1、貴視酒店項目投資經(jīng)營分析報告書一、項目基本情況1、地理位置貴視酒店位于遵義路與神奇路交叉口（貴州電視臺后院），距離貴陽火車站1.5公里，距離體育館長途汽車站1公里，距離龍洞堡機(jī)場約15公里；酒店距人民廣場100米，距河濱公園300米左右。2、基本結(jié)構(gòu)及容積酒店為框架式磚混結(jié)構(gòu)，建筑占地面積米2，樓高米，地面共25層，地下室2層?？偨ㄖ娣e2萬多平方米，酒店可使用經(jīng)營面積1萬6千多平方米。共有客用電梯三部，員工專用梯一部。酒店一樓（面向電視臺大院一側(cè)）為大堂，層高米，面積約為230平方米；五樓為餐飲包房、廚房，其中包房共計六個，平均面積為26平方米，中餐廳一個，面積約為140平方米，廚房面積約為

2、278平方米；六樓為會議樓層，總計面積約為550平方米。其中一個為140平方米的小型會議室，另外兩個為可移動隔斷式會議室，面積在360平方米左右；七樓為行政辦公樓層，共11間辦公室（平均面積為35平方米），1間會議室（面積為100平方米）；八樓為健身中心，總面積為550平方米左右，有獨(dú)立的淋浴間（約70平方米）；九樓至二十五樓為客房樓層，共有客房206間（標(biāo)間115間，套房91間）其中：九至十一樓（合計3層）共有客房42間，每層各有14間房（其中套房2間，標(biāo)準(zhǔn)間12間），標(biāo)準(zhǔn)間面積為35平方米左右，套房面積在62平方米左右；十二至二十三樓（合計12層）共有客房144間，每層各有12間房（其中套

3、房6間，標(biāo)準(zhǔn)間6間）；二十四樓共有11間房（套房7間，標(biāo)準(zhǔn)間4間）；二十五樓共有9間房（套房6間，標(biāo)準(zhǔn)間3間），二十五樓設(shè)有行政樓層接待處（面積約為100平方米）；負(fù)一樓為員工宿舍、員工更衣室、員工餐廳、布草房、配電房等設(shè)備層；負(fù)二層為地下車庫，面積約為1500平方米，可用車位約100個；3、目前項目現(xiàn)狀該項目全資所有者是貴州電視臺。目前項目已進(jìn)入內(nèi)裝飾階段，但由于資金預(yù)算原因，業(yè)主不考慮投資進(jìn)行酒店開辦籌建。業(yè)主首選對外承包經(jīng)營。希望有相關(guān)檔次酒店經(jīng)營管理及有經(jīng)濟(jì)實力的企業(yè)機(jī)構(gòu)與之洽談承包經(jīng)營合作。4、項目優(yōu)勢與劣勢分析項目優(yōu)勢分析（1）酒店位于貴陽市城市中心交通樞紐新路口，是遵義路與神奇路

4、交叉路口，可從遵義路和神奇路兩端進(jìn)入酒店，車流量、人流量大。酒店距離體育館長途客運(yùn)站1公里，距火車站1.5公里，距龍洞堡機(jī)場15公里，地理位置優(yōu)越，交通極為便利；（2）酒店比鄰喜來登、圣灃兩家貴陽頂級的五星酒店，同時在本區(qū)域內(nèi)還有貴龍、民族宮兩家四星酒店，處于貴陽高端酒店區(qū)域內(nèi)，酒店氛圍和客源市場較好；（3）位于貴州和貴陽電視臺文藝圈內(nèi)，鄰近神奇路電腦市場、貴州省展覽館、民航售票中心，沃爾瑪超市距酒店僅50米之遙，商務(wù)活動、文化交流較為便利。（4）酒店目前可售客房206間，餐飲、會議、停車等配套設(shè)施相對較為齊備，可提供相應(yīng)的商務(wù)客源接待。（5）酒店全新開業(yè)，設(shè)施設(shè)備相對先進(jìn)，與正在快速拉升的貴

5、陽旅游業(yè)的發(fā)展和需求相吻合，能夠滿足中高檔次商務(wù)、旅游客源的需求。酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國外的經(jīng)驗表明，一家酒店的平均生命期為40年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）貴視酒店作為即將落成的酒店，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，其對酒店經(jīng)營的前6年將均處于該酒店高收益、高出租率時期，相對于建成時間

6、較長的同檔次酒店能夠取得更好的收益。項目劣勢分析（1）酒店位于新路口菜場旁邊，周邊商業(yè)整體形象檔次受影響，不利于體現(xiàn)酒店的建筑氣勢，對營造酒店氛圍和提升品質(zhì)有一定負(fù)面影響。（2）酒店位于電視臺大院內(nèi)，周圍被高樓包圍，一定程度上影響了從外部更好的視覺接觸識別酒店和整體形象的全面展示。（3）酒店后部人流復(fù)雜，車流量大，衛(wèi)生環(huán)境及噪音問題需要得到有效的控制。（4）酒店目前停車位及周邊景觀方面相對較差，如不能與租賃方就車場管理、景觀綠化等達(dá)成共識，后期勢必將影響酒店的正常運(yùn)作。（5）酒店大堂面積狹小，較難顯出高檔酒店的氣派和整體裝修裝飾效果，對提升酒店品質(zhì)具有一定影響。（6）酒店2、3、4樓層為非酒店

7、經(jīng)營所用，如果后期相關(guān)樓層用途與酒店經(jīng)營氛圍相差太大，溝通不暢也會在一定程度影響酒店品質(zhì)。（7）酒店會議樓層形狀偏狹長，不利于大型會議的接待。酒店機(jī)會分析（1）近年來貴陽市旅游業(yè)保持著較高的增長發(fā)展水平，酒店作為旅游業(yè)重要的組成部分，也將隨著旅游業(yè)的發(fā)展而擁有良好的市場發(fā)展空間。（2）貴陽市作為省會城市，其在省內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心無可替代，每年都將吸引大批的外地人士至貴陽市進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動和旅游消費(fèi)，這些都將帶動貴陽市商務(wù)旅游市場的快速發(fā)展。（3）從分市場調(diào)研分析得出，貴陽市商務(wù)、會務(wù)、旅游是酒店市場具有較大的挖掘潛力，市場仍處于求大于供的理想業(yè)態(tài)，此時切入，只要定位準(zhǔn)確，就一定能夠獲得

8、較為理想的投資回報。（4）如果定位準(zhǔn)確，能與其他同檔次酒店的產(chǎn)品有明顯差異化，將會受到中高檔商務(wù)和旅游客人的歡迎。酒店威脅分析（1）酒店業(yè)是一個市場化程度很高的行業(yè)，始終存在激烈的市場競爭。如出現(xiàn)階段性、區(qū)域性酒店供給過剩，則競爭程度將更為激烈，有可能出現(xiàn)通過降價競爭，爭奪客源。同行業(yè)的競爭將始終是酒店經(jīng)營面臨的主要威脅。酒店所在地方圓1公里以內(nèi)，有喜來登酒店、圣灃酒店、貴龍酒店、民族宮酒店、都市怡景酒店等中高端酒店，這些酒店在功能定位上與酒店定位相仿，有的具有品牌優(yōu)勢、有的具有規(guī)模優(yōu)勢、有的具有價格及行業(yè)背景優(yōu)勢，且在營業(yè)的酒店目前經(jīng)營狀況良好，有相對穩(wěn)定的消費(fèi)群體，這些都將是酒店開業(yè)后的直

9、接競爭對手，其任何程度上的調(diào)整都將直接影響酒店的價格策略和市場推廣。（2）相較僅提高住宿功能和簡單餐飲功能的周邊酒店而言，酒店現(xiàn)在提供的套房服務(wù)將會產(chǎn)生超出這些競爭對手平均水平的經(jīng)營成本，因此，控制營業(yè)成本將是酒店是否能有良好的均衡盈利能力關(guān)鍵。任何事物都有其矛盾的對立面，在看到酒店的優(yōu)勢和機(jī)會的同時，認(rèn)清酒店的劣勢與威脅，將有助于酒店在經(jīng)營策略上規(guī)避風(fēng)險，通過服務(wù)效率、服務(wù)質(zhì)量、產(chǎn)品組合以及產(chǎn)品價格等經(jīng)營要素的排列組合，達(dá)到最佳的經(jīng)營業(yè)績。從對酒店的綜合分析來看，酒店在地理位置、市場空間、目標(biāo)消費(fèi)者等方面均具有一定的優(yōu)勢，存在的劣勢和威脅均可以通過酒店自身努力和正確的經(jīng)營策略加以彌補(bǔ)。二、本

10、地市場情況1、貴陽市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)2006年，貴陽全年生產(chǎn)總值達(dá)到602.88億元，比上年增長14.7%，是多年來增幅最高的一年。從2002年的348.02億元到2006年的602.88億元，按可比價格計算，年均增長141%；人均GDP從10123元增加到17025元；財政總收入從79.11億元增加到157.58億元，年均增長18.8%；城市居民人均可支配收入從7306元提高到11222元，年均實際增長10%；農(nóng)民人均純收入從2352元提高到3465元，年均實際增長7.8%02、貴陽旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀據(jù)統(tǒng)計，2006年，貴陽市共接待國內(nèi)外游客1853萬人次，比上年增加395萬人次；旅游收入超過80億

11、元，同比凈增20多億元；全市旅游接待人數(shù)占全省總接待人數(shù)的25%，旅游收入占全省旅游總收入的21%o同比增長20%以上，旅游經(jīng)濟(jì)占全年GDP的12%o2007年貴陽市連續(xù)四屆在香港入選中國十大避暑旅游城市、三連冠排名第一而獨(dú)獲“中國避暑之都”城市品牌形象美譽(yù)，并躋身“全球避暑旅游名城2007口碑金榜”位居第九，以及作為避暑旅游城市研究評價的參考基準(zhǔn)指標(biāo)體系“貴陽指數(shù)”在京發(fā)布以后，8月31日，再次錦上添花，國家最高氣象學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)中國氣象學(xué)會，在中國氣象局開會再次授予貴陽市“中國避暑之都”榮譽(yù)稱號?！氨苁钪肌睅淼钠放菩?yīng)催生了“清涼經(jīng)濟(jì)”，貴陽的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢正在轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)優(yōu)勢，旅游業(yè)已成為貴陽

12、市的重要產(chǎn)業(yè)。廣州到貴陽的高速鐵路和高速公路的建設(shè)利好消息，直接將貴陽打造成了珠三角的后花園，大批的商務(wù)和旅游者將更為快速、便捷的進(jìn)入貴陽。據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，貴陽的旅游收入已達(dá)到去年一年總收入的63%。共接待海外旅游者6.88萬人次，創(chuàng)匯2810.65萬美元。國內(nèi)旅游者1071.44萬人次，旅游收入50.88億元,旅游總收入53.16億元。占全省上半年旅游總收32.03%，全省排名第一。3、貴陽酒店業(yè)市場分析有資料表明，隨著貴陽市旅游業(yè)的快速發(fā)展，在旅游旺季貴陽每天需要提供近20000張床位，而目前貴陽酒店業(yè)的整體接待能力遠(yuǎn)不能滿足這一巨大的市場需求，這使得市場資本紛紛看好貴陽的酒店市場，出

13、現(xiàn)了前所未有投資熱潮。一時間國際、國內(nèi)酒店品牌紛紛搶灘貴陽酒店市場，先有國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌MOTEL168率先出現(xiàn)在貴陽市中心，緊接著國際著名酒店品牌喜來登、凱賓司基、希爾頓、香格里拉等將陸續(xù)登陸貴陽，近期兩家如家經(jīng)濟(jì)快捷酒店、七天假日又將粉墨登場。而一些介于高星級酒店與經(jīng)濟(jì)型酒店之間、有一定地理環(huán)境優(yōu)勢、硬件設(shè)施優(yōu)勢的本地酒店也紛紛開張大吉，其中具有一定代表性天豪系就一連開了三家酒店，第四家酒店也在緊鑼密鼓的籌建中。據(jù)調(diào)查了解，自進(jìn)入夏季以來，貴陽市的酒店會議室的出租率就出奇的高，會議日期甚至排到了9月份，其中，以重慶、北京、廣州、上海等地的會議旅游團(tuán)為多。貴陽酒店業(yè)客房平均出租率均在90%

14、以上，商務(wù)團(tuán)隊大約就70%80%。在市區(qū)，一些地理位置好、有一定檔次的賓館酒店，經(jīng)常出現(xiàn)下午以后就無房可訂的火爆現(xiàn)象。4、貴陽市酒店業(yè)目標(biāo)群體分析從具體調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，貴陽市酒店業(yè)目標(biāo)群體基本上可分為三種類型：（1）以喜來登、圣灃、天怡豪生等五星級酒店以及部分有一定市場影響力、地理位置優(yōu)越、設(shè)備設(shè)施齊全的四星級酒店，如華美達(dá)神奇酒店、麗豪、栢頓酒店等為代表的四星級酒店基本以高端商務(wù)旅客、旅行團(tuán)隊以及各大公司、企業(yè)為主要客源，該類顧客對酒店檔次、配套設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量有極高的要求，對價格關(guān)注程度相對較低；（2）以華聯(lián)、神奇星島等三星級酒店和林都、泰洋、林頓等介于高星級與經(jīng)濟(jì)型酒店之間的商務(wù)旅游酒店以及M

15、OTEL168等為代表的酒店以中端商務(wù)客戶、國內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)旅游團(tuán)隊及本地中小企業(yè)、公司為主要客源，此類顧客表現(xiàn)為有對酒店居住環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量有較高要求，同時對價格較為關(guān)注。（3）市內(nèi)各小酒店、小旅館、招待所，其客戶群體以中低端客戶為主，此類顧客非?？粗貎r格實惠程度，要求酒店能提供基本的住宿條件，同時對安全性和私密性也比較看重。三、投資概算根據(jù)目前得到的貴視酒店綜合信息反饋，業(yè)主對酒店的投入會進(jìn)行到以下情況：中央空調(diào)、電梯、水暖、煤氣、強(qiáng)電設(shè)施設(shè)備、消防、安全監(jiān)控、弱電、廚房設(shè)備等設(shè)施設(shè)備，客房及餐飲等區(qū)域?qū)α孢M(jìn)行裝修，客房衛(wèi)生間衛(wèi)浴設(shè)備將全部到位。作為承包投資合伙人需要如下項目的投入：（一）、房務(wù)

16、物資（115間標(biāo)間、91間套房、大堂及行政樓層接待間）：電器、布草、雜件、家具、易耗品約計605萬左右；（二）、餐飲物資：家具、瓷器、布草、電器、工具約計115萬左右；（三）會議（宴會）物資：家具、布草、電器、雜件約計55萬；（四）后勤設(shè)施物資：員餐物資、員工更衣室物資、人事培訓(xùn)物資、員工宿舍物資、員工服裝、印刷品等約計60萬左右；（五）工具類：工程工具、PA工具、保安工具、辦公設(shè)施設(shè)備約計50萬左右：（六）開業(yè)籌備辦公費(fèi)用約計100萬；（七）市場開拓費(fèi)用30萬；（八）備用金100萬。總計承包開辦費(fèi)用約計1115萬元。四、收益及回報概算（一）、收入預(yù)測：1、住宿收入預(yù)測（1）電視臺內(nèi)部住宿收入

17、預(yù)測：力爭與電視臺簽訂內(nèi)部接待協(xié)議，在取得酒店經(jīng)營權(quán)的15年中仍然將按照協(xié)議價格接待電視臺內(nèi)部接待。預(yù)計其內(nèi)部接待住宿收入每年為22。1萬元。詳見表1.1。表1.1電視臺內(nèi)部接待年住宿收入估算表項目處以下縣處級副地級地廳級以上合計收入（元）150000600004000025000221000標(biāo)準(zhǔn)（元/人）150150200250均價400/間住宿量（人夜）10004002001001700住宿量（間夜）5002002001001000房間類別標(biāo)準(zhǔn)間床標(biāo)準(zhǔn)間床套間套間外部接待住宿收入預(yù)測根據(jù)貴陽市相關(guān)星級酒店的一般情況，預(yù)計標(biāo)準(zhǔn)間在旺季、平季、淡季的出租率分別為95%、65%和40%，考慮到入

18、住客人對套間的需求相對較少，估計套間在旺季、平季、淡季的出租率分別為90%、60%和35%。則年住宿收入可達(dá)到2032萬元，詳見詳見表1.2。表1.2年住宿收入估算表序號項目旺季平季淡季合計1標(biāo)準(zhǔn)間1.1收入（元）508668040140751399320105000751.2單價（元）388358338均價361。331.3住宿量（人夜）1311011212。5414028462。51.4出租率95%65%40%66.6%1.5天數(shù)120150903601.6房間數(shù)1151151151152套間2.1收入（元）47960643832920119819798271812.2單價（元）48846

19、8418均價4582.3住宿量（人夜）982881902866.520884。52.4出租率90%60%35%2.5天數(shù)120150903602.6房間數(shù)919191913住宿量（人夜）合計49347(66%)4收入合計20327256年住宿收入預(yù)測根據(jù)以上對內(nèi)部、外部接待的收入估算，預(yù)計貴視酒店年住宿收入應(yīng)為20548256萬元,住宿量為5.03萬人/夜，全部房間年平均價格為404.5元，平均住房率67。9%。詳見詳見表1.3。表1.3年住宿收入估算表項目收入（元）住宿量（人夜）外部接待2032725649347內(nèi)部接待2210001000合計2054825650347(67。9%)餐飲收入

20、預(yù)測（1）中餐廳收入預(yù)測：根據(jù)貴陽市四星級酒店的餐飲的一般狀況和貴視酒店餐飲的定位,預(yù)計平均每日餐飲收入可達(dá)8140元，全年餐飲收入可達(dá)293萬元。詳見表2.1。表2.1每日餐飲收入估算表序號項目數(shù)量每桌人數(shù)人均消費(fèi)上座率每日收入1包廂1.1總收入37801.2午餐6105030%9001.3晚餐6106080%28802散臺2.1總收入33602.2午餐12104020%9602.3晚餐12104050%24003餐飲收入（不含酒水）71404酒水收入10005餐飲收入（含酒水）8140（2）會議（宴會）收入預(yù)測：根據(jù)貴陽市四星級的會議收入的一般狀況及酒店餐飲的定位，預(yù)計每月會議（宴會）收入

21、可達(dá)272220元，全年會議（宴會）收入可達(dá)326。6萬元。詳見表2。2表2.2每月會議（宴會）收入估算表序號項目數(shù)量可容人數(shù)價格使用率每月收入1會議1.1總收入771001.2大會議室13805000元/天15%225001.3中型會議室11803000元/天30%270001.4小會議室21001500元/天40%180001.5投影儀租借1800元/天40%96002宴會2.1總收入1951202.2宴會廳（午餐）12004016%300002.3宴會廳（晚餐）140068.820%1651203總收入（不含酒水）272220年餐飲會議收入預(yù)測根據(jù)以上對中餐、會議（宴會）接待的收入估算，

22、預(yù)計貴視酒店年餐飲收入應(yīng)為619萬元。詳見詳見表2.3。表1.3年餐飲收入估算表項目收入（元）接待量（人次）中餐2930000會議（宴會）3266640合計6196640物業(yè)租賃收入預(yù)測為將酒店業(yè)務(wù)集中于客房、餐飲主業(yè)，計劃將八樓健身房（550mJ、七樓部分辦公室（210mJ通過出租方式承包經(jīng)營，預(yù)計年租賃費(fèi)分別為29.7萬元、126萬元，年總租賃收入可達(dá)42.3萬元。4總收入預(yù)測預(yù)計年實現(xiàn)總收入2716萬元，年繳納銷售稅金及附加177萬元，詳見詳見表4.1。表4.1年銷售收入及稅金附加情況表項目收入（元）稅金及附加住宿收入205482561027412.8餐飲收入6196640743596.

23、8租賃收入423000合計271678961771009。6（二）成本費(fèi)用預(yù)測1、成本預(yù)測：因酒店餐飲業(yè)成本費(fèi)用構(gòu)成龐雜，詳細(xì)分項計算反而容易出現(xiàn)比較大的偏差，故根據(jù)國內(nèi)酒店行業(yè)通常的成本費(fèi)用結(jié)構(gòu)進(jìn)行測算，預(yù)計項目總成本費(fèi)用第一年為1881萬元，第二至第五年為每年萬元，第六至第十五年為萬元。詳見表5.1。表5。1總成本費(fèi)用估算表（單位：元）成本項目第一年第二到五年六到十五年估算依據(jù)折舊投資額和經(jīng)營期限經(jīng)營租金6000000經(jīng)營協(xié)議管理行政費(fèi)用2608118收入的9。6%市場推廣費(fèi)用（含工資）1086715。8收入的4%能源消耗（水電氣消耗）90750055元/年/米2物業(yè)保養(yǎng)49500030元

24、/年/米2客房成本（含人工）4109651。2客房收入的20%餐飲（含人工）2788488餐飲（不含酒水）45%酒水收入的35%其他支出815036收入3%總計188105082、利潤預(yù)測預(yù)計在貴視酒店運(yùn)營的15年中，前五年每年可實現(xiàn)稅前利潤650萬元，后面每年可實現(xiàn)稅前利潤萬元。詳見損益估算表。損益估算表（單位：人民幣元）項目第一年第二年第三年銷售收入271678962816789029167890稅金附加1771009。6成本費(fèi)用18810508利潤總額6586379所得稅稅后利潤折舊盈余公積可分配利潤（三）投資回報概算承包經(jīng)營總投資：1115萬元：每年收益測算：658萬承包經(jīng)營回報周期：

25、2年五、風(fēng)險分析1、風(fēng)險客源影響帶來的風(fēng)險酒店業(yè)的發(fā)展是以客源為依托的，由于決定旅游市場環(huán)境的變化受到政治、經(jīng)濟(jì)、文化、自然條件和季節(jié)等多方面因素的限制，有可能引起酒店客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)向不利方向變化，從而影響公司的發(fā)展和盈利。1.2.人力資源風(fēng)險現(xiàn)代酒店具有知識密集和勞動密集的特點(diǎn)，對酒店從業(yè)人員尤其是酒店管理人員具有較高的要求。從而管理人員的管理能力，從業(yè)人員的技能水平、服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)都直接會影響經(jīng)營業(yè)績。如出現(xiàn)不合理的人員流動，特別是管理和業(yè)務(wù)骨干的流失可能會導(dǎo)致客源的減少和客戶的不穩(wěn)定，給公司效益帶來不利影響。1.3.市場競爭風(fēng)險由于市場需求的劇增，目前在貴陽掀起了一股酒店業(yè)投資熱潮，

26、隨著酒店數(shù)量和規(guī)模的增長，行業(yè)內(nèi)部競爭將會在未來2-4年內(nèi)出現(xiàn)高潮，酒店在價格和客源方面將面臨激烈的競爭。1.4行業(yè)特點(diǎn)決定的風(fēng)險酒店業(yè)具有比較強(qiáng)的依托性，任何一種不利條件都可能使酒店業(yè)的發(fā)展受到制約，特別是重大的國內(nèi)外政治、經(jīng)濟(jì)形勢變化、突發(fā)事件、自然災(zāi)害和急性傳染病等因素，如2003年的“非典”對當(dāng)時酒店業(yè)造成了很大的影響。2、客源影響對策針對酒店業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，主要實施三項對策：一是通過各種公關(guān)宣傳，擴(kuò)大酒店的知名度和美譽(yù)度，樹立酒店的品牌；二是通過加強(qiáng)管理，提高服務(wù)質(zhì)量，為酒店客人提供精品服務(wù)，提高客人的“回頭率”；三是客源多元化，與旅行社、商業(yè)訂房網(wǎng)站、會議會展公司等多種相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，

27、降低酒店對某一渠道的依賴度。3、人力資源風(fēng)險對策：酒店將提供有競爭力的薪酬和事業(yè)發(fā)展空間吸引酒店行業(yè)高級管理人才加盟酒店，為提高酒店管理水平打下人力資源基礎(chǔ)。同時，酒店將本著“以人為本”的經(jīng)營理念，努力達(dá)到以員工滿意為基礎(chǔ)，以客人滿意為導(dǎo)向，以經(jīng)濟(jì)效益滿意為標(biāo)準(zhǔn)，通過全面、科學(xué)的人力資源管理，發(fā)揮激勵機(jī)制的作用，培育員工對酒店的忠誠和敬業(yè)精神，增強(qiáng)酒店的凝聚力。4、市場競爭風(fēng)險對策酒店將密切關(guān)注同行業(yè)競爭對手的動向，了解競爭對手的情況，提出有針對性、有效的競爭策略，以使酒店取得競爭優(yōu)勢地位。5、行業(yè)特點(diǎn)風(fēng)險對策酒店針對有可能出現(xiàn)行業(yè)特點(diǎn)風(fēng)險，將評估、制定應(yīng)急預(yù)案，當(dāng)出現(xiàn)該類風(fēng)險，可以按照應(yīng)急預(yù)

28、案妥善應(yīng)對，以盡量減少不必要的損失。六、項目定位1、市場定位城市時尚商務(wù)旅游酒店。2、目標(biāo)客戶根據(jù)同類型酒店的調(diào)查和酒店市場定位，確定目標(biāo)客戶如下：散客：省內(nèi)外中偏高檔消費(fèi)的商務(wù)、公務(wù)散客；團(tuán)隊：會議團(tuán)隊、旅行社組織的標(biāo)準(zhǔn)團(tuán)體客人；本地消費(fèi)：本地講究居住品質(zhì)居民也是酒店的主要客源之一。3、主要服務(wù)產(chǎn)品主要提供餐飲、住宿、會議、健身服務(wù)以及必須的基本商務(wù)服務(wù)4、項目目標(biāo)定位。根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢，項目定位于_四星級標(biāo)準(zhǔn)酒店，設(shè)置客房、餐飲和各種相關(guān)商務(wù)設(shè)施。酒店客戶群主要定位于參加各類會議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動，外省市來筑旅游的人員，即酒店根據(jù)客戶群體定位于商務(wù)散客、會議

29、旅游為主，觀光旅游為輔的酒店。本市高星級酒店由于房價高，相當(dāng)部分客源來自省外，其經(jīng)營受全國經(jīng)濟(jì)影響較大。此外，經(jīng)營高星級酒店需要更高的經(jīng)營技巧和管理手段，也具有較大經(jīng)營風(fēng)險。以國內(nèi)客戶為主要服務(wù)對象的一、二、四星級檔次酒店，隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國內(nèi)游客、因商因公出差的國內(nèi)客戶的需求將是其的主流，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，交通便利，市場前景較好；同時，隨著，人民生活水平的提高，更多的國內(nèi)旅游團(tuán)體和自助旅游者將來到貴陽市，而項目地處本市繁華商務(wù)區(qū)，毗鄰人民廣場等人文景觀，再加上價位適當(dāng)、具有吸引力，將形成價格和入住率的良好配合，提高經(jīng)營效率。對于某些特殊標(biāo)準(zhǔn)的要求，可以設(shè)置若干高于四星級

30、標(biāo)準(zhǔn)的套間以備使用。此外，通過加強(qiáng)管理和服務(wù)，酒店的整體水平將不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級標(biāo)準(zhǔn)上，更體現(xiàn)在配套軟件、管理的高星級水平。、七、其他1、酒店市場定位及經(jīng)營酒店計劃房間執(zhí)行價格如下：(表7、1)項目豪華標(biāo)準(zhǔn)間豪華單人間豪華套房行政套房備注旺季3884885286085、6、7、8月平季3684584985883、4、9、10月淡季33842846856811、12、1、2月年均價格2.對經(jīng)營管理的要求高酒店為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在服務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費(fèi)用控制、員工管理和激勵、市場分析和市場營銷等多個方面建立比較成功的管理模式，由于酒店為客人

31、提供的服務(wù)種類多、標(biāo)準(zhǔn)高、市場競爭激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對酒店的經(jīng)營管理提出了較高的要求。3、酒店與鄰近酒店的主要情況對比見下表所示。相鄰酒店比較項目喜來登酒店圣灃酒店貴視酒店民族宮酒店客房種類較齊全較齊全齊全較齊全客房數(shù)量349319206120酒店新舊程度新舊新新配套設(shè)備齊全/先進(jìn)較齊全較齊全齊全先進(jìn)會議設(shè)施齊全齊全一般齊全娛樂設(shè)施齊全齊全一般較齊全經(jīng)營方式國際連鎖酒店外聘管理單體酒店單體酒店自營單體酒店內(nèi)部接待有少量有少量停車設(shè)施多較少一般多周邊風(fēng)景環(huán)境較好一般一般較好周邊商務(wù)環(huán)境較好較好較好較好交通便利程度好好好較好所有制形式國企民營國有國有酒店定位商務(wù)旅游商務(wù)旅游商務(wù)旅游商務(wù)旅

32、游發(fā)展規(guī)劃總體設(shè)想以取得每年經(jīng)營權(quán)的貴視豪酒店15年經(jīng)營權(quán)為契機(jī)，對酒店按照四星級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修并配備相關(guān)設(shè)備、設(shè)施，爭取在2008年貴陽市旅游旺季開始之前酒店能夠試營業(yè)，以合理的價格、良好的設(shè)施、完善的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)建立酒店的競爭優(yōu)勢，通過與會議會展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站、旅行社的合作，結(jié)合酒店自行銷售，以公關(guān)和市場宣傳手段為服務(wù)，在1-2年成為本地知名高端商務(wù)酒店。公司發(fā)展戰(zhàn)略步驟設(shè)想4.2.1.完成酒店試營業(yè)本階段目標(biāo)本階段需要實現(xiàn)的目標(biāo)：及時選擇好條件適宜的合作伙伴，完成酒店的設(shè)備購置安裝，完成酒店管理人員的選聘工作，對招聘員工進(jìn)行培訓(xùn)，建立和完善酒店管理體系和質(zhì)量控制體系，在旅游旺季開始

33、前快速切入市場，迅速拓展市場，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。工作重點(diǎn)積極尋找合作伙伴，盡早完成酒店的裝修和設(shè)備配備工作，按照四星級酒店的要求建立管和服務(wù)體系，進(jìn)行員工培訓(xùn)，完善營運(yùn)條件，使酒店盡早進(jìn)入可正常營運(yùn)狀態(tài)。招聘到適合的銷售、管理人才也是本階段的重要工作。第一階段計劃在35個月內(nèi)完成。通過努力力爭成為貴陽市知名商務(wù)酒店之一本階段目標(biāo)通過努力，力爭在酒店入住率、客戶美譽(yù)度、經(jīng)濟(jì)效益等方面占據(jù)貴陽市四星級酒店的領(lǐng)先地位，成為貴陽市知名酒店之一。工作重點(diǎn)加強(qiáng)酒店內(nèi)部管理、進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用。加強(qiáng)銷售隊伍建設(shè)，探索銷售創(chuàng)新手段，努力提高酒店的入住率和單位房間收入。第二階段計劃在23年內(nèi)

34、實現(xiàn)。5、市場營銷目標(biāo)市場參加各類會議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動，外省市來筑旅游的人員。具體可分為如下層次：（1）散客：省內(nèi)外中檔消費(fèi)的商務(wù)、公務(wù)散客。（2）電視臺相關(guān)接待的公務(wù)、商務(wù)客人。（3）會議會展客人：政府各職能部門、駐筑政府、企事業(yè)單位及省內(nèi)外各大中型企業(yè)。（4）團(tuán)隊：省內(nèi)及省外旅行社（北京、上海、廣州、浙江、江蘇、重慶、成都）組織的團(tuán)體客人產(chǎn)品與服務(wù)主要提供住宿、餐飲服務(wù)。定價定價采用競爭定價法，根據(jù)競爭對手（當(dāng)?shù)厮男羌壱陨暇频辏┑膬r格策略進(jìn)行定價。房價參照本市四星級酒店的平均中位價格確定，2008年計劃價格如表7.1所示。上表為酒店房間計劃實際價格，門市價將略高于實際價格。餐飲服務(wù)價格

35、將參考貴陽市四星級酒店的平均價格水平采用不同的定價策略采用不同價位。銷售渠道直接渠道通過酒店銷售部與存在消費(fèi)意向的單位和個人通過簽訂消費(fèi)協(xié)議、會員卡等方式自行銷售住宿、餐飲、會議服務(wù)。通過與省內(nèi)外旅行社合作，銷售團(tuán)隊客人住宿、餐飲服務(wù)。通過與省內(nèi)外會議會展展覽公司合作，銷售團(tuán)隊客人會議、餐飲、住宿服務(wù)。間接渠道通過與網(wǎng)絡(luò)訂房網(wǎng)站，以訂房網(wǎng)站作為分銷商面向中檔商務(wù)公務(wù)散客銷售餐飲住宿服務(wù)。根據(jù)艾瑞市場咨詢公司2003年中國網(wǎng)上訂房訂票研究報告的研究數(shù)據(jù)顯示，就目前而言，用戶訂房主要采取電話訂房、直接到賓館訂房、網(wǎng)上訂房等幾種方式。其中，作為一個傳統(tǒng)的預(yù)訂模式，電話預(yù)訂以37.8%居第一位，其次是

36、網(wǎng)上預(yù)訂27.9%。另外有15.6%的用戶選擇了直接去賓館訂房。網(wǎng)絡(luò)訂房作為酒店新的銷售方式在散客銷售中將占據(jù)重要的地位。公關(guān)宣傳策略新聞媒體：加強(qiáng)與新聞媒體的合作，除了正常的廣告播放和欄目的合作，同時抓住時機(jī)策劃一些臨時性的新聞報告宣傳，提高酒店的知名度和美譽(yù)度。交通工具：如飛機(jī)、巴士上的介紹和宣傳。人員促銷、交易會促銷、信函促銷，通過旅行社宣傳，電子郵件，其他媒體等，吸引客人。內(nèi)部宣傳：客人進(jìn)店要促成每項消費(fèi)，就必須把每項服務(wù)介紹給他們，需要建立有效的內(nèi)部宣傳網(wǎng)一自走進(jìn)酒店的大廳開始，通過總體設(shè)施燈箱和圖片就能了解酒店的基本設(shè)施情況，走進(jìn)電梯，又能進(jìn)一步看到圖文并茂的宣傳廣告，到了客房，除

37、了一些重點(diǎn)介紹的項目外，還將有圖文并茂的服務(wù)指南，除了各項設(shè)施的介紹圖片、計費(fèi)方法、電視節(jié)目、菜譜外，還有酒店的背景資料和名人來訪圖片及企業(yè)文化的內(nèi)容等，同時還將有酒店位置圖、各項交通設(shè)施和旅游景點(diǎn)的介紹、相應(yīng)的地方風(fēng)土人情等。5.6.初步銷售策略客房業(yè)務(wù)旅行社客源以客房價格作為杠桿，在旺季追求利潤最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社團(tuán)隊。在與本市較大的旅行社建立聯(lián)系的同時，在省外與廣東、北京、上海、江浙、成都、重慶等地及國內(nèi)主要游覽地的旅行社合作，力爭作為指定酒店，其中市內(nèi)旅行社作為重點(diǎn)，他們的客源是酒店重要的基本客源。為保證在與競爭對手價格基本相同的條件下保證較高的開房率，需要做

38、好與各大旅行社計劃調(diào)度部門及社領(lǐng)導(dǎo)的商務(wù)公關(guān)活動。會務(wù)客源以廣電系統(tǒng)、政府各職能部門、省內(nèi)外商務(wù)及會議公司作為主要銷售對象。與貴陽市各機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位及商務(wù)會議公司建立合作關(guān)系，同時策劃一些企業(yè)經(jīng)濟(jì)類學(xué)術(shù)研討會、培訓(xùn)班會議和事業(yè)單位的會議。散客客源散客客源市場的開發(fā)，是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，酒店要在有限的客房條件下提高收入，必須適當(dāng)提高入住客人的散團(tuán)比例。在開拓散客市場的目標(biāo)上，重點(diǎn)是江浙、廣東、北京、上海、成都、重慶等地。具體計劃采用如下銷售方式：與國內(nèi)知名商務(wù)訂房網(wǎng)站合作，以訂房網(wǎng)站作為酒店客房銷售的代理商，爭取采用網(wǎng)上訂房方式的外地來筑散客；加強(qiáng)與本地企事業(yè)單位的聯(lián)系，爭取成為

39、其接待外地客人的訂點(diǎn)酒店；針對散客，實行客房、餐飲捆綁銷售，客人在酒店入住，可同時在餐飲、娛樂方面享受不同程度的優(yōu)惠，并可統(tǒng)一結(jié)算；根據(jù)不同客人的需要，設(shè)計多種房間包價套餐（含客房、餐飲）；大力發(fā)展長住客戶，針對長住客戶，給予一定的獎勵或優(yōu)惠。餐飲業(yè)務(wù)增加菜品的品種和特色菜，提高菜品質(zhì)量，是酒店餐飲業(yè)務(wù)需要常抓不懈的工作，同時酒店還計劃通過如下銷售策略推動餐飲的銷售：舉辦“美食節(jié)”、中西餐培訓(xùn)班，擴(kuò)大餐飲知名度；根據(jù)每年的節(jié)慶推出相應(yīng)的團(tuán)圓宴、謝師宴、長壽宴、婚慶宴等；開展有獎銷售活動，如福壽宴、良緣宴，贈送客房，折價券及鮮花贈送等活動；通過與旅行社和導(dǎo)游合作，增加旅行社指定用餐，增加團(tuán)隊自點(diǎn)

40、餐和風(fēng)味餐消費(fèi)。提咼回頭率的措施通過促銷，把客人吸引進(jìn)來，留住客人，提高回頭率是關(guān)鍵所在，只有留住客人，讓客人滿意才能提高回頭率，才能保證酒店客房出租率和餐飲收入穩(wěn)定上升。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，還要為客人提供良好的軟件服務(wù)（包括服務(wù)、餐飲菜品質(zhì)量、其他營業(yè)部門高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)等），同時也可以采用一些贈送和讓利措施一如推行“住房消費(fèi)積分卡”消費(fèi)達(dá)到一定的金額或住房數(shù)量，享受贈送房，贈送娛樂服務(wù)和優(yōu)惠折扣的獎勵。5.7.銷售激勵制度酒店將根據(jù)實際情況，制定針對酒店銷售部、前廳、餐飲部等部門的銷售獎勵制度，保證員工促進(jìn)酒店銷售的積極性，如制定內(nèi)部員工合理的客房提成獎勵制度。營運(yùn)和管理基

41、本業(yè)務(wù)流程酒店住宿的基本業(yè)務(wù)流程為：總臺預(yù)訂、前廳接待、總臺接待、客房管理、客房服務(wù)、賬單核對、總臺收銀等。酒店餐飲的基本業(yè)務(wù)流程為：總臺預(yù)訂、前廳接待、點(diǎn)菜及用餐服務(wù)、賬單核對、總臺收銀等。營運(yùn)管理初步計劃6.2.1.服務(wù)項目和基本設(shè)施安排服務(wù)項目安排酒店將設(shè)置與酒店星級及規(guī)模相對應(yīng)的服務(wù)項目：接待服務(wù)項目，如停車、行李運(yùn)送、問詢、外幣兌換服務(wù)；電話、電傳、電報、圖文傳真服務(wù)；打字、復(fù)印、秘書、翻譯服務(wù)；租車、訂票、醫(yī)務(wù)及各種會議接待服務(wù)；貴重物品存放服務(wù)等?？头糠?wù)項目，包括客房服務(wù)及房內(nèi)冷熱水供應(yīng)，電話、電視、叫醒服務(wù)、洗衣、熨燙、客房酒水、客房保險柜、擦鞋服務(wù)等。餐飲服務(wù)項目，包括中餐

42、、風(fēng)味餐、自助餐、宴會、酒會、咖啡廳、酒吧及客房送餐服務(wù)等。娛樂服務(wù)項目，如美容、美發(fā)、按摩、棋牌等。商場服務(wù)項目，如日用品、食品、工藝品、文化用品等。其他服務(wù)項目，如代辦旅游汽車出租、商務(wù)租車服務(wù)、自行車出租服務(wù)等，及幼兒托管、寵物托管等。酒店基本設(shè)施安排酒店的基本設(shè)施決定了一個酒店的接待能力和條件，酒店計劃安排如下基本設(shè)施：前臺接待設(shè)施。設(shè)置具有與名豪酒店規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的前臺接待條件，包括前臺接待大廳、總服務(wù)臺（含接待處、問訊處、收銀處）、商務(wù)中心、貴重物品寄存處、大堂副理接待處、行政樓層接待等。客房接待設(shè)施。客房內(nèi)將配有與酒店星級標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)的客用設(shè)施，如寫字臺（或梳妝臺）、衣柜、床（軟床墊）、座椅、沙發(fā)、床頭控制柜等配套家具；每間客房設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，衛(wèi)生間內(nèi)配有坐式便器、梳洗臺（裝有洗面盆、梳妝境）、冷熱水設(shè)施（包括配有噴頭的浴缸、浴簾）；每間客房都具有能夠保證或調(diào)節(jié)溫度的分體空調(diào)或中央空調(diào)；每間房間都配有電話和寬帶，可直撥或通過總機(jī)掛通國內(nèi)或國際長途電話，可通過寬帶上國際互聯(lián)網(wǎng)；每間客房都配有電視機(jī)并接通有線電視系統(tǒng)；每間客房內(nèi)都配有一定數(shù)量的文化用品，如信紙、信封、明信片、城市地圖、針線包、酒店指南；每間客房內(nèi)還配有一定數(shù)量的衛(wèi)生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗發(fā)水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。餐