1、第六章 物業(yè)的基礎(chǔ)管理目 錄房屋建筑維修管理1房屋設(shè)備維修管理 2案例分析3第一節(jié) 房屋建筑維修管理一、房屋維修管理的概念與特點(diǎn)（一）概念 房屋維修管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)國家對(duì)房屋維修管理的標(biāo)準(zhǔn)和要求，對(duì)企業(yè)所經(jīng)營管理的房屋進(jìn)行維護(hù)修繕的技術(shù)管理。（二）房屋維修管理的特點(diǎn)1.復(fù)雜性2.計(jì)劃性3.技術(shù)性第一節(jié) 房屋建筑維修管理二、房屋維修管理的意義（一）搞好房屋維修管理，有利于延長物業(yè)的使用壽命，增強(qiáng)房屋住用安全性能，提高業(yè)主的居住質(zhì)量。（二）搞好房屋維修管理，有利于保證房屋的質(zhì)量和提升房屋的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)房屋保值、增值的目的，為業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和國家增加財(cái)富。（三）搞好房屋維修管理，有利于城市

2、建設(shè)和管理，保持城市房屋的建筑形象，起到美化城市環(huán)境、美化生活的作用，推動(dòng)城市物業(yè)管理向?qū)I(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化方向發(fā)展。（四）搞好房屋維修管理，有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主和使用人中建立良好的企業(yè)信譽(yù)，塑造良好的企業(yè)形象，從而為占領(lǐng)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理市場(chǎng)打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。第一節(jié) 房屋建筑維修管理三、房屋維修管理的內(nèi)容（一）房屋安全與質(zhì)量管理1、房屋的質(zhì)量等級(jí)鑒定2、房屋安全檢查3、危險(xiǎn)房屋的管理制定危房的鑒定標(biāo)準(zhǔn)建立健全危房鑒定機(jī)構(gòu)確定危房處理措施第一節(jié) 房屋建筑維修管理（二）房屋維修施工管理1、維修隊(duì)伍的選擇2、維修施工的組織與準(zhǔn)備3、維修施工的技術(shù)交底4、施工調(diào)度與管理（三）房屋維修行政管理 房屋維

3、修行政管理主要是通過法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的以及思想教育的手段，督促房屋所有人承擔(dān)房屋維修過程中應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。第一節(jié) 房屋建筑維修管理（四）房屋維修技術(shù)管理1、房屋修繕設(shè)計(jì)或方案的制訂2、維修施工質(zhì)量的管理3、技術(shù)檔案資料的管理4、建立技術(shù)責(zé)任制四、房屋完損等級(jí)的分類與評(píng)定 （一）完好房 房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、齊全、完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常，或雖個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞但不影響居住安全和正常使用，一般經(jīng)過小修就能修復(fù)好。第一節(jié) 房屋建筑維修管理（二）基本完好房 評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)：房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道

4、現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修即可恢復(fù)使用功能。（三）一般損壞房 評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)：房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件。第一節(jié) 房屋建筑維修管理（四）嚴(yán)重?fù)p壞房 評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)：房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，個(gè)別構(gòu)建已處于危險(xiǎn)狀態(tài)，屋面嚴(yán)重滲漏，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻建、改建。（五）危險(xiǎn)房 評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)：房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承

5、載能力，隨時(shí)有倒塌的可能，不能確保住用安全。 對(duì)于有地震設(shè)防的城市，在劃分房屋完損等級(jí)時(shí)，應(yīng)結(jié)合抗震能力進(jìn)行鑒定。房屋經(jīng)過維修后，應(yīng)調(diào)整其完損等級(jí)。第 一節(jié) 房屋建筑維修管理五、房屋修繕標(biāo)準(zhǔn) 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)按主體工程，木門窗及裝修工程，樓地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉飾工程，水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程，金屬構(gòu)件及其他工程等9個(gè)分項(xiàng)工程進(jìn)行確定。六、房屋維修工程的分類（一）小修工程 凡需要及時(shí)修復(fù)的構(gòu)件、配件、設(shè)備的零件，綜合平均費(fèi)用為所管房屋現(xiàn)時(shí)總造價(jià)的1%以下，并以保持原先房屋完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工程。第一節(jié) 房屋建筑維修管理（二）中修工程 凡需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，進(jìn)行局

6、部維修，且一次性費(fèi)用在該建筑同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以下，并保持原房的規(guī)模與結(jié)構(gòu)的維修工程為中修工程。（三）大修工程 凡需牽動(dòng)或拆換部分主體結(jié)構(gòu)和房屋設(shè)備，不需全部拆除，一次費(fèi)用在該建筑同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)25%以上的維修工程為大修工程。（四）翻修工程 凡需全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件進(jìn)行更新改造的工程為翻修工程。第一節(jié) 房屋建筑維修管理（五）綜合維修工程 凡成片多幢樓房或面積較大的單幢大樓，進(jìn)行有計(jì)劃成片維修，包括大、中、小修燈項(xiàng)目的一次性應(yīng)修盡修，其費(fèi)用控制在該片建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以上的為綜合維修工程。第二節(jié) 房屋設(shè)備維修管理一、房屋設(shè)備維修管理的含義（一）房屋設(shè)

7、備的概念 房屋設(shè)備是指附屬在房屋建筑上的煤、電、水燈各類設(shè)備的總稱，它是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體不可分割的有機(jī)部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)。（二）設(shè)備維修管理的概念 設(shè)備的維修管理是指按照一定的科學(xué)管理程序和制度，按照一定的技術(shù)管理要求，對(duì)煤、電、水等設(shè)備進(jìn)行的日常養(yǎng)護(hù)和維修。第二節(jié) 房屋設(shè)備維修管理二、房屋設(shè)備的分類（一）一般房屋建筑的常用設(shè)備 包括建筑設(shè)備和電氣設(shè)備兩大類。1.建筑設(shè)備：給排水系統(tǒng)；供暖、空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)；消防設(shè)備；煤氣設(shè)備。2.電氣設(shè)備：強(qiáng)電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、電梯、防雷及接地裝置（二）智能化建筑的設(shè)備系統(tǒng)1.樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)技術(shù)設(shè)備2.辦公自動(dòng)化系統(tǒng)3.通信自動(dòng)化系統(tǒng)技術(shù)設(shè)備4.綜合布線系統(tǒng)第二節(jié) 房屋設(shè)備維修管理三、房屋設(shè)備的分類管理（一）給排水設(shè)備的管理與維修1、管理范圍的界定2、給排水設(shè)備的驗(yàn)收和檢查3、給排水設(shè)備的運(yùn)行管理4、給排水設(shè)備維修保養(yǎng)管理（二）供配電設(shè)備的管理與維修1、供配電設(shè)備管理的內(nèi)容2、供配電設(shè)備管理制度 包括：接管驗(yàn)收制度、配電房管理制度、電氣設(shè)備保養(yǎng)制度3、供配電設(shè)備管理的特殊要求4、避雷設(shè)施的管理第二節(jié) 房屋設(shè)備維修管理（三）供暖與空調(diào)設(shè)備的管理與維修1、供暖設(shè)備管理與維修 2、空調(diào)系統(tǒng)的管理與維修3、供暖與空調(diào)系統(tǒng)管理制度4、供暖與空調(diào)系統(tǒng)管理的特殊要求（四）電梯設(shè)備的管理與維修1、電梯的運(yùn)行管理