房地產(chǎn)合同管理

第一章房地地產(chǎn)合同同法律基基礎(chǔ)民事法律律關(guān)系債權(quán)和物物權(quán)制度度合同及合合同管理理概述第一節(jié)民民事法法律關(guān)系系一、民事事法律關(guān)關(guān)系概述述民事法律律關(guān)系是是由民法法規(guī)范調(diào)調(diào)整的、、以權(quán)利利義務(wù)為為內(nèi)容的的、平等等主體之之間的人人身關(guān)系系和財(cái)產(chǎn)產(chǎn)關(guān)系。。圖1-1法律關(guān)系系構(gòu)成要要素法律關(guān)系三要素主體客體內(nèi)容承擔(dān)義務(wù)擁有權(quán)力的當(dāng)事人當(dāng)事人權(quán)力義務(wù)所指的對(duì)象具體的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容1．主體民事法律律關(guān)系主主體（簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱民事事主體）），是指指民事法法律關(guān)系系中享受受權(quán)利、、承擔(dān)義義務(wù)的具具有民事事主體資資格的人人，主要要包括自自然人、、法人以以及其他他組織，，特定情情況下還還包括國(guó)國(guó)家。２．客體體民事法律律關(guān)系客客體，是是指民事事法律主主體享有有的權(quán)利利和承擔(dān)擔(dān)的義務(wù)務(wù)所共同同指向的的對(duì)象。。在通常常情況下下，主體體都是為為了某一一客體，，彼此才才設(shè)立一一定的權(quán)權(quán)利、義義務(wù)，從從而產(chǎn)生生法律關(guān)關(guān)系，這這里的權(quán)權(quán)利、義義務(wù)所共共同指向向的事物物，即法法律關(guān)系系的客體體。法學(xué)學(xué)理論上上，一般般將客體體分為物物、行為為、智力力成果和和人身利利益。３．內(nèi)容容民事法律律關(guān)系內(nèi)內(nèi)容，是是指民事事主體之之間基于于民事法法律關(guān)系系客體所所形成的的民事權(quán)權(quán)利和民民事義務(wù)務(wù)。二、民事事法律關(guān)關(guān)系的產(chǎn)產(chǎn)生及變變更（一）法法律關(guān)系系的產(chǎn)生生法律關(guān)系系的產(chǎn)生生，是指指法律關(guān)關(guān)系的主主體之間間形成了了一定的的權(quán)利和和義務(wù)關(guān)關(guān)系。如如某單位位與其他他單位簽簽訂了合合同，主主體雙方方就產(chǎn)生生了相應(yīng)應(yīng)的權(quán)利利和義務(wù)務(wù)。此時(shí)時(shí)，受法法律規(guī)范范調(diào)整的的法律關(guān)關(guān)系即告告產(chǎn)生。。民事法律律事實(shí)，，是指能能夠引起起民事法法律關(guān)系系產(chǎn)生、、變更、、終止的的客觀現(xiàn)現(xiàn)象。民事法律律事實(shí)引引發(fā)的民民事法律律后果包包括三種種情形：：第一，引引起民事事法律關(guān)關(guān)系的發(fā)發(fā)生。第二，引引起民事事法律關(guān)關(guān)系的變變更。第三，引引起民事事法律關(guān)關(guān)系的消消滅。圖1-2民事法律律事實(shí)類類型合同行為民事法律事實(shí)行為事件依內(nèi)容分類依效力分類婚姻行為遺囑行為收養(yǎng)行為其它民事法律行為無(wú)效民事行為效力待定的民事行為可變更、可撤銷的民事行為民事行為事實(shí)行為無(wú)因管理行為部分不當(dāng)?shù)美袨檎?dāng)防衛(wèi)行為緊急避險(xiǎn)行為侵權(quán)行為創(chuàng)作、發(fā)明、先占等行為社會(huì)事件（如罷工）自然事件（如地震）（二）法法律關(guān)系系的變更更法律關(guān)系系變更，，是指法法律關(guān)系系三要素素中的任任何一個(gè)個(gè)發(fā)生變變化。1．主體變變更2．客體變變更3．內(nèi)容變變更（三）法法律關(guān)系系的終止止法律關(guān)系系的終止止，是指指法律關(guān)關(guān)系主體體之間的的權(quán)利義義務(wù)不復(fù)復(fù)存在，，彼此喪喪失了約約束力。。1．自然終終止2．協(xié)議終終止3．違約終終止三、民事事法律行行為的成成立要件件（一）民民事法律律行為的的概念民事法律律行為是是指民事事主體設(shè)設(shè)立、變變更、終終止民事事權(quán)利和和民事義義務(wù)的合合法行為為。（二）民民事法律律行為的的構(gòu)成要要件1．行為人人具有相相應(yīng)的民民事行為為能力2．意思表表示真實(shí)實(shí)3．不違反反法律或或者社會(huì)會(huì)公共利利益四、代理理制度（一）代代理的含含義1．概念代理，是是指代理理人在被被代理人人的授權(quán)權(quán)范圍內(nèi)內(nèi)，以被被代理人人的名義義與第三三人為民民事法律律行為，，其法律律后果由由被代理理人承擔(dān)擔(dān)。

圖1-3代理關(guān)系系第三人被代理人代理人基礎(chǔ)法律關(guān)系法律后果代理行為2．特征從民法理理論上講講，代理理具有下下列法律律特征，，使其區(qū)區(qū)別于其其他相近近的民事事法律制制度。（1）代理行行為是能能夠引起起民事法法律后果果的民事事法律行行為；（2）代理人人一般應(yīng)應(yīng)以被代代理人的的名義從從事代理理行為；；（3）代理人人在代理理權(quán)限范范圍內(nèi)獨(dú)獨(dú)立為意意思表示示；（4）代理行行為的法法律后果果直接歸歸屬于被被代理人人

（二）代代理的種種類根據(jù)代理理發(fā)生的的依據(jù)不不同，代代理分為為委托代代理、法法定代理理和指定定代理三三種類型型。（1）委托代代理委托代理理，是指指根據(jù)被被代理人人的委托托而產(chǎn)生生的代理理。（2）法定代代理法定代理理，是基基于法律律的直接接規(guī)定而而產(chǎn)生的的代理。。如父母母作為監(jiān)監(jiān)護(hù)人代代理未成成年人進(jìn)進(jìn)行民事事活動(dòng)就就是屬于于法定代代理。（3）指定代代理指定代理理，是指指根據(jù)主主管機(jī)關(guān)關(guān)或人民民法院的的指定而而產(chǎn)生的的代理。。（三）代代理人應(yīng)應(yīng)注意問(wèn)問(wèn)題（1）代理人人應(yīng)在代代理權(quán)限限范圍內(nèi)內(nèi)進(jìn)行代代理活動(dòng)動(dòng)（2）代理人人應(yīng)親自自進(jìn)行代代理活動(dòng)動(dòng)（3）代理人人應(yīng)認(rèn)真真履行職職責(zé)（4）不得濫濫用代理理權(quán)（5）表見代代理（四）代代理權(quán)的的終止1．代理終終止的共共同原因因（1）代理人人死亡或或法人消消滅。（2）代理人人喪失民民事行為為能力。。（3）本人死死亡或法法人消滅滅。2．委托代代理終止止的特別別原因（1）代理事事務(wù)完成成，代理理已無(wú)存存在的必必要。（2）授權(quán)行行為附有有終期的的，期限限屆滿，，代理權(quán)權(quán)終止。。（3）代理權(quán)權(quán)撤回。。（4）代理人人辭去代代理。3．法定代代理終止止的特別別原因（1）本人取取得或者者恢復(fù)民民事行為為能力，，這里應(yīng)應(yīng)解釋為為本人取取得完全全行為能能力；（2）指定代代理的人人民法院院或者指指定單位位取消指指定；（3）由其他他原因引引起的被被代理人人和代理理人之間間的監(jiān)護(hù)護(hù)關(guān)系消消滅。五、訴訟訟時(shí)效（一）含含義訴訟時(shí)效效，是指指權(quán)利人人在法定定期間內(nèi)內(nèi)，未向向人民法法院提起起訴訟請(qǐng)請(qǐng)求保護(hù)護(hù)其權(quán)利利時(shí)，法法律規(guī)定定消滅其其勝訴權(quán)權(quán)的制度度。（二）訴訴訟時(shí)效效的種類類1．普通訴訴訟時(shí)效效2．特別訴訴訟時(shí)效效3．特殊訴訴訟時(shí)效效（三）訴訴訟時(shí)效效的起算算案例：借借5萬(wàn)元給男男同事后后兩人人成夫妻妻6年后又離離婚債債務(wù)如何何處理劉先生在在2002年2月向同事事馬女士士借了5萬(wàn)元錢，，并寫下下欠條，約約定一年年后償還還。但是是不久后后兩人確確定了戀戀愛(ài)關(guān)系系，并且于一一年后結(jié)結(jié)婚。因因?yàn)閮扇巳顺闪朔蚍蚱蓿詫?duì)當(dāng)當(dāng)年的借借款一事就再再也沒(méi)有有提起過(guò)過(guò)。但是是這兩年年，雙方方感情出出現(xiàn)了問(wèn)問(wèn)題。一個(gè)個(gè)月前，，兩人協(xié)協(xié)議離婚婚。在離離婚后，，馬女士士提出讓讓劉先生償還還當(dāng)年的的借款，，否則就就要起訴訴劉先生生。劉先生是是否應(yīng)還還款？該該借款行行為是否否已經(jīng)過(guò)過(guò)了訴訟訟時(shí)效？？分析：劉先生婚婚前向馬馬女士借借款后，，雙方即即形成債債權(quán)債務(wù)務(wù)關(guān)系，，該款項(xiàng)并并不屬于于夫妻共共同債務(wù)務(wù)，劉先先生應(yīng)按按約定履履行還款款義務(wù)。但是是馬女士士要求劉劉先生還還款還涉涉及一個(gè)個(gè)訴訟時(shí)時(shí)效的問(wèn)問(wèn)題。因?yàn)楫?dāng)年年劉先生生借馬女女士的錢錢時(shí)約定定了一年年之后還還款，后后來(lái)因?yàn)閮扇私Y(jié)結(jié)婚，雙雙方就一一直未提提及還款款事宜，，到現(xiàn)在在，該借借款行為已經(jīng)過(guò)過(guò)了兩年年的訴訟訟時(shí)效。。所以如如果馬女女士起訴訴劉先生生還款，劉先先生以超超過(guò)訴訟訟時(shí)效為為由拒絕絕償還，，馬女士士的官司司難以打贏。（四）訴訴訟時(shí)效效的中止止訴訟時(shí)效效的中止止是指在在時(shí)效進(jìn)進(jìn)行中，，因法定定事由的的出現(xiàn)，，阻礙權(quán)權(quán)利人提提起訴訟訟，法律律規(guī)定暫暫時(shí)中止止訴訟時(shí)時(shí)效期間間的計(jì)算算，待阻阻礙訴訟訟時(shí)效的的法定事事由消失失后，訴訴訟時(shí)效效繼續(xù)進(jìn)進(jìn)行，累累計(jì)計(jì)算算。（五）訴訴訟時(shí)效效的中斷斷訴訟時(shí)效效的中斷斷，是指指在時(shí)效效進(jìn)行中中，因一一定法定定事由的的發(fā)生，，阻礙時(shí)時(shí)效的進(jìn)進(jìn)行，致致使以前前經(jīng)過(guò)的的訴訟時(shí)時(shí)效期間間統(tǒng)歸無(wú)無(wú)效，待待中斷事事由消除除后，其其訴訟時(shí)時(shí)效期間間重新計(jì)計(jì)算。第二節(jié)債權(quán)權(quán)和物權(quán)權(quán)制度一、債權(quán)權(quán)制度（一）債債的概念念《民法通則則》規(guī)定，債債是按照照合同約約定或法法律規(guī)定定，在當(dāng)當(dāng)事人之之間產(chǎn)生生的特定定的權(quán)利利和義務(wù)務(wù)關(guān)系。。債是一種種民事法法律關(guān)系系，包含含三個(gè)要要素：（1）債的主主體。（2）債的內(nèi)內(nèi)容。（3）債的客客體。（二）債債的發(fā)生生根據(jù)1．合同2．不當(dāng)?shù)玫美?．無(wú)因管管理4．侵權(quán)行行為5．債的其其他發(fā)生生根據(jù)（三）債債的分類類1．法定之之債和意意定之債債法定之債債是依據(jù)據(jù)法律規(guī)規(guī)定而直直接發(fā)生生的債。。法定之之債包括括侵權(quán)行行為之債債、不當(dāng)當(dāng)?shù)美畟?、無(wú)無(wú)因管理理之債和和基于締締約過(guò)失失而發(fā)生生的債。。意定之債債是指依依據(jù)當(dāng)事事人的意意思而發(fā)發(fā)生的債債。意定定之債一一般是基基于雙方方當(dāng)事人人的合意意而產(chǎn)生生的，即即合同之之債，這這也構(gòu)成成民法上上的契約約原則；；特殊情情形下，，單方行行為也可可以產(chǎn)生生意定之之債。2．按份之之債和連連帶之債債按份之債債是指?jìng)鶄囊环椒街黧w為為多數(shù)人人，各自自按照一一定的份份額享有有權(quán)利或或承擔(dān)義義務(wù)。連帶之債債是指?jìng)鶄闹黧w體一方為為多數(shù)人人，多數(shù)數(shù)人一方方當(dāng)事人人之間有有連帶關(guān)關(guān)系的債債。債權(quán)權(quán)人一方方為多數(shù)數(shù)人且有有連帶關(guān)關(guān)系的為為連帶債債權(quán)；債債務(wù)人一一方為多多數(shù)人且且有連帶帶關(guān)系為為連帶債債務(wù)。（四）債債的消滅滅1．履行2．抵消3．提存4．混同5．免除二、物權(quán)權(quán)制度（一）物物權(quán)的概概念物權(quán)是權(quán)權(quán)利主體體直接支支配財(cái)產(chǎn)產(chǎn)(主要是有有體物，，在特定定情況下下也可以以是權(quán)利利)的權(quán)利，，它既具具有人對(duì)對(duì)物的內(nèi)內(nèi)容(這明確著著對(duì)物的的支配方方法及范范圍)，同時(shí)又又具有直直接對(duì)抗抗一般人人的效力力。（二）物物權(quán)的特特征1.物權(quán)為直直接支配配物的權(quán)權(quán)利2.物權(quán)為支支配特定定物的權(quán)權(quán)利3.物權(quán)為可可享受物物之利益益的權(quán)利利4．物權(quán)是是一種能能排除他他人干涉涉的權(quán)利利（三）物物權(quán)的種種類《物權(quán)法》指出：““本法所所稱物權(quán)權(quán)，指權(quán)權(quán)利人直直接支配配特定物物的權(quán)利利。1．所有權(quán)權(quán)2．用益物物權(quán)3．擔(dān)保物物權(quán)（四）物物權(quán)變動(dòng)動(dòng)的原則則1．公示原原則2．公信原原則（五）物物權(quán)的保保護(hù)1．請(qǐng)求確確認(rèn)物權(quán)權(quán)2．請(qǐng)求排排除妨礙礙3．請(qǐng)求恢恢復(fù)原狀狀4．請(qǐng)求返返還原物物5．請(qǐng)求損損失賠償償三、物權(quán)權(quán)與債權(quán)權(quán)的比較較1．法律關(guān)關(guān)系的比比較表1-3物權(quán)和債債權(quán)法律律關(guān)系的的比較項(xiàng)目債權(quán)法律關(guān)系物權(quán)法律關(guān)系主體雙方當(dāng)事人是特定的，債權(quán)又稱相對(duì)權(quán)義務(wù)主體是不特定的任何人，物權(quán)又稱絕對(duì)權(quán)客體物、行為、智力成果等物內(nèi)容權(quán)利的實(shí)現(xiàn)依賴于對(duì)方義務(wù)的履行，因此債權(quán)稱為請(qǐng)求權(quán)物權(quán)人可以直接行使和實(shí)現(xiàn)權(quán)利，義務(wù)人只須不妨礙即可，物權(quán)又稱支配權(quán)效力具有相對(duì)性可及于第三人設(shè)定意思自治公示、公信2．法律效效力的比比較（1）債權(quán)具具有相容容性，在在同-標(biāo)的物可可以設(shè)立立數(shù)個(gè)債債權(quán)，都都具有債債的效力力。而物物權(quán)具有有排他性性，在同同一物上上不能成成立并存存的有不不相容性性質(zhì)的物物權(quán)，否否則后成成立物權(quán)權(quán)的無(wú)效效。（2）債權(quán)具具有平等等性，在在同一標(biāo)標(biāo)的物上上成立的的債的關(guān)關(guān)系相互互間是平平等的。。而物權(quán)權(quán)具有優(yōu)優(yōu)先性，，同一標(biāo)標(biāo)的物上上有數(shù)個(gè)個(gè)物權(quán)關(guān)關(guān)系時(shí)，，先成立立的物權(quán)權(quán)具有優(yōu)優(yōu)先效力力。（3）債權(quán)的的效力落落后于物物權(quán)行使使。第三節(jié)合同同及合同同管理概概述一、合同同含義合同所表表示的是是民事關(guān)關(guān)系，是是對(duì)于人人與人、、人與組組織、組組織與組組織在民民事交往往與合作作中所形形成的特特定的約約定。1．合同的的概念《合同法》規(guī)定：““本法所所稱合同同是平等等主體的的自然人人、法人人、其他他組織之之間設(shè)立立、變更更、終止止民事權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)關(guān)系的的協(xié)議。。2．合同的的特點(diǎn)（1）合同是是協(xié)議（2）合同主主體平等等（3）合同具具有強(qiáng)烈烈的目的的性二、合同同原則（一）合合同自由由原則（二）誠(chéng)誠(chéng)實(shí)信用用原則（三）鼓鼓勵(lì)交易易原則（四）合合同正義義原則三、合同同類型（一）雙雙務(wù)合同同與單務(wù)務(wù)合同雙務(wù)合同同是指雙雙方當(dāng)事事人互相相享有權(quán)權(quán)利、承承擔(dān)義務(wù)務(wù)的合同同。單務(wù)合同同是指僅僅有一方方當(dāng)事人人承擔(dān)義義務(wù)的合合同。（二）有有償合同同和無(wú)償償合同有償合同同，是指指當(dāng)事人人一方只只享有合合同權(quán)利利而不償償付任何何代價(jià)的的合同。。有些合同同只能是是有償?shù)牡?，如買買賣、互互易、租租賃等合合同；有有些合同同只能是是無(wú)償?shù)牡?，如?zèng)贈(zèng)與等合合同；有有些合同同既可以以是有償償?shù)囊部煽梢允菬o(wú)無(wú)償?shù)?，，由?dāng)事事人協(xié)商商確定，，如委托托、保管管等合同同。（三）諾諾成合同同與實(shí)踐踐合同諾成合同同，又稱稱不要物物合同，，是指當(dāng)當(dāng)事人雙雙方意思思表示一一致就可可以成立立的合同同。實(shí)踐合同同是在當(dāng)當(dāng)事人意意思表示示一致后后，仍須須有實(shí)際際交付標(biāo)標(biāo)的物的的行為才才能成立立的合同同。（四）要要式合同同與不要要式合同同要式合同同，是指指根據(jù)法法律規(guī)定定必須采采取特定定形式的的合同。。不要式合合同，是是指當(dāng)事事人訂立立的合同同依法并并不需要要采取特特定的形形式，當(dāng)當(dāng)事人可可以采取取口頭方方式，也也可以采采取書面面形式。。除法律律有特別別規(guī)定以以外，合合同均為為不要式式合同。。（五）主主合同與與從合同同主合同是是指不以以他種合合同存在在為前提提或者說(shuō)說(shuō)是不受受其它合合同制約約能獨(dú)立立存在的的合同。。從合同是是指須以以他種合合同的存存在為前前提，自自身不能能獨(dú)立存存在的合合同。（六）為為訂約當(dāng)當(dāng)事人利利益的合合同與為為第三人人利益的的合同為訂約當(dāng)