長沙縣會展四期196畝項目定位部2021年11月03日CONTENT地塊情況|板塊分析|屬性界定掛牌條件、土地款支付節(jié)奏①競得人須在掛牌條件、土地款支付節(jié)奏①競得人須在N07-C23地塊內(nèi)建設(shè)總計容建筑面積不少于80000平方米具有國際元素的高品質(zhì)商辦物業(yè)(包括但不限于國際性室內(nèi)主題樂園、國際商務(wù)寫字樓、高端商業(yè)綜合體、國際化商業(yè)街區(qū)等，但公寓除外)，并自持其中不少于20000平方米商辦物業(yè)，該部分自持物業(yè)自竣工驗收合格后5年內(nèi)不得對外轉(zhuǎn)讓所有權(quán)(不得轉(zhuǎn)至競得人控股股東及控股股東旗下公司之外的其他方),其余60000平方米商辦物業(yè)中不少于30%面積自竣工驗收合格之日起須由競得人直接或委托具有商管物業(yè)管理運營經(jīng)驗的團隊統(tǒng)一管理運營不少于5年；②競得人須在簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后3個月內(nèi)完成項目用地范圍內(nèi)街區(qū)層面的城市設(shè)計報中國(湖南)自貿(mào)試驗區(qū)長沙片區(qū)會展管理委員會審定，作為后續(xù)項目建設(shè)審批的依據(jù)。③競得人須在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂后6個月內(nèi)開工建設(shè)，且商辦部分須先期或與住宅部分同步啟動建設(shè)，商辦物業(yè)自正式開工之日起36個月內(nèi)竣工并投入運營；競得人須在商辦部分工程建設(shè)達到正負零后，方可向政府主管部門申請啟動住宅的預(yù)(銷)售。④項目須符合湖南省及長沙市關(guān)于海綿城市建設(shè)、綠色建筑、裝配式建筑相關(guān)政策要求。⑤據(jù)《長沙市商住經(jīng)營性用地出讓限地價溢價競自持租賃住房實施細則(試行)》(長資規(guī)發(fā)【2020】170號)，該宗地須競自持租賃住房，最大可競自持租賃住宅建筑面積229066平方米，競報幅度按600平方米/次確定。應(yīng)遵守國家及長沙市租賃房管理相關(guān)要求。⑥交納履約保證金5000萬元(現(xiàn)金或銀行保函)，期限不少于102個月；⑦住宅毛坯限價13800元/㎡；⑧競得人應(yīng)當在簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》之日起1個月內(nèi)向指定的銀行賬戶支付土地成交價款的50%(含競買保證金)；⑨余款在簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》之日起3個月內(nèi)付清。地塊編號用地性質(zhì)占地面積 (畝)容積率建筑面積 (㎡)建筑面積占比建筑密度綠地率限高N07-C20住宅2.0229071.667%≤24%≤40%0N07-C26住宅1082.680N07-C23商業(yè).011286933%≤40%≤30%80合計1962.62341940.6100%元/㎡敢勝路敢勝路N07-C20N07-勞動路C26高坪塘路向榮路運達地塊級國際禮店住宅用地敢勝路規(guī)劃公園住宅用地規(guī)劃國際醫(yī)院宅地塊高坪塘路向榮路運達地塊級國際禮店住宅用地敢勝路規(guī)劃公園住宅用地規(guī)劃國際醫(yī)院宅地塊興盛路住宅用地業(yè)塊地站勞動?xùn)|路待出讓團購房住宅用地地住宅用地上灣路育用地規(guī)劃國際醫(yī)院坪路 東路地地鐵14號線勝路區(qū)域概況會區(qū)域概況會展片區(qū)位于長沙東南部瀏陽河以東區(qū)域，東至黃興大道，南至湘府東路，西至瀏陽河，北至長沙大道，面積約30平方公里，規(guī)劃人口約30萬人；區(qū)域定位片區(qū)以高鐵樞紐和會展會議產(chǎn)業(yè)為雙引擎，打造集“樞紐+機場+會展+生態(tài)”優(yōu)勢于一身的中部地區(qū)國家級門戶；湖南自貿(mào)區(qū)、黃興副中心、臨空示范區(qū)，多重規(guī)劃利好加身；區(qū)域規(guī)劃規(guī)劃6個組團產(chǎn)業(yè)中心(即國際交流組團、商業(yè)組團、會議會展組團、文化體驗組團、智慧體驗組團、商務(wù)組團)；規(guī)劃中小學(xué)26所，國際學(xué)校1所；醫(yī)院醫(yī)療服務(wù)中心7所；國國際交流組團會議會展組團商務(wù)組團文化體驗組團智慧體驗組團商業(yè)組團軌道交通：遠期規(guī)劃地鐵14號線(預(yù)計2030年運行)，以及及道路交通：已拉通道路有快速路勞動?xùn)|路(雙向8車道)、主干道高塘坪路(雙向6車道)，以及次干道敢勝路(雙向4車道)，陽瀏瀏陽河風(fēng)光帶國際禮賓館河娛樂康體用地社會福利用地的向軌道交通：遠期規(guī)劃地鐵14號線(預(yù)計2030年運行)，以及及道路交通：已拉通道路有快速路勞動?xùn)|路(雙向8車道)、主干道高塘坪路(雙向6車道)，以及次干道敢勝路(雙向4車道)，陽瀏瀏陽河風(fēng)光帶國際禮賓館河娛樂康體用地社會福利用地的向榮北路尚未通車；三期國際學(xué)校側(cè)松樹中、小學(xué)各42班，松樹中學(xué)與雅禮洋湖實驗中學(xué)合作辦學(xué)；塘坪路敢勝路 (住宅)際療培訓(xùn)、科研等配套產(chǎn)業(yè)；當前處于開發(fā)前期，暫無完備的商業(yè)配套； (商業(yè)) (住宅)勞動?xùn)|路樹學(xué)國際醫(yī)院項目地河榮河中學(xué)松樹中學(xué)1.3屬性界定1外部價值需時間兌現(xiàn)，較依賴板塊規(guī)劃利好，無稀缺資源，從地塊指標來看，產(chǎn)品具備一定市場機會。.壹較依賴板塊規(guī)劃利好，板塊價值需時間兌現(xiàn).壹貳 貳|競品市場|市場啟示維度指標會展板塊維度指標會展板塊高鐵新城隆平科技園榔梨板塊近12月去化速度月速度及備案售價板塊網(wǎng)簽均價 (當月)6元/㎡代表項目新城明昱東方、融創(chuàng)會展上東區(qū)軌道萬科悅府、德奧悅東方美的正榮云樾庫存及去化周期(12個月去化速度)義庫存狹義庫存去化期廣義庫存廣義庫存去化期6個月供銷比(近12月)令板塊情況：在售項目較少，住宅狹義庫存6.4萬方，去化周期約1個月；廣義庫存55.4萬方，去化周期9個月；令板塊上游競爭分析：榔梨板塊項目基本處于清盤狀態(tài)，月均成交量較少，板塊屬性純剛需，與本板塊競爭較弱；未來主要競爭來自于高鐵及隆平科技園板塊，兩者配套、城市界面及價格均優(yōu)于會展板塊；板塊內(nèi)部競爭因產(chǎn)品差異競爭較弱。 蘇圫垸蓉北水沙松雅湖鵝羊秀峰金鷹榔梨板塊麓谷山梅溪湖二期雅塘井洋湖垸省府北灣 (高鐵新城)紅星洞井會展板塊 環(huán)?？萍紙@暮云麓科技產(chǎn)園橋北尖山湖麓谷東府南鐵西湖托2.1板塊市場住宅約79萬方，板塊整體供需結(jié)構(gòu)健康；品質(zhì)樓盤在售，預(yù)計售價區(qū)間為14000元/㎡—20000元/㎡，我司首批次高層入市，價格具備較大市場機會。方商住比：2.9:7.1商住比：2.8:7.2杜家坪地鐵站TOD項目商住比：6.4:3.672450.33784472450.3378449.68.10.00.0100.090.080.070.060.050.040.030.020.010.00.0會展板塊近五年普通住宅供銷價年度走勢 93.3814684602017年2018年2019年2020年2021年10月供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)90008000700060005000400030002000100001.80.0令供銷情況：會展板塊供銷整體較為平衡，2021年供應(yīng)面積54.4萬㎡，成交面積50.3萬㎡，供銷比1.08；令價格情況：近一年來板塊價格波動較大，截至到2021年10月，成交均價10566元/㎡，同比去年上漲14.9%；考慮受板塊低價項目集中出貨影響，導(dǎo)致價格波動較大。1086427.5696012.212.210.49.87.87.75.85.44.94.54.22.31.41.41.101086427.5696012.212.210.49.87.87.75.85.44.94.54.22.31.41.41.10.00.70.030.0120001000030.012000100008000600040002000010006985425.08683838010006985425.086838380791081178152 738718.320.010.05.05.0供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)2.1板塊市場板塊存量(住宅)：存量市場可控，未來競爭環(huán)境較好目前板塊二級存量為21.4萬㎡，未入市土地住宅存量(一級存量)44萬㎡，合計總可售存量約65.4萬㎡，剔除團購約55.4萬㎡。面價 (元/㎡) (萬㎡)宅 (萬㎡) (萬㎡) (萬㎡) (萬㎡) (二級存量)4城明昱方市 (一級存量)達地塊04出讓團購房地塊——23(團購房10萬方)0計65.4品在品在量32.6萬㎡；2.1板塊市場板塊存量(商辦)：公寓存量市場巨大，去化周期較長長；稱 ( (萬㎡) (萬㎡) (萬㎡)量 (萬㎡) (萬㎡) (萬㎡) (月)公寓在售融創(chuàng)會展上東區(qū)24.47.60.57.123.90.2122在售小計7.123.90.2122辦公待售融創(chuàng)會展上東區(qū)260002600待售運達256畝6.70006.700待售小計032.600市場系數(shù)元/㎡)，月均去化市場系數(shù)元/㎡)，月均去化套；量價情況(住宅)：低價入市策略，走量情況較好，毛坯交付為主競品名稱產(chǎn)品裝修情況住宅毛坯限價 (元/㎡)價格情況去化情況首開情況運達(運達(0.9KM)物業(yè)類型主力面積段首開至今銷售均價 (元/㎡)近3個月銷售均價 (元/㎡)首開至今月均去化 (套/月)近3個月月均去化 (套/月)首開時間供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率成交價格(元/㎡)新城明昱東方(一期)高層103-113㎡毛坯128009933100451141252021.323113960%9517洋房121㎡12057119342113214%11891新城明昱東方(二期)小高層143㎡12279122792021.8————新新城明昱東方(1.2KM)復(fù)式高層104-170㎡12569125692121融創(chuàng)會展上東區(qū)高層109-168㎡毛坯/924310408262 (斷推期)2020.576172796%8756運達規(guī)劃高層+小高層+疊墅+商業(yè)，預(yù)計2022年上半年入市板塊未來參與同期競爭的項目為新城明昱東方及運達新地塊，新城后期為疊墅產(chǎn)品、運達為，預(yù)計價格在14000-20000元/㎡，本案首批高層入市，具備市場機會；高層毛坯單價9243-9933元/㎡，月均去化133-262套；洋房毛坯單價12057元/㎡，月均去化20套/月；高層與平層洋房價差在2000元/㎡左右；高層毛坯整均10800元/㎡(入市價格10400元/㎡，參考新城高層均價9933元/㎡?年均漲幅5%=10400元/㎡)，月均去化60套；復(fù)式洋房毛坯整均13500元/㎡(參考新城平層洋房12000元/㎡，本案復(fù)式洋房?1.1-1.15=13200-1380020融融創(chuàng)會展上東區(qū)(2.3KM)2.2競品市場量價情況(商辦)：公寓銷售情況較差，且價格跳水嚴重，寫字樓市場空白競品名稱產(chǎn)品裝修情況價格情況去化情況首推時間長房東旭國際(長房東旭國際(3.8KM)物業(yè)類型主力面積段首開至今銷售均價 (元/㎡)近3個月銷售均價 (元/㎡)首開至今月均去化(套/月)近3個月月均去化 (套/月)融創(chuàng)環(huán)球上東區(qū)平層公寓31-55㎡毛坯878886252021年3月長房東旭國際平層公寓40-47㎡毛坯88228794202020年4月公寓屬于投資型產(chǎn)品，整體競爭范圍較大，周邊板塊未來公寓供應(yīng)量較大，當前公寓市場價格大跳水，加劇市場競爭，產(chǎn)品定位建議以寫字樓產(chǎn)品為主，公寓產(chǎn)品為輔，或考慮自持公寓部分；公寓在售產(chǎn)品主要為平層，成交均價8800元/㎡(毛坯)，月均去化16-20當前市場暫無寫字樓項目在售，結(jié)合市場經(jīng)驗值(市場寫字樓及公寓價差)，寫字樓定價10000-11000元/㎡；融融創(chuàng)會展上東區(qū) (2.3KM)2.2競品市場1項目概況：分兩期開發(fā)，一期規(guī)劃高層+洋房，高層103-113㎡剛需三房為主；洋房121㎡四房；二期規(guī)劃小高層+疊墅，小高層分為104-170㎡復(fù)式及143㎡平層純板戶型，疊墅房型尚未輸出；1銷售情況：一期清盤，主推二期143㎡純板戶型，均價12045元/㎡；104-170㎡復(fù)式小高層，均價12550元/㎡。二期二期層一期房170㎡復(fù)式小高170㎡復(fù)式小高104㎡復(fù)式小高104㎡復(fù)式小高121㎡平層洋房121㎡平層洋房143㎡小高層143㎡小高層分期類型戶型面積房型已推套數(shù)成交套數(shù)單價 (元/㎡)去化率總價(萬元)一期高層 (22-30F,2T4)1033房2廳2衛(wèi)558402979772.0%1011133房2廳2衛(wèi)5395021001393.1%113洋房(8-11F,1T2)1214房2廳2衛(wèi)2141361208663.6%146二期小高層(18F,2T2)1434房2廳2衛(wèi)138441204531.9%172復(fù)式小高層 (18F,2T3)1044房2廳2衛(wèi)1251494.4%1301414房2廳2衛(wèi)105201256219.0%1771704房2廳2衛(wèi)81256920.6%212疊墅175/1920/0.0%/匯總183211351034462.0%2.3市場啟示1、板塊量價情況：板塊住宅市場供銷、存量情況均好，未來競爭情況較好；2、競品情況：通過高低配產(chǎn)品組合，多采用低價入市策略，整體走量情況較好，毛坯交付為主；3、產(chǎn)品差異化：根據(jù)競品未來競爭業(yè)態(tài)來看，產(chǎn)品整體定位改善+二改，本案結(jié)合地塊指標及素質(zhì)，建議以剛需+首改的產(chǎn)品定位，整體控總價，差異化參與板塊同期競爭；2.3市場啟示1、空白商業(yè)市場：周邊在售及未來推售商業(yè)主要為社區(qū)底商，本案可以以商業(yè)街/商業(yè)MALL+寫字樓的組合業(yè)態(tài)，銷售具備一定的溢價空間；2、城市新區(qū)建設(shè)初期：項目所在板塊處于城市新區(qū)建設(shè)初級階段，周邊配套較不成熟，商業(yè)氛圍較弱，考慮會展板塊自身“國家級門戶”的定位，在未來，商業(yè)業(yè)態(tài)及寫字樓產(chǎn)品具備較大的市場需求及產(chǎn)品機會；3、公寓產(chǎn)品規(guī)劃：鑒于當前公寓市場價格跳水嚴重，價格戰(zhàn)已進入白熱化階段，因此不建議做公寓產(chǎn)品考慮，若一定要做，建議僅少量的體量，或選擇自持。定位整體定位|戶配定位|客群定位3.1整體定位項目整體定位：高鐵會展芯菁英都會城市綜合體主動占位高鐵板塊核心驅(qū)動力(教商業(yè)配套賦能育)產(chǎn)品業(yè)態(tài)：高層+洋房+商業(yè)+寫字樓+公寓3.1整體定位主推：城發(fā)恒偉·東城雅韻3.1整體定位板板塊未來競爭主體新城二期(疊墅)、運達江景大平層均為改善定位，本案定位剛需+首改，區(qū)隔競爭，3.1整體定位精準鎖定剛需/首改客精準鎖定剛需/首改客群，產(chǎn)品上采用高低搭配，高層+復(fù)式洋房，高層105-141㎡，復(fù)式洋房135㎡，實上控面積、控總價。3.1整體定位首開首開高層低價入市，參與板塊同期競爭(新城疊墅、運達大平層)，競爭優(yōu)勢最大化，后期通過復(fù)式洋房3.2戶配定位板塊主力面積段100-150㎡剛需及首改產(chǎn)品為主；其中110-120㎡銷售情況最好；100-110㎡、140-150㎡次之；130-140㎡屬于市場空白產(chǎn)品，具備一定市場機會；會展板塊近一年成交面積段分析會展板塊近一年成交面積段分析供應(yīng)套數(shù)(套)成交套數(shù)(套)比成交均價(元/㎡)3%100-110㎡24.8%25.1%1.14110-120㎡12.8%32.5%0.46120-130㎡30.8%16.4%2.19130-140㎡4.7%0.47140-150㎡12.6%11.3%1.32120008022100.0%6868100.0%83711.153.2戶配定位競品戶型分析|新城明昱東方：剛需產(chǎn)品為主(占比60%)，匹配板塊主力熱銷面積剛需+改善產(chǎn)品定位為主，主力面積103-113㎡，占比59.9%；其次為141-143㎡，占比13.2%；再次為121㎡，占比11.7%， (匹配板塊主力成交面積，細分面積段有差異，優(yōu)先參考競品)；數(shù)比單價(元/㎡))30.5%0229.4%4.2%房2廳2衛(wèi)11.7%房2廳2衛(wèi)7.5%4高層房2廳2衛(wèi)房2廳2衛(wèi)5.7%房2廳2衛(wèi)9房2廳3衛(wèi)0///1832100.0%1135100.0%1034462.0%/3.2戶配定位18.9%；(匹配板塊主力成交面積，優(yōu)先參考競品)；供應(yīng)套數(shù)(套)成交套數(shù)(套)成交均價(元/㎡)31.6%29.5%4014.6%26.3%21.2%1%18.9%22.9%8%1952100.0%3010100.0%92020.633.2戶配定位根據(jù)板塊及競品熱銷產(chǎn)品得出：1從板塊數(shù)據(jù)來看，100-150㎡產(chǎn)品為市場主力區(qū)間，成交均價在9000元/㎡以內(nèi)，考慮購房總價邏輯，細分面積后，以本按單價反算，戶配面積將會更小，因此戶配定位優(yōu)先參考在售競品；1從競品數(shù)據(jù)來看，100-110㎡供銷情況最好，其次為120-130㎡，再次為140-150㎡；成交占比數(shù)據(jù)顯示，板塊當下剛需屬性較強，高占比產(chǎn)品建議以小面積戶型為主，整體上控總價。住宅產(chǎn)品定位總價(萬)廳二衛(wèi)40%F式洋房100%3.2戶配定位高層戶型：141m+125m+125m+141m3.2戶配定位高層戶型：125m+105m+105m+125m洋房二層3.2戶配定位洋房二層洋房一層洋房一層3.3客群定位群，以及地州市客戶；主要客戶(70%)地緣性客戶次要客戶(20%)相鄰區(qū)域客戶(10%)地州市客戶產(chǎn)業(yè)人群導(dǎo)入行政板塊市目的長沙，子女教育因排序牌境務(wù)627314598鋪排示范區(qū)選址|推售節(jié)奏|銷售定價4.1推售鋪排址項目周邊高塘路與勞動?xùn)|路為現(xiàn)狀道路且均已通車，考慮項目昭示性及城市人流主要來源方向，營銷中心選址建議在高塘坪路與勞動路交匯處東北角。營銷中心采用商業(yè)改建方式，高層樣板間布置于營銷中心內(nèi)部，屬于臨時樣板間；洋房為復(fù)式產(chǎn)品且于后期銷售，建議打造實體樣開發(fā)順序：一期高層→二期洋房→三期商業(yè)4.2推售鋪排開發(fā)順序：一期高層→二期洋房→三期商業(yè)三期