1、房產(chǎn)投分告摘要隨著國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)長，地產(chǎn)投也呈現(xiàn)增長勢頭在本文，者 綜述了地產(chǎn)投資開研究的義及相關(guān)研的幾大驟。作者以圳商業(yè)產(chǎn) 為例，內(nèi)部環(huán)境，部環(huán)境價(jià)值分析及比分析多方面綜述投資商地 產(chǎn)的可性。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)投資 化 價(jià)值分 商業(yè)地隊(duì)伍。建一支精明干、工責(zé)任心強(qiáng)、務(wù)能力、專業(yè)知識配合理 的研究伍是決定研成果水高低的關(guān)鍵一般來，房地產(chǎn)投項(xiàng)目可性 研究的究班子應(yīng)由悉房地經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)主持，括了解房地市場狀的 專家、悉房地產(chǎn)開與建設(shè)工程技術(shù)人、熟悉地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)機(jī)制的務(wù) 分析專、以及熟悉市規(guī)劃規(guī)劃管理的家。有件的投資商也可委房 地產(chǎn)咨公司、房地投資項(xiàng)研究機(jī)構(gòu)等承擔(dān)。2調(diào)研調(diào)查研是房地產(chǎn)項(xiàng)可行性究開始后第步要做工

2、作也是基礎(chǔ)作。 只有調(diào)研究所收集資料全、及時(shí)、準(zhǔn)，才能所做出的可性研究告 翔實(shí)可。調(diào)查研究要從兩面進(jìn)行：）內(nèi)業(yè)資的調(diào)查研究即收集類有關(guān)資料包括：關(guān)房地產(chǎn)投的方針政、委托單位想說明各種有關(guān)資報(bào)告；關(guān)城市規(guī)劃有關(guān)地、 氣象、通、經(jīng)濟(jì)發(fā)、售價(jià)房地產(chǎn)市場求等技經(jīng)濟(jì)資料。）現(xiàn)場實(shí)的調(diào)查研究即開發(fā)域的實(shí)地自、經(jīng)濟(jì)技術(shù)方面的查和市場究。3優(yōu)化及選擇發(fā)方案優(yōu)化及擇開發(fā)方案可行性究的主要步。房地開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)方案 主要是目的規(guī)劃及發(fā)進(jìn)度排。為了便進(jìn)行優(yōu)及選擇，一都應(yīng)同提 出多種案，再進(jìn)行案評選僅由承擔(dān)可性研究部門或規(guī)劃門獨(dú)家出 規(guī)劃方的做法，談上方案選擇及優(yōu)化是不可的做法。許地區(qū)，一 步驟是取方案征集方案投的方式

3、進(jìn)行同時(shí)有個(gè)專業(yè)單位專業(yè)人進(jìn) 行規(guī)劃計(jì)。評選小再進(jìn)行織方案的評，通過方案技術(shù)、濟(jì)方面比 較，從選出最優(yōu)方。4詳細(xì)研究由于房產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧關(guān)到企業(yè)的成，因而優(yōu)選方案的策必須 慎重對，進(jìn)行詳細(xì)究。詳研究階段是方案優(yōu)階段的驗(yàn)證繼續(xù)。這 一階段要再用多種術(shù)經(jīng)濟(jì)法，對優(yōu)選的方案行財(cái)務(wù)分析經(jīng)濟(jì)效分 析、社效益分析和境效益析。還要進(jìn)敏感性析，表明在本、價(jià)、 工期等確定因素發(fā)變化時(shí)對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)益產(chǎn)生影響。5編寫報(bào)告書在對項(xiàng)進(jìn)行了全面詳細(xì)分研究之后，可編制行性研究報(bào)?？尚?性研究告是投資項(xiàng)可行性究成果的最體現(xiàn)，該項(xiàng)目投資策成功否 關(guān)系極地產(chǎn)綜合開項(xiàng)目可性研究報(bào)告必須附一些要的原資料， 如開發(fā)劃平面圖、濟(jì)效益算書、

4、開發(fā)本計(jì)算等。在報(bào)告中還要出 項(xiàng)目開的資金籌措案。即開發(fā)資金來、籌措式及償還方、資金措成本及險(xiǎn)進(jìn)行分析對項(xiàng)目資的經(jīng)濟(jì)效、社會(huì)益及環(huán)境效做出全評 價(jià)。經(jīng)關(guān)主管部門批的可性研究報(bào)告可作為地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)編制設(shè)任 務(wù)書和資決策的依、作為集開發(fā)建設(shè)金的依、作為與有部門簽合 同的依、作為編制步設(shè)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)工作的據(jù)。隨著改開放的不斷入、經(jīng)的不斷發(fā)展房地產(chǎn)資逐漸成為會(huì)經(jīng)濟(jì) 生活的要組成部分而對房產(chǎn)投資項(xiàng)目敗起關(guān)作用的房地投資項(xiàng)可 行性研越來越被業(yè)人士所視，它將成房地產(chǎn)目投資的一組件，房 地產(chǎn)其投資環(huán)節(jié)一構(gòu)成房產(chǎn)項(xiàng)目投資全部內(nèi)。三深商業(yè)物業(yè)投分析1經(jīng)濟(jì)發(fā)展為業(yè)地產(chǎn)展帶來巨大求。商業(yè)地的功能決定其發(fā)展跡必將與一國家

5、或一個(gè)城市的展息息 相關(guān)，市經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市化程是商業(yè)地得以發(fā)的重要基礎(chǔ)證。2009 年 深圳經(jīng)快速復(fù)蘇走了全國前列 ,圳大城市進(jìn)將促使業(yè)結(jié)構(gòu)不斷高端制造和服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)，這不會(huì)給商業(yè)地的發(fā)展來巨大的需 促使商地產(chǎn)向多元、高端發(fā)展。同時(shí)也深圳市為我國改革放的前城市和全國融中心一，城市綜實(shí)力位 居全國中城市的前甲，具較強(qiáng)的區(qū)域射能力吸引了大批業(yè)的入。 2009 以來深圳總經(jīng)濟(jì)不發(fā)展引來如信證券企業(yè)部、里巴南方總 部等知企業(yè)的總部繼落戶圳，而中國安、中人壽、民生行等也紛 在深圳 CBD 買土地自建字樓，頭銀行、寧銀行、江商業(yè)銀行浙商銀 行等區(qū)性銀行紛紛深圳開分行，而資市場創(chuàng)板的推出也引了更企 業(yè)進(jìn)駐圳。 時(shí)

6、，深圳本中小企的商業(yè)需求在不斷大一方面現(xiàn)為 深圳中企業(yè)規(guī)模不擴(kuò)大而生商業(yè)規(guī)模求，另方面表現(xiàn)為多新生小 企業(yè)的業(yè)需求。2009 10 深圳市政府草了圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)中小業(yè)發(fā)展條公告把中企業(yè)發(fā)納入國民經(jīng)和社會(huì)展總體規(guī)劃政策將金融、技、規(guī)劃等多面支持促進(jìn)深圳中企業(yè)的展，而中小業(yè)的不發(fā) 展也將商業(yè)地產(chǎn)帶巨大的公和經(jīng)營需。2行業(yè)變化帶商業(yè)地的價(jià)值重估從國際的成熟房地市場來商業(yè)地的價(jià)值應(yīng)當(dāng)可比性住宅地產(chǎn)之上。是近年來住市場成火爆帶動(dòng)了宅價(jià)格不斷攀升，漲速度幅 度遠(yuǎn)高商業(yè)地產(chǎn)以于目前圳部分商業(yè)業(yè)在價(jià)上低于住宅 物業(yè)的價(jià)格， 投資回率卻接近住的兩倍目前深圳商地產(chǎn)處明顯的價(jià)值地。另深圳毗鄰港，隨著深一體化不斷推進(jìn)，

7、來深港金融、商業(yè)文化等個(gè) 領(lǐng)域上大融合已經(jīng)大勢所，但是目前圳商業(yè)產(chǎn)價(jià)值與香的商業(yè)產(chǎn) 差距仍很大表現(xiàn)為有可比的商業(yè)物業(yè)圳的售 /租價(jià)遠(yuǎn)低香港雖然目 前深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展無與香港比。但是香已經(jīng)處相對成熟期而深圳處 于快速展階段，其濟(jì)規(guī)模發(fā)展趨勢將漸追趕港，深港一化的不推 進(jìn)將刺深圳的商業(yè)產(chǎn)逐漸香港靠攏。 2009 年末開的房地調(diào)控政策的 變化，給房地產(chǎn)行帶來巨影響。由于控政策指住宅地產(chǎn)商業(yè)地較 少涉及生問題，投氣氛較，所以不在府的調(diào)范圍之內(nèi)，政策環(huán)的 寬松必吸引更多的資資金基于對業(yè)地產(chǎn)前景好。我認(rèn)為投資商地產(chǎn)的會(huì)已經(jīng)來臨而面對 深圳眾商圈和類型富的商物業(yè)如何評深圳商物業(yè)的投資值就擺了 我們面。我們認(rèn)為業(yè)

8、地產(chǎn)投資價(jià)值直體現(xiàn)在個(gè)方面，其是商業(yè)業(yè) 的保值值功能即買價(jià)格的步提升。其是商業(yè)業(yè)的租金回率即商物 業(yè)能夠來的穩(wěn)定收能力。如何判斷商物業(yè)能具有這兩個(gè)值潛力與 物業(yè)外條件和內(nèi)部件密不分。商業(yè)地的宏觀境分析、經(jīng)、政策信 貸及行發(fā)展，商業(yè)業(yè)的外環(huán)境包含地位置、市規(guī)劃、政支持、區(qū) 環(huán)境、通設(shè)施、商規(guī)劃、業(yè)氣氛、人及客流。 業(yè)物業(yè)的內(nèi)條件包 含開發(fā)及管理商綜能力、目規(guī)模、項(xiàng)定位、象設(shè)計(jì)、建風(fēng)格、筑 格局、筑質(zhì)量、經(jīng)模式、戶群體。以上的、外部條件定了商物業(yè)的投資值最終體現(xiàn)在商業(yè)業(yè)價(jià)格 的升值力和租金回能力上。所以對商物業(yè)投價(jià)值的分析基本將于 以下分方法。以下將實(shí)際案例展商業(yè)物的投資價(jià)值案例中據(jù)均來源于源地產(chǎn)

9、場 研究數(shù)庫，由于已對商業(yè)產(chǎn)的宏觀環(huán)進(jìn)行了析，較看好來商業(yè)產(chǎn) 的發(fā)展勢，故案例將不再復(fù)分析宏觀境，而要從商業(yè)物的外部內(nèi) 部和投價(jià)值進(jìn)行分。案例：福田中區(qū)甲級寫字榮經(jīng)貿(mào)中心投分析。該項(xiàng)目福田區(qū)中心的甲級字樓位于金路與福路交處東南民中 心東側(cè)下面我們將過對比田中心區(qū)豪“黃埔苑”以及香金鐘區(qū)級 寫字樓美國銀行中”來分榮超經(jīng)貿(mào)中投資價(jià)。外部環(huán)：物業(yè)所的商圈是福中心區(qū)整個(gè)深圳市金融、貿(mào)、會(huì)展、政、文 化中心深南大道由向西穿其間將中心分為南兩個(gè)片區(qū)。中南片主 要為全的中心商務(wù)公區(qū)北區(qū)為全市的政、文中心。福田心區(qū)擁金 融服務(wù)現(xiàn)代商貿(mào)、代物流高端旅游、際會(huì)展為特色的高服務(wù)業(yè)業(yè) 集群是圳乃至整個(gè)三角的通樞紐中心

10、部經(jīng)濟(jì)展迅速聚集國內(nèi)外 名企業(yè)部約 380 入駐各企業(yè)近 3800 家就業(yè)員 15 萬人。內(nèi)部條：經(jīng)貿(mào)中是由深圳榮實(shí)業(yè)有公司開發(fā)、圳市榮房地產(chǎn)開發(fā)限公司 投資的高層純甲級字樓。目高 米,建筑面積 115247.62 方米是專為 跨國企及國內(nèi)大、型企業(yè)計(jì)的差異化品寫字。 2006 開盤均價(jià)約1.6 /平米當(dāng)時(shí)租約 平米。至目均價(jià)已達(dá)到 3.5 萬米當(dāng)前租金為 150 /平米。價(jià)值分：1、保增值功能：物業(yè) 2006-2009 年均漲幅為 2投資回報(bào)能 按 2009 年均價(jià)計(jì)投資回報(bào)率為 5.14% 若有業(yè)從2006 買入持盤現(xiàn)按其買價(jià)計(jì)算目前其資回報(bào)率可到 。也即是說隨租金價(jià)格的漲業(yè)主資回報(bào)率呈上

11、漲趨。對比分一：榮超經(jīng)中心與黃埔苑對比埔雅苑是福中心區(qū)高層豪宅位榮超經(jīng)中心旁與榮超貿(mào)中心具有定的可性，其目前價(jià)約 3.8 萬元平米，租金約 租金回率約 2.7%可以看到榮中心售稍低于黃埔苑，但 金回報(bào)遠(yuǎn)高于黃埔苑也就說商業(yè)地產(chǎn)住宅出了倒掛現(xiàn)象通過對國 外或香等成熟的市寫字樓價(jià)一般會(huì)高同區(qū)可住宅。從這角度上若 深圳向熟市場發(fā)展該物業(yè)極具價(jià)值發(fā)空間。對比分二：榮超經(jīng)中心與美國行中心比 “國銀行心位于香商業(yè)核心區(qū) 金鐘商圈，該項(xiàng)目甲級寫樓與榮超經(jīng)中心具一定的可比。其目售 價(jià)約 19 元/平米，金約 850 元平米，資回報(bào)率約 。與處于相似域 的美國行中心相比榮超經(jīng)中心售價(jià) /價(jià)遠(yuǎn)低美國銀行中，售價(jià)為 其五分一，租金水也僅為六分之一。著深港體化和深圳濟(jì)不斷展深圳商地產(chǎn)的發(fā)展逐漸向港靠攏 案例總及建議：商業(yè)物的