1、1第10章 物業(yè)交易法律制度10.1 物業(yè)交易概述10.2 物業(yè)轉(zhuǎn)讓10.3 物業(yè)租賃10.4 物業(yè)抵押210.1 物業(yè)交易概述10.1.1 物業(yè)交易的概念和形式10.2.2 物業(yè)交易的特征10.3.3 物業(yè)交易的原則310.1.1 物業(yè)交易的概念和形式1）概念 是指以物業(yè)為標的而進行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等各種民事行為。2）形式（1）物業(yè)轉(zhuǎn)讓（2）物業(yè)租賃（3）物業(yè)抵押410.1.2 物業(yè)交易的特征1）標的物位置的固定性2）物業(yè)市場是供給稀缺的市場3）物業(yè)交易標的額大、專業(yè)性強4）標的物具有連動性5）土地使用權(quán)出讓行為所設(shè)定的權(quán)利義務(wù)具有承接性510.1.3 物業(yè)交易的原則1）及時登記原則2）房

2、地連動原則3）物業(yè)交易價格受市場和國家政策的影響4）土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定的權(quán)利義務(wù)隨土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移610.2 物業(yè)轉(zhuǎn)讓10.2.1 物業(yè)轉(zhuǎn)讓的概念和特征10.2.2 物業(yè)轉(zhuǎn)讓的形式10.2.3 物業(yè)轉(zhuǎn)讓的條件10.2.4 物業(yè)轉(zhuǎn)讓程序10.2.5 物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同710.2.1 物業(yè)轉(zhuǎn)讓的概念和特征1）概念 是指物業(yè)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。2）特征（1）必須發(fā)生房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為（2）物業(yè)轉(zhuǎn)讓的主體是業(yè)主（3）物業(yè)轉(zhuǎn)讓的客體是房屋所有權(quán)及該房屋所占范圍內(nèi)的土地使用權(quán)（4）物業(yè)轉(zhuǎn)讓必須通過合同形式，并經(jīng)過合法產(chǎn)權(quán)變更登記，才能最終生效。81

3、0.2.2 物業(yè)轉(zhuǎn)讓的形式1）買賣2）贈與3）其他合法形式910.2.3 物業(yè)轉(zhuǎn)讓的條件1）物業(yè)轉(zhuǎn)讓主體具有合法資格2）轉(zhuǎn)讓的物業(yè)符合法律的要求3）物業(yè)轉(zhuǎn)讓要符合法律規(guī)定的形式1010.2.4 物業(yè)轉(zhuǎn)讓程序1）簽訂合同2）提出申請3）受理4）評估5）繳納稅費6）登記（過戶）1110.2.5 物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同1）合同雙方當事人的姓名或者名稱、住所2）交易物業(yè)的基本情況3）物業(yè)的用途或使用性質(zhì)4）成交價格及付款方式5）物業(yè)交付使用、物業(yè)過戶登記的時間6）違約責(zé)任7）其他有關(guān)事項1210.3 物業(yè)租賃10.3.1 物業(yè)租賃的概念及特征10.3.2 物業(yè)租賃合同10.3.3 物業(yè)租賃關(guān)系的成立10.3.4

4、 租賃雙方的權(quán)利義務(wù)10.3.5 物業(yè)租賃關(guān)系的變更或終止1310.3.1 物業(yè)租賃的概念及特征1）概念 是指物業(yè)所有權(quán)人作為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。2）特征（1）物業(yè)租賃只轉(zhuǎn)移物業(yè)權(quán)屬中的使用權(quán)，而不轉(zhuǎn)移物業(yè)的所有權(quán)（2）物業(yè)租賃有期限限制1410.3.2 物業(yè)租賃合同1）簽訂物業(yè)租賃合同的原則（1）自愿互利原則（2）公平合理原則（3）合法原則152）物業(yè)租賃合同的內(nèi)容（1）當事人姓名或者名稱及住所（2）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況（3）租賃用途（4）租金及交付方式（5）房屋修繕責(zé)任（6）租賃期間出租人與承租人的權(quán)利和義務(wù)（7）違約責(zé)任（8）房屋返

5、還時的狀態(tài)（9）轉(zhuǎn)租的約定（10）糾紛解決（11）當事人約定的其他內(nèi)容1610.3.3 物業(yè)租賃關(guān)系的成立1）出租的物業(yè)符合法律規(guī)定2）租賃雙方簽訂書面的租賃合同3）物業(yè)租賃登記1710.3.4 物業(yè)租賃雙方的權(quán)利義務(wù)1）物業(yè)出租方的權(quán)利（1）按照合同約定向承租方收取租金的權(quán)利（2）對承租方使用物業(yè)的情況進行監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)的權(quán)利（3）法定解約權(quán)（4）期滿收回原物業(yè)的權(quán)利182）物業(yè)出租方的義務(wù)（1）按照合同交付完好物業(yè)的義務(wù)（2）修繕物業(yè)的義務(wù)（3）權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)（4）納稅義務(wù)（5）物業(yè)大修時為承租方解決臨時用房的義務(wù)193）物業(yè)承租方的權(quán)利（1）按照合同約定租賃期內(nèi)占有、使用完好物業(yè)的權(quán)

6、利（2）要求及時修繕物業(yè)的權(quán)利（3）優(yōu)先續(xù)租權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)（4）監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)204）物業(yè)承租方的義務(wù)（1）按照合同約定按時交納租金的義務(wù)（2）愛護、合理使用物業(yè)的義務(wù)（3）不得擅自處置物業(yè)的義務(wù)（4）租賃期滿交還完好物業(yè)的義務(wù)2110.3.5 物業(yè)租賃關(guān)系的變更或終止1）物業(yè)租賃合同變更或終止的情形2）物業(yè)租賃合同變更或終止的實施2210.4 物業(yè)抵押10.4.1 物業(yè)抵押的概念和法律特征10.4.2 物業(yè)抵押的條件10.4.3 物業(yè)抵押的程序10.4.4 物業(yè)抵押合同10.4.5 抵押合同雙方當事人的權(quán)利和義務(wù)2310.4.1 物業(yè)抵押的概念和法律特征1）物業(yè)抵押的概念 是指抵押人以其合法

7、的物業(yè)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供沾污履行擔保的行為2）物業(yè)抵押的法律特征（1）物業(yè)抵押具有從屬性（2）物業(yè)抵押具有不可分性（3）物業(yè)抵押具有優(yōu)先受償性（4）物業(yè)抵押具有物上代位性（5）物業(yè)抵押時要式抵押2410.4.2 物業(yè)抵押的條件1）基本條件2）物業(yè)抵押權(quán)設(shè)定的具體規(guī)定2510.4.3 物業(yè)抵押的程序1）抵押雙方當事人簽訂抵押合同2）有公證機關(guān)對雙方簽訂的合同予以公證3）抵押登記4）注銷（1）因債務(wù)清償而消滅（2）因物業(yè)抵押權(quán)的實現(xiàn)而消滅（3）因抵押的物業(yè)滅失且無替代物而消滅（4）協(xié)議消滅2610.4.4 物業(yè)抵押合同1）物業(yè)抵押合同的概念 是指抵押人將自己所有的，或經(jīng)授權(quán)可以抵押的

8、物業(yè)抵押給抵押權(quán)人，作為自己或第三人履行債務(wù)的擔保合同。272）物業(yè)抵押合同的內(nèi)容（1）當事人（2）主債權(quán)（3）標的物（4）抵押物業(yè)的價格（5）抵押物業(yè)的占用管理人、專用管理方式、占用管理責(zé)任以及損毀、滅失的責(zé)任（6）抵押期限（7）抵押權(quán)滅失的條件（8）違約責(zé)任（9）爭議解決方式（10）抵押合同訂立的時間、地點（11）雙方約定的其他事項2810.4.5 物業(yè)抵押合同雙方當事人的權(quán)利義務(wù)1）物業(yè)抵押人的權(quán)利（1）占有、使用、收益和處分物業(yè)的權(quán)利（2）就同一物業(yè)上設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)的權(quán)利2）抵押人的義務(wù)（1）保證物業(yè)完好的義務(wù)（2）保證物業(yè)抵押權(quán)的實現(xiàn)293）物業(yè)抵押權(quán)人的權(quán)利（1）優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利（2）追償權(quán)（3）物上代位權(quán)（4）處分抵押權(quán)4）抵押權(quán)人的義務(wù)（1）不得干涉物業(yè)抵押人正當?shù)貙ξ飿I(yè)行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利（2）在債務(wù)人清償債務(wù)后，抵押權(quán)人負有盡快解除物業(yè)抵押的義務(wù)（3）抵押權(quán)實現(xiàn)后，抵押權(quán)人負有將清償