1、關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)信息化的幾點(diǎn)討論傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介主要是作為信息中介而存在的,是信息稀缺年代的產(chǎn)物。在社會(huì)開展進(jìn)入21世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)信息化時(shí)代以后,這種單純提供信息的中介形式將受到很大的沖擊。網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的房地產(chǎn)中介將成為一種信息密集型產(chǎn)業(yè),信息的準(zhǔn)確性、及時(shí)性以及信息量的多寡仍是直接影響其成敗的關(guān)鍵因素,此時(shí)的互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)那么以其方便快捷、信息量大、傳播范圍廣等優(yōu)勢(shì)成為中介行業(yè)高效運(yùn)營(yíng)的保證。1、房地產(chǎn)中介行業(yè)信息化的涵義很多興旺國(guó)家在房地產(chǎn)行業(yè),無(wú)論是買賣存量還是增量幾乎都是經(jīng)過中介進(jìn)展交易的,所有買房和賣房信息都是通過經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)傳送的。以美國(guó)為例,房地產(chǎn)交易有85%是通過中介效勞進(jìn)展的,其中信息技

2、術(shù)的應(yīng)用非常廣泛。1997年以來(lái),美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的70多萬(wàn)名成員中,上網(wǎng)人員的比例已經(jīng)從27%增加到72%；平均有90%的經(jīng)紀(jì)人擁有電腦,60%的經(jīng)紀(jì)人使用E-ail與客戶聯(lián)絡(luò)；60%的房地產(chǎn)公司在互聯(lián)網(wǎng)上建有自己的網(wǎng)站,72%的房地產(chǎn)公司直接通過網(wǎng)絡(luò)與客戶洽談業(yè)務(wù)。目前在歐美房地產(chǎn)中介行業(yè)比擬流行的信息技術(shù)是LSultipleListingServie系統(tǒng),它通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的結(jié)合,共同組建信息共享的系統(tǒng)資源,彼此分享信息。對(duì)于要租買房屋的消費(fèi)者來(lái)說,只需在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所設(shè)的計(jì)算機(jī)終端上輸入要租買房屋的特征,就可以查出所有共享資源中符合條件的房產(chǎn),并可以通過網(wǎng)上的電子地圖查看所選房屋的

3、實(shí)際位置,通過網(wǎng)上播放的實(shí)地錄像“考察房產(chǎn)的外觀、環(huán)境及房?jī)?nèi)格局是否符合自己的愛好。假如在現(xiàn)有的共享資源中沒有找到適宜的房產(chǎn),客戶還可以委托經(jīng)紀(jì)人把自己的要求上傳至專業(yè)的房產(chǎn)交易網(wǎng)站,在更龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)中查找相關(guān)房源。在美國(guó)目前大約有90%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人參加了LS系統(tǒng),英國(guó)、加拿大、澳大利亞、日本、新西蘭等國(guó)家也相繼推行了LS系統(tǒng)。信息技術(shù)在美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的應(yīng)用還包括使用D-RD式合同和使用人工智能計(jì)算機(jī)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格等等。結(jié)合美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)信息化的現(xiàn)狀和開展趨勢(shì),筆者認(rèn)為房地產(chǎn)中介行業(yè)信息化的涵義可以概括為以下幾個(gè)方面：1.1、辦公自動(dòng)化、信息化A系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)信息的網(wǎng)絡(luò)化傳遞、信息資源的快速

4、共享、工作流程的全部自動(dòng)化。1.2、業(yè)務(wù)處理自動(dòng)化、信息化即企業(yè)的IS系統(tǒng)、輔助決策系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理的統(tǒng)一規(guī)劃、工程管理、財(cái)務(wù)管理和人力資源管理等主要內(nèi)容的根底管理業(yè)務(wù)處理活動(dòng)自動(dòng)化和信息化。1.3、客戶效勞自動(dòng)化：利用信息系統(tǒng)及時(shí)理解客戶信息,并以最快的速度向客戶提供最滿意的效勞。客戶效勞自動(dòng)化在美國(guó)已經(jīng)作為公司開展最為重要的一局部。2、房地產(chǎn)中介行業(yè)信息化的優(yōu)勢(shì)分析2.1、有利于降低運(yùn)營(yíng)本錢、形成規(guī)模效益。在房地產(chǎn)中介行業(yè)開展的初期,中介公司一般以 的形式開展業(yè)務(wù)往來(lái),因此信息的獲取渠道非常單一,人力、物力的投入本錢較高,尤其是公司的業(yè)務(wù)擴(kuò)大時(shí),信息渠道窄的制約更明顯起來(lái)。如今在網(wǎng)絡(luò)

5、時(shí)代,那么能有較實(shí)現(xiàn)信息傳遞本錢的低廉化,由此可以給公司帶來(lái)相應(yīng)的規(guī)模效益。以美國(guó)的LS系統(tǒng)為例,該系統(tǒng)采用的是遠(yuǎn)程在線交易系統(tǒng),具有實(shí)時(shí)處理業(yè)務(wù)和遠(yuǎn)程控制的特點(diǎn),信息化平臺(tái)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之間以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和客戶之間提供了方便快捷的交互式空間。美國(guó)LS的成功經(jīng)歷說明,信息集成化和效勞集成化既方便了客戶,同時(shí)也使得公司在不斷的開展和壯大中有效的降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。2.2、有利于進(jìn)步效勞質(zhì)量。房地產(chǎn)中介行業(yè)作為一個(gè)效勞行業(yè),中介公司競(jìng)爭(zhēng)才能的強(qiáng)弱關(guān)鍵反響在其總體效勞質(zhì)量的上下上。決定效勞質(zhì)量差異的主要因素在于效勞的專業(yè)性和技術(shù)性。專業(yè)性的加強(qiáng)關(guān)鍵在于中介公司效勞理念和專業(yè)知識(shí)的不斷完善；而技術(shù)性的進(jìn)步

6、那么表達(dá)在整個(gè)效勞的過程中能為客戶提供更方便、快捷和準(zhǔn)確的信息。網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢(shì)恰好可以為這種對(duì)效勞技術(shù)性的要求提供強(qiáng)大的支持。通過網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用,整個(gè)效勞流程變得更加簡(jiǎn)單、順暢,中介公司之間可以進(jìn)展最快的信息交流,從而可以在最短的時(shí)間內(nèi)給客戶提供最完善的效勞。與此同時(shí),中介公司以網(wǎng)絡(luò)新技術(shù)為依托開發(fā)更多的業(yè)務(wù)種類,滿足不同客戶的多種需要。比方美國(guó)的LS系統(tǒng)就憑借其交易系統(tǒng)可以遠(yuǎn)程控制的特點(diǎn),為需要異地房屋買賣和租賃的客戶提供與本地客戶一樣的效勞。大大豐富了其客戶來(lái)源。同時(shí),再加上很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人依靠網(wǎng)絡(luò)有效地進(jìn)步了工作效率,從而推進(jìn)了企業(yè)的品牌效應(yīng)不斷擴(kuò)大。2.3、有效地促進(jìn)了企業(yè)內(nèi)部管理的科學(xué)化。在

7、企業(yè)開展過程中,隨著規(guī)模效應(yīng)的強(qiáng)化,往往帶來(lái)的負(fù)效應(yīng)是企業(yè)機(jī)構(gòu)臃腫和人員辦事效率降低,這就需要企業(yè)建立一個(gè)行之有效的內(nèi)部管理系統(tǒng)。隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的降臨,在公司內(nèi)部架設(shè)局域網(wǎng),使管理更為規(guī)?；蛯I(yè)化便成為了可能。局域網(wǎng)的架設(shè),一方面可以為公司內(nèi)人員之間的交流提供便利條件,公司成員之間通過局域網(wǎng)可以暢所欲言就公司現(xiàn)狀進(jìn)展討論,一些好的提議和見解也可以在交將近中不斷深化并達(dá)成共識(shí)；另一方面,房地產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)各公司的業(yè)績(jī)也可以在網(wǎng)絡(luò)上及時(shí)更新并予以通報(bào),通過信息和業(yè)務(wù)量的查詢,公司管理者可以及時(shí)把握本公司當(dāng)前在業(yè)內(nèi)的運(yùn)行狀況和所處地位,從而可以制訂更為有效的方針和對(duì)策。3、我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)信息化的三

8、個(gè)階段及方案的構(gòu)建企業(yè)信息化本質(zhì)上是企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、工作流程和計(jì)算機(jī)技術(shù)三個(gè)方面的優(yōu)化組合,借鑒國(guó)外房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)信息化的歷程,筆者認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)實(shí)現(xiàn)信息化要經(jīng)歷三個(gè)必經(jīng)階段：第一階段形成的是接口式的商務(wù)形式。在這種形式中,各項(xiàng)工作的效勞流程是各自獨(dú)立的,客戶、業(yè)務(wù)互相獨(dú)立,組織機(jī)構(gòu)是樹型構(gòu)造。第二階段是集成商務(wù)形式,形成“客戶/效勞器體系。在這一階段中的組織體系是相對(duì)網(wǎng)狀的,根本實(shí)現(xiàn)了以效勞對(duì)象為核心把工作流程中的各個(gè)功能串接起來(lái)。第三階段就是Internet時(shí)代,該階段完全借用互聯(lián)網(wǎng)完成協(xié)同式的商務(wù)運(yùn)作。轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟.ll.結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)狀和網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)形式的特點(diǎn)以及

9、美國(guó)的成功經(jīng)歷,筆者認(rèn)為在目前階段,在我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)開展信息化的過程中,應(yīng)該走電子商務(wù)和傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)方式相結(jié)合的道路,即以中介企業(yè)內(nèi)部局域網(wǎng)為根底,以電子商務(wù)系統(tǒng)為依托,兼顧傳統(tǒng)的 熱線效勞、營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)窗口效勞和上門效勞等方式,構(gòu)建房地產(chǎn)中介行業(yè)的信息化系統(tǒng)系統(tǒng)規(guī)劃見圖。在該系統(tǒng)中,以租房或購(gòu)房為例,消費(fèi)者通過Internet訪問中介企業(yè)的eb網(wǎng)頁(yè),中介企業(yè)在網(wǎng)頁(yè)中詳細(xì)介紹代售房屋的詳細(xì)資料和實(shí)物效果圖,然后消費(fèi)者在其中選擇自己所需要的產(chǎn)品或效勞,然后向企業(yè)發(fā)出購(gòu)置懇求信息。企業(yè)在收到求購(gòu)信息后,分別把消費(fèi)者利用注冊(cè)賬戶輸入的個(gè)人身份信息和包含了消費(fèi)者持卡銀行發(fā)授的賬號(hào)信息交于認(rèn)證中心和交易網(wǎng)關(guān)

10、,經(jīng)過認(rèn)證中心對(duì)消費(fèi)者的認(rèn)證和交易網(wǎng)關(guān)專線連接的消費(fèi)者所在銀行對(duì)該消費(fèi)者的支付才能進(jìn)展確認(rèn)以后,企業(yè)就答復(fù)消費(fèi)者購(gòu)置提出的任何問題。在交易行將完畢時(shí),房地產(chǎn)中介公司將交易結(jié)果向房產(chǎn)管理部門登記注冊(cè)并辦理相關(guān)手續(xù),同時(shí)懇求房產(chǎn)管理部門向消費(fèi)者發(fā)送房屋產(chǎn)權(quán)證的電子版。在發(fā)證前,中介企業(yè)從消費(fèi)者所在賬戶中提取購(gòu)房款。最后,中介企業(yè)向消費(fèi)者發(fā)送房屋鑰匙和紙制的房屋產(chǎn)權(quán)證。對(duì)于委托企業(yè)銷售房產(chǎn)的消費(fèi)者,消費(fèi)者首先向房屋管理部門申請(qǐng)?jiān)摲课莸姆课莓a(chǎn)權(quán)證的電子版,同時(shí)向認(rèn)證中心尋求交易認(rèn)證并注冊(cè)登記。然后消費(fèi)者將個(gè)人身份信息、賬號(hào)、房屋產(chǎn)權(quán)證電子版和委托售房合同交到中介企業(yè),中介企業(yè)持上述證件和企業(yè)資質(zhì)證明向

11、認(rèn)證中心申請(qǐng)代理銷售該房產(chǎn),在得到認(rèn)證中心確實(shí)認(rèn)后,正式代理該房產(chǎn)的銷售工作。在房產(chǎn)銷售完畢后,再通過中介企業(yè)的賬戶向售房人所在銀行的賬戶支付售房款?？紤]到目前我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)中,相當(dāng)一局部企業(yè)仍以傳統(tǒng)的方式經(jīng)營(yíng),所以為了兼顧傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)方式,在房地產(chǎn)中介行業(yè)信息化系統(tǒng)中,還增加了 熱線效勞、固定營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的窗口效勞以及上門效勞等功能。4、結(jié)語(yǔ)據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示,在北京、上海、深圳和重慶等城市,每年涉及的房屋買賣交易額有幾百億,隨著房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的開放,這一份額在急劇膨脹,房地產(chǎn)中介行業(yè)假如不能加快信息化的進(jìn)程,不僅會(huì)影響大批的租房人和買房人,而且也會(huì)影響房地產(chǎn)中介公司自身的開展,甚至?xí)绊懙轿覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的安康開展。很多房地產(chǎn)中介公司已經(jīng)認(rèn)識(shí)到建立房地產(chǎn)中介效勞系統(tǒng)的重要性,有些房地產(chǎn)中介公司也開場(chǎng)自行設(shè)計(jì)房源數(shù)據(jù)庫(kù),向客戶提供效勞。我們有理由相信,在21世紀(jì)的網(wǎng)絡(luò)時(shí)代里,我國(guó)的房地產(chǎn)中介行業(yè)將在信息化的浪潮中走向成熟,逐漸成為我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)開展的中堅(jiān)力量。參考文獻(xiàn)1李