1、房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)房地產(chǎn)估價案例與分析 第28頁房地產(chǎn)估價案例與分析考試大綱第一章房地產(chǎn)估價文書寫作考試目的本部部分的考考試目的的是測試試應(yīng)考人人員對房房地產(chǎn)估估價主要要文書寫寫作的了了解、熟熟悉和掌掌握程度度?？荚囋噧?nèi)容第第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)估價文文書概述述一一、房地地產(chǎn)估價價文書的的種類及及作用（一一）估價價委托書書（二二）估價價委托合合同（三）估估價項目目來源和和接洽情情況記錄錄（四四）估價價作業(yè)方方案（五）估估價所需需資料清清單（六）估估價對象象實地查查看記錄錄（七七）估價價報告（八八）估價價報告內(nèi)內(nèi)部審核核表（九）估估價中的的主要不不同意見見和估價價結(jié)果重重大修改改意見記記錄（十）估估價

2、報告告交接單單二二、房地地產(chǎn)估價價報告寫寫作的文文字要求求（一一）對詞詞義的要要求1.用詞準(zhǔn)準(zhǔn)確2.語義鮮鮮明，不不能含混混不清、模模棱兩可可3.用詞不不可帶有有較強(qiáng)的的感情色色彩4.用詞簡簡練、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，不不堆砌、不不生造5.朝向與與樓層（二二）對語語句的要要求1.句子簡簡潔，概概括性強(qiáng)強(qiáng)2.搭配得得當(dāng)3.邏輯嚴(yán)嚴(yán)密（三）要要防止錯錯別字和和錯漏第二二節(jié)房房地產(chǎn)估估價報告告寫作一、房房地產(chǎn)估估價報告告的構(gòu)成成要素二、房房地產(chǎn)估估價報告告的寫作作（一一）封面面的寫作作1.估價報報告名稱稱2.估價項項目名稱稱3.委托人人4.估價機(jī)機(jī)構(gòu)5.注冊房房地產(chǎn)估估價師6.估價作作業(yè)日期期7.估價報報告編號號

3、（二二）目錄錄的寫作作（三三）致委委托人函函的寫作作（四四）注冊冊房地產(chǎn)產(chǎn)估價師師聲明的的寫作（五五）估價價的假設(shè)設(shè)和限制制條件的的寫作（六六）估價價結(jié)果報報告的寫寫作1.標(biāo)題2.委托人人3.估價機(jī)機(jī)構(gòu)4.估價對對象5.估價目目的6.估價時時點7.價值定定義8.估價依依據(jù)9.估價原原則10.估價方方法11.估價結(jié)結(jié)果12.估價人人員13.估價作作業(yè)日期期14.估價報報告使用用期限（七七）估價價技術(shù)報報告的寫寫作1.實物狀狀況（或或個別因因素）分分析2.區(qū)位狀狀況分析析3.市場背背景分析析4.最高最最佳使用用分析5.估價方方法選用用6.估價測測算過程程7.估價結(jié)結(jié)果確定定三三、房地地產(chǎn)估價價報告

4、示示例第三節(jié)節(jié)其他他房地產(chǎn)產(chǎn)估價主主要文書書寫作一、估估價委托托合同（一一）估價價委托合合同內(nèi)容容構(gòu)成（二二）估價價委托合合同寫作作示例二、估估價所需需資料清清單（一）對對房地產(chǎn)產(chǎn)價格有有普遍影影響的資資料（二）對對估價對對象所在在地區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)價格有有影響的的資料（三三）相關(guān)關(guān)實例資資料（四）反反映估價價對象狀狀況的資資料三、估估價作業(yè)業(yè)方案（一一）擬采采用的估估價技術(shù)術(shù)路線和和估價方方法（二）擬擬定資料料收集渠渠道（三）預(yù)預(yù)計需要要的時間間、人力力和經(jīng)費費（四四）估價價作業(yè)步步驟和時時間進(jìn)度度安排四、估估價對象象實地查查看記錄錄（一一）住宅宅房地產(chǎn)產(chǎn)實地查查看記錄錄1.住宅房房地產(chǎn)實實地

5、查看看內(nèi)容2.住宅房房地產(chǎn)實實地查看看記錄表表示例（二二）經(jīng)營營性房地地產(chǎn)實地地查看記記錄1.經(jīng)營性性房地產(chǎn)產(chǎn)實地查查看內(nèi)容容2.經(jīng)營性性房地產(chǎn)產(chǎn)實地查查看記錄錄表示例例（三三）工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)實地查查看記錄錄1.工業(yè)房房地產(chǎn)實實地查看看內(nèi)容2.工業(yè)房房地產(chǎn)實實地查看看記錄表表示例（四四）在建建工程實實地查看看記錄1.在建工工程實地地查看內(nèi)內(nèi)容2.在建工工程實地地查看記記錄表示示例五、估估價報告告內(nèi)部審審核表（一一）估價價報告內(nèi)內(nèi)部審核核表內(nèi)容容構(gòu)成（二二）估價價報告內(nèi)內(nèi)部審核核表示例例考試試要求要求求考生掌掌握本章章內(nèi)容。第二章不不同類型型房地產(chǎn)產(chǎn)估價考試目的本部部分的考考試目的的是測試試應(yīng)考

6、人人員對居居住、商商業(yè)、商商務(wù)辦公公、旅館館、餐飲飲、娛樂樂、工業(yè)業(yè)、農(nóng)業(yè)業(yè)、特殊殊用途等等不同類類型房地地產(chǎn)估價價的特點點和影響響因素的的了解、熟熟悉和掌掌握程度度?？荚噧?nèi)內(nèi)容第一一節(jié)居居住房地地產(chǎn)估價價一一、居住住房地產(chǎn)產(chǎn)及其特特點（一）單單宗交易易規(guī)模較較小，但但市場交交易量十十分巨大大（二二）具有有較強(qiáng)的的相似性性、可比比性（三）不不同類型型住房價價格內(nèi)涵涵差異明明顯二、影影響居住住房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的因素（一一）影響響居住房房地產(chǎn)價價格的主主要區(qū)位位狀況1.交通條條件2.生活服服務(wù)設(shè)施施3.教育配配套設(shè)施施4.環(huán)境質(zhì)質(zhì)量（二）影影響居住住房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的主要實實物狀況況1.建筑結(jié)結(jié)構(gòu)、類

7、類型和等等級2.設(shè)施與與設(shè)備3.建筑質(zhì)質(zhì)量4.裝修三、居居住房地地產(chǎn)估價價的常用用方法（一一）市場場法（二）成成本法（三三）收益益法四、居居住房地地產(chǎn)估價價的技術(shù)術(shù)路線及及難點處處理（一）商商品房估估價的技技術(shù)路線線及難點點處理（二二）房改改房、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房估估價的技技術(shù)路線線及難點點處理第二二節(jié)商商業(yè)房地地產(chǎn)估價價一一、商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)及其特特點（一）商商業(yè)房地地產(chǎn)及其其種類1-百貨店店業(yè)態(tài)結(jié)結(jié)構(gòu)特點點2.超級市市場業(yè)態(tài)態(tài)結(jié)構(gòu)特特點3.大型綜綜合商場場業(yè)態(tài)結(jié)結(jié)構(gòu)特點點4.便利店店業(yè)態(tài)結(jié)結(jié)構(gòu)特點點5.專業(yè)店店業(yè)態(tài)結(jié)結(jié)構(gòu)特點點6.專賣店店業(yè)態(tài)結(jié)結(jié)構(gòu)特點點7.購物中中心業(yè)態(tài)態(tài)結(jié)構(gòu)特特點8.家居中

8、中心業(yè)態(tài)態(tài)結(jié)構(gòu)特特點9.倉儲商商店業(yè)態(tài)態(tài)結(jié)構(gòu)特特點（二）商商業(yè)房地地產(chǎn)特點點1.收益性性2.經(jīng)營內(nèi)內(nèi)容多，業(yè)業(yè)態(tài)多樣樣3.出租、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營營多，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散散復(fù)雜4.裝修高高檔且復(fù)復(fù)雜5.垂直空空間價值值衰減性性明顯二、影影響商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的因素（一一）影響響商業(yè)房房地產(chǎn)價價格的主主要區(qū)位位狀況1.地段繁繁華程度度2.交通條條件3.臨街狀狀況4.樓層（二）影影響商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的主要實實物狀況況1.建筑品品質(zhì)及內(nèi)內(nèi)部格局局2.凈高3.面積4.裝修5.無形價價值三、商商業(yè)房地地產(chǎn)估價價的常用用方法（一一）收益益法（二）市市場法（三三）成本本法四、商商業(yè)房地地產(chǎn)估價價的技術(shù)術(shù)路線及及難點處

9、處理（一）不不同經(jīng)營營方式商商業(yè)房地地產(chǎn)估價價的技術(shù)術(shù)路線及及難點處處理1.出租型型商業(yè)房房地產(chǎn)2.運營型型商業(yè)房房地產(chǎn)（二二）不同同規(guī)模商商業(yè)房地地產(chǎn)估價價的技術(shù)術(shù)路線及及難點處處理1.整幢商商業(yè)房地地產(chǎn)估價價2.整層商商業(yè)房地地產(chǎn)估價價3.同層商商業(yè)房地地產(chǎn)不同同鋪面估估價（三）空空置、爛爛尾商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)估價的的技術(shù)路路線及難難點處理理第三三節(jié)商商務(wù)辦公公房地產(chǎn)產(chǎn)估價一、商商務(wù)辦公公房地產(chǎn)產(chǎn)及其特特點（一）商商務(wù)辦公公房地產(chǎn)產(chǎn)及其分分類（二）商商務(wù)辦公公房地產(chǎn)產(chǎn)的特點點1.所處區(qū)區(qū)位好，規(guī)規(guī)模大2.多為現(xiàn)現(xiàn)代化的的高層建建筑，功功能齊全全、配套套設(shè)施完完善3.出租經(jīng)經(jīng)營為主主，多由由專業(yè)

10、物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)管管理二、影影響商務(wù)務(wù)辦公房房地產(chǎn)價價格的因因素（一）影影響商務(wù)務(wù)辦公房房地產(chǎn)價價格的主主要區(qū)位位狀況1.集聚程程度2.交通條條件3.周邊環(huán)環(huán)境4.樓層（二）影影響商務(wù)務(wù)辦公房房地產(chǎn)價價格的主主要實物物狀況1.外觀形形象2.內(nèi)部裝裝修3.設(shè)備、設(shè)設(shè)施4.智能化化程度5.物業(yè)服服務(wù)水平平6.租戶類類型三、商商務(wù)辦公公房地產(chǎn)產(chǎn)估價的的常用方方法（一）收收益法（二二）市場場法（三）成成本法四、商商務(wù)辦公公房地產(chǎn)產(chǎn)估價的的技術(shù)路路線及難難點處理理（一一）商務(wù)務(wù)辦公房房地產(chǎn)租租金的求求取1.租約問問題2.租金構(gòu)構(gòu)成內(nèi)涵涵問題3.租金支支付方式式問題4.地下車車庫租金金問題（二二）整幢幢商

11、務(wù)辦辦公房地地產(chǎn)估價價的技術(shù)術(shù)路線及及難點處處理1.單純型型商務(wù)辦辦公房地地產(chǎn)2.商住型型商務(wù)辦辦公房地地產(chǎn)3.綜合型型商務(wù)辦辦公房地地產(chǎn)第四節(jié)節(jié)旅館館房地產(chǎn)產(chǎn)估價一、旅旅館房地地產(chǎn)及其其估價特特點（一）旅旅館房地地產(chǎn)及其其特點1.飯店、酒酒店、賓賓館房地地產(chǎn)及其其特點2.旅店、招招待所及及其特點點（二二）旅館館房地產(chǎn)產(chǎn)的估價價特點1.轉(zhuǎn)讓少少且一般般為整體體轉(zhuǎn)讓2.功能多多樣3.一次性性投資大大、投資資回收期期較長、經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險險較大4.價值主主要體現(xiàn)現(xiàn)在接待待客戶類類型及其其能力二、影影響旅館館房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的主要因因素（一）影影響旅館館房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的主要區(qū)區(qū)位狀況況1.交通條條件2.周圍

12、環(huán)環(huán)境（二）影影響旅館館房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的主要實實物狀況況1.設(shè)備設(shè)設(shè)施和用用具2.經(jīng)營管管理三、旅旅館房地地產(chǎn)估價價方法的的選用（一一）收益益法（二）市市場法四、旅旅館房地地產(chǎn)估價價的技術(shù)術(shù)路線及及難點處處理（一）星星級酒店店不同功功能用房房收益的的測算（二二）星級級酒店凈凈收益的的求取第五五節(jié)餐餐飲房地地產(chǎn)估價價一一、餐飲飲房地產(chǎn)產(chǎn)及其估估價特點點（一一）地段段選擇的的差異性性（二二）營業(yè)業(yè)收入的的差異性性二二、餐飲飲房地產(chǎn)產(chǎn)估價的的技術(shù)路路線及難難點處理理第六六節(jié)娛娛樂房地地產(chǎn)估價價一一、娛樂樂房地產(chǎn)產(chǎn)及其估估價特點點二二、娛樂樂房地產(chǎn)產(chǎn)估價的的常用方方法（一）收收益法（二二）市場場法（三

13、）成成本法三、娛娛樂房地地產(chǎn)估價價技術(shù)路路線及難難點處理理第七七節(jié)工工業(yè)房地地產(chǎn)估價價一一、工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)及其估估價特點點（一一）涉及及的行業(yè)業(yè)多（二）非非標(biāo)準(zhǔn)廠廠房多，建建筑工程程造價相相差大（三三）要區(qū)區(qū)分設(shè)備備和建筑筑物的造造價（四）受受腐蝕的的可能性性大二、影影響工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的主要因因素（一）影影響工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的主要區(qū)區(qū)位狀況況1.交通條條件2.基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施3.地理位位置（二）影影響工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的主要實實物狀況況1.用地面面積與形形狀2.地質(zhì)和和水文條條件3.房地產(chǎn)產(chǎn)用途三、工工業(yè)房地地產(chǎn)估價價的常用用方法（一一）成本本法（二）市市場法（三三）收益益法四、工工業(yè)房

14、地地產(chǎn)估價價的技術(shù)術(shù)路線及及難點處處理第八節(jié)節(jié)農(nóng)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的估價價一一、農(nóng)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)估價的的一般特特點二、農(nóng)農(nóng)業(yè)房地地產(chǎn)常見見的估價價方法和和技術(shù)路路線第九節(jié)節(jié)特殊殊用途房房地產(chǎn)估估價一、停停車庫的的估價（一一）地下下停車庫庫特點（二二）地下下停車庫庫的價格格特點（三三）地下下停車庫庫常見的的估價方方法和技技術(shù)路線線二二、加油油站的估估價（一）加加油站房房地產(chǎn)估估價的一一般特點點1.位置極極其重要要并且分分布離散散性較強(qiáng)強(qiáng)2.經(jīng)營的的個性差差異顯著著3.存在成成品油特特許經(jīng)營營權(quán)帶來來的超額額利潤（二二）加油油站常見見的估價價方法和和技術(shù)路路線考試要要求1.掌握居居住房地地產(chǎn)及其其估價的的

15、特點，影影響該類類型房地地產(chǎn)的主主要區(qū)位位狀況和和主要實實物狀況況，在該該類型的的房地產(chǎn)產(chǎn)估價中中如何選選用估價價方法；2.掌握商商業(yè)房地地產(chǎn)及其其估價的的特點，影影響該類類型房地地產(chǎn)的主主要區(qū)位位狀況和和主要實實物狀況況，在該該類型的的房地產(chǎn)產(chǎn)估價中中如何選選用估價價方法；3.掌握商商務(wù)辦公公房地產(chǎn)產(chǎn)及其估估價的特特點，影影響該類類型房地地產(chǎn)的主主要區(qū)位位狀況和和主要實實物狀況況，在該該類型的的房地產(chǎn)產(chǎn)估價中中如何選選用估價價方法；4.熟悉旅旅館房地地產(chǎn)及其其估價的的特點，影影響該類類型房地地產(chǎn)的主主要區(qū)位位狀況和和主要實實物狀況況，在該該類型的的房地產(chǎn)產(chǎn)估價中中如何選選用估價價方法；5.熟

16、悉餐餐飲房地地產(chǎn)及其其估價的的特點，在在該類型型的房地地產(chǎn)估價價中如何何選用估估價方法法；6.熟悉娛娛樂房地地產(chǎn)及其其估價的的特點，在在該類型型的房地地產(chǎn)估價價中如何何選用估估價方法法；7.熟悉工工業(yè)房地地產(chǎn)及其其估價的的特點，在在該類型型的房地地產(chǎn)估價價中如何何選用估估價方法法；8.了解農(nóng)農(nóng)業(yè)房地地產(chǎn)及其其估價的的特點，在在該類型型的房地地產(chǎn)估價價中如何何選用估估價方法法；9.了解特特殊用途途房地產(chǎn)產(chǎn)及其估估價的特特點，影影響這些些類型房房地產(chǎn)的的主要區(qū)區(qū)位狀況況和主要要實物狀狀況，在在該類型型的房地地產(chǎn)估價價中如何何選用估估價方法法。第三章不不同目的的房地產(chǎn)產(chǎn)估價考試目的本部部分的考考試目

17、的的是測試試應(yīng)考人人員對不不同估價價目的在在房地產(chǎn)產(chǎn)估價時時所起的的作用，房房地產(chǎn)估估價的假假設(shè)前提提，房地地產(chǎn)價值值類型與與房地產(chǎn)產(chǎn)估價前前提之間間的關(guān)系系，房地地產(chǎn)價值值類型和和估價前前提、房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利和房房地產(chǎn)交交換價值值之間的的關(guān)系，以以及它們們和房地地產(chǎn)估價價目的的的關(guān)系等等的了解解、熟悉悉和掌握握程度。考試內(nèi)容第一節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估的特點（一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)（二）估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點（三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法（四）搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實例的可替代性二、建設(shè)用地使用權(quán)出

18、讓價格評估方法的選擇（一）市場法（二）假設(shè)開發(fā)法（三）成本法（四）基準(zhǔn)地價修正法第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估常用方法（一）市場法（二）假設(shè)開發(fā)法（三）成本法（四）收益法（五）基準(zhǔn)地價修正法第三節(jié)房地產(chǎn)抵押價值評估一、房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)二、房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定（一）可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時的要求（二）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)（三）其他限制條件（四）與房地產(chǎn)抵押估價有關(guān)的規(guī)定三、房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)路線及估價方法（一）完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)（二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)（三）部分（局部）房地產(chǎn)（四）在建工程房地產(chǎn)（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)四、房地

19、產(chǎn)抵押估價的注意事項（一）估價目的（二）估價時點（三）確認(rèn)估價對象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)（四）合理確定假設(shè)前提和限制條件（五）把握市場風(fēng)險防止高估（六）估價中的謹(jǐn)慎原則（七）市場變現(xiàn)能力分析（八）說明與風(fēng)險提示（九）其他第四節(jié)城市房屋拆遷估價一、城市房屋拆遷估價內(nèi)涵及特點（一）估價數(shù)量大（二）涉及面廣，社會影響大（三）估價對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系（四）補(bǔ)償價格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)二、城市房屋拆遷估價的標(biāo)準(zhǔn)與方法三、城市房屋拆遷估價技術(shù)路線（一）“標(biāo)本房屋”市場價格評估技術(shù)路線1.確定“標(biāo)本房屋”的基本條件2.選擇“標(biāo)本房屋”3.評估“標(biāo)本房屋”的市場價格4.評估確定其他拆遷房屋的市場價格（）“典型房屋

20、”市場價格評估技術(shù)路線（三）區(qū)位指導(dǎo)價市場價格評估技術(shù)路線四、城市房屋拆遷估價應(yīng)注意的問題（一）拆遷估價的估價對象（二）拆遷估價委托人的合法性（三）拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)、估價目的和估價時點（四）拆遷估價價格內(nèi)涵（五）幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價五、城市房屋拆遷估價的工作方式（一）拆遷估價前的準(zhǔn)備工作（二）入戶調(diào)查（三）室內(nèi)作業(yè)，出具估價報告（四）現(xiàn)場答疑六、城市房屋拆遷估價糾紛的解決第五節(jié)房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價一、房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定二、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價的特點（一）強(qiáng)制處分（二）快速變現(xiàn)（三）市場需求面窄、推廣力度小（四）消費者心理因素（五）購買者的額外支出三、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價的技術(shù)路線四、房地產(chǎn)

21、強(qiáng)制拍賣估價的類型與方法（一）商品房（二）行政趔撥地上的房產(chǎn)（三）在建工程第六節(jié)房地產(chǎn)損害賠償估價一、房地產(chǎn)價值損失的原因及種類（一）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失2.小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失4.房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失5.房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失（二）因在相鄰?fù)恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價值損失（三）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值損失（四）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失（五）因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受

22、損，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失（六）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害（七）因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失（九）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析（一）房地產(chǎn)損害的分類1.按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分2.按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分3. 按照暫時性的損害和永久性的損害劃分（二）房地產(chǎn)損害的賠償金額三、房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點（一）房地產(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵（二）房地產(chǎn)損害賠償評估價值定義（三）損害賠償估價的特點四、房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇（一）修復(fù)費用法（成本法）（二）損失資本化

23、法1. 凈收益減少收益年期不變型2.凈收益不變收益年期減少型3.凈收益、收益年期減少型（三）賠償實例比較法（四）損害前后價差法五、房地產(chǎn)損害賠償估價的技術(shù)路線及難點的處理（一）規(guī)劃變更導(dǎo)致房地產(chǎn)價值損失的估價技術(shù)路線及難點處理（二）商品房質(zhì)量缺陷導(dǎo)致價值減損的估價技術(shù)路線及難點處理第七節(jié)房屋租賃價格評估一、房屋租賃價格評估的特點（一）住宅類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型（二）租約對租金估價有一定的影響（三）劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分二、房屋租賃價格管理的法律規(guī)定（一）房屋租賃價格應(yīng)以合同形式載明（二）不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定（三）私房

24、租賃價格管理規(guī)定三、房屋租賃價格評估常用的估價方法（一）市場法（二）收益法（三）成本法第八節(jié)房地產(chǎn)課稅估價一、房產(chǎn)稅估價二、土地增值稅估價（一）區(qū)分評估目的，明確評估內(nèi)容1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當(dāng)理由的2.提供扣除項目金額不實的（二）扣除項目評估方法的選擇1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.舊房及建筑物的評估價格三、契稅估價第九節(jié)企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價類型（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移二、估價的假設(shè)前提三、估價方法的選用（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價（二）房地產(chǎn)

25、權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價1.掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估；2.掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估；3.掌握房地產(chǎn)抵押價值評估；4.掌握城市房屋拆遷估價；5.熟悉房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價；6.熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價；7.熟悉房地產(chǎn)租賃價格評估；8.熟悉房地產(chǎn)課稅估價；9.了解企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價。第四章房房地產(chǎn)咨咨詢顧問問服務(wù)本部分分的考試試目的是是測試應(yīng)應(yīng)考人員員對房地地產(chǎn)市場場調(diào)查研研究、房房地產(chǎn)投投資項目目可行性性研究、房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目策劃和和房地產(chǎn)產(chǎn)貸款項項目評估估等房地地產(chǎn)咨詢詢顧問服服務(wù)的了了解、熟熟悉和掌掌握程度度。第一節(jié)節(jié)房地地產(chǎn)市場場調(diào)查研研究一、房房地產(chǎn)市市場調(diào)查查研究類類型（一

26、）整整體房地地產(chǎn)市場場調(diào)查研研究（二）住住宅房地地產(chǎn)市場場調(diào)查研研究（三）商商業(yè)房地地產(chǎn)市場場調(diào)查研研究（四）寫寫字樓房房地產(chǎn)市市場調(diào)查查研究（五五）酒店店房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查研究究（六六）工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查研究究二二、不同同類型房房地產(chǎn)市市場調(diào)查查研究報報告內(nèi)容容（一一）住宅宅房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查研究究報告內(nèi)內(nèi)容構(gòu)成成1.宏觀環(huán)環(huán)境分析析2.房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀和趨勢勢分析3.客戶分分析4.競爭分分析（二）商商業(yè)房地地產(chǎn)市場場調(diào)查研研究報告告內(nèi)容構(gòu)構(gòu)成1.宏觀環(huán)環(huán)境分析析2.商業(yè)房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀及趨勢勢3.商圈（區(qū)區(qū)域）分分析4.消費者者消費習(xí)習(xí)慣分析析5.客戶分分析（三）寫寫字樓

27、房房地產(chǎn)市市場調(diào)查查研究報報告內(nèi)容容構(gòu)成1.宏觀環(huán)環(huán)境分析析2.寫字樓樓房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況和趨勢勢3.商務(wù)圈圈（區(qū)域域）分析析4.競爭、典典型項目目研究5.寫字樓樓客戶分分析（四）酒酒店房地地產(chǎn)市場場調(diào)查研研究報告告內(nèi)容構(gòu)構(gòu)成1.宏觀環(huán)環(huán)境分析析2.酒店房房地產(chǎn)的的發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀和特特點3.酒店消消費者分分析4.酒店市市場競爭爭分析5.酒店經(jīng)經(jīng)營者分分析第二節(jié)節(jié)房地地產(chǎn)投資資項目可可行性研研究一、房房地產(chǎn)投投資項目目可行性性研究特特點二、房房地產(chǎn)投投資項目目可行性性研究報報告主要要內(nèi)容（一一）項目目總論（二二）項目目概況（三三）項目目投資環(huán)環(huán)境分析析（四四）項目目區(qū)域環(huán)環(huán)境分析析（五五）房地地產(chǎn)市場場分析（六六）項目目市場定定位（七）項項目規(guī)劃劃與建筑筑方案（八八）項目目開發(fā)建建設(shè)進(jìn)度度安排（九九）投資資估算與與資金籌籌措（十）項項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分分析（十一一）項目目風(fēng)險分分析（十二二）項目目社會效效