1、綠地國際花都階段性營銷推廣方案(課件綠地國際花都階段性營銷推廣方案(課件項目背景及目標1、2011年12月底首批面市銷售近九成。特別是春節(jié)過后，銷售情況相對較好；2、2012年年度銷售任務1.4億元、回款70%，銷售總面積4.67萬方（約300套）。 項目銷售日漸平穩(wěn)，但面對2012年政策的不確定性，1.4億元的年度銷售任務仍面臨著較大的市場壓力。同時，綠地集團的品牌知名度和美譽度，在益陽本地還有待進一步的提升，須制定精準的營銷推廣策略予以最終實現(xiàn)。項目背景及目標Q1：怎樣完成項目2012年全年的銷售任務？Q2：怎樣提升項目品牌影響力？Q2：怎樣充分挖掘市場容量？基于目標本報告核心解決三大問題

2、Q1：怎樣完成項目2012年全年的銷售任務？基于目標本報告核報告體系Analyze System 市場審視-宏觀市場及益陽房地產市場形勢 項目回顧-首批銷售情況及全年銷售目標 營銷策略-精細化推售及針對性營銷報告體系Analyze System 市場審視市場審視。整體宏觀市場及益陽房地產市場形勢市場審視。整體宏觀市場及益陽房地產市場形勢1、宏觀市場要點1) 二級市場慘淡收官 2011年房企前50強業(yè)績分化趨勢漸顯，調控政策未轉向，品牌房企各出其招降價促成交，更大范圍樓市降價潮正處醞釀中。 全國房價延續(xù)2011年9月以來的價格調整之勢。2) 一級市場廣受牽連 年土地市場以低迷收場，2012年開年

3、，土地市場延續(xù)頹勢。3) 2012銀行政策松動小陽春乍現(xiàn) 四大國有銀行已對首套房貸款執(zhí)行基準利率。4) 地方政府救市夭折 蕪湖救市新政3天夭折 ，逾17城市變相松綁樓市 中央宏調與地方利益博弈加深。5) 中央政府調控堅定不移 溫家寶：加強房地產調控 促使房價合理回歸不動搖。1、宏觀市場要點1) 二級市場慘淡收官房價全國房價延續(xù)2011年9月以來的價格調整之勢。百城價格連續(xù)6月環(huán)比下降，同比漲幅持續(xù)收窄，七成城市房價走下坡。全國樓市進入明顯下調周期，未來未見松動的樓市調控和高位庫存量，整體房價仍有走低可能性。二級市場慘淡收官房價全國房價延續(xù)2011年9月以來的價格調整之勢。百城價格房企動態(tài)大型房

4、企2012年年度銷售目標出爐，在市場大環(huán)境影響下，求穩(wěn)成為目標制定主基調。房企動態(tài)大型房企2012年年度銷售目標出爐，在市場大環(huán)境影房企動態(tài)2012年房產調控政策不會轉向的預期及第三季度信托到期兌付的壓力將迫使房產行業(yè)出現(xiàn)新一輪降價潮。房企動態(tài)2012年房產調控政策不會轉向的預期及第三季度信托土地市場2011年土地市場以低迷收場。土地市場形勢嚴峻上海、北京邁入“千億俱樂部”流標率漲幅較大一線城市中，上海、北京邁入“千億俱樂部”，去年土地出讓收入分別達到1205億元和1055億元，同比減少20.4%和35.8%。廣州、深圳依然無緣前十。深圳為192.4億元，廣州土地出讓金302.6億元，同比減少

5、16% 。蘇州、天津、重慶、杭州等城市的土地收入也超過700億元。2011年，全國主要130個城市的土地流拍、流標達到了900宗，比2010年的280宗上漲了2.2倍，其中居住類流標達到了420宗，比2010年的130宗上漲了223%。量價齊跌2011年全國130個城市土地出讓金總額為18634.4億元，同比減少13%。住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交額12391.3億元，占據(jù)67%的比例，但同比下滑了24%。商辦類用地和工業(yè)用地的成交額均比去年有大幅提高，增幅分別為21%和34%。在全國130個城市中，住宅用地成交面積同比減少18%，樓面價下跌12%，降至1473元/平

6、方米。成交量減少和成交單價下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。2012年在房產調控政策環(huán)境不變和保障房建設持續(xù)推進形勢下，短期內住宅土地市場嚴峻形勢將持續(xù)，商業(yè)辦公或將面臨供銷放量的局面。一級市場廣受牽連土地市場2011年土地市場以低迷收場。土地市場形勢嚴峻上海土地市場2012年開年，土地市場延續(xù)2011年末的頹勢。成交量價齊跌重點城市土地市場慘淡整體成交低迷，溢價率大幅下跌本月，在監(jiān)測的10個重點城市中，深圳、杭州、重慶、南京4城市均無住宅用地成交，武漢以206萬平方米的成交量居10個城市首位，同比漲幅97%，其余城市成交量均低于去年同期水平。北京1月份共成交地塊20宗，成交面積87.1萬

7、平方米，同比減少10%，環(huán)比減少34%，均以底價成交，總成交金額21.9億元，僅為去年同期的三成，環(huán)比大幅減少84%。其中，住宅用地僅成交一宗，面積14.1萬平方米，同比減少45%，環(huán)比減少82%。 1月，全國300個城市共推出土地面積11484萬平方米，環(huán)比減少41%，同比減少21%；共成交土地面積5678萬平方米，環(huán)比減少63%，同比減少62%；成交樓面均價為751元/平方米，環(huán)比下跌22%，同比下跌29%；300個城市土地平均溢價率2%，較上月下降2個百分點，較去年同期減少29個百分點。住宅類用地市場共計推出土地面積3889萬平方米，環(huán)比減少52%，同比減少45%；共計成交面積1905萬

8、平方米，環(huán)比減少65%，同比減少72%；成交樓面均價為972元/平方米，環(huán)比下跌23%，同比下跌27%；住宅類用地平均溢價率2%，較上月減少2個百分點，較去年同期減少35個百分點。宏觀調控依舊從緊，受市場預期不明朗、商品房庫存量大等因素影響，開發(fā)商拿地熱情大幅降低，謹慎度加深，住宅用地市場短期內難轉暖。土地市場2012年開年，土地市場延續(xù)2011年末的頹勢。成土地政策2012年，國土部對土地市場監(jiān)控升級，將嚴抓土地供應全過程，確保土地市場健康平穩(wěn)運行。土地政策2012年，國土部對土地市場監(jiān)控升級，將嚴抓土地供金融市場四大國有銀行已對首套房貸款執(zhí)行基準利率，整體市場小陽春乍現(xiàn)博思堂觀點：銀行首套

9、房貸款的寬松利好消息勢必為部分剛性需求購房者提供的一個翹板。也預示著中國樓市調控不放松政策措施趨市場化，且針對性較強。一方面為剛性需求的購房者給予資金支持，另一方面將調控房價的重點放在打擊炒房等投機行為，引導房地產市場帶入一個趨于理性的平臺上。銀行政策松動小陽春乍現(xiàn) 今年春節(jié)期間，全國樓市慘淡。但從最近的數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四城市新房成交套數(shù)均出現(xiàn)不同程度的漲幅。其中，上周北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽857套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽總量上漲了8.2%，成交套數(shù)環(huán)比增長8.21%。上海商品住宅成交748套，環(huán)比上漲36.25%，成交面積環(huán)比上漲28%。廣州十區(qū)二市共成交1092套，環(huán)比上升23.67%。深圳

10、新房成交套數(shù)為407套，成交面積為3.54萬平方米，成交套數(shù)環(huán)比上漲9.41%。金融市場四大國有銀行已對首套房貸款執(zhí)行基準利率，整體市場熱點事件蕪湖救市新政3天夭折，逾17城市變相松綁樓市 中央宏調與地方利益博弈加深博思堂觀點：作為2012年“救市第一槍”，蕪湖政府出來的微調政策一方面反應出了地方政府房地產稅收增速明顯下滑，目前調控已進入深水區(qū)，調控持續(xù)時間越長，地方政府感受到的壓力就將越來越明顯。另一方面，中央政府的強勢介入有兩大原因：1、中央領導選舉前政權的平穩(wěn)過渡，強調中央對地方政府的把控能力2、順應民生的強有力回應，繼續(xù)維持樓市調控成果。地方政府救市夭折熱點事件蕪湖救市新政3天夭折，逾

11、17城市變相松綁樓市 中 在2月1日召開的國務院第六次全體會議上，國務院總理溫家寶重申要鞏固房地產市場調控成果，繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。盡管中央抑制房價的態(tài)度堅決，但在房地產調控的關鍵期，宏觀政策與地方利益的博弈正在進一步加深。國家政策溫家寶在2月國務院會議和3月人代會議上，再三重申：堅定不移地搞好房地產市場調控。中央政府調控堅定不移 在2月1日召開的國務院第六次全體會議上，國務院總理溫宏觀市場小結 2012年仍是房地產市場的調控年，全年仍處于“變”市之中； 地方政府的“救市”“微調”都將被“和諧”； 土地市場萎靡，各大房企謹慎入市； 存貨儲備過剩

12、，影響回款進度，資金周轉陷入困境； 品牌房企各出其招降價促成交，更大范圍樓市降價潮正處醞釀中； 基準利率的回歸有利于刺激剛需消費，市場出現(xiàn)短暫的小陽春。宏觀市場小結 2012年仍是房地產市場的調控年，全年仍處于2、益陽房地產市場概況 益陽房地產成交市場量、價走勢情況； 益陽房地產市場整體去貨能力較差，且存貨供應量較大-供大于求、存貨去貨壓力驟增； 2011年成交情況一度低迷，2012年初由于松動的房價換來了整體市場的小陽春，尤其屬資陽區(qū)綠地國際花都，持續(xù)領軍全市。但是小陽春的總量不高、價格決定銷售量重要因素； 年初部分開發(fā)商資金鏈斷裂棄盤跑路，湖南省政府重視并稽查相關單位，促使益陽中小企業(yè)求量

13、保市。2、益陽房地產市場概況 益陽房地產成交市場量、價走勢情況2011年1月2012年2月益陽房地產市場成交情況 2011年下半年受整體調控影響，市場進入下行通道，但2012年開年后出現(xiàn)小陽春益陽市內四區(qū)的房地產市場自2011年起一直比較低迷，整體去貨能力較差，供應市場波動較大。根據(jù)網(wǎng)簽面積走勢情況來看，2012年1-2月開始有回暖勢頭，有明顯的上升趨勢，但從全年的政策預計來看存在未知變數(shù)。益陽市房地產均價呈平穩(wěn)小幅度上漲趨勢，除高新區(qū)均價突破4000外，其他三區(qū)的均價仍處于低位運行，尤其是資陽區(qū)均價未及3000，未來將有較大的價格提升空間。2011年1月2012年2月益陽房地產市場成交情況

14、2綠地國際花都2月風靡全城銷售套數(shù)、金額和面積均名列前茅2012年2月新建商品房（住宅）網(wǎng)簽排行榜（單位：套、萬元、元/）2012年2月新建商品房（商業(yè)）網(wǎng)簽排行榜（單位：套、萬元、元/）綠地國際花都2月風靡全城銷售套數(shù)、金額和面積均名列前茅22月新建商品房網(wǎng)上簽約量三區(qū)同比下降幅度達4050%，下降幅度仍然較大2月中心城區(qū)新建商品房網(wǎng)上簽約4.49萬，環(huán)比增長99.42%，同比下降49.50%;其中住宅4.19萬，環(huán)比增長94.05%，同比下降52.70%。從分區(qū)來看：赫山區(qū)1.46萬，環(huán)比增長39.31%，同比下降48.54，其中住宅1.43萬，環(huán)比增長40.19%，同比下降49.57%；

15、高新區(qū)1.17萬，環(huán)比增長137.02%，同比下降59.25%，其中住宅1.16萬，環(huán)比增長142.60%，同比下降59.01%；資陽區(qū)1.86萬，環(huán)比增長161.82%，同比下降41.57%，其中住宅1.60萬，環(huán)比增長141.53%，同比下降49.87%。 2月新建商品房網(wǎng)上簽約量三區(qū)同比下降幅度達4050%，下降長沙開發(fā)商深陷“跑路門”，湖南省政府重視并委派稽查組下到各大地市調研。這些都在某種程度上促使更多中小開發(fā)商求量保市。長沙開發(fā)商深陷“跑路門”，湖南省政府重視并委派稽查組下到各大2、益陽房地產市場小結2012年益陽本地房地產市場仍存在諸多變數(shù)。益陽房地產市場整體供應約261萬方，銷

16、售約245萬方，供應充足，去貨能力不足； 2011年成交情況上半年表現(xiàn)平平，但至下半年成交低迷； 2012年初價格松動換來短暫小陽春，價格決定銷售量重要因素； 年初省內部分開發(fā)商資金鏈斷裂棄盤跑路，促使益陽中小開發(fā)商求量保市。2、益陽房地產市場小結2012年益陽本地房地產市場仍存在諸多項目回顧。首批銷售情況及全年目標審視項目回顧。首批銷售情況及全年目標審視項目營銷推廣精準，住宅銷售漸入佳境，商鋪一鋪難求，業(yè)績較好。項目營銷推廣精準，住宅銷售漸入佳境，商鋪一鋪難求，業(yè)績較好。結合全年整體項目1.4億目標，業(yè)績和市場去化壓力較大結合全年整體項目1.4億目標，業(yè)績和市場去化壓力較大根據(jù)目前工程節(jié)點來

17、看，貨量多集中在下半年，通過前期溝通最早一批貨量將在5月份達到預售條件。結合前面政策及益陽房地產市場分析，未來項目銷售目標的完成，存在一定變數(shù)。項目工程進度計劃一覽（按取得預售證為參考依據(jù)）：根據(jù)目前工程節(jié)點來看，貨量多集中在下半年，通過前期溝通最早一從目前成交客戶來看，仍以資陽區(qū)、周邊為主，地域性較強，價格承受能力較低，同時對于綠地品牌的認知度仍有待提高資陽區(qū)目前在售項目逐步呈現(xiàn)出規(guī)模開發(fā)趨勢；區(qū)域產品類型為多層、小高層，小高層居多；面積區(qū)間主要為80160，三房為主力戶型；住宅價格呈兩極分化狀態(tài)，多層2500，小高層3000，濱江沿岸高層3700-3800從目前成交客戶來看，仍以資陽區(qū)、周

18、邊為主，地域性較強，價格承 變市下，市場機遇可遇不可求，須加快工程進度，保持穩(wěn)定的供應量； 保持高密度推售節(jié)奏，抓住市場機會，加快去化。同時，提高開發(fā)商在益陽市場的品牌和項目的知名度及美譽度。項目回顧總結 變市下，市場機遇可遇不可求，須加快工程進度，保持穩(wěn)定的營銷策略。精細化推售 / 品牌性營銷營銷策略。精細化推售 / 品牌性營銷如何在“變”市下，精細化推售安排，規(guī)避政策風險；如何推廣形象傳遞本案核心價值及喚醒目標客群；如何在“變”市下，做好應對的針對性營銷。如何在“變”市下，精細化推售安排，規(guī)避政策風險；搶占先機精細化推售之2012年全年宏觀政策未轉向，項目必須抓住最佳出貨機會，求的產品價值

19、的最大化?；趯?“變”市的精準把握搶占先機精細化推售之2012年全年宏觀政策未轉向，項目必須抓靈活精細化推售的核心在于變市下，時刻關注市場變化，隨機應“變”競爭下，保持競爭關注度，靈活應對項目宜“乘市而動，小步快跑”“錯開節(jié)點，比較優(yōu)勢，保價走量”基于對變市營銷的豐富經驗靈活精細化推售的核心在于變市下，時刻關注市場變化，隨機應“變（一）推售策略：入市節(jié)點：抓住市場小陽春，結合市場黃金熱售點和項目的工程節(jié)點；推售分批：3批集中開盤，多批乘勢加推；推售周期：銷售周期控制在9個月內！（一）推售策略：入市節(jié)點：抓住市場小陽春，結合市場黃金熱售點工程和營銷節(jié)點：5月樣板房開放、12月份交樓、5月有一批

20、會拿到預售證3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月樣板房開放綠地評入世界500強一期業(yè)主全面交房工程和營銷節(jié)點：5月樣板房開放、12月份交樓、5月有一批3月（二）營銷階段的劃分備注：以上房源推售鋪排依據(jù)工程節(jié)點及營銷節(jié)點，具體以實際工程進度及銷售進度靈活運用。（二）營銷階段的劃分備注：以上房源推售鋪排依據(jù)工程節(jié)點及營銷可售房源統(tǒng)計：據(jù)統(tǒng)計，項目可售房源中132平米的三房比重較大，兩房稀缺。如果能銷售300套（標綠色的棟號），即可完成年度4.67萬方、1.4億的銷售任務（均價按3000元/計算）?？墒鄯吭唇y(tǒng)計：據(jù)統(tǒng)計，項目可售房源中132平米的三房比重較大推售鋪排：乘勢而動，小步快跑

21、3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月第二階段第三階段20#、31#、33#6層，共84套； 34#6層，共36套。21#、24#、23#6層，共72套；26#、27#6層，共60套。第四階段20#、31#、33#、34#21#、24#、23#、26#、27#開盤銷售1蓄客期加推28#、29#、30#、35#、36#、37#蓄客期開盤銷售2蓄客期加推蓄客期開盤銷售3蓄客期加推28#、29#、30#6層，共84套；35#、36#、37#6層，共72套。第一階段蓄客期、品牌提升樣板房開放綠地評入世界500強一期業(yè)主全面交房推售鋪排：乘勢而動，小步快跑3月4月5月6月7月8月9月10（三

22、）推售鋪排：乘勢而動，小步快跑備注：以上房源推售鋪排依據(jù)工程節(jié)點及營銷節(jié)點，具體以實際工程進度及銷售進度靈活運用。（三）推售鋪排：乘勢而動，小步快跑備注：以上房源推售鋪排依據(jù)形象表達若能擊中目標客戶內心需求同時，體現(xiàn)項目及其品牌應有的調性才能真正轉化為銷售力（四）推廣策略：形象表達若能擊中目標客戶內心需求（四）推廣策略：綠地集團，2011年榮登世界500強，千億地產領跑者， 深耕20載，構造23省，60余城經典，所到之處，無不引發(fā)城市巨變。 綠地落子益陽，以世界五百強地產力量的姿態(tài)，引領益陽人居巔峰！ 以別墅之工打造洋房大盤， 綠地20年專業(yè)品質打造益陽首席60萬平米國際社區(qū)！綠地集團，201

23、1年榮登世界500強，千億地產領跑者，一座城市的世界高度綠地集團，2011年榮登世界500強，千億地產領跑者， 深耕20載，構造23省，60余城經典，所到之處，無不引發(fā)城市巨變。 綠地落子益陽，以世界五百強地產力量的姿態(tài)，引領益陽人居巔峰！ 以別墅之工打造洋房大盤， 綠地20年專業(yè)品質打造益陽首席60萬平米國際社區(qū)！【一期定位】方向一：主打品牌高度，世界500強的地產力量一座城市的世界高度綠地集團，2011年榮登世界500強，千億綠地國際花都階段性營銷推廣方案(課件綠地國際花都階段性營銷推廣方案(課件綠地國際花都階段性營銷推廣方案(課件綠地國際花都階段性營銷推廣方案(課件綠地國際花都階段性營銷

24、推廣方案(課件花香深處，60萬平米洋房大盤綠地集團，2011年榮登世界500強，千億地產領跑者， 深耕20載，構造23省，60余城經典，所到之處，無不引發(fā)城市巨變。 綠地落子益陽，以世界五百強地產力量的姿態(tài)，引領益陽人居巔峰！ 以別墅之工打造洋房大盤， 綠地20年專業(yè)品質打造益陽首席60萬平米國際社區(qū)！【一期定位】方向二：對項目主題進行升華，主打洋房大盤花香深處，60萬平米洋房大盤綠地集團，2011年榮登世界50第一階段：綠地之前，還有什么讓益陽心動？城市中心60萬平米花園洋房大盤墅級花園洋房一批問鼎益陽，二批敬請期待第二階段：經得起挑剔的目光，只此綠地國際花都低密度大社區(qū)低分攤高贈送60萬平

25、米城市中心大花園醉美花都樣板房綻放二批火爆認籌第三階段：一棟洋房，定義一種人生大尺度綠色大尺度空間國際頂級配套低密度生態(tài)豪宅二批完美售罄三批火爆加推第四階段：幸福，就在回家的時候國際頂級配套國際鉑金品質三重智能配備五重花都園景綠地國際花都盛大交房，限量珍藏房源傾情奉獻第一階段：第二階段：第三階段：第四階段：綠地國際花都階段性營銷推廣方案(課件綠地國際花都階段性營銷推廣方案(課件（四）階段推廣節(jié)奏安排第一階段形象升級期樣板間開放一期二批開盤三批開盤一期業(yè)主全面交房四批開盤第二階段強銷期第三階段強銷期第四階段強銷及余貨去化期核心攻擊點線上：項目形象品牌影響力升級+20周年感恩+認籌（戶外、車身、網(wǎng)

26、絡、電視開機宣傳片；少量報廣、軟文、短信）線下：現(xiàn)場包裝（圍擋/看房通道）事件：綠地集團20年感恩、五一黃金周等核心攻擊點線上：樣板園林品質呈現(xiàn) + 一種世界高度的品質追求+開盤1（戶外、車身、網(wǎng)絡；少量報廣、軟文、短信）線下：現(xiàn)場包裝（圍擋、看房通道、樣板房）事件：樣板房體驗活動、世界級品質體驗等核心攻擊點線上：世界500強的地產力量+逆勢熱銷+開盤2（戶外、車身、網(wǎng)絡；少量報廣、軟文、短信）線下：DM單張事件：周末暖場+促銷計劃（夏日冰爽季）、綠地集團評入世界500強慶典核心攻擊點線上：交房、每次回家都是一種凱旋+開盤2+典藏加推（戶外、車身、網(wǎng)絡；少量報廣、軟文、短信）線下：現(xiàn)場包裝（圍

27、擋、看房通道、樣板房）、DM單張事件：周末暖場+促銷計劃（圣誕狂歡）、慶祝業(yè)主交房3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月綠地評入世界500強（四）階段推廣節(jié)奏安排第一階段樣板間開放一期二批開盤三批開盤第一階段：（4月初-5月初）形象升級+2批蓄客【階段目標】：深度挖掘綠地集團的品牌價值，最大程度的積累有效客戶【推廣思路】：線上通過戶外陣地的強勢宣傳，搭配車身、電視、網(wǎng)絡炒作等滲透性媒體，使綠地品牌深入益陽市場，引發(fā)益陽市場的全城關注；線下以五一黃金周為營銷節(jié)點，組織相關暖場活動，迅速積累意向客戶?！捌放聘叨戎畱?zhàn)” 第一階段：（4月初-5月初）形象升級+2批蓄客【階段目標20載輝煌，

28、引領城市人居* 綠地專業(yè)品質20載構筑益陽人居新標桿 * 一批問鼎益陽，二批敬請期待 第一階段：（4月初-5月初）形象升級+2批蓄客【推廣主題】20載輝煌，引領城市人居第一階段：（4月初-5月初）形象綠地國際花都階段性營銷推廣方案(課件綠地國際花都階段性營銷推廣方案(課件【階段目標】：一切為了開盤熱銷！【推廣思路】：開盤前線上高舉高打，線下做足圈層拓客，積累意向客戶。以開盤為導火索，借以樣板房開放體驗最大攻破客戶防線。開盤后著重維護意向客戶關系、定期拜訪亦或是邀請新老客戶舉辦小眾聚會，打入客戶圈子，拓展新客戶，保持項目持續(xù)熱銷第二階段：（5月中7月中）2批強銷期“國際花都大盤形象樹立之戰(zhàn)” 【

29、階段目標】：一切為了開盤熱銷！第二階段：（5月中7月中）【推廣主題】第二階段：（5月中7月中）2批強銷期10座國際花都，一種世界高度醉美花都樣板房綻放二批火爆認籌【推廣主題】第二階段：（5月中7月中）2批強銷期10座國際綠地國際花都階段性營銷推廣方案(課件綠地國際花都階段性營銷推廣方案(課件第三階段：（7月中-9月底）3批強銷期世界500強地產力量與益陽的激情碰撞 【階段目標】：一切為了開盤熱銷！【推廣思路】：開盤前線上高舉高打，線下做足圈層拓客，積累意向客戶。以開盤為導火索，借以樣板房開放體驗最大攻破客戶防線。開盤后著重維護意向客戶關系、定期拜訪亦或是邀請新老客戶舉辦小眾聚會，打入客戶圈子，

30、拓展新客戶，保持項目持續(xù)熱銷第三階段：（7月中-9月底）3批強銷期世界500強地產力【推廣主題】綠地，世界五百強的地產力量二批完美售罄三批火爆加推 第三階段：（7月中-9月底）3批強銷期【推廣主題】綠地，世界五百強的地產力量第三階段：（7月中-綠地國際花都階段性營銷推廣方案(課件綠地國際花都階段性營銷推廣方案(課件綠地國際花都階段性營銷推廣方案(課件綠地國際花都階段性營銷推廣方案(課件【階段目標】：完成年度銷售目標，客戶感恩答謝【推廣思路】：年末以活動事件為主（如客戶答謝會、業(yè)主交房家裝授課等），輔以優(yōu)惠措施，吸引本地意向客戶及返鄉(xiāng)客。線上媒體持續(xù)保持項目熱銷的氛圍，為項目二期奠定良好的品牌誠

31、信基礎。第四階段：（10月初-12月底）4批強銷期“完美收官之戰(zhàn)” 【階段目標】：完成年度銷售目標，客戶感恩答謝第四階段：（10第四階段：（10月初-12月底）4批強銷期【推廣主題】每次回家，都是一次凱旋綠地國際花都盛大交房，限量珍藏房源傾情奉獻第四階段：（10月初-12月底）4批強銷期【推廣主題】每綠地國際花都階段性營銷推廣方案(課件綠地國際花都階段性營銷推廣方案(課件證言制造提升客戶信心DM和折頁的硬廣軟性化，變推為引；尋找本案誠意客戶、綠地其他項目業(yè)主、有社會認可度的名人等，做證言廣告；【 線上部署 】證言制造提升客戶信心DM和折頁的硬廣軟性化，變推為引；【 線證言制造提升客戶信心軟廣系

32、統(tǒng)化，整合效力。使客戶在不知不覺中接受項目價值洗腦?！?線上部署 】證言制造提升客戶信心軟廣系統(tǒng)化，整合效力。【 線上部署 】項目形象升級和品牌升級；重要營銷節(jié)點的報告訴求；主要形式為硬廣軟化；投放載體建議在益陽日報；基于益陽客群的消費習慣，投放數(shù)量不宜過多渠道推廣報廣（少量報廣、政府群體）報廣【 線上部署 】邂逅別墅級洋房項目形象升級和品牌升級；渠道推廣報廣（少量報廣、政府群體運用網(wǎng)絡的力量，實現(xiàn)項目的整體價值的宣導；利用網(wǎng)絡進行項目價值點和噱頭的炒作；房地產門戶：0737房地產網(wǎng)渠道推廣網(wǎng)絡網(wǎng)絡【 線上部署 】綠地國際花都運用網(wǎng)絡的力量，實現(xiàn)項目的整體價值的宣導；渠道推廣網(wǎng)絡網(wǎng)渠道推廣短信

33、短信重點覆蓋【 線上部署 】資陽區(qū)工業(yè)園區(qū)、項目周邊社區(qū)、赫山老城社區(qū)、各大市場；圈層客戶：政府公務員資源，綠地會客戶資源，其他（中國銀行所有員工、證券銀行及移動大客戶月消費額在500元以上的）。渠道推廣短信短信重點覆蓋【 線上部署 】資陽區(qū)工業(yè)園區(qū)、3C迷魂計，打造最具殺傷力體驗場景！震撼愉悅緊湊環(huán)境- 景觀- 會所-樣板間-園林-建筑- 配套功能分區(qū)-流程安排-空間布局裝修-裝飾-美食-音樂-服務convulsedcompactcheerfulC效果：體驗提升 性價匹配 場所洗腦 深度認同【C元素復合原則】盡可能進行三位復合，將營銷中心營造成為全面展示項目價值的場所，達到“震撼”效果；通過

34、“緊湊”的功能分區(qū)、流程安排、空間布局，營造熱銷氛圍，增強客戶信心；通過售樓處環(huán)境營造及銷售服務、物業(yè)服務的展示，使客戶“愉悅”，最終為客戶過濾雜念，輔助攻心。【 線下部署 】3C迷魂計，打造最具殺傷力體驗場景！震撼愉悅緊湊環(huán)境- 景觀現(xiàn)場提升樹立客戶信心：圍擋形象展示墻臨街圍擋，樹立較好的形象展示面；項目整體形象展示，讓客戶對本案有初步了解。【 線下部署 】現(xiàn)場提升樹立客戶信心：圍擋形象展示墻臨街圍擋，樹立較好的形象發(fā)放社區(qū)貴賓卡，周邊社區(qū)居民自己購房或帶朋友購房，可享受1千元獎勵。針對性線下拓客周邊社區(qū)獎勵機制，發(fā)動泛營銷【 線下部署 】發(fā)放社區(qū)貴賓卡，周邊社區(qū)居民自己購房或帶朋友購房，可

35、享受1千價格空間突破最大的項目同處持銷期在售豪宅項目中銷售套數(shù)最多的項目同期在售豪宅中成交率最高的項目同期在售豪宅第一次到訪即成交比例最高的項目深圳有史以來活動頻率最高的項目同處持銷期在售項目中成交氣氛最瘋狂的項目占深圳萬科全年總銷售額比例最高的項目目的性活動營銷案例借鑒【萬科東方尊峪】高密度多方式目的性活動營銷創(chuàng)造“變市”銷售奇跡萬科東方尊峪活動實戰(zhàn)錄炒作引爆類活動、圈層拓展類活動、暖場類活動【 線下部署 】價格空間突破最大的項目目的性活動營銷案例借鑒【萬科東方目的性活動營銷炒作引爆類活動綠地感恩20年 “居住與世界同步”產品鑒賞會主題：綠地產品鑒賞會目的：擊破客戶心理防線，建立品牌誠信和客

36、戶信心形式：品牌發(fā)布會，商界及娛樂明星助陣。地點：產品推介會現(xiàn)場。推廣：結合報紙、短信、網(wǎng)絡強勢渲染項目品牌及項目各營銷節(jié)點的進行炒作。營銷部署：項目客戶資源【 線下部署 】目的性活動營銷炒作引爆類活動綠地感恩20年 主題：綠地產目的性活動營銷炒作引爆類活動主題：樣板房體驗之旅目的：產品力量傳遞，給予客戶信心形式：樣板房鑒賞，邀約名人、客戶參觀體驗。地點：項目現(xiàn)場，樣板房。推廣：結合報紙、短信、網(wǎng)絡強勢渲染項目品牌及項目各營銷節(jié)點的進行炒作。營銷部署：項目客戶資源【 線下部署 】“墅質樣板載譽綻放”目的性活動營銷炒作引爆類活動主題：樣板房體驗之旅【 線下世界500強“精英之間的對話”時尚酒會主題：精英名媛 時尚patty 目的：結合目標客戶群精神特征，時尚酒會的形式達到客戶及項目客戶資源的開拓。形式：邀約各類行業(yè)精英人士在會所或酒店舉行時尚patty、現(xiàn)場節(jié)目表演、抽獎活動地點：項目會所推廣：結合報紙、短信、網(wǎng)絡強勢渲染項目品牌及項目各營銷節(jié)點的炒作活動。營銷部署：嫁接綠地會客戶資源目的性活動營銷圈層拓展類活動【 線下部署 】世界500強主題：精英名媛 時尚patty 目的性活動營銷“速度與激情”名車試駕主題：牽手寶馬 品味精彩目的：結合目標客戶群精神特征