1、近代華北土地買賣的幾個問題一土地是農業(yè)最重要的消費要素之一，土地市場問題，特別是地權轉移自由與否，關系著農業(yè)消費的性質以致農村經濟的性質。但令人吃驚的是，在近些年出版的眾多通史、明清和近代經濟史、農業(yè)史、制度史以致資本主義開展史的著作中，對一個如此重要的問題都不夠深化，有些甚至根本不提。有所涉及的著作，大局部也只是簡單表述作者的觀點，其中與地權轉移問題相關的政治制度、土地市場在不同時代的開展程度等涉及較多，對土地交易過程中的一些詳細問題那么缺乏細致的研究。在區(qū)域社會經濟史著作中相關的闡述稍多，但也同樣缺乏深化。論文聯(lián)盟.LL.編輯。一些土地問題的專史著作研究比擬深化，不過，這類研究多集中在地契

2、和地價這兩個專題上，如楊國楨的?明清土地契約文書研究?人民出版社，1988、詹玉榮等?中國土地價格及估價方法研究?北京農業(yè)大學出版社，1994、王方中的?本世紀30年代抗戰(zhàn)前農村地價下跌問題初探?近代史研究，1993，3等。此外，美國學者馬假設孟的?中國農民經濟?一書，對土地價格與土地市場供求之關系有精辟闡述。中國人民大學清史研究所編?清代的旗地?中華書局1989那么搜集了大量旗地地權轉移問題的史料。土地價格無疑是土地市場問題的一個重要方面，土地契約文書那么是最直接的原始資料，而且包含的內容非常豐富。但除此之外，與土地買賣相關的問題還有很多。我在研究近代華北平原農村土地制度時，盡可能多方面考察

3、了與土地買賣相關的問題，但無論史料的搜集應用，還是對一些問題的詳細分析，都難免有疏漏以致錯誤之處，在這里拋磚引玉，希望能得到方家的批評指教。一、法律和風俗對土地買賣的制約法律和風俗對地權轉移的限制或保護，直接與要素市場是否自由相關。有學者認為，近代中國農村存在親族或鄰居的“優(yōu)先購置權及其他風俗的制約，因此土地市場尚不夠自由1。本文通過分析法律對不可買賣的土地發(fā)生買賣時的處分和風俗習慣對土地買賣的限制，說明至少在華北，絕大局部土地買賣在法律和習慣上實際都不受制約，有比擬自由的土地市常1、法律規(guī)定不可買賣的土地清代和民國的立法對于私有土地民田，都是允許繼承、轉讓和自由買賣的，法律規(guī)定不可買賣的土地

4、主要是官田和公田。研究法律規(guī)定不可買賣的土地，比照清代和民國法律之間的不同，可以看出社會開展的一些軌跡。清代華北地區(qū)的官田可分為三大類：一般官田、旗地和屯田。這三類土地發(fā)生買賣后，處分的規(guī)定不一樣。私人出售一般官田，法律上稱“盜賣，賣者按照所賣田畝多少分等受刑，最高的刑罰是杖一百，徒三年。田產、田價及田地上歷年所得收益均追出還官2。旗地發(fā)生買賣如何處分要視交易雙方之身份。如賣者是旗人田主，買者亦為旗人者，至少從清代中期起此交易是合法的；如賣者是莊頭、旗奴等，超過50畝者，照子孫盜賣祖遺祀產律治罪，不及50畝者，照盜賣官田律治罪，田產復原主，賣價入官3。如買主為漢人百姓，政府可令田主備價回贖，或

5、由政府發(fā)官款回贖后再作處理。至清末，旗漢之間田產交易漸漸合法，不再有任何處分。屯田買賣刑罰最重，屯田戶將屯田典賣與人至50畝以上，典主買主均未納田賦者，追納田糧完日，雙方俱發(fā)近邊充軍。假設數不滿50畝及交納田賦無缺，或因無人承種而侵占者，照侵占官田律治罪，盜賣與人者，照盜賣官田例治罪4。公田指公共所有或集團所有的土地，如義田、寺田、族田、書院社學的學田等。清律規(guī)定，假設僧道將寺觀田地，子孫將公共祖墳山地朦朧投獻王府及勢要之家，私捏文契典賣者，投獻之人問發(fā)遙遠充軍，田地給還應得之人，受投獻家長并管莊人相應治罪。凡子孫盜賣祖遺祀產至50畝者，照投獻捏賣祖墳山地例發(fā)遙遠充軍，不及前數及盜賣義田，照盜

6、賣官田律治罪。在這幾類土地中，各種官田華北均有，尤以旗地最多，構成華北官田不同于其他地區(qū)之特點。各種公田中，書院社學的學田、義田、寺田廣泛分布在華北各地，至于族田、祠田和宗族擁有的義田，由于華北地區(qū)宗族權力薄弱，這一類土地數量相當稀少。民國以后，法律日益完善，土地產權也進一步明確，各種官地逐漸得到整理。旗地通過專門的處理方法，絕大局部轉化為私人所有。其他官田經整理后，大致有三種結果：一是由佃戶或其他農民留置，轉化為私有田產；二是劃歸農林部門，建立示范性質的農場林場果園；三是劃歸教育部門，充教育經費，其中有些由縣政府教育科管理，有些直接劃歸學校成為校產。寺田中一局部照官田例處理，一局部仍為寺產。

7、原那么上講，土地所有權人無論是個人、團體、寺廟、村社、機關或政府部門都有權處置自己所有的土地，至于詳細情況如農場是否可以出售土地，學校是否可以出售校產，在什么情況下可以或不可以，需要什么部門批準等等，那么通過一些詳細的法規(guī)加以明確。在國家立法中，只規(guī)定哪類土地制止私人占有，沒有規(guī)定哪類土地制止買賣，也沒有盜賣官田罪。假如發(fā)生了個人出售國有或公共所有土地的案件，根據詳細情形可以運用刑法中對于財產(包括動產和不動產)的侵占、詐欺、背信等律條定罪。這些律條對公有財產和私有財產同樣適用，除非賣主是公產管理人員，監(jiān)守自盜才會從重處理。把民國的法律與清代法律比擬，可以看到，清代關于土地買賣的法律中，侵占盜

8、賣別人田產罪行最輕，盜賣官田較重，而子孫盜賣族田、祀田、公共墳山，奴仆盜賣主人田產罪行最重。立法的原那么明顯維護封建國家統(tǒng)治，維護宗族關系、等級關系和封建倫理道德。民國時期的法律對公產私產同等對待，對族田、祀田、墳山等沒有詳細規(guī)定，但在財產盜竊進犯等罪行處理中規(guī)定，如對直系血親、配偶或同財共居的親屬犯罪，那么可免去刑事處分。按照民國時期的不動產登記條例，所有耕地都要在地政機關登記，假如祀產墳地等登記在某人名下，某人就應該有處置權；假如登記在全族名下，那么為全族共同財產，那么，假設族中某一子孫出售了局部墳地祀產，應該視為進犯同財親屬，從輕處分。顯然，民國立法是按照資產階級的立法原那么，高度尊重私

9、有財產。2、風俗習慣對土地買賣的限制風俗對土地買賣的制約，主要表現為“優(yōu)先購置權，即土地出售時，賣主的親族、地鄰、土地典主以及該土地原來的賣主等人有權優(yōu)先購置，賣主應該先盡讓這些人，這些人都表示不買，方可售與別人。如清初山東濟寧州俗例：“凡欲典賣田宅，必先讓原業(yè)本家，次那么地鄰，皆讓過不要，然后售與別人。尤可笑者，原業(yè)本家有歷年長遠，事隔兩朝，賣經數主者，猶稱原業(yè)，而本主人之外，不特兄弟叔侄同產之親，即疏離一族之人，亦稱本家，皆得援例混爭。夫棄產者，必有迫不能待之勢，必要到處讓過，已屬難堪，乃有本心欲得而故稱不要，或抑勒賤價不照時值，或本無力量故且應承，乃至賣主不能久待，另售別人，非托名阻撓，

10、即挺身告理。棄產之人，率不免此5。河南省亦“有先盡業(yè)主鄰親之說，他姓概不敢買，任其承機掯勒，以致窮民不得不減價相就。6從“援例混爭、“挺身告理、“他姓概不敢買等文字看，清初法律上雖無明文規(guī)定土地買賣有“優(yōu)先購置權，但在發(fā)生糾紛時，有優(yōu)先購置權人卻可據此提起訴訟。這種習慣法在中國有相當長久的歷史，對地權自由轉讓有很大阻礙。清雍正年間，國家開場逐漸限制土地優(yōu)先購置權，雍正3年1725年，河南巡撫田文鏡在河南發(fā)布規(guī)定，制止土地買賣先盡業(yè)主，他說：“田園房產為小民性命之依，茍非萬不得已，豈肯輕棄。既有急需，應聽其覓主典賣，以濟燃眉，乃豫省有先盡業(yè)主鄰親之說嗣后不管何人許買，有出價者即系售主。如業(yè)主之鄰

11、親告爭，按律治罪。7到雍正8年(1730)，清政府正式制止濫用優(yōu)先購置權拆散已成交土地，規(guī)定對已絕賣的土地，如有人仍“執(zhí)產動歸原先盡親鄰之說，借端掯勒希圖短價者，俱照不應重律治罪。8清政府這些措施可以肯定是發(fā)生了一些效用的，因為這些措施反映了歷史開展的客觀要求。在“優(yōu)先購置權流行的時代，土地買賣契約上通常要寫明已盡過本族地鄰，俱無異議之類字眼，而近代華北保存下來的地契以及通行的契約格式中很少有這類文字，通常只籠統(tǒng)的寫上“假設有爭議，概由賣主承當，有些地契上連這類文字都沒有，說明“優(yōu)先購置權在近代華北已很少起作用。不過出賣田房時先問本族和鄰居作為一種風俗習慣，在有些地方直至民國時期，甚至于直至今

12、天仍然存在(如今農民的責任田雖不能買賣，住房是可以買賣的)。有人認為，“這些規(guī)定無疑阻礙了土地自由買賣的開展，它也是宗法關系在土地市場上的反映9。其實，在近代，至少在華北地區(qū)，棄產先問親鄰和“優(yōu)先購置權已經不能劃等號。首先，先問親鄰只是一種習慣、一種禮節(jié)，賣主可以遵從，也可以不從，不問親鄰會受到鄉(xiāng)風指責，會引起有關人員的不滿，但只此而已，并不能實際阻礙地權轉移。其次，問過親鄰，親鄰又容許購置，如別人出價更高，仍可賣給別人，只有在出價一樣時，親鄰才可優(yōu)先購置。所謂優(yōu)先購置權，實際只是優(yōu)先出價權。還要指出的是，對于農民來說，假如可以買到與自己土地相鄰的耕地，就可讓耕地連成片，如能買到與自己房屋相鄰

13、的住宅，父子、兄弟可以比鄰而居，也可以把院子打通，形成大宅院，作為買主相當有益，所以往往愿意出比別人高的價錢，這應該也是形成宅鄰和地鄰優(yōu)先權的原因之一。親鄰優(yōu)先出價的風俗保存至今，可以看作是歷史上優(yōu)先購置權的剩余，但也可以看作人們出于親情鄉(xiāng)情、鄰里和睦而自覺自愿的行為。至于出賣田地先問典主，是指典主可以優(yōu)先出價，真正出售時，仍然要看哪個買主出價更高。近代華北普遍存在“典不攔賣即典主不能阻攔田主出售土地的習慣，就說明了這一點。另一方面要注意的是，典主的優(yōu)先出價權與親鄰不同，不是出于風俗或制度的制約，而是由于經濟權利的關系，因為典主對這塊土地已經付出了局部價值，有了一局部所有權，這也從一個側面證明

14、了典地是地權轉移的一種方式。對于風俗的限制，美國學者彭慕蘭從另外一個角度，即風俗限制對消費力的影響進展了分析，他提出，“對一個人可以把土地出售或出租給什么人的限制通?？赡軙雇恋厮姓叩腻X受損失，并可能阻礙土地落入最有效率的使用者之手；限制越大，效率的損失也越大。我們永遠不可能知道這類損失的大小，但我們可以為它們確定一個范圍。例如，在根本技術知識普遍共享，可以刺激佃農使產出最大化的租佃形態(tài)無論是分成地租還是定額地租占壓倒地位的條件下，即使是最有才干的農民在一定的土地上的收獲，與一個受風俗偏袒的技術較差的農民可以消費出的東西之間的差異也不可能很大。而且并不是每一筆受風俗制約的交易都會使土地落入一

15、個技術較差的農民手中的。10，他還提出，要證明風俗的限制，理論上說，不僅要有資料能說明市場的不完善，而且要舉出真實的詳細結果，例如詳細的地塊之間的宏大差價不是反映土地的消費才能的差異，而是符合買主和賣主之間的社會關系。11顯然，近代華北是找不到這樣的實例的。二、土地買賣的成因人們?yōu)槭裁匆I賣土地，這個問題看起來很簡單，貧困農民為生活所迫不得不出售土地，富裕農民拼命要上升到地主階層，地主、官僚和商人那么致力于集聚土地。中國傳統(tǒng)社會中地權不斷從分散到集中，似乎就是這樣一個過程。但在現實生活中，土地買賣的成因是多種多樣的。從購置方面說，首先是出于對土地這一農業(yè)消費中最重要的消費資料的需求，也就是說，

16、獲得農田是為了自耕、雇工經營或出租。這是土地購置成因中最主要、最普遍的。其次，是把土地作為一種最穩(wěn)妥、最保險的財產，用來保值，做后備。土地是一種最保險的財產這一觀念在農業(yè)中國深化人心，但以保險為目的而購置土地那么限于商人和官僚。商界和政界同樣風云變幻，一些商人在家鄉(xiāng)置買土地，主要目的不是為了地租，而是防范商業(yè)風險，一旦經商賠本，有后路，也有東山再起的余地。大官僚成千累萬畝積聚土地，固然是為了地租剝削，但一些官員廣置族產、祭田、墳地，那么是為防官場風波，留作退步。因為按照清代法律，官員犯罪，族產、祭田等類土地是不予沒收的。最后是為捐獻或贈送而買田，如捐學田、廟產、義地，為孤兒院、濟貧院捐產，為女

17、兒出嫁而贈送土地等等。土地出賣的成因比擬復雜，其間最普遍最重要的當然是田主需要貨幣。而缺錢的原因那么多種多樣，有因天災，有因人禍，有因婚喪嫁娶，有因捐納買官，有為子弟讀書應試，有為經商籌本，亦有不肖子弟因吃喝嫖賭而變賣祖?zhèn)骷耶a。除上述對貨幣的種種需求外，賣地的成因尚有如下幾種：1、賦稅沉重，在華北地區(qū)一些地契中，涉及賣地原因時寫有“因國課無出，“因無力交納錢糧，“因無力當差等字樣。12清代田賦除雍正朝實行“耗羨歸公算是一次正式增賦外，一直都較穩(wěn)定，應該不會有賦稅過重的現象，但地方政府常以各種方式變相加重田賦，耗羨歸公之后，又加征新的耗羨；當征本色，卻以高價折收銀錢；當收紋銀，卻以高出市價許多的

18、比例折收制錢等等。如清嘉慶道光年間，山東河南兩省由于折收使田賦增長了50至數倍。13民國成立后，新增各種苛捐雜稅，軍閥混戰(zhàn)時派糧派款，征車征伕，無不按照地畝攤派。所有這些浮收勒折，捐稅征派，即使完全照地畝均攤，大土地所有者亦比小土地所有者負擔輕，而實際上較大的地主常能倚勢將這些負擔轉嫁到小農頭上，一些擔任區(qū)長、保長的地主還可借機加碼，從中漁利，使小農負擔更重，所以，小農為不堪重稅而出售土地的情形時有發(fā)生。2、移民和遷居亦是農民放棄土地的原因之一。近代以來，山東河北兩省有大量農民離鄉(xiāng)背井前往東北謀生，很多人春去秋還，家鄉(xiāng)土地出租與別人耕種，其中一局部人在東北立起家業(yè)，舉家移往關外，原有土地即出售

19、。此外，一些較富裕的農戶遷居都市，原有土地因不易管理也可能變賣。3、土地間隔 田主住處遙遠，自耕或收租多有不便，此時田主也會出售土地。如華北一些地方，有女兒出嫁娘家以田地陪嫁的習慣，稱奩田，假設奩田間隔 婿家較遠，往往會把奩田賣掉，再就近買進一塊。在滿鐵所做?中國農村慣行調查?搜集的一些地契中，即有載明賣地原因是“自種遙遠或“耕種不便的。4、田主家中只有老弱病殘，無力經營，有時也成為賣地的原因，特別是只剩孤寡婦女的人家，既無力雇工或收租，更不會應付吏役催賦，土地有時反而成為負擔。當然，在賣地成因中，這一因素相對來說較為少見，一旦發(fā)生這種情形，大約總同時伴有田主對貨幣的需求，否那么，無論田主如何

20、缺乏勞力，土地總還是可以出租的。在近代華北，出于鄰里互助而形成租佃關系是相當普遍的現象，這樣的租佃關系，并不需要田主經營管理。以上所列土地買賣的成因只是大概情形，實際生活要復雜得多，土地買賣定會有很多詳細的、至今不為人詳知的原因。這些五花八門的土地買賣成因，也從一個側面說明了土地買賣有相當的自由。有一點可以初步肯定，在近代華北，盡管土地作為一種商品有自己的市場，其價格也根據供求規(guī)律變動，但沒有出現一般商品流通中常有的賤買貴賣、屯積居奇等現象。也許有人為買而賣，如賣掉遠地買近地，賣掉壞地買好地，但少有人為賣而買。雖然在災荒年份趁地價下降時大片購入者有之，但此后待地價上升時再將這片土地賣出者那么少

21、見。但這并不能說明土地沒有商品化，因為土地本來就不是一般商品，它是消費要素，是資本商品，沒有人囤積土地，與沒有人囤積廠房囤積勞動力的道理是一樣的。轉貼于論文聯(lián)盟.ll.三、土地買賣的規(guī)模土地買賣的規(guī)模沒有一定，多者可以一次數千畝，少者可以一分二分，甚至于以垅計在近代河北山東出售園田時，常常以垅為單位。一般說來，小農積聚土地不易，到萬不得已需要出賣時，也盡可能少量出售；反之，大土地所有者經濟力量較強，不會為了幾兩銀子幾元錢的需求而出售土地，他們一旦出售土地，不管成因如何，規(guī)模都不會太校買主一方也是同樣，小農積得一點兒錢，便想買入一點兒地，富裕農戶、大地主、大商人卻要存儲相當一筆款項才會買地，為了

22、經營管理方便，也盡可能買入較大塊的土地。盡管如此，土地買賣的規(guī)模還是有一些規(guī)律可循，我們根據幾種史料略作分析：第一種，?清代山東經營地主經濟研究?，該書收有一戶經營地主和一戶租佃地主的土地積累過程。經營地主山東章丘縣太和堂李家，乾隆26年至55年購入土地175.92畝，計文契36張，除兩張文契各11畝多以外，余均在110畝之間，平均每張文契4.89畝。乾隆59年至同治7年，購入土地164.68畝，計文契29張，最小的一筆0.11畝，最大的30畝，低于1畝的有3筆，高于10畝者兩筆，余均在110畝之間，平均每筆5.68畝。同治9年至光緒31年，購入土地175.32畝，文契共40張，低于1畝者4筆

23、，高于10畝者1筆，平均每筆4.38畝。租佃地主章丘縣矜恕堂孟家，咸豐4年至宣統(tǒng)3年共積累土地694.593畝，分60次購入，其中最小規(guī)模為0.467畝，最大145.299畝，1畝以下的有3筆，10畝以上11筆，100畝以上2筆，其余40多筆都在110畝之間。平均每筆交易11.58畝。民國4年至24年積累土地162.673畝，分14次購入，其中5筆在10畝以上，其余均在110畝之間，平均每筆11.62畝。14這兩戶地主的差異是較明顯的，前者為經營地主，依靠農業(yè)經營起家，商業(yè)活動僅限于在本村開設酒坊、雜貨鋪、藥鋪之類，土地積累慢，規(guī)模??；后者為商業(yè)巨子，商號普及京、津、滬、煙臺、濟南、青島等大城市，土地積累規(guī)模大，速度快。但這兩家地主有一點是共同的，他們一次購置土地規(guī)模最常見的是在110畝之間，低于1畝和高