1、上海周家渡項(xiàng)目租金收益測(cè)算第1頁(yè)，共30頁(yè)。定位思路解析雖處世博園區(qū)央企聚集區(qū)，但至少未來(lái)五年內(nèi)零售氛圍薄弱。區(qū)域內(nèi)未來(lái)中高收入人群為主。消費(fèi)人群以購(gòu)物逛街為主要消費(fèi)目的。業(yè)態(tài)以零售為主，缺乏娛樂(lè)、餐飲的業(yè)態(tài)。優(yōu)質(zhì)大體量綜合物業(yè)供應(yīng)基本沒(méi)有，時(shí)尚品牌進(jìn)入商圈選擇余地較少。單層限制較大，面積小,因此整個(gè)平面缺乏較完整的大塊面積，雖然區(qū)域內(nèi)缺乏娛樂(lè)業(yè)態(tài)，但項(xiàng)目目前不具備吸納條件。創(chuàng)造空間與環(huán)境來(lái)吸引娛樂(lè)餐飲業(yè)態(tài)的重心。以食的概念延伸,結(jié)合正餐,休閑餐飲,下午茶,及各式異國(guó)料理,戶外景觀caf,夜晚酒吧等并連結(jié)部份零售以及兒童專區(qū)的創(chuàng)新業(yè)態(tài)。以往購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)“52：18：30”這一購(gòu)物中心業(yè)態(tài)經(jīng)

2、營(yíng)“黃金比例”正在被打破，取而代之的是購(gòu)物、餐飲、休閑1：1：1聯(lián)袂主演的消費(fèi)模式。區(qū)域商圈的整體氛圍，以及租金收益的考量，應(yīng)以餐飲業(yè)態(tài)為主。縮短項(xiàng)目成熟周期。零售業(yè)態(tài)內(nèi)品牌數(shù)量要足夠，包容度高，能滿足不同人群的消費(fèi)需求。主要針對(duì)人群應(yīng)是區(qū)域內(nèi)中高收入群體。引入主力店與高樓層的商業(yè)，來(lái)帶動(dòng)垂直交通的流動(dòng)。購(gòu)物中心租金承受從高到低為花車及臨時(shí)租賃、服飾專賣店、珠寶眼鏡專賣店，專業(yè)賣場(chǎng)、餐飲、主力店、娛樂(lè)。項(xiàng)目零售比例已趨飽和，但周邊的餐飲文化休閑娛樂(lè)還是比較少所以需要走一條差異化路線，與其他的零售業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)。業(yè)態(tài)種類以休閑商業(yè)為主，特色餐飲與酒吧街的聯(lián)動(dòng)作用很大，可以推動(dòng)MALL的成功。擴(kuò)大餐

3、飲比例，形成亮點(diǎn)，形成規(guī)模效應(yīng),考慮餐飲與零售的互動(dòng)，要從文化、體驗(yàn)、藝術(shù)、時(shí)尚等多個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)餐飲營(yíng)業(yè)來(lái)營(yíng)造區(qū)域氛圍，培育消費(fèi)習(xí)慣。通過(guò)娛樂(lè)、服務(wù)、餐飲等業(yè)態(tài)來(lái)構(gòu)造消費(fèi)者的區(qū)域認(rèn)知。以更加注重環(huán)境與營(yíng)運(yùn)和建筑設(shè)計(jì)，突出合理的布局、特色的風(fēng)格和舒適,將顧客服務(wù)體驗(yàn)做到極致。第2頁(yè)，共30頁(yè)。目標(biāo)消費(fèi)群體需求周邊居民家庭類消費(fèi)在項(xiàng)目周邊，方便抵達(dá)家庭類消費(fèi)、滿足日常生活所需要求方便快捷的消費(fèi)地日常下班后和周末消費(fèi)消費(fèi)能力中等但消費(fèi)機(jī)率高商務(wù)辦公人群商務(wù)類、生活類消費(fèi)分布在世博區(qū)央企聚集區(qū)周邊的辦公樓宇中隨機(jī)消費(fèi)和就近消費(fèi)餐飲娛樂(lè)消費(fèi)的主力人群消費(fèi)能力較高但消費(fèi)機(jī)率中等對(duì)消費(fèi)環(huán)境的要求較高約會(huì)聚會(huì)

4、人群年輕型消費(fèi)分布區(qū)域廣泛一般為目的性消費(fèi)追求商業(yè)新鮮度、時(shí)尚感、品質(zhì)感注重多樣化的選擇傾向于餐飲、娛樂(lè)類消費(fèi)消費(fèi)能力較高，消費(fèi)機(jī)率低軌道交通客流休閑型消費(fèi)分布在8號(hào)線沿線目的性抵達(dá)消費(fèi)對(duì)商業(yè)環(huán)境及商業(yè)新鮮度的要求較高傾向于餐飲、娛樂(lè)、親子類消費(fèi)消費(fèi)能力較高，消費(fèi)機(jī)率低第3頁(yè)，共30頁(yè)。市場(chǎng)定位第4頁(yè)，共30頁(yè)。商業(yè)租金測(cè)算第5頁(yè)，共30頁(yè)。剖面組合圖零售、兒童專區(qū)、餐飲專門(mén)店/中西快餐零售、服務(wù)、休閑餐飲/甜品/冰淇凌休閑品牌次主力店、快時(shí)尚（1+2）、生活用品及雜貨店藥妝店零售、輕食美食廣場(chǎng)大型餐飲、正餐屋頂花園露天酒吧第6頁(yè)，共30頁(yè)。商業(yè)可租賃面積統(tǒng)計(jì)上海周家渡項(xiàng)目商業(yè)可租賃面積初步統(tǒng)

5、計(jì)表建筑面積（）商業(yè)所在樓層業(yè)態(tài)每層租賃面積（）零售餐飲服務(wù)娛樂(lè)B2地下停車庫(kù)(5,000)(不含商業(yè)面積)B2餐飲、兒童專區(qū)600045001500B1餐飲、輕食、零售、服務(wù)12,0003,2007,800,10001F 快時(shí)尚、餐飲、零售8,0003,0005,0002F快時(shí)尚、餐飲、零售8,0003,2004,8003F餐飲、零售8,0004,0004,0004F兒童專區(qū)、餐飲3,0001,0002,0005F屋頂露天花園酒吧2,5002,500商業(yè)面積4750013,40029,6001,0003,500業(yè)態(tài)百分比28.21%62.32%2.11%7.37%第7頁(yè)，共30頁(yè)。業(yè)態(tài)組合匯

6、總業(yè)態(tài)總租賃面積面積配比零售13,40028.21%餐飲29,60062.32%服務(wù)1,0002.11%娛樂(lè)35007.37%合計(jì)47,500100%第8頁(yè)，共30頁(yè)。重點(diǎn)案例租金參考主力業(yè)態(tài)：餐飲商場(chǎng)名稱物業(yè)特性建筑面積（）租金遞增率租金（元/天/）紫竹商業(yè)廣場(chǎng)雙地鐵商業(yè)、美食廣場(chǎng)32-658%B1：5.2-7.01F：9-122F：6-8喜馬拉雅雙地鐵商業(yè)、綜合體商業(yè)美食廣場(chǎng)：800中型餐飲：700-900甜品店：40-6510%B2：美食廣場(chǎng)4.8 中型餐飲：5.0 甜品店：10.8B1：6.0周浦萬(wàn)達(dá)綜合體商業(yè)金街：420步行街3F：250-60015%金街1-2F：6.5步行街3F：

7、9.0百聯(lián)商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)中小餐飲：60-300大型餐飲：12006%1F：4.4-8.82F：4.5-4.7第9頁(yè)，共30頁(yè)。分業(yè)態(tài)重點(diǎn)案例租金參考主力業(yè)態(tài)：商業(yè)零售商場(chǎng)名稱物業(yè)特性建筑面積（）租金遞增率租金（元/天/）浦東嘉里中心地鐵綜合體商業(yè)60-15010%B1：7.21F：10.82F：9喜馬拉雅雙地鐵商業(yè)綜合體商業(yè)美食廣場(chǎng)：800中型餐飲：700-900甜品店：40-6510%B2F：兒童零售4.8服裝零售：8-9.6B1F：7.21F：11周浦萬(wàn)達(dá)綜合體商業(yè)金街：420步行街3F：250-60015%步行街1F：15步行街2F：13.2百聯(lián)商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)中小餐飲：60-300大

8、型餐飲：12006%1F：8.82F：5.0第10頁(yè)，共30頁(yè)。分業(yè)態(tài)重點(diǎn)案例租金參考商場(chǎng)名稱品牌名稱樓層面積（）租金（元/天/）五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)黃金珠寶1F14.47服裝B1-2F17.31百聯(lián)西郊屈臣氏1F3006百聯(lián)中環(huán)ONLY綜合店3F3005.5萬(wàn)寧1F2505.6大寧國(guó)際歐時(shí)力1F8012.5時(shí)間廊1F15016.1百聯(lián)又一城TEENIE WEENIE1F8513.5屈臣氏1F2007.6主力業(yè)態(tài)：商業(yè)零售第11頁(yè)，共30頁(yè)。分業(yè)態(tài)重點(diǎn)案例租金參考服務(wù)配套商場(chǎng)名稱品牌名稱樓層建筑面積（）租金（元/天/）百聯(lián)西郊屈臣氏1F3006百聯(lián)中環(huán)萬(wàn)寧1F5.5韶菲造型1F2004第12頁(yè)，共30頁(yè)

9、。分業(yè)態(tài)重點(diǎn)案例租金參考休閑娛樂(lè)商場(chǎng)名稱品牌名稱建筑面積（）租金（元/天/）新世界百貨SEGA5,3275.5新世界百貨冰場(chǎng)2,5205.2光明乳業(yè)物業(yè)錢柜KTV（靜安店）5,3215.23經(jīng)緯大廈好樂(lè)迪KTV（新天地店）4,2146.14西郊百聯(lián)翻斗樂(lè)3,1125.64正大廣場(chǎng)翻斗城1,2004.0五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)大歌星KTV3,9003.92平均水平5.1元/天/第13頁(yè)，共30頁(yè)。租金測(cè)算第14頁(yè)，共30頁(yè)。租金收益測(cè)算（分樓層）租金收益預(yù)測(cè)（分樓層）樓層業(yè)態(tài)總租賃面積（平方米）租金單價(jià)（元/平方米/天）日租金（元/天）年租金（元）年租金占比B2餐飲45005.323,850 8,705,25

10、0 7.63%娛樂(lè)15004.77,050 2,573,250 2.26%60005.1530,900 11,278,500 9.89%B1零售32005.9 18,880 6,891,200 6.04%餐飲78005.2 40,560 14,804,400 12.98%服務(wù)10006.0 6,000 2,190,000 1.92%120005.5 65,440 23,885,600 20.95%1F零售30009.0 27,000 9,855,000 8.64%餐飲50008.5 42,500 15,512,500 13.61%80008.8 69,500 25,367,500 22.25%

11、2F零售32008.6 27,520 10,044,800 8.81%餐飲48007.4 35,520 12,964,800 11.37%80007.9 63,040 23,009,600 20.18%3F零售40007.5 30,000 10,950,000 9.60%餐飲40006.5 26,000 9,490,000 8.32%80007.0 56,000 20,440,000 17.93%4F娛樂(lè)20006.0 12,000 4,380,000 3.84%餐飲10005.0 5,000 1,825,000 1.60%30005.7 17,000 6,205,000 5.44%5F餐飲2

12、5004.2 10,500 3,832,500 3.36%總計(jì)475006.6 312,380 114,018,700 100.00%第15頁(yè)，共30頁(yè)。綜合體項(xiàng)目整體租金對(duì)比綜合體項(xiàng)目整體租金對(duì)比第16頁(yè)，共30頁(yè)。租金收益測(cè)算（分業(yè)態(tài)）201320142015201620172018項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期年租金收益（元）114,018,700120,859,822 128,111,411 128,111,411 140,922,552 140,922,552 租金增長(zhǎng)率0 0 0 0 0 入駐率1 1 1 年總租金收益(元)108,894,700 126,830,297 133,876,

13、425 前三年租金總收益（元）369,601,422 第17頁(yè)，共30頁(yè)。租金收益測(cè)算（分業(yè)態(tài)）第18頁(yè)，共30頁(yè)。三年經(jīng)營(yíng)期租金測(cè)算201320142015201620172018項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期年租金收益（元）114,018,700 120,859,822 128,111,411 128,111,411 140,922,552 140,922,552 租金增長(zhǎng)率6%6%0%10%0%入駐率90%95%95%年總租金收益 （元）115,300,270 133,876,425 133,876,425 前三年租金總收益（元）383,053,120 第19頁(yè)，共30頁(yè)。十年經(jīng)營(yíng)期租金測(cè)算2

14、013201420152016201720182019202020212022202320242025項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期年租金收益(千元)114,018 120,859 128,111 128,111 140,922 140,922 155,014 155,014 170,515 170,515 187,567 187,567 206,323 租金增長(zhǎng)率6%6%0%10%0%10%0%10%0%10%0%10%入駐率90%95%95%100%100%100%100%100%100%100%年總租金收益（千元）115,300 133,876 133,876 155,014 155,014 170,515 170,515 187,567 187,567 206,323 前十年租金總收益（元）1,615,575,856 第20頁(yè)，共30頁(yè)。測(cè)算時(shí)間比較測(cè)算時(shí)間商業(yè)面積（平方米）年租（元）租金單價(jià)（元/平方米 /單價(jià)）備注2013年7月15日39,000100,513,7007.2第一次本中心設(shè)算2013年