1、.PAGE ：.；PAGE 19金色港灣三期商業(yè)街招商手冊(cè)二OO五年一月目 錄一、協(xié)作背景一金色港灣工程簡(jiǎn)介 1二沌口開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)狀 21、開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì) 32、開(kāi)發(fā)區(qū)人口 43、商業(yè)現(xiàn)狀 54、公建配套 65、開(kāi)發(fā)區(qū)前景 7三新區(qū)規(guī)劃 8四商圈分析 91、人口情況 102、購(gòu)物習(xí)慣 113、交通地理?xiàng)l件124、能見(jiàn)度135、競(jìng)爭(zhēng)情況14二、招商工程一招商工程18二招商工程情況171、三期商業(yè)街威尼斯灣街 19附件一：新港地產(chǎn)開(kāi)發(fā)武漢簡(jiǎn)介金色港灣商業(yè)工程招商手冊(cè)一、協(xié)作背景一金色港灣簡(jiǎn)介1、地段金色港灣是由新港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)武漢開(kāi)發(fā)的高尚住宅小區(qū)，工程緊依200萬(wàn)平方米三角湖，位于開(kāi)發(fā)區(qū)出入市區(qū)的門(mén)戶地段

2、，隔318國(guó)道與武漢外國(guó)語(yǔ)學(xué)院相望，工程占地800畝，總建筑面積50萬(wàn)平方米，產(chǎn)品類型包括別墅、Townhouse、洋房、商業(yè)街等，建成后將成為一個(gè)住戶3000余戶，總?cè)丝诮f(wàn)人的大型意大利風(fēng)情高尚社區(qū)。2、開(kāi)發(fā)量及入住情況金色港灣自2001年5月推出市場(chǎng)以來(lái)，目前已勝利開(kāi)發(fā)三期，約20萬(wàn)平米的開(kāi)發(fā)量，一、二期500余戶、總?cè)丝诩s1500人已于2003年年初入??；三期600余戶也已于2004年10月底入伙，估計(jì)2005年5月三期入住率可到達(dá)50%，年底入住率可到達(dá)80%，總?cè)丝诳赏竭_(dá)3000人；四期總開(kāi)發(fā)量30萬(wàn)平米、2000戶將于2005年5月推出市場(chǎng)。估計(jì)2006年年底即可入住，總?cè)丝趯?/p>

3、可到達(dá)5000人以上。3、業(yè)主構(gòu)成情況金色港灣業(yè)主中，開(kāi)發(fā)區(qū)政府部門(mén)公務(wù)員、外資企業(yè)外國(guó)專家、企業(yè)中、高級(jí)管理人員、私企老板構(gòu)成了金色港灣業(yè)主主要組成部分，根據(jù)金色港灣市場(chǎng)營(yíng)銷部統(tǒng)計(jì)資料闡明：在金色港灣業(yè)主中，開(kāi)發(fā)區(qū)政府部門(mén)公務(wù)員占12%；外資企業(yè)外國(guó)專家占5%；企業(yè)中高級(jí)管理人員占35%；私企老板占15%。金色港灣是開(kāi)發(fā)區(qū)除三角湖法國(guó)專家村以外外籍人士入住最為集中的小區(qū)，目前已入住包括眾多外企老總在內(nèi)的近20余戶外籍家庭，東風(fēng)本田及雷諾外籍專家入住金色港灣也正在接洽中。以上數(shù)據(jù)都闡明，在開(kāi)發(fā)區(qū)眾多小區(qū)中，金色港灣以其臨318國(guó)道的便利交通條件；緊依200萬(wàn)平米三角湖天然的自然景觀資源；規(guī)劃科

4、學(xué)、合理的規(guī)劃及景觀設(shè)計(jì)；精良的工程質(zhì)量；完善的物業(yè)管理，金色港灣已成為開(kāi)發(fā)區(qū)人心目中高尚住宅小區(qū)的代表，成為了開(kāi)發(fā)區(qū)高素質(zhì)、高購(gòu)買(mǎi)力人群的聚集地。二沌口開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)狀1、開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是市政府確定的以汽車產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的現(xiàn)代制造業(yè)基地。經(jīng)過(guò)13年的建立開(kāi)展，開(kāi)發(fā)區(qū)已根本建成了一座以汽車產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)新區(qū)。1經(jīng)濟(jì)情況到2003年底，已累計(jì)同意各類企業(yè)1673個(gè)，合同投資總額467億元；其中外商投資企業(yè)171個(gè)，合同投資額35.5億美圓。世界500強(qiáng)中16家已入駐開(kāi)發(fā)區(qū)，年銷售收入500萬(wàn)元以上的工業(yè)企業(yè)已有100余家，擁有固定資產(chǎn)原值312億元，從業(yè)人數(shù)38000人。2003年完

5、成工業(yè)總產(chǎn)值303億元，實(shí)現(xiàn)銷售收入237億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)16億元。汽車產(chǎn)業(yè)作為開(kāi)發(fā)區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)出規(guī)模曾經(jīng)到達(dá)150億元，其它五大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)分別構(gòu)成了20億元左右的產(chǎn)出規(guī)模。同時(shí)，開(kāi)發(fā)區(qū)建成了功能完善的根底設(shè)備和良好的投資環(huán)境，為建立以汽車為重點(diǎn)的現(xiàn)代制造業(yè)基地提供了較好的物質(zhì)根底條件，也積累了一定的開(kāi)展閱歷。2產(chǎn)業(yè)根底武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建立現(xiàn)代制造業(yè)基地，堅(jiān)持以汽車制造業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，充分利用現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)根底，積極開(kāi)展電子信息、造紙印刷包裝、電氣機(jī)械及器材、生物醫(yī)藥、食品飲料等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，開(kāi)展新資料及其他產(chǎn)業(yè)。已構(gòu)成神龍公司、東風(fēng)日產(chǎn)、東風(fēng)本田、法雷奧車燈等一批在國(guó)際上享有較高知名度和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的

6、重點(diǎn)骨干企業(yè)。汽車制造業(yè)：東風(fēng)總部、東風(fēng)日產(chǎn)、東風(fēng)本田、神龍公司；汽車零部件制造業(yè)：佛吉亞全興汽車座椅、法雷奧車燈、通達(dá)愛(ài)西亞消聲器；電子信息產(chǎn)品制造業(yè)：中國(guó)普天、唯冠電子、倫新華信電腦公司；造紙印刷包裝制造業(yè)：晨鳴紙業(yè)、南洋印務(wù)、紫江包裝；電氣機(jī)械和器材制造業(yè)：海爾電器、麥克維爾空調(diào)；生物醫(yī)藥制造業(yè)：海特生物制藥、潛江制藥公司；食品飲料制造業(yè)：頂益食品、頂津食品、可口可樂(lè)公司、綠之源生物工程公司。2、開(kāi)發(fā)區(qū)人口根據(jù)2000年公布的武漢市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)第五次人口普查統(tǒng)計(jì)結(jié)果闡明：截止到2000年11月1日止，實(shí)踐在開(kāi)發(fā)區(qū)任務(wù)、學(xué)習(xí)、生活的總?cè)丝跒?0萬(wàn)人左右。其中，登記總?cè)藬?shù)為75217人；不

7、屬于普查登記對(duì)象的人口約1.8萬(wàn)人。1564歲人口56032人，占登記總?cè)藬?shù)的74.49%。2004年統(tǒng)計(jì)資料尚未獲得，但相關(guān)目的有大幅增長(zhǎng)是顯而易見(jiàn)的。以318國(guó)道為界，國(guó)道以東主要為工業(yè)區(qū)，國(guó)道以西主要為居住區(qū)。常住人口主要集中在三大區(qū)域：位于神龍公司旁寧康園。主要居住人口為神龍公司及周邊公司的管理人員，該小區(qū)建成時(shí)間較早，聚集在該小區(qū)的人口為較早進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)、在開(kāi)發(fā)區(qū)任務(wù)年限較長(zhǎng)的一批管理人員，具有穩(wěn)定、強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力，目前由于周邊配套及新建小區(qū)的添加，大量中高層人員已外移至其它中高檔社區(qū)；沌陽(yáng)街周邊一些小區(qū)，該區(qū)域是開(kāi)發(fā)區(qū)人口最集中的區(qū)域，包括了東方花園、東風(fēng)陽(yáng)光城、水木清華、綠島花園等一

8、批小區(qū)，尤其是近幾年，隨著開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)迅猛增長(zhǎng)，生活氣氛逐漸成熟，入住該片區(qū)的人口越來(lái)越多，已構(gòu)成了一個(gè)成熟的生活片區(qū)。以金色港灣為中心，包括周邊奧林花園、三角湖度假村、普賢花園等一批新興小區(qū)，總規(guī)劃面積到達(dá)100萬(wàn)平米，提供近10000戶家庭住居。該片區(qū)由于依托三角湖、土地湖，具有天然的自然人文景觀資源，小區(qū)建成時(shí)間不長(zhǎng)，規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念新，具有較高的居住和生活質(zhì)素，吸引了開(kāi)發(fā)區(qū)一批新興的高收入、高素質(zhì)白領(lǐng)人士入住在此，已成為開(kāi)發(fā)區(qū)一個(gè)新興的高收入人群聚居地。金色港灣業(yè)主中，開(kāi)發(fā)區(qū)政府部門(mén)公務(wù)員、外資企業(yè)外國(guó)專家、開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)大中型企業(yè)中高級(jí)管理人員、私企老板構(gòu)成了金色港灣業(yè)主主要組成部分，小區(qū)成

9、熟后入住總?cè)丝趯⒊?0，000人；三角湖度假村是沌口開(kāi)發(fā)區(qū)中最早的度假性物業(yè)，主要客戶群針對(duì)外方市場(chǎng)，以租住為主，現(xiàn)居住有約200300人規(guī)模的60余戶外國(guó)家庭，同時(shí)也是部分開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)舉行活動(dòng)的首選場(chǎng)所；其他新興小區(qū)如奧林花園建成后入住的人口規(guī)模將到達(dá)60007000人；普天花園建成后的人口規(guī)模也將到達(dá)2500人左右；外國(guó)語(yǔ)學(xué)校現(xiàn)有在校師生5000人；天鵝湖假日山莊現(xiàn)有住戶1000余戶，約3000人；新江大有在校師生15，000人；泰合百花園規(guī)劃2000余戶，建成后的人口規(guī)模也將到達(dá)50006000人，原住民新民村人口15，000人。可以想見(jiàn)，23年后，在沌口開(kāi)發(fā)區(qū)生活配套逐漸成熟后，生活氣

10、氛日益濃郁的情況下，一批新開(kāi)發(fā)小區(qū)相繼成熟后，以金色港灣為圓心，方圓2000米輻射半徑內(nèi)的常住人口規(guī)模將有望到達(dá)7萬(wàn)人。同時(shí)，由于金色港灣所處地段位于318國(guó)道與107國(guó)道圍繞的弧型區(qū)域內(nèi)，是開(kāi)發(fā)區(qū)出入市區(qū)的門(mén)戶地段，且是漢宜高速、仙桃出入武漢市區(qū)的必經(jīng)之路，每天車流帶動(dòng)的人流量接近50萬(wàn)人次。以上數(shù)據(jù)都闡明，在以金色港灣為圓心，1000米輻射半徑范圍內(nèi)，23年后常住人口規(guī)模將到達(dá)7萬(wàn)人，每天的車流帶動(dòng)的人流量到達(dá)50萬(wàn)人，不論是對(duì)于大型商家、還是社區(qū)配套商業(yè)，這樣的人口規(guī)模都具有足夠的吸引力。3、商業(yè)現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)目前正處于一個(gè)商業(yè)開(kāi)展的過(guò)渡時(shí)期。一方面，開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展日新月異，人員收入穩(wěn)定

11、，購(gòu)買(mǎi)力旺盛，對(duì)商業(yè)表現(xiàn)出劇烈的需求，2002年春節(jié)漢陽(yáng)家樂(lè)福的月?tīng)I(yíng)業(yè)額在全國(guó)一切的家樂(lè)福氣店中營(yíng)業(yè)額排名第二就是最好的證明；另一方面，開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)配套略顯滯后，現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)備如神龍街、沌陽(yáng)街、晨鳴社區(qū)等，僅可以滿足居民最根本的日常文化生活需求，而對(duì)滿足更高層次的消費(fèi)需求如購(gòu)物、酒店、商務(wù)、休閑、文娛那么明顯缺乏，要依托更遠(yuǎn)區(qū)域如漢陽(yáng)家樂(lè)福、漢口江漢路、武商廣場(chǎng)、漢口江灘等成熟商圈來(lái)協(xié)助處理。宏大的需求矛盾成就開(kāi)發(fā)區(qū)寬廣的商業(yè)開(kāi)展空間。神龍街：神龍街的商業(yè)業(yè)態(tài)主要是以餐飲一條街為主，兼具部分社區(qū)配套商業(yè)，其功能主要是為神龍公司及周邊企業(yè)進(jìn)展配套效力，整條街商業(yè)由自發(fā)構(gòu)成，設(shè)備陳舊，運(yùn)營(yíng)檔次

12、低檔、無(wú)序，缺乏整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃，神龍街開(kāi)展契機(jī)是在2002年體育中心建成后開(kāi)場(chǎng)開(kāi)展，是目前開(kāi)發(fā)區(qū)最旺的商業(yè)區(qū)域之一。沌陽(yáng)街、晨鳴社區(qū)和神龍街的情況根本一致。開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)設(shè)備建立表現(xiàn)出了良好的開(kāi)展勢(shì)頭，表如今一大批商場(chǎng)、購(gòu)物中心、主題式商業(yè)步行街的興建；同時(shí)，武漢市一批具有戰(zhàn)略開(kāi)展目光的零售商家紛紛在開(kāi)發(fā)區(qū)搶灘設(shè)點(diǎn)，進(jìn)駐開(kāi)發(fā)區(qū)。中百倉(cāng)儲(chǔ)搶灘金凱購(gòu)物中心、中百超市入駐水木清華。2004年開(kāi)發(fā)區(qū)在建、在售商業(yè)工程情況如以下圖：工程稱號(hào)湘隆時(shí)代商業(yè)中心金凱購(gòu)物中心泰合中央街水木清華清坊街商業(yè)面積70，00030，00013，00011，000首期開(kāi)業(yè)時(shí)間2004年9月28日2004年11月1日中百倉(cāng)儲(chǔ)

13、開(kāi)業(yè)因故推遲明年中百超市已開(kāi)業(yè)，2004年11月30日小區(qū)業(yè)主入住總體業(yè)態(tài)規(guī)劃臨神龍街一面一期為百貨類步行街，已有部分商家入駐，二期商業(yè)尚在規(guī)劃中。其中10000為中百倉(cāng)儲(chǔ)，6000為大型餐飲，余下面積為綜合商鋪為泰合一、二期之間的一條社區(qū)內(nèi)街，因緊鄰新江漢大學(xué)，將以學(xué)區(qū)商業(yè)和社區(qū)商業(yè)為主建筑及外立面較有中國(guó)古典特征，但由于位置較偏，且周邊無(wú)大型成熟社區(qū)，即使商業(yè)街臨街也僅能效力于社區(qū)及部分江大及新一中師生。4、公建配套學(xué)校：和金色港灣隔三角湖相望的新江漢大學(xué)有在校學(xué)生達(dá)1.5萬(wàn)人，國(guó)道對(duì)面的武漢外國(guó)語(yǔ)學(xué)院可招收英、法、日、德、俄等語(yǔ)種的618歲中外學(xué)生；此外，區(qū)內(nèi)還有全日制中小學(xué)21所以及武

14、漢商業(yè)效力學(xué)院等。醫(yī)院：擁有神龍醫(yī)院等5所醫(yī)院、1所衛(wèi)生防疫站金融：中國(guó)銀行、工商銀行、建立銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、光大銀行、中信銀行等均在開(kāi)發(fā)區(qū)建立了支行。公建：一批賓館、酒店、寫(xiě)字樓可為客商提供商貿(mào)、居住、辦公、餐飲、文娛等效力。家樂(lè)福、漢商購(gòu)物城為區(qū)內(nèi)居民購(gòu)物提供了方便。體育中心：6萬(wàn)人體育場(chǎng)曾經(jīng)開(kāi)工，已勝利舉行“遠(yuǎn)東四國(guó)女足約請(qǐng)賽，并被定為為2003年女足世界杯主賽場(chǎng)之一實(shí)踐上未打；8千人體育館以及游泳館等大型體育設(shè)備正在興建。5、開(kāi)發(fā)區(qū)前景分析1規(guī)劃前景根據(jù)武漢市總體規(guī)劃20062020，以沌口開(kāi)發(fā)區(qū)為中心區(qū)域之一的武漢新區(qū)，規(guī)劃總面積為368平方公里，相當(dāng)于目前武漢主建成區(qū)的面積

15、；規(guī)劃到2020年總?cè)丝诘竭_(dá)100萬(wàn)。毫無(wú)疑問(wèn)，沌口開(kāi)發(fā)區(qū)將成為武漢市政府今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域，普通而言，在政府政策傾斜區(qū)域下開(kāi)展的區(qū)域，將獲得比其他區(qū)域更多的開(kāi)展時(shí)機(jī)，沌口開(kāi)發(fā)區(qū)也有望成為繼深圳蛇口、上海浦東方式“武漢版。擁有寬廣的開(kāi)展前景。2開(kāi)展前景沌口開(kāi)發(fā)區(qū)自1991年建區(qū)以來(lái)，經(jīng)過(guò)13年的開(kāi)展，其經(jīng)濟(jì)建立成就有目共睹，開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，外企云集，居住人口急劇增長(zhǎng)，居民收入增長(zhǎng)穩(wěn)定。經(jīng)濟(jì)方面：沌口開(kāi)發(fā)區(qū)2003年完成國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值107億元，占武漢市總財(cái)政收入的近1/10，開(kāi)發(fā)區(qū)每年以年均20%的增長(zhǎng)速度增長(zhǎng)，增長(zhǎng)速度居全國(guó)各大開(kāi)發(fā)區(qū)前列，據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，沌口開(kāi)發(fā)區(qū)在全

16、國(guó)各大開(kāi)發(fā)區(qū)中，其硬環(huán)境排名第9位，軟環(huán)境排名第5位。企業(yè)方面：神龍公司、東風(fēng)日產(chǎn)、東風(fēng)本田、法雷奧車燈、可口可樂(lè)等一批國(guó)際國(guó)內(nèi)享有較高知名度和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力已入駐開(kāi)發(fā)區(qū)。隨著東風(fēng)總部遷入，將帶動(dòng)其整條產(chǎn)業(yè)鏈的集體遷入，同時(shí)將帶動(dòng)商務(wù)、辦公、休閑、文娛、餐飲等配套產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，沌口開(kāi)發(fā)區(qū)有望成為全國(guó)第三大汽車產(chǎn)業(yè)中心。人口增長(zhǎng)情況：自2000年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展以來(lái)，開(kāi)發(fā)區(qū)每年開(kāi)發(fā)量均趕不上銷售量，房?jī)r(jià)自2002年1200元/到2004年的2400元/，三年時(shí)間翻了一翻，一大批高質(zhì)量小區(qū)的興建，吸引了越來(lái)越多的人口入住開(kāi)發(fā)區(qū)，目前，開(kāi)發(fā)區(qū)已成為一個(gè)生活氣氛日益濃重的居住區(qū)。人均收入方面：2003年

17、，開(kāi)發(fā)區(qū)職工人均收入即到達(dá)3036美圓，是武漢市區(qū)職工人均收入的三倍。收入支撐消費(fèi)，開(kāi)發(fā)區(qū)擁有穩(wěn)定和強(qiáng)大的消費(fèi)才干。無(wú)論從開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃前景、還是現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)根底和開(kāi)展速度，沌口開(kāi)發(fā)區(qū)在武漢市的位置將越來(lái)越突出，將成為武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的增長(zhǎng)點(diǎn)和動(dòng)力源。其開(kāi)展前景將無(wú)限寬廣。三新區(qū)規(guī)劃根據(jù)武漢市總體規(guī)劃20062020，武漢新區(qū)以“兩江一路即長(zhǎng)江、漢水、外環(huán)線圍合的扇形區(qū)域?yàn)橐?guī)劃范圍，面積368平方公里，相當(dāng)于目前武漢主城建成區(qū)的面積。武漢新區(qū)在行政范圍上包含如今的漢陽(yáng)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和蔡甸區(qū)的一部分。規(guī)劃到2020年人口到達(dá)100萬(wàn)。新區(qū)的范圍界定主要是基于“三鎮(zhèn)平衡開(kāi)展的人口增長(zhǎng)需求，經(jīng)過(guò)對(duì)區(qū)域

18、開(kāi)展動(dòng)力和功能定位的研討，從需求規(guī)模的角度出發(fā)，對(duì)該地域開(kāi)展規(guī)模進(jìn)展分析預(yù)測(cè)而決議的。沌口組團(tuán)強(qiáng)化武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)功能，構(gòu)成產(chǎn)業(yè)相對(duì)集聚、功能互補(bǔ)的工業(yè)片區(qū)，打造高起點(diǎn)、高水準(zhǔn)的現(xiàn)代制造業(yè)基地，構(gòu)成武漢新區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的增長(zhǎng)點(diǎn)和動(dòng)力源。從城市開(kāi)展的角度而言，每個(gè)城市都有其本身開(kāi)展的軌跡，隨著老城區(qū)功能的逐漸老化，雖然經(jīng)過(guò)舊城改造，其功能能得到一定程度的恢復(fù)，但城市的邊線在不斷延伸，人口也在不斷膨脹中，老城區(qū)的位置將不再如城市規(guī)模小時(shí)位置那么突出，因此，城市的外突成為必然，這將會(huì)構(gòu)成一個(gè)以老城區(qū)為中心、眾多新城圍繞的城市新格局，隨著2003年“武漢新區(qū)概念的提出及逐漸變成現(xiàn)實(shí)，在“三鎮(zhèn)平衡開(kāi)展

19、思緒的引導(dǎo)下，武漢新區(qū)將有望成為政府在今后相當(dāng)長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)的重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域，普通而言，有政府政策傾斜的區(qū)域?qū)@得比其他區(qū)域更多的開(kāi)展契機(jī)，一如早期的深圳蛇口、上海浦東，而經(jīng)過(guò)14年高速開(kāi)展的沌口開(kāi)發(fā)區(qū)，以占武漢市財(cái)政收入10%的經(jīng)濟(jì)規(guī)模及充足的外延空間為“武漢新區(qū)的高速開(kāi)展提供了足夠的增長(zhǎng)點(diǎn)和動(dòng)力源。從金色港灣所處的區(qū)位來(lái)說(shuō)，金色港灣可謂正處于“新區(qū)之心的中心位置，南接開(kāi)發(fā)區(qū)，北連漢陽(yáng)，向西那么是蔡甸，可以說(shuō)正處于武漢新區(qū)的中心位置，是銜接沌口與新區(qū)的橋梁，也是銜接沌口與市區(qū)的橋梁地段。從商家運(yùn)營(yíng)的角度而言，商家在選點(diǎn)時(shí)很重要的一環(huán)就是講究先入為主，“武漢新區(qū)的高速開(kāi)展毋庸質(zhì)疑，在有強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)支撐

20、、生活氣氛日益濃郁、收入程度高企的前提下，商業(yè)配套尚明顯滯后的契機(jī)下，金色港灣將是商家進(jìn)駐沌口的橋頭堡和制高點(diǎn)。四商圈分析金色港灣商圈的界定范圍為：以金色港灣為圓心，方圓500米范圍內(nèi)為其中心商圈，以此為圓心方圓1000-2000米范圍內(nèi)為其次商圈。1、人口情況在中心商圈500米輻射范圍內(nèi)的小區(qū)和學(xué)校包括：金色港灣、奧林花園、外國(guó)語(yǔ)學(xué)院、普天花園、三角湖度假村、天鵝湖假日山莊；在次商圈10002000米范圍輻射范圍內(nèi)的小區(qū)包括：新江漢大學(xué)、泰合百花園、綠島花園、佳和馨居、水木清華、寧康園。附：商圈范圍內(nèi)小區(qū)、學(xué)校根本情況：稱號(hào)人口數(shù)量構(gòu)造層次消費(fèi)特征描畫(huà)金色港灣規(guī)劃總戶數(shù)3098戶，人口近萬(wàn)人

21、，目前一、二期483戶已于2003年年初入住，入住率90%，三期614戶于2004年10月31日入伙，現(xiàn)已有200余戶在裝修，估計(jì)2005年6月前可完成入住率50%，年底可完成入住率80%，四期2001戶于2005年3月推出市場(chǎng)，估計(jì)2006年10月前后入伙政府部門(mén)公務(wù)員、外企外國(guó)專家、企業(yè)中高級(jí)管理人員、私企老板構(gòu)成了金色港灣業(yè)主主要組成部分，占近70%比例，金色港灣是開(kāi)發(fā)區(qū)除三角湖法國(guó)專家村以外外籍專家入住最為集中的小區(qū)，目前已入住包括眾多外企老總在內(nèi)的近20戶外籍家庭，雷諾汽車100余位外籍專家集體也正在接洽中。小區(qū)業(yè)主的構(gòu)成決議了他的消費(fèi)層次，金色港灣的業(yè)主都是任務(wù)在開(kāi)發(fā)區(qū)新興的高素質(zhì)

22、、高收入群體，居民收入穩(wěn)定，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，大多為有車族，對(duì)購(gòu)物環(huán)境有比較劇烈的要求，日常消費(fèi)品多為開(kāi)車到漢陽(yáng)家樂(lè)福集中采購(gòu)，大宗支出消費(fèi)品如家庭電器、衣物到漢口江漢路、新世界、武商廣場(chǎng)等購(gòu)物環(huán)境較溫馨區(qū)域采購(gòu)。奧林花園總體規(guī)劃2200余戶，一、二期1000余戶已入住，入住率60%，三期600余戶已銷售80%左右，2005年年底入伙，三期小高層600余套將于5月底推出市場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)人中已構(gòu)成了一個(gè)共識(shí)，金色港灣是開(kāi)發(fā)區(qū)高尚社區(qū)代表，而318國(guó)道對(duì)面的奧林花園那么是普通工薪階層的聚居地，雖然總體收入不高，但具有穩(wěn)定的購(gòu)買(mǎi)力。奧林花園沿318國(guó)道商業(yè)街已初具規(guī)模，同時(shí)兼具社區(qū)配套職能，其商業(yè)配套根天性滿足

23、小區(qū)居民的購(gòu)物需求，但僅限于處理居民低層次的需求，對(duì)較豐富商品的需求也要到漢陽(yáng)家樂(lè)福、漢口繁華商業(yè)區(qū)域去采購(gòu)，也表現(xiàn)出對(duì)位于開(kāi)發(fā)區(qū)大型商業(yè)設(shè)備劇烈需求。外國(guó)語(yǔ)學(xué)?，F(xiàn)有小學(xué)和高中，初中在萬(wàn)松園路，在校師生約5000人，其中學(xué)生4000人左右，教師1000人左右外校作為湖北省重點(diǎn)高中，在省內(nèi)外已構(gòu)成良好的口碑，被眾多的學(xué)生和家長(zhǎng)所追捧，外校的收費(fèi)比較昂貴，可以進(jìn)入外校學(xué)生家庭條件都較優(yōu)越。學(xué)生消費(fèi)才干驚人，外校教師收入穩(wěn)定，追求生活質(zhì)量感。外校實(shí)行封鎖式管理，學(xué)生節(jié)假日出來(lái)消費(fèi)，外校教師日常消費(fèi)品普通以在家樂(lè)福集中采購(gòu)的方式，晚上的休閑、文娛那么較多到江灘的咖啡廳、酒吧去消費(fèi)。普賢花園一、二期34

24、2套為中國(guó)普天集團(tuán)為其員工開(kāi)發(fā)的福利房，已入住和入伙入住率較低，三期500套為對(duì)外出賣的商品房，于2004年12月開(kāi)場(chǎng)對(duì)外出賣，銷售進(jìn)展順利。普天集團(tuán)作為開(kāi)發(fā)區(qū)效益較好的企業(yè)，其員工收入、福利待遇較穩(wěn)定，具有較穩(wěn)定的購(gòu)買(mǎi)力，其商品房因帶有福利性質(zhì)，均價(jià)較低，估計(jì)銷售、入住進(jìn)度會(huì)較快。普天花園本身建有商業(yè)配套，和開(kāi)發(fā)區(qū)其他小區(qū)一樣，根本日常生活品靠社區(qū)配套處理，大宗消費(fèi)品靠家樂(lè)福、漢口成熟商圈輔助處理。三角湖度假村別墅以租住為主，約有60戶外國(guó)家庭，約200300人開(kāi)發(fā)區(qū)最早的度假性質(zhì)物業(yè)，對(duì)外方市場(chǎng)。同時(shí)也有部分企業(yè)舉行活動(dòng)在度假村。度假村本身配備有西餐廳、網(wǎng)球場(chǎng)等休閑文娛設(shè)備，普通在家樂(lè)福、

25、麥當(dāng)勞消費(fèi)天鵝湖假日山莊共1000戶，約3000人，其中別墅108戶，洋房900戶，為香港新鴻基早期在開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)的高尚住宅小區(qū)之一別墅業(yè)主主要以商業(yè)勝利人士、迸發(fā)戶、收入來(lái)源不明確人士為主，洋房業(yè)主主要以外地如荊州、沙市地域?yàn)橹餍^(qū)本身配備有一些商業(yè)用房，為開(kāi)發(fā)區(qū)較早開(kāi)發(fā)小區(qū)，同其他小區(qū)業(yè)主消費(fèi)習(xí)慣。新江漢大學(xué)現(xiàn)有在校師生約1.5萬(wàn)人，教師約3000人，學(xué)生1.2萬(wàn)人。大學(xué)是一個(gè)高素質(zhì)、穩(wěn)定收入教師、高消費(fèi)學(xué)生人群的聚居地。大學(xué)教師是目前中國(guó)社會(huì)一個(gè)收入、福利待遇較穩(wěn)定的群體，收入情況、個(gè)人文化層次等要素決議了大學(xué)教師對(duì)商品的質(zhì)量感具有劇烈的消費(fèi)偏好。大學(xué)學(xué)生本身沒(méi)有收入來(lái)源，但具有較強(qiáng)勁的消

26、費(fèi)才干，且消費(fèi)繼續(xù)穩(wěn)定。江大對(duì)面的泰合百花園一期商鋪已構(gòu)成氣候，運(yùn)營(yíng)類型主要以效力學(xué)生的文體、音響店、網(wǎng)吧、咖啡館為主，江大學(xué)生主要在此消費(fèi)，學(xué)生和教師為有閑階層，購(gòu)物、休閑外向消費(fèi)、家樂(lè)福、漢口都是他們經(jīng)常光臨的地方。泰合百花園規(guī)劃2000余戶，一期556戶，已入住，二期262戶，將于2005年2月交房，三期1500余戶估計(jì)2005年年中開(kāi)盤(pán)小區(qū)業(yè)主構(gòu)成主要以開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)大中型企業(yè)員工為主，東風(fēng)總部員工在二期占據(jù)較大比重，江大教師比重相反那么較小。一期商業(yè)江大對(duì)面氣氛已成熟，以學(xué)生消費(fèi)和社區(qū)居民配套為主，主要滿足江大學(xué)生和社區(qū)居民的日常生活需求。綠島花園450戶、1500人左右，為開(kāi)發(fā)區(qū)較早開(kāi)發(fā)

27、的小區(qū)之一，生活氣氛成熟。小區(qū)業(yè)主為較早在開(kāi)發(fā)區(qū)任務(wù)的企業(yè)員工為主。本身配備有一些社區(qū)商業(yè)，附近有一個(gè)菜市場(chǎng)，能根本滿足小區(qū)業(yè)主的生活需求。佳和馨居分兩期開(kāi)發(fā)，規(guī)劃1200戶，一期300余戶已交房入住，二期700余套于2004年7月推出市場(chǎng)，已銷售50%，2005年年底入伙小區(qū)業(yè)主主要以江大教師、東風(fēng)集團(tuán)員工、神龍公司、開(kāi)發(fā)區(qū)其他企業(yè)員工為主，東風(fēng)集團(tuán)員工占較大比重，江大教師堅(jiān)持了較大增長(zhǎng)幅度。小區(qū)商業(yè)配套處理業(yè)主的一部分需求，其他消費(fèi)需求和開(kāi)發(fā)區(qū)其他小區(qū)業(yè)主一樣，依托其他區(qū)域商業(yè)處理。水木清華規(guī)劃1400戶，一期500戶于2004年9月入伙，近一半在裝修，二期400戶于2004年12月推出市

28、場(chǎng)，目前已銷售25%，三期500余戶尚未確定推出時(shí)間因毗鄰新江大、開(kāi)發(fā)區(qū)一中，小區(qū)業(yè)主主要以江大、新一中教師、神龍公司、東風(fēng)總部、開(kāi)發(fā)區(qū)各企業(yè)員工為主，各占約20%比例。本身規(guī)劃有一條12000商業(yè)街，中百超市已于2004年11月30日開(kāi)業(yè)，其他商業(yè)設(shè)備正在招商，和其他小區(qū)業(yè)主具有同樣消費(fèi)特征。寧康園為開(kāi)發(fā)區(qū)最早開(kāi)發(fā)的小區(qū)之一，入住率是開(kāi)發(fā)區(qū)最高的小區(qū)之一。作為神龍公司早期開(kāi)發(fā)的員工家屬樓，業(yè)主主要以神龍公司職工為主。早期入住的神龍職員收入高，目前很多已進(jìn)入管理層，消費(fèi)穩(wěn)定。消費(fèi)需求主要經(jīng)過(guò)神龍街來(lái)處理，新建的湘隆時(shí)代商業(yè)中心將處理小區(qū)業(yè)主的大部分生活需求。2、購(gòu)物習(xí)慣目前，開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)設(shè)備略顯

29、匱乏，大型商場(chǎng)、購(gòu)物中心、特征主題式商業(yè)步行街明顯缺乏?，F(xiàn)有的商業(yè)設(shè)備僅能滿足開(kāi)發(fā)區(qū)居民最根本的日常文化生活需求，而對(duì)一些高質(zhì)量的生活需求，如大宗購(gòu)物、休閑、文娛、酒店、商務(wù)等需求那么要依托開(kāi)發(fā)區(qū)之外的其他區(qū)域來(lái)協(xié)助處理，普通而言，在開(kāi)發(fā)區(qū)生活的人每月都會(huì)有23次到漢陽(yáng)家樂(lè)福去大宗采購(gòu)，每月都會(huì)有34次去漢口江漢路、武商去購(gòu)物、消費(fèi)，在開(kāi)發(fā)區(qū)任務(wù)和生活的外籍專家及企業(yè)白領(lǐng)較經(jīng)常到江灘休閑去休閑、消費(fèi)。3、交通地理?xiàng)l件臨金色港灣318國(guó)道為雙行十車道，路況良好。在金色港灣三期住宅入口設(shè)置有供車輛轉(zhuǎn)向的轉(zhuǎn)向路口及供人流經(jīng)過(guò)的斑馬線，保證車流和人流很順利到達(dá)金色港灣。共有9條公交線路經(jīng)過(guò)金色港灣站，

30、可達(dá)區(qū)域普及武漢三鎮(zhèn)。現(xiàn)有的公交站點(diǎn)除了在金色港灣三期入口處設(shè)置了金色港灣站外，同時(shí)，新港地產(chǎn)公司正在運(yùn)作在三期商業(yè)街入口處增設(shè)一個(gè)公交?？空军c(diǎn)。公交線路見(jiàn)下表：經(jīng)過(guò)車輛上下班時(shí)間可達(dá)區(qū)域發(fā)車頻次座數(shù)人流量202路27站6：3018：00東荊路金色港灣武昌火車站每15分鐘一班29座以入座率50%計(jì)算，平均每天可帶動(dòng)人流667人208路30站6：0022：10新江大五號(hào)門(mén)金色港灣科技館每4分鐘一班30座以入座率70%計(jì)算，每天可帶動(dòng)人流5040人596路36站6：0021：30松海苑金色港灣方家嘴每5分鐘一班30座以入座率70%計(jì)算，每天可帶動(dòng)人流3906人597路33站6：0021：20東風(fēng)設(shè)

31、計(jì)院金色港灣黃孝河每4分鐘一班30座以入座率70%計(jì)算，每天可帶動(dòng)人流4830人599路34站6：0020：00海天汽配大世界金色港灣雙墩每15分鐘一班29座以入座率50%計(jì)算，每天可帶動(dòng)人流812人585路39站6：0022：30開(kāi)發(fā)區(qū)科技園金色港灣復(fù)興新村每5分鐘一班30座以入座率70%計(jì)算，每天可帶動(dòng)人流3654人204路6：0020：00漢陽(yáng)造紙廠金色港灣王家灣每15分鐘一班29座以入座率50%計(jì)算，每天可帶動(dòng)人流812人205路24站6：0018：00爹山金色港灣朱家亭每15分鐘一班29座以入座率50%計(jì)算，每天可帶動(dòng)人流696人根據(jù)以上統(tǒng)計(jì)，每天公交車載單邊經(jīng)過(guò)金色港灣的人流量估計(jì)

32、為40834人，雙邊經(jīng)過(guò)金色港灣人流量為81668人。根據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)交管大隊(duì)對(duì)318國(guó)道車流量的統(tǒng)計(jì)資料結(jié)果，每天經(jīng)過(guò)金色港灣的車流量頂峰期為21000輛/小時(shí)，低峰期80009000輛/小時(shí)，以7：308：30、17：3018：30為車流頂峰期，每天頂峰期經(jīng)過(guò)金色港灣的車流量為42000輛，以8：3017：30、18：3021：30為車流低峰期，共12個(gè)小時(shí)。每天低峰期經(jīng)過(guò)金色港灣的車流量為102000輛，合計(jì)144000輛，以3人/輛計(jì)，那么每天車載經(jīng)過(guò)金色港灣的人流量為432，000人。以上資料闡明，每天經(jīng)過(guò)金色港灣的人流量可到達(dá)50萬(wàn)人。4、能見(jiàn)度金色港灣臨318國(guó)道，位于開(kāi)發(fā)區(qū)出入市區(qū)的

33、門(mén)戶地段，且位于省內(nèi)宜昌和仙桃方向進(jìn)出武漢必經(jīng)之路，臨318國(guó)道一面橫向長(zhǎng)度到達(dá)4公里，不論是在開(kāi)發(fā)區(qū)任務(wù)、生活還是宜昌、仙桃方向進(jìn)出武漢都能在第一時(shí)間看到，能見(jiàn)度極高。5、競(jìng)爭(zhēng)情況從我們對(duì)招商工程五期商業(yè)用地、湖濱會(huì)所和“金色港灣號(hào)海盜船底餐咖啡廳、威尼斯灣商業(yè)街的定位來(lái)看，都是瞄準(zhǔn)市場(chǎng)的空白點(diǎn)和時(shí)機(jī)點(diǎn)，三大運(yùn)營(yíng)特征商業(yè)的整合必然會(huì)釋放出更強(qiáng)大的輻射才干。同時(shí)，金色港灣小區(qū)優(yōu)美的人文自然環(huán)境，商業(yè)街、會(huì)所、海盜船優(yōu)良的硬件設(shè)備，除了滿足消費(fèi)者購(gòu)物、休閑的需求外，同時(shí)也為消費(fèi)者提供了一個(gè)可逛、可游的去處。從開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有在建、在售商業(yè)工程的業(yè)態(tài)規(guī)劃來(lái)看，湘隆時(shí)代商業(yè)中心對(duì)金色港灣的競(jìng)爭(zhēng)主要表達(dá)在其

34、二期商業(yè)規(guī)劃為大型商場(chǎng)，對(duì)金色港灣五期商業(yè)用地會(huì)有一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，金凱購(gòu)物中心中北倉(cāng)儲(chǔ)已入駐，會(huì)分流五期商業(yè)用地引入商家的部分客源，其透天中庭、地下泳池及健身房的設(shè)計(jì)，使其具有開(kāi)展休閑業(yè)態(tài)的根底。和威尼斯灣商業(yè)街會(huì)有一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；泰合中央街也規(guī)劃有專門(mén)的美食廣場(chǎng)，但其針對(duì)的群體主要是新江巨匠生，對(duì)威尼斯灣街的競(jìng)爭(zhēng)作用不明顯。綜上所述，開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有在建、在售商業(yè)工程如湘隆時(shí)代商業(yè)中心、金凱購(gòu)物中心、泰合中央街都會(huì)對(duì)金色港灣招商工程存在一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，但金色港灣現(xiàn)有的招商工程定位都是瞄準(zhǔn)沌口商業(yè)空白點(diǎn)，且三大特征商業(yè)業(yè)態(tài)整合在一同，必然會(huì)釋放出更強(qiáng)大的輻射力，在處于高速生長(zhǎng)期的沌口商業(yè)幅員中占據(jù)先

35、機(jī)和重要的位置。二、招商工程一招商工程情況1、三期商業(yè)街威尼斯灣街1商業(yè)街簡(jiǎn)介沌口第一條酒吧、咖啡休閑特征商業(yè)街，總長(zhǎng)340米，位于金色港灣中心位置三、四期之間，共84個(gè)鋪位，約7000商業(yè)面積，主力面積段集中在6080之間，少量臨國(guó)道鋪位面積在200左右，層高3.9m，部分鋪面層高達(dá)5.4m。商業(yè)街東部為剛朵拉廣場(chǎng)、親水疊瀑，與318國(guó)道垂直相連，中部為疊水休閑步道，西部是商業(yè)街中風(fēng)景最具魅力的威尼斯灣港灣，湖端是武漢獨(dú)一的“金色港灣號(hào)海盜船。整條街是薈萃特征咖啡、酒吧、茶藝、西餐的國(guó)際休閑地。2招商對(duì)象咖啡、酒吧、西餐、茶藝等品牌休閑名店3協(xié)作方式A、威尼斯灣街價(jià)錢(qián)表樓號(hào)17號(hào)樓18號(hào)樓編

36、號(hào)1-11-22-12-23-13-24-14-25-15-26-1面積69.3795.9970.9966.41100.3370.0695.9969.3756.8956.538.05層高3.93.93.93.93.93.93.93.95.45.45.4租金4545454545454545454545樓號(hào)18號(hào)樓編號(hào)6-27-17-28-18-28-3910111215-1面積36.2338.0556.556.8937.9256.89146.76113.03147.69151.5436.41層高5.45.45.45.45.45.45.45.45.43.93.9租金4545454545453535

37、352020樓號(hào)18號(hào)樓編號(hào)15-215-316-116-217-117-218-118-219-119-219-3面積35.3036.4155.7255.4336.9555.4355.7236.4135.3036.4155.72層高3.93.93.93.93.93.93.93.93.93.93.9租金2020202020202020202020樓號(hào)18號(hào)樓19號(hào)樓20號(hào)樓編號(hào)20-120-220-321-121-2222324252627面積55.4336.9555.4355.7237.58280.95264.18185.31148.83264.18327.73層高3.93.93.93.93

38、.933.93.93.93.93.9租金2020202020404050506060樓號(hào)20號(hào)樓21號(hào)樓編號(hào)28293031-131-232-132-233-133-234-134-2面積.2327.93245.4449.9343.0353.5435.6953.5456.0936.9535.50層高3.93.93.93.93.93.93.93.93.93.93.9租金5040402020202020202020樓號(hào)21號(hào)樓編號(hào)34-335-135-236-136-237-137-238394041面積36.9556.0953.5435.6953.5456.0936.9580.57133.96.03106.09層高3.93.93.93.93.93.93.93.93.95.45.4租金2020202020202020203535樓號(hào)21號(hào)樓22號(hào)樓編號(hào)4243-143-258-158-245-145-245-346-146-247-1面積154.7754.7236.4854.7257.3337.7636.2837.7657.3354.7264.55層高5.45.45.45.45.45.45.45.45.45.43.9租金3545454545454545454545樓號(hào)22