1、房地產(chǎn)經(jīng)營學2004中國城市房價：一個爬桿的頑皮孩子大中城市房價：持續(xù)走高 (最高19.2%)房價爬升：拉響觸目驚心的“警報” 房地產(chǎn)是政府的“寵兒”：最有權(quán)力撒嬌 城市房屋空置率“神情”詭秘：白天狂熱銷售，夜晚不見燈火 有關(guān)部門反駁“中國房產(chǎn)泡沫”說 (建設(shè)部怎樣認識當前房地產(chǎn)市場形勢)相關(guān)資料我們關(guān)注:事件的實質(zhì)，背景。還有什么看到或者沒看到？教科書能給出什么樣的解釋？內(nèi)容編排初步：房地產(chǎn)概論 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)經(jīng)營 房地產(chǎn)金融 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)估價 物業(yè)管理 參考文獻 （待續(xù)）曹振良等，房地產(chǎn)經(jīng)濟學通論，北京大學出版社，2003王文群等，房地產(chǎn)經(jīng)濟學，經(jīng)濟管理出版社，200

2、3，4喬志敏，房地產(chǎn)經(jīng)營管理教程，立信會計出版社，2002年8月呂萍等，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，中國人民大學出版社，2002年4月美Denise Dipasquaie，城市經(jīng)濟學與房地產(chǎn)市場，經(jīng)濟科學出版社，2002年7月簡德三 王洪衛(wèi)，房地產(chǎn)經(jīng)濟學，上海財經(jīng)大學出版社，2003年1月第一章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概論 第一節(jié) 房地產(chǎn)的基本概念 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè) 第三節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論與地租理論第一節(jié) 房地產(chǎn)的基本概念一、房地產(chǎn)的幾個基本定義1、土地(land) （1）土地是大自然贈予人類的各種自然資源，包括陸地和海洋中（上）的空氣、光、熱、巖石、礦藏、水、土壤等自然物質(zhì)和力量。5（馬克思語）（2）土地是

3、指地殼的固定部分（也有說僅指陸地部分或地球表面的陸地部分）以及永久性附加其上的自然物和人工物。（3）土地包括土地、附加于土地的有體物、土地及其附加物中的財產(chǎn)權(quán)利。 土地的分類土地按照自然形態(tài)可分為山地、丘陵地、臺地、平原等；按用途可分為商業(yè)金融業(yè)用地、工業(yè)及倉儲用地、市政用地、公共建筑用地、住宅用地、交通用地、農(nóng)用地、水域用地、特殊（軍事、宗教等）用地、未利用空閑地、政府儲備用地等。對房地產(chǎn)開發(fā)而言，又可分為生地、熟地、毛地。 對于房地產(chǎn)而言，土地有生地、熟地、毛地之分2、地產(chǎn)（estate in land） 地產(chǎn)是土地財產(chǎn)或土地資產(chǎn)的簡稱。財產(chǎn)既指實物又指權(quán)利，因而地產(chǎn)是指土地及其相關(guān)的財產(chǎn)

4、權(quán)利。也有人將土地上的建筑改良物也歸屬于土地，因而地產(chǎn)一詞也被常用于泛指房地產(chǎn)，這也是有些學者認為地產(chǎn)有廣義與狹義的二種理解的原由。 3、房地產(chǎn)(real estate)房地產(chǎn)是指房屋及其附屬物（與房屋有關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財產(chǎn)權(quán)利。 4、不動產(chǎn)（real estate or immovable） 不動產(chǎn)是指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟價值的物及財產(chǎn)權(quán)利。它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附加物、生長著的樹木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等）、與土地及其改良物有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利。 廣義的不動產(chǎn)還包括價

5、值昂貴的車輛、船舶、飛機等財產(chǎn)及財產(chǎn)綜合體 。5、土地、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、不動產(chǎn)之間的關(guān)系二、房地產(chǎn)屬性（一）房地產(chǎn)的自然屬性 房地產(chǎn)位置的固定性。 房地產(chǎn)的耐久性。 房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨特性）。 土地的不可再生性和土地總面積的有限性 （二）房地產(chǎn)的經(jīng)濟屬性1、房地產(chǎn)具有高資本價值的特性。 購買或建造房地產(chǎn)都需要大筆的貨幣支出，且在房地產(chǎn)形成或轉(zhuǎn)讓的過程中還將產(chǎn)生大量的費用，如契稅（1.5%）、保險費、產(chǎn)權(quán)登記費等。以杭州當前的住房價格為例，一套四級地區(qū)的100平方的商品房需60-70萬左右，若一家庭年收入為十萬元，一套房屋的購置費即相當于家庭6-7年的總收入。 房地產(chǎn)的高價值性使得其開發(fā)或流通高度

6、依賴于金融業(yè) 。2、房地產(chǎn)利用適應(yīng)物價變動的緩慢性 由于土地用途的轉(zhuǎn)換需要比較長的周期，如從農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)換為商品房建筑用地的過程，建筑用地轉(zhuǎn)換為適用房產(chǎn)的開發(fā)過程都需要較長的時間，房地產(chǎn)不可能靈活地變動價格，對價格變化的反應(yīng)呈鈍性。這種鈍性使得房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動并不等同于國民經(jīng)濟的周期性波動。 3、房地產(chǎn)利用的遞減性和合理集約性。 房地產(chǎn)利用存在報酬遞減的現(xiàn)象 。據(jù)美國的研究者的資料，在相同的土地面積上，建筑一座5層大樓的投資利潤率為4.63%，建筑一座10層大樓的投資利潤率為6%，建筑一座15層大樓的投資利潤率為7.05%，建筑一座20層大樓的投資利潤率為6.72%，建筑一座30層大樓的投資

7、利潤率為5.65%。也就是說，建筑物樓層超過一定層數(shù)或高度后，投資利潤會出現(xiàn)遞減趨勢，甚至為0。 主要原因是高層建筑成本高于低層建筑，而售價卻往往低于低層（容積率低，使用成本高，需求量小），建筑容積率提高造成的建筑的成本上升超過了節(jié)約土地成本的所得。因此，房地產(chǎn)利用存在一個合理集約和合理界限的問題。 4、房地產(chǎn)權(quán)利的可分割性與權(quán)益的低流動性 土地使用者在獲得土地使用權(quán)的同時，也獲得了該土地的部分處分權(quán)。土地使用者通過行使這種處分權(quán)又可獲得經(jīng)濟或非經(jīng)濟的利益，從而享有了一定的收益權(quán)。房產(chǎn)使用權(quán)也是如此。 房地產(chǎn)權(quán)益的流動性較差，即難以迅速變現(xiàn)，原因有：房地產(chǎn)的高價值性使得交易雙方尤其是消費者在決

8、策上持謹慎小心的態(tài)度；房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性和不可移動性決定了每宗房地產(chǎn)發(fā)生交易的次數(shù)較少，尋找到合適的交易對象較難。一旦發(fā)生買賣，交易完成過程較長；如將房地產(chǎn)進行出租，通過收租金的方式收回投資，投資回收期較長。5、投資與消費的雙重性 房地產(chǎn)可以作為一種生產(chǎn)要素用于生產(chǎn)消費（如廠房），也可以用于生活消費（如住宅）。但由于房地產(chǎn)的固定性、耐久性及不可再生性，使之成為一種重要的投資品，具較強的保值增值功能。 有效需求增加致使房地產(chǎn)供求矛盾加劇，從而引發(fā)地產(chǎn)價格上升進而推動房產(chǎn)價格上升。需求增加的因素有居民收入增加、人口增長、居住條件改善、居住水平提高等；通貨膨脹的影響；外部經(jīng)濟環(huán)境條件的改善，如經(jīng)開發(fā)

9、建設(shè)使得該房地產(chǎn)周圍公用設(shè)施更為齊全、環(huán)境更為優(yōu)美等；對建筑物進行的投資改造等，如室內(nèi)外裝修改造、更換功增加設(shè)備等。（四個原因中，前三個原因引起的價值增加，稱為房地產(chǎn)的自然增值） 引起房地產(chǎn)保值增值的主要原因：6、房地產(chǎn)利用的外部性房地產(chǎn)的利用及價值常常會受到周圍房地產(chǎn)利用及環(huán)境變動的影響，這種特性稱為相互影響性、溢出效應(yīng)或外部性。（如杭州城西地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展路徑,最近較熱的三墩銘雅苑與親親家園的價格關(guān)系）另外，土地自身的經(jīng)濟屬性耦合于房地產(chǎn)，則有土地供給的稀缺性、土地投資收益的遞減性和土地所有權(quán)的壟斷性等屬性。 （三）房地產(chǎn)的社會屬性1、房地產(chǎn)利用的社會效應(yīng)。人類行為受遺傳和環(huán)境的影響，而環(huán)

10、境包括自然環(huán)境和人文環(huán)境。人類的衣食住行都是通過土地和房屋來滿足的。對土地的開發(fā)利用會對當?shù)匚锢憝h(huán)境產(chǎn)生長遠的影響。住宅的質(zhì)量、建筑密度、城市結(jié)構(gòu)、住址與工作地點的通勤距離等因素，都會對人類的生活、工作與娛樂產(chǎn)生有利或有害的影響。據(jù)有關(guān)資料表明，設(shè)計良好的居住區(qū)，能起到降低犯罪率，加強社區(qū)溝通與凝聚力，激發(fā)居民參與精神的作用。例子：美國波士頓地區(qū)住宅價格與學生測試成績的相關(guān)性住宅價格與測試成績回歸結(jié)果2、房地產(chǎn)的美學價值建筑是“凝固的音樂”。建筑作為人類智慧、技術(shù)與文化的結(jié)晶，反映了人們的倫理道德、審美情趣、價值觀念、宗教感情、民族性格等。房地產(chǎn)的美學價值具體體現(xiàn)在三個方面：作為建筑物背景的自

11、然環(huán)境所形成的自然美；城市規(guī)劃、建筑設(shè)計及室內(nèi)裝飾所表現(xiàn)出的藝術(shù)美；房地產(chǎn)、使用者與社會三個系統(tǒng)良性運行與通暢互動所表現(xiàn)出來的社會美。 綠城房產(chǎn)：紫桂花園范斯沃斯別墅，設(shè)計師路德維希密斯凡德羅同樣著名的：流水別墅安徽黟縣：宏村3、房地產(chǎn)的心理效應(yīng)房地產(chǎn)是人類生存與活動的空間，其中所蘊含的信息對活動者的心理與精神狀態(tài)有很大影響。工作空間、生活空間、休閑空間都能起到不同的作用與影響。 中國古建筑小鎮(zhèn)風情洋人的商業(yè)街第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)業(yè)的定義如果把房地產(chǎn)作為一種產(chǎn)品，房地產(chǎn)業(yè)就是這種產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營的行業(yè)。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的有具體的幾種定義：1、房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)（周誠

12、，1997）。這種觀點較多見。與此類似的有“房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)的開發(fā)組織、經(jīng)營管理、買賣和租賃經(jīng)營，以及中介、咨詢、評估等服務(wù)的行業(yè)（喬志敏，2002）?！?、房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)，主要是流通領(lǐng)域里活動的產(chǎn)業(yè)部門（王克忠，1995）。3、房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、租售經(jīng)營以及與此緊密相關(guān)的中介服務(wù)如融資、置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟活動的行業(yè)，是國民經(jīng)濟中兼有生產(chǎn)與服務(wù)兩種職能的獨立產(chǎn)業(yè)部門。（張永岳等，1998） 4、房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等經(jīng)濟實體所組成的眾多行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)行業(yè)包括房地產(chǎn)持產(chǎn)、經(jīng)營、消費等各個領(lǐng)域的經(jīng)濟組織

13、和經(jīng)紀人以及種類專業(yè)技術(shù)人員，他們是互相依存、互相聯(lián)系、互相提供服務(wù)的有機整體（包亞鈞等，1998）。這種觀點強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵除了包括從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動外，還應(yīng)加上從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動的各種法人單位。 二、房地產(chǎn)業(yè)的分類對房地產(chǎn)業(yè)進行再分類，一般有四類：1、房地產(chǎn)開發(fā)組織業(yè)。它是以組織城市的開發(fā)、再開發(fā)為目的的大規(guī)模房地產(chǎn)經(jīng)濟活動。此類業(yè)務(wù)的主體是房地產(chǎn)開發(fā)公司。2、房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)。包括房地產(chǎn)的買賣、交換、租賃、抵押、典當?shù)然顒印?、房地產(chǎn)中介、咨詢及評估服務(wù)業(yè)。4、物業(yè)管理業(yè)。包括樓宇管理、住宅小區(qū)綜合管理等社會服務(wù)活動。 三、房地產(chǎn)業(yè)的特征房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)部門，具有以下的基本特

14、征：1、基礎(chǔ)性。房地產(chǎn)是一種重要的生產(chǎn)生活資料，不僅為國民經(jīng)濟各行業(yè)的發(fā)展提供基地和蔽護場所，也為人們提供棲身之地，因而房地產(chǎn)業(yè)在國計民生中具有極為基礎(chǔ)的地位，是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。所謂基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，是指其在國民經(jīng)濟中是社會再生產(chǎn)和各種經(jīng)濟活動的載體，是國民經(jīng)濟的不可缺少的組成部分。據(jù)有關(guān)資料表明，2001年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資總額約占GDP的7%左右，房地產(chǎn)業(yè)所增加的產(chǎn)值占GDP增長量的12%以上，也就是說，在2001年全國GDP增長的7個百分點中，約有1個百分點是由房地產(chǎn)業(yè)貢獻的。從地方看，杭州市2002年房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻為12%左右 。2、先導性由于房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性，在國民經(jīng)濟建

15、設(shè)中，首先要有房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營來提供生產(chǎn)和生活空間，也就是說，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要超前于國民經(jīng)濟的發(fā)展。其依據(jù)有二：其一，在國民經(jīng)濟的運行周期中，各行各業(yè)的簡單再生產(chǎn)和擴大再生產(chǎn)，都是以房地產(chǎn)的發(fā)展為前提條件的，因此，相對于經(jīng)濟運行周期各階段的出現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)往往有先行半步的示范作用；其二，房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，是提供最終產(chǎn)品的部門，它既有一定的前后銜接性，又有側(cè)向關(guān)聯(lián)性，從而形成以其為中心的產(chǎn)業(yè)圈體系。 3、關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展十分依賴于金融業(yè)，同時又能帶動建筑、建材、冶金、化工、輕工、設(shè)計、廣告等行業(yè)的發(fā)展（關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的流程在后面的章節(jié)將有介紹），尤其是對建筑業(yè)，有極強的帶動作

16、用。據(jù)世界銀行1994年的一項研究表明，100億元的住房建設(shè)投資將創(chuàng)造170220億元的需求，每銷售100億元的住房，將帶動130150億元其它商品的銷售。需求帶動系數(shù)的保守估計值為3。 4、地域性房地產(chǎn)的位置固定性，決定了房地產(chǎn)業(yè)從生產(chǎn)、流通到消費的全過程都具有強烈的地域性。具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場的地域性、房地產(chǎn)價格的地域差異性、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)育及發(fā)展因素的地域差異性、房地產(chǎn)政策法規(guī)的地域差異性等方面。 5、周期性房地產(chǎn)業(yè)在長期發(fā)展過程中呈現(xiàn)出周期性波動的特征。和國民經(jīng)濟的周期一樣，房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動也可分為發(fā)展（復(fù)蘇）、繁榮、危機、衰退（蕭條）四個階段。房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)決定了它的周期受到該國家或

17、者地區(qū)的經(jīng)濟周期的引導，同時也對經(jīng)濟周期起到一定的作用。房地產(chǎn)市場發(fā)展相對成熟的國家或地區(qū)的周期性比較明顯，如美國二戰(zhàn)前房地產(chǎn)業(yè)的波動周期大約為18年，二戰(zhàn)后約為36年。我國的房地產(chǎn)業(yè)自上世紀80年代以來，經(jīng)歷了幾個階段，目前大約處在周期性的繁榮初期。 我國住宅業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的幾個發(fā)展階段6、高風險、高回報性人口的增加，經(jīng)濟發(fā)展導致的收入增加，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的不斷擴大和細化，導致對房地產(chǎn)的需求持續(xù)增加。而房地產(chǎn)的供給受土地資源有限性的制約，并不能同步增加，房地產(chǎn)市場供求失衡使得價格水平呈現(xiàn)長期上漲的趨勢。因此，投資房地產(chǎn)往往具有較高的回報。但房地產(chǎn)市場一旦投機風盛行，過量的資金涌入造成房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，

18、一旦泡沫破滅，價格快速下跌，將給投資投機者造成巨大損失。 7、對金融業(yè)的依賴房地產(chǎn)的高價值性，使得房地產(chǎn)開發(fā)、購買都需要大量的資金，所以房地產(chǎn)業(yè)的貸款開發(fā)或分期抵押付款消費是最為常見的方式（如開發(fā)商的打包式籌資，消費者的按揭買房）。 三、房地產(chǎn)業(yè)運行運行機制的基本架構(gòu) 和其它行業(yè)一樣，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的一個獨立產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)品運行過程也需要經(jīng)過生產(chǎn)、流通、消費三個環(huán)節(jié)。生產(chǎn)建設(shè)過程從購置土地開始，經(jīng)過房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)（包括裝修）；再進入流通領(lǐng)域，或售或租；然后進入消費過程。在這一過程中涉及到一系列交易關(guān)系，形成一個以房地產(chǎn)交易為中心，旁及金融、建材、中介和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)外兩層的市場結(jié)構(gòu)體系，即房

19、地產(chǎn)業(yè)賴以運行的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)體系。 第三節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論與地租理論一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的涵義。1、產(chǎn)權(quán)的定義。關(guān)于產(chǎn)權(quán)，也有若干個定義，其中馬克思的經(jīng)濟學論著中的“產(chǎn)權(quán)”概念，是指一種動態(tài)的“生產(chǎn)關(guān)系總和”含義上的經(jīng)濟所有權(quán)，有以下特點：產(chǎn)權(quán)不僅是指人對物的法定權(quán)屬關(guān)系，還是特定的經(jīng)濟實現(xiàn)形式；從“產(chǎn)權(quán)”界定到實現(xiàn)，其間要經(jīng)歷生產(chǎn)、流通、分配、消費等一系列再生產(chǎn)環(huán)節(jié)，產(chǎn)權(quán)本身是伴隨物質(zhì)資料生產(chǎn)而“再生產(chǎn)”出來的。這一運動過程在市場經(jīng)濟中的綜合表現(xiàn)為價格運動；動態(tài)發(fā)展的“產(chǎn)權(quán)”，是一個隨生產(chǎn)和資本社會化而不斷豐富其內(nèi)涵、擴展其外延的人與人的經(jīng)濟關(guān)系的體系 。著名的產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學家A

20、.A.阿爾欽定義的產(chǎn)權(quán)：“產(chǎn)權(quán)是一個社會所強制實施的選擇一種經(jīng)濟品使用的權(quán)利”。DC諾斯定義的產(chǎn)權(quán)更為深刻，他認為“產(chǎn)權(quán)是個人對他們所擁有的勞動、物品和服務(wù)的占有權(quán)利。占有是法律規(guī)則、組織形式、實施及其行為規(guī)范的函數(shù)，制度框架的函數(shù)。” 2、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的定義房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程中各種權(quán)利的總和，即權(quán)利束（Bundle of Rights）,并由此形成了相互間密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括房地產(chǎn)所有權(quán)和其它權(quán)利。作為一種不斷發(fā)展的人與人之間的經(jīng)濟關(guān)系，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)會隨著市場經(jīng)濟和城市化的發(fā)展以及科學技術(shù)的進步等其它因素而增加，處于動態(tài)的狀況。 3、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度根據(jù)馬克思關(guān)于產(chǎn)

21、權(quán)理論的論述，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度應(yīng)該包括以下內(nèi)容：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系，特別是房地產(chǎn)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以房地產(chǎn)財產(chǎn)為客體的各種權(quán)利的總和，從產(chǎn)權(quán)權(quán)能結(jié)構(gòu)角度看，是一種以復(fù)數(shù)形式出現(xiàn)的“權(quán)利束”，包括所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)及“受損受益權(quán)”等，其中的要害核心是房地產(chǎn)的所有權(quán)； 3、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度（續(xù)）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可分割、分解、復(fù)合、重組，并會因技術(shù)進步、供需變化而不斷設(shè)置新的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)能；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可進入市場按商品化原則及價值規(guī)律進行交易、流通；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)需以法律、法規(guī)形式加以界定規(guī)范、確認和保障；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)要人格化，界定要清晰。（二）房地產(chǎn)權(quán)能 1、所有權(quán)。是指所有人

22、依法對所有物占有、使用收益與處分并排除他人干涉的權(quán)利。房地產(chǎn)所有權(quán)就其范圍而言，包括土地所有權(quán)和建筑物所有權(quán)。土地所有權(quán)除法令限制外，在行使時及于土地上下；建筑物所有權(quán)及于構(gòu)造物或工作物全部。需要說明的是，在中國，城市土地歸國家所有，而在象日本這樣的私有制國家，土地可以為私人所有。 2、占有權(quán)指依法對房地產(chǎn)進行事實上的支配和控制的權(quán)利。房地產(chǎn)占有權(quán)由所有人行使。凡由非所有權(quán)人行使的房地產(chǎn)占有權(quán)，若屬合法占有的，都受法律保護，所有人不得請求返還。對非法占有人，則要根據(jù)其是惡意還是善意確定是否應(yīng)向所有人或合法占有人返還占有權(quán)和賠償損失。 3、使用權(quán)指按照房地產(chǎn)的性能進行有效利用以獲取經(jīng)濟利益的權(quán)利

23、。房地產(chǎn)使用必須是：按照房地產(chǎn)本身的自然性能和經(jīng)濟性能進行利用；不改變也無損于房地產(chǎn)的本質(zhì)；不損害公共利益和他人合法利益。房地產(chǎn)所有人對所有房地產(chǎn)有權(quán)加以利用。但是，非所有人在依法占有房地產(chǎn)的條件下，可以根據(jù)法律和合同的規(guī)定行使使用權(quán)，并且要按照指定用途使用。4、收益權(quán)。指房地產(chǎn)所有者或非所有者依法獲取房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利益和權(quán)利，這是房地產(chǎn)所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)。5、處分權(quán)。指房地產(chǎn)所有者或非所有者依法處置房地產(chǎn)的權(quán)利。處置包括出售、出租、贈予、抵押等。處分權(quán)一般由所有人行使，也可由所有人依法授權(quán)，讓使用者對房地產(chǎn)行使部分處分權(quán)。（如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，房產(chǎn)三證中的一證；房屋的分租轉(zhuǎn)租等） 6、地上

24、權(quán)指為建造建筑物、其它工作物或以植樹為目的而使用他人土地的權(quán)利。地上權(quán)具有物權(quán)的性質(zhì)和物權(quán)的一切法律特征?？梢赞D(zhuǎn)讓他人，也可以作為抵押的標的物。地上權(quán)是否需支付地租，則由當事人自行協(xié)定。 7、地役權(quán)是指土地所有者或非土地所有者，根據(jù)土地現(xiàn)場的自然情況、法律規(guī)定的義務(wù)或所有權(quán)人之間的契約，依法享有敷設(shè)、興建、修筑為公共利益所必需的各種運輸系統(tǒng)或設(shè)施而占有、使用、勘察他人土地的權(quán)利。其中，為他人提供便利的土地稱為供役地，利用和享有便利的土地稱為需役地。地役權(quán)雙方當事人分別稱為供地役人和需地役人。地役權(quán)因需役地而設(shè)，不得與需役地分離而轉(zhuǎn)讓，或成為其它權(quán)利的標的物。 8、租賃權(quán)指房地產(chǎn)所有人或非所有人

25、依法作為房地產(chǎn)出租人，將房地產(chǎn)的使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的權(quán)利。租賃權(quán)包括土地使用權(quán)隨同地上或地下建筑物，其它附著物的租賃，以及房產(chǎn)使用權(quán)的租賃。 9、典權(quán)。指典權(quán)人支付典價取得占有出典人的房地產(chǎn)并加以使用和取得收益的權(quán)利。典權(quán)有如下特征：設(shè)定典權(quán)必須支付典價，作為典權(quán)人取得典權(quán)的代價。在典權(quán)期間，典權(quán)人不支付租金，回贖時，出典人也不支付利息；典權(quán)的標的物是土地、房屋等不動產(chǎn)，而不是動產(chǎn)；典權(quán)人占有典物，行使使用權(quán)和收益權(quán)，并享有物上請求權(quán)，還可以轉(zhuǎn)典、原出租、設(shè)定擔保和轉(zhuǎn)讓典權(quán)；出典人有回贖權(quán)，即以原典價贖回典物，贖回后典權(quán)即消失。如雙方同意，典權(quán)人也可付典價與買價之

26、間的差額，從而取得典物的所有權(quán)，也可約定到期不贖即視為絕贖。以上特征可以說明，典權(quán)不是典當，典當是一種質(zhì)押借貸，是債權(quán)，而不是物權(quán)；而典權(quán)是一種益物權(quán)，不是債。 10、抵押權(quán)。指債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔保，而不轉(zhuǎn)移占有債權(quán)人由此取得的擔保物權(quán)。抵押權(quán)是為了擔保債務(wù)的履行而設(shè)定的一種物權(quán)，當債務(wù)人到期不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押財產(chǎn)的價值優(yōu)先受償，并可請求法院變賣抵押財產(chǎn)，抵押其債權(quán)。在我國，不動產(chǎn)抵押權(quán)包括土地抵押權(quán)和房產(chǎn)抵押權(quán)，土地抵押權(quán)特指土地使用抵押（土地使用者以土地使用權(quán)和房產(chǎn)向銀行抵押取得貸款的行為）。土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物和其它附著物隨之抵押；地

27、上建筑物和其它附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。抵押權(quán)不同于典權(quán)，所有人仍能對財產(chǎn)繼續(xù)行使占有、使用、收益與處分的權(quán)利。這樣，對債權(quán)人而言，取得了對自己債權(quán)的擔保，卻無保管抵押物的責任，減少了風險；對社會而言，抵押人能夠繼續(xù)利用和改良抵押物，不影響社會財富的增加，而且還增加了商品交換的移動性。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟意義產(chǎn)權(quán)在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的作用主要表現(xiàn)在由于土地產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟特性，使得房、地、產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)）三者融合為一體，形成房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟行為表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，業(yè)主有權(quán)利用土地參與社會剩余價值的分配，以地租的形式通過房屋造價得到實現(xiàn)；利用土地區(qū)位差的壟斷，形成房地產(chǎn)增溢

28、互動機制，即利用優(yōu)越的土地區(qū)位，帶來房屋建筑的增溢，反過來房屋的精良設(shè)計建造，物業(yè)管理周到規(guī)范，小區(qū)組團布局合理，形成集聚效應(yīng)，又會提升土地的區(qū)位優(yōu)勢，增加區(qū)位差收益；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟行為表現(xiàn)(續(xù))土地永續(xù)利用和自然增值的權(quán)能特性，適應(yīng)廣大投資者保值增值的普遍心理要求，促使更多的投資者（也包括家庭投資者）投資房地產(chǎn)；房地產(chǎn)保值增值的權(quán)能特性，使房地產(chǎn)成為金融活動，特別是房地產(chǎn)金融活動中最理想的抵押物，從而會使房地產(chǎn)獲得最有力的金融支持。二、地租地價理論所謂地租地價理論，就是關(guān)于土地價值及其市場表現(xiàn)形式的理論。地租地價理論淵源很長，代表人物從十七世紀中葉的配第、斯密、李嘉圖到十九世紀上半葉的薩伊

29、、馬爾薩斯，下半葉的馬克思，現(xiàn)代的則有馬歇爾、克拉克、薩繆爾森等經(jīng)濟學大家。地租地價理論可歸納為二大類別：一類為效用價值說（代表人物馬歇爾），另一類為勞動價值說（代表人物馬克思）。 （一） 城市地租地價存在的自然、經(jīng)濟原因1、一元效用論。這種觀點認為土地是不可再生的非耗竭性自然資源。土地具有稀缺性，數(shù)量是有限的。但土地又具有效用性，可以為人類提供巨大的效用，是人類賴以生存的勞動對象和基本的勞動資料。土地資源具有使用價值是土地自然資源轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟資源從而具有價格的內(nèi)在依據(jù)。同時，對有用且稀缺的土地資源的競爭性需求，使得地租（價）成為配置土地資源的有效工具。 2、土地二元論。二元論認為未經(jīng)人類開發(fā)改

30、造的土地是純粹的自然之物，是一元性的土地；已加入人類勞動的土地則是自然之物與勞動的產(chǎn)物，即土地物質(zhì)與土地資本的“二元復(fù)合體”。土地物質(zhì)與土地資本在物質(zhì)上、經(jīng)濟上都可以進行單獨分析或綜合分析。對土地物質(zhì)的支付稱為地租，對土地資本的支付稱為土地資本的租金（包括土地資本的利息和折舊）。 （二） 地租的來源：兩種理論觀點1、新古典經(jīng)濟學地租論。新古典經(jīng)濟學的地租理論認為各種生產(chǎn)要素都能創(chuàng)造價值，勞動、資本、土地各要素分別按各自的貢獻取得報酬，即工資、利息與地租。土地的報酬有時又稱為商業(yè)租金（commercial rent），它包括兩個部分，轉(zhuǎn)移收入（transfer earnings）與經(jīng)濟租金。轉(zhuǎn)移

31、收入是對地力消耗的補償或土地資本的報酬，經(jīng)濟租金則是反映土地稀缺價值的支付。2、馬克思主義地租論馬克思的地租理論包括了新古典地租理論中未包含的地租形成與維持的社會關(guān)系。馬克思認為只有工人的勞動才創(chuàng)造價值，工人創(chuàng)造的m是可變資本（工資V）的價值增值，它包含了利息、地租與企業(yè)純利潤；地主是寄生的，他們不創(chuàng)造價值卻以地租的形式參與對剩余價值的分割。馬克思定義的三類地租：級差地租、絕對地租與壟斷地租，每一類都反映了一種特殊的社會關(guān)系。 兩種地租理論的公式表達：PQ=C+V+M （1.1）PQ=W*N+R*L+r*K+B （1.2）公式中PQ代表產(chǎn)品價值。（1.1）式是馬克思的觀點表達，產(chǎn)品價值由生產(chǎn)資

32、料的價值補償C、工資V和勞動者創(chuàng)造價值M構(gòu)成。（1.2）是新古典經(jīng)濟學派的觀點表達，W、L、r分別表示勞動、土地、資本的單位報酬，B是利潤，W*N、R*L、r*K、B分別代表勞動、土地、資本和企業(yè)家才能對于產(chǎn)出的貢獻，也是四種要素應(yīng)得的報酬，一般稱之為工資、地租、利息和利潤。（三） 城市地租地價種類1、阿蘭索競投地租模型。競投地租（bid rent）或稱為招標地租，是指土地使用者愿意向不同位置的土地支付的最大費用。從投標者角度看，是為了某種用途而需利用該土地時，愿意支付的最大地租成本。如果產(chǎn)品市場是完全競爭的，則土地租金就表現(xiàn)為競投地租。 地租與距離的關(guān)系圖：阿蘭索競投地租模型 公式企業(yè)利潤寫

33、成： (1.3)式中：d表示土地位置到中心商業(yè)區(qū)（central business district,CBD）的距離；C（d）表示企業(yè)的生產(chǎn)總費用，包括勞務(wù)費用、機會成本、資本設(shè)施的費用；r(d)是地租，n(d)表示位于位置處的土地數(shù)量，t(d)為單位運費；p,q分別表示產(chǎn)品的價格和數(shù)量。企業(yè)愿意支付的總地租 前提:市場充分競爭，所有企業(yè)的利潤是一致的，記為 ，總地租為： (1.4)單位地租為： (1.5)特殊形式 時，此時，地租的決定因素是運輸費用，距離越遠，運費越高，地租越低。這就是杜能模型中競投租金表達式。 2、級差地租 如果兩個等量的資本和勞力作用在不同地點的等量土地上，獲取不同的利潤

34、，較優(yōu)等的土地所獲得的超額利潤就轉(zhuǎn)化為級差地租。 在競投租金模型中，這種利潤差異由距離造成的運費節(jié)省額不同引起。在現(xiàn)實生活中，除了距離以外，其它因素如土地肥力、氣候、礦產(chǎn)豐度、稅負等也是造成級差地租的重要因素。城市中人口密集度，商業(yè)和服務(wù)業(yè)的繁華程度，交通、通訊、供熱、供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施完善度是決定級差地租分布的重要因素。 級差地租 和級差地租 由于位置或其它外部因素產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化而來的地租稱為級差地租。劣等地沒有級差地租。 級差地租是指連續(xù)投在同一塊土地上的各個資本，由于生產(chǎn)效率的不同，由資本效率較高的資本產(chǎn)生的超額利潤被土地所有者擁有時所轉(zhuǎn)化而來的級差地租。級差地租是級差地租的基礎(chǔ)和

35、出發(fā)點，級差地租的變化最終又必然要以級差地租的形式體現(xiàn)。從對土地的長期利用過程來看，每一次租約的簽訂都應(yīng)是級差地租向級差地租轉(zhuǎn)化的過程。 城市級差地租是指在城市一定面積的某一土地上，在投資界限范圍內(nèi)連續(xù)追加投資直到建筑邊際，建筑面積由小到大（或者建筑質(zhì)量由低到高），建筑產(chǎn)品總價值增加，由此產(chǎn)生的總價值與總成本之差形成的超額利潤，這種超額利潤轉(zhuǎn)化而成的地租即為城市級差地租。 3、絕對地租 所謂絕對地租是指由土地所有權(quán)存在決定的，不論使用什么樣的土地都必須繳納的地租。絕對地租是土地所有者憑借對土地私有權(quán)的壟斷所獲得的，它由土地的產(chǎn)品市場價格高于社會生產(chǎn)價格的差額利潤轉(zhuǎn)化而來。 城市絕對地租是在土地使用權(quán)和土地所有權(quán)分離的條件下，所有的土地使用者都必須繳納的地租，即城市土地使用者所必須繳納的最低限度的地租。絕對地租量是使用一個城市最邊緣的土地或位置、地基等方面最差的土地，所必須繳納的地租量。城市最邊緣土地作非農(nóng)業(yè)用途時，所繳納的地租不得低于作農(nóng)業(yè)利用時的地租，所以，城市土地絕對地租量應(yīng)等于與最邊緣城市土地相