1、珠海_保利時代_商鋪營銷推廣策略建議背景 項(xiàng)目前期認(rèn)籌、開盤再到加推節(jié)奏緊湊，表現(xiàn)在整個營銷推廣、炒作、活動以及客戶資源的拓展上，事實(shí)也取得了非常好的業(yè)績；但是在6月底之后，整個工作的重心落在簽約上，項(xiàng)目處于無貨銷售狀態(tài)；加之市場地王頻出，整個市場焦點(diǎn)集中在住宅上，整個市場價格也進(jìn)一步拉升，成交量回歸市場理性。 目前項(xiàng)目進(jìn)入認(rèn)籌初期，由于推廣出街較晚且渠道單一，客戶拓展工作未能展開，導(dǎo)致項(xiàng)目在市場關(guān)注度嚴(yán)重不足，故建議針對商鋪加大營銷推廣投入，線下啟動商鋪客戶拓展工作，短期內(nèi)迅速擴(kuò)充客戶基數(shù)，為下階段物業(yè)的加推打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。市場情況Part 12016年5-8月西區(qū)整體價格上漲，715地王后

2、價格呈坡度上漲，片區(qū)成交量明顯下滑，市場狀態(tài)回歸平穩(wěn)。西區(qū)量價分析成交量：2016年8月斗門成交住宅740套，環(huán)比下降10.84%；金灣成交住宅653套，環(huán)比下降7.24%，自年初成交高峰期后區(qū)域成交量逐步回落，市場熱度稍降。均價： 2016年8月斗門均價14257元/平方米，環(huán)比上行16.20%；金灣均價15038元區(qū)/平方米，環(huán)比上行36.33%，西區(qū)市場均價持續(xù)走高，整體呈現(xiàn)量跌價漲的態(tài)勢。西區(qū)5-8月量價分析天慶晉海岸5-8月量價齊升，趁著715地王加推6、7棟，幾乎售罄，8月成交套數(shù)超過300套，目前價格17500元/，項(xiàng)目活動主要配合營銷節(jié)點(diǎn)，周末較少舉行暖場活動，客戶上訪主要通過

3、中介帶客。天慶晉海岸（住宅） 項(xiàng)目動態(tài)總用地面積：50000總建筑面積：150000容積率：2.5銷售渠道：內(nèi)場+外圍，中熙包銷動態(tài)：在售7棟86-91三房，8棟認(rèn)籌中優(yōu)惠：認(rèn)籌8萬抵16萬銷售價格：17500元/量價走勢：量價齊升（8月加推） 項(xiàng)目活動線天慶晉海岸主要在認(rèn)籌、樣板房開放、開盤等營銷節(jié)點(diǎn)舉行活動，平時較少舉行暖場小活動。5月6月7月8月6.29,樣板間開放暨二期認(rèn)籌8.20，6、7棟開盤9月項(xiàng)目5-8月價升量跌，目前剩余大面積產(chǎn)品，且經(jīng)過兩次地王漲價后，價格較高（ 17500元/ ），去化速度變慢，項(xiàng)目自面世以來活動不斷，市場熱度不斷，客戶上訪量高。時代香海彼岸（住宅） 項(xiàng)目動

4、態(tài)總用地面積：120000總建筑面積：370000容積率：2.5銷售渠道：甲方自銷團(tuán)隊(duì)、外圍動態(tài)：在售14棟122三房，剩余約60套銷售價格：17500元/量價走勢：價升量跌 項(xiàng)目活動線5月6月7月8月業(yè)主BBQ、泳池鮮果街8.13，加推122單位，激情奧運(yùn)8月主題活動香海除了配合營銷節(jié)點(diǎn)的大型活動，還會定期在周末舉行暖場，每個月舉行月主題活動，以及業(yè)主回饋、圈層等活動。9月DIY暖場活動金地?fù)錆M花園（商鋪）量價走勢：量升價穩(wěn) 項(xiàng)目活動線5月6月7月8月華潤萬家5折特賣會9月中秋晚會項(xiàng)目名金地?fù)錆M花園開發(fā)商金地集團(tuán)商業(yè)體量2萬商鋪卡數(shù)219開盤時間2016年6月交樓時間2017年年底銷售情況3

5、5%在售均價一層2300元/，二層13000元/，三層15000元/面積段33-77層高8.9m（一層3m，二層3m，三層2.9m）開間4米進(jìn)深8米渠道情況新房寶電商情況無年限40年（2003年）剩余年限27年（2043年）優(yōu)惠方式按揭97折，一次性95折招商運(yùn)營打造創(chuàng)意小鎮(zhèn)，目前有華潤萬家進(jìn)駐總結(jié)項(xiàng)目打著航空新城名號，周免荒無人煙，消費(fèi)群體無法支撐商業(yè)的發(fā)展，投資周期長項(xiàng)目6月推出二期商鋪，7月在地王的影響下，成交量大幅提升，成交客戶多為撲滿住宅業(yè)主，項(xiàng)目價格為23000元/ ，項(xiàng)目活動較少，多為與業(yè)主生活息息相關(guān)的特賣會。時代香海彼岸（商鋪）項(xiàng)目名時代香海彼岸開發(fā)商時代地產(chǎn)商業(yè)體量2萬商鋪

6、卡數(shù)218開盤時間2014年10月交樓時間2018年6月銷售情況78%在售均價一層36000元/平方米二層22000元/平方米面積段44-300層高4.5-6米開間4-6米進(jìn)深10-15米渠道情況銷冠、正順、Q房、鼎豐電商情況無年限40年（2012年）剩余年限36年（2056年）優(yōu)惠方式一次性97折、按揭98折招商運(yùn)營表哥茶餐廳，華潤萬家便利超市、牛頓教育總結(jié)時代香海彼岸商鋪二樓難經(jīng)營，無統(tǒng)一管理，后續(xù)發(fā)展難成大器，可以與隔壁天成美景結(jié)合形成商業(yè)群體量價走勢：量價齊穩(wěn)項(xiàng)目5-8月量價齊穩(wěn)，7月在地王的影響下，成交量小幅提升，項(xiàng)目價格為30000元/ ，項(xiàng)目商鋪較少舉辦活動活動。客戶情況Part

7、 2商鋪從認(rèn)籌樓棟來看，客戶更加傾向于購買G3G5樓棟。商鋪從商鋪面積段來看，前期意向客戶與認(rèn)籌客戶基本類似，集中在30-80產(chǎn)品。商鋪從價格來看，認(rèn)籌客戶的價格接受能力一般，集中在2.5-3.5萬之間；從獲知渠道來看，業(yè)主的挖掘遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。商鋪從置業(yè)目的來看，較為類似，基本都以投資為目的；從客戶來源來看，港澳客戶的比例有所增加。商鋪落位圖519475521第一意向5615175235144015402481629569593531第二意向車位落位圖574224225226579511403銷售困境客戶自然上訪下滑業(yè)主挖掘力度不足業(yè)主轉(zhuǎn)介情況一般客戶現(xiàn)場體驗(yàn)不佳推廣建議Part 3推廣建議在現(xiàn)有

8、推廣資源的基礎(chǔ)上建議考慮投入半版特區(qū)報廣；針對特定的企事業(yè)單位（如政府單位、醫(yī)院、學(xué)校等）定向投入夾報；線下針對項(xiàng)目商鋪價值點(diǎn)制作成若干個手機(jī)微信稿，定向投放業(yè)主及誠意客戶；商鋪：軟文炒作，定期發(fā)送商鋪價值軟文；或者前期引進(jìn)一家品牌商家，然后炒作；大V公眾號：引入專業(yè)微信公眾號運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，協(xié)助商鋪推廣炒作，服務(wù)內(nèi)容（微信平臺搭建、文案編輯、數(shù)據(jù)分析、用戶行為深度分析、互動游戲、絢麗專題頁面、朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)等）；香檳車位：利用香檳公眾號，定期發(fā)送車位軟文。展示包裝加快商鋪樣板間及商業(yè)街的包裝展示工作，提高客戶現(xiàn)場體驗(yàn)感；香檳銷售中心制作航空新城片區(qū)規(guī)劃及項(xiàng)目周邊配套規(guī)劃展板，加強(qiáng)商鋪客戶對片區(qū)的價值認(rèn)

9、知；制作項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃展板，通過對項(xiàng)目商業(yè)街未來的商業(yè)規(guī)劃，加強(qiáng)對項(xiàng)目的信心；香檳小區(qū)建議制作X展架及桁架輸出車位價值點(diǎn)。拓展執(zhí)行按金灣、斗門、市區(qū)細(xì)分每個繁華商圈，每天安排8-10人外出掃鋪，2人一組，拓展商鋪客戶；調(diào)取公司代理商鋪、公寓及寫字樓項(xiàng)目客戶資源，每天晚上安排銷售call客；挖掘政府及事業(yè)單位資源，進(jìn)行內(nèi)部推介；公司內(nèi)部樓盤客戶轉(zhuǎn)介；香檳車位：每天晚上派4名銷售員排放業(yè)主，印刷單張派發(fā)至各棟各戶；優(yōu)惠建議保利香檳、時代、西海岸、國廣業(yè)主回購保利時代商鋪，均可享受額外97折優(yōu)惠；保利香檳、時代、西海岸、國廣業(yè)主施行老帶新優(yōu)惠，客戶成功認(rèn)籌商鋪，業(yè)主可獲得購物卡200元，客戶成功認(rèn)購，業(yè)主可獲得ipad mini一部；客戶成功認(rèn)籌商鋪，可獲得認(rèn)籌禮品一份（汽車護(hù)理三件套）。活動建議知名品牌簽約儀式，打響項(xiàng)目知名度，給予投資者商鋪投資信心建議品牌如下：若比鄰商業(yè)中心、華潤萬家、麥當(dāng)勞、肯德基等活動建議舉辦時代業(yè)主答謝宴會活動，重點(diǎn)針對投資客戶舉辦；宴會過程舉辦PPT推介活動，同時釋放業(yè)主認(rèn)購額外97折優(yōu)惠以及老帶新優(yōu)惠?；顒咏ㄗh舉辦首屆“情滿中秋，保利業(yè)主聯(lián)誼會”的賞月活動，吸引香檳業(yè)主以及時代業(yè)主共同參加活動，并成功深度挖掘業(yè)主的商鋪需求。分批舉辦香檳業(yè)主以及時代業(yè)主賞月活動，