1、美國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展經(jīng)驗及啟示（一）近年來，隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，越來越多的人將資金投向房 地產(chǎn)業(yè)。然而，我國房地產(chǎn)投資體系不完善，且投資方式單一。大部 分投資者采用購買、出租、出售房地產(chǎn)的方式，希望通過短期內(nèi)房地 產(chǎn)價格上漲帶來的買賣價差而獲益。這種方式雖然可能帶來較高的收 益，但資產(chǎn)流動性差、風險大。而且，由于投資者的 羊群效應(yīng)”，容易 為房地產(chǎn)泡沫的形成推波助瀾。房地產(chǎn)投資信托基金（簡稱REIT第一種采取基金或信托的組織形式， 集合眾多投資者的資金，收購并持有收益類房地產(chǎn)或抵押貸款以獲得 投資收益，并享受稅收優(yōu)惠的投資機構(gòu)。其股票或收益憑證一般在證 券交易所或柜臺市場進行自

2、由交易。投資者的收益主要來源于股息、 利息等及在二級流通市場交易產(chǎn)生的資本增值。一、美國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展經(jīng)驗（一）美國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展歷史。1960年，美國通過了房地產(chǎn)投資信托法案，標志著美國房地產(chǎn)投資信托基金的正式設(shè)立。此法案的初衷是使中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托基金投資于大型商業(yè)房地產(chǎn)，獲得與直接投資房地產(chǎn)類似的投資 收益。因此，早期的信托基金不允許超大股東的存在，且都是直接投 資于房地產(chǎn)的股權(quán)類信托”。上世紀60年代后期，隨著投資于房地產(chǎn) 抵押貸款的 抵押類信托”的出現(xiàn)，REIT渭到進一步發(fā)展。但進入上世 紀70年代中期，美國經(jīng)濟開始衰退，房地產(chǎn)價格的大幅下降和利率的 上

3、升，使REITS勺資產(chǎn)水平急劇下降，從1974年的200億美元下降到 1976年底的97億美元。之后，REITS勺發(fā)展陷入長期低迷狀態(tài)。這種 情況一直到1986年稅收改革法案出臺后才有所改觀。該法案放松 了房地產(chǎn)投資信托基金的限制，允許 REIT遁接擁有和經(jīng)營房地產(chǎn)，而 不必交由第三方管理。之后，美國又進一步修改了 REIT由勺法律框架和 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，特別是“UPRITS勺引入及對機構(gòu)投資者要求的放松，使 RE-ITs在上世紀90年代后獲得迅猛發(fā)展。（二）美國房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品種類。經(jīng)過40多年的發(fā)展，美國房地產(chǎn)投資信托基金已形成了豐富、多樣化 的產(chǎn)品系列。按照持有資產(chǎn)的性質(zhì)劃分，房地產(chǎn)投

4、資信托基金可分為： 股權(quán)類信托、抵押類信托、綜合類信托。從歷史看，股權(quán)類信托不僅 收益率普遍高于其他兩種信托，波動率即風險也小于其他兩者。這也 是股權(quán)類信托現(xiàn)今占據(jù)美國絕大部分 REIT給額的原因。截至2005年， 在美國共有197支REITs其中，股權(quán)類信托為152支，所管理的資產(chǎn)占所有REIT蟾資產(chǎn)的91%（三）美國房地產(chǎn)投資信托基金的主要特點：第一，房地產(chǎn)投資信托基金通過將房地產(chǎn)證券化，為中小投資者提供 了一種流動性好、投資靈活的房地產(chǎn)投資工具。以前，中小投資者對 房地產(chǎn)的投資主要通過抵押貸款形式，購買、出租、出售房地產(chǎn)以賺 取差價，存在資金耗費大、流動性差等缺點。而投資 REITs投資

5、金額 根據(jù)認購份額的不同而靈活變化。且基金份額通常在交易所上市，可 隨時變現(xiàn)，保證了資金較強的流動性。第二，相對低風險、高收益。據(jù)統(tǒng)計，1971年12月31日至2002年12月31日期間，股權(quán)類REITs 的收益率為12. 35%,超過同期道瓊斯平均工業(yè)指數(shù)（7. 25%）、納斯 達克綜合指數(shù)（7. 79%）及標準普爾500.指數(shù)（10. 68%）。同時，其波 動性（13. 46%）卻低于其它三種股票指數(shù)。第三，享受一定的稅收優(yōu)惠 政策。為鼓勵REITsW發(fā)展，美國稅法規(guī)定，對滿足一定條件的PElTs可免收公司所得稅。且如果投資者以自身所有的房地產(chǎn)入股REITs以換取含伙經(jīng)營份額工稅法將不做稅

6、收處理，直到投資者將這種份額變 現(xiàn)。這種遞延稅收的辦法吸引了眾多投資者的參與。（四）美國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的主要經(jīng)驗。總的說，主要有以下四 點：.法律法規(guī)的大力支持為REIT鼓展提供了良好的外部環(huán)境。體現(xiàn)政府支持的一個方面是每當 REIT胸臨重大困境時，政府都會通過 出臺新的稅收改革法案來幫助 REIT健康發(fā)展。以1976年的稅收改革 法案（TRA76為例，由于1973年至1975年間房地產(chǎn)投資信托基金的極 度蕭條，造成該行業(yè)的巨額負債，大量資產(chǎn)被迫投放到市場上進行低價處理。針對這種情況，TRA76對以下內(nèi)容進行了重大調(diào)整：取消對 非故意違反75%和90%總收入規(guī)則的房地產(chǎn)信托公司進行處罰

7、的條款； 允許8年期的虧損結(jié)轉(zhuǎn)；給予房地產(chǎn)投資信托公司持有待銷物業(yè)的權(quán) 利。上述措施為房地產(chǎn)投資信托公司處置資產(chǎn)和保留納稅優(yōu)惠資格創(chuàng)造了有利條件。另外一項影響 REIT啖展的重大法案是1993年通過的 綜合預(yù)算調(diào)整法案（以下簡稱調(diào)整法案）。在該調(diào)整法案之前，養(yǎng)老基金只能算作一個投資者對 REITSS行投資。由于REITS寸股 權(quán)結(jié)構(gòu)的要求使養(yǎng)老基金只能占較小的份額，這自然使養(yǎng)老基金對RE-ITs投資的熱情不高。而調(diào)整法案改變了這種情況，允許養(yǎng)老 基金按其持有人來計算投資人數(shù)，也就是養(yǎng)老基金從此可占有 REITS勺 絕大部份份額，這為養(yǎng)老基金投資 REITS|甫平了道路。. REITSS身的不斷改革和創(chuàng)新使產(chǎn)品更加適應(yīng)市場的需求首先，REITs在所有權(quán)形式上不斷完善。從最初成立時唯一的股權(quán)投資 信托，到抵押投資信托和綜合投資信托，之后又陸續(xù)推出參與型抵押 房地產(chǎn)投資信托基金、專項貸款、聯(lián)合物業(yè)投資等多種基金形式，以 適應(yīng)市場的不同需求。其次，PElTs投資管理的專業(yè)化程度不斷提高。 專門從事投資某一類型物業(yè)，如住宅、寫字樓、工業(yè)物業(yè)、商業(yè)中心 等的房地產(chǎn)投資信托基金的數(shù)量不斷增加，提高了管理效率和盈利能 力。為更好地解決投資人和管理者間的代理成本問題，REITs在管理結(jié)構(gòu)上也有重要創(chuàng)新。1986年以前，PElTS勺運營僅限于擁有房地產(chǎn)，自 身不參