1、如何挑選優(yōu)秀房型面對發(fā)展商提供的各種戶型，購房者常常難于做出正確選擇。那么購房時應(yīng)重視什么因素呢？總原則：功能分區(qū)，清晰合理宜：動靜、潔污分離，室內(nèi)交通便利。起居室、餐廳、廚房是住宅中的動區(qū)，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，位置應(yīng)比較深入，以保證居住的私密性；衛(wèi)生間設(shè)在動區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用；衛(wèi)生間屬污區(qū)，廚房、餐廳屬于潔區(qū)，應(yīng)適當(dāng)分離；室內(nèi)交通線便捷；面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲藏空間。忌：功能分區(qū)不合理；室內(nèi)交通線太多；對著起居室的衛(wèi)生間無前室；臥室門朝客廳敞開；四居室的戶型主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲藏空間；各功能空間面積比例不當(dāng)；躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)；入戶無過渡空間。各功能空間區(qū)分

2、原則：尺度合理、便于使用。起居廳宜：1寬敞、明亮、通風(fēng)，有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于17；2由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間；3廳宜做成長方形，其寬度不應(yīng)小于33米，深寬比不宜大于2；4若入戶為起居廳時，宜在入口處設(shè)一過渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。忌：1起居廳大而不當(dāng)，即面積標(biāo)準(zhǔn)高而居住水平不高，如對著起居廳的門多，起居廳無穩(wěn)定的空間；2起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗；3起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對墻面；4起居廳的形狀不好或尺度不合理。臥室宜：1主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方

3、米；2大面積戶型的主臥室應(yīng)帶一個專用衛(wèi)生間；3如戶內(nèi)僅設(shè)一個衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥室附近；4次臥室的面積宜大于10平方米。忌：主臥室的寬度小于3米或面積過小。餐廳宜：和起居廳空間宜相對獨立，既有關(guān)系又有分隔；如獨立設(shè)計，最好做成明餐廳，凈寬度不宜小于24米。忌：1餐廳面積過大或過小；2正對衛(wèi)生間；3遠(yuǎn)離廚房。廚房宜：與餐廳密切聯(lián)系，直接對外采光通風(fēng)；凈寬度不應(yīng)小于15米；廚具按洗、切、燒的順序合理布置；宜帶一服務(wù)陽臺；灶臺的預(yù)留位置便于安裝抽油煙機(jī)。忌：寬度不夠，影響操作。衛(wèi)生間宜：1帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于16米，如為淋浴則凈寬度不得小于12米2對著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機(jī)

4、放在前室內(nèi)；3衛(wèi)生間的大小與整幢戶型的面積標(biāo)準(zhǔn)相一致。忌：1衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)；2空間過于狹窄，影響洗浴功能。陽臺宜：為了保證起居廳有良好的視野和采光，陽臺欄桿高11米，但其實體的欄板應(yīng)降至85至090毫0米（上加橫欄桿），或?qū)⒎怅柵_的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。忌：實體欄板太高，影響采光及觀景。如何選擇最佳戶型？專家教你學(xué)會“七看”最佳戶型怎樣選？專家教你“七看”招！“買房子，不僅位置地段重要，戶型設(shè)計更是與居家舒適與否息息相關(guān)。選戶型一定要記住七看！”專家的一席開場白，將大家?guī)У搅藘?yōu)秀戶型選擇的魔方中。起居廳：寬敞明亮通風(fēng)是關(guān)鍵選戶型，首先要看起居廳，怎

5、樣來辨識其優(yōu)劣呢？專家介紹說，起居廳應(yīng)該寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，用專業(yè)一點的話來說，就是采光口和地面比例不應(yīng)小于1/7。由于起居廳兼“交通廳”，所以在廳中設(shè)計的門應(yīng)該盡量減少，以便留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。與此同時，起居廳最好是長方形，而且其寬度不應(yīng)小于3.3米，深度和寬度的比例最好不要大于2。專家還說，如果入戶為起居廳時，宜在入口處設(shè)一過渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。臥室：大面積戶型的主臥應(yīng)帶衛(wèi)生間臥室對于整個戶型的選擇來說，也特別重要，專家分析說，主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。如果是大面積戶型的主臥，臥室里面必須帶一個專用衛(wèi)生

6、間，如果整戶內(nèi)僅有一個衛(wèi)生間的話，那么衛(wèi)生間應(yīng)該設(shè)在主臥附近為最佳。另外，有次臥的戶型，那么次臥的面積最好不要超過10平方米。餐廳：和起居廳最好相對獨立對于餐廳的選擇，專家介紹說，餐廳和起居廳最好相對獨立，這樣看起來相互既有關(guān)系又相互隔離開來。如果餐廳要獨立設(shè)計，最好做成明餐廳，凈寬度不宜小于2.4米。廚房：直接對外采光通風(fēng)在廚房的選擇上，專家推薦說，廚房最好和餐廳緊貼，而且廚后間外最好配以陽臺，既可通風(fēng)，又可以彌補廚房使用面積和臨時使用功能的不足。如果不能做到，那廚房必須直接對外采光通風(fēng)。對于廚房的使用面積，專家說，廚房的凈寬度應(yīng)大于1.5米。衛(wèi)生間：帶浴缸凈寬度不應(yīng)小于1.6米戶型優(yōu)劣的選

7、擇，也可以體現(xiàn)在衛(wèi)生間上。專家介紹說，在衛(wèi)生間的設(shè)置上，如果是帶浴缸的衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間的凈寬度不得小于1.6米；如果是淋浴式的衛(wèi)生間，則凈寬度不得小于1.2米。與此同時，專家還強(qiáng)調(diào)，如果衛(wèi)生間是直接對著起居室的話，那么在衛(wèi)生間里應(yīng)設(shè)前室，可以將洗衣機(jī)放在前室內(nèi)。而且最重要的是，衛(wèi)生間的大小應(yīng)與整幢戶型的面積標(biāo)準(zhǔn)相一致。陽臺：保證采光陽臺欄桿1.1米最合適好戶型有陽臺才算完整，對于陽臺的選擇，首先要是起居廳的陽臺。專家說，為保證起居廳有良好的視野和采光，陽臺欄桿高1.1米其實體的欄板應(yīng)降至850至900毫米（上加橫欄桿），或?qū)⒎怅柵_的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。儲藏間：優(yōu)秀戶型少了儲藏間不完

8、整儲藏間的選擇可以不對外采光通風(fēng)，雖然并不是所有戶型都配有儲藏間，但是對于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲藏間才算得上是優(yōu)秀戶型。缺陷戶型識別在講座上，專家除了介紹好戶型選擇的七大要素以外，對于缺陷戶型的辨別，也給在場的老百姓提了個醒，從采光、通風(fēng)和功能分布等方面，進(jìn)行了講解。有缺陷的戶型一般具有如下特點：起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗；起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對墻面；起居廳的形狀不好或尺度不合理；入戶無過渡空間；餐廳面積過大或過??；主臥室的寬度小于3米或面積過小;戶內(nèi)交通線長;衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)或?qū)χ鹁邮业男l(wèi)生間無前室；四居室的戶型主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲藏空間；功能分區(qū)不合理

9、；各功能空間面積比例不當(dāng)；躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)；衛(wèi)生間、廚房寬度不夠。最佳戶型如何選擇下面幾點可不能忽視對于購房者而言，買房不僅是買個家更是買個舒心，一個好的房子，首先就是房子的戶型要好，對于一些初次購房者并無購房經(jīng)驗?zāi)琴I房應(yīng)該何從選擇，專家介紹了幾點，可記著放進(jìn)腦子里。起居廳：寬敞明亮通風(fēng)是關(guān)鍵選戶型，首先要看起居廳，專家介紹說，起居廳應(yīng)該寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，用專業(yè)一點的話來說，就是采光口和地面比例不應(yīng)小于1/7。由于起居廳兼“交通廳”，所以在廳中設(shè)計的門應(yīng)該盡量減少，以便留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。與此同時，起居廳最好是長方形，而且其寬度不應(yīng)小于3.3米，深度和寬度

10、的比例最好不要大于2。專家還說，如果入戶為起居廳時，宜在入口處設(shè)一過渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。臥室：大面積戶型的主臥應(yīng)帶衛(wèi)生間臥室對于整個戶型的選擇來說，也特別重要，專家分析說，主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。如果是大面積戶型的主臥，臥室里面必須帶一個專用衛(wèi)生間，如果整戶內(nèi)僅有一個衛(wèi)生間的話，那么衛(wèi)生間應(yīng)該設(shè)在主臥附近為最佳。另外，有次臥的戶型，那么次臥的面積最好不要超過10平方米。餐廳：和起居廳最好相對獨立對于餐廳的選擇，專家介紹說，餐廳和起居廳最好相對獨立，這樣看起來相互既有關(guān)系又相互隔離開來。如果餐廳要獨立設(shè)計，最好做成明餐廳，凈寬度不宜

11、小于2.4米。廚房：直接對外采光通風(fēng)在廚房的選擇上，專家推薦說，廚房最好和餐廳緊貼，而且廚后間外最好配以陽臺，既可通風(fēng)，又可以彌補廚房使用面積和臨時使用功能的不足。如果不能做到，那廚房必須直接對外采光通風(fēng)。對于廚房的使用面積，專家說，廚房的凈寬度應(yīng)大于1.5米。衛(wèi)生間：帶浴缸凈寬度不應(yīng)小于1.6米戶型優(yōu)劣的選擇，也可以體現(xiàn)在衛(wèi)生間上。專家介紹說，在衛(wèi)生間的設(shè)置上，如果是帶浴缸的衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間的凈寬度不得小于1.6米;如果是淋浴式的衛(wèi)生間，則凈寬度不得小于1.2米。與此同時，專家還強(qiáng)調(diào)，如果衛(wèi)生間是直接對著起居室的話，那么在衛(wèi)生間里應(yīng)設(shè)前室，可以將洗衣機(jī)放在前室內(nèi)。而且最重要的是，衛(wèi)生間的大

12、小應(yīng)與整幢戶型的面積標(biāo)準(zhǔn)相一致。陽臺：保證采光陽臺欄桿1.1米最合適好戶型有陽臺才算完整，對于陽臺的選擇，首先要是起居廳的陽臺。專家說，為保證起居廳有良好的視野和采光，陽臺欄桿高1.1米其實體的欄板應(yīng)降至850至900毫米（上加橫欄桿），或?qū)⒎怅柵_的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。儲藏間：優(yōu)秀戶型少了儲藏間不完整儲藏間的選擇可以不對外采光通風(fēng)，雖然并不是所有戶型都配有儲藏間，但是對于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲藏間才算得上是優(yōu)秀戶型。如何挑選最佳的戶型戶型的設(shè)計應(yīng)滿足居住的要求，購房者在選擇戶型時應(yīng)注意以下幾點：1、戶門。戶門不宜正對客廳，更不應(yīng)直對臥室。戶門與客廳之間有一個過渡，不要一開戶門就使門

13、外的人把室內(nèi)一覽無余。2、客廳。客廳的設(shè)計應(yīng)盡量的方正，利于擺放家具；此外還要避免與客廳相連的房門過多，給人一種迷宮的感覺，造成視覺上的凌亂。3、臥室。臥室的房門不宜直接與客廳相對，應(yīng)與客廳有所回避使臥室保持一定的私密性。4、廚房。廚房不宜與臥室過近，廚房門更不能正對臥室房門。5、衛(wèi)生間。衛(wèi)生間不要正對客廳，衛(wèi)生間最好設(shè)計為兩部分，最里面是馬桶、浴缸（如有條件，馬桶浴缸分開更好），外間則擺放洗手池，洗衣機(jī)。6、陽臺。陽臺最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。7、室內(nèi)走道。室內(nèi)應(yīng)盡量減少或避免狹長的走道。這種走道即不利于家具的擺放，又造成面積的浪費，對購房者來說，更是資金的浪費。8、通風(fēng)、

14、采光。挑選住房時，還要注意，戶型的布局要有利于室內(nèi)通風(fēng)和采光。在一套90平方米左右的房子里，你會最先取消哪個空間？又會最先增大哪個空間？”現(xiàn)場有趣的話題一出，氣氛頓時變得十分活躍，嘉賓們紛紛發(fā)言，給出了自己心中“戶型減法”的答案。令人非常驚訝的是，在四個對話嘉賓中，有三個人都選擇了首先取消餐廳面積。嘉賓們表示，以往大戶型的特點之一，就是客廳餐廳分開，臥室書房分開，就樣無形之中增加了總面積。將不常用的部位“砍”掉，能有效地將面積“壓”在規(guī)定的面積之內(nèi)?！翱车丁弊钊菀讚]向的部位就是餐廳和書房?！耙肟刂瓶偯娣e，減掉部分房間實屬必然。餐廳和書房首先可以被砍掉?！贝蕹幸闶紫劝l(fā)言。他認(rèn)為，如果面積有限，

15、就不必再規(guī)定各功能區(qū)特定的功能，區(qū)域的功能性就應(yīng)該多元化。比如，客廳與書房、臥室與書房可以合二為一，而廚房與餐廳、客廳與餐廳也可以合并。特別是客廳，由于面積相對較大，其功能也可以適當(dāng)放大，可開辟一角用做書房、餐廳或臨時客房?！斑@樣一來，通常面積在100-120平方米的三房兩廳兩衛(wèi)，完全可以做成一套面積在90平方米以下的、比較寬敞的兩房一廳一衛(wèi)。理想的兩房，應(yīng)該是房間面積各在15平方米左右，廳的面積在25平方米左右，衛(wèi)生間5平方米，廚房8平方米。這樣的話，總面積就可控制在90平方米以內(nèi)?！睂τ谧约航o出的答案，崔承毅這樣解釋。除此之外，在場的嘉賓們均認(rèn)為，套內(nèi)在工程上最好不要進(jìn)行隔斷，每套房子的隔

16、斷，應(yīng)由購房者根據(jù)自己的愛好自行安排，讓每戶成為一個“空殼”，這就是“以不變應(yīng)萬變，以簡單應(yīng)對復(fù)雜?！睂＜襾斫棠绾芜x擇好戶型什么樣的戶型才算好戶型?面對看不懂的戶型圖，讓專家來教你幾招李先生最近想換房，并且牢記“買不買，看戶型”這句被廣大購房人奉為圭臬的話，跑了很多樓盤去了解戶型。不過，各家樓盤的售樓顧問舌燦如花，都夸自家的戶型百年難遇，李先生對于什么面寬、進(jìn)深、開間等專業(yè)詞匯似懂非懂，看到后來如墜云里霧里，對于如何判斷是不是好的戶型更加不得要領(lǐng)。在影響居住的舒適、房產(chǎn)價值的因素中，戶型占有十分重要的比重，不過對于絕大部分購房者而言，都存在像李先生這樣的疑慮，到底該如何選擇戶型?什么樣的戶型

17、才是好的戶型?戶型要實用具有良好的采光通風(fēng)廣州城市建筑設(shè)計院的建筑師介紹，優(yōu)秀的戶型首先要滿足實用性強(qiáng)、通風(fēng)采光好、具有均衡性等要點。實用性：建筑師表示，戶型首先要實用，能滿足家庭自用的要求“比如有孩子的家庭要考慮兒童臥室朝南，最好能有獨立的游戲區(qū)。老人的臥室最好配有獨立衛(wèi)生間，避免夜間起夜進(jìn)出房間麻煩”。良好的采光通風(fēng)挑選面寬相對大、進(jìn)深相對小、比較方正朝向好的戶型。建筑師說，面寬大的戶型較多房間能獲得好的朝向，進(jìn)深小就可以保證戶型局部相對比較簡潔、通暢，自然通風(fēng)條件比較好，房間要方正，避免多邊形?！昂玫膽粜投寄茏龅饺鳌！苯ㄖ熤赋?，“不過現(xiàn)在很多開發(fā)商過分追求高容積率，導(dǎo)致小面寬大進(jìn)深套

18、型的出現(xiàn)，這種套型往往走道很長，有很多的暗間，經(jīng)常將衛(wèi)生間和廚房布置在中間，通風(fēng)窗很小，甚至沒有窗，對通風(fēng)、采光都很不利?！眲印㈧o分區(qū)明確，具有私密性客廳、餐廳、衛(wèi)生間和廚房間使用頻繁的“動”區(qū)要放在進(jìn)門的前半?yún)^(qū)；書房、臥室的“靜”區(qū)放置在后半?yún)^(qū)，這樣能保證日常生活井然有序。建筑師指出，“前廳后臥”是一種典型的戶型結(jié)構(gòu)，客廳、餐廳形成獨立的空間，能提升整個戶型的檔次。臥室、衛(wèi)生間處于與客廳相對分離的位置，大人與小孩臥室、老人臥室要拉開距離?！艾F(xiàn)在廣州市場中有不少戶型設(shè)計過分追求流行風(fēng)尚，不考慮實際使用要求，出現(xiàn)圓形房間、八角形房間，或者有的照搬歐式，出現(xiàn)無意義的裝飾窗格、柱子等，影響了房間、陽

19、臺的合理利用及采光通風(fēng)?！苯ㄖ熃榻B說。均衡性：建筑師說，不管是大戶型還是小戶型都要講究均衡，避免出現(xiàn)超大客廳和小臥室、超大衛(wèi)生間和小廚房等不實用、不經(jīng)濟(jì)、破壞均衡的布置，看戶型不僅要關(guān)注這個客廳是不是夠大，更要考慮這個面積是不是都能為我所利用。住宅是一個長期的消耗品，最好能有一間面積不大的“萬能房”，可以是游戲室、兒童房、保姆間等，以不變應(yīng)萬變?！澳壳笆袌錾系膽粜湍芗骖櫟缴鲜銎渲械膸c就可以算是比較理想的戶型，如果全部能做到那就是絕對的好戶型了?！苯ㄖ熣f。三條流線不交叉抓住戶型的“中心思想”在100平方米以上的大戶型中有一個非常重要的概念流線，建筑師介紹說，流線屬于建筑學(xué)住宅設(shè)計的概念，是

20、指日?；顒拥穆肪€，了解一點可以幫助我們更好地選擇房型?！耙话銇碚f，居室中的流線可劃分為家務(wù)流線、家人流線和訪客流線，三條線不能交叉，這是流線設(shè)計中的基本原則?！苯ㄖ熣f，“流線合理要在分區(qū)合理的基礎(chǔ)上進(jìn)行，進(jìn)門要能方便進(jìn)入廚房，廚房和餐廳最好相鄰，家庭儲藏室最好能面向過渡走道，洗衣和晾曬直接相連，避免從客廳或者餐廳直接進(jìn)入臥室?！北热缂覄?wù)流線中，由儲存、清洗、料理這三道程序出來，來對儲藏柜、冰箱、水槽、爐具的安置順序進(jìn)行規(guī)劃，就能得出最輕松的下廚流線。家人流線主要存在于臥室、衛(wèi)生間、書房等私密性較強(qiáng)的空間，目前流行在臥室里面設(shè)計一個獨立的浴室和衛(wèi)生間。至于訪客流線，主要指由入口進(jìn)入客廳區(qū)域的行

21、動路線。訪客流線不應(yīng)與家人流線和家務(wù)流線交叉，以免在客人拜訪的時候影響家人休息或工作?！皬V州有些戶型需要從衛(wèi)生間進(jìn)入書房；從客廳電視背景墻處直接進(jìn)入臥室;餐廳位于中間暗處；這些都導(dǎo)致流線混亂，在日常起居中增加了很多不便?！苯ㄖ熣f。過猶不及面寬太大也不好目前，各家開發(fā)商都以創(chuàng)新戶型來爭奪購房者的眼球，但建筑師建議，購房者選房時仍應(yīng)注重個人的實際需求。一般來說，戶型面寬大會增加采光通風(fēng)面，但面寬過大，要么造成戶型總面積偏大，要么造成戶內(nèi)交通面積的增加，算下來綜合性價比不一定好。而且有些開發(fā)商過分要求朝南客廳、大開間客廳，導(dǎo)致臥室反而位于北側(cè)，并且面積也小，這就本末倒置了?？偠灾?，戶型圖要一目了

22、然，那些看了半天還沒看懂的戶型多半不會是好的戶型設(shè)計。很多購房者其實看不懂戶型圖，往往要真正住進(jìn)去以后才能感覺到戶型的好壞。缺陷戶型如何識別?買房選戶型記住七看買房子，不僅位置地段重要，戶型設(shè)計更是與居家舒適與否息息相關(guān)。那么，應(yīng)該怎樣判斷戶型優(yōu)劣？選戶型記住“七看”一看起居廳。應(yīng)該寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于1/7。由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡量減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。廳宜做成長方形，其寬度不應(yīng)小于3.3米，深寬比不宜大于2。若入戶為起居廳時，宜在入口處設(shè)一過渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。二看臥室。主臥室最好有好的朝向，

23、寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。大面積戶型的主臥室應(yīng)帶一個專用衛(wèi)生間。如戶內(nèi)僅設(shè)一個衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥室附近。次臥室的面積宜大于10平方米。三看餐廳。和起居廳空間宜相對獨立，既有關(guān)系又有分隔。餐廳如獨立設(shè)計，最好做成明餐廳，凈寬度不宜小于24米。四看廚房。應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，直接對外采光通風(fēng)。凈寬度應(yīng)大于1.5米。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。廚房宜帶一服務(wù)陽臺。五看衛(wèi)生間。帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。對著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機(jī)放在前室內(nèi)。衛(wèi)生間的大小應(yīng)與整幢戶型的面積標(biāo)準(zhǔn)相一致。六看陽臺。為保證起居廳有良好的視野和采光，陽

24、臺欄桿高1.1米，其實體的欄板應(yīng)降至850至900毫米（上加橫欄桿），或?qū)⒎怅柵_的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。七看儲藏間?？刹粚ν獠晒馔L(fēng)。對于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲藏空間。缺陷戶型這樣識別有缺陷的戶型一般具有如下特點，挑選時務(wù)必仔細(xì)辨別：1、起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗；2、起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對墻面；3、起居廳的形狀不好或尺度不合理；4、入戶無過渡空間；5、餐廳面積過大或過?。?、主臥室的寬度小于3米或面積過??；7、戶內(nèi)交通線長；8、衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)或?qū)χ鹁邮业男l(wèi)生間無前室；9、四居室的戶型主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲藏空間

25、10、功能分區(qū)不合理；11、各功能空間面積比例不當(dāng)；12、躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)；13、衛(wèi)生間、廚房寬度不夠等。優(yōu)秀戶型怎么選？喻工：大家上午好，我是第一次到房交中心來做講座，有這個機(jī)會跟大家對戶型問題進(jìn)行交流，感到很高興。戶型問題是現(xiàn)在購房者很關(guān)心的一個要素，我在居周刊做了兩年多的公益活動之后，我發(fā)現(xiàn)，前年到我們那兒做戶型咨詢的是三分之二是買了房子了，都問我現(xiàn)在能不能想想辦法，出出主意，能不能在裝修方面想一點辦法。這個戶型拿過來一看，因為已經(jīng)修成現(xiàn)房了，很多情況下我都很抱歉，很遺憾，這樣的戶型調(diào)整的余地相當(dāng)小了，我們馬上就跟居周刊打了一排字，就是請要買房的市民能不能買之前跟我們居周刊做咨

26、詢，這個咨詢是免費的。這種情況有所改善，去年我們倒過來了，有三分之二是買房之前找我們做咨詢，去年有2000多市民跟我們做了咨詢，但是還是有三分之一的朋友，包括剛才那位大姐也是買過之后來咨詢，我就覺得比較遺憾，我就使出我渾身的力量來幫她。所以我覺得我們能不能這樣，我們買房之前常常搞這樣的講座活動，告訴大家戶型怎么去選能選到自己滿意的戶型。今天我們有針對一些問題，我簡單做一些戶型方面的問題，如何去選一個好的戶型，要注意哪些方面。選擇戶型的話，我們在周刊上面，我們常常談到有幾個要素，我們稱為五大要素，其中一個就是動線關(guān)系，第二是平面布局，第三是平面效率，第四是面積配比，還有我們經(jīng)濟(jì)效能，這是我們對戶

27、型的總結(jié)。動線關(guān)系，我們把它放在第一位因為是它太重要了，一個戶型說穿了，講動線關(guān)系就是講一個交通概念，我們成都都知道非常堵，就是我們的交通問題沒有處理好。我們居室里面，相互的關(guān)系就是動線。進(jìn)門以后，我到各個地區(qū)就是由我們走路形成了我們看不見的動線到達(dá)的，我們動線合理的話，就可以給我們的平面布局帶來好處。比如說我們的戶型例子，我們可以看到，進(jìn)門以后是玄關(guān)，玄關(guān)以后分了三條動線，一個到客廳去，另外一個到餐區(qū)，一個是臥室區(qū)，這個分得很清晰，這個我生活起居很方便，不會發(fā)生碰撞。我們最容易發(fā)生碰撞的是這個地方，有些沒有玄關(guān)，有些非常緊，像瓶頸一下。第二個就是我們的殘出，我們的戶型不在少數(shù)，就是餐廳和廚房

28、放開的，中間被動線，甚至是主動線分成兩部分，一分為二。這樣的話，我們的男同胞都是模范丈夫，要下廚房的。女同胞可能更清楚，廚房做的菜要上餐廳，動線越近越好，這樣便于上餐。但是現(xiàn)在市面上的很多戶型是分開的，實際生活中就造成很多碰撞。這種情況，我們認(rèn)為這種戶型不好，在香港一代，說得很嚴(yán)重，這種戶型風(fēng)水不好，就是說不是每天發(fā)生碰撞，一個月發(fā)生一次，一年就發(fā)生十多次，肯定心情不爽，那么一年發(fā)生十次這種情況，心理能量就積聚起來了，就會影響生活，風(fēng)水不好。這就是我們講的動線關(guān)系。像這個戶型，就是我談的剛才講的進(jìn)門這一塊，這里距離很小，一般就是說中線距離，就是墻中線到墻中線至少1.5.這里沒有標(biāo)，但是我知道是

29、1.1米，進(jìn)來以后是廚房，這里是主動線，這里經(jīng)常要發(fā)生擁擠，寬度不夠，更不要說鞋放在哪里了，鞋柜職能放在這里了，放在餐廳區(qū)的話，這個是非常不爽的。這就是動線關(guān)系。平面布局就是在動線關(guān)系之后，自然而然分成了我們客廳區(qū)、餐廚區(qū)、睡眠區(qū)，包括其他的衛(wèi)生間、陽臺等輔助區(qū)。每個區(qū)要相對完善、完整、獨立，并且跟其他區(qū)域聯(lián)系要方便。比如這里有三個臥房，通過這個平臺來組織，這是很合理的。有的戶型的睡眠區(qū)的房子分得很開，睡眠區(qū)大家知道，是最講究私密性的地方，最需要安靜的地方，最好的位置是在一個戶型的最靠里面，這樣的話，這個戶型相對就比較合理，在最里面，而且是集中在一起。餐廚區(qū)我們希望它最好靠近哪里呢？最好靠近入

30、戶門，因為生活垃圾最多的就是餐廚區(qū)，靠近大門是最方便的，包括買菜回到家里，就近能到廚房，對室內(nèi)的污染情況要少得多，而且是一個動態(tài)的區(qū)域，我們也期望它放在一套戶型比較靠外的地方?？蛷d區(qū)就不用講了，一家人的主要活動就在這里，最好是靠在入戶的區(qū)域。布局情況里面，大家不太關(guān)注的就是衛(wèi)生間的情況，像這個房子的衛(wèi)生間，相對而言，它把衛(wèi)生間放在入戶的位置，是對外采光的，為什么放在這里呢？這個戶型就是我們比較外向型的戶型，就是家里客人比較多的，常常用衛(wèi)生間，比較方便。但是帶來一個相對的問題是，假如家里有老人的話，冬天上衛(wèi)生間跑的路程比較遠(yuǎn)。一個戶型沒有絕對好，看你關(guān)注什么東西。然后平面效率問題，大家肯定比較關(guān)

31、注，這個房子什么公攤問題，但是實際上平面效率是很大的問題，就是剛才這個大姐買的130多平方米左右，進(jìn)門有一個陽臺，開發(fā)商稱為是空中花園，其實這還不如過去的陰臺，相當(dāng)于過去的陰臺三面墻，但是它對外的開口只有1.8，深度是3米多，開發(fā)商說這是空中花園，這樣的東西真的功能上還不如過去的陰臺，沒有什么用處，只能做通風(fēng)采光的通風(fēng)口。這樣的戶型效率不高，沒用。進(jìn)到房間里面有一個區(qū)域，有七八平方米沒有用，四面都是門洞，又不能擺任何柜子，五千每平方米的單價，這三萬多錢就花得很冤枉。平面效率問題我接下來會結(jié)合戶型講。面積配比，可能要看圖了。我專門把這個打出來了，它有一些細(xì)節(jié)的問題，比如說現(xiàn)在的高層電梯公寓很多，

32、因為高層房子很多柱子在房間里面的，再怎么處理好，四個角都會有柱子，面積很大，光看平面圖的話，你如果不關(guān)注柱子的話，那將來你買回去不好控制，平面效率就不高。平面效率問題大家很多時候沒有怎么關(guān)注。還有我們說的房間比例，有的臥房很深很深，6米深，怎么辦？只有在裝修上采取措施彌補一下，但是始終心里覺得不舒服。還有就是房間形狀，如果做得不好的話，你的活動也會大受限制，空間效率也是不高的。還有門位、窗位的位置。效率平面效率的問題很多人都不關(guān)注的。窗位不好的話，剩下的位置不多不少，擺一個柜子擺不下，又用不了什么，平面效率就不高。我們結(jié)合戶型講，剛才另外一個大姐的戶型有一點相似，進(jìn)來以后是一個通道，通道很窄，

33、放不下鞋柜。然后我們有一個餐區(qū)，開發(fā)商賣房子的時候就會說三房、雙廳、雙衛(wèi)，實際上我們很客觀講就是一個廳，在區(qū)域上有一個客廳部分，有個餐區(qū)部分，這個餐區(qū)是可以放一個小餐桌，同時作為過道而存在，所以它不是一個獨立、完整的，就是一個就餐區(qū)。因為它不完整、獨立，所以就存在一個安靜面的問題。這個圖顯示不清晰，應(yīng)該是這樣的，我們這里畫了一個不清晰的線，從這兒拉線到這兒，這個三角區(qū)就是安靜面是可以擺放家具的地方，這么大的三角區(qū)你干什么用？只能做通行用，劃算不劃算？不劃算。如果你放餐桌在這里，大的餐桌在這兒可能每天都要碰到。你如果不仔細(xì)分析的話，你以后住進(jìn)去會很難的，這就是我們說的安靜面。談到安靜面，我們就反

34、過來講非安靜面。中間有一個淡黃色區(qū)域，黃色區(qū)域，我們就是非安靜面，為什么呢？到處都是動面，就是開口面，哪里可以放家具呢？一點都不行的。包括這面墻，不能放家具，只能放裝飾的架子，剩下的這些區(qū)域都是非安靜面，算下來也是超過10個平方米，你說你花這么多錢買這些干嘛？回來我說一下，非安靜面和安靜面聯(lián)在一起說，藍(lán)色區(qū)域就是我們的安靜面，這個客廳，這個戶型的有點在哪里呢？客廳非常完整、獨立，整個就是一個房間就是安靜面，餐廳可以稱為獨立的餐廳，有三面墻成一個獨立的餐廳，廚房在后面，關(guān)系也比較好。對于安靜面和非安靜面，大家應(yīng)該有一個理解了吧。往下走，我補充一下功能區(qū)域的獨立性，實際上我覺得針對剛才那個很具體的

35、問題，餐廳的完整性，這樣的房子，我們開發(fā)商賣這樣的房子，它也說是兩房兩廳，為什么兩廳呢？這里有一個餐廳，這里有一個客廳，這樣的房子的話，應(yīng)該說是以前2004年的房子，現(xiàn)在這個房子開發(fā)商不敢這樣說了，可能賣不出去了，因為買房人的知識也在增加，這個餐廳你騙我啊，這個完全是在通道上面放的一個餐桌，而且這個桌子也是非常小的，無法過人的。這是功能區(qū)域，一點都不獨立，完全是過道放了餐桌，騙人說是餐廳。第四個，面積配比。我們可以看到這個圖形上面，我給大家講一下，這個房間是主臥房，為什么呢？帶了一個配套的衛(wèi)生間，這是我們的次臥，這是一個套二的房子，這個戶型也是我們拷貝下來的前幾年的戶型，這個是典型的面積配比有

36、問題。主臥房的面積顯著小于次臥房，按照香港的說法這也是典型的風(fēng)水不好，次臥房一般是給不怎么重要的人用的，主臥房是夫妻用的，這是喧賓奪主了，長期下來，你家人沒有底氣了。相當(dāng)于你自己開奧拓，你家里的保姆開寶馬，這是很搞笑的。最后我們再談一下面積的配比，剛才談到面積配比有一個示范。假如這個戶型是100平米的話，我談的面積全部是建筑面積，含公攤和墻體面積的?？蛷d占24.8%，主臥房15%，次臥房14.7%，書房在11%，餐廳在8.3%，廚房7.5%，主臥衛(wèi)生間4.0%，共用衛(wèi)生間5.3%，儲物間0.7%，生活陽臺1.9%，純走道5.1%，玄關(guān)1.7%，這是比較理想的狀態(tài)，現(xiàn)在實際上我們很多的戶型，剛才

37、那個大姐的戶型拿來做反面教材，它的戶型130，它的含有墻體的客廳有只有18個平方米，這樣的話，餐廳應(yīng)該有差不多30平方米。最后我談一個經(jīng)濟(jì)效能，我們買房人第一時間都知道一個公攤率，大家都知道公攤率的問題，下面幾個可能大家不太關(guān)注了，有使用系數(shù)，這使用系數(shù)我很形象地打比方說，如果房子的墻體很厚，你可以使用的空間相對就會少，就是這個概念。就是說可以供我使用的空間到底占了多少比例?，F(xiàn)在的電梯公寓墻體厚度一般在20公分，甚至還有更低的，大家的使用系數(shù)就更大。但是帶來一個問題，墻體太薄了以后，我的隔音怎么樣。這是使用系數(shù)。另外就是節(jié)水、節(jié)能的問題，現(xiàn)在的戶型設(shè)計，我們做建筑設(shè)計，國外要求所有設(shè)計單位在做

38、設(shè)計的時候，開發(fā)商也必須這么做，我們要作為常識性的條規(guī)來做，一定要節(jié)能的。但是節(jié)水問題沒有做強(qiáng)化了，每個聽課的人家里肯定有房子，有的人感覺這個不嚴(yán)重，就是熱水器跟衛(wèi)生間很近，一開熱水器熱水就來了，冬天感覺很舒服，幾十秒鐘就來了，調(diào)節(jié)很方便。但是現(xiàn)在很多大戶型，衛(wèi)生間其中有一個主衛(wèi)，有的三分鐘熱水過來，什么意思呢？一般塑料盆兩盆裝滿了，熱水才過來，太慢了，還不過來，沒有必要了。所以這樣做的話，節(jié)水嗎？肯定不節(jié)水。所以我們要求戶型的衛(wèi)生間要跟熱水器，不管燒電還是燒氣，要有比較短的距離。開發(fā)商這樣做的話也是有成本的，所以設(shè)計比較考腦筋的，怎么節(jié)水、節(jié)能要兼顧。第三個就是戶型面積和戶型關(guān)系，這是很多買

39、房人不很關(guān)注的地方。有些買房人120平方米，他說我的戶型不錯吧，是不錯，好象都沒有毛病，但是有一個最大的毛病，120平米就只有兩個臥房，每個房間特別大，大得不知道干什么。你的房價是單價乘以面積，你家里的父母來沒有地方住，還打地鋪，這樣怎么行？下面有些問題都沒有聽說過的，效率單價，就是說我們買房子都知道我有效可以使用的面積，它的單價，你回去可以這樣算，到底我用可以的地方單價是多少，這個很重要，我的房子5100的單價，但是我的有效使用面積非常低，只有六成，那我的房子單價不是一萬了嗎？在國外買房子都不是有效使用面積了，而是有效使用空間了。因為現(xiàn)在電梯公寓有一個層高的問題，這也是花錢的，買房子一算就知

40、道，所以你們要有這個概念，要算效率單價。獨立空間數(shù)，主要就是我講的戶型面積和戶型關(guān)系，但是不僅指的是臥房，還講什么呢？比如這個大戶型，有130、140了，現(xiàn)在成都市很多大戶型有130、140，很高的，但是你進(jìn)去發(fā)現(xiàn)沒有儲物的空間，男同胞沒有感受，女同胞說我每個季度換東西放在哪里??？就是說沒有考慮獨立空間數(shù)，就是說有沒有真正的收納空間，有沒有其他的輔助，包括我們現(xiàn)在的健身器材放在哪里，我想讀書的閱讀區(qū)開不出來，所以這個獨立空間數(shù)作為一套房子，如果你已經(jīng)買到130、140了，什么都沒有，靠裝修來隔一下不是辦法，所以要關(guān)注這個。下面我就結(jié)合例子來講，這個圖不太清楚。這個戶型是我們居周刊搞的老百姓參加

41、的讀者戶型大賽，這是我們首屆的大獎的獲得者，這是一個老師，后來我跟他交談，做得很有天賦啊，他說他父親是搞工民建的，他從小想學(xué)這個專業(yè)，沒有學(xué)到，學(xué)了美術(shù)。這個戶型是市面上沒有的，建筑面積115平方米，入戶以后是一個花園，方方正正大大氣氣，真正的花園，而且有一半的在外面，可以享受陽光，可以綠化，我們可以稱為花園的空間。我們這個花園可以作為外玄關(guān)考慮，這個餐廳，通過餐廳的一部分進(jìn)入了室內(nèi)，這個餐廳還算完整、獨立。餐廳和廚房的關(guān)系非常密切，就像夫妻兩并肩作戰(zhàn)一樣。這兒是水區(qū)在外面，真正的廚房在里面，客廳很完整，收納歸，然后書房，主臥房，次臥房?？粗髋P房有什么特點，非常有趣，有一個衣帽間，而且很大，這

42、個空間非常好，一點都不浪費，非常好用。所以我跟建筑師開玩笑，為什么你們的戶型沒有做得這么好啊，沒有動腦筋。這是一個業(yè)余的選手。我相信這樣的戶型要是推出來的話，要瘋搶的。這是二等獎的戶型，這是一個工人家庭做的，因為他考慮他的階層，只能買小戶型，能不能在小戶型細(xì)節(jié)上做文章，他動了很多腦筋，最大的特點是一個衛(wèi)生間變成兩個衛(wèi)生間，可以通過公用區(qū)進(jìn)去用，晚上可以拿到主臥房來用，所以我們鼓勵他給他拿了一個二等獎，建筑面積只有70平方米的。這是我們在湖州做的一個戶型，這個是一個電梯公寓的一個部分，這個戶型的建筑面積，你可以看到是套三的布局，是有一個餐廳區(qū)，這個餐廳不算好，但是這個戶型總共面積90多，做到了三

43、房，一個書房，一個主臥房，一個次臥房，這個主臥房的墻很長，可以做一個衣柜，而且還有一個收藏間，這在成都也沒有出現(xiàn)過。這是在成都也沒有出現(xiàn)過的一個戶型，這是127平方米的電梯公寓，這個最大優(yōu)點是功能區(qū)很獨立、完整。有一個專門的設(shè)計上的玄關(guān)，進(jìn)來餐廳、廚房這個動線，另外一個到客廳區(qū)，另外一個動線到睡眠區(qū)，睡眠區(qū)的主臥房是雙面透光、透風(fēng)的，穿透性很好，這是這個戶型最大的特點，用熱水很方便。這個是變了形了，不是這個比例，放進(jìn)去變形了。這個戶型在我們設(shè)計中心推出來的，這是我們工作室通過藍(lán)圖在龍泉已經(jīng)實現(xiàn)了，這是怎么呢？一個戶型就排了30個人，在龍泉的仁和世家已經(jīng)出現(xiàn)了。入戶花園有兩層高，因為前后錯，因為

44、空間三米高，入戶花園是六米高的空間，所以這個戶型當(dāng)時拿出來的時候，也蜂搶。這個也有專門的收納柜，主臥房、次臥房、小臥房，衛(wèi)生間，水線，一條線拉過來，很近的。我們準(zhǔn)備在成都五城區(qū)推一下。這個是我們最近做的一個105平方米，含公攤的板式戶型，可以做成電梯的。這個戶型從這兒進(jìn)門，進(jìn)門是一個很開放的露臺，這邊是做收納柜和鞋柜，然后進(jìn)來以后，這個地方是客廳區(qū)，餐廳去和客廳之間是對角線交織在一起，就避免了過去的戶型客廳和餐廳之間的浪費。然后家庭主婦要做飯的話，這里有一個動線進(jìn)廚房，之后從這個地方進(jìn)餐廳?？蛷d這個地方是充分利用了成都的氣侯資源做穿堂風(fēng)。然后這里是盥洗區(qū)，這里是大臥，這里是小臥，衣帽間。這樣的

45、戶型我相信拿出來也會很受歡迎，很實用。我們來看一下不好的，加深一下印象。1：這是一個典型的面積配比失調(diào)的戶型。大家可以看到，它的客廳區(qū)域這邊，這一塊不知道干嘛，這個存在這么大的面積沒有用，這是一個浪費。這個就比較典型，這個區(qū)域，有顏色這個區(qū)域加上這個通道，這個面積我們算了一下，有15個平方米，假如按現(xiàn)在售價5000左右的話，你這個通道要花7萬買這個通道，這樣的戶型在市面上不是少數(shù)。2：這個從這兒進(jìn)門，進(jìn)門以后，客廳和餐廳之間就是一個廳，劃了兩個區(qū)域，在安靜面放了一個餐桌，一放大肯定在這個位置，這個比例不對，這一塊是基本上沒用的，這個面積也不小，11個平方米左右。這么大的房間，客廳區(qū)大概只有13

46、個平方米，而這里也有13到14平方米，配比上有問題。3：這個是很典型的，這個就是開門的原因，這個區(qū)域四個門，什么都不能做，只能在這兒鍛煉身體，放點健身器材，這種圖案你不劃分區(qū)圖，老百姓買房子一般看不出來的，你能做什么呢？4：這個是我們開玩笑美食家的戶型，這個戶型在成都有很多，進(jìn)門有一個餐廳，劉儀偉就喜歡，因為他是美食家嘛，我有大餐廳、很豪華的餐廳。一般進(jìn)門就是餐廳的話，這個感覺不好，因為吃飯的感覺比較私密一點。進(jìn)門什么過渡就沒有就是一個餐廳，而且廚房被分成兩部分，所以我們稱為美食家的戶型，這個戶型凡是找我咨詢的朋友我都叫他們?nèi)级笮?，如果這個區(qū)域比較大的話，還可以考慮。如果剛剛一個餐廳夠，還

47、要放一個動線，那你就要三思而后行了。5：這個戶型在我們東郊做了不少，大的品牌做了不少這樣的戶型。這樣的戶型入戶花園看起來很方正，但是這個是一個拗口，這里光線很差的，但是它說是入戶花園。然后進(jìn)了門之后這里面一算就是十平方米，我還沒有算這些通道，這是大而不當(dāng)，你看，這個客廳也不大，你能不能把花園的面積拿一部分給客廳呢？我進(jìn)門花園有很氣派、豪華了?？煽蛷d太小氣了，所以我們稱為大而不當(dāng)。而且看一下，這么大的戶型沒有分的，大家都可以在里面用，使用效率就很地下。6:這也是一個大而不當(dāng)?shù)脩粜?，這個戶型在深圳、廣州做疊拼了，可以有四、五個房間，比例上沒有問題吧，但是你看152平方米，在溫江區(qū)能買到疊拼了，現(xiàn)在

48、只做了三個房間，很浪費。餐廳呢，還不是獨立完整的，說起來很氣派，152，我給朋友吹牛，我152，帶朋友一看，就是這樣的戶型。7：這個戶型也是這樣的，入戶以后，有一個長長的入戶花園，這里采光，還加了一個空調(diào)機(jī)，就是這么一個窄窄的面采光，實際上是一個陰臺，真的還比不上過去拆遷房的陰臺，它里面什么沒有，光線、通風(fēng)都很差，入戶花園，這四個字騙了多少錢，我都不知道，仔細(xì)分析一下，還不如陰臺，但是每米5000，那這里四萬塊錢就去了。8：這個我們稱為水深火熱的戶型，入戶這里入，跨過過道，擺個餐桌，廚房在這里面去了，所有生活的生活垃圾、買菜進(jìn)出，感覺不爽，而且對食物的污染很重，而且廚房擺在臥室中間，如果你們相

49、信風(fēng)水的話，這個風(fēng)水一點兒都不好。這個廚房太靠里了，水深火熱的戶型。9：這個是我們稱為消化不良的戶型，為什么呢？這是廚房，廚房明顯偏小，我的操作臺放上去的話，完全沒有達(dá)到國家設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要求的我的料理臺的長度最低不能低于2.1，我做飯的話很痛苦了，我常常要把東西放在地面上了。最低標(biāo)準(zhǔn)不能低于2.1，3米最好。這是廚房太小，可能要造成操作上的問題。另外餐廳，純粹是一個過廳，阻止了所有的空間，所有的房間都要靠它來組織，它就是一個大大的過廳，但是我們說它是賣房人說它是餐廳，所以這樣的房子，廚房和餐廳都有問題，作為提供能源的戶型里面，廚房和餐廳，這樣的話，我們打比方，就像消化不良。10：這是典型的偽兩廳的

50、戶型，這個戶型，我是原版從樓市上拿下來的戶型。我們把它稱為雙廳的戶型，開發(fā)商稱為雙廳，但是這個在哪里呢？他說我在沙發(fā)組的旁邊擺了一個餐桌示意，我這就是餐廳了。我們先不說這能不能放得下，首先就不是兩廳的概念，就不能按兩廳的房子賣給過，享受兩廳的待遇。何況這樣的房子吃飯有問題，總的深度是6米3，我們?nèi)齻€沙發(fā)組，現(xiàn)在市面上的沙發(fā)你去買，擺得比較松一點的話，有4米2到4米5的區(qū)間，很多戶型客廳的總長才4米2，還擺了一個休閑組，我不知道怎么擺得下？我這個沙發(fā)組擺了之后，我這個餐桌怎么還擺得下？這個擺設(shè)是很痛苦的，擺一個很小的餐桌，不可能擺六座餐桌。11：這個例子跟剛才看的例子很相近，廚房太靠里面了，就是

51、廚房深深深幾許。這個房子大家看，是不是過去的拆遷房??？不是，是現(xiàn)在的房子。這個房子當(dāng)時找了我做咨詢的，有三個人找我做咨詢，這個比例很高，這個是硬傷，沒有辦法，所有管線都在里面，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)不喜歡，我勸你賣掉。12：這三個戶型比較典型，它的問題就是入戶，入戶非常局促、尷尬。這個地方鞋柜顯然放不下，這么一個區(qū)域還放餐桌，在里面吃飯。我以為這是小孩過家家可以在這兒做，這是不可能的。這個地方，你看2.1還是2.2，放一個餐桌，這個鞋柜放不下的，包括餐廳我都找不到地方放，可能在這個地方放，很搞笑，說這個是餐廳。實際上你將來用只能是過廳，你吃飯只能在客廳吃了。這個戶型也是同樣的問題，進(jìn)門以后，這個地方要擺鞋柜

52、，又要做餐廳，又要放通道，這個尺寸是2.4，一除墻體的話，2.1，根本不可能，擺一個四人的小餐桌，馬馬虎虎。13：這個是睡眠區(qū)，很散亂。這個是睡眠區(qū)，這有兩個睡眠區(qū)，有主臥房，這里有保姆房，所有的房間繞客廳來布置，這樣的就沒有私密性了，吃飯、會客都在睡眠圍繞下進(jìn)行，這也是現(xiàn)在的房子。14：這個主臥房的問題最大在這兒，這個房子我接受的咨詢也很多，這樣的戶型真的很奇怪，這個毛病很多人看不出來的，大家知道，主臥房的衣帽間，現(xiàn)在是要衣帽間，如果放衣櫥的話，大家希望衣櫥要大、要長，要完整。這樣的戶型我做了二十多單了，怎么辦？我沒有辦法了，衛(wèi)生間的門非開這兒不可，衣柜怎么夠？女同胞衣柜都不夠，這樣的房子，

53、就這一個毛病，就讓你長時間的不舒服，足夠讓你不舒服很長一輩子了。15：不講私密性的主臥室。這個是更奇怪了，主臥房放在哪里呢？主臥房搞成了值班室了，進(jìn)來就值班室了，值班。這樣的房子也很搞笑，小臥房、次臥房還比較私密，放在里面，主臥房做值班室用。這些餐廳區(qū)都是毛病，不可能放得下?，F(xiàn)在開發(fā)商最喜歡把家具比例搞小。16：細(xì)節(jié)不是小問題。這是一些細(xì)節(jié)上的問題上，空調(diào)外機(jī)的位置不對，它的兩個空調(diào)外機(jī)放在陽臺上面，陽臺很寬敞2.4，可以做露臺了。天氣好我們要戶外活動，天氣熱我們要開窗，但天氣熱就會把外面搞得熱氣騰騰的，很痛苦。這是空調(diào)外機(jī)的位置不當(dāng)，包括這個房間空調(diào)外機(jī)，它的外機(jī)在這里，內(nèi)機(jī)要有使用效率的話

54、，管線不能長，就在這個位置掛，一掛，冷氣、熱氣吹到那里，很合理，從腳到頭。這個就不合理了，如果給老年人用的話，冷空氣沒有回旋的余地，在頭部，這很容易中風(fēng)的，這不是危言聳聽。17：資源配置不當(dāng)。這個房間我們稱為資源配置不當(dāng)。這個主臥房很豪華的，但是大家覺得很奇怪，怎么很好的露臺放哪兒去了？放在書房去了，放在最小的房間，配了一個非常好的露臺，這又是喧賓奪主，資源配置不當(dāng)。18：樓書上的陷阱家居比例縮水。這是我放到最后講，這是我們現(xiàn)在的樓市面臨的問題，就是所有的開發(fā)商有意無意犯這個毛病，到現(xiàn)在為止有很多開發(fā)商做了改進(jìn)，它的家具比例還沒有做到按正式比例來反映，但是有不少的開發(fā)商家具比例鎖水了，這是我從

55、樓市上拷貝下來的樓書情況。大家仔細(xì)看就會看出來，這是不可思議，這個沙發(fā)組是1+2+3，整個空間尺寸3.3，你能搞成這個沙發(fā)組，我給你賠錢。但是你看他擺下了以后他還有這么大的空間，實際上擺設(shè)都擺不下，這里還有一個六人餐桌，很多無知老百姓就上當(dāng)了，交房的時候看到這么小，面積縮水了，實際上沒有縮水。夫妻倆吵架在我那兒來的還不少，所以我提醒大家，買房的時候，關(guān)于比例關(guān)系，關(guān)于尺寸關(guān)系，關(guān)于家具比例，一定要考慮清楚，不然很頭痛的，是廢房。你看，這個雙人床，完全是按兒童床在布置，真正的位置是在虛線的位置。你看包括灶臺，全部都給你縮小了。最后我總結(jié)一下，從我的角度，把影響購房的要素說一下，我是怎么看待價格、

56、戶型和環(huán)境的。價格的概念，我們現(xiàn)在一說價格，馬上反映的是一平方米多少錢，這個應(yīng)該說也不錯，但是我覺得可不可以把這個問題往下、往深層考慮。價格和價值到底值不值？包括前面我講的那些問題，這些東西反映下來，你看值不值？有不少的讀者拿到戶型圖來咨詢，已經(jīng)買了，為什么買呢？便宜。周圍的都四千多，我的才三千多，那我給他分析一下，3800，別人買4200，瘋搶。拿過來一看，不對，只有一個注意，為你好，就賣了，但是害人啊。沒有辦法，買都買過來了，再找我。就是說我們要關(guān)注房子本身值不值得花這個錢，價值怎么樣？而且不是說人家搶我就搶，就是說這個戶型能不能達(dá)到你預(yù)想的情況，至少很多情況下能達(dá)到你預(yù)想的情況，我認(rèn)為這

57、樣的房子值，這樣的價格才是劃算的，所謂的5500和4500，沒有絕對的概念。戶型：關(guān)于價格的話，成都的房子還要漲，大家放心。成都的房市還要漲，而且成都市的地位決定了房價要漲，很多樓盤都是外地來買房子。因為整個成都市被省政府、市政府已經(jīng)賣出去了，大家認(rèn)可成都市，有很多區(qū)位優(yōu)勢、氣侯優(yōu)勢、生活優(yōu)勢，它的價格將來不會低于杭州，均價肯定不會低于杭州。戶型的概念是什么？說穿了，我們辦產(chǎn)權(quán)，最后要辦產(chǎn)權(quán)，拿什么去辦產(chǎn)權(quán)，兩樣?xùn)|西：一個是你簽的合同，一個是戶型圖，而且這個戶型圖不是樓書，是原圖復(fù)印的，具有法律效力的。又是說戶型是支撐你產(chǎn)權(quán)的根本，你的房子將來好不好升值，好不好租，好不好賣？關(guān)鍵在戶型。很多老

58、百姓在關(guān)注戶型了，很多買房子都在看環(huán)境，一個是居住環(huán)境，一個是景觀環(huán)境，都很重要。戶型這些我都不說了。環(huán)境：我說環(huán)境，應(yīng)該是兩大類，一大類是我們講的共建配套環(huán)境，就是社區(qū)的外面有什么配套，很方便嗎，有超市嗎，醫(yī)院嗎，有幼兒園、小學(xué)到中學(xué)嗎，我這些配套能不能圍繞我這個小區(qū)，這個大家很關(guān)注。我認(rèn)為這個的重要性，如果要踏踏實實生活的話，我認(rèn)為這個更重要。再說另外一個環(huán)境，就是社區(qū)景觀，和社區(qū)的綠化環(huán)境。這部分，開發(fā)商為什么叫開發(fā)商？因為它很聰明，它一定花很多錢來打造，環(huán)境相對于整個樓盤的造價而言，相對于其他的部分很低的，高檔樓盤，相對而言占的比例還是不高，但是開發(fā)商為什么這樣做？因為做環(huán)境花錢不多，

59、但事半功倍。因為老百姓第一時間看到社區(qū)，看到售樓環(huán)境，他就覺得將來的社區(qū)這么漂亮，他就覺得五千、六千，很值得。大家想一想，我們都是上班一族，平常你有多少時間看你的環(huán)境？你的環(huán)境很漂亮，三樓以上你能看到多少樹木？上班，匆匆忙忙上班，下班，買菜回來天都黑了，看什么環(huán)境？看環(huán)境最多是誰，你家里的老人、保姆！說穿了就是這樣的問題。我不反對環(huán)境，我是自然主義者，我是很喜歡環(huán)境的，就是說大家要把環(huán)境、戶型、價格三者要考慮清楚。你的產(chǎn)權(quán)書里面永遠(yuǎn)沒有說環(huán)境怎么好，永遠(yuǎn)只有售樓條款和戶型。由于時間比較緊，大致就是這樣，如果你有買房的問題的話，我安排一些時間，大家溝通一下。專家?guī)湍氵x戶型本期我們請來了著名的樓市

60、分析專家、戶型設(shè)計專家李小寧先生，來跟網(wǎng)友講講如何挑選住宅戶型。大家都知道李老師的系列新書幫你選戶型已經(jīng)正式出版有些日子了。其中涉及到普通住宅、大中小各個戶型，包羅萬象甚至包括了部分別墅類型，我們作為非專業(yè)人士第一次看戶型的時候不知道該怎么看，首先就請李老師能不能給我們講講作為一個外行人應(yīng)該怎么看戶型圖呢？或者說給戶型分個類李小寧：這本書分的比較細(xì)致，一共分了六卷。第一卷是針對小戶型，基本是在60平米以下。第二本是精致戶型卷，主要是咱們市場常見的，一居、兩居、三居、四居，包括小復(fù)式這種，面積比較小，小復(fù)式基本在100到140左右，比市面上的戶型相對精巧一些。還有一卷是中等戶型，這一類主要是講比