1、房地產(chǎn)項目開發(fā)核算實例1.3 投資估算投資估算結果如下表所示：序號項目數(shù)量單 投資額（萬元）占項目投入總資金的比例（%）估算說明1建設用地取得費用28985.2m2130000.31已包含拆遷費用2建設項目前期費用400.750.012.1可行性研究費60計價格19991283 號2.2勘查費30工程勘察設計收費標準（2002 年修訂本）2.3設計費310.753建安工程費124300m225277.010.61高層框剪結構3.1基礎工程1367.33.2主體結構與砌體工程14294.53.3屋面和門窗工程2610.33.4裝修工程2486外墻、內(nèi)墻、天花和樓面3.5設備與安裝工程4518.9

2、13.5.1電氣安裝工程1056.55按建筑面積每平米估算3.5.2給排水工程1367.3按建筑面積每平米估算3.5.3電梯工程683.65按建筑面積每平米估算3.5.4消防工程621.5按建筑面積每平米估算3.5.5煤氣186.45按建筑面積每平米估算3.5.6智能設施273.46按建筑面積每平米估算3.5.7廚衛(wèi)設備330按建筑面積每平米估算4基礎設施費428.980.01含道路、排水、綠化、供水、供電、電訊和煤氣等5建設項目其他費用1180.10.035.1建筑監(jiān)理費124300m2366.1按建安成本的1.5%計取5.2定額管理費124300m219.53按建安成本的0.08%計取質(zhì)量

3、安全監(jiān)督費成本的 1%計取項目管理費招標代理費124300m2244.07按建安124300m2366.11.5%計取124300m260招標代理服務收費管理暫行辦法其它建設稅費124300m2124.3報建費、查費以及零星費用等預備（不可預見費）807.180.02按建設總投資 3%計取建設期利息3670.01銀行貸款按建設總投資0%計取總計41461.021.00投資估算結果如下表所示：序號項目數(shù)量單位投資額（萬元）占項目投入總資金的比例（%）估算說明1建設用地取得費用28985.2m2130000.31包含拆遷費用2建設項目前期費用400.750.012.1可行性研究費60計價格1999

4、1283 號2.2勘查費30工程勘察設計收費標準（2002 年修訂本）2.3設計費310.753建安工程費124300m225277.010.61高層框剪結構3.1基礎工程1367.33.2主體結構與砌體工程14294.53.3屋面和門窗工程2610.33.4裝修工程2486外墻、內(nèi)墻、天花和樓面3.5設備與安裝工程4518.913.5.1估算電氣安裝工程1056.55按建筑面積每平米3.5.2給排水工程1367.3按建筑面積每平米估算3.5.3電梯工程683.65按建筑面積每平米估算3.5.4消防工程621.5按建筑面積每平米估算3.5.5煤氣186.45按建筑面積每平米估算3.5.6智能設

5、施273.46按建筑面積每平米估算3.5.7廚衛(wèi)設備330按建筑面積每平米估算4基礎設施費428.980.01含道路、排水、綠化、供水、供電、電訊和煤氣等5建設項目其他費用1180.10.035.1建筑監(jiān)理費124300m2366.1按建安成本的1.5%計取5.2定額管理費124300m219.53按建安成本的0.08%計取房地產(chǎn)項目開發(fā)核算實例5.3質(zhì)量安全監(jiān)督費124300m2244.07按建成本的1%計取5.4項目管理費124300m2366.11.5%計取5.5招標代理費124300m260招標代理服務收費管理暫行辦法5.6其它建設稅費124300m2124.3報建費、查費以及零星費用

6、等預備（不可預見費）807.180.02按建設總資3%計取建設期利息3670.01銀行貸款按建設總投資0%計取總計41461.021.00備注：裝修標準如下屋頂：高級天面瓦外墻：優(yōu)質(zhì)外墻磚，預置空調(diào)室外機位窗門：高級鋁合金窗配名廠玻璃入口大堂：高級石材及瓷磚電梯大堂：墻身及地臺鋪貼高級瓷磚電梯：每幢均裝設高級電梯信箱：每戶均有專用信箱大門：采用高級飾面豪華木門配名廠不銹鋼鎖及防盜眼房門：采用高級飾面木門配名廠不銹鋼鎖飯廳配精美吊燈及吸頂燈浴室五金配件、排氣扇、天花吸頂燈。吸頂燈，附送新款高級組合櫥柜，連煤氣爐和抽油煙機陽臺：地面鋪砌高級瓷磚，鐵花欄桿，天花吸頂燈水、電、煤氣表：每戶均有獨立之水

7、、電、煤氣表直飲水及煤氣工程：管道鋪設到戶給排水工程：給排水管道及潔具均安裝完成電氣工程：分戶配電箱、管線及開關、插座、燈具均安裝完成寬頻網(wǎng)絡：預置寬頻上網(wǎng)插口暖通工程與市政配套費由于缺乏用地基礎數(shù)據(jù)而未計量；銷售稅費屬于銷售期間發(fā)生的費用，未納入總投資范圍。財務狀況及風險分析效益分析說明(1）收入分析為靜態(tài)分析，未考慮資金時間價值；(2）1.5(3） 各項稅收及費用參照目前太原市的一般房地產(chǎn)項目的收費標準； (4） 本項目的收入主要來自三個方面的銷售收入：住宅、商場；(5）住宅售價的制定參照太原市住宅基準定價，考慮項目的市場定位和銷售對象；基礎數(shù)據(jù)選取(1）1102006500元/平方米；(

8、2）141008000元/平方米；(3）15%5%。銷售收入及相關費用由以上的分析，銷售收入及相關費用預測詳見下表： 表3-2銷售收入及相關費用預測分析序號項目可售面積（m2）售價（元/m2）金額（萬元備注一、銷售收入1 住 宅 110200 650071630.652 商 場 14100 800011280小計二、相關稅費82910.651稅費82910.6512436.6費率為 15%2銷售費用82910.654145.55%小計2.4 風險分析16582.134%，8%，其中，土地成本是剛性成本，其余為彈性成本。按房地產(chǎn)項目通常投資比例（土20%），影響。如果項目定位為低端產(chǎn)品，就會存在

9、利潤風險（利潤空間偏?。?。效益評估項目盈利能力（利潤區(qū)值適應度）41461.0282910.65萬元，扣除16582.124867.5360%房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)25-50%，項目的盈利能力較好。盈虧平衡點數(shù)據(jù)引用：開發(fā)總成本：41461.02 萬元 可出讓面積：124300 稅率：6%單位售價盈虧平衡點=3335 元/平方米3335 元/3335 元/數(shù)據(jù)引用：開發(fā)總成本：41461.02萬元銷售定價：6500 元/平方米 稅 率 ：6% 銷售面積盈虧平衡點=67857 平方米67857 67857 平方米時，項目處于保本點，高于這個點項目是盈利的，反之就是虧損。投入產(chǎn)出分析 下結論： 開發(fā)總投資：41461.02萬元開發(fā)總收入：82910.65萬元 開發(fā)總利潤：24867.53萬元122 0.6 塊錢的利潤。主要技術經(jīng)濟指標主要技術經(jīng)濟指標詳見下表：表 3-3序號主要技術經(jīng)濟指標表指標單位指標值備注1開發(fā)總投資萬元41461.022開發(fā)總收入萬元82910.653開發(fā)利潤額萬元24867.534單位售價盈虧平