1、XX房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)工程可行性研究報告建設(shè)方：國營XX農(nóng)場、XX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)報告日期：二OO八年五月目錄 總論-1 市場分析-8 工程區(qū)位與環(huán)境分析-27 工程選址與主要建設(shè)條件-34 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案-40 環(huán)境影響分析及保護(hù)-49 勞動平安衛(wèi)生與消防-56 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置-63 工程實施方案-65 投資估算及資金籌措-65財務(wù)評價-70結(jié)論與建議-74XX房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)工程可行性研究報告 總論 工程背景在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)開展新的增長點，它在擴(kuò)

2、大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡開展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。在全國旅游開展的大形勢下，麗江的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。近幾年，麗江房地產(chǎn)慢慢開始，并朝著良性的方向開展，麗江的房地產(chǎn)開始了新一輪的升溫。特別是隨著近幾年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國人消費觀念的改變以及麗江旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得麗江作為全國唯一的熱帶旅游度假目的地越來越受到國內(nèi)及國際的關(guān)注。與其同時，麗江也因為良好的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對到麗江過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了麗江近期推出的休閑度假

3、產(chǎn)品特別是避寒山莊多數(shù)被內(nèi)地人所青睞。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來幾年的麗江房地產(chǎn)，特別是熱帶避寒山莊具有較大的市場需求。在美麗的麗江壩區(qū)域內(nèi)可以供應(yīng)的熱帶避寒休閑度假工程目前尚無一家，在未來幾年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿足市場對麗江壩熱帶風(fēng)光度假房地產(chǎn)產(chǎn)品的強(qiáng)大需求。在此背景下，我們準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的麗江菩提島度假休閑度假傣式民居工程三期無疑適時而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供應(yīng)市場高品質(zhì)的休閑度假旅游產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。1、舉世公認(rèn)的麗江品牌 麗江是北回歸線上唯一僅存的綠洲，與泰國等東南亞國家有著一脈相承的傳統(tǒng)歷史文化。2、獨具特色的民族文化和雨林文化 麗江

4、民族文化豐富多彩，真正能代表麗江民族文化的，一是以納西園為代表的“潑水節(jié)印象系列活動的大傣鄉(xiāng)風(fēng)情展示；二是熱帶雨林風(fēng)貌展示。3、昆曼高速公路開通，旅游環(huán)線國際化 隨著昆曼高速公路的開通，麗江的旅游業(yè)將從大前方轉(zhuǎn)向國際旅游的前沿陣地，麗江旅游環(huán)線國際化的格局根本形成，麗江旅游業(yè)與各省、各地區(qū)的競爭，將轉(zhuǎn)變?yōu)閲H之間的競爭。4、瀾滄江湄公河次區(qū)域開發(fā)，引發(fā)旅游路線的變化 瀾滄江湄公河次區(qū)域的開發(fā)，麗江將直接跨入國際旅游的舞臺，麗江的旅游地位也將從競爭者轉(zhuǎn)變?yōu)閲H旅游的組織者、規(guī)劃者、參與者、謀局者和實施者。因此，勢必引發(fā)新一輪旅游線路的改變。5、旅游市場及競爭格局面臨重新“洗牌 旅游市場的競爭，就

5、是人才的競爭，時間的競爭和品牌的競爭。隨著昆曼高速公路的開通和瀾滄江湄公河次區(qū)域開發(fā)，競爭格局勢必重新“洗牌，旅游品牌大戰(zhàn)勢必打響。誰擁有強(qiáng)大生命力的國際品牌，誰就擁有強(qiáng)大的市場份額。 工程合作方介紹國營XX農(nóng)場國營XX農(nóng)場，隸屬于云南農(nóng)墾集團(tuán)公司麗江分公司，位于麗江州麗江市勐罕鎮(zhèn)和景哈鄉(xiāng)境內(nèi)，地處東經(jīng)10049至10112、北緯2041至2059之間，屬無量山脈南端，轄區(qū)跨瀾滄江兩岸，與緬甸接壤，東連基諾鄉(xiāng)，南接緬甸，西鄰南聯(lián)山，北靠小勐養(yǎng)。瀾滄江由西向南穿壩而過，將轄區(qū)分為江南、江北兩局部，江南有三、四作業(yè)區(qū)，江北有一、二作業(yè)區(qū)、直屬分場、農(nóng)場職工醫(yī)院和麗江納西園，全場共36個橡膠生產(chǎn)隊，

6、17個居民點，5個制膠廠。農(nóng)場機(jī)關(guān)座落在瀾滄江北岸，與勐罕鎮(zhèn)人民政府相接，距州府麗江27公里，距省會昆明700公里。全場占地面積為13.56萬畝，其中橡膠種植面積為10.1萬畝包括在緬甸第四特區(qū)新開發(fā)的1.4萬畝，年產(chǎn)干膠8000余噸，現(xiàn)有總?cè)丝?2604人，其中在職職工4002人。麗江壩農(nóng)場主產(chǎn)業(yè)為天然橡膠種植加工業(yè)，附屬產(chǎn)業(yè)為水果種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)和旅游業(yè)，是一個擁有總資產(chǎn)1.9億元的中型農(nóng)業(yè)企業(yè)。國營XX農(nóng)場是麗江橡膠發(fā)源地，被譽(yù)為“版納膠源。早在1948年，泰國華僑錢仿周、李宗周等6人，就在麗江壩創(chuàng)立了麗江最早的膠園“暹華膠園。1957年1月，國營XX農(nóng)場正式建立。經(jīng)過近50年的開展和三代

7、農(nóng)墾人的艱苦努力，現(xiàn)已將蠻荒、瘴癘之地變成了經(jīng)濟(jì)繁榮、職工安居樂業(yè)之所；將封閉、落后的邊塞變成了交通興旺、物豐人旺的旅游勝地。1999年，麗江壩農(nóng)場投資近5000萬元，開發(fā)的麗江納西園風(fēng)景區(qū)在云南、乃至全國都享有較高知名度?，F(xiàn)已被國家旅游局評為國家AAAA級旅游景區(qū)中國旅游知名品牌，被?云南日報?譽(yù)為農(nóng)墾人二次創(chuàng)業(yè)的典范。2004年，麗江壩農(nóng)場又按照云南農(nóng)墾集團(tuán)公司的統(tǒng)一部署，在農(nóng)場內(nèi)部實行政企分開，將農(nóng)場別離為國營XX農(nóng)場和云南天然橡膠產(chǎn)業(yè)股份麗江壩分公司。同時通過合場并隊，大幅度精簡了三級管理機(jī)構(gòu)，由過去的7個分場精簡為四個區(qū)，由過去的65個橡膠生產(chǎn)隊合并為36個橡膠生產(chǎn)隊，精減管理人員近

8、百名，降低了管理本錢；并剝離了教育、公安等社會職能部門，醫(yī)院根本實行了差額補(bǔ)貼承包的經(jīng)營模式，減輕了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。政企分開后，麗江壩農(nóng)場和橡膠分公司進(jìn)一步實施體制創(chuàng)新和機(jī)制創(chuàng)新，創(chuàng)新橡膠園的科學(xué)管理，促進(jìn)高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)，使有限的橡膠資源產(chǎn)生最好的經(jīng)濟(jì)效益。國營XX農(nóng)場將繼續(xù)抓住中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)帶來的機(jī)遇，在集團(tuán)公司和產(chǎn)業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)揚(yáng)“艱苦奮斗、勇于開拓、顧全大局、無私奉獻(xiàn)的老農(nóng)墾精神，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，做強(qiáng)做大旅游業(yè)，增強(qiáng)市場核心競爭力，同時繼續(xù)大力開展非公經(jīng)濟(jì)，積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使農(nóng)場的開展緊跟時代的節(jié)拍，與祖國邊疆各族人民共同攜手并進(jìn)，實現(xiàn)一個新的跨越，新的騰飛。XX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)XX房地

9、產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)是在昆明注冊的專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及酒店經(jīng)營管理的科技型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊資金2000萬元，具有三級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，至2006年9月，實收資本為6886萬元?，F(xiàn)公司員工160余人，85以上具有大學(xué)本科以上文憑，是云南省第五大民營企業(yè)。從1999年開始，XX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)在昆明成功開發(fā)了XX工業(yè)園、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、大學(xué)科技園等房地產(chǎn)工程。XX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)旗下有麗江分公司、江蘇分公司、泰國亞新股份公司、麗江壩菩提島度假酒店、麗江泰國商城等五個實體。1999年XX麗江分公司成立，開發(fā)建設(shè)了以下工程：曼弄楓高尚住宅小區(qū)：是麗江市目前最大的以傣族文化為內(nèi)涵的房地產(chǎn)開發(fā)工程，為提高建設(shè)的

10、水準(zhǔn)和品味，特聘新加坡蔡家聲特許建筑師作為工程參謀。本工程占地20萬，設(shè)計建筑面積16.8萬，總投資3億元，累計上繳國家稅費2，投資1.4億元，戶型配比為高尚住宅341套，商鋪92套，經(jīng)濟(jì)實用戶型164套，會所一幢。二期銷售已根本售磬，房價也比一期2006年6月份開盤時上漲了80以上，并于2007年11月全部交房。三期工程方案在2021年6月開工。麗江壩菩提島度假酒店：該酒店位于勐罕鎮(zhèn)龍得湖菩提島，與4A級旅游景區(qū)納西園隔湖相望。酒店按五星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建設(shè)，曾聘請?zhí)﹪⒓涯染频旯芾砉具M(jìn)行經(jīng)營管理。酒店以典型的傣族建筑元素為主，包括民族傣族別墅式家庭客房、休閑娛樂中心、水上高爾夫訓(xùn)練場及相關(guān)附屬

11、設(shè)施，建筑面積3萬，總投資9450萬元，已完成投資4300萬，工程并可為勐罕鎮(zhèn)提供300余個就業(yè)崗位，填補(bǔ)了勐罕鎮(zhèn)沒有星級酒店的空白。麗江泰國商城：商城位于麗江市民航路29號，工程占地4070，建筑面積3800，總投資1000萬元。設(shè)計為全開放式商業(yè)鋪面，專營泰國正宗小商品兼泰國民俗文化的表演的旅游工程，采取“五統(tǒng)一統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一進(jìn)貨、統(tǒng)一宣傳推廣的經(jīng)營方式。2006年XX麗江分公司上繳稅費1000余萬元，是麗江州地稅除中國移動公司外的第二大納稅戶。 工程編制依據(jù)及原那么工程編制依據(jù)麗江市勐罕鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府與云南XX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)簽訂的?勐罕鎮(zhèn)麗江壩開發(fā)建設(shè)型旅游小鎮(zhèn)“夢幻版納開

12、發(fā)建設(shè)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議?旅游規(guī)劃通那么?GB/T18971-2003云南省?旅游開展倍增方案?云南省人民政府關(guān)于加快旅游小鎮(zhèn)“夢幻版納開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)意見?勐罕鎮(zhèn)村鎮(zhèn)規(guī)劃20012021年?麗江州麗江市勐罕鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃19992021年?勐罕鎮(zhèn)麗江壩旅游小鎮(zhèn)“夢幻版納總體規(guī)劃?沒有被批準(zhǔn)國家計委、建設(shè)部公布的?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價參數(shù)?第二版?建設(shè)工程可行性研究指南?投資工程經(jīng)濟(jì)評價?工程編制原那么本著客觀性、科學(xué)性、預(yù)見性的原那么，重點進(jìn)行工程的必要性、建設(shè)條件、社會的可接受性、環(huán)境的可持續(xù)性的研究。同時也充分考慮工程建設(shè)的近期效益及遠(yuǎn)期開展，兩者兼顧，協(xié)調(diào)開展。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)土地開發(fā)強(qiáng)

13、度指標(biāo) 勐罕鎮(zhèn)麗江壩在被麗江市列入滄江新區(qū)分區(qū)五之前，國營XX農(nóng)場及勐罕鎮(zhèn)人民政府均委托云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院進(jìn)行過勐罕鎮(zhèn)麗江壩的總體規(guī)劃，但沒有被正式批準(zhǔn)，而XX集團(tuán)委托泰國KTGY做的麗江壩攀枝花林片區(qū)概念性規(guī)劃于2007年6月28日通過麗江市人民政府組織的專家征詢意見會，但也未最終確定。在勐罕鎮(zhèn)的總體規(guī)劃還沒有確定之前，本工程所提的以下指標(biāo)均為根據(jù)市場及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗提出的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。工程用地用地面積用地比例規(guī)劃用地平衡規(guī)劃總用地54000100%建筑用地1350025%道路場地1350025%綠化用地2700050%25%64800 其中：可售面積55080財務(wù)指標(biāo)工程總投資2.3億元

14、，在計算期內(nèi)可實現(xiàn)銷售收入3.3億元，扣除各項本錢及稅金后，可實現(xiàn)稅后利潤為5971萬元。財務(wù)指標(biāo)如下：投資利潤率：26.05%投資利稅率：18.13%資本金利潤率：135.70%稅后財務(wù)凈現(xiàn)值： 4540萬稅后財務(wù)內(nèi)部收益率：22.92%投資回收期：當(dāng)銷售收入到達(dá)74.23%時，即24530萬元時工程才不至于虧損。 結(jié)論工程經(jīng)研究認(rèn)為，工程建設(shè)是貫徹實施省政府關(guān)于建設(shè)“民族文化旅游大省“旅游小鎮(zhèn)建設(shè)、“社會主義新農(nóng)村和州委、政府“旅游強(qiáng)州、“大傣鄉(xiāng)開展戰(zhàn)略的一項具體工程，工程建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策。從旅游房地產(chǎn)業(yè)的微觀經(jīng)濟(jì)開展需求、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和國民經(jīng)濟(jì)的開展趨勢看，工程建設(shè)是必要的。工程

15、結(jié)構(gòu)布局合理，建設(shè)內(nèi)容可行，經(jīng)濟(jì)上合理，社會效益、環(huán)境生態(tài)效益好，工程可行。同時本工程的實施也為4A級景區(qū)納西園走旅游房地產(chǎn)開展之路做出有益的嘗試和探索。 市場分析勐罕鎮(zhèn)麗江壩游客量預(yù)測1、預(yù)測背景?麗江傣族自治州旅游開展總體規(guī)劃?20012021年對版納州旅游市場的預(yù)測結(jié)果如下：20072021年麗江州旅游人數(shù)及收入預(yù)測括號內(nèi)為實際值?麗江“十一五旅游開展規(guī)劃?對麗江市十一五期間旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表2、勐罕鎮(zhèn)20062021年游客量預(yù)測由于缺乏鎮(zhèn)域范圍內(nèi)準(zhǔn)確的旅游人口統(tǒng)計資料，所以無法精確預(yù)測出勐罕鎮(zhèn)麗江壩的旅游人口數(shù)量，依據(jù)?云南省旅游“十一五開展規(guī)劃?、?麗江“十一五旅游業(yè)開展規(guī)劃?等相關(guān)

16、上層次規(guī)劃以及類比勐罕鎮(zhèn)麗江壩周邊城鎮(zhèn)的旅游開展規(guī)劃及其開展規(guī)模，粗略估計2005年旅游總?cè)丝跒槟昃?00.00萬人，根據(jù)麗江市的旅游人口開展預(yù)測，本次規(guī)劃把勐罕鎮(zhèn)麗江壩游客的年均增長率定為8%，推得2021年旅游總?cè)丝跒?75.00萬人左右。3、省域旅游線路開展格局 我省“十一五時期，旅游開展的主要任務(wù)是：優(yōu)化旅游格局，壯大旅游產(chǎn)業(yè)根底，壯大旅游工程開發(fā)建設(shè)力度，加強(qiáng)旅游市場開發(fā)，構(gòu)建和諧云南旅游。目前我省區(qū)域旅游格局是形式以滇中的“大昆明國際旅游區(qū)、滇西北的“香格里拉生態(tài)旅游區(qū)、滇西南的“瀾滄江湄公河國際旅游區(qū)、滇西南的“火山熱海邊境旅游區(qū)、滇東南的“喀斯特山水文化旅游區(qū)和滇東北的“紅土高

17、原旅游區(qū)六大旅游區(qū)。其中：滇西南的“瀾滄江湄公河國際旅游區(qū)是以滇西南的麗江州、思茅市、臨滄市地區(qū)為主，抓住大湄公河次區(qū)域旅游合作與開展的機(jī)遇，突出熱帶雨林、民族風(fēng)情和邊境旅游特色，深度開發(fā)生態(tài)旅游、跨國旅游、民族風(fēng)情旅游精品，加強(qiáng)開發(fā)水電工業(yè)旅游產(chǎn)品，加快打造和推出瀾滄江湄公河黃金旅游線路，把滇西南建成我省面向東南亞大湄公河次區(qū)域的重要國際旅游區(qū)，把麗江市塑造成云南面向東南亞的重要國際旅游集散中心。 省域游線瀾滄江湄公河國際旅游區(qū)：麗江州思茅市臨滄市湄公河境外區(qū)域；4、麗江市旅游開展布局 麗江市“十一五期間旅游開展的總體布局是：依托五大優(yōu)勢，構(gòu)建四大板塊；提升六大景區(qū)，建設(shè)九大工程；打造品牌，

18、突出八大產(chǎn)品。其中：四大板塊為城區(qū)板塊、東部板塊、南部板塊、北部板塊。東部板塊以勐罕鎮(zhèn)麗江壩為中心點，包括瀾滄江新大橋下游沿江兩岸、景哈鄉(xiāng)臨近勐罕鎮(zhèn)局部區(qū)域、基諾鄉(xiāng)局部區(qū)域，形成以麗江壩納西園為軸線，以瀾滄江和昆曼公路大通道為紐帶，與勐侖植物園和勐臘望天樹旅游景區(qū)串聯(lián)起來，縱深開展到老撾郎勃拉邦、萬象以及瀾、湄黃金水道雙向跨境旅游，形成一日游、多日游或者自主游的大、中、小立體環(huán)線旅游圈，著力打造魅力的大傣鄉(xiāng)、大風(fēng)情、大湄公河。 麗江市游線東部游線：瀾滄江新大橋下游沿江兩岸勐罕鎮(zhèn)麗江壩-勐侖鎮(zhèn)湄公河境外區(qū)域；5、勐罕鎮(zhèn)麗江壩旅游線路規(guī)劃 根據(jù)以上分析和現(xiàn)狀調(diào)查，目前勐罕鎮(zhèn)麗江壩的旅游活動以民族風(fēng)

19、情園觀光為主，游客停留時間短暫，一般逗留不超過4個小時，從某種意義上說旅游組織主要是“過境游。在本次規(guī)劃中，我們對勐罕鎮(zhèn)麗江壩旅游資源進(jìn)行重新梳理整合，在保存優(yōu)勢重點工程的根底上，籌劃了多個新興旅游產(chǎn)品，將原有局限于民族風(fēng)情園內(nèi)的旅游空間擴(kuò)展到整個勐罕鎮(zhèn)麗江壩，既豐富了游客旅游體驗，延長了旅游時間，又間接提高了游客過夜率，為勐罕鎮(zhèn)麗江壩開展多日游產(chǎn)品奠定了根底。旅游資源現(xiàn)狀分析1、旅游資源總體評價 結(jié)合勐罕鎮(zhèn)麗江壩的現(xiàn)狀旅游資源及其開發(fā)程度和質(zhì)量，對其綜合評價如下：自然旅游資源突出，具有良好的開發(fā)前景瀾滄江水面寬敞，沿岸風(fēng)景秀麗，有民族風(fēng)情園、傣族村寨等，形成了美麗的田園風(fēng)光景色，適于進(jìn)行沿江

20、的旅游觀光、休閑度假。龍得湖寧靜秀美，瀾滄江熱情奔放，兩岸的傣族村落與湖水、江水相互輝映，工程規(guī)劃范圍內(nèi)還有保存完整的原生態(tài)傣族村寨4個，民族文化和民族風(fēng)情濃郁，攀枝花林景色旖旎。文化旅游資源品味高。但開發(fā)力度不夠文化旅游資源主要是傣族民俗文化和村寨，特別是麗江壩壩區(qū)的幾個主要傣族村寨，傣式竹樓，寨旁的緬寺、寨心都保存較為完整，對外地游客具有較強(qiáng)吸引力，但目前開發(fā)力度不夠。地方特產(chǎn)旅游資源多樣 勐罕鎮(zhèn)麗江壩是以傣族為主體的少數(shù)民族聚居地，民族特色鮮明，以傣菜、傣藥、竹制品、熱帶水果為代表的地方特產(chǎn)比較豐富。休閑娛樂資源有待進(jìn)一步開發(fā)利用 目前以觀光度假型旅游產(chǎn)品為主，具有巨大開發(fā)潛力的商務(wù)會議

21、、休閑度假的旅游產(chǎn)品有待進(jìn)一步開發(fā)。旅游資源分布集中，交通聯(lián)系欠便捷 勐罕鎮(zhèn)麗江壩自然人文旅游資源星羅棋布于瀾滄江沿線兩側(cè)和龍得湖沿岸，空間上較為集中，但現(xiàn)狀交通尚不太便捷，對于旅游資源的整合與開發(fā)有一定的影響。2、旅游資源賣點分析 旅游資源的賣點主要表現(xiàn)在資源的獨特性方面，這種獨特性表現(xiàn)為在一定范圍內(nèi)較為獨特或具有唯一性。為此，我們將勐罕鎮(zhèn)麗江壩旅游資源與周邊區(qū)域的主要旅游資源進(jìn)行了一個全面的比照分析，并對各資源的賣點及局限性進(jìn)行了評價。1擁有在全國范圍內(nèi)及大區(qū)域范圍內(nèi)的品牌名氣的賣點資源傣族民族風(fēng)情園傣族民族風(fēng)情園是麗江最具吸引力的景點之一，已經(jīng)形成全國知名旅游品牌，它為勐罕鎮(zhèn)麗江壩吸引大

22、尺度范圍的客源市場提供了根底，勐罕鎮(zhèn)打造的“一卡制游“大傣鄉(xiāng)的方案實施后，本工程以休閑度假為主題的開發(fā)將成為勐罕鎮(zhèn)納西園“過境觀光的重要補(bǔ)充形式。2大局部資源屬于遍在性資源 勐罕鎮(zhèn)麗江壩的人文旅游資源在版納州內(nèi)容易找到同類替代資源，不具備對全國范圍內(nèi)群眾游客的獨特吸引力，屬于遍在性資源，需要挖掘新內(nèi)容，尋求錯位突破。3大局部景點旅游內(nèi)容少，景點容量小 勐罕鎮(zhèn)麗江壩內(nèi)景點均存在旅游內(nèi)容少或景點容量小的限制，因此，在沒有有機(jī)整合的情況下，大局部景區(qū)將面臨“過境化的問題?？驮词袌霈F(xiàn)狀分析1、勐罕鎮(zhèn)麗江壩市場現(xiàn)狀規(guī)模 傣族民族風(fēng)情園作為勐罕鎮(zhèn)麗江壩旅游業(yè)的關(guān)鍵支撐和核心景點，園區(qū)游客量占整個鎮(zhèn)旅游人口

23、總量的絕大局部，因此勐罕鎮(zhèn)必須加快旅游產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)調(diào)整，盡快建成以休閑度假、商務(wù)會議等為主的旅游產(chǎn)品開發(fā)。2、客源市場地域結(jié)構(gòu) 由于統(tǒng)計口徑問題，勐罕鎮(zhèn)麗江壩缺乏歷年游客地域市場結(jié)構(gòu)的數(shù)據(jù)，為此我們主要針對大區(qū)域的旅游市場進(jìn)行相關(guān)的概念性分析。1國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)游客和本省經(jīng)濟(jì)興旺地洲游客是國內(nèi)最大的客源市場國內(nèi)游客主要集中在距離麗江相對較近的地區(qū)，如云南、四川；或者經(jīng)濟(jì)狀況相比照擬興旺的地區(qū)，如華東地區(qū)和華北地區(qū)北京、江蘇、浙江、上海等，兩者占到內(nèi)地游客數(shù)的50%多。2入境市場 海外游客在游客接待重量中所占比例較小，只占到20%不到。 主要海外客源市場集中在亞洲，占到50%多，并且以中國臺灣

24、、日本和中國港澳為主。雖然海外總游客量在近年有所下降，但亞洲市場在海外客源的比重卻呈現(xiàn)出上升的態(tài)勢。 北美洲的美國、歐洲的法國、荷蘭、德國，大洋洲的澳大利亞以及亞洲的泰國和韓國將是未來的潛在客源市場。3、游客旅游目的的構(gòu)成 根據(jù)走訪調(diào)查、分析和規(guī)劃相關(guān)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，粗略得出了勐罕鎮(zhèn)麗江壩游客的旅游目的比例結(jié)構(gòu)。目前來勐罕鎮(zhèn)麗江壩旅游的所有游客中，以觀光游覽為主要目的的游客所占比例最高，占到80%以上，其次是文化交流活動和商務(wù)會議，而探親、健康療養(yǎng)和商務(wù)活動那么根本沒有。 將我們得出的初步數(shù)據(jù)與19992003年中國城鎮(zhèn)居民出游目的比例和構(gòu)成比照可以發(fā)現(xiàn)：勐罕鎮(zhèn)麗江壩觀光游客的比重明顯高于中國城鎮(zhèn)居

25、民因觀光目的出游的比重，而商務(wù)、商務(wù)會議、療養(yǎng)度假類那么較低。這一方面也說明勐罕鎮(zhèn)麗江壩在當(dāng)前已具備開拓觀光旅游以外的旅游市場環(huán)境和條件，勐罕鎮(zhèn)麗江壩有可能也應(yīng)該利用這種錯位開展的策略來實現(xiàn)自身在版納州同類景區(qū)中的突破，同時休閑度假旅游也是一個極有盈利空間的旅游市場，有極大的開發(fā)價值。4、游客出行方式 在出行方式上，單位組織和旅行社組織在所有出游方式中占了80%，散客和單獨出游者只占了不到5%，這說明勐罕鎮(zhèn)麗江壩目前只是州內(nèi)旅游線路中的一個節(jié)點，主要由州內(nèi)旅行社組織游客進(jìn)入，尚未直接面對消費市場。5、勐罕鎮(zhèn)麗江壩現(xiàn)狀市場存在的問題游客出游類型較為單一，觀光占絕對主導(dǎo)地位，客源市場類型發(fā)育不夠成

26、熟與觀光市場占絕對主導(dǎo)地位的結(jié)構(gòu)相對應(yīng)的是：游客停留時間短、游客花費低、游客花費增長緩慢，并由此導(dǎo)致旅游收益和旅游收益增長速度相對較低，旅游“旺丁不旺財。游客空間集聚性強(qiáng)，除傣族民族風(fēng)情園外，其它景區(qū)游客感知度較低。境外游客市場比例偏低。旅游資源是旅游開展的根底，旅游市場需求是旅游開發(fā)的導(dǎo)向，縱觀前文對勐罕鎮(zhèn)麗江壩旅游資源和旅游市場現(xiàn)狀的分析，可以對勐罕鎮(zhèn)麗江壩下一步的市場開拓與產(chǎn)品籌劃提供一些有益啟示，并做出有針對性的決策。工程市場拓展戰(zhàn)略1、消費市場開拓目標(biāo) 以文化旅游、商務(wù)會議旅游、休閑度假旅游以及自駕車旅游為主題，提高游客的停留時間和消費水平，提高重游率；消費群體面對中國東北和西北地區(qū)

27、、云南省內(nèi)、臨近省份以及東南亞傣族地區(qū)以及麗江的知識青年。2、客源市場拓展戰(zhàn)略 立足國內(nèi)市場，開拓國際市場，立足云南省內(nèi)市場，開拓中遠(yuǎn)程客源市場；穩(wěn)固觀光旅游市場，拓展文化、商務(wù)會議、休閑度假等非觀光類旅游市場。 鑒于勐罕鎮(zhèn)麗江壩現(xiàn)階段及近期觀光市場仍然占有重要地位，而未來開展方向是休閑度假市場，本工程側(cè)重于休閑度假的市場定位。此外，需要說明的是，由于地處版納州整體旅游開展環(huán)境中，本工程旅游目標(biāo)市場很大程度上將與勐罕鎮(zhèn)整體目標(biāo)客源市場捆綁或互補(bǔ)，同時根據(jù)自身獨特因素確定自身客源市場。3、國內(nèi)市場戰(zhàn)略 我國地域幅員遼闊，不同區(qū)域的人文風(fēng)情和自然氣候差異性比較大，全國大局部地區(qū)處于溫帶和亞熱帶中，

28、僅有海南和版納地區(qū)處于熱帶邊緣。這一先天優(yōu)勢為處于西南邊境地區(qū)的勐罕鎮(zhèn)麗江壩開展旅游帶來了極其有利的條件。1觀光客源市場定位重點客源市場：云南本地客源市場云南本地游客是版納州旅游業(yè)的一個不可或缺的組成局部，其數(shù)量穩(wěn)定，擁有龐大的自駕車游客群體，是勐罕鎮(zhèn)麗江壩旅游業(yè)的重要支撐。傳統(tǒng)客源市場：華北、華東等經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)及逐步增長的西南地區(qū)客源市場一直以來北京、上海等華北、華東經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)省份的游客市場都是麗江州旅游市場的支柱。尤其是北京的游客市場，其游客數(shù)量甚至超過了云南省本地游客，躍居內(nèi)地游客數(shù)量的第一位，而上海地區(qū)擁有較濃的與版納聯(lián)結(jié)的知青情結(jié)。四川、貴州等西南地區(qū)省份出游人數(shù)可觀，大通道的區(qū)位

29、優(yōu)勢更可以吸引該地區(qū)的自駕車游客成為勐罕鎮(zhèn)麗江壩的重要客源?？傮w而言，對于傳統(tǒng)客源市場，開發(fā)新的旅游產(chǎn)品、提高效勞質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)旅行社行為、維護(hù)旅游者權(quán)益是提高游客量的關(guān)鍵。2新興市場：華中、東北、西北地區(qū)客源市場華中、東北、西北等區(qū)域雖然有距離、交通和經(jīng)濟(jì)等方面的不利因素，但是由于麗江和這些區(qū)域在自然景觀上的截然不同，對這些地區(qū)的居民有著強(qiáng)烈的吸引力。同時，考慮到國內(nèi)旅游的強(qiáng)勁開展勢頭及這些地區(qū)巨大的人口總量，所以這些市場所蘊(yùn)藏的潛力也不容無視。由于自然景觀以及人文風(fēng)情上的差異性，勐罕鎮(zhèn)麗江壩文化旅游產(chǎn)品對于這局部市場有較大的吸引力，市場拓展的關(guān)鍵在于加強(qiáng)宣傳促銷，完善旅游效勞和提高可進(jìn)入性。3

30、國內(nèi)度假客源市場定位 按國際上的慣例，一個國家的人均GDP到達(dá)1000美元后，對觀光旅游的需求將大漲；而當(dāng)人均GDP到達(dá)3000美元以上，對休閑度假游的需求就開始膨脹。這種規(guī)律放在一個國家的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行分析應(yīng)當(dāng)同樣有效。到2005年，我國人均GDP已經(jīng)超過1700美元，其中珠三角、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈人均GDP已經(jīng)接近或超過3000美元，北京、上海、杭州、蘇州、無錫、廣州、深圳等地區(qū)的人均GDP已突破5000美元。根據(jù)上述我國各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r以及勐罕鎮(zhèn)麗江壩的自身特點，本工程對于國內(nèi)度假目標(biāo)市場進(jìn)行如下定位： 重點客源市場：華東、華北等北方興旺地區(qū)客源市場一方面，由上述指標(biāo)可以看出，這局部地

31、區(qū)已經(jīng)有相當(dāng)一局部人群具備了度假休閑旅游的能力。另一方面，勐罕鎮(zhèn)麗江壩地處熱帶，冬季與北方氣候形成了巨大反差，具備了開發(fā)成為避寒勝地的氣候條件，加之其濃郁的傣族文化氣氛和居住特色華東、華北相差較大，一旦條件成熟，將能對這局部地區(qū)度假游客形成全方位的吸引力。潛力客源市場：華南地區(qū)客源市場與重點客源市場上所列出的地區(qū)相比，這局部地區(qū)雖然具備了較為成熟的經(jīng)濟(jì)條件，但是考慮到這局部地區(qū)大多數(shù)位于熱帶與接近熱帶的區(qū)域，因而與北方地區(qū)相比，勐罕鎮(zhèn)麗江壩在自然其前方面的吸引力大大減弱，但民族村寨產(chǎn)品仍具有較大吸引力，故而將其列為潛力客源市場。時機(jī)市場：華中、西南等鄰近省份客源市場這局部地區(qū)與前面兩塊地區(qū)相比

32、最大的劣勢就是經(jīng)濟(jì)實力的差距，因而在當(dāng)前限制了其具備度假旅游能力的人群數(shù)量，但是隨著這些地區(qū)經(jīng)濟(jì)實力的增長，加之其到云南的優(yōu)越區(qū)位條件，這局部市場還是擁有相當(dāng)?shù)臐摿Φ?。入境市場?zhàn)略1瀾湄次區(qū)域市場比較研究 2021昆曼國際大通道開通后，東南亞地區(qū)游客特別是該地區(qū)的第三國游客將可能成為勐罕鎮(zhèn)麗江壩最大的新興客源市場，因此，在繼續(xù)開拓原有入境客源市場的同時，也必須對這局部市場予以特別的重視。 通過對瀾湄次區(qū)域各國及麗江地區(qū)入境客源市場地域結(jié)構(gòu)比較研究，可以總結(jié)出瀾湄次區(qū)域各國入境客源市場特點：第一，東盟國家內(nèi)部游客流動量較大，其中新加坡、馬來西亞、泰國出游居民最多，同時這些國家又是接待游客最多的目

33、的地國家。 第二，東亞地區(qū)到東盟地區(qū)旅游以日本、中國大陸、韓國、中國臺灣游客最多。 第三，來自歐美地區(qū)的遠(yuǎn)程游客把東盟國家組成一條完整的旅游線路，所以在一定程度上使得瀾湄次區(qū)域擁有大體一致的客源市場。 第四，泰國是接待來自東亞、北美和歐洲游客最多的瀾湄次區(qū)域國家，這一點足以說明泰國在東南亞地區(qū)具有重要的門戶地位，是東南亞地區(qū)最重要的國際游客集散地。多數(shù)游客的旅游線路是先至曼谷，經(jīng)萬象至瑯勃拉邦，再去越南或者柬埔寨，也在一定程度上反映出了泰國在次區(qū)域中的重要地位。 鑒于瀾湄次區(qū)域國家客源市場的現(xiàn)狀，本工程在今后的開展中應(yīng)該抓住昆曼通道開通及勐罕鎮(zhèn)建設(shè)“大傣鄉(xiāng)的難得機(jī)遇，加強(qiáng)與瀾湄次區(qū)域國家的旅游

34、合作，并注意深化自身環(huán)境與特色產(chǎn)品的建設(shè)，強(qiáng)調(diào)在“原始森林、植物集錦、民族風(fēng)貌和氣候方面的比較優(yōu)勢，來分享“身邊巨大的市場份額。 首先，形成與有一定知名度的傣族民族風(fēng)情園互補(bǔ)的旅游產(chǎn)品 作為勐罕鎮(zhèn)麗江壩王牌旅游資源，本工程要防止規(guī)劃與納西園同質(zhì)的旅游產(chǎn)品，形成差異化和互補(bǔ)化，最終實現(xiàn)共同開展，相互促進(jìn)的和諧共贏局面。 第二，休閑度假旅游產(chǎn)品的重點開發(fā) 泰北地區(qū)是次區(qū)域五國入境散客集散中心，入境游客主要參與泰國、老撾等國家開展的村寨和叢林徙步旅游活動。而勐罕鎮(zhèn)麗江壩在少數(shù)民族文化和熱帶雨林的保護(hù)方面都具有比較優(yōu)勢，且歐美地區(qū)的遠(yuǎn)程游客一般把東盟國家當(dāng)成一條完整的線路來瀏覽，在次區(qū)域地區(qū)停留的時間

35、一般可達(dá)2周左右，為此，通過簡化入境手續(xù)，開通高速公路的措施，使歐美游客的線路繼續(xù)往被延伸進(jìn)入勐罕鎮(zhèn)麗江壩，讓他們體驗純粹的原始森林和源頭傣文化之余，又可享受本工程提供休閑娛樂工程，到達(dá)修整、恢復(fù)的目的，這又增添整個行程中東方中國文化體驗的內(nèi)容，這也不失為一種可能。 第三，充分發(fā)揮“傣文化之源的優(yōu)勢 必須成認(rèn)的是，對于一些東南亞國家而言，勐罕鎮(zhèn)麗江壩的傣文化與其民族文化存在相當(dāng)程度的相似性。但是從整個瀾湄次區(qū)域及至全東南亞傣文化的起源來看，麗江是其發(fā)源地，因而每年有大批的東南亞國家游客到麗江來進(jìn)行的“尋根之旅。正是由于這一點，在04和05年泰國游客數(shù)量已經(jīng)躍居整個版納州入境游客的首位。因此，隨

36、著昆曼大通道的開通，勐罕鎮(zhèn)麗江壩極有機(jī)遇利用其原生態(tài)的自然人文優(yōu)勢拓展瀾湄次區(qū)域的“尋根游市場。 第四，氣候優(yōu)勢 據(jù)?麗江在瀾湄次區(qū)域旅游合作中的開展戰(zhàn)略?中的研究結(jié)果，勐罕鎮(zhèn)麗江壩和整個版納州在氣候上有比較優(yōu)勢氣溫相對較低，而在文化上又與次區(qū)域地區(qū)聯(lián)系緊密，因此本工程針對中國北部和東南亞國家的高收入階層冬季和夏季前往勐罕鎮(zhèn)麗江壩度假，以及商務(wù)、探親訪友的市場有一定潛力。2入境市場目標(biāo)定位 觀光客源市場定位：重點客源市場：日本、中國港澳臺地區(qū)現(xiàn)狀約占總數(shù)30% 日本是我國最大的入境客源國，而港澳臺地區(qū)游客一直在入境旅游市場上占有相當(dāng)?shù)姆蓊~。這些區(qū)域既是全球比較成熟的旅游客源地區(qū)，也是中國的主要

37、海外客源市場，對這些市場的爭奪能穩(wěn)固現(xiàn)有的優(yōu)勢，具有的重要意義不言而喻。 傳統(tǒng)客源市場：美國、英國、法國、韓國等興旺國家 美國市場在云南具有很強(qiáng)的根底，美國人對中國優(yōu)美的自然山水和民族、民俗文化非常感興趣，是云南入境游客的重要組成局部。西歐各國如法國、德國、英國一直是旅游輸出客源的傳統(tǒng)強(qiáng)國，每年都有上十萬人次的游客在云南旅游。這些都是本工程可以充分利用的傳統(tǒng)客源市場。 新興客源市場：瀾湄次區(qū)域國家及該區(qū)域的第三國游客 由于目前瀾湄次區(qū)域大多數(shù)國家本身經(jīng)濟(jì)實力并不是很強(qiáng)以及旅游產(chǎn)品與版納具有較大相似性，再加上勐罕鎮(zhèn)麗江壩與麗江及瀾湄次區(qū)域的交通條件不理想等因素，歷年來該地區(qū)到勐罕鎮(zhèn)麗江壩旅游的游

38、客占入境旅游總數(shù)的比例并不突出。基于前文對瀾湄次區(qū)域客源市場研究的結(jié)論以及昆曼大通道開通后的區(qū)位優(yōu)勢，預(yù)計這一地區(qū)的游客及第三國游客在2021年后將會有一個快速的增長，從而成為勐罕鎮(zhèn)麗江壩新興的客源市場。 度假客源市場定位： 重點客源市場：港澳臺地區(qū) 港澳臺地區(qū)歷年來都始終占據(jù)著內(nèi)地入境休閑度假市場的極大份額。隨著當(dāng)今國內(nèi)旅游趨勢由觀光向度假的加速轉(zhuǎn)變，生態(tài)因素已經(jīng)提升到了一個前所未有的高度。而勐罕鎮(zhèn)麗江壩與中國內(nèi)地其他度假地區(qū)相比，熱帶原始生態(tài)環(huán)境和植物園是一大特色，此外，還具備了一定的價格優(yōu)勢和邊境區(qū)位優(yōu)勢。一旦條件成熟，必將吸引大量的港澳臺地區(qū)度假休閑游客。 傳統(tǒng)客源市場：日本、韓國及歐

39、美等興旺國家日韓及歐美等興旺國家的旅游需求早已完成由觀光向度假的轉(zhuǎn)變，之所以目前來麗江的這局部國家游客仍以觀光行為為主，主要是國為缺乏高端的旅游產(chǎn)品和設(shè)施條件。而隨著勐罕鎮(zhèn)麗江壩國際精品小鎮(zhèn)建設(shè)的實施和完成，在具備了上述條件之后，這局部地區(qū)的度假游客數(shù)量將迅速提升。 潛力市場：泰國等瀾湄次區(qū)域國家 這一地區(qū)盡管在交通和區(qū)位上具有一定的有利條件，但是由于其經(jīng)濟(jì)尚不夠興旺，能夠具備條件進(jìn)行休閑度假旅游的游客數(shù)量相應(yīng)較少，因而也許在最近一段時間內(nèi)這局部地區(qū)的度假客源市場的開展將會較為緩慢。但是隨著經(jīng)濟(jì)的開展，在遠(yuǎn)期這一地區(qū)尤其是泰國的度假客源市場的潛力將是不可估量的。 工程旅游形象戰(zhàn)略通過將勐罕鎮(zhèn)麗

40、江壩與周邊一些小鎮(zhèn)進(jìn)行比較，得出本工程自身的特點和優(yōu)勢，從而找準(zhǔn)本工程的形象定位。相似類型的城鎮(zhèn)比較1勐罕鎮(zhèn)麗江壩與麗江州內(nèi)其他被列入“60個旅游小鎮(zhèn)“夢幻版納的城鎮(zhèn)比較 勐海縣打洛鎮(zhèn)：打洛鎮(zhèn)是國家三級口岸。距打洛鎮(zhèn)，公里處有打洛邊境旅游開發(fā)區(qū)。建有邊貿(mào)交易市場、飯店、賓館、娛樂場所等。 勐臘縣易武鄉(xiāng)：易武鄉(xiāng)是勐臘縣北部的一個鄉(xiāng)，是“普洱茶的主產(chǎn)地之一。易武正利用茶馬古道的“品牌效應(yīng)，應(yīng)積極開展茶文化和旅游。從上面幾個小鎮(zhèn)的根本情況來看，勐罕鎮(zhèn)麗江壩的旅游產(chǎn)品與打洛鎮(zhèn)、易武鄉(xiāng)有著明顯的區(qū)別。綜合來看勐罕鎮(zhèn)麗江壩是獨一無二的。2勐罕鎮(zhèn)麗江壩與昆曼公路上重要的境外小城鎮(zhèn)比照 08年昆曼公路的開通，

41、為從泰國到中國提供了一條很便捷的通道。在此選取了幾個昆曼公路一重要的境外城鎮(zhèn)和勐罕鎮(zhèn)麗江壩進(jìn)行比較。 泰國的清邁：清邁是泰國第二大城市，群山環(huán)抱、風(fēng)光秀麗，氣候冬暖夏涼，是泰國北部的政治、經(jīng)濟(jì)中心和療養(yǎng)旅游勝地。 泰國的清萊：清萊是泰國北部的第二大城市，地處泰、老、緬三國交界處的舉世聞名的“金三角地區(qū)，這里大局部是山區(qū)，城市風(fēng)格簡樸。 老撾的會曬：會曬是老撾關(guān)口，主要具有交通中轉(zhuǎn)站的職能。 從以上的情況來看，勐罕鎮(zhèn)麗江壩與它們在性質(zhì)上是有所不同的。清邁是一種綜合性旅游地，其旅游體驗比較城市化。而清萊大局部是山區(qū)，雖然“金三角地區(qū)的神秘風(fēng)光對游客有很大的吸引力，但是其神秘刺激的旅游體驗和熱帶雨林

42、的神奇浪漫體驗還是不一樣的。而且對于勐罕鎮(zhèn)麗江壩來說，它既有神奇的熱帶雨林，又有豐富多彩的傣族貝葉文化，能給游客提供不同的旅行體驗。勐罕鎮(zhèn)麗江壩要打響自己的品牌，需要強(qiáng)化自身作為小鎮(zhèn)與其他城市不同的形象。勐罕鎮(zhèn)麗江壩需要一種安靜祥和、超脫世俗的形象，以滿足人們所趨向的休閑旅游的需要。勐罕鎮(zhèn)麗江壩境內(nèi)分布著大量的熱帶雨林，正適合營造這種小鎮(zhèn)形象。3勐罕鎮(zhèn)麗江壩與州內(nèi)的其他典型小鎮(zhèn)的比照 關(guān)累鎮(zhèn)：關(guān)累鎮(zhèn)是大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作區(qū)的重要水路口岸物流集散地之一，是以開展邊貿(mào)和航運事業(yè)為主的邊貿(mào)口岸型城鎮(zhèn)。 勐養(yǎng)鎮(zhèn):陸路交通樞紐，以橡膠加工和建材生產(chǎn)為主的建制鎮(zhèn). 小街鄉(xiāng):以熱帶作物生產(chǎn)加工交易為主，結(jié)

43、合熱帶風(fēng)光、溫泉療養(yǎng)旅游的城鎮(zhèn)。 基諾鄉(xiāng)：以基諾族風(fēng)情風(fēng)俗為主。 從上面的情況看，以傣家風(fēng)情作為主打的文化型旅游產(chǎn)品，除了勐侖鎮(zhèn)，就只有勐罕鎮(zhèn)麗江壩是如此。而以環(huán)抱龍得湖的民族風(fēng)情園作為主打的觀光型旅游產(chǎn)品的勐罕鎮(zhèn)麗江壩那么是獨一無二的環(huán)湖而建的城市。4勐罕鎮(zhèn)麗江壩與東南亞地區(qū)旅游熱點的比照 東南亞地區(qū)的旅游熱點主要有島嶼與風(fēng)光、海濱風(fēng)光、火山奇觀和民族風(fēng)情，與勐罕鎮(zhèn)麗江壩可能產(chǎn)生同質(zhì)競爭的就是植物奇觀和民族風(fēng)情。但仔細(xì)比較勐罕鎮(zhèn)麗江壩能與泰國其實兩者能形成某種資源上的互補(bǔ)，同時可以把同泰國的競爭關(guān)系轉(zhuǎn)化為鏈?zhǔn)降幕パa(bǔ)拉動關(guān)系。本工程旅游總體形象概念通過前面的比較分析，我們也不難發(fā)現(xiàn)，對于勐罕鎮(zhèn)

44、麗江壩來說，它有一些資源是獨一無二的。本工程旅游形象確實定，就要緊緊抓住這些主脈絡(luò)和資源特色，并易于識別。 工程定位根據(jù)工程價值描述，同時保障預(yù)期經(jīng)營風(fēng)險最低，本工程定位為：五星級標(biāo)準(zhǔn)高檔休閑度假養(yǎng)生公寓回避產(chǎn)權(quán)式酒店的預(yù)期經(jīng)營風(fēng)險，將休閑度假和養(yǎng)生作為使用價值重點闡述。 目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶主體定位為：華東、華南、華北有休閑度假需求或投資需求或養(yǎng)老盡孝需求的客戶。此局部客戶主力年齡在35歲以上，有身份和一定社會地位，多是私企個體老板或企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)，也有局部是離退休教師、老干部等。此類客戶的消費敏感因素主要是購置決策成功感他們相信自己的判斷，并對預(yù)期有較為主觀的預(yù)測，注重看工程價值價格比，購

45、置決策理性，在進(jìn)行銷售推廣時，需要重點注意考慮客戶的購置動機(jī)，購置動機(jī)選擇性進(jìn)行工程價值講解。工程價值體系居住價值心理價值投資價值酒店式公寓投資價值：作為酒店式公寓，具有投資價值是客戶購置最關(guān)鍵的因素，本工程現(xiàn)階段屬期房，決定投資價值最根本的因素是價格和預(yù)期收益，價格是公司可控因素，預(yù)期收益含自然增值、委托經(jīng)營收益、預(yù)期轉(zhuǎn)讓收益三塊，自然增值是不動產(chǎn)產(chǎn)品的統(tǒng)一屬性，委托經(jīng)營收益來源于公司開發(fā)商及酒店經(jīng)營管理公司的經(jīng)營效果，具有較大的不可預(yù)見性和風(fēng)險，對于本工程而言，委托經(jīng)營收益會增加工程開發(fā)商的風(fēng)險，故不建議執(zhí)行委托經(jīng)營。預(yù)期轉(zhuǎn)讓收益是投資價值的價格兌現(xiàn)，尋找接手人是轉(zhuǎn)讓收益兌現(xiàn)的關(guān)鍵，對于工

46、程開發(fā)商而言，是最無風(fēng)險也是對客戶最有保障的方式出售時20萬，五年后開發(fā)商30萬回收，房地產(chǎn)作為變相融資的一種方式，很肯定的是絕大局部客戶到時不會要求開發(fā)商回收，此方式僅是形式上的客戶保障條件。假設(shè)客戶不愿意等5年，銷售代理公司可以向客戶承諾客戶購房5年時間內(nèi)，假設(shè)需要增價轉(zhuǎn)讓，銷售代理公司為客戶辦理居間業(yè)務(wù)提供交易條件和撮合買賣。居住價值：對購置者而言，休閑度假和養(yǎng)老是本工程產(chǎn)品最為直接的居住價值，休閑度假針對客戶旅行需求，與旅行社的聯(lián)系是關(guān)鍵，養(yǎng)老針對盡孝和安度晚年需求，孝道宣傳是關(guān)鍵。心理價值：本工程的目標(biāo)客戶群主力是華東、華南、華北的異地客戶，此局部客戶中有一定比例是曾經(jīng)在70年代到過

47、版納生活，對在版納購房有除投資和居住以外的心理滿足需求，故本工程在銷售和推廣過程中如何將這種心理價值發(fā)揮到最大，對工程銷售將能產(chǎn)生極重要的幫助，工程定價工程基價擬定本工程為單一無比照工程在區(qū)域市場范圍內(nèi)沒有直接競爭性產(chǎn)品，較難用市場比照法確定工程售價，收益法定價原那么主要基于產(chǎn)品預(yù)售收益能較準(zhǔn)確預(yù)測，但本工程預(yù)期收益無法準(zhǔn)確預(yù)測，收益法定價原那么同樣不適合。故本工程定價需采用本錢加成定價。本錢加成定價法：本錢加成定價法是在單位產(chǎn)品總本錢根底上按照一定的比率增加預(yù)期收益，再加上應(yīng)上繳的稅金和應(yīng)該發(fā)生的費用，確定房地產(chǎn)單位價格的方法。計算如下：本錢加成定價法只考慮本錢，沒有結(jié)合市場競爭情況，在得出

48、本錢加成單價后還需要結(jié)合市場情況分析此價格的市場接受性，防止出現(xiàn)有價無市導(dǎo)致銷售不暢進(jìn)而影響工程成功。從市場角度分析工程售價主要從競爭、可替換選擇、價值表現(xiàn)、銷售進(jìn)度要求4個方面評價價格的市場接受性，并根據(jù)市場環(huán)境合理調(diào)整售價，具體調(diào)整方式如下：因素價格影響評價售價競爭在區(qū)域市場范圍內(nèi)沒有直接競爭性產(chǎn)品，類比非區(qū)域市場千島湖地區(qū)的酒店式公寓現(xiàn)階段售價約12000元/平米，但結(jié)合千島湖區(qū)域的商品房均價與版納當(dāng)?shù)氐纳唐贩烤鶅r比千島湖地區(qū)商品房均價約5000元/平米，而版納的商品房均價約2000元/平米，房價比2.5/1，以上房價數(shù)據(jù)來源于千島湖房網(wǎng)和版納信息港房網(wǎng)。12000/2.5=4400元/

49、平米可替換選擇現(xiàn)階段在麗江市區(qū)的精裝修公寓售價約2800元/平米，假設(shè)從投資角度評價，結(jié)合本工程的自然資源優(yōu)勢，預(yù)期售價不應(yīng)該超過3800元價格差異在1000元以內(nèi)，客戶可以接受，否那么客戶可以選擇替換購置。3800元/平米價值表現(xiàn)因本工程屬于麗江壩旅游小鎮(zhèn)的第一個面市組團(tuán)，工程價值的表達(dá)還很不完善和健全，需要確保工程成功，低價入市是最穩(wěn)妥的做法，待此組團(tuán)銷售推廣成功后，可以通過后期的產(chǎn)品增價銷售實現(xiàn)整盤利潤最大化的實現(xiàn)，故定價時需要考慮后期提價幅度，通過有序和合理的不斷提價，保障客戶購置信心。定價來源參照本錢加成定價。入市：3800前期：4000中期：4400后期：4800銷售進(jìn)度要求結(jié)合十

50、分有經(jīng)驗的置業(yè)參謀和銷售人員對工程的考察和評價，得出銷售角度出發(fā)的市場接受價。4000元/平米結(jié)合以上諸多因素分析，本工程市場接受根本價格為A2=4400+3800+4250+40004=4112元/平米。保守估計我們判定工程市場接受的根本價格為4112元/平米。 價格提升空間市場漲幅對產(chǎn)品價格的提升從2007年云南省房地產(chǎn)市場住宅價格漲幅來看，全省價格季度漲幅根本保持在10%以上，保守估計按10%計算，那么本工程產(chǎn)品可提升價格4112*10%=411元/平米板塊開展對產(chǎn)品價格的提升本工程為麗江壩旅游度假小鎮(zhèn)的子工程,而麗江壩旅游度假小鎮(zhèn)工程為政府重點支持開發(fā)的麗江滄北新區(qū)建設(shè)工程之一。整個滄

51、北片區(qū)將打造為集旅游、休閑、度假、會議、商務(wù)、民俗體驗等為一體的新經(jīng)濟(jì)區(qū)。工程屬于投資為主的住宅產(chǎn)品，鑒于板塊支撐，我們認(rèn)為工程可提升的價格能增加650元/平米。推盤策略對產(chǎn)品價格的提升成功的推盤是對工程產(chǎn)品價格提升的關(guān)鍵因素。本工程將結(jié)合“低開高走和“波浪螺旋兩種策略來最大限度的提升工程產(chǎn)品價格。工程初期優(yōu)勢不明顯，以4112元/平米的市場根底價格通過“低開，首先獲得市場認(rèn)可，以2倍市場增幅進(jìn)行“高走，突顯工程投資空間，給客戶以本工程定能“保值、增值的信息；同時，利用購置 房地產(chǎn)工程“買漲不買落的心理套牢投資客。為降低工程價格提升帶來的市場抗性，結(jié)合“低開高走同時采取“波浪螺旋的推盤策略。推

52、出的貨包品質(zhì)上下搭配，以 HYPERLINK :/ sinke / 房地產(chǎn)市場周期、工程的銷售速度和最終利潤的回收作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行同步的周期性價格波動調(diào)整。本推盤策略的優(yōu)勢是：1、配合價格策略，保證價格的初步提升；2、配合提價策略，保證提價的波浪式起伏；3、配合營銷策略，保證好與差的多樣化選擇；4、配合財務(wù)策略，保證將最好的房賣出最好的價；5、配合風(fēng)險躲避策略，保證危機(jī)中可以有低品質(zhì)產(chǎn)品支持低價，支撐人氣。本推盤策略可提升幅度為4112*20%=822元/平米小結(jié)：通過對市場根底價格的預(yù)估及對產(chǎn)品價格提升空間的分析,本工程的最終價格為4112+411+650+822=5995元/平米。重點說

53、明：接近6000元/平米的價格是目前市場接受的最好水平，需要完整、高效的廣告推廣配合和工程價值輸出?？驮撮_拓旅行社外銷：聘導(dǎo)游為工程促銷員；異地分銷：深圳商報合作；全員發(fā)動推銷；利用XX在昆明資源進(jìn)行直銷；可周期性組織高爾夫愛好者去現(xiàn)場練習(xí)場體驗并到達(dá)成交的目的 工程區(qū)位與環(huán)境分析自然環(huán)境概況1、地理位置麗江市地處我國西南邊陲，云南省的最南端，北與思茅地區(qū)的江城縣為鄰，距昆明730公里；南與緬甸接壤，國境線總長。南北最大縱距為112公里，東西最大橫距98公里，總面積6958平方公里。屬北熱帶與南亞熱帶過渡地帶。勐罕鎮(zhèn)位于麗江市東南部，距市區(qū)27公里，鎮(zhèn)域地處北緯214708”215653”和東

54、經(jīng)1005248”1011018”之間，跨緯度945”，經(jīng)度177”。鎮(zhèn)域東與勐臘縣勐侖鎮(zhèn)為鄰，南與景哈鄉(xiāng)隔江相望，西連小街、嘎灑兩鄉(xiāng)，北鄰基諾鄉(xiāng)，東西最大橫距，南北最大縱距，國土面積321.91平方公里。麗江壩片區(qū)位于勐罕鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府駐地，東西長，南北寬。氣象氣候條件麗江-21.9，最冷月平均氣溫13-15，最熱月平均氣溫22-25。全市年平均降雨量1200-1700/s。境內(nèi)自然環(huán)境比較復(fù)雜，主體氣候明顯。勐罕鎮(zhèn)氣候?qū)儆诒眮啛釒Ш湍蟻啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候，兼有大陸性氣候和海洋性氣候特點。夏無酷暑、冬無嚴(yán)寒，一年無四季之分，僅干濕季清楚。終年無寒暑，霧濃多靜風(fēng)，日溫差大，年溫差小，很少有霜，年平均氣

55、溫在7-21.8。降水量年均12001600毫米，雨量充分，森林覆蓋面積為35.41%，植被多為熱帶雨林和季雨林，年均日照18002200小時，年太陽輻射點量為120130千卡，風(fēng)向主要為東南、西南風(fēng)，風(fēng)速0.5/秒，靜風(fēng)頻率為71%。年平均濕度達(dá)80%-86%，霧日年達(dá)108天146天。工程地質(zhì)和水文地質(zhì)麗江市地處橫斷山系縱谷區(qū)南延尾端，位于瀾滄江大斷裂帶兩側(cè)，屬山原地形，南低北高，自西北向東南傾斜緩降，山戀疊崎，溝壑縱橫。位于西南與勐海接壤的路南山，是該區(qū)域的最高山，海拔2196m，該區(qū)域最低點位于東南部瀾滄江與南阿河集合處，海拔485m，與最高點相對高差為1711m，地貌類型為山原地和山

56、間盆地。勐罕鎮(zhèn)在大地構(gòu)造中的位置，處于印度洋板塊與歐亞板塊相碰撞地域的東側(cè)，屬于西南地槽褶皺區(qū)中的三江怒江、瀾滄江、金沙江印支褶皺系的南端。瀾滄江深斷裂自北而南，將全境切割為東西兩部，西部屬于臨滄瀾滄復(fù)背斜的南端。由于靠近瀾滄江深斷裂而構(gòu)造復(fù)雜，以斷裂為主，構(gòu)造線為南及南西向；東部屬于蘭坪思茅褶皺系的南端，包括瀾滄江附近及其以東的大局部地區(qū)，構(gòu)造斷層較少，褶皺完整，構(gòu)造線為北西或近北西。瀾滄江深斷裂長100余公里，斷裂深度達(dá)43公里以上，為深入上地幔的深斷裂。斷面多向西傾，傾斜達(dá)75度，是地震活動性強(qiáng)烈的斷裂。1943年麗江發(fā)生5.75級地震，震中就在斷裂帶上。由于降水充分，勐罕的地表水和地下

57、水都很豐富。河流均屬于瀾滄江水系。瀾滄江發(fā)源于青藏高原，下游中國境外稱湄公河，流入印度洋。河流全長4480公里，麗江段長151公里，勐罕段長31公里，最大流量為12800立方米/秒，最小流量為388立方米/秒，多年平均流量為1845立方米/秒，年徑流量為580.1億立方米。目前常年可通行100噸級船舶。區(qū)內(nèi)有大小支流70余條，河網(wǎng)較為密集，每平方公里達(dá)。鎮(zhèn)域內(nèi)有水庫四座：曼嶺水庫，庫容780萬立方米；曼桂一水庫，庫容480立方米，灌溉面積5600畝；曼桂二水庫，庫容230立方米，灌溉面積2300畝；曼章水庫，庫容200萬立方米，灌溉面積1500畝。勐罕鎮(zhèn)水源取自瀾滄江。生物資源麗江州境內(nèi)有占全

58、州面積12，面積達(dá)2400多平方公里(約360余萬畝)的熱帶雨林及原始森林自然保護(hù)區(qū)，是我國目前僅存的兩片熱帶雨林中最大的一片，是國內(nèi)自然植被和珍稀動物頒最多的地區(qū)之一，屬古熱帶植物區(qū)馬來西亞植物亞區(qū)的滇緬泰區(qū)。麗江有珍稀植物341種，屬國家重點保護(hù)植物有52種，占云南省保護(hù)植物的36；動物區(qū)系屬于東洋界、華南區(qū)的滇南山地亞區(qū)。其特有的亞洲野象，在國內(nèi)外理是遠(yuǎn)近聞名。同時，麗江還是國內(nèi)靈長類動物的集中分布區(qū)。故麗江素有“植物王國、“動物樂園和“物種基因庫等美稱，是一塊得天獨厚的寶地。社會經(jīng)濟(jì)概況麗江市是麗江州州府所在地，是以傣族為主的民族邊疆城市，市內(nèi)有傣、漢、哈尼、基諾、拉枯、彝、布朗、瑤等

59、13個民族，少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?2.5，是一個具有濃郁民族風(fēng)情的少數(shù)民族集聚地區(qū)。據(jù)統(tǒng)計，2003年末，麗江。麗江市的主要產(chǎn)業(yè)有農(nóng)業(yè)種植、橡膠生產(chǎn)與加工、旅游、商業(yè)、建材和食品加工等。2004年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值到達(dá)38.77億元，比上年增長12.7，全市財政一般預(yù)算收入1.48億元；全市農(nóng)民年人均純收入2280元，城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入達(dá)7737元。目前，以風(fēng)景名勝區(qū)為依托開展的旅游業(yè)，已成為麗江市國民經(jīng)濟(jì)中的重要組成局部。2004年全市接待國內(nèi)外游客234.80萬人，旅游總收入達(dá)21.65億元。文化與宗教麗江市的人口結(jié)構(gòu)為傣族、漢族、其它少數(shù)民族各占三分之一。麗江州的主要少數(shù)民族傣族是

60、一個全民信教的民族，信奉佛教中的南傳上座部佛教，亦稱小乘佛教，至今已有一千多年的歷史，與緬甸、傣國等東南亞國家為同脈宗教信仰。傣文的傳授方式是通過習(xí)讀經(jīng)文來學(xué)習(xí)傣文，傣族人民的生活、節(jié)日和各種民間活動都與佛教有著密切的關(guān)系，形成了傣族特有的民族文化。供傣族人民從事宗教活動的緬寺、佛塔遍布全州，在州內(nèi)還有曼飛龍佛塔和曼聽總佛寺等多處在東南亞國家享有盛名的南傳上座部佛教圣地，是我國南傳上座部佛教與東南亞國家進(jìn)行佛教學(xué)術(shù)交流和佛事活動的重要場所。勐罕鎮(zhèn)域內(nèi)世居著傣族、哈尼族、拉祜族、布朗族，其中傣族占67.77%，哈尼族占19.96%。由于歷史和自然條件以及民族風(fēng)俗習(xí)慣等多方面的原因，傣族多居于壩區(qū)