泊·天下營銷策劃報告泊·天下營銷策劃報告泊·天下營銷策劃報告目錄策劃前言策劃目的策劃依據(jù)策劃思路策劃內容

策劃篇策劃前言以人為本,首先尊重人，然后取悅人。復合地產(chǎn)不是簡單的地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的疊加,不同于純粹拼價格的血戰(zhàn)，它是建立在對消費行為習慣的了解,和創(chuàng)新生活方式的基礎上,將房地產(chǎn)業(yè)和其他關聯(lián)產(chǎn)業(yè)有機整合，從而將某種既具有號召性又具有貼近性的生活方式完整地體現(xiàn)在房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運營和服務的整個流程之中?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕成功的地產(chǎn)復合應體現(xiàn)在開發(fā)理念、功能價值、生活體驗，系統(tǒng)工程，開發(fā)模式，資源整合六大層面。本項目結合合肥的城市規(guī)劃，開始進行了房地產(chǎn)業(yè)與健康、教育、商務、文化、旅游等多產(chǎn)業(yè)的結合，并擁有了國際性、共需性、唯一性三個特色，由開發(fā)商上升到城市運營商的角色?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕整合推廣是個一體化的運作過程,從報紙廣告、電視廣告，電臺廣告，到公關活動，現(xiàn)場包裝，宣傳資料，創(chuàng)新應貫徹到每一個環(huán)節(jié)中去,最后只要產(chǎn)品沒有問題，成功完成可以期待。〔未經(jīng)許可請勿轉載〕

策劃目的不同的階段，擁有不同的策劃目的。但策劃的最終目的不會改變。要完成這一目標，必須通過一個緊密協(xié)調的過程來完成。在這個過程中不斷積累與完善,力求達到營銷策劃的最終目的：〔未經(jīng)許可請勿轉載〕◆引導消費促進銷售在這個過程中,階段性策劃目的為1、塑造本項目整體品牌形象，為后期的營銷推廣樹立良好的品牌形象。2、瞄準目標人群,有效地進行項目產(chǎn)品的營銷推廣。3、樹立開發(fā)商的企業(yè)形象，為其后續(xù)產(chǎn)品的推出奠定良好的市場基礎。策劃依據(jù)給我一個支點，我可以撬起地球。策劃的依據(jù)來源于市場。市場，瞬息萬變。因為，市場上的產(chǎn)品，在不斷更替。所以:產(chǎn)品，就是策劃的依據(jù),是支撐起整個營銷的支點。立足產(chǎn)品，才有有效策劃的可能。

策劃整體思路策劃的思路來源于消費者。針對消費者做出的產(chǎn)品是有市場基礎的產(chǎn)品。針對消費者做出的產(chǎn)品是有市場前景的產(chǎn)品。針對消費者做出的產(chǎn)品就是可以在市場上順利實現(xiàn)銷售的產(chǎn)品。所以，基本的策劃思路是：1、我們的產(chǎn)品是什么?2、我們產(chǎn)品的消費者是誰?3、我們怎樣針對消費者進行產(chǎn)品的營銷推廣？

策劃內容〔一〕地塊篇1、地塊概述本項目地塊位于3１2國道〔至南京、蕪湖、馬鞍山、蚌埠〕與南淝河交匯處，共300０畝地。地塊較為平整,據(jù)目測,整個地塊的高低落差不超過3米,地塊中有豐富的水資源，還有大片的綠色生態(tài)植被。地塊的還有一些建筑因拆遷而沒有完全遷走。地塊表面覆蓋大量草和、灌木、小樹。〔未經(jīng)許可請勿轉載〕2、地塊分析位置：本地塊位于312國道旁，東有南淝河。位于城市的東南上風口。交通:目前該地塊公共交通極不便，暫時沒有公交線路，通往市內。但由于臨近主干道3１２國道,進出城較為便捷?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕配套：周圍目前均為未開發(fā)土地,只有少量的農村和生活設施。周邊生活配套較少,距離本項目約5公里處有江淮汽車廠。未來城市規(guī)劃中，本地塊屬于為未來城市住宅的用地?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕環(huán)境:周邊沒有成熟的生活配套,且交通不便,整體環(huán)境較零亂。

〔二〕項目概述篇1、項目概述本項目占地面積約30０0畝,總建筑面積約1６０萬平方米。容積率為０.8，60%的生態(tài)公園，小區(qū)的景觀設計以水系為中心。〔未經(jīng)許可請勿轉載〕項目分析本項目占地面積較大,容積率低，綠化率高，有豐富的水景資源。建筑產(chǎn)品將以獨棟別墅、花園洋房為主。應該說，這樣的產(chǎn)品在合肥應該是屬于最高端的產(chǎn)品。該產(chǎn)品的目標市場應該是合肥消費金字塔的最頂端部分?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕3、項目建議:項目的規(guī)模、地塊資源和特殊的地理位置,在我們項目的開發(fā)和規(guī)劃上建議引入“復合地產(chǎn)模式〞，即：高爾夫概念＋房地產(chǎn)〔居住〕?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕?〔三〕市場篇1〕市場概述合肥的別墅市場,市區(qū)主要集中在西區(qū)大蜀山和董鋪水庫附近，市郊主要是有雙鳳湖元一高爾夫別墅。如新加坡花園城、金色池塘、綠城桂花園、和莊、維多利亞別墅、望園小區(qū)等樓盤。且主要以聯(lián)排、疊加別墅為主。普遍規(guī)模較小,很大一部分是在與多層、小高層混合在一起。別墅的戶型也以200㎡左右為主，總價約在60萬—2０0萬之間，以１０0萬左右為主?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕市場分析合肥的別墅市場，主要集中在自然風景較為優(yōu)美的西區(qū),這也符合別墅這種產(chǎn)品對景觀的要求。主要產(chǎn)品為聯(lián)排、疊加別墅?？們r也較低。應該說，合肥真正意義上的別墅區(qū)還沒有形成。但是僅有別墅概念已經(jīng)不能吸引足夠的市場關注和支撐項目,因此必須引進新的概念。〔未經(jīng)許可請勿轉載〕?精準的定位對于任何一個房地產(chǎn)項目而言是至關重要的。在確定了整體定位的基礎上,進行有效的策劃與推廣，最終有效完成產(chǎn)品品牌的建立與市場去化的完成?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕1.1項目市場定位1.１.1市場定位合肥第一座國際化高爾夫生活示范城第一座:顯示項目的唯一性和規(guī)模。高爾夫生活:顯示項目的理念和品質。示范城：昭示我們提供的是生活與休閑、娛樂、商務相結合的完美標準,堪稱范本。1.１.２市場定位原則源于市場高于市場引導市場好的產(chǎn)品,往往都遵循這樣的市場原則：市場上有什么?市場上缺什么?我們的產(chǎn)品能為市場帶來什么?任何一個產(chǎn)品的產(chǎn)生,都是立足于市場的。而過分依賴于市場,必定在較短的時間內被市場所淘汰。但過分領先于市場的產(chǎn)品又存在著太大的市場抗性?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕所以，有市場競爭力的產(chǎn)品是在立足市場的基礎上，具有適度的前瞻性，可以被市場所接受并最終引導市場消費的產(chǎn)品?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕1.1.3市場定位依據(jù)：市場依據(jù)產(chǎn)品是市場的產(chǎn)物。產(chǎn)品的市場定位必然直接來源于市場的要求。開發(fā)產(chǎn)品方向的定位來自兩個基礎條件，一是項目自身的資源,二是項目所在區(qū)域市場的房地產(chǎn)產(chǎn)品結構。由此確定項目的發(fā)展方向，可以降低項目的風險系數(shù)。〔未經(jīng)許可請勿轉載〕規(guī)劃新概念與規(guī)劃新概念與新生活方式先天資源本案自身資源審核資源審核先天資源本案自身資源審核資源審核差異化優(yōu)勢市場競爭力分析 差異化優(yōu)勢市場競爭力分析本案核心理念資源整合基于安徽全省的標桿模式市場空白點資源整合基于安徽全省的標桿模式市場空白點

地塊資源從規(guī)模來說，本項目完全符合超大盤開發(fā)的先決條件:地塊總規(guī)劃用地面積為２00萬平方米。通過對有相似條件的項目的分析發(fā)現(xiàn),大型項目的整體規(guī)劃難度高于普通的項目，開發(fā)商所面臨的風險其實是比普通項目高的,考慮到后面幾期的營銷推廣，我們不僅要為前期制造可供延續(xù)的賣點，還要為經(jīng)營管理的可持續(xù)性發(fā)展提供空間。〔未經(jīng)許可請勿轉載〕從地塊的先天條件來看，項目有幾十萬平方米的水域,同時又有城市規(guī)劃中的市政配套合未來的城市建設,既能夠擁有良好的環(huán)境又不失交通網(wǎng)絡的優(yōu)勢。項目將可以從商業(yè)的角度來尋找一個可持續(xù)發(fā)展的支撐點，即:高爾夫＋房地產(chǎn)〔居住〕。因為高爾夫不僅代表品質,同樣可以為項目帶來更多的支撐點,如:旅游、商務、休閑、娛樂等等。將可以有效支撐項目8—10年的規(guī)劃不落后、概念不落后?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕?區(qū)域市場產(chǎn)品區(qū)域市場的產(chǎn)品結構是項目定位的重要影響因素之一，其特殊的地或性，消費心理以及市場對需求的個性都是產(chǎn)品選擇的參照物?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕A：合肥的住房消費在政策的引導下已啟動,在城市經(jīng)濟快速的影響下，房地產(chǎn)的發(fā)展以及城市規(guī)劃處于上升的調整階段,由于房地產(chǎn)市場還未進入強競爭階段,區(qū)域市場處于小規(guī)模、非理性的發(fā)展階段,消費者沒有形成完整的品牌,居住等等理性的消費觀念?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕Ｂ:項目所在區(qū)域的自然資源方面具備一定的排他性，有豐富的自然資源，為項目的高檔定位提供了有力的支撐點?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕C：合肥還沒有“高爾夫概念〞，本項目的高爾夫概念完全可以引導和支撐160萬的體量和8—10年的周期?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕Ｄ:該市城市經(jīng)濟的發(fā)展和商務規(guī)模的擴大,很多高級商務人士沒有一個生活、商務、休閑、娛樂甚至包括孩子的教育等等可以集一體的社區(qū)。這類型的消費群有相當?shù)臄?shù)目,但由于市場上沒有相應的產(chǎn)品，極大地壓抑著這一部分消費需求的釋放?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕

如何針對這些看似可靠卻又風險重重的市場條件制定項目的發(fā)展方向?不言而喻，單純的居住社區(qū)是無法支撐如此龐大的體量,必須為項目尋找可持續(xù)性發(fā)展的出路，所以集成式社區(qū)的出現(xiàn)和發(fā)展成為可能?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕綜合該市的市場信息可分析出:本項目的絕大部分是必須用來發(fā)展中高檔產(chǎn)品,以順應市場，達到順利聚集人氣啟動超級大盤的目的。

1.1．４本項目的市場形象定位:經(jīng)過以上市場定位依據(jù)的詳細闡述,本項目的形象定位為:國際新都市生活圈中的高爾夫主題高尚人居1.1．5開發(fā)商形象定位眾安地產(chǎn)---－-新生活運營商建造新城市，運營新生活是人們新生活的創(chuàng)造者和經(jīng)營者為人們營造夢想的家園為人們帶來高品質的生活給合肥帶來新的發(fā)展１.１.６項目案名泊·天下“泊〞既可以充分表現(xiàn)項目有豐富的水景，又有“停泊、靠岸〞的意思，表現(xiàn)出港灣、人生的港灣、事業(yè)的港灣的意思,在這里可以享受寧靜、安逸的生活，卸除人在面對社會時面具和偽裝；天下，有包容、寬廣、巔峰之意。泊·天下則有胸懷天下、享受人生成功的風云際會后的寧靜之意?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕泊·天下以尊貴的姿態(tài)傲然于城市的一隅，不久,他會成為一座城市的精神。胸有丘壑、指點江山、達觀天下,泊·天下以寬廣無垠的胸懷，站立成靜止的思考?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕

〔四〕、產(chǎn)品篇一、產(chǎn)品概念導入核心競爭力集成式高爾夫社區(qū)核心競爭力1：大型主題購物中心核心競爭力2：高爾夫物業(yè)核心競爭力3：差異化產(chǎn)品以購物中心為核心的中心區(qū)，形成大型主題購物娛樂公園人文高爾夫景觀高爾夫居住高爾夫商務高爾夫高爾夫社區(qū)生活文化園林高爾夫環(huán)境高爾夫高尚住宅以高爾夫為平臺的商務和度假平臺〔未經(jīng)許可請勿轉載〕核心競爭力集成式高爾夫社區(qū)核心競爭力1：大型主題購物中心核心競爭力2：高爾夫物業(yè)核心競爭力3：差異化產(chǎn)品以購物中心為核心的中心區(qū)，形成大型主題購物娛樂公園人文高爾夫景觀高爾夫居住高爾夫商務高爾夫高爾夫社區(qū)生活文化園林高爾夫環(huán)境高爾夫高尚住宅以高爾夫為平臺的商務和度假平臺主力產(chǎn)品類別墅產(chǎn)品主力產(chǎn)品類別墅產(chǎn)品 推動概念挖掘市場上能夠與本項目相匹敵的競爭對手比較有限,分析它們的優(yōu)勢，有幾個主要的共同點：大面積的自然景觀〔如綠化、水景〕，產(chǎn)品走高檔路線，社區(qū)配套設施比較完善?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕本項目在自然資源的條件方面并不輸給其他競爭項目,要制造差異性就需要更深程度上的挖掘,將自然資源的利用最大化，擴大項目的輻射范圍?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕最能發(fā)揮項目自然資源,當時市場上還未出現(xiàn)的產(chǎn)品，而且還能夠調整項目經(jīng)營構架的可持續(xù)性發(fā)展的物業(yè)，莫過于以高爾夫為主題的社區(qū):〔未經(jīng)許可請勿轉載〕本項目完全可以充分利用項目規(guī)模大的特點,加強自身生活、休閑配套，項目內可設置獨特的商業(yè)街，吸引其他區(qū)的業(yè)主到場消費、娛樂。〔未經(jīng)許可請勿轉載〕項目在一定的時間內具有唯一性,功能可輻射周邊的近郊區(qū)乃至全市范圍,能夠刺激社區(qū)內其他商業(yè)設施的消費?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕大型的高爾夫球場，專業(yè)的高爾夫器材銷售店以及大型高爾夫會所，吸引改成市乃至周邊城市的愛好者到此進行一條龍的消費?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕針對高爾夫消費群體的休閑娛樂特性,設置一定比例、風格各異的特色餐飲店。土地價值企業(yè)品牌水資源其他資源項目價值資源整合嫁接資源自身資源商務價值土地價值企業(yè)品牌水資源其他資源項目價值資源整合嫁接資源自身資源商務價值整合資源優(yōu)勢先天的資源優(yōu)勢?整合資源優(yōu)勢先天的資源優(yōu)勢聯(lián)動?概念解析〔１〕項目理念：高爾夫集成社區(qū)高爾夫主題大型主題購物中心公園具備總價沖擊力的主力產(chǎn)品國際新都市生活圈高爾夫主題大型主題購物中心公園具備總價沖擊力的主力產(chǎn)品國際新都市生活圈?項目綠化資源的價值主要是體現(xiàn)在高爾夫球場上,充分利用高爾夫來提升整個社區(qū)的檔次,品牌和形象,提出集成式高爾夫的概念，所謂集成式高爾夫是指一個以高爾夫運動為核心的可循環(huán)的消費系統(tǒng),對于這種大型項目而言，其支撐點是以高爾夫為主的商務體系。對于住宅部分，可以通過體驗高爾夫運動的形式促進住宅銷售，讓消費者體驗在本項目中的生活氛圍，而對于高端客戶群體,則通過高檔運動所營造的尊貴感來增加本項目與其他高端產(chǎn)品的差距,現(xiàn)優(yōu)勢,讓高爾夫完全貫穿于整個項目，形成一個集居住、度假,購物于的循環(huán)消費系統(tǒng)?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕 集成式高爾夫城循環(huán)消費循環(huán)消費高爾夫會所商務平臺〔面向全省〕〔未經(jīng)許可請勿轉載〕高爾夫附加社區(qū)幼兒、小學、中學商業(yè)配套設施等教育產(chǎn)業(yè)特色餐飲、休閑酒店、旅游娛樂、購物中心等度假產(chǎn)業(yè)?〔２〕項目主題:國際新都市生活圈中的高爾夫主題高尚人居國際新都市生活圈的提法并非是將本項目獨立發(fā)展成為新生區(qū)域,而是借用項目的總體發(fā)展趨勢,將合肥新都市生活圈的重心向本項目的傾斜,支持這個概念的論點有：〔未經(jīng)許可請勿轉載〕第一:城市經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略走向本區(qū)域轉移，提出國際新都市生活圈的社區(qū)概念。結合城市經(jīng)濟的戰(zhàn)略走向，分析時下本項目所在城市的結構：該區(qū)域內甚至合肥市都沒有一個集休閑、娛樂、商務為一體的高爾夫主題型居住社區(qū),本項目能夠為區(qū)域的國際化發(fā)展提供新型的生活方式?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕第二：超越區(qū)域的局限性，實現(xiàn)整個區(qū)域的互動在本項目人氣不足的情況下，充分借用項目規(guī)模大的優(yōu)勢，實施自己的“造城計劃〞，在宣傳推廣上加強力度宣傳項目的最大買點:規(guī)?！鲁鞘小⒃搮^(qū)域炒熱,以吸引城市里其他的有效消費群體,并在熱點區(qū)域中集中體現(xiàn)自身與其他項目的差異性,為項目積累潛在客戶群?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕第三：強調國際新都市生活的方式，重點提出生活氛圍的不可復制性，使本項目成為全新生活方式的最佳代言人。〔未經(jīng)許可請勿轉載〕

住宅產(chǎn)業(yè)社區(qū)居住文化、居住附加值餐飲、休閑、購物住宅產(chǎn)業(yè)高生〔未經(jīng)許可請勿轉載〕爾活〔未經(jīng)許可請勿轉載〕夫配〔未經(jīng)許可請勿轉載〕主套〔未經(jīng)許可請勿轉載〕題環(huán)商〔未經(jīng)許可請勿轉載〕境業(yè)〔未經(jīng)許可請勿轉載〕概配〔未經(jīng)許可請勿轉載〕念套〔未經(jīng)許可請勿轉載〕大型主題購物中心高爾夫主題?商務平臺、度假互動平臺大型主題購物中心高爾夫主題生態(tài)背景互動居住、娛樂、購物、商務、度假、高爾夫物業(yè)的一體化互動復合地產(chǎn)戰(zhàn)略目標項目定位戰(zhàn)略目標形成國際都市生活圈的中心區(qū)域，與項目所在的區(qū)域實現(xiàn)聯(lián)動〔未經(jīng)許可請勿轉載〕居住、娛樂、購物、商務、度假、高爾夫物業(yè)的一體化互動復合地產(chǎn)戰(zhàn)略目標項目定位戰(zhàn)略目標形成國際都市生活圈的中心區(qū)域，與項目所在的區(qū)域實現(xiàn)聯(lián)動

〔３〕概念運用以高爾夫所推崇的精神文化作為本案社區(qū)文化與生活方式的藍本，將項目主題理念體現(xiàn)在社區(qū)人文的塑造上，給項目樹立一種高尚的社區(qū)文化氛圍?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕社區(qū)文化——人文高爾夫G——綠色,崇尚自然O——清新空氣,生態(tài)健康居住L——陽光動感，活力F——友誼,社區(qū)和諧人文高爾夫通過幾個方面來體現(xiàn)社區(qū)文化：細節(jié)體現(xiàn):通過社區(qū)的案名,組團名,環(huán)境標識引導系統(tǒng)，景觀小品來作為社區(qū)人文高爾夫的體現(xiàn)社區(qū)活動：通過相關主題活動的組織,如高爾球賽、成立俱樂部,組織到國內外參觀高爾夫比賽的旅游團等;〔未經(jīng)許可請勿轉載〕參與者:用高爾夫學校為載體，辦成針對其他商業(yè)領域的學院，通過一些職業(yè)經(jīng)理人的培訓將商務人士集中起來〔未經(jīng)許可請勿轉載〕建筑、環(huán)境景觀:通過建筑布局和環(huán)境設計的較多親和鄰里空間設計,健康生態(tài)住宅的設計，景觀型〔面向高爾夫景觀〕物業(yè)的設計,社區(qū)內運動空間和場所的設計等來體現(xiàn)?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕?〔4〕項目商業(yè)價值——投資型物業(yè)項目的投資物業(yè)是建立在以高爾夫相關的大型配套〔高爾夫球場，主題公園，酒店式公寓,高爾夫風尚會所,外商活動中心等〕為平臺的商務配套上，引發(fā)起投資價值的產(chǎn)生。〔未經(jīng)許可請勿轉載〕商務投資主要產(chǎn)品平臺：酒店式公寓、出租型的商務別墅、外商活動中心的會議廳商務配套功能：商務會議功能——董事會會議，企事業(yè)單位的業(yè)務會議,年會，總結會等,項目呼應此類功能的平臺有酒店式公寓的會議室，出租型的商務別墅。〔未經(jīng)許可請勿轉載〕商務會晤,社交,談判功能——商務人士的商務沙龍,企業(yè)之間的商務談判，外尚的聚集活動等,項目呼應此類功能的平臺有高爾夫學校，酒店式公寓的會議廳,出租型的商務別墅?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕?〔5〕項目經(jīng)營價值——度假及租賃投資主要產(chǎn)品平臺：有高爾夫運動為主體的酒店式公寓、出租型的度假別墅、針對外商的租賃型別墅,購物中心和商業(yè)街、特色餐飲等?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕度假配套功能：大眾度假——大型購物中心、特色商業(yè)街的存在結合項目的高爾夫主題，形成了在區(qū)域中唯一一個大型的娛樂購物,戶外運動及假日休閑，度假的中心點。這種大眾度假主要是一種假日度假和休閑的行為主要表現(xiàn)在頻率大，周期短〔大量集中在節(jié)假日的幾天〕。〔未經(jīng)許可請勿轉載〕商務〔企業(yè)〕度假——企業(yè)組織的中高層員工的培訓度假活動等，項目呼應此類功能的平臺有出租型的商務別墅，酒店式公寓?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕本項目客戶來源多元化，年齡跨度比較大，主要是中等、中高收入的客戶。他們對產(chǎn)品的需求種類跨度也比較大。他們對產(chǎn)品的需求種類跨度也比較大,從中檔產(chǎn)品到最高端的產(chǎn)品都有需求量。項目客戶來源包括顯性必然客戶、分流其他項目的客戶和持續(xù)客戶發(fā)展?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕

鎖定目標客戶項目目標客戶分析項目目標客戶分析區(qū)域內顯性客戶區(qū)域內顯性客戶必然隱性客戶隱性客戶對該區(qū)域認同〔價格門檻〕釋放項目所在區(qū)域客戶〔注重性價比〕分流其他項目客戶群超越〔未經(jīng)許可請勿轉載〕項目所在區(qū)域客戶〔注重性價比〕分流其他項目客戶群持續(xù)發(fā)展客戶隨著城市的發(fā)展、居住板塊的延伸持續(xù)發(fā)展客戶隨著城市的發(fā)展、居住板塊的延伸培養(yǎng)顯性客戶一般來說,本項目的顯性客戶群主要是在合肥市內工作的中等或偏高收入的人士,他們的年齡在30到40之間，對花園洋房和別墅這類型的中偏高產(chǎn)品的消費能力比較強。從職業(yè)方面來說，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和政務新區(qū)的企業(yè)數(shù)量不少,有一定比例的高層管理者在本區(qū)內購買住宅，可以通過前期的引導，吸引投資型買家,擴大消費群。〔未經(jīng)許可請勿轉載〕對項目所在區(qū)域認同感比較強，對郊區(qū)大盤接受能力強的客戶。收入中等或中等偏上的消費者，對價格敏感度繼續(xù)加強比較高的客戶。收入中等，對高品質住宅產(chǎn)品比較向往,喜歡高性價比的客戶。隱性客戶與顯性客戶群相比,隱性客戶主要來自傳統(tǒng)意義上的市中心，年齡一般在35－４5歲，有比較高的消費能力,職業(yè)構成為企事業(yè)單位的中高層管理人員，政府職能部門的公務員,他們偏好高品位的產(chǎn)品，對經(jīng)濟型別墅、中檔別墅或者大戶型的花園洋房的消費能力比較強,隱性客戶的特征如下:1、看好該區(qū)域的發(fā)展,對該區(qū)域產(chǎn)品的價值比較認同,但暫時對其價格的承接力不足的客戶。２、有一定的消費能力和消費欲望，但對該區(qū)域以及該區(qū)域產(chǎn)品不了解的客戶。3、認同“工作在市心,生活在郊外〞的生活方式,面對生活積極樂觀、享受。〔未經(jīng)許可請勿轉載〕分析其他項目的客戶這是針對有購買欲望的高消費群體,通常對產(chǎn)品的認識度不高,偏好有差異性,有一定的精神高度，有個性高附加值，能夠體現(xiàn)居住者價值的產(chǎn)品,他們一般是私營企業(yè)的老板，企事業(yè)單位的領導層以及政府高級官員，消費能力強而且愿意為高質商品付出高價值的客戶。他們會在工作之余,甚至把工作安排在一個高級商務休閑場所，工作、生活、休閑、娛樂都不誤?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕持續(xù)發(fā)展客戶持續(xù)發(fā)展客戶的特征如下:對區(qū)域或者項目了解不夠的，認同感不高的消費群需要一定時間以積累購房資金的消費群沒有明確消費方向,但有需求的消費群；這是一個為項目的后期產(chǎn)品積累客戶的過程，其中將會產(chǎn)生各種類型的顯性消費者。部分持續(xù)客戶將會轉化為項目的必然客戶，轉化的條件有二：1、項目品牌的累積,使該部分客戶對本項目產(chǎn)品優(yōu)勢和附加的生活方式認同;2、城市發(fā)展促使該部分客戶對項目區(qū)位的認同最后到生活方式的認同?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕二、產(chǎn)品類別１、獨棟別墅2、新獨院住宅所謂“新獨院住宅〞其實是一種近郊住宅發(fā)展模式，它的核心是“工作在市區(qū)，生活在近郊〞,它是獨門獨院，并有獨立的花園和車庫。他的建筑形式介于別墅和多層之間，比別墅密度大、園子小、間距小而合理,鄰里之間關系更和睦。比多層更寬敞、舒適、有更好的綠化、空氣環(huán)境?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕3、TＯWＮHＯＵSＥ4、花園洋房5、景觀多層三、產(chǎn)品規(guī)劃1、總體規(guī)劃指導思想以“新都市主義〞規(guī)劃為指導,以歐陸風情與現(xiàn)代簡約融合為原則，圍繞著高爾夫運動為主題,兼顧建筑文脈和自然生態(tài)資源和可持續(xù)發(fā)展,多產(chǎn)業(yè)復合統(tǒng)一進行規(guī)劃,創(chuàng)造一個全新的具有親個性和充滿生機活力的高尚運動、健康的社區(qū)文化?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕2、組團劃分建議:基于項目規(guī)?！舱嫉?0００畝〕和產(chǎn)品定位〔別墅、花園洋房、ＴOＷＮＨＯUＳＥ〕,在組團定位上以“大主題統(tǒng)領、分品牌分組團〞策略。組團定位；各小組團由大主題統(tǒng)領，實現(xiàn)分品牌策略。由于牽涉多種物業(yè)形態(tài)，面向的目標客戶不同,故打破傳統(tǒng)主題來定位的概念，而實現(xiàn)以遞進式組團劃分。〔未經(jīng)許可請勿轉載〕３、景觀設計規(guī)劃景觀規(guī)劃理念項目的環(huán)境設計理念應該以高爾夫景觀主題材作為出發(fā)點,主要體現(xiàn)運動健康與環(huán)境和諧，人和人的和諧，建筑藝術與環(huán)境的和諧,使環(huán)境景觀和諧存在的基礎上“動〞起來最終成為新生活模式的重要支撐點,為健康新生活提供一個優(yōu)美的生態(tài)背景?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕針對項目的高端物業(yè)〔頂級別墅〕,營造一種360度高爾夫景觀。針對項目的經(jīng)濟型別墅的，營造一種親和休閑、舒適的180度高爾夫景觀。針對項目的聯(lián)排和雙拼別墅，營造一種人人能參與的體驗式高爾夫景觀。針對項目的情景花園洋房的，營造精致組成的綠化和運動景觀。景觀設計的原則景觀設計在原則上要把握適度超大型前和合理的創(chuàng)新，主要表現(xiàn)為景觀風格的選用、水景的運用、運動景觀以及高爾景觀的結合?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕景觀風格——歐陸風格基于項目理念的時代感，建筑文化和風格的選擇必須照顧到橫向發(fā)展和縱向發(fā)展兩個方面的延展性,能夠為項目進行風格更新的。從文化方面來說，歐陸風情具有活力、動感、浪漫特征,因此項目可以在每一期引用不同特色的歐陸風情作為主題景觀?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕景觀功能——運動與欣賞作為高爾夫來說,它具備普通景觀所沒有的運動功能,在挖掘景觀潛在價值的同時將高爾夫的景觀概念引進宅間景觀,使業(yè)主能夠享受集景觀與運動為一體的生活氛圍的別致?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕景觀層次——三維立體景觀空間體系項目運用平面綠化景,立體三維空間綠化景觀和場景空間綠化景觀組成三維立體的景觀空間體系。景觀系統(tǒng)第一層第二層第三層平面綠化景觀外圍綠化景觀主軸線景觀組團花園和宅旁綠化三維立體綠化景觀景觀小品高大植物成型的高空間綠化層建筑物立體綠化面場景綠化景觀項目公共景觀點水景體系景觀

4、景觀規(guī)劃的指導思想由于道路制約，為最大限度的借勢于項目高爾夫與及高爾夫公園的景觀，因此組團內的規(guī)劃如下：各開發(fā)期應以各組團中心花園為核心,通過景觀帶實現(xiàn)各組團有機結合在一起，同時又最大限度地與高爾夫景觀相融合,使各個開發(fā)期有機、自然地接合。〔未經(jīng)許可請勿轉載〕“水景〞的核心地位必須充分被利用,并以此作為景觀軸線的起頭或核心，沿線布置綠化景觀和適當?shù)沫h(huán)形道路，點線結合，最終將各期的景觀軸連接，形成蜿蜒貫通的主景觀軸線?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕每個建筑又以主題組團花園作為組團景觀區(qū)的中心，同時引入高爾夫的主題概念，如：迷你高爾夫和高爾夫推桿場，讓小區(qū)內每位住戶都能享受到高爾夫帶來的高品質生活,各組團或每棟建筑以組團綠化和樓宇間綠化連接,〔未經(jīng)許可請勿轉載〕5、建筑風格〔1〕建筑風格的選擇不同開發(fā)時期的建筑風格都會出現(xiàn)一定差異性,所以項目需要確定一個建筑的原形,由一個成熟的生活藍本來統(tǒng)一整體建筑風格?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕例如：可以有:嘎納風情組團米蘭風情組團愛丁堡風情組團威尼斯風情組團………………〔２〕建筑單體設計建議因地制宜,充分發(fā)揮本案的高爾夫景觀及庭院景觀優(yōu)勢。建議別墅形式以地面功能層〔或地下室〕＋地上2層為主，兼顧2層+閣層、3層+地下室〔或含來層〕形式，具體布局視地勢而定。保證提高土地利用率，注重地下空間利用，以及地上層不宜過高的原則。〔未經(jīng)許可請勿轉載〕別墅的朝向基本上面向正南，可適當傾斜,爭取良好的自然采光與通風，有利于節(jié)能與避免冬季風的影響，同時應結合最大化利用景觀,布局適當靈活處理?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕戶型內部設計應尊崇尊貴大氣的特點,適當創(chuàng)新,突出個性，除起居室，客廳,主人房，儲藏室,洗衣房，書房等基本配置外，還應考慮創(chuàng)新功能空間設計，如娛樂室，多功能廳，宴會廳，休息室以及門廳處理,客廳上空等細等巧妙處理?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕整體設計不宜過于豪華，著重于個性化功能空間的營造以及內部空間的藝術處理，以適當超前的創(chuàng)新點提升項目單體別墅的產(chǎn)品價值,樹立獨特競爭優(yōu)勢，使之成為區(qū)域別墅產(chǎn)品的創(chuàng)新樣板?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕可考慮建造幾幢獨特的同地別墅,以較為夸張的設計手法，利用某一較為險要的山勢做出差異性的樣板藝術空間，提升別墅社區(qū)的營銷亮點?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕?〔6〕產(chǎn)品設計建議項目作為景觀型產(chǎn)品,主要以別墅類產(chǎn)品和花園洋房為主,并針對市場上的同類型產(chǎn)品提出改進建議。別墅類產(chǎn)品稀缺面積的供應戶型空間差異化市場空白差異性大組團規(guī)模創(chuàng)新概念：高爾夫稀缺面積的供應戶型空間差異化市場空白差異性大組團規(guī)模創(chuàng)新概念：高爾夫功能藝術空間設計別墅類產(chǎn)品功能藝術空間設計功能人性化和豪華元素高附加值大庭院、低容積率功能人性化和豪華元素高附加值大庭院、低容積率市場現(xiàn)狀：面積設置有斷層出現(xiàn)，戶型大多沒有良好的性價比,大多別墅不具備公共空間到私人空間的古都空間設置，沒有私家庭院;市場中沒有知名的大規(guī)模別墅積聚區(qū)，沒有區(qū)域領頭產(chǎn)品?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕改進建議:針對市場稀缺產(chǎn)品提供相應的產(chǎn)品，應用規(guī)?；岣弋a(chǎn)品的性價比，提供大面積的私家庭院,將外部景觀引入住宅區(qū)，增加有贈送面積的產(chǎn)品配比,提高產(chǎn)品的附加值,在項目主題的引導下提升別墅類產(chǎn)品的商務功能?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕?花園洋房類產(chǎn)品高品質產(chǎn)品高性價比產(chǎn)品市場空白差異性類別墅產(chǎn)品低密度生態(tài)住宅高品質產(chǎn)品高性價比產(chǎn)品市場空白差異性類別墅產(chǎn)品低密度生態(tài)住宅高爾夫概念的引導花園洋房高爾夫概念的引導景觀戶型創(chuàng)新功能戶型大開間產(chǎn)品景觀戶型創(chuàng)新功能戶型大開間產(chǎn)品市場現(xiàn)狀:沒有具備別墅景觀優(yōu)勢及品質的產(chǎn)品，精裝修房的概念還沒有形式，中檔價位的低密度住宅非常稀少,中高檔的住宅數(shù)量比較少,市場上集中的多為大戶型，面積與房型搭配不合理，空間浪費率比較高?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕改進建議:應用規(guī)模應提升產(chǎn)品的景觀優(yōu)勢和品質優(yōu)勢的同時，適當?shù)恼{整價格，提高樓盤的人氣，提高產(chǎn)品的附加值,為首層和頂層的住戶預留私家花園,贈送其他樓層業(yè)主一定面積的花園陽臺，增加戶型種類，增加躍式，錯層，空中別墅等市場中較為少見的產(chǎn)品,通過樓間距的調整，現(xiàn)花園洋房與其他項目的差異性,增加戶型中的功能性的設置,照顧區(qū)域居民的生活習慣，適當創(chuàng)新,引進歐式居家概念?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕?四、項目配套設施的選擇作為超大規(guī)模社區(qū)的造城運動需求以及周邊配套奇缺的情況下,項目的配套設施應建設成完備的系統(tǒng),體現(xiàn)豐富性,全面性，先進性甚至國際化的特點，在滿足本項目內居民生活，高爾運動，娛樂，休閑之需的同時,又體現(xiàn)出項目“國際新都市主義〞的規(guī)劃理念,為項目所在區(qū)域甚至整個城市提供運動、娛樂,休閑，購物,商務等等功能?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕配套類別主要配套形式大型高爾夫主題購物公園主力店〔以高檔知名品牌為主〕、風情商業(yè)街、餐飲一條街〔西式、日式、韓式、海鮮四大餐飲店〕、酒店、大型高爾夫會所、商務中心等運動配套高爾夫球場、網(wǎng)球場、籃球場、小型足球場、高爾夫主題公園、文化廣場、其他健身器材等教育配套基礎教育：幼兒園、小學、中學等特色教育專業(yè)教育:有關高爾夫的培訓社區(qū)教育:圖書館市政公用配套公交站、變電所、污水處理等社區(qū)配套物業(yè)、交通、金融、生活必需的配套〔菜市、郵局等〕大型高爾夫主題購物公園大型高爾夫主題購物公園的構想是從解決項目所在區(qū)域配套不足的情況出發(fā)，將隸屬于項目住宅部分的商業(yè)物業(yè)的功能擴大，通過規(guī)模效應來降低小區(qū)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營風險，體現(xiàn)項目作為“國際新城市生活圈〞的優(yōu)勢?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕大型購物樂園輻射范圍達到合肥整個大東南。假日文化沙龍消費對象以全市各大外資企業(yè)的外籍人士、企業(yè)高層管理人員、政府中高層以行政官員為主，以高爾夫會所、度假中心、外商活動中心、酒店為活動場所?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕風情商業(yè)街引進大型超市、專賣店、特色咖啡店等多種風情小店，經(jīng)營有一定知名度的商品，輻射范圍以該區(qū)域為主?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕社區(qū)會所主要面向小區(qū)客戶提供活動、休閑、娛樂的平臺，設置各球類運動、游泳池、健身房等。高爾夫主題公園形成城市中的一大閃光點,以兒童游樂主題公園、汽車影院、高爾夫學校訓練基地、高爾夫發(fā)球練習場為主?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕２、風情商業(yè)街功能定位風情商業(yè)街從功能定位上應與主題購物公園形成互動、互補,所以,商業(yè)步行街應該是集飲食、娛樂、購物于一體的休閑特色步行街?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕設計風格：以現(xiàn)代簡約主義風格點綴，形成一個獨具特色的風情商業(yè)街。3、教育配套設施龐大的規(guī)模勢必達到設置教育場所的條件,同時,教育配套設施的建設可以為項目增加賣點。項目中心必須設置的是幼兒園和小學，初中和高中則視業(yè)主需要或者項目的發(fā)展來安排?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕幼兒園在程序上應該與一期統(tǒng)一規(guī)劃,并在二期銷售期間投入使用。小區(qū)與幼兒園統(tǒng)一規(guī)劃，共同設計，但由于規(guī)模比幼兒園大的原因,需要比較長的時間才能完成，最好是能夠選擇和名牌學校合作聯(lián)辦?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕4、社區(qū)會所設計原則注重高爾夫主體理念的重要體現(xiàn),采用現(xiàn)代簡約風格的設計手法,即引入現(xiàn)代簡約主義的建筑風格，體現(xiàn)高尚運動的主題精神和充滿活力與動感的現(xiàn)代氣息。通過新技術、新材料、新工藝的運用，使其外部造型通透、輕盈、獨特,富有藝術美感與文化品位,適合采用鋼結構與適當玻璃化。位置處于首期主出入口,方便居民參加，又利于對外開放與形象展示?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕功能配置作為社區(qū)內居民綜合性運動場所，具有服務業(yè)主與高效經(jīng)營〔適當對外〕的雙重功效,同時又是項目出入口的大型標志性攻堅。配置豐富全面的運動、休閑、健康設施及項目，構成社區(qū)的主要運動中心?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕5、高爾夫主會館功能設置設置高爾夫用具店,便利店、更衣室、桑拿室、高爾夫VIP房，并成立高爾夫俱樂部。掛牌成立高爾夫球學校，定期在高爾夫俱樂部舉辦高爾夫培訓班，在高爾夫球場進行實地訓練與教學?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕

產(chǎn)品核心價值經(jīng)過對產(chǎn)品進行客觀的分析之后，我們可以看出產(chǎn)品的核心價值是：具有前瞻性的產(chǎn)品規(guī)劃。產(chǎn)品的市場定位具有較為科學理性的市場依據(jù)。項目資源的優(yōu)勢為產(chǎn)品的市場去化奠定了有利的基礎。開發(fā)商的品牌效應為產(chǎn)品的市場去化提供了有利的條件。項目所在區(qū)域強有力的政府規(guī)劃與政府政策的扶持,使項目具有無限的升值潛力?〔六〕推廣篇一、SWＯT分析——先讀懂自己,再了解他人1、項目優(yōu)勢開發(fā)公司實力雄厚,有利于把本項目的優(yōu)質樓盤形象傳播出去;項目利用原有地形建造水景，具備開發(fā)高尚人文住宅的潛質；項目規(guī)模超大,以高爾夫概念開發(fā)，符合房地產(chǎn)開發(fā)潮流—復合地產(chǎn);項目新概念的導入，可以充分挖掘高品位休閑生活概念,增強項目附加值；項目成片開發(fā)，可形成規(guī)?；a(chǎn),有效降低建筑成本，有利于自主控制樓價;項目規(guī)模大,有利于減少小區(qū)配套分攤費用及宣傳推廣費用,有利于塑造樓盤個性，樹立品牌形象。項目劣勢交通不太方便；解決方案：――著力構建居住社區(qū)，購買住戶專用車,每天往返于社區(qū)和市區(qū)中心，方便住戶上下班和出行。目前項目周邊生活配套設施極少,在前期宣傳引導上不利。解決方案：――豐富項目內規(guī)劃的高品位生活配套設施，令小區(qū)內居民生活、休閑、娛樂不假外求?，F(xiàn)時項目周邊人口素質不高。解決方案:――在開發(fā)中，從規(guī)劃出手，營造項目內優(yōu)質環(huán)境,并通過項目形象，加大前期廣告投入，樹立良好的品牌形象?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕開發(fā)周期長，容易引起市場關注疲勞解決方案:——在項目分期推出上可以用不同的組團名和推廣手法來彌補。項目機會分析合肥市房地產(chǎn)市場仍處于發(fā)展階段，市場前景依然看好，承接力較強。二次置業(yè)人士不斷增長,本項目的核心客戶人數(shù)在增多。本項目將打造成為合肥高尚別墅區(qū)和“高爾夫〞概念、生活的代言人。項目風險點競爭風險：市場競爭無可避免。市場風險:Ａ、其他項目的強勢宣傳,無疑會分流部分客戶。B、目標客戶會被其他類型的產(chǎn)品分流部分。C、其他相關行業(yè)的連帶影響〔如建材等〕。Ｄ、不可預測的其他風險〔如政策〕。E、國家關于對投資者,尤其是房產(chǎn)投資者的嚴格控制。F、央行提高還貸利率，提高了購房門檻。金融風險:A、國家加強對房產(chǎn)信貸的監(jiān)管力度，增加了風險。Ｂ、地產(chǎn)市場操作更加規(guī)范、嚴格，提升了準入門檻風險點的化解：A、差異化的定位：如引入歐式風格和理念B、有效的媒介傳播與有效的溝通。C、項目的形象的提升與高品質的包裝。D、目標客戶的準確定位與細分。Ｅ、有效的營銷方案與堅定的執(zhí)行。F、產(chǎn)品的部分合理改進。?二、營銷推廣NO．1泊·天下的營銷推廣主題營銷創(chuàng)新實際上是舊事物的重新組合，挖掘潛藏在人們心中的深層次需求。精確鎖定目標客戶,高度概括物業(yè)賣點,深刻表述項目個性，全新倡導消費觀念,確定推廣主線，建立推廣體系。高屋建瓴,整合傳播,是啟動營銷力的金匙鑰?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕我們的推廣主題是國際GOＬＦ生活以高爾夫所推崇的精神文化作為本案社區(qū)文化與生活方式的藍本,除了體現(xiàn)項目的“高爾夫〞的特點,生活中可以和高爾夫親密接觸外,同時將項目主題理念體現(xiàn)在社區(qū)人文的塑造上,給項目樹立一種高尚的社區(qū)文化氛圍?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕社區(qū)文化理念的總體體現(xiàn)——人文高爾夫Ｇ——綠色，崇尚自然O——清新空氣,生態(tài)健康居?。獭柟鈩痈?活力F——友誼，社區(qū)和諧

國際GOLＦ生活,意味著生活模式的徹底改變。它是一個系統(tǒng)工程。它的具體含義如下：1〕GOＬF是一種高度國際ＧＯLF生活,從容改變原有生活模式。以一種居高臨下的姿態(tài)，輕松地工作、生活，快樂地享受生活的樂趣?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕2〕ＧOＬF是一種深度國際GＯLＦ生活,不是膚淺的概念魔方，也不是淺薄的新詞炒作。它是一種深刻的新生活革命。它必將引發(fā)人們對傳統(tǒng)生活的深刻反省，它會讓人們深入地思考:現(xiàn)代人究竟需要什么樣的生活?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕３〕GOLF是一種廣度國際GOLF生活，并不僅僅是某一方面的改變，它是牽涉到生活空間方方面面的改變,是一場全面的生活革命?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕４〕ＧOLF是一種自然自然的，就是本色的、原色的。藍天、陽光這一自然界最原始的元素配合,以最直接的、原生的自然內涵折射物業(yè)的品質取向。在統(tǒng)一的冰冷灰色鋼筋混凝土的從林中，回歸自然是市場接受最大化的趨向。誰說現(xiàn)代的生活就是要征服自然？泊·天下，讓生活與自然親密接觸,和諧共存?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕?５〕ＧOLF是一種風度風度是什么？風度是一種從容不迫的生活,是一種有節(jié)奏的工作。生活不是流水線,是一種有張有弛的運動,是對生活放任自如的把握。擁有國際GＯLF生活，生活也是一種風度?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕6〕ＧOLF是一種格調。時尚是一種潮流，尊貴是一種身份，追趕時髦工作模式,引領生活潮流,是每一個現(xiàn)代合肥人的夢想。而作為成功人士，更要有一流的工作空間與其相匹配。泊·天下,讓生活成為一種格調?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕GOＬF是一種氛圍在一樣的藍天下,可以享受陽光一般的禮遇，在一樣的氛圍中,可以感受陽光一般的溫情。泊·天下，摒棄冷漠,將生活的內涵向外延伸到整個社區(qū)。通過定期舉辦社區(qū)活動,一方面增加整個商務區(qū)的相互交流,一方面營造一個“和諧、溝通、發(fā)展〞的社區(qū)文化氛圍。另一方面,給大家提供一個交流的平臺和機會?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕知名物業(yè)管理,更是以“只有想不到，沒有做不到〞的宗旨提供最體貼周到的服務，生活就是享受。?NＯ.2營銷推廣主題的拓展深化推廣主題必須具有延展性，必須具有巨大的演繹空間，必須具有豐滿血肉，必須具有深刻內涵，從而在這“變是唯一的不變〞的市場，保持項目新鮮度。挖掘項目新深度，提升項目新高度，持續(xù)市場興奮度，保證項目領先度,擴大項目吸納度?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕人性的呼喚，是永恒的話題。“以人為本〞，洋溢著人文的光輝，它深刻彰顯。在這“變是唯一的不變〞的市場經(jīng)濟時代，以人為本,讓我們住得更好，讓住意味著更多,是常談常新的主題?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕?〔一〕G的狂想:以人為本,生生不息green——綠色、青春、活力泊·天下——合肥首席商務別墅行館這里是綠色的空間，這里是生命的運動場，生活的品質在這里得到無限增殖。泊·天下，合肥首席高尚商務別墅行館，解放你的生活空間，釋放你的活力、激情。在泊·天下,從容揮動青春，時尚尊貴身份，不言而喻?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕ｇloｒｙ——榮耀、光榮泊·天下——精雕細琢的別墅藝術品以人為本,就是從每個細節(jié)都考慮到人性的需要。泊·天下，無論是景觀還是建筑產(chǎn)品,無論是停車還是內部空間的布置，無一不精雕細琢,充分考慮提供完美的生活新空間。這里將成為你的人生榮耀，將承載城市的光榮與夢想?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕

〔二〕O的狂想：人本出發(fā)，生生不息１〕Oｐportuｎity——機會泊·天下——永遠的機會主義者機會只會青睞有準備和有智慧的人。泊·天下，無限商機,時刻都在眼前。泊·天下——永遠的機會主義者?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕2〕Opｐｏrtune———適合的泊·天下—不選貴的,只選對的不在乎別人的眼光,不在乎別人怎么想。我就是我，我選擇適合自己的商務空間,我選擇放飛我自己的夢想。泊·天下，你合適的事業(yè)夢工產(chǎn)?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕3〕Oxygen——氧氣泊·天下——新H２O住宅，生命銀行。水宅相融,水天一色，遠離鬧市的喧嘩,深呼吸純凈清新氧氣沁人心脾神清氣爽，常靜觀靈動變幻明凈情之水冶性怡情,觸摸生生不息生命之脈動，涵養(yǎng)大氣優(yōu)雅人生之格局——動靜相宜，張弛有度，從容揮灑，指點江山，閑庭信步，笑看人生,生命鮮活,人生增值。泊·天下，新O2商務空間?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕4〕Onｌy——唯一的泊·天下——合肥唯一的純商務GOLF別墅區(qū)合肥唯一的純商務gｏｌｆ別墅區(qū),合肥唯一的新商務生活空間。?〔三〕L的狂想：還是人本出發(fā),生生不息1〕lａrgeness——巨大的、開闊的泊·天下——憩息財富巨子的完美空間財富巨賈，胸懷天下,在享受“成功〞后才發(fā)現(xiàn)，生活真正需要的更是人生經(jīng)歷過風云后的安詳與和諧。泊·天下，達觀天下，以馳騁天下的心,享受生活中最細微的感動?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕２〕leader——領導者、榜樣泊·天下——引領合肥新生活旗幟新生活旗手、新生活先鋒，泊·天下，將用前瞻的眼光、無比的氣魄，高屋建瓴,從容開辟合肥生活新天地?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕〔四〕Ｆ的狂想:從人本出發(fā),到人本為止Fascinatｉon魅力泊·天下——氣質天成傾倒眾生泊·天下所具有的魅力很難用語言描述，但是走近她,卻著魔似的為她而傾倒。泊·天下的居住融合文學性,情景交融;泊·天下的居住富有藝術性，靈思泉涌;泊·天下的居住更體現(xiàn)人性,神采煥發(fā)。〔未經(jīng)許可請勿轉載〕Fashioｎ時尚泊·天下——率先邁出步伐泊·天下走在時尚的前端，將尊貴的高爾夫生活引領成習以為常的休閑,泊·天下倡導時尚,卻并不一味的隨波逐流,在泊·天下，你能感受的僅僅是時尚的氣息，和全新的、概念化的生活?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕Ｆaｓｃiｎatｉon仙鄉(xiāng)泊·天下——讓夢想開出奇葩泊·天下讓夢想不再僅是個夢想,她造就了一個奇妙的生活新境界，30０0畝生態(tài)原生地,誕生了居住奇跡，泊·天下讓夢想開出奇葩，延續(xù)了一個亙古久遠的仙鄉(xiāng)傳說?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕Friｅｎd和諧的、友誼的泊·天下——純美和諧琴瑟和鳴泊·天下?lián)碛屑兠纼?yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，具備高檔社區(qū)的濃厚文化氛圍,這里有的是知己,生活上的朋友,事業(yè)上的對手。在這里,大家相逢一笑?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕?NO．3泊·天下賣點綜合分析立足產(chǎn)品定位，圍繞推廣主題,分析物業(yè)賣點,進行集成綜合,確立基本賣點,整合推廣三部曲,貫徹一個高度層面?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕〔一〕基本賣點——泊·天下八大特色：前瞻產(chǎn)品:別墅的全新功能革命〔產(chǎn)品定位〕出行便捷：滿足商務人士的空中旅行生活〔地段〕壯懷前景：未來規(guī)劃,鑄就時代高度〔未來規(guī)劃〕完善配套：讓國際城的人“住〞起來〔生活配套〕生活品質:高尚生活的聚落,完美品質代言〔成為生活符號〕商務平臺：合肥最高品質商務、休閑平臺〔身份象征〕優(yōu)美環(huán)境：氧氣是清新的,生活是綠色的〔生活環(huán)境〕藝墅薈粹：多姿的別墅，多彩的生活〔建筑〕?〔二〕整合推廣二重奏“三鮮〞自然新生活,新空間新產(chǎn)品,新概念新規(guī)劃,新生活六大功能生活功能商務功能休閑功能配套功能度假功能投資功能

〔三〕高度層面——“泊·天下〞的五大主張一塊領地——合肥商務名流人士的尊貴領地一塊豐碑——合肥國際生活史上的建筑豐碑一種主張——從喧囂的城市中解脫出來的新生活主張一種文化——“墅〞香沁人的文化藝術社區(qū)一個品牌——成就安徽眾安房地產(chǎn)第一品牌?ＮO.4泊·天下的營銷推廣表現(xiàn)手法不同營銷推廣風格，不同推廣執(zhí)行手段,會產(chǎn)生不同的溝通效果。將“泊·天下〞整個產(chǎn)品與目標消費層次相結合，將“泊·天下〞推廣主線與實際產(chǎn)品相結合,通過“高檔〞、“真實〞、“商務〞、“高檔〞四大溝通風格、溝通手法，引發(fā)別墅深度消費市場，充分實施項目高度吸納力以及體現(xiàn)全程策劃質量?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕1〕高檔:匹配物業(yè)高品質特征、時尚個性化魅力以及目標消費層心理需求和行為特征，堅持高品位格調、高檔次表現(xiàn),力使目標客戶產(chǎn)生高強度認同感和心理共鳴?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕2〕真實:真的才是善的、美的,真的才能捕獲人心，打動消費者，以完美形象、靚麗規(guī)劃以及公開、公正、透明、真實的營銷推廣,消除市場疑慮，化解市場抗性，提高項目可信度,提升項目附加值，實現(xiàn)營銷推廣目標。〔未經(jīng)許可請勿轉載〕3〕商務:作為生活、商務的別墅既是一種生活的空間，所表現(xiàn)的也有一種商業(yè)的氛圍。宣傳推廣的風格就應該是帶有商業(yè)色彩的，而不應該完全生活化的?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕4〕時尚：這里的時尚并不是單純的新銳,而是一種新的生活主張，而是摒棄了固有的鋼筋水泥的生活，在優(yōu)美的城市邊緣享受生活的樂趣。所以，這種生活是更加時尚與高品味的?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕?ＮO.5泊·天下的推廣總體推廣思路立足產(chǎn)品、推廣產(chǎn)品、銷售產(chǎn)品由于本項目的特殊性和唯一性，本項目是一個全新的生活空間與休閑、娛樂、酒店、旅游等配套場所。其市場的接受度存在一定的風險性。所以,首先必須在市場上進行廣泛宣傳,使該種定位的別墅可以為市場所接受。其次，對于項目的特殊賣點〔ｕｓp〕進行大力的宣傳,最終達成市場去化?！参唇?jīng)許可請勿轉載〕營銷推廣策略我們的營銷策略——整合營銷在不同的階段，對各種營銷手段進行整合,達到順利實現(xiàn)銷售的目的。〔具體的策劃方案將根據(jù)確定的產(chǎn)品規(guī)劃和項目規(guī)劃另行制作〕。營銷推廣主題我們的策劃到最后推廣的戰(zhàn)略主題將主要圍繞以下兩點進行，在每個策劃推廣階段都將圍繞下面這點宣傳:〔未經(jīng)許可請勿轉載〕造鎮(zhèn)計劃關鍵詞：造鎮(zhèn)計