1、.：.；會(huì) 所 的 管 理隨著現(xiàn)代都市快節(jié)拍的生活，人們?cè)诰o張忙碌任務(wù)中度過(guò)一天之后，身心甚是疲憊；生 活空間狹小，不如意的事時(shí)有發(fā)生，引起人們的心緒焦躁不安，需求經(jīng)過(guò)一定的方式進(jìn)展調(diào)理，以重新恢復(fù)身體的平衡；由于物質(zhì)程度的提高，人們對(duì)科技文化知識(shí)的需求愿望也日益 劇烈，過(guò)去那種簡(jiǎn)單的體育工程、體育器材已滿足不了人們的要求，這樣就需求較高的、較完善的配套設(shè)備及環(huán)境，使人們?cè)谶@樣的場(chǎng)所中可以消除疲勞，放松神經(jīng)，酣暢身心，恢復(fù) 平衡，以堅(jiān)持旺盛的精神去順應(yīng)緊張的任務(wù)和快節(jié)拍的生活，“花錢買安康已成為一種消費(fèi)認(rèn)識(shí)。會(huì)所正是在這樣的環(huán)境下產(chǎn)生開展起來(lái)的，而房地產(chǎn)業(yè)的迅猛開展為此提供了較好 的物質(zhì)空間。

2、一、會(huì) 所 概 述會(huì)所是指能給人們提供安康、文娛、溝通交流的場(chǎng)所。它所提供的活動(dòng)內(nèi)容包括康體活 動(dòng)、文娛活動(dòng)、消閑活動(dòng)、文藝活動(dòng)、美容活動(dòng)等，涉及到廣泛的知識(shí)領(lǐng)域，如體育、健美、衛(wèi)生、心思、審美、時(shí)裝等。因此，可以說(shuō)，會(huì)所是現(xiàn)代物質(zhì)文明和精神文明開展的產(chǎn)物 ，也是人們精神文化生活程度提高的必然要求。(一)會(huì)所的表現(xiàn)方式如今會(huì)所主要有兩種方式：1.以完善效力工程為目的的附屬方式這類方式的會(huì)所不是以盈利為目的，而是為順應(yīng)整個(gè)物業(yè)規(guī)劃的需求而設(shè)立的，以便適 應(yīng)市場(chǎng)，保證整個(gè)工程的運(yùn)營(yíng)。這類方式的會(huì)所包括住宅小區(qū)所屬會(huì)所和綜合大廈所屬會(huì)所。2.以盈利為目的的方式即經(jīng)濟(jì)方式會(huì)所。這類會(huì)所可以與其他房地產(chǎn)

3、配套設(shè)備并列存在，也可以獨(dú)立存在，設(shè) 立的目的偏向經(jīng)濟(jì)利益。這類會(huì)所也包括兩種類型：一種是只對(duì)內(nèi)開放，即它只面向業(yè)主和會(huì)員；一種是即對(duì)內(nèi)又對(duì)外開放。(二)設(shè)立會(huì)所的意義隨著社會(huì)的開展，會(huì)所在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、社會(huì)領(lǐng)域起著越來(lái)越重要的作用，對(duì)綜合大廈、大 型住宅小區(qū)有著積極的作用，主要表如今以下幾個(gè)方面：1.會(huì)所的設(shè)立是綜合大廈和大型住宅小區(qū)必不可少的重要部分隨著經(jīng)濟(jì)的開展，人們的物質(zhì)文化生活程度不斷提高，效力要求會(huì)越來(lái)越高。會(huì)所提供 的健身、康樂(lè)等效力不但可以使消費(fèi)者到達(dá)健身、休閑的目的，還可以在文娛中進(jìn)展社交活動(dòng)。一個(gè)完備的會(huì)所還可以滿足居民文化、子女教育等其他多方面的需求。如今人們已普遍 構(gòu)成一種

4、觀念，即綜合大廈、住宅小區(qū)與會(huì)所是一個(gè)整體，具有不可分割性，一幢綜合大廈和一個(gè)大型住宅小區(qū)沒(méi)有會(huì)所就不完善，不適宜居住、運(yùn)用。2.會(huì)所是房地產(chǎn)工程促銷的重要手段綜合大廈、住宅小區(qū)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一個(gè)重要方面就是擁有本人的會(huì)所。許多人都有在經(jīng)濟(jì) 位置、判別才干、知識(shí)廣度、審美觀等方面與眾不同、高于他人的心思需求。例如，業(yè)主約請(qǐng)親朋好友到小區(qū)作客、玩耍，并到所在會(huì)所里文娛，會(huì)使業(yè)主有成就感、滿足感；又如， 對(duì)經(jīng)常光臨乒乓球場(chǎng)的客人給予一定的特殊待遇：保管他(她)用過(guò)的球拍、公用更衣箱，發(fā) 貴賓卡，在價(jià)錢上給予一定的優(yōu)惠，會(huì)滿足他的特殊心思需求；還有，有的消費(fèi)者對(duì)名望有 一種特殊的渴慕，實(shí)行會(huì)員制的會(huì)所聘

5、請(qǐng)一些社會(huì)知名人士為聲譽(yù)會(huì)員發(fā)明一個(gè)上流社會(huì)的氣氛，就會(huì)滿足這些消費(fèi)者求名的心思需求。所以，會(huì)所的設(shè)立能吸引許多此類住用戶，促 進(jìn)工程的租售。3.會(huì)所是開展品牌的重要手段在競(jìng)爭(zhēng)日益猛烈、消費(fèi)者對(duì)樓盤的整體素質(zhì)要求日漸提高的情況下，開發(fā)商不但要開發(fā) 質(zhì)量過(guò)硬的產(chǎn)品，還要打造過(guò)硬的品牌，樹立企業(yè)良好的籠統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)不再是建樓賣樓那樣簡(jiǎn)單，而是賣品牌、賣效力質(zhì)量，品牌戰(zhàn)略已是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)新的熱點(diǎn)。完善的會(huì)所設(shè)備設(shè) 備、優(yōu)雅的會(huì)所氣氛環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的效力可以充分顯示企業(yè)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，容易建立與市場(chǎng)定位相一致的籠統(tǒng)，有利于塑造工程品牌。4.會(huì)所能有力地推進(jìn)社區(qū)文化的開展文化有一種類似“社會(huì)基因的特性，它經(jīng)過(guò)

6、長(zhǎng)期作用，積淀于民族的心思中，從而發(fā) 生和發(fā)揚(yáng)著繼續(xù)不斷的作用，它是對(duì)社會(huì)各個(gè)方面最富支配性影響的中心的東西，左右或支撐著一個(gè)國(guó)家一個(gè)民族的生存和開展。而在某一地域、某一團(tuán)體、某一企業(yè)也都存在著一種 特有的文化氣氛，良好的地域、企業(yè)文化會(huì)使人們的生活、任務(wù)樂(lè)觀，積極向上。隨著人們對(duì)住宅的戶型、裝飾、環(huán)境、位置要求的提高，他們?cè)絹?lái)越關(guān)注其所在住宅小區(qū)、住宅大廈 的社區(qū)文化的氣氛。一個(gè)沒(méi)有文化內(nèi)涵支撐的房地產(chǎn)工程必然會(huì)隨著市場(chǎng)的開展而被淘汰。一座大廈、一個(gè)小區(qū)硬件和外型只能給人一種文化表層的印象，只需會(huì)所才干使社區(qū)文化有 一個(gè)依托的根底，使之得到充實(shí)、開展，才干使文化真正地融入樓盤，構(gòu)成中心競(jìng)爭(zhēng)力

7、，才干使人們真實(shí)地感受、認(rèn)同、接受社區(qū)文化，融入社區(qū)。同時(shí)，會(huì)所又把歐洲的傳統(tǒng)文化、 美國(guó)的制度文化、澳洲的風(fēng)情文化和亞洲的人情文化緊緊地交融在一同，促進(jìn)了文化的開展。二、會(huì)所的設(shè)立(一)會(huì)所的定位會(huì)所的定位在整個(gè)綜合性大廈、住宅小區(qū)的規(guī)劃、推銷中都占有重要的位置，假設(shè)不能 科學(xué)合理、實(shí)事求是地分析預(yù)測(cè)，將會(huì)影響到主業(yè)的效益、聲譽(yù)，甚至導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的失敗?？偟恼f(shuō)來(lái)，會(huì)所的定位應(yīng)把握以下事項(xiàng)：1.會(huì)所的定位應(yīng)該與主業(yè)的定位相符合應(yīng)該結(jié)合目的群的經(jīng)濟(jì)情況、生活習(xí)慣、文化層次來(lái)確定會(huì)所的規(guī)模、檔次、風(fēng)格、項(xiàng) 目種類及其他相關(guān)配套設(shè)備。做到既要在理念上有所創(chuàng)新，又不脫離實(shí)踐。不應(yīng)把會(huì)所的定位過(guò)于超

8、前，更不要滯后。如前幾年廣州近郊某小區(qū)公開出賣時(shí)，業(yè)績(jī)非常好，但會(huì)所的建 立遲遲未能跟上，后來(lái)勉強(qiáng)建了一個(gè)2000多平方米的小會(huì)所，隨著小區(qū)規(guī)模的擴(kuò)展，入住業(yè)主的不斷添加，會(huì)所越來(lái)越不能滿足需求，迫不得已，該小區(qū)后來(lái)只得重新建立一個(gè)80000 多平方米的新會(huì)所，這便是由于規(guī)劃者在規(guī)劃時(shí)未能對(duì)會(huì)所作恰當(dāng)定位所至。反之，假設(shè)會(huì)所過(guò)于龐大、設(shè)置的工程過(guò)于超出目的人群的消費(fèi)才干，必然導(dǎo)致管理本錢上升，運(yùn)營(yíng)失敗， 更會(huì)影響整個(gè)工程的租售。2.堅(jiān)持效力至上的原那么綜合大廈、住宅小區(qū)會(huì)所的開展著眼點(diǎn)應(yīng)放在效力上?，F(xiàn)代效力是物質(zhì)文明和精神文明 的產(chǎn)物，會(huì)所要從本身所應(yīng)具備的各要素出發(fā)，營(yíng)造出現(xiàn)代化的物質(zhì)環(huán)境，

9、在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中構(gòu)成完美的精神環(huán)境，使效力的作用充分完好地發(fā)揚(yáng)出來(lái)。3.從最正確運(yùn)用角度配備會(huì)所的設(shè)備和工程會(huì)所的設(shè)備設(shè)備與工程應(yīng)本著科學(xué)合理的原那么進(jìn)展設(shè)置。如水力按摩、桑拿浴等工程的 設(shè)計(jì)在空間、運(yùn)用設(shè)置、濕度、溫度等相關(guān)目的上都有嚴(yán)厲的、科學(xué)的要求。只需到達(dá)規(guī)范，才干使這些工程到達(dá)理想的效果，發(fā)揚(yáng)出最正確的運(yùn)用效果。最正確運(yùn)用原那么還要求各項(xiàng)設(shè)備 設(shè)備與配套設(shè)備設(shè)備相匹配，即在規(guī)格、檔次、數(shù)量等各方面都要相順應(yīng)。同時(shí)，會(huì)所內(nèi)部設(shè)備的配備應(yīng)以市場(chǎng)為中心，既不能由于價(jià)錢太高而使人望而生畏，也不能由于設(shè)備陳舊而 無(wú)人問(wèn)津。如一個(gè)中等規(guī)模的住宅小區(qū)就沒(méi)有必要設(shè)置一個(gè)高爾夫球練習(xí)場(chǎng)去浪費(fèi)“寸土寸金的空

10、間。(二)會(huì)所設(shè)置的可行性分析會(huì)所能否充分發(fā)揚(yáng)它的作用，取決于相關(guān)的諸多要素。假設(shè)其中的某些主要要素不具備 或不完全具備，而且經(jīng)過(guò)后續(xù)運(yùn)營(yíng)也不能得以有效改善，那么，這個(gè)會(huì)所就會(huì)形同虛設(shè)，影響物業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，帶來(lái)不良后果。因此，在進(jìn)展可行性研討時(shí)，應(yīng)全面、詳盡地搜集市場(chǎng) 資料，進(jìn)展客觀全面的分析，明確會(huì)所最合理的規(guī)模和最恰當(dāng)?shù)脑O(shè)備質(zhì)量規(guī)范，并經(jīng)過(guò)科學(xué)測(cè)算，判別會(huì)所所能帶來(lái)的報(bào)答。1.會(huì)所的可行性分析的內(nèi)容(1)該地域的經(jīng)濟(jì)要素、生活習(xí)慣、消費(fèi)導(dǎo)向、文化層次。(2)該地域同等物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析。(3)地理環(huán)境、交通情況。(4)法律法規(guī)制度、公用設(shè)備情況。(5)擬建立施工程。這些內(nèi)容在物業(yè)規(guī)劃建立的總

11、體可行性分析中曾經(jīng)進(jìn)展了研討和論證，應(yīng)該利用原有的 資料專門針對(duì)會(huì)所進(jìn)展分析論證，有些資料還要針對(duì)性地進(jìn)展調(diào)查補(bǔ)充，然后再作預(yù)測(cè)分析，以保證可行性分析的科學(xué)合理性。2.會(huì)所籌建費(fèi)用的估算會(huì)所籌建的費(fèi)用計(jì)算相對(duì)于其他行業(yè)的費(fèi)用計(jì)算要簡(jiǎn)單，關(guān)鍵在于其費(fèi)用規(guī)范的準(zhǔn)確性 ，費(fèi)用規(guī)范確實(shí)定要建立在充分了解同類企業(yè)、同類工程費(fèi)用和科學(xué)預(yù)測(cè)的根底之上，應(yīng)保證投資費(fèi)的充足。會(huì)所籌建費(fèi)用的估算主要有以下幾項(xiàng)：(1)房地產(chǎn)本錢。即新建會(huì)所房地產(chǎn)工程的土地與房屋建筑開發(fā)建造費(fèi)用。(2)裝飾費(fèi)用。即裝飾會(huì)所外表的費(fèi)用和隔斷空間費(fèi)用，包括墻壁、地面、門面、燈飾、勞務(wù)費(fèi)等。(1)(2)兩項(xiàng)的詳細(xì)計(jì)算可參照同類同檔次物業(yè)的

12、各項(xiàng)計(jì)費(fèi)規(guī)范，乘以本工程相關(guān)數(shù)量值得出。(3)設(shè)備設(shè)備本錢。包括空調(diào)設(shè)備、公共區(qū)域設(shè)備、客用設(shè)備、員工用設(shè)備等各種設(shè)備本錢。詳細(xì)按所選設(shè)備設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)展核計(jì)。如，一個(gè)保齡球道須投資6萬(wàn)元，會(huì)所欲建1 6個(gè)球道，那么主要設(shè)備價(jià)錢為96萬(wàn)元，會(huì)所的其他設(shè)備也可以如此推算，然后再作累加。(4)物具用品費(fèi)用。指為保證會(huì)所的效力質(zhì)量、市場(chǎng)籠統(tǒng)，布置和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所運(yùn)用的易耗物品，包括桌、床、臺(tái)、餐具、飲用器皿、任務(wù)服、紙張、筆墨、票據(jù)等。該項(xiàng)的計(jì)算 可按房地產(chǎn)本錢、裝飾費(fèi)用、設(shè)備設(shè)備本錢三項(xiàng)的百分比進(jìn)展，會(huì)所應(yīng)根據(jù)本人的情況制定一個(gè)適宜的百分比。如某會(huì)所房地產(chǎn)本錢、裝飾費(fèi)、設(shè)備設(shè)備費(fèi)估算共投資800萬(wàn)元

13、，按3 計(jì)算，那么物品投資為：8003=24(萬(wàn)元)。(5)勞動(dòng)力本錢。指會(huì)所開業(yè)前各類人員的工資、獎(jiǎng)金、福利，以及暫時(shí)人員報(bào)酬(如專家指點(diǎn)、講座費(fèi)等)。它可以按時(shí)間、人數(shù)和相應(yīng)的規(guī)范來(lái)測(cè)算。如，籌建期為6個(gè)月，工資 分為三個(gè)級(jí)別，分別為經(jīng)理級(jí)、主管級(jí)、員工級(jí)，人數(shù)合計(jì)為55人，經(jīng)理級(jí)為月工資6000元，共2人；主管級(jí)月工資為3000元，共3人；員工級(jí)規(guī)范月工資為1500元，人數(shù)合計(jì)為50人。 那么：工資總和=(6000230003150050)6=576000(元)獎(jiǎng)金、福利可按當(dāng)時(shí)的相關(guān)規(guī)范計(jì)算，暫時(shí)人員報(bào)酬可簡(jiǎn)單估算。假設(shè)獎(jiǎng)金8000元，福利8000元，暫時(shí)人員報(bào)酬2000元，那么：勞動(dòng)

14、力本錢=576000800080002000=594000(元)(6)興辦費(fèi)。即指籌辦會(huì)所開業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用。此項(xiàng)也可參照同檔次物業(yè)規(guī)范測(cè)算。(7)資本本錢。即指企業(yè)為會(huì)所建立興辦籌集、運(yùn)用資金所付的代價(jià)。主要包括利息與各項(xiàng)聯(lián)絡(luò)、手續(xù)費(fèi)用等。(三)會(huì)所的設(shè)計(jì)規(guī)劃會(huì)所工程是人們利用一定的設(shè)備和環(huán)境，經(jīng)過(guò)效力人員的效力進(jìn)展消費(fèi)，使消費(fèi)者到達(dá) 消除疲勞、滿足身心需求的目的。會(huì)所設(shè)計(jì)與規(guī)劃的好壞直接影響到消費(fèi)者，進(jìn)而影響到會(huì)所整個(gè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)?？梢赃@樣說(shuō)，在會(huì)所環(huán)境設(shè)計(jì)與布置上，從設(shè)計(jì)到實(shí)施，整個(gè)過(guò)程只許 勝利不許失敗。會(huì)所的外觀設(shè)計(jì)要與主業(yè)的市場(chǎng)定位相符。比如某小區(qū)，其主業(yè)的定位重點(diǎn)不是放在規(guī) 模、環(huán)境上

15、，而是放在理念的創(chuàng)新、樓盤的精品化和社區(qū)文化上，表達(dá)的是個(gè)性化、時(shí)髦化，在市場(chǎng)上以澳洲風(fēng)情作為訴求點(diǎn)。那么，會(huì)所的外觀設(shè)計(jì)重點(diǎn)就應(yīng)放在創(chuàng)新上，既表達(dá)出 澳洲的風(fēng)貌，又注重東西方藝術(shù)與文化的交融，同時(shí)立足點(diǎn)應(yīng)放在個(gè)性化與時(shí)髦化上。會(huì)所內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)與規(guī)劃應(yīng)遵照以下原那么：(1)會(huì)所內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)規(guī)劃與會(huì)所定位相一致的原那么。會(huì)所內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)規(guī)劃無(wú)論在風(fēng)格、設(shè)備設(shè)備的選擇、效力上，還是其他相關(guān)要素，都要與會(huì)所的定位相一致。(2)會(huì)所內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)規(guī)劃科學(xué)合理原那么。使環(huán)境與設(shè)備設(shè)備科學(xué)合理地結(jié)合起來(lái)，結(jié)合成一個(gè)整體，以求各工程發(fā)揚(yáng)出最大的效果。如，桑拿浴、保齡球等工程在空間面積、使 用設(shè)備、溫度、濕度等

16、各項(xiàng)相關(guān)目的都有嚴(yán)厲、科學(xué)的要求，只需到達(dá)規(guī)范，才干使這些工程到達(dá)理想的運(yùn)用效果。(3)配套設(shè)備齊全的原那么。會(huì)所除了提供設(shè)備與環(huán)境外，還需求相關(guān)的配套效力工程和設(shè)備，以保證消費(fèi)者得到稱心的效果。例如，會(huì)所的配套設(shè)備普通有：接待收銀處、辦公室 、員工休憩室、洗衣房、儲(chǔ)物室等。(4)匹配原那么。它是指會(huì)所的工程，除了必要的工程設(shè)備設(shè)備和必需的相應(yīng)的數(shù)量和質(zhì)量的相關(guān)設(shè)備及效力外，還要求各工程配套設(shè)備設(shè)備相匹配，即規(guī)格、檔次、數(shù)量等各方面 都要相順應(yīng)。如桑拿浴室的面積就要與更衣箱數(shù)量相匹配，健身房的設(shè)備的各種設(shè)備質(zhì)量和檔次要一致。會(huì)所工程環(huán)境設(shè)計(jì)規(guī)劃可分為康體工程環(huán)境設(shè)計(jì)規(guī)劃、消閑工程環(huán)境設(shè)計(jì)規(guī)劃和

17、文娛項(xiàng) 目環(huán)境設(shè)計(jì)規(guī)劃?？刁w、消閑、文娛工程的環(huán)境設(shè)計(jì)規(guī)劃各自有各自的特點(diǎn)，要求也各不一樣。比如康體工程中的設(shè)計(jì)規(guī)劃必需思索到位置、面積、健身房?jī)?nèi)設(shè)備、配套設(shè)備、環(huán)境質(zhì) 量、衛(wèi)生規(guī)范等，同時(shí)，有條件的還應(yīng)進(jìn)展區(qū)分歸類，如伸展區(qū)、心肺功能室、體能次序訓(xùn)練室、啞鈴練習(xí)區(qū)、精神放松區(qū)等。而文娛工程中游藝室的設(shè)計(jì)規(guī)劃相對(duì)來(lái)說(shuō)就不那么嚴(yán)厲 。它在設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)主要應(yīng)思索到設(shè)備要求、環(huán)境質(zhì)量要求、衛(wèi)生質(zhì)量要求等?？傊?，在設(shè)置規(guī)劃時(shí)要思索到各工程的設(shè)備設(shè)備情況、工程特點(diǎn)、環(huán)境要求、規(guī)那么要求 、衛(wèi)生要求、質(zhì)量要求、效力要求等要素，根據(jù)各自的要求進(jìn)展設(shè)置。三、會(huì)所運(yùn)營(yíng)工程的種類隨著經(jīng)濟(jì)的開展，人們物質(zhì)文化生活程度

18、的提高，會(huì)所的工程不斷得到改良、創(chuàng)新、應(yīng) 用和推行，涉及的領(lǐng)域也會(huì)越來(lái)越廣泛。從功能與特點(diǎn)來(lái)看，可以把會(huì)所的工程分為三類，即康體工程、消閑工程、文娛工程。下面分別對(duì)之做簡(jiǎn)單引見(jiàn)。(一)康體工程的種類康體工程是人們借助一定的康體設(shè)備設(shè)備和環(huán)境，為人們鍛煉身體、加強(qiáng)體質(zhì)而設(shè)的健 身工程?？刁w工程有別于專業(yè)體育工程，它不需求專業(yè)體育工程那么強(qiáng)的專業(yè)性、技巧性，人們參與康體工程，只為到達(dá)鍛煉目的，并從中享遭到一定樂(lè)趣。康體工程的特點(diǎn)是：(1)須借助一定的設(shè)備和場(chǎng)所。如乒乓球室、游泳場(chǎng)等。(2)不是以競(jìng)技為主，而是為了到達(dá)特定的目的。如健美、減肥等等。(3)運(yùn)動(dòng)中講究科學(xué)方法。即運(yùn)動(dòng)有一定規(guī)律性，時(shí)間和

19、運(yùn)動(dòng)量適中等?？刁w工程種類如圖7-8-1所示：圖7-8-1 康體工程種類(二)消閑工程的種類消閑工程是人們以興趣性的、輕松愉快的方式，在一定的設(shè)備環(huán)境中進(jìn)展各種類型的既 有利于身體安康，又放松精神、陶冶情操的活開工程。這種工程往往既可以提高人的智力、鍛煉毅力、培育興趣，又可以到達(dá)放松身心、恢復(fù)膂力、振作精神的目的。消閑工程的特點(diǎn)：(1)借助特定的設(shè)備和效力，如保齡球室、人工按摩等。(2)運(yùn)動(dòng)不猛烈，興趣性、技巧性強(qiáng)。如高爾夫球、保齡球等。(3)寓享用于消閑之中，強(qiáng)調(diào)一種精神上的滿足。消閑工程的種類如圖7-8-2所示： 圖7-8-2 消閑工程種類(三)文娛工程的種類文娛工程是指利用一定的環(huán)境設(shè)備

20、和效力，使人們能積極自動(dòng)、全身心投入的、得到身 心高興和精神滿足的活開工程。文娛工程往往由許多人聚在一同，在一定的環(huán)境氣氛中體驗(yàn)個(gè)人樂(lè)趣。文娛工程的特點(diǎn)：(1)環(huán)境氣氛感要求強(qiáng)；(2)文化氣味濃；(3)具有多樣性，限制條件少，沒(méi)有嚴(yán)厲的操作程序和要求。文娛工程種類如圖7-8-3所示：圖7-8-3 文娛工程種類會(huì)所工程種類的設(shè)置沒(méi)有嚴(yán)厲的界定或規(guī)范。不同物業(yè)的會(huì)所應(yīng)根據(jù)本身的定位和目的 客戶，靈敏確定設(shè)備設(shè)備的規(guī)格、數(shù)量、檔次。四、會(huì)所的運(yùn)營(yíng)會(huì)所的運(yùn)營(yíng)有許多種類型，就其運(yùn)營(yíng)方式來(lái)看，主要有會(huì)員制和多方位運(yùn)營(yíng)兩種方式。 如今，我們分別來(lái)闡明會(huì)員制和多方位運(yùn)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)方法。(一)會(huì)員制會(huì)員制是指由會(huì)所

21、組織的一個(gè)團(tuán)體，對(duì)新參與者有選擇權(quán)，成員必需交納會(huì)費(fèi)，該團(tuán)體 必需向其成員提供文娛、健身、社交等永久性設(shè)備。通常又把這種運(yùn)營(yíng)方式叫做會(huì)員制俱樂(lè)部。1.會(huì)員制會(huì)所存在和開展的緣由(1)當(dāng)和有同樣閱歷、同樣社會(huì)位置以及同樣興趣的人聚在一同時(shí)人們會(huì)感到更平安些、更溫馨些。他們可以彼此提供時(shí)機(jī)，交流閱歷，一同分享信息。(2)可以享遭到理想中的環(huán)境和設(shè)備。具備優(yōu)雅溫馨、高風(fēng)格的環(huán)境和先進(jìn)的、高檔的設(shè)備設(shè)備是會(huì)所成立會(huì)員制的根本條件。(3)成為某些高級(jí)會(huì)所的成員能提高本人的聲望，獲得一種榮譽(yù)感。同時(shí)，那里的氣氛從容、不喧嘩，效力殷勤周到，可以使會(huì)員輕松地用餐、文娛、健身、涵養(yǎng)和度假。(4)作為會(huì)員制會(huì)所的

22、成員有能夠結(jié)識(shí)志趣相投的人，認(rèn)識(shí)社會(huì)和本行業(yè)的知名人士或社會(huì)名流。(5)實(shí)行會(huì)員制會(huì)所的活動(dòng)與現(xiàn)代商務(wù)親密相關(guān)，有部分會(huì)員入會(huì)費(fèi)及每年或每月的活動(dòng)費(fèi)經(jīng)常不是由個(gè)人支付的，而是由個(gè)人所屬或相關(guān)的公司支付的。2.會(huì)員制的設(shè)計(jì)方案假設(shè)會(huì)員制方案設(shè)計(jì)得好，會(huì)所就能勝利地進(jìn)展推行，為會(huì)所的進(jìn)一步運(yùn)營(yíng)打下良好基 礎(chǔ)。會(huì)所方案的設(shè)計(jì)應(yīng)從本身的實(shí)踐情況出發(fā)，在對(duì)市場(chǎng)作出充分調(diào)查和分析之后，制定出一個(gè)市場(chǎng)整體方案，根據(jù)整體方案來(lái)制定設(shè)計(jì)方案。(1)會(huì)員的數(shù)量。會(huì)員的數(shù)量應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的整體方案和本身設(shè)備的容量來(lái)確定。同時(shí)，也不排除為添加會(huì)員的價(jià)值感而限制會(huì)員的數(shù)量。(2)會(huì)費(fèi)。會(huì)費(fèi)的制定一是要根據(jù)俱樂(lè)部的定位來(lái)確定

23、；二是要思索到目的顧客的經(jīng)濟(jì)、文化層次、消費(fèi)心思等各方面要素。會(huì)費(fèi)能否可退還，這一點(diǎn)將會(huì)影響會(huì)員資歷的可銷售性和會(huì)費(fèi)數(shù)額大小。時(shí)下關(guān)于這一 問(wèn)題有兩種方案，即可退還會(huì)費(fèi)和不退還會(huì)費(fèi)。據(jù)調(diào)查，人們更情愿付出更多的會(huì)費(fèi)來(lái)購(gòu)買可退還會(huì)會(huì)費(fèi)的員身份。會(huì)所應(yīng)利用這一點(diǎn)，這樣一方面可以獲得更多的收入，另一方面又 可以添加市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。只是假設(shè)運(yùn)營(yíng)不善，退回會(huì)員多，會(huì)帶來(lái)宏大的財(cái)務(wù)困難。(3)可轉(zhuǎn)讓性?？赊D(zhuǎn)讓性即是指會(huì)員的資歷可以轉(zhuǎn)讓。會(huì)員資歷可轉(zhuǎn)讓性越來(lái)越為市場(chǎng)所認(rèn)同。會(huì)員制會(huì)所的設(shè)計(jì)并不局限于以上這三點(diǎn)，可以根據(jù)本身的情況添加本人的特征，以提 高會(huì)員的價(jià)值和會(huì)所的銷售。3.會(huì)員入會(huì)程序設(shè)計(jì)會(huì)員入會(huì)的程序

24、不宜復(fù)雜，應(yīng)本著簡(jiǎn)單明了的原那么進(jìn)展設(shè)計(jì)。(1)賦予準(zhǔn)會(huì)員對(duì)會(huì)所充分的知情權(quán)。會(huì)所應(yīng)派專職人員進(jìn)展詳細(xì)的解釋闡明，同時(shí)設(shè)制會(huì)所手冊(cè)并發(fā)放給準(zhǔn)會(huì)員。(2)入會(huì)手續(xù)的辦理。最明了的方法就是設(shè)定入會(huì)懇求書或會(huì)員登記表。在入會(huì)懇求書或會(huì)員登記表中應(yīng)明確會(huì)員的性質(zhì)、繳費(fèi)方式、姓名、住址、聯(lián)絡(luò)方式、附交文件及備注。 (3)終止會(huì)員手續(xù)?？梢砸晕淖直硎觯部梢栽O(shè)計(jì)表格，但二者都必需闡明會(huì)員的姓名、編號(hào)、終止緣由、入會(huì)日期、終止日期以及有關(guān)費(fèi)用的詳細(xì)處置方式。(4)轉(zhuǎn)讓授權(quán)書。實(shí)行會(huì)員可以轉(zhuǎn)讓身份的會(huì)所還應(yīng)設(shè)置轉(zhuǎn)讓授權(quán)書，授權(quán)書中應(yīng)明確轉(zhuǎn)讓人，受讓人各自的姓名、住址、聯(lián)絡(luò)方式、會(huì)員數(shù)目、會(huì)員編號(hào)，轉(zhuǎn)讓條件及附

25、交文件 。4.實(shí)行會(huì)員制會(huì)所會(huì)那么的設(shè)計(jì)會(huì)那么設(shè)計(jì)的主題思想是要明確規(guī)定會(huì)員的權(quán)益和義務(wù)。在制定會(huì)那么時(shí)，既要留意維護(hù)公 司的權(quán)益，又要賦予會(huì)員以充分的權(quán)益，同時(shí)承當(dāng)相應(yīng)的義務(wù)。會(huì)那么的主要內(nèi)容應(yīng)該包括以下幾點(diǎn)：(1)釋義規(guī)定。應(yīng)該詳細(xì)地注明一些專有名詞的含義范圍。當(dāng)幾種言語(yǔ)并用時(shí)，注明以哪種言語(yǔ)為準(zhǔn)。(2)會(huì)員進(jìn)會(huì)所的區(qū)域限制。會(huì)那么中應(yīng)明確會(huì)員進(jìn)入會(huì)所的詳細(xì)活動(dòng)范圍即活動(dòng)區(qū)、非限制區(qū)和限制區(qū)。(3)設(shè)備設(shè)備運(yùn)用、管理的權(quán)限。明確客人對(duì)設(shè)備設(shè)備的運(yùn)用權(quán)限以及會(huì)所的管理權(quán)限。(4)時(shí)間限制。明確營(yíng)業(yè)時(shí)間和除正常假日閉館規(guī)定。(5)特殊或突發(fā)情況、事件的處置規(guī)定。明確對(duì)一些突發(fā)事件的詳細(xì)處置措施

26、。(6)對(duì)會(huì)所職員的要求。(7)對(duì)贊揚(yáng)事項(xiàng)的規(guī)定。(8)會(huì)員進(jìn)入會(huì)所應(yīng)遵守的事項(xiàng)。(9)其他。會(huì)所可以根據(jù)本身的運(yùn)營(yíng)需求而制定一些相關(guān)議項(xiàng)。5.會(huì)員制會(huì)所運(yùn)營(yíng)中應(yīng)留意的問(wèn)題(1)不要把健身、文娛、美容設(shè)備上的投入反作為提高整個(gè)物業(yè)的銷售量或本錢中心來(lái)對(duì)待，經(jīng)過(guò)科學(xué)合理有效的運(yùn)營(yíng)，這種投入就會(huì)成為利潤(rùn)中心。(2)對(duì)于一些相關(guān)性設(shè)備的管理要進(jìn)展嚴(yán)密的時(shí)間計(jì)算，以免會(huì)員和公眾散客發(fā)生時(shí)間上的沖突。(3)建立輪番運(yùn)用設(shè)備的制度。(4)會(huì)所可以經(jīng)過(guò)提供一些會(huì)員公用的設(shè)備，來(lái)發(fā)明一種會(huì)員獨(dú)尊的氣氛。(5)建立會(huì)員顧問(wèn)委員會(huì)，經(jīng)過(guò)與會(huì)員的定期會(huì)晤獲得有關(guān)改良建議，以便更好地滿足顧客的需求。(二)會(huì)所的多方位

27、運(yùn)營(yíng)多方位運(yùn)營(yíng)是指會(huì)所在一定的管理、技術(shù)和效力的條件下，同時(shí)提供兩種以上具有協(xié)同 效應(yīng)的效力，以求到達(dá)最正確社會(huì)效應(yīng)、運(yùn)營(yíng)效應(yīng)的一種運(yùn)營(yíng)方式。這里的協(xié)同效應(yīng)是指一個(gè)會(huì)所開展的各種工程之間經(jīng)過(guò)一定的謀劃組織所達(dá)成的“配合性。用數(shù)字表示就是產(chǎn)生2+ 2=5的綜合效果，在經(jīng)濟(jì)上往往表現(xiàn)為綜合投資報(bào)酬率高、本錢低。因此，協(xié)同效應(yīng)具有非常深遠(yuǎn)的意義，會(huì)所能否采用多方位運(yùn)營(yíng)是一個(gè)帶有全局性、長(zhǎng)久性的問(wèn)題，關(guān)系到會(huì)所、 主業(yè)運(yùn)營(yíng)的成敗，所以必需統(tǒng)盤規(guī)劃、巧妙布置。1.會(huì)所實(shí)施多方位運(yùn)營(yíng)的必要性(1)猛烈的競(jìng)爭(zhēng)要求會(huì)所實(shí)施多方位運(yùn)營(yíng)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的突出特性之一就是競(jìng)爭(zhēng)性。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必然使價(jià)值規(guī)律、優(yōu)勝劣汰規(guī)律發(fā)揚(yáng)作

28、用。競(jìng)爭(zhēng)將迫使會(huì)所在環(huán)境、設(shè)備設(shè)備、技術(shù)、 效力工程創(chuàng)新以及市場(chǎng)營(yíng)銷等方面奮力拼搏。在這種情況下，假設(shè)沒(méi)有戰(zhàn)略思想，未能實(shí)施正確的運(yùn)營(yíng)方式、運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，就會(huì)像沒(méi)有航標(biāo)的船只在海洋中飄蕩，隨時(shí)有被市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)淹沒(méi) 的能夠。(2)需求的變化迫使會(huì)所實(shí)施多方位運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略。過(guò)去那種只設(shè)一個(gè)兵乓球臺(tái)、一個(gè)籃球架的時(shí)代曾經(jīng)過(guò)去了。由于人們物質(zhì)文化程度的提高，需求也隨著變化，在健身、文娛之余 更追求一種享用感、一種新奇感，時(shí)髦化、個(gè)性化已成為一種會(huì)所消費(fèi)的潮流。因此，會(huì)所必需根據(jù)目的需求的變化來(lái)調(diào)整本人的運(yùn)營(yíng)理念，確立本人的效力工程，以加強(qiáng)本人的競(jìng)爭(zhēng) 力。(3)實(shí)行多方位運(yùn)營(yíng)是會(huì)所進(jìn)入戰(zhàn)略管理階段必需的一步?，F(xiàn)代企

29、業(yè)構(gòu)成以后，從企業(yè)的開展階段看，閱歷了傳統(tǒng)的閱歷管理階段科學(xué)管理階段現(xiàn)代管理階段戰(zhàn)略管 理階段。不同的階段一直將管理手段如何順應(yīng)新的開展要求作為管理的偏重點(diǎn)?，F(xiàn)代會(huì)所競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的源泉已不僅是擁有低本錢的特征效力，而且需求會(huì)所的應(yīng)變才干。會(huì)所管理進(jìn)入戰(zhàn) 略階段，會(huì)所管理的重點(diǎn)由工程管理向戰(zhàn)略管理開展。為實(shí)現(xiàn)會(huì)所的市場(chǎng)目的，會(huì)所需求制定各種對(duì)策和戰(zhàn)略，必需將整體和長(zhǎng)久的利益相結(jié)合，就運(yùn)營(yíng)目的、內(nèi)部資源以及同環(huán)境的 積極順應(yīng)等問(wèn)題進(jìn)展謀劃和決策，制定會(huì)所開展的方針、目的、工程構(gòu)造、方向等，以實(shí)現(xiàn)會(huì)所環(huán)境、會(huì)所才干、會(huì)所運(yùn)營(yíng)目的的動(dòng)態(tài)平衡和一致，謀取良好的經(jīng)濟(jì)效益。2.多方位運(yùn)營(yíng)的類型多方位運(yùn)營(yíng)在運(yùn)營(yíng)過(guò)

30、程中主要表達(dá)以下三種類型：(1)充分利用本人的資源對(duì)市場(chǎng)進(jìn)展浸透，提高市場(chǎng)占有率。進(jìn)展市場(chǎng)浸透是會(huì)所在利用現(xiàn)有市場(chǎng)的根底上，經(jīng)過(guò)改善設(shè)備設(shè)備和效力等運(yùn)營(yíng)手段、方法逐漸擴(kuò)展會(huì)所的銷售，以 占領(lǐng)市場(chǎng)更大的市局面，這種方式的中心是充分利用原有資源提高原有工程的市場(chǎng)占有率。其詳細(xì)的實(shí)施方法主要有：擴(kuò)展宣傳，添加客戶對(duì)會(huì)所的了解，使老顧客添加消費(fèi)的次數(shù)； 提高效力質(zhì)量，并經(jīng)過(guò)降低價(jià)錢的方法吸引新顧客，刺激老顧客更多地消費(fèi)；會(huì)所可以盡力將競(jìng)爭(zhēng)者的顧客吸引到本人的工程上來(lái)。(2)利用擁有工程開發(fā)市場(chǎng)。市場(chǎng)開發(fā)多方位運(yùn)營(yíng)是企業(yè)利用原有工程和原有資源衍生的工程(我們統(tǒng)稱擁有工程)來(lái)爭(zhēng)取新的消費(fèi)群，從而開辟新市場(chǎng)

31、的一種運(yùn)營(yíng)方式。其中心是 為擁有工程尋覓新用戶、新市場(chǎng)。其詳細(xì)的實(shí)施方法主要有：在當(dāng)?shù)貙ひ挐撛陬櫩?，這些顧客目前尚未參與進(jìn)來(lái)，但他們對(duì)工程的興趣有能夠被激發(fā)。如，會(huì)所以前不斷把太極拳作為 老年人的工程，可以根據(jù)太極拳修身養(yǎng)性的特點(diǎn)，加以渲染、包裝，向中年人、青年人推行；會(huì)所可以思索利用老主顧把會(huì)所引見(jiàn)給親戚朋友，邀他們參與，從而添加客流量，促進(jìn)市 場(chǎng)開發(fā)；會(huì)所還可以利用各種商機(jī)來(lái)開發(fā)市場(chǎng)。(3)開發(fā)新工程。工程開發(fā)、多方位運(yùn)營(yíng)是以不斷改良原有工程或開發(fā)新工程的方法進(jìn)入原有市場(chǎng)的一種運(yùn)營(yíng)方式，它是會(huì)所創(chuàng)新的一個(gè)根本戰(zhàn)略。由于人們的需求不斷變化和提 高，會(huì)所只需不斷改良工程，以新的外觀方式、效力質(zhì)

32、量和享用感滿足人們的需求，穩(wěn)定原有市場(chǎng)，并進(jìn)一步擴(kuò)展市場(chǎng)占有率。如某會(huì)所所開發(fā)的工程：改良型：室內(nèi)網(wǎng)球俱樂(lè)部、 球拍出租和維修效力、先進(jìn)的更衣室和沐浴室、風(fēng)味小吃、日式餐廳。新工程：電腦檢測(cè)健身、旋式浴池、獨(dú)立培訓(xùn)、網(wǎng)吧、鋼琴吧、美式西部牛仔吧、池畔長(zhǎng)廊(供應(yīng)酒水、燒烤) 、陽(yáng)光泳池、情人島。多間興趣室：可提供鋼琴、芭蕾舞、插花、劍道等學(xué)習(xí)提高時(shí)機(jī)。 實(shí)際證明，這家會(huì)所利用新工程穩(wěn)定了市場(chǎng)，擴(kuò)展了市場(chǎng)占有率。會(huì)所多方位運(yùn)營(yíng)是運(yùn)營(yíng)工程的擴(kuò)展。擴(kuò)展工程過(guò)程應(yīng)科學(xué)地、理性地去開展，本著充分 利用閑置資源，或利用營(yíng)銷才干，或充分利用現(xiàn)有的開發(fā)才干，或利用現(xiàn)有顧客為根底的原那么，以該工程能否使本人充分發(fā)

33、揚(yáng)并加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為指點(diǎn)思想，首先判別本身現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu) 勢(shì)能否可以延伸擴(kuò)展至目的行業(yè)。切忌：(1)不顧本身?xiàng)l件，盲目開發(fā)工程。假設(shè)開發(fā)那些不熟習(xí)的且各方面要求太高的工程，一方面由于本身的管理、效力跟不上，另一方面與消費(fèi)者的興趣和消費(fèi)特點(diǎn)相順應(yīng)需求較長(zhǎng) 時(shí)間，結(jié)果能夠顧此失彼，呵斥被動(dòng)。(2)無(wú)所偏重，一窩蜂式地開展。多方位運(yùn)營(yíng)對(duì)那些非根本工程不宜趕時(shí)髦，即不宜開展偏向于古怪、刺激或許從短期來(lái)看收益率很高，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，隨時(shí)能夠蒙受風(fēng)險(xiǎn)打擊 的工程。過(guò)分偏激的工程高潮來(lái)得快，消亡得也快，生命周期很短。(3)客觀確定工程，采取反導(dǎo)向戰(zhàn)略。立項(xiàng)的程序應(yīng)是：確定市場(chǎng)目的顧客確定會(huì)所的各方面條件及可發(fā)掘

34、潛力確定能否獲得配套設(shè)備設(shè)備確定能否立項(xiàng)。會(huì)所的運(yùn)營(yíng)并不拘泥于一種定式或局限于某一種運(yùn)營(yíng)方式。它要求會(huì)所在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中充 分利用本人的資源，去不斷創(chuàng)新、開辟。會(huì)所既要充分利用本人的設(shè)備設(shè)備，又不要被設(shè)備設(shè)備所局限。會(huì)所的運(yùn)營(yíng)是一種文化，更是一門藝術(shù)。它不需求刻意地去修飾，但需求去充實(shí)、去開 拓、去創(chuàng)新，不斷開展完善，最終構(gòu)成一個(gè)科學(xué)的管理體系。五、效力的根本要求效力是為滿足顧客的需求、供方和顧客之間的接觸活動(dòng)以及供方內(nèi)部活動(dòng)所產(chǎn)生的結(jié)果 。效力的增值性特點(diǎn)正越來(lái)越遭到現(xiàn)代企業(yè)注重?！氨粫r(shí)間所緊縮的現(xiàn)代人生活形狀，使得普通人會(huì)比過(guò)去更注重效力。他們沒(méi)時(shí)間忍受 差勁的效力，只需能減輕時(shí)間的壓力，他們

35、情愿多付點(diǎn)錢。會(huì)所是效力的平臺(tái)，而效力是企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的主要來(lái)源。要留住老顧客、開發(fā)新客源，都必需依賴提高信 譽(yù)、改善效力質(zhì)量、提升效力效率這些重要手段。會(huì)所效力以環(huán)境設(shè)備設(shè)備為根底，以人的勞務(wù)為支持，具有高接觸性，是規(guī)范性與靈敏性的結(jié)合體。因此，會(huì)所的效力既要留意效力 的規(guī)范性，又要留意在效力操作過(guò)程中效力的靈敏性。會(huì)所效力的根本要求：1.效力態(tài)度積極自動(dòng)、文明禮貌管理人員、效力人員要自動(dòng)熱情、文明禮貌，包括衣冠整潔、言語(yǔ)規(guī)范、談吐文雅、行 為得體等。如，能準(zhǔn)確運(yùn)用迎接、問(wèn)候、告別言語(yǔ)，同時(shí)語(yǔ)調(diào)關(guān)切得體；對(duì)回頭客和?？湍芊Q謂其姓名或職銜；效力動(dòng)作要輕，手勢(shì)要得體適度，而且不宜過(guò)多等。2.效力設(shè)備設(shè)備完好良好完善的硬件設(shè)備是實(shí)現(xiàn)優(yōu)秀效力的先決條件，每日營(yíng)業(yè)前要對(duì)各種設(shè)備設(shè)備如空調(diào) 、健身器材、消閑器材、文娛器材、衛(wèi)生器材等進(jìn)展檢修，使會(huì)所的設(shè)備設(shè)備一直處于完好形狀，以保證會(huì)所的效力正常運(yùn)營(yíng)。3.效力技藝全面、專業(yè)工程人員具備過(guò)硬的設(shè)備維修技術(shù)，能迅速對(duì)設(shè)備設(shè)備進(jìn)展調(diào)整，遇到缺點(diǎn)能馬上處理 ；財(cái)務(wù)人員具備豐富的財(cái)務(wù)管理知識(shí)，業(yè)務(wù)熟練，具有良好的職業(yè)操守和職責(zé)感；保安人員具備過(guò)