1、文檔編碼 : CF10Y4D3A7B2 HE7N2D4A9C2 ZB5B1N2Q10A2面對經(jīng)濟全球化的浪潮, 城市在市場經(jīng)濟條件下已成為政府可資經(jīng)營的最大的 活化國有資產(chǎn)；城市價值的顯現(xiàn),城市資產(chǎn)的激活,使城市資本運營成為當今我國城市進展的一項重要措施；討；下面就我國中小城市的經(jīng)營問題作些初步的探一、經(jīng)營城市概念的界定 所謂經(jīng)營城市, 城市是主體, 對城市這個主體進行經(jīng)營活動,經(jīng)營的對象 是城市存量資本,就是用市場經(jīng)濟的觀念重新熟識城市的建設和進展,運用市 場機制運作城市資本,區(qū)分對待城市基礎(chǔ)設施的經(jīng)營性部分和非經(jīng)營性部分,把能夠推向市場的經(jīng)營性項目推向市場,走社會化服務、產(chǎn)業(yè)化進展、市場化

2、 運作、企業(yè)化經(jīng)營的路子；通過對城市各項資源和資本的科學運營,最大限度 地盤活存量、 擴大增量,以實現(xiàn)城市資源效益和資本效益的最大化；詳細來說,就是應用市場經(jīng)濟的手段, 對構(gòu)成城市空間和城市功能的自然生成資本如土地 和水資源,人力作用資本如廣場、路橋、公交等基礎(chǔ)設施及其相關(guān)的延長資本 進行綜合的挖掘、積聚、重組和運營,最大限度地發(fā)揮這些資源的潛力,在整 個城市范疇實現(xiàn)資源配置的最優(yōu)化和效益的最大化,使城市資產(chǎn)滾動增值,形 成城建資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)；建設和治理體制進行市場 普遍認為, 經(jīng)營城市就是要對城市傳統(tǒng)的投資,化改革和市場化運作, 是市場經(jīng)濟體制下城市建設的新理念和新的模式；過去,城市

3、化和城市建設都連續(xù)方案經(jīng)濟的思路,過多地強調(diào)城市的公益性,忽視了 它的經(jīng)濟性,思想上往往把進展經(jīng)濟與進展城市對立起來,依據(jù)“ 先生產(chǎn)后建 設” 的慣性思維,一提到城市建設就想到財政要花錢,但是“ 吃飯財政” 的現(xiàn) 狀使財政投入心有余而力不足,城市建設無法擺脫困境；隨著經(jīng)濟社會的快速 進展和城市化進程的加快,為了提升城市品位、完善城市功能,資金需求越來 越大,單純靠財政投入搞城市建設,舉步維艱；因此,經(jīng)營城市理念的提出,為突破資金瓶頸,實現(xiàn)城市建設事業(yè)連續(xù)健康快速進展供應了根本途徑,開創(chuàng) 了城市進展的新局面；二、我國中小城市經(jīng)營計策分析 1、 先行規(guī)劃,向社會呈現(xiàn)預期城市規(guī)劃既是城市建設和治理、

4、功能的龍頭, 更是城市經(jīng)營的龍頭； 城市規(guī)劃對建設用地的即期價格和遠期開發(fā)的價格都有準備性的影響；城市規(guī)劃給 城市進展方向、功能分區(qū)和重要基礎(chǔ)設施以明確的定位,分區(qū)規(guī)劃和詳細規(guī)劃 能夠呈現(xiàn)不同區(qū)域和不同階段的進展前景,因此規(guī)劃就是財寶,科學合理的規(guī) 劃本質(zhì)就能夠提升城市的形象和價值；城市規(guī)劃能夠呈現(xiàn)項目預期,給投資者 以信心,引導開發(fā)商進行適度有序的開發(fā)；城市規(guī)劃確定要留意功能、品位、個性的提升,要留意城市的可連續(xù)進展,把好城市規(guī)劃這一關(guān)是搞好經(jīng)營城市 的重要前提；2、 積極籌建城市基礎(chǔ)設施,帶動存量資本增值保證基礎(chǔ)設施的配套和完善是政府的職責,引入經(jīng)營城市理念以后, 政府不必大包大攬,許多設

5、施和服務可以通過企業(yè)來完成,但城市基礎(chǔ)設施仍然需 要政府前期的投入來帶動,通過基礎(chǔ)設施配套帶動周邊地區(qū)自然生成資本（如 山水土地）和人力作用資本（如建筑）的升值,并且可以降低投資成本,吸引 更多的資本投入； 政府需要投入的主要是放開式的道路、公共綠地、休閑場所、園林綠化等純公益性的基礎(chǔ)設施；導作用；政府要通過最小的投入在經(jīng)營城市中發(fā)揮主3、 引用企業(yè)戰(zhàn)略理念,營造競爭態(tài)勢 實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化, 競爭機制是關(guān)鍵； 經(jīng)營城市要靠機制來保證, 納入法制化軌道；這就需要深化投融資體制改革、土地使用制度改革和公用事業(yè)改革；第一要改革城市建設投融資體制,加大社會興建力度； 在方案經(jīng)濟條件下,政府一家出錢興

6、建,萬家無償使用城市公共,導致城市建設資金的嚴肅短缺和 基礎(chǔ)設施建設嚴肅滯后；在市場經(jīng)濟條件下,必需改革城市建設體制,一方面 要依據(jù)公益設施社會共享、共同負擔的原就,加大社會共建力度,另一方面把 一些直接回報的項目推向市場,吸引社會資金向城市建設投入,逐步實現(xiàn)基礎(chǔ)設施的社會化建設和商品化使用；政府應當由直接建設和經(jīng)營建設項目改為經(jīng)營性項目的投資,更多地運用市場手段調(diào)動社會力氣參與城市建設；城市建設 項目可以實行 BOT 的方式,以企業(yè)方式動作,政府賜予優(yōu)惠政策和供應和諧 服務；其次要深化土地使用制度改革,政府要壟斷土地一級市場,建立土地儲備制度,統(tǒng)一收購、統(tǒng)一儲備并進行前期開發(fā)； 調(diào)整用地結(jié)構(gòu)

7、, 盤活土地資產(chǎn),以招投標或公開拍賣形式進行土地使用權(quán)出讓,收回土地級差收益,籌集城市建設資金；第三要加快市政公用事業(yè)改革,打破條塊公割,壟斷經(jīng)營,效益低 下,人員過多,以費養(yǎng)人等傳統(tǒng)的格局,建立高效的城市公用事業(yè)治理體制；公用事業(yè)要由事業(yè)單位向企業(yè)轉(zhuǎn)制,實行政企分開、事業(yè)分開,建立政府調(diào)控 市場,市場引導企業(yè)參與競爭的運行機制, 提高公用企業(yè)造血功能和競爭才能；城市治理要管養(yǎng)分開,轉(zhuǎn)變以管代養(yǎng)、以費養(yǎng)人的局面,建立作業(yè)養(yǎng)護招標定 額發(fā)懈的市場化運作機制；為經(jīng)營城市制造良好的體制環(huán)境；4、 充分挖掘城市無形資源,進一步激活城市增量資本,從而拓寬城市建設投資渠道 政府把握的資源包括有形的資源和無

8、形的資源兩種；其中,無形資源包括 城市的各類經(jīng)營權(quán),如廣告經(jīng)營權(quán)、公交線路經(jīng)營權(quán)等；經(jīng)營城市的重要內(nèi)容就是把城市的無形資源運用市場機制進行優(yōu)化配置,提高其經(jīng)濟效益和社會效益；在方案經(jīng)濟時代,城市基礎(chǔ)設施主要表現(xiàn)為公共福利品,而在市場經(jīng)濟條 件下,其經(jīng)濟效益不斷顯現(xiàn),而且越來越活躍；有效利用城市基礎(chǔ)設施所帶來的市場價值是增加城市建設投入的重要途徑；對城市基礎(chǔ)設施堅持誰利用誰付酬,誰出資誰占有的原就,對構(gòu)成城市空間和城市功能的自然生成資本和人力 作用資本以及相關(guān)延長的資本進行重組營運；打破城市建設只投入不產(chǎn)出,更 不能增值的舊格局,實現(xiàn)了資源利用的商品化、可連續(xù)化；通過產(chǎn)權(quán)置換,有限期有償經(jīng)營等方

9、式是搞活城市基礎(chǔ)設施資本運營,途徑,城市無形資產(chǎn)的經(jīng)營潛力巨大；擴大城市資金來源的有效5、 深化挖掘城市有形資產(chǎn),盤活城市存量資產(chǎn),把握城市建設的 主動權(quán)；城市有形資源主要包括城市基礎(chǔ)設施存量和城市的山水土地；在城市市政 公用設施中,除純公益性設施外,許多設施自然有直接的經(jīng)濟效益,都可用市 場化手段進行經(jīng)營；可以將全部權(quán)和經(jīng)營權(quán)分別,通過拍賣、租賃和抵押等方 式變現(xiàn),將籌集的資金用于建設新的基礎(chǔ)設施；土地是城市有形資源的重點,也是最為寶貴和有限的資源； 城市級差地租的大小是衡量一個城市經(jīng)營成效的 重要經(jīng)濟指標之一,是政府發(fā)揮經(jīng)營者作用,挖掘城市潛力的資源寶庫；建立土地收購儲備制度是政府加強土地

10、資源和資產(chǎn)治理、規(guī)范土地一級市場的有效舉措；政府將要盤活的存量土地資產(chǎn)收購、儲備,進行前期開發(fā)以后,再出讓 或者拍賣；將土地級差地租和從土地開發(fā)獲得的超額利潤,收歸財政并用于城市建設；政府把握城市土地的統(tǒng)一收購權(quán)、壟斷供應權(quán),使分散的土地重新集 中起來,不僅可以確保土地供應的合法性,削減違法用地和非法轉(zhuǎn)讓等現(xiàn)象的 發(fā)生,而且能夠有效地調(diào)控土地供應的規(guī)模和節(jié)奏；建立公開、公平、公平的 土地市場,就能夠保證城市建設的有效實施；三、我國中小城市在經(jīng)營運作時該留意的幾個問題 1、 留意兩大關(guān)系的處理正確處理好經(jīng)濟效益與社會效益的關(guān)系；經(jīng)營城市的理念與城市進展的目標既有一樣的地方也有不一樣的地方,有時沖

11、突仍相當突出；經(jīng)營城市的主要 目的是籌集建設資金,但同時要嚴格把關(guān),規(guī)范運作,愛護市民的利益,不能 把土地和錢看得太重,而把必要的公益事業(yè)忽視了；2、 經(jīng)營城市要堅持規(guī)劃至上,決不能違反城市規(guī)劃；有資料顯示,就連經(jīng)營城市很成功的大城市也顯現(xiàn)過由于經(jīng)營而嚴肅違反 城市規(guī)劃的事情,因此中小城市在經(jīng)營城市中更要留意愛護規(guī)劃的權(quán)威性；3、 經(jīng)營城市必需堅持可連續(xù)進展戰(zhàn)略經(jīng)營城市的第一個負面影響就是急功近利；城市進展不行能一蹴而就, 需要許多代人的努力,必需循序漸進；要將歷史、現(xiàn)實和將來結(jié)合起來,堅持可 連續(xù)進展；有些地段與其低價開發(fā),不如先期把握,待時機成熟再開發(fā)；要以 市場為取向加強市場調(diào)研,推測市

12、場需求,按價值規(guī)律辦事；做到：1）城市 資本市場要合理培育； 2）城市資產(chǎn)要保值與增值并重；3）城市資產(chǎn)要有效供 給；4）城市資產(chǎn)變現(xiàn)要有階段性與整體性的和諧等；4、 充分挖掘和建設城市自己的文化內(nèi)涵 每座城市都有自己特殊的文化內(nèi)涵, 更有適用和表達這些特殊文化內(nèi)涵的 城市藝術(shù)；如何去充分挖掘和建設好這些城市特殊的文化和表達的藝術(shù),對于 提升城市功能、品位、個性,增加城市存量資本將起特殊重大的作用；表達城 市特殊的文化藝術(shù),一般包括：城市藝術(shù)（如巴黎的性格、紐約的風韻、北京 的古樸、大連的開放）、建筑藝術(shù)、園林藝術(shù)、雕塑藝術(shù)等；5、經(jīng)營城市確定要從整體上去運作 抓區(qū)域經(jīng)濟進展, 第一抓增長極即城市經(jīng)濟； 抓城市經(jīng)濟著重抓所選擇的 主導產(chǎn)業(yè),又必需在改善投資環(huán)境上領(lǐng)先實施重點突破,從而把整體運作城市 經(jīng)濟落在增強城市功能、拓展城市空間、提高城市綜合競爭實力上；把城市作為一個整體加以運作,比過分醉心于追求經(jīng)濟增長速度,或是單純熱衷于抓基 礎(chǔ)設施建設而才