1、.：.；面對經(jīng)濟全球化的浪潮，城市在市場經(jīng)濟條件下已成為政府可資運營的最大的活化國有資產(chǎn)。城市價值的顯現(xiàn)，城市資產(chǎn)的激活，使城市資本運營成為當今我國城市開展的一項重要措施。下面就我國中小城市的運營問題作些初步的討論。運營城市概念的界定所謂運營城市，城市是主體，對城市這個主體進展運營活動，運營的對象是城市存量資本，就是用市場經(jīng)濟的觀念重新認識城市的建立和開展，運用市場機制運作城市資本，區(qū)別對待城市根底設備的運營性部分和非運營性部分，把可以推向市場的運營性工程推向市場，走社會化效力、產(chǎn)業(yè)化開展、市場化運作、企業(yè)化運營的路子。經(jīng)過對城市各項資源和資本的科學運營，最大限制地盤活存量、擴展增量，以實現(xiàn)城

2、市資源效益和資本效益的最大化。詳細來說，就是運用市場經(jīng)濟的手段，對構成城市空間和城市功能的自然生成資本如土地和水資源，人力作用資本如廣場、路橋、公交等根底設備及其相關的延伸資本進展綜合的開掘、積聚、重組和運營，最大限制地發(fā)揚這些資源的潛力，在整個城市范圍實現(xiàn)資源配置的最優(yōu)化和效益的最大化，使城市資產(chǎn)滾動增值，構成城建資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。普遍以為，運營城市就是要對城市傳統(tǒng)的投資，建立和管理體制進展市場化改革和市場化運作，是市場經(jīng)濟體制下城市建立的新理念和新的方式。過去，城市化和城市建立都延續(xù)方案經(jīng)濟的思緒，過多地強調(diào)城市的公益性，忽視了它的經(jīng)濟性，思想上往往把開展經(jīng)濟與開展城市對立起來，按照

3、“先消費后建立的慣性思想，一提到城市建立就想到財政要花錢，但是“吃飯財政的現(xiàn)狀使財政投入心有余而力缺乏，城市建立無法擺脫姿態(tài)。隨著經(jīng)濟社會的迅速開展和城市化進程的加快，為了提升城市檔次、完善城市功能，資金需求越來越大，單純靠財政投入搞城市建立，舉步維艱。因此，運營城市理念的提出，為突破資金瓶頸，實現(xiàn)城市建立事業(yè)繼續(xù)安康快速開展提供了根本途徑，開辟了城市開展的新局面。我國中小城市運營對策分析先行規(guī)劃，向社會展現(xiàn)預期城市規(guī)劃既是城市建立和管理、功能的龍頭，更是城市運營的龍頭。城市規(guī)劃對建立用地的即期價錢和遠期開發(fā)的價錢都有決議性的影響。城市規(guī)劃給城市開展方向、功能分區(qū)和重要根底設備以明確的定位，分

4、區(qū)規(guī)劃和詳細規(guī)劃可以展現(xiàn)不同區(qū)域和不同階段的開展前景，因此規(guī)劃就是財富，科學合理的規(guī)劃本質(zhì)就可以提升城市的籠統(tǒng)和價值。城市規(guī)劃可以展現(xiàn)工程預期，給投資者以自信心，引導開發(fā)商進展適度有序的開發(fā)。城市規(guī)劃一定要注重功能、檔次、個性的提升，要注重城市的可繼續(xù)開展，把好城市規(guī)劃這一關是搞好運營城市的重要前提。積極籌建城市根底設備，帶動存量資本增值保證根底設備的配套和完善是政府的職責，引入運營城市理念以后，政府不用大包大攬，很多設備和效力可以經(jīng)過企業(yè)來完成，但城市根底設備依然需求政府前期的投入來帶動，經(jīng)過根底設備配套帶動周邊地域自然生成資本如山水土地和人力作用資本如建筑的升值，并且可以降低投資本錢，吸引

5、更多的資本投入。政府需求投入的主要是敞開式的道路、公共綠地、休閑場所、園林綠化等純公益性的根底設備。政府要經(jīng)過最小的投入在運營城市中發(fā)揚主導作用。援用企業(yè)戰(zhàn)略理念，營造競爭態(tài)勢實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化，競爭機制是關鍵。運營城市要靠機制來保證，納入法制化軌道。這就需求深化投融資體制改革、土地運用制度改革和公用事業(yè)改革。首先要改革城市建立投融資體制，加大社會興建力度。在方案經(jīng)濟條件下，政府一家出錢興建，萬家無償運用城市公共，導致城市建立資金的嚴重短缺和根底設備建立嚴重滯后。在市場經(jīng)濟條件下，必需改革城市建立體制，一方面要按照公益設備社會共享、共同負擔的原那么，加大社會共建力度，另一方面把一些直接報答的工

6、程推向市場，吸引社會資金向城市建立投入，逐漸實現(xiàn)根底設備的社會化建立和商品化運用。政府應該由直接建立和運營建立工程改為運營性工程的投資，更多地運用市場手段調(diào)動社會力量參與城市建立。城市建立工程可以采取BOT的方式，以企業(yè)方式動作，政府給予優(yōu)惠政策和提供協(xié)調(diào)效力。其次要深化土地運用制度改革，政府要壟斷土地一級市場，建立土地貯藏制度，一致收買、一致貯藏并進展前期開發(fā)。調(diào)整用地構造，盤活土地資產(chǎn)，以招招標或公開拍賣方式進展土地運用權出讓，收回土地級差收益，籌集城市建立資金。第三要加快市政公用事業(yè)改革，突破條塊公割，壟斷運營，效益低下，人員過多，以費養(yǎng)人等傳統(tǒng)的格局，建立高效的城市公用事業(yè)管理體制。公

7、用事業(yè)要由事業(yè)單位向企業(yè)轉制，實行政企分開、事業(yè)分開，建立政府調(diào)控市場，市場引導企業(yè)參與競爭的運轉機制，提高公用企業(yè)造血功能和競爭才干。城市管理要管營養(yǎng)開，改動以管代養(yǎng)、以費養(yǎng)人的局面，建立作業(yè)養(yǎng)護招標定額發(fā)懈的市場化運作機制。為運營城市發(fā)明良好的體制環(huán)境。充分開掘城市無形資源，進一步激活城市增量資本，從而拓寬城市建立投資渠道政府控制的資源包括有形的資源和無形的資源兩種。其中，無形資源包括城市的各類運營權，如廣告運營權、公交線路運營權等。運營城市的重要內(nèi)容就是把城市的無形資源運用市場機制進展優(yōu)化配置，提高其經(jīng)濟效益和社會效益。在方案經(jīng)濟時代，城市根底設備主要表現(xiàn)為公共福利品，而在市場經(jīng)濟條件下

8、，其經(jīng)濟效益不斷顯現(xiàn)，而且越來越活潑。有效利用城市根底設備所帶來的市場價值是添加城市建立投入的重要途徑。對城市根底設備堅持誰利用誰付酬，誰出資誰占有的原那么，對構成城市空間和城市功能的自然生成資本和人力作用資本以及相關延伸的資本進展重組營運。突破城市建立只投入不產(chǎn)出，更不能增值的舊格局，實現(xiàn)了資源利用的商品化、可繼續(xù)化。經(jīng)過產(chǎn)權置換，有限期有償運營等方式是搞活城市根底設備資本運營，擴展城市資金來源的有效途徑，城市無形資產(chǎn)的運營潛力宏大。深化發(fā)掘城市有形資產(chǎn)，盤活城市存量資產(chǎn)，把握城市建立的自動權。城市有形資源主要包括城市根底設備存量和城市的山水土地。在城市市政公用設備中，除純公益性設備外，許多

9、設備自然有直接的經(jīng)濟效益，都可用市場化手段進展運營。可以將一切權和運營權分別，經(jīng)過拍賣、租賃和抵押等方式變現(xiàn)，將籌集的資金用于建立新的根底設備。土地是城市有形資源的重點，也是最為珍貴和有限的資源。城市級差地租的大小是衡量一個城市運營效果的重要經(jīng)濟目的之一，是政府發(fā)揚運營者作用，發(fā)掘城市潛力的資源寶庫。建立土地收買貯藏制度是政府加強土地資源和資產(chǎn)管理、規(guī)范土地一級市場的有效舉措。政府將要盤活的存量土地資產(chǎn)收買、貯藏，進展前期開發(fā)以后，再出讓或者拍賣。將土地級差地租和從土地開發(fā)獲得的超額利潤，收歸財政并用于城市建立。政府掌握城市土地的一致收買權、壟斷供應權，使分散的土地重新集中起來，不僅可以確保土

10、地供應的合法性，減少違法用地和非法轉讓等景象的發(fā)生，而且可以有效地調(diào)控土地供應的規(guī)模和節(jié)拍。建立公開、公平、公正的土地市場，就可以保證城市建立的有效實施。我國中小城市在運營運作時該留意的幾個問題留意兩大關系的處置正確處置好經(jīng)濟效益與社會效益的關系。運營城市的理念與城市開展的目的既有一致的地方也有不一致的地方，有時矛盾還相當突出。運營城市的主要目的是籌集建立資金，但同時要嚴厲把關，規(guī)范運作，維護市民的利益，不能把土地和錢看得太重，而把必要的公益事業(yè)忽視了。運營城市要堅持規(guī)劃至上，決不能違背城市規(guī)劃。有資料顯示，就連運營城市很勝利的大城市也出現(xiàn)過由于運營而嚴重違反城市規(guī)劃的事情，因此中小城市在運營

11、城市中更要留意維護規(guī)劃的權威性。運營城市必需堅持可繼續(xù)開展戰(zhàn)略運營城市的第一個負面影響就是急功近利。城市開展不能夠一蹴而就，需求很多代人的努力，必需循序漸進。要將歷史、現(xiàn)實和未來結合起來，堅持可繼續(xù)開展。有些地段與其低價開發(fā)，不如先期控制，待時機成熟再開發(fā)。要以市場為取向加強市場調(diào)研，預測市場需求，按價值規(guī)律辦事。做到：1城市資本市場要合理培育；2城市資產(chǎn)要保值與增值并重；3城市資產(chǎn)要有效供應；4城市資產(chǎn)變現(xiàn)要有階段性與整體性的協(xié)調(diào)等。充分開掘和建立城市本人的文化內(nèi)涵每座城市都有本人獨特的文化內(nèi)涵，更有適用和表達這些獨特文化內(nèi)涵的城市藝術。如何去充分開掘和建立好這些城市獨特的文化和表達的藝術，對于提升城市功能、檔次、個性，添加城市存量資本將起非常艱苦的作用。表達城市獨特的文化藝術，普通包括：城市藝術如巴黎的性格、紐約的風韻、北京的古樸、大連的開放、建筑藝術、園林藝術、雕塑藝術等。5、運營城市一定要從整體上去運作抓區(qū)域經(jīng)濟開展，首先抓增長極即城市經(jīng)濟；抓城市經(jīng)濟著重抓所選擇的主導產(chǎn)業(yè)，又必需在改善投資環(huán)境上率先實施重點突破，從而把整體運作城市經(jīng)濟落在加強城市功能、拓展城市空間、提高城市綜合競爭實力上。把城市作為一個整體加以運作，比過分醉心于追求經(jīng)濟增長速度，或是單純熱衷于抓根底設備建立而才