1、PAGE PAGE 59岸資產(chǎn)評估學(xué)教程巴（第三版）敖 皚 練習(xí)題扮答案班第一章 導(dǎo)板論1、八（1）資產(chǎn)評估奧是對資產(chǎn)在某一班時點的價值進(jìn)行敖估計的行為或過拌程。具體地講，啊資產(chǎn)評估是指符俺合國家有關(guān)規(guī)定胺的專門機(jī)構(gòu)和人擺員，依據(jù)罷相關(guān)法律、法規(guī)礙和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則版，為了特定的評扮估目的，遵循適佰用的評估原則，懊選擇適當(dāng)?shù)膬r值啊類型，按照法定翱的評估程序，運俺用科學(xué)的評估方愛法，對疤評估對象在特定埃目的下的評估基敖準(zhǔn)日價值進(jìn)行分壩析、估算并發(fā)表艾專業(yè)意見的行為頒和過程。?。?）時點性是吧指資產(chǎn)評估是對埃評估對象（即待辦評估資產(chǎn)）在某唉一時（間）點的癌價值的估算。這敗一時點是所評估罷價值的適用日期

2、稗，也是提供價值敗評估基礎(chǔ)的市場佰供求條件及資產(chǎn)唉狀況的日期，我襖們將這一時點稱辦為評估基準(zhǔn)日。頒評估基準(zhǔn)日相對芭于評估（工作）拜日期而言，既可板以是過去的某一礙天，也可以是現(xiàn)凹在的某一天，還巴可以是將來的某叭一天。凹（3）一資產(chǎn)在扒公開競爭的市場扮上出售，買賣雙頒方行為精明，且矮對市場行情及交搬易物完全了解，愛沒有受到不正當(dāng)把刺激因素影響下襖所形成的最高價胺格。捌（4）非市場價瓣值是指資產(chǎn)在各版種非公開交易市邦場條件下的最可俺能價值。常見的吧非市場價值有：唉使用價值、投資扳價值、保險價值背、課稅價值、清八算價值、凈變現(xiàn)扳價值、持續(xù)經(jīng)營安價值。2、按（1）c （巴2）c （3叭）c （4）絆d

3、 （5） 瓣c皚 疤（6）半c胺 （7）a 扒 （8）埃d翱 （9）頒b案 （10）班b3、背（1）abcd盎 （2）a半cde （3柏）ab 吧（4）abcd擺e （5）a伴bde （6哎）ab4、按資產(chǎn)評估的基本瓣要素有哪些？班資產(chǎn)評估的基本唉要素包括評估主耙體、評估對象、哎評估依據(jù)、評估百目的、評估原則巴、價值類型、評挨估程序及評估方瓣法八個構(gòu)成要素爸。扳從事資產(chǎn)評估業(yè)扒務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員鞍，是資產(chǎn)評估工皚作中的主體，必把須符合國家在資巴產(chǎn)評估方面的有昂關(guān)規(guī)定，即具有鞍從事該項業(yè)務(wù)的爸行業(yè)及職業(yè)資格骯并登記注冊。挨特定資產(chǎn)是待評班估的對象。扮國家的有關(guān)規(guī)定壩是指資產(chǎn)評估活案動所應(yīng)當(dāng)遵守的班有

4、關(guān)法律、法規(guī)笆、政策文件等，版它是資產(chǎn)評估的百依據(jù)。骯特定的評估目的版，是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)按發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為挨，它直接決定和傲制約資產(chǎn)評估價敖值類型的確定和巴評估方法及參數(shù)版的選擇。襖評估原則即資產(chǎn)昂評估工作的行為艾規(guī)范，是處理評佰估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)敗則。板價值類型是對評壩估價值的質(zhì)的規(guī)扒定，它取決于評傲估目的。拜評估程序是資產(chǎn)耙評估業(yè)務(wù)的工作叭步驟。按評估方法是估算百資產(chǎn)價值所必需絆的特定技術(shù)方法翱。氨資產(chǎn)評估假設(shè)的矮具體內(nèi)容是什么爸？佰資產(chǎn)評估假設(shè)是奧資產(chǎn)評估工作得奧以進(jìn)行的前提假敗設(shè)，包括繼續(xù)使吧用假設(shè)、公開市挨場假設(shè)和清算假絆設(shè)。拌繼續(xù)使用假設(shè)是佰指資產(chǎn)將按照現(xiàn)癌行用途繼續(xù)使用頒，或轉(zhuǎn)換用途繼伴續(xù)

5、使用?，F(xiàn)實中叭的表現(xiàn)主要有三板種情況：一是資罷產(chǎn)將按照現(xiàn)行用骯途原地繼續(xù)使用罷；二是資產(chǎn)將轉(zhuǎn)按換用途后在原地安繼續(xù)使用；三是壩資產(chǎn)的地理位置襖發(fā)生遷移后繼續(xù)吧使用。在確定是凹否可以采用繼續(xù)芭使用假設(shè)時，需盎要充分考慮待評案估資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上白、法律上、技術(shù)哀上是否允許轉(zhuǎn)變礙利用方式、變換暗產(chǎn)權(quán)主體，以及辦允許轉(zhuǎn)變利用方俺式和變換產(chǎn)權(quán)主鞍體的前提條件。巴公開市場假設(shè)是敗指待評估資產(chǎn)能澳夠在完全競爭的頒市場上進(jìn)行交易班，從而實現(xiàn)其市佰場價值。不同類巴型的資產(chǎn)，其性擺能、用途不同，愛因而市場化程度拌也有差異。用途暗廣泛、通用性比壩較強(qiáng)、市場化程哀度較高的資產(chǎn)如哀住宅、汽車等，八比具有較強(qiáng)專用盎性的資產(chǎn)有

6、更加靶活躍的交易市場爸，因而更適用于按公開市場假設(shè)。氨專用性資產(chǎn)一般罷具有特殊的性質(zhì)拌，有特定的用途百或限于特定的使邦用者，在不作為按企業(yè)經(jīng)營活動的岸一部分時，很少拌能夠在公開市場挨上出售。巴清算假設(shè)是指資邦產(chǎn)所有者在某種奧壓力下，如破產(chǎn)擺、抵押權(quán)實施等靶，將被迫以協(xié)商耙或以拍賣方式，捌強(qiáng)制將其資產(chǎn)出皚售。按照尋找購埃買者的時間的長稗短，可以將清算挨分為強(qiáng)制清算和按有序清算。清算笆假設(shè)下的評估價般值往往也低于繼翱續(xù)使用和公開市胺場假設(shè)下的評估俺價值。藹（3）資產(chǎn)評估絆的經(jīng)濟(jì)原則有哪哎些？唉資產(chǎn)評估原則是般規(guī)范評估行為和板業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。規(guī)瓣定評估原則是為奧了確保不同的估凹價人員在遵循規(guī)絆定的估價程

7、序，八采用適宜的估價翱方法和正確的處捌理方式的前提下愛，對同一估價對捌象的估價結(jié)果能隘具有一致性。資巴產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原氨則包括貢獻(xiàn)原則靶、替代原則、預(yù)胺期收益原則、最奧佳（也稱最高最稗佳）使用原則。稗貢獻(xiàn)原則是指在耙評估時，某一資扒產(chǎn)或資產(chǎn)的某一斑構(gòu)成部分的價值俺，應(yīng)取決于該資拜產(chǎn)對與其他相關(guān)矮資產(chǎn)共同組成的啊整體資產(chǎn)價值的巴貢獻(xiàn)，或該部分岸對資產(chǎn)整體價值稗的貢獻(xiàn)，也可以八用缺少它時整體哎資產(chǎn)價值或資產(chǎn)骯整體價值的下降叭程度來衡量確定皚。愛 替代原背則的理論依據(jù)是瓣同一市場上的相扳同（或相近似）佰物品具有相同（敖或相近）的價值芭。對具有同等效耙用而價格不同的板物品進(jìn)行選擇時背，理性人必定選擺擇價

8、格便宜的；癌對價格相同而效叭用不同的物品進(jìn)骯行選擇時，理性暗人必定選擇效用霸較大的。替代原半則要求盡可能利柏用與估價對象特巴征相類似資產(chǎn)的靶市場交易資料，巴來進(jìn)行比較分析唉評估估價對象的絆價值，以確保所耙評估的結(jié)果是估稗價對象在公開市啊場上成交的最可搬能價格。阿 預(yù)期收癌益原則是指資產(chǎn)氨的價值不是取決哀于其過去的生產(chǎn)伴成本和銷售價格把，而是決定于其巴在評估基準(zhǔn)日后盎能夠帶來的預(yù)期挨凈收益，即預(yù)期跋的獲利能力。預(yù)俺期的獲利能力越襖大，資產(chǎn)的價值凹就越高。耙最佳（也稱最高哎最佳）使用原則啊即按照估價對象把的最佳使用方式骯，評估資產(chǎn)的價瓣格。最佳使用是百指在法律上允許隘、技術(shù)上可能、吧經(jīng)濟(jì)上可行的前

9、擺提條件下，能夠藹使估價對象產(chǎn)生矮最高價值的利用吧方式。在運用最矮佳使用原則時，霸首先要求最佳利礙用方式在法律上按是得到允許的，盎其次還要得到技懊術(shù)上的支持，不斑能將技術(shù)上無法佰作到的利用方式敗當(dāng)作最佳使用，柏最后應(yīng)注意所確捌定的最佳利用方白式在經(jīng)濟(jì)上可行骯，不可能通過不背經(jīng)濟(jì)的方式來實拌現(xiàn)資產(chǎn)的最佳使板用。在估價對象敗已經(jīng)處于使用狀爸態(tài)的情況下，應(yīng)頒根據(jù)最佳使用原扮則對估價前提作笆如下選擇：（1阿）保持利用現(xiàn)狀拔前提，即認(rèn)為繼白續(xù)保持利用現(xiàn)狀白為最佳使用時，骯應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼扮續(xù)使用作為估價藹前提；（2）轉(zhuǎn)昂換用途前提，即鞍認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再安予以使用最有利扮時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用絆途后的使用假定柏為估價

10、前提；（辦3）投資改造前岸提，即認(rèn)為不轉(zhuǎn)澳換用途但需要進(jìn)昂行投資改造后再啊予以使用最為有把利時，應(yīng)以改造班后的使用假定為叭估價前提；（4霸）重新利用前提壩，即認(rèn)為拆除現(xiàn)柏有資產(chǎn)的某一部骯分再予以利用最耙為有利時，應(yīng)以扳拆除該部分后的扳使用假定為估價叭前提；（5）上柏述四種情形的某半種組合。拜第二章 資產(chǎn)伴評估的程序與基絆本方法1、拔（1）復(fù)原重置澳成本是指在評估吧基準(zhǔn)日，用與估傲價對象同樣的生胺產(chǎn)材料、生產(chǎn)及翱設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工藝絆質(zhì)量，重新生產(chǎn)敖一與估價對象全跋新狀況同樣的資巴產(chǎn)即復(fù)制品的成昂本。半（2）更新重置擺成本是指在評估敗基準(zhǔn)日，運用現(xiàn)阿代生產(chǎn)材料、生扮產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、伴工藝質(zhì)量，重新笆生產(chǎn)

11、一與估價對澳象的具有同等功邦能效用的全新資芭產(chǎn)的成本。 昂 藹（3）實體性貶霸值是指資產(chǎn)投入捌使用后，由于使唉用磨損和自然力啊的作用，導(dǎo)致其哎物理性能不斷下隘降而引起的價值白減少。 按 頒（4）功能性貶藹值是指由于新技愛術(shù)的推廣和應(yīng)用胺，使得待評估資拔產(chǎn)與社會上普遍白使用的資產(chǎn)相比啊，在技術(shù)上明顯爸落后、性能降低版，因而價值也相拜應(yīng)減少。辦（5）經(jīng)濟(jì)性貶佰值是指由于資產(chǎn)矮以外的外部環(huán)境捌因素的變化，如愛新政策或法規(guī)的昂發(fā)布和實施、戰(zhàn)捌爭、政治動蕩、襖市場蕭條等情況靶，限制了資產(chǎn)的哎充分有效利用，安使得資產(chǎn)價值下百降。拌（6）總使用年隘限是指資產(chǎn)的物拌理（自然）壽命骯，即資產(chǎn)從使用翱到報廢為止經(jīng)

12、歷埃的時間。 礙 壩（7）實際已使辦用年限是資產(chǎn)自拜開始使用到評估絆基準(zhǔn)日為止，按斑照正常使用強(qiáng)度澳（負(fù)荷程度）標(biāo)班準(zhǔn)確定的已經(jīng)使盎用的年數(shù)，它與頒資產(chǎn)的實際使用半強(qiáng)度和名義已使氨用年限有關(guān)。 熬 背（8）資產(chǎn)利用拌率表示資產(chǎn)的實爸際使用強(qiáng)度，其跋計算公式為：資斑產(chǎn)利用率 = 哀至評估基準(zhǔn)日資鞍產(chǎn)的累計實際利擺用時間阿扮至評估基準(zhǔn)日資扮產(chǎn)的累計法定利擺用時間。暗（9）成新率反癌映評估對象的現(xiàn)罷時價值與其全新熬狀態(tài)重置價值的耙比率。成新率的壩估算方法有觀察百法、經(jīng)濟(jì)使用年搬限法、修復(fù)費用翱法等。 吧 岸（10）成本法哎成本法是從待評啊估資產(chǎn)在評估基叭準(zhǔn)日的復(fù)原重置吧成本（repr襖oductio

13、敖n cost 爸new）或更新辦重置成本（re斑plcemen百t cost 敖new）中扣減拜其各項價值損耗壩,來確定資產(chǎn)價佰值的方法。擺（11）比較法邦也稱市場比較法辦,是指通過比較凹待評估資產(chǎn)與近半期售出的類似資骯產(chǎn)（即可參照交柏易資產(chǎn)）的異同骯,并據(jù)此對類似襖資產(chǎn)的市場價格搬進(jìn)行調(diào)整,從而藹確定待評估資產(chǎn)霸價值的評估方法阿。 按（12）收益法艾是通過估算待評芭估資產(chǎn)自評估基笆準(zhǔn)日起未來的純案收益，并將其用翱適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折凹算為評估基準(zhǔn)日礙的現(xiàn)值的方法。2、叭（1）b （2昂）a （3）d拌 （4）b （扳5）b （6）胺a （7）c 捌（8）c （9熬）c （10）按b 把（11）c

14、 （澳12）d （1拜3）d （14熬）d （15）阿b （16）c捌 （17）a3、扳（1）abd 盎 （2）ab挨cd （3）辦ac （4）百ab （5）般abe （6暗）be （7邦）ac4、靶（1）資產(chǎn)評估捌工作是指從接洽百資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)到敖提交資產(chǎn)評估報奧告的全過程，具拌體應(yīng)按以下步驟癌進(jìn)行：吧搬明確資產(chǎn)評估業(yè)澳務(wù)基本事項矮。敖八簽訂資產(chǎn)評估業(yè)岸務(wù)約定書安。跋昂編制資產(chǎn)評估工芭作計劃班。翱襖對待評估資產(chǎn)的巴核實與實地查勘八。壩岸收集與資產(chǎn)評估稗有關(guān)的資料阿。拌八評定估算絆。安阿編制和提交評估阿報告笆。俺搬資產(chǎn)評估工作底拜稿歸檔阿。罷（2）百般比較待評估資產(chǎn)敖的年運營成本與敗技術(shù)性能更好

15、的胺同類資產(chǎn)的年運氨營成本之間的差骯異（包括工資支哀付、材料及能源阿耗費、產(chǎn)品質(zhì)量辦等方面）。哎伴確定凈超額運營伴成本。凈超額運敖營成本等于超額癌運營成本扣除所斑得稅后的余額。埃礙估計待評估資產(chǎn)稗的剩余使用壽命版。霸邦以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率辦，將評估對象在跋剩余使用壽命內(nèi)隘所有的凈超額運白營成本折算為評敖估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值八，作為待評估資罷產(chǎn)的功能性貶值疤額。對因功能過艾時而出現(xiàn)的功能骯性貶值，可以通把過超額投資成本柏的估算進(jìn)行，即扳將超額投資成本懊視同為功能性貶板值的一部分。該扳部分功能性貶值挨的計算公式為：按功能性貶值 =扒 復(fù)原重置成本案 - 更新重置熬成本唉（3）對評估對捌象的純收益即預(yù)霸期資產(chǎn)凈

16、現(xiàn)金流敖的估算，一般需背要考慮資產(chǎn)在社岸會平均經(jīng)營管理癌水平狀況下的預(yù)俺期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流奧水平，而不是在襖資產(chǎn)的某個使用艾者經(jīng)營管理下的安預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金拔流，或者說需要笆估算的是資產(chǎn)的隘客觀資產(chǎn)凈現(xiàn)金暗流。預(yù)期資產(chǎn)凈白現(xiàn)金流等于資產(chǎn)斑的潛在毛收入減捌去預(yù)計經(jīng)營管理昂成本。經(jīng)營管理唉成本包括有維修班費、銷售及管理扮費、保險費、稅捌費、銷售成本、靶原材料費及工資霸等成本費用。折翱舊費、籌資成本霸等不作為經(jīng)營管版理成本從收入中八扣除，因為折舊爸費是收入的一部哎分，它不會支付熬給任何人，而籌澳資成本也在對預(yù)絆期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流爸進(jìn)行折現(xiàn)時即從矮貨幣時間價值的吧角度考慮了。柏（4）折現(xiàn)率實霸質(zhì)上是投資的期岸望

17、回報率，我們吧可以將它看作是耙投資于估價對象擺的機(jī)會成本，或疤者說是資本成本靶。正確的折現(xiàn)率斑是投資者能夠從吧一項昂“唉相似的辦”巴投資中得到的回安報率。折現(xiàn)率的邦估算方法主要有瓣以下幾種：捌稗市場比較法。即笆通過對市場上相拜似資產(chǎn)的投資收笆益率的調(diào)查和比暗較分析，來確定絆待評估資產(chǎn)的投翱資期望回報率。靶捌資本資產(chǎn)定價模耙型法。即通過比背較一項資本投資稗的回報率與投資疤于整個資本市場藹的回報率，來衡挨量該投資的風(fēng)險跋補(bǔ)償。利用該模半型確定的折現(xiàn)率芭是資產(chǎn)的權(quán)益成啊本，而非資本成襖本。一項投資的吧風(fēng)險包括可分散艾風(fēng)險和不可分散扮風(fēng)險。可分散風(fēng)版險是由與該項投哀資相關(guān)的特殊事骯件引起的，可以疤通過

18、投資多樣化愛（組合）來降低拔或消除。不可分百散風(fēng)險是由那些擺對整個經(jīng)濟(jì)而不傲只是對某一項投搬資產(chǎn)生影響的事俺件帶來的，無法罷通過投資多樣化癌降低或消除。因八為可分散風(fēng)險能霸夠通過多樣化來藹消除，所以投資岸市場不會給予它伴回報，投資市場艾只對無法避免的板風(fēng)險即不可分散懊風(fēng)險予以補(bǔ)償。扒由于不同類型資板產(chǎn)的風(fēng)險不同，搬因而其回報率也版不同。期望回報俺率 = 無風(fēng)險笆利率 + 資產(chǎn)胺風(fēng)險補(bǔ)償。國庫辦券是最安全的投翱資方式，我們可佰以將它的回報率柏當(dāng)作無風(fēng)險利率懊。資產(chǎn)風(fēng)險補(bǔ)償壩等于資產(chǎn)市場（骯平均）風(fēng)險補(bǔ)償愛乘以資產(chǎn)的貝他翱系數(shù)（俺骯）。因而可以將佰資產(chǎn)的期望回報凹率表示為：按資產(chǎn)期望回報率癌 =

19、無風(fēng)險利奧率 + 資產(chǎn)市埃場風(fēng)險補(bǔ)償 白八 唉辦 熬 藹 巴 = 無風(fēng)險利挨率 +（資產(chǎn)平跋均回報率 - 稗無風(fēng)險利率）絆絆壩加權(quán)平均資本成熬本法。加權(quán)平均俺資本成本法既考埃慮權(quán)益資本的成捌本，也考慮負(fù)債挨資本的成本，用熬公式表示為：版 加權(quán)資本成邦本（折現(xiàn)率） 佰= 權(quán)益成本 唉翱 權(quán)益比 + 背負(fù)債成本 挨斑 負(fù)債比扮 如果將稗利息可以沖減企俺業(yè)的應(yīng)納稅所得澳額因素考慮進(jìn)去班，則負(fù)債成本應(yīng)搬為稅后負(fù)債成本把，因而可用公式白表示為：凹 隘加權(quán)資本成本 扒= 權(quán)益成本 安芭權(quán)益比 + 稅佰前負(fù)債成本 案邦（1 - 所得昂稅邊際稅率）藹疤 負(fù)債比5、扮（1.5-1拌.2）背叭10000埃埃12挨

20、霸（1-33%）敗 癌昂1-1/（1昂+10%）傲5俺/10% =挨 91434（拔元）佰第三章 機(jī)懊器設(shè)備評估爸（1）c 罷 （2）d 哎 （3）b 藹 （4）b 捌 （5）b 拔 （6）a岸 （7）b 艾 伴（骯8）b 扳（9）a 襖 （10）b 襖 （11）c扮 （12）d拌 （13）b 拜（14）a 跋（15）d 挨（16）c2、般（1）cd 矮 （2）c捌de （3凹）bc （扒4）acd 叭 （5）a鞍be （澳6）abcde扒（7）ace 阿 （8）a頒bcd （9襖）abc （邦10）abd 搬 （11）哀bc （笆12）cde3、（1）暗1）估算重置成愛本唉 重置成本跋100

21、癌艾150%矮岸110%+5唉柏150%懊罷125%+2岸案150%拜芭130%14骯4.67（萬元氨）按2）估算加權(quán)投懊資年限隘 加權(quán)投資耙年限10擺胺136巴.36鞍岸144.67 爸+ 5俺挨6辦擺144.67 艾+ 2罷拔2.3扳按144.67安 拌 白 敖 皚9.66年伴3)估算實體性搬貶值率百實體性貶值率瓣9.66襖拔（9.666哎）61.69拜%盎4)估算實體性翱貶值搬實體性貶值重佰置成本礙八實體性貶值率爸144.67盎按61.69%稗89.25(萬傲元)挨5）功能性貶值按估算叭 吧 第一步，計算礙被評估裝置的年邦超額運營成本柏 叭 瓣 （54）吧襖120001背2000（元）阿

22、 阿 第二步，計算凹被評估裝置的年佰凈超額運營成本吧 癌 疤 12000礙哀（133%）拌8040（元罷）壩 半 第三步，將被翱評估裝置的年凈埃超額運營成本，斑在其剩余使用年稗限內(nèi)折現(xiàn)求和，半以確定其功能性胺貶值額背 拔 8040巴按（P/A，10敗%，6）80扳40隘霸4.3553版35016.6耙1(元)3.半5萬元6）求資產(chǎn)價值懊待評估資產(chǎn)的價罷值重置成本耙實體性貶值功扮能性貶值=14斑4.6789傲.253.5昂51.92(安萬元)(2)壩1）估算重置成阿本胺 巴 重置成本1啊00辦百120%擺氨105%+10柏笆120%艾暗115%12拔4.72(萬元哀)唉2）估算加權(quán)投巴資年限襖加

23、權(quán)投資年限擺4白疤114.29拔笆124.72 霸+ 1拌隘10.43般白124.72板3.75年癌3)估算實體性昂貶值率哎 頒 實體性貶啊值率3.75瓣唉（3.756搬）38.46敖%吧4)估算實體性把貶值吧實體性貶值重頒置成本背耙實體性貶值率般124.72笆疤38.46%矮47.97(萬罷元)巴5）估算功能性盎貶值矮 翱 第一步，計算佰被評估設(shè)備的年班超額運營成本澳 柏 背 1000疤邦121200癌0（元）把 版 第二步，計算案被評估設(shè)備的年斑凈超額運營成本阿 柏 岸 12000耙半（133%）艾8040（元敖）辦 爸 第三步，將被矮評估裝置的年凈凹超額運營成本，哎在其剩余使用年愛限內(nèi)折

24、現(xiàn)求和，隘以確定其功能性按貶值額埃 扳 8040瓣奧（P/A，10把%，6）80骯40拜哎4.3553安35016.6般1(元) 3巴.5萬元哎 6）估算經(jīng)濟(jì)骯性貶值率捌經(jīng)濟(jì)性貶值率扒1（60%拌罷80%）扳X板 唉伴100%頒 敗 哀 氨 1（6巴0%巴八80%）壩0.7俺 安哎100%拔 靶 艾 挨 18.24板%藹7)估算經(jīng)濟(jì)性俺貶值俺經(jīng)濟(jì)性貶值(班重置成本實體啊性貶值功能性百貶值) 敗骯經(jīng)濟(jì)性貶值率鞍 安 白 安 （1骯24.724藹7.973.昂5）絆翱18.24%奧 邦 耙 叭 13捌.36(萬元)8）求資產(chǎn)價值般待評估資產(chǎn)的價氨值重置成本挨實體性貶值功敗能性貶值經(jīng)濟(jì)安性貶值案 芭

25、 稗 124.7啊247.97懊3.5-13隘.36 59唉.89(萬元)(3)拜1)擺運用市場重置方靶式(詢價法)評疤估工型機(jī)組的過靶程及其結(jié)果按重置成本=10背0(1+25傲%)=125(挨萬元)耙實體有形損耗率唉=560%/板(560%拌)+710澳0%=3/10俺100%=3拔0%邦評估值=125壩(1-30%巴)=87.5(爸萬元)柏2)巴運用價格指數(shù)法拌評估I型機(jī)組的搬過程及其結(jié)果跋疤重置成本=15辦0(1+2%辦)(1+1%)哎(1-1%)(擺1+2%)=1礙56.04(萬叭元)艾實體有形損耗率耙=3/(3+7阿)100%=霸30%愛功能性貶值=4邦(1-33%氨)(P/A,1澳

26、0%,7)=2百.684.8芭684=13.耙05萬元邦評估值=156骯.04(1-靶30%)-13吧.05=96.霸18(萬元)啊3)瓣關(guān)于評估最終結(jié)俺果的意見及理由版：斑最終評估結(jié)果應(yīng)爸以運用市場重置把方式(詢價法)案的評估結(jié)果為準(zhǔn)半或為主(此結(jié)果白的權(quán)重超過51版%即算為主)。暗因為此方法是利埃用了市場的判斷埃，壩更接近于客觀事稗實柏，捌而價格指數(shù)法中矮的價格指數(shù)本身澳比較寬泛拜，疤評估精度可能會啊受到影響。般第四章 房地產(chǎn)氨價格評估1、按（1）壩即土地資產(chǎn)，指靶具有權(quán)益屬性的拜土地，即作為財隘產(chǎn)的土地。隘（2）是指房屋傲及其附屬物（與叭房屋相關(guān)的建筑鞍物如小區(qū)設(shè)施、吧建筑附著物、相擺關(guān)

27、林木等）和承隘載房屋及其附屬鞍物的土地，以及皚與它們相應(yīng)的各挨種財產(chǎn)權(quán)利。艾（3）是指不能癌移動或移動后會柏引起性質(zhì)、形狀辦改變，損失其經(jīng)靶濟(jì)價值的物及其疤財產(chǎn)權(quán)利，它包疤括土地、土地改哀良物（建筑物及佰建筑附著物、生奧長著的樹木及農(nóng)班作物、已經(jīng)播撒般于土地中的種子埃等）、與土地及版其改良物有關(guān)的挨財產(chǎn)權(quán)利。建筑笆附著物主要指已拔經(jīng)附著于建筑物芭上的建筑裝飾材懊料、電梯，以及跋各種給排水、采叭暖、電氣照明等般與建筑物的使用骯密切相關(guān)的物。癌（4）是對城鎮(zhèn)奧各級土地或均質(zhì)絆地域及其商業(yè)、柏住宅、工業(yè)等土唉地利用類型評估瓣的土地使用權(quán)單背位面積平均價格襖。傲（5）是指在一懊定時期和一定條襖件下，能

28、代表不拔同區(qū)位、不同用把途地價水平的標(biāo)岸志性宗地的價格癌。敗（6）是單位建疤筑面積地價，它按等于土地總價格把除以建筑總面積翱，或等于土地單稗價除以容積率。2、扮（1）a 壩 （2）b 辦 （3）壩d （澳4）c 拜（5）b 案（6）b 氨 （7）d 氨 （8）c板（9）b 襖 （10）d 叭 （11）c靶 （12皚）d （白13）b 鞍 （14）c 捌（15）c 芭（16）b矮（17）c 壩 （18）a 盎 （19）d頒 （20鞍）c （拔21）c 伴 （22）b 稗 （23）耙a (2巴4)c稗 (25)c 隘 (26襖)c 疤(27)b 芭 (28)b 凹 (29)c安 (3稗0)c3、熬

29、(1)acde艾 (2)a班bd (氨3)ab捌ce (芭4)abcde昂 (5)按abcd 案(6)abcd壩e絆(7) bcd瓣 (8)爸 acd 佰 (9)ac邦de 胺(10)abd搬 （11盎）柏abcde4、計算題皚 （1）根據(jù)所壩給條件計算如下案：啊 1)預(yù)計住癌宅樓的買樓價的伴現(xiàn)值為： 頒 2)總建筑扳費用現(xiàn)值為： 伴 3)專業(yè)費案用=9 190霸 000啊藹6=551 爸400(元)柏 4)租售費骯用及稅金=29礙 7520 6按6把皚5=1 48頒7 603(元搬)骯 5)投資利骯潤=(地價+總壩建筑費用+專業(yè)捌費用)挨拜20八 =(地艾價扮奧20)+(9耙 190 00稗

30、0+551 4靶00)按叭20把 =(地壩價昂艾20)+1 翱948 280藹 6)總地價版=(29 75奧2066-91啊90000-5傲51 400-傲l487603擺-194828艾0)白八(1+20)哎=165747版83跋罷1.2 =13稗812319(懊元)白 （2）根據(jù)捌題中所給條件計懊算如下：安 1)甲地樓吧面地價=100懊0/5=200敖(元/平方米吧)爸 2)乙地樓埃面地價=800版/3=269(阿元/平方米)瓣 從投資的經(jīng)捌濟(jì)性角度出發(fā)，百投資者應(yīng)投資購骯買甲地。 柏（3）根據(jù)題意吧：敖該房屋價格=9唉70骯扮(1+l+2俺+1.5)佰拌1200唉礙0.7爸 辦 扒 =9

31、70暗案1.045拜頒1200凹捌0.7癌 暗 藹 =851耙466(元)（4）（5） 昂即待估宗地翱2000年1月笆20日百的價格為每平方伴米830.41愛元絆（6）該題為收暗益法和剩余法的吧綜合運用，利用霸收益法求取不動愛產(chǎn)總價，利用剩藹余法求取地價。班1） 測算不動奧產(chǎn)總價胺不動產(chǎn)建筑總面氨積：3200班俺2.5 = 8白000(平方米艾)案不動產(chǎn)純收益 班= 300敗搬8000傲擺90癌愛(1-25)版 = 1620挨000(元) 唉 扮不動產(chǎn)收益年期哎 = 50-3懊 = 47(年翱)柏 埃背 辦 2） 測邦算建筑費及專業(yè)叭費暗 建凹筑費及專業(yè)費 芭= 1000版班（1+10%）跋般

32、8000 = 扳8800000隘（元）扳 3） 計算懊利息板 利氨息 = 地價頒奧7%案伴3 + 880霸0000奧八7%挨矮1.5 = 0埃.21地價 +邦 924000伴（元）熬 4） 計算笆利潤昂 利俺潤 = 197案06113八罷15% = 2艾955917（伴元）氨 5） 測算扮地價辦 地頒價 = 不動產(chǎn)骯總價-建筑費-跋專業(yè)費-利息-挨利潤敗 阿 = 1芭9706113捌-880000捌0-0.21地敖價-92400叭0-29559芭17霸 哎地價 = 69頒94224/1胺.21 = 5叭780350（辦元）鞍 疤單價 = 57叭80350/3岸200 = 1百806.36（耙元

33、/ m邦2拜）背 瓣樓面地價 = 艾1806.36霸/2.5 = 白722.54（笆元/m拌2靶）（7）班1)該房地產(chǎn)的癌年租金總收入為辦：襖 1佰扒7伴扳12 = 84絆(萬元)礙 2)該凹房地產(chǎn)的年出租哎費用為：俺 8矮4爸愛(5+12澳+6) + 暗0.3 = 1愛962(萬元鞍)埃 3)該版房地產(chǎn)的年純收傲益為：拌 8岸4-19.62傲 = 64.3凹8(萬元)斑 4)該半房地產(chǎn)的價格為芭：扮 6扒4.38 般扳1-1(1皚+12)挨10愛12 =八 64.38辦扳5.650 2板 = 363.搬76(萬元)(8)啊1)完工后的預(yù)邦期樓價現(xiàn)值為：吧5000哀霸4懊背5500/（1翱+1

34、0%）艾2.5安 = 8667昂.8（萬元）靶2)建筑成本及斑專業(yè)費：150埃0啊巴（1+6%）疤澳2 /（1+1哀0%）哀2/2跋= 2891(柏萬元)耙3)有關(guān)稅費：按8667.8昂扒5% = 43俺3.4(萬元)笆4)目標(biāo)利潤為佰:(地價+28胺91) 般唉15% = 1襖5%地價+43哀3.7萬元捌5)估算地價:岸地價=8667阿.8-2891鞍-433.4-搬433.7-1疤5%地價般 岸 地價=頒4269.3(班萬元)(9)邦300百皚1-1/(1澳+9%)般3暗/9% +p疤靶(1+10%)皚芭(1-6%)/熬(1+9%)矮3板=p唉p = 375罷9.4(萬元)(10)班1)建

35、筑部分的敗重置成本:把800襖昂(1+3%)+瓣800安八60%胺八6%按暗1.5+800笆哎40%辦擺6%矮澳0.5+50+白120=104巴6.8(萬元)跋2)建筑部分的笆折舊：（104班6.8-18）背礙8/50+18版 = 182.隘6(萬元)扳3)裝修部分的般折舊:200奧胺2/5=80(澳萬元)按4)設(shè)備部分的罷折舊:110吧半8/10=88笆(萬元)矮5)總折舊:1百82.6+80扳+88=350愛.6(萬元)(11)案1)建筑物的價絆格: 900啊凹2000扳瓣(49-4)/骯49=1653愛061(元)岸2)土地價格:八1100瓣版1000巴壩1-1/(1版+6%)版45哎/

36、 1-1拔/(1+6%)翱50愛=10786俺38(元)跋3)房地產(chǎn)總價百格: 1653懊061+107爸8638=27壩31699(元爸)(12)板1)預(yù)期完工后拜的樓價現(xiàn)值:爸80阿壩12唉捌2000按芭5.1暗哎65%艾把80%吧澳(1-30%)礙安1-1/(1巴+14%)阿48扒/14%白叭(1+14%)敗1.5絆扮=2087.7案(萬元)版2)在建工程的傲完工費用現(xiàn)值:暗 2500懊鞍(1-45%)奧耙2000襖暗5.1/(1+罷14%)叭0.75頒=1271.5愛(萬元)骯3)稅費:購買板價格拔扮4%把4)正常購買價矮格:購買價格=瓣2087.7-奧1271.5-奧購買價格襖傲4%

37、吧 按 隘 購買價格=7安84.8(萬元熬)(13)把1)每層可出租芭面積:2000案般60%=120矮0(平方米)頒2)帶租約的3斑年期間每年的凈百租金收入：（1奧80+120）哀扳1200拜絆12扮吧(1-20%)耙=345.6(笆萬元)版3）租約期滿后擺每年的凈租金收按入：（200+捌120）板岸1200靶盎12鞍拌（1-20%）敖=368.64拔（萬元）埃4）計算帶租約案出售的總價格：傲345.6敖半(p/a,10熬%,3)+36岸8.64半絆(p/a,10跋%,33)/(唉1+10%)拌3翱=3509.8氨(萬元)(14)靶1）估計預(yù)期樓壩價（市場比較法澳）耙3500扮岸（1+2%艾

38、靶1.5阿）俺斑1-1/(1昂+10%)盎48扳霸笆1-1/(1扳+10%)奧68吧=3573.盎27元/平方米凹3573.27愛懊2000巴半5=3573.靶27(萬元)扳2)估計剩余建藹造費壩2500礙伴(1-45%)般辦2000邦骯5=1375(拌萬元)3)估計利息矮在建工程價值凹半10%凹岸1.5+137跋5哎翱10%熬拜0.75=0.哎15案佰在建工程價值+矮103.13(暗萬元)哎4)估計利潤及皚稅費礙3573.27哀叭(4%+8%)班=428.79佰(萬元)礙5)估計在建工礙程價值版在建工程價值=捌3573.27熬-1375-0般.15凹耙在建工程價值-背103.13-案428.

39、79盎在建工程價值=熬1449(萬元哀)八6)原產(chǎn)權(quán)人投啊入成本疤(1版000+250拜0哀跋45%翱)愛巴2000般巴5 =2125靶(萬元)拌1449-21版25=-676隘(萬元)藹原產(chǎn)權(quán)人虧損大癌約676萬元.巴第五章 無形罷資產(chǎn)評估1、爸（1）八無形資產(chǎn)，是指埃特定主體所擁有矮或者唉控制的，不具有背實物形態(tài)，能持拔續(xù)發(fā)揮作用且能絆帶來經(jīng)濟(jì)利益的皚資源。熬（2）商譽(yù)通常芭是指一個企業(yè)預(yù)辦期將來的利潤超礙過同行業(yè)正常利唉潤的超額利潤的癌價值。這種價值笆的預(yù)期是由于企哀業(yè)所處的地理位拔置的優(yōu)勢，或由稗于經(jīng)營效率高、拌管理水平高、生瓣產(chǎn)歷史悠久、令辦人喜愛或尊敬的愛企業(yè)名稱、良好芭的客戶關(guān)系

40、、高疤昂的士氣等多種藹無形的啊“巴資產(chǎn)岸”襖因素綜合造成的藹。2、柏（1）c （2壩）b 50笆柏6+50扒靶6絆挨 1-1/（俺1+5%）搬7傲 / 5% 敗= 2000疤（3）b （4骯）b （5）a叭 （6）c （爸7）c （8）捌d 澳（9）c （1盎0）a （11唉）d 昂3、（1）ab霸cde （2擺）abde 礙 （3）abd瓣 4、擺（1）影響無形矮資產(chǎn)價值的因素奧主要有：板跋開發(fā)成本。雖然愛無形資產(chǎn)的開發(fā)挨成本較難界定，骯但這并不否定其氨對價值產(chǎn)生的影半響。一般來說，拜技術(shù)復(fù)雜程度較疤高、需要較高開愛發(fā)成本的無形資懊產(chǎn)，其價值往往癌也較高。無形資胺產(chǎn)的開發(fā)成本包暗括發(fā)明創(chuàng)造成

41、本翱、法律保護(hù)成本昂、發(fā)行推廣成本拌等項目。按靶產(chǎn)生追加利潤的佰能力。在一定的背環(huán)境、制度條件拜下，其能夠為使巴用者產(chǎn)生的追加霸利潤越多，其價挨值就越大。擺扒技術(shù)成熟程度。哎一項技術(shù)的開發(fā)罷程度越高，技術(shù)壩越成熟，運用該笆技術(shù)成果的風(fēng)險矮就越小，其價值芭就相對越高。不霸過一項技術(shù)較為伴成熟的話，其替礙代技術(shù)或同類技白術(shù)也比較成熟，靶該類技術(shù)的應(yīng)用懊可能也已經(jīng)較為啊普遍，以致其產(chǎn)耙生超額利潤的能皚力下降，其價值笆也就較低。斑埃剩余經(jīng)濟(jì)使用年襖限。癌唉無形資產(chǎn)權(quán)利的岸內(nèi)容。比如，一襖項無形資產(chǎn)所有按權(quán)價值高于該無爸形資產(chǎn)的使用權(quán)頒價值。跋唉同類無形資產(chǎn)的稗市場狀況。敗頒同類無形資產(chǎn)的壩發(fā)展及更新趨

42、勢敗。同類無形資產(chǎn)安的發(fā)展及更新速拔度越快，該無形板資產(chǎn)的貶值速度唉就越快，其預(yù)期辦能夠創(chuàng)造超額利芭潤的期限就越短叭，從而價值也就翱越低。笆（2）自創(chuàng)型無斑形資產(chǎn)的重置成埃本包括研究、開稗發(fā)該無形資產(chǎn)的哎全部資本投入（氨包括直接投入和扳間接投入），以班及所投入資本應(yīng)凹取得的正常報酬藹。無形資產(chǎn)的成斑本分析中一般應(yīng)哎包括材料成本、罷人工成本、間接斑成本、開發(fā)商利半潤及企業(yè)家獎勵哎等方面要素。材敗料成本包括無形拌資產(chǎn)開發(fā)過程中爸有形要素的支出隘，該部分在無形跋資產(chǎn)開發(fā)過程的案總體成本中通常皚所占比重不大；板人工成本包括與靶無形資產(chǎn)開發(fā)有拔關(guān)的人力資本耗拌費，通常包括員絆工的全部工資薪捌金和給合同商

43、的啊所有貨幣報酬；傲間接成本通常包岸括與就業(yè)有關(guān)的癌稅收、與就業(yè)有扮關(guān)的額外收入和皚福利附加（支付敖給雇員的養(yǎng)老金白、健康保險、人敖身保險及其他福熬利）、管理和監(jiān)霸督成本，以及公拜用設(shè)施和經(jīng)營費敖用；開發(fā)商利潤白可以用開發(fā)商在隘材料成本、人工傲成本及間接成本扮上的投資報酬百癌分比來評估，也敗可以用開發(fā)所耗安費時間量的加價翱百分比或確定的凹金額加價來評估翱；企業(yè)家獎勵是拔激勵無形資產(chǎn)所氨有者進(jìn)入開發(fā)過佰程的經(jīng)濟(jì)收益額把，可以看作是時礙間機(jī)會成本。5、（1）皚1）求利潤分成頒率芭80邦跋（1+25%）稗襖（1+400%皚）/80疤案（1+25%）八頒（1+400%暗）+4000拌凹（1+13%）絆

44、 = 9.9骯6%壩2）求未來每年靶的預(yù)期利潤額胺第1、2年：（扒500-400哎）俺案20 = 20奧00（萬元）扳第3、4年：（吧450-400柏）艾爸20 = 10霸00（萬元）哀第5年：（43擺0-400）拜案20 = 60般0（萬元）3）求評估值：按9.96%阿辦（1-33%）埃按2000/（敗1+10%）+藹2000/（1半+10%）白2艾+1000/（傲1+10%）瓣3熬+挨+1000/（把1+10%）安4熬+600/（1翱+10%）隘5跋 = 352安.2（萬元）（2）藹1）安計算企業(yè)整體價柏值白估算出該企業(yè)整搬體資產(chǎn)評估價值芭2）阿計算企業(yè)各單項艾資產(chǎn)價值斑單項有形資產(chǎn)評柏估

45、值為600萬叭估算出非專利技挨術(shù)評估值耙：霸100(0.白9434暗+俺0.8900+案0.8396+癌0.7921+敖0.7473)擺 扒=鞍 八421.24(把萬元)捌3）扮評出商譽(yù)價值疤商譽(yù)=整體資產(chǎn)瓣評估值-(有形澳資產(chǎn)評估值+非霸專利技術(shù)評估值瓣)柏=2524.1按8-(600+疤421.24)挨=1502.9藹4(萬元)唉（3）25%板暗（1-33%）搬皚40爸安10/（1+1巴4%）+45啊奧10/（1+1跋4%）佰2吧+55板壩10/（1+1扮4%）邦3哎+60靶佰10/（1+1邦4%）盎4按+65八案10/（1+1皚4%）斑5拔 = 295瓣（萬元）八（4）100案挨（1+5

46、00%暗）/100翱胺（1+500%捌）+3000啊藹（1+15%）凹敖柏（1-33%）搬辦20骯靶白 胺（90-50）疤/（1+10%罷）+（90-5版0）/（1+1板0%）礙2爸+（85-50敖）/（1+10阿%）白3啊+（75-50?。?（1+10巴%）礙4巴+（75-50扒）/（1+10胺%）唉5澳 = 254瓣.5(萬元)盎第六章 金融叭資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)拜評估1、斑（1）金融資產(chǎn)捌是一切能夠在金藹融市場上進(jìn)行交艾易，具有現(xiàn)實價昂格和未來估價的翱金融工具的總稱拔。也可以說，金百融資產(chǎn)是一種合礙約，表示對未來氨收入的合法所有班權(quán)?？梢园凑蘸习ゼs的不同性質(zhì)將扮它們分為債權(quán)或霸股權(quán)。還可以根傲

47、據(jù)金融資產(chǎn)期限拌的長短，可以將擺它們劃分為貨幣叭市場（1年以內(nèi)案）和資本市場的捌融資工具。礙（2）是一種理藹論價值或模擬市盎場價值。它是根板據(jù)評估人員通過耙對股票未來收益癌的預(yù)測折現(xiàn)得出壩的股票價格。股襖票內(nèi)在價格的高八低，主要取決于背企業(yè)的發(fā)展前景澳、財務(wù)狀況、管班理水平以及獲利氨風(fēng)險等因素。斑（3）指企業(yè)清昂算時每股股票所胺代表的真實價格芭。股票的清算價哎格取決于股票的傲賬面價格、資產(chǎn)挨出售損益、清算拔費用高低等項因癌素。大多數(shù)情況翱下，股票的清算班價格一般小于賬安面價格。叭（4）指證券市鞍場上的股票交易叭價格。在發(fā)育完頒善的證券市場條罷件下，股票市場藹價格是市場對企柏業(yè)股票內(nèi)在價值胺的一

48、種客觀評價奧；而在發(fā)育不完艾善的證券市場條擺件下，股票的市板場價格是否能代班表其內(nèi)在價值，拔應(yīng)做具體分析和骯判斷。2、拔（1）安a啊 100拜000扒背（1+4皚芭18%）/（1鞍+12%）暗2八=137117稗（元）（2）b扳（3）b 股扳利增長率=俺20%15%氨=3% 矮 900000笆敗10%/（12佰%-3%）=1哎000000（唉元）笆（4）艾a癌 芭 （4扳0000/4）伴百1.5+（2拌40/2）=1按5120（元）氨（5）b 吧 （壩6）八d翱 靶 （7）a3、挨（1）a d 哀 （2）a骯 c d 柏 （3）c e頒 （4）哀b c 4、辦（1）案股票是企業(yè)為籌擺集資金而發(fā)

49、行的艾一種有價證券，熬它證明股票持有絆者對企業(yè)資產(chǎn)所安享有的相應(yīng)所有凹權(quán)。因此，投資拔股票即是一種股叭權(quán)投資。其投資頒特點有：把 捌耙風(fēng)險性。股票購翱買者能否獲得預(yù)八期利益，完全取岸決于企業(yè)的經(jīng)營疤狀況，因而具有扒投資收益的不確凹定性，利多多分案，利少少分，無半利不分，虧損承爸擔(dān)責(zé)任。佰 瓣叭流動性。股票一岸經(jīng)購買即不能退懊股，但可以隨時八按規(guī)則脫手轉(zhuǎn)讓俺變現(xiàn)，或者作為奧抵押品、上市交笆易，這使股票的隘流動成為可行。板 奧骯決策性。普通股班票的持有者有權(quán)背參加股東大會、擺選舉董事長，并扒可依其所持股票靶的多少參與企業(yè)巴的經(jīng)營管理決策艾，持股數(shù)量達(dá)到傲一定比例還可居翱于對公司的權(quán)力斑控制地位。班

50、搬股票交易價格與翱股票面值的不一版致性。股票的市翱場交易價格不僅傲受制于企業(yè)的經(jīng)柏營狀況，還受到拜國內(nèi)及國外的經(jīng)懊濟(jì)、政治、社會案、心理等多方面靶因素的影響，往頒往造成股票交易安價格與股票面值白的不一致。壩（2）債券是社霸會各類經(jīng)濟(jì)主體挨為籌集資金，按罷照法定程序發(fā)行邦的，承諾在指定凹日還本付息的債半務(wù)憑證，它代表伴債券持有人與企礙業(yè)的一種債權(quán)債瓣務(wù)關(guān)系。由于債埃券收益主要是利斑息收入，對投資澳人來說，主要看百被投資債券的利扳息的多少。其投佰資特點有：敗 敗笆風(fēng)險性。政府發(fā)啊行的債券由國家熬財政擔(dān)保；銀行挨發(fā)行的債券以銀礙行的信譽(yù)及資產(chǎn)唉作后盾；企業(yè)債邦券則要以企業(yè)的扳資產(chǎn)擔(dān)保。即使白發(fā)生企業(yè)

51、破產(chǎn)清阿算時，債權(quán)人分佰配剩余財產(chǎn)的順罷序也排在企業(yè)所拜有者之前。因此骯，投資債券的風(fēng)爸險相對較小。骯 暗伴收益的穩(wěn)定性。案一般情況下，債八券利率是固定利瓣率，一經(jīng)確定即翱不能隨意改動，吧不能隨市場利率凹的變動而變動。岸在債券發(fā)行主體拌不發(fā)生較大變故敗時，債券的收益班是比較穩(wěn)定的。耙拔流動性。在發(fā)行柏的債券中有相當(dāng)稗部分是可流通債挨券 ，它們可隨百時到金融市場上拜流通變現(xiàn)。俺（3）跋金融資產(chǎn)是一切奧能夠在金融市場伴上進(jìn)行交易，具稗有現(xiàn)實價格和未版來估價的金融工板具的總稱。也可百以說，金融資產(chǎn)捌是一種合約，表扮示對未來收入的艾合法所有權(quán)。金擺融資產(chǎn)的評估特哎點包含以下兩層礙含義：跋矮是對投資資本

52、的辦評估。投資者之案所以在金融市場靶上購買股票、債啊券，多數(shù)情況下澳是為了取得投資骯收益，股票、債罷券收益的大小，拔決定著投資者的拜購買行為。所以百，投資者是把用鞍于股票、債券的擺投資看作投資資熬本，使其發(fā)揮著班資本的功能。從盎這個意義上講，敖金融資產(chǎn)投資的佰評估實際上是對案投資資本的評估板。搬 昂熬是對被投資者的啊償債能力和獲利板能力的評估。投奧資者購買股票、按債券的根本目的拜是獲取投資收益熬，而能否獲得相傲應(yīng)的投資收益，案一是取決于投資奧的數(shù)量，二是取拌決于投資風(fēng)險，唉而投資風(fēng)險在很罷大程度又上取決扒于被投資者的獲翱利能力和償債能敗力。因此，對于哎債券的評估，主笆要應(yīng)考慮債券發(fā)斑行方的償債

53、能力板；股票評估除了翱參照股市行情外拜，主要是對被投埃資者的獲利能力佰的評估。壩（4）澳普通股價值評估捌通常按其股息收把益趨勢分為固定隘紅利模型、紅利版增長模型、分段奧式模型、隨機(jī)模傲型四種方法。隘 瓣對于企業(yè)經(jīng)營比隘較穩(wěn)定、紅利分柏配固定，且能夠阿保證在今后一定傲?xí)r期內(nèi)紅利分配跋政策比較穩(wěn)定的拌普通股評估，應(yīng)胺采用固定紅利模昂型。運用該模型懊計算的股票評估爸值=預(yù)期下一年頒的紅利額啊芭折現(xiàn)率或資本化邦率。 邦 暗 藹 佰紅利增長模型用襖于成長型企業(yè)股拜票評估。該模型拌是假設(shè)股票發(fā)行懊企業(yè)沒有把剩余骯權(quán)益全部用作股愛利分配，而是將稗剩余收益的一部懊分用于追加投資安，擴(kuò)大企業(yè)再生阿產(chǎn)規(guī)模，繼而增

54、稗加企業(yè)的獲利能拔力，最終增加股愛東的潛在獲利能皚力，使股東獲得翱的紅利呈逐漸增哎長趨勢。運用該哎模型計算的股票翱的評估值=預(yù)期阿下一年股票的紅版利額/(折現(xiàn)率愛股利增比率)版。礙分段式模型是先白按照評估目的把暗股票收益期分為疤兩段，一段是能板夠被客觀地預(yù)測叭的股票收益期或敗股票發(fā)行企業(yè)的把某一經(jīng)營周期；襖另一段是第一段伴期末以后的收益跋期，該階段受到俺不可預(yù)測的不確按定因素影響較大捌，股票收益難以巴客觀預(yù)測。進(jìn)行胺評估時，對前段白逐年預(yù)期收益直啊接折現(xiàn)，對后段愛可采用固定紅利襖模型或紅利增長背模型，收益額采安用趨勢分析法或奧客觀假設(shè)。最后皚匯總兩段現(xiàn)值，白即是股票評估值奧。阿幾何隨機(jī)模型引敗

55、入了股利增長的翱隨機(jī)概念。該模頒型假定預(yù)期股利壩為：皚 拔 R 啊t+1柏 = R 襖t般（1+ g） 壩 概率為 案 盎p澳 懊t = 1，2扒，奧吧 吧 百 R 瓣t笆 絆 概率為霸 1 - 佰p敖則股票價格為：唉 P = 佰R 扳0艾（1+ 巴p俺 g）/（r-霸p艾g）5、案（1）優(yōu)先股的拌評估值=200班埃500哀板12%1/（罷1+10%）+按1/（1+10稗%）八2笆+1/（1+1澳0%）胺3叭+ 200哎安500/（1+巴10%）胺3罷 瓣 藹 鞍 =1629埃44（元）（2）鞍1）般新產(chǎn)品投資以前岸兩年的收益率分吧別為按：拌10% (1芭隘2%) =9.扮8% 昂9.8% (

56、安1礙挨2%) =9.稗6%礙2）啊新產(chǎn)品投產(chǎn)以前癌兩年內(nèi)股票收益把現(xiàn)值為:俺收益現(xiàn)值=10板019.8柏%/(1+15骯%)+100白19.6%/岸(1+15%)擺2靶 伴 辦=安 奧8.52+7.埃26擺 瓣=巴 板15.78(萬奧元)阿3）按新產(chǎn)品投產(chǎn)后第拌一及第二年該股襖票收益現(xiàn)值之和岸：捌股票收益現(xiàn)值之霸和阿=100辦胺1扮隘15%/稗(1+15%)翱3扳+1001百15伴%扳/(1+15%按)跋4按=9.86+8凹.58=18.疤44（萬元）氨4）艾新產(chǎn)品投產(chǎn)后第扒三年起該股票收把益現(xiàn)值芭為：版由于隘從新產(chǎn)品投產(chǎn)后爸第三年起股利增安長率案=敖 20%25背%=5%按所以靶從新產(chǎn)品投

57、產(chǎn)后背第三年起至以后板該股票收益現(xiàn)值百=100般靶1俺霸15%罷骯/（15%5澳%）（1+15柏%）佰4 愛 =般85.7跋6（萬元）骯搬5）皚該股票評估值=昂15.78岸+岸18.44+8昂5.7癌6=疤119.9班8拌(萬元)（3）壩第七章 流動資愛產(chǎn)凹和其他資產(chǎn)熬評估1、把（1）流動資產(chǎn)翱是指企業(yè)可以在愛一年內(nèi)或者超過霸一年的一個營業(yè)跋周期內(nèi)變現(xiàn)或者拔運用的資產(chǎn)，包愛括現(xiàn)金以及各種艾存款、存貨、應(yīng)翱收及預(yù)付款項、敗短期投資等。按（2）實物類流扳動資產(chǎn)，主要包辦括各種材料，在案產(chǎn)品、產(chǎn)成品及絆庫存商品等資產(chǎn)叭。一般而言，對搬于實物類流動資案產(chǎn)的評估，可以啊采用市場法和成八本法。案（3）債權(quán)

58、類流罷動資產(chǎn)，包括應(yīng)拌收賬款、預(yù)付賬哀款、應(yīng)收票據(jù)、吧短期投資及其他擺費用（如待攤費昂用）等。對于債埃權(quán)類流動資產(chǎn)，罷只適用于按可變昂現(xiàn)值進(jìn)行評估。安（4）貨幣類流搬動資產(chǎn)，包括現(xiàn)氨金和各項存款。藹對于貨幣類流動暗資產(chǎn)，其清查核懊實后的帳面價值哀就是現(xiàn)值，不需岸采用特殊方法進(jìn)伴行評估，僅僅應(yīng)爸對外幣存款按評胺估基準(zhǔn)日的國家敖外匯牌價進(jìn)行折敖算。2、拔（1）c 氨（2）a 隘（3）b 傲（4）d 啊 （5）c 凹 （6）c 澳（7）a （壩8）a 懊（9）b （1搬0）b （11敖）d （12哀）c （13昂）a （1伴4）b （1吧5）a （1奧6）a 隘（17）b （按18）a 哀（19）a

59、 叭（敗2吧0）唉a3、埃（1）abc 百（2）ab 白（3）cd 板（4）bc 版 （5）ab俺 （6）a拌bd （耙7）abd 擺（8）acd翱 澳 叭 4、般（1） 材料半評估值擺=100芭（擺150+150爸0300吧）熬=15500版元背（2） 該鋼岸材評估值拌=60045扳00=2700敖000敖（元）辦（3） 貼現(xiàn)息叭票據(jù)到期價值熬耙貼現(xiàn)率岸襖貼現(xiàn)期100矮0昂芭6靶鞍636萬元扮應(yīng)收票據(jù)票據(jù)斑到期價值貼現(xiàn)擺息1000柏36964萬昂元耙第八章 企業(yè)搬價值評估1、拔（1）癌一個企業(yè)的價值叭，是該企業(yè)所有版的投資人所擁有把的對于企業(yè)資產(chǎn)昂索取權(quán)價值的總唉和。投資人包括岸債權(quán)人、股權(quán)

60、人敖，債權(quán)人是指有凹固定索取權(quán)的借案款人和債券持有敖人，股權(quán)人上指挨有剩余索取權(quán)的埃股權(quán)投資者。投扳資人索取權(quán)的賬巴面價值包括債務(wù)唉、優(yōu)先股、普通半股等資產(chǎn)的價值絆。矮（2）敗企業(yè)的資產(chǎn)價值靶是企業(yè)所擁有的背所有資產(chǎn)包括各昂種權(quán)益和負(fù)債的隘價值總和。壩（3）伴企業(yè)的投資價值盎是企業(yè)所有的投半資人所擁有的對氨于企業(yè)資產(chǎn)索取八權(quán)價值的總和，捌它等于企業(yè)的資挨產(chǎn)價值減去無息氨流動負(fù)債價值，阿或等于權(quán)益價值艾加上付息債務(wù)價拜值。愛 癌（4）暗企業(yè)權(quán)益價值代伴表了股東對企業(yè)皚資產(chǎn)的索取權(quán)，拜它等于企業(yè)的資岸產(chǎn)價值減去負(fù)債懊價值。稗 奧（5）昂協(xié)同作用是指目盎標(biāo)企業(yè)所擁有的絆特殊資源，通過骯與另一企業(yè)的結(jié)