、價目的決定的某個特定時間的價值。房地產(chǎn)估價之所以要遵循價值時點(diǎn)原則，是因為影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價格和價值也是不斷變化的。價值時點(diǎn)除了說明評估價值對應(yīng)的時間，還是評估估價對象價值的時間界限，因此，在估價時究竟是采用發(fā)布、變更、實(shí)施日期之前還是之后的，就應(yīng)根據(jù)價值時點(diǎn)來確定。5、替代原則替代原則要求估價結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價值。在房地產(chǎn)市場中也是如此，即在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與估價對象有替代可能的房地產(chǎn)價格和條件，通過與估價

51、對象進(jìn)行比較，然后對其間的差別作些適當(dāng)?shù)男拚?，確定估價對象的價值。九、估價方法估價人員進(jìn)行了實(shí)地查勘，對與估價對象具有可比性的物業(yè)進(jìn)行調(diào)查，認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價委托人設(shè)定的估價目的、估價對象的特點(diǎn)及實(shí)際情況，選擇合適的估價方法。估價方法通常有比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種。結(jié)合估價對象的特點(diǎn)和現(xiàn)狀，分析估價委托人提供的資料及估價師所掌握的資料，在實(shí)地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價對象的特點(diǎn)及估價目的，遵照國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范，在合法原則的前提下，采用比較法、收益法對房地產(chǎn)價格進(jìn)行評估，并最終確定估價對象的估價結(jié)果。各種方法的定義、公式、適用范圍及估價方法的選用情況詳見下表。比較法收益法成本法假設(shè)開發(fā)法定義是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們