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星級酒店集群建設(shè)項(xiàng)目可行性商業(yè)計(jì)劃書【前言】星級酒店集群建設(shè)項(xiàng)目作為喬安公司旗下又一集團(tuán)產(chǎn)業(yè)序列，扎根于總公司各戰(zhàn)略片區(qū)，綜合打造時(shí)尚前沿的星級酒店品牌。囊括高檔豪華、商務(wù)會(huì)展、度假休閑、旅游觀光的多元化酒店類型，堅(jiān)持總量控制、優(yōu)化布局的原則，從調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、深化行業(yè)改革、提高發(fā)展質(zhì)量著眼，構(gòu)織星級酒店為主體，特色酒店為補(bǔ)充的規(guī)模適度、檔次組配合理并與國際接軌的現(xiàn)代酒店體系。強(qiáng)力拓展喬安精神，疊創(chuàng)凝煉企業(yè)文化，為總公司的蓬勃發(fā)展增添全新動(dòng)力。第一章項(xiàng)目總體規(guī)劃作為分布于各戰(zhàn)略片區(qū)的綜合性酒店項(xiàng)目，在開發(fā)理念、功能價(jià)值、生活體現(xiàn)、系統(tǒng)運(yùn)作、資源整合等方面都應(yīng)體現(xiàn)獨(dú)有的特色。應(yīng)充分考慮區(qū)域性商貿(mào)業(yè)態(tài)，互動(dòng)性、融合性、互補(bǔ)性相結(jié)合的市場、住宅、寫字樓、五星酒店匯聚的普通市民、中產(chǎn)階級、白領(lǐng)新貴、過往客商形成強(qiáng)大消費(fèi)能力的客流，為繁華商業(yè)帶來滾滾商機(jī)。從目前情況來看，五星級酒店的建設(shè)必將成為片區(qū)新地標(biāo)。各商業(yè)形態(tài)之間更1能形成互為補(bǔ)充、互助互利的強(qiáng)大力量整合，兩兩相“旺”的強(qiáng)勢聯(lián)盟使片區(qū)酒店擁有不可超越的整體優(yōu)勢。各片區(qū)酒店將根據(jù)各城區(qū)的整體規(guī)劃，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，以商業(yè)文化為核心，突出獨(dú)有特色，建設(shè)成一個(gè)集購物、休閑、餐飲、娛樂、會(huì)展為一體的現(xiàn)代化、多功能、園林式綜合商業(yè)體。迅速聚集人流、物流、資金流、信息流，有力拉動(dòng)周邊房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、商品加工業(yè)快速發(fā)展，培育稅源，擴(kuò)大就業(yè)，加快城區(qū)城市化建設(shè)進(jìn)程，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)。在目前地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴(yán)重、市場需求矛盾尚未理順的情況下，各片區(qū)酒店將以自己鮮明的開發(fā)主題、獨(dú)特的經(jīng)營理念、優(yōu)勢的產(chǎn)品組合、差異化的業(yè)態(tài)構(gòu)成，成為各地區(qū)酒店行業(yè)的個(gè)中翹楚。星級酒店規(guī)劃位于各片區(qū)的星級酒店暫定主樓高28層，每一單位建筑面積33600平方米，投資總額預(yù)計(jì)億元。其中:建筑、設(shè)施設(shè)備成本預(yù)計(jì)15120萬元，裝修投資11760萬元。1F為酒店大堂，面積1200平方米，擬建有前臺(tái)、酒吧、精品店、商務(wù)中心等設(shè)施，具有空間大、設(shè)施完備、功能齊全的特點(diǎn)。2F－3F為桑拿、按摩、美容美發(fā)中心等。4F為KTV房。5F為健身中心、乒乓球室、臺(tái)球室、棋牌室、圖書館、游戲機(jī)房等。26F-7F為為會(huì)議中心、多功能廳等。會(huì)議室和多功能廳的聲訊設(shè)施擬采用最先進(jìn)的音響系統(tǒng)，會(huì)議室在裝修風(fēng)格上，擬強(qiáng)調(diào)文化底蘊(yùn)，體現(xiàn)企業(yè)豐富的個(gè)性內(nèi)涵。8F-25F為客房。計(jì)有總統(tǒng)套房、豪華商務(wù)套房、豪華標(biāo)準(zhǔn)房380間。18、19樓為行政樓層。客房具有面積大，空間視野寬的特點(diǎn)，房間采用高檔材料裝飾，配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)特點(diǎn)，裝飾裝潢強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一中顯個(gè)性。26F-27F為中餐廳、西餐廳、宴會(huì)廳等，面積2400平方米，30間包廂，80張散臺(tái)。餐廳強(qiáng)調(diào)品牌經(jīng)營，經(jīng)營高檔海鮮和各種菜系。28F為觀景自助餐廳。酒店附設(shè)有花園、園林景觀、大型停車場、標(biāo)準(zhǔn)游泳池、網(wǎng)球場、射擊、射箭場等。第二章競爭形勢研究項(xiàng)目SWOT分析1.產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。一是具有新建酒店的優(yōu)勢。酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個(gè)階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)表明，一家酒店的平均生命期為40年，通常只有少數(shù)企業(yè)于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的3到5年之間，也就是起步期階段基本3上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后8到15年之間收益都會(huì)維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降?！吧虾４缶频辍庇?008年建成，作為新建成酒店，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，相對于建成時(shí)間較長的同檔次酒店能夠取得更好的收益。二是具有顯著的首位效應(yīng)優(yōu)勢。各片區(qū)酒店項(xiàng)目作為當(dāng)?shù)氐母咭?guī)格星級酒店，將成為城市的標(biāo)志性建筑和形象代表。是政府部門的外事活動(dòng)、接待上層領(lǐng)導(dǎo)、各種會(huì)議、舉辦對外宣傳活動(dòng)的第一選擇；是當(dāng)?shù)卮笾行推髽I(yè)招待國內(nèi)外客戶，展示企業(yè)實(shí)力的最好選擇；是當(dāng)?shù)馗邔哟蜗M(fèi)群體享受生活、品味人生、炫耀身份的最佳場所。三是具有政府政策和規(guī)劃支持優(yōu)勢。依托各片區(qū)大開發(fā)為本項(xiàng)目開發(fā)的大背景,便于高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高品質(zhì)、系統(tǒng)化的建設(shè)，加之各片區(qū)政府政策的傾斜，發(fā)展?jié)摿薮螅桓髌瑓^(qū)酒店項(xiàng)目占地面積大，具有規(guī)模優(yōu)勢和規(guī)模效應(yīng)；項(xiàng)目在各片區(qū)規(guī)劃中處于核心地位，立足于未來的新城市坐標(biāo)、新商業(yè)中心，有很大的號召力；四是具有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢。酒店位于各片區(qū)的核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢較好，有一定的升值潛力，加上前期市場啟動(dòng)極佳的效果，必將獲得高認(rèn)知度和價(jià)值認(rèn)可；輔以周邊高尚住宅區(qū)的加緊建設(shè)，形成較高的整體物業(yè)水平，較高的消費(fèi)客層，高消費(fèi)群體終將進(jìn)入。2.劣勢。一是酒店品牌知名度欠缺。作為新開業(yè)的酒店，是當(dāng)?shù)?酒店市場的新進(jìn)入者，尚缺少品牌知名度，建立品牌將要經(jīng)過一定的時(shí)間，投入一定的資金。二是酒店星級尚未評定。酒店尚未開業(yè)，酒店星級也未評定，在酒店星級評定前，作為未定級酒店在一定程度上會(huì)影響酒店客源和酒店房間價(jià)格。3.機(jī)會(huì)。一是各地區(qū)旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入的提高，我國的旅游業(yè)一直保持著較高的增長速度，選擇的各建設(shè)片區(qū)作為觀光旅游地區(qū)，旅游產(chǎn)業(yè)也將取得較高的發(fā)展速度。二是我國酒店業(yè)進(jìn)入新的一輪景氣周期。于酒店業(yè)自身的特點(diǎn)，酒店行業(yè)存在明顯的景氣周期，從我國酒店行業(yè)的利潤、入住率、酒店房價(jià)等指標(biāo)分析，我國酒店自2010年應(yīng)當(dāng)已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房價(jià)平穩(wěn)增長時(shí)期，正是進(jìn)入酒店業(yè)的良好時(shí)機(jī)。4.威脅。一是酒店業(yè)激烈的市場競爭。酒店業(yè)是一個(gè)市場化程度很高的行業(yè)，始終存在激烈的市場競爭。如出現(xiàn)階段性、區(qū)域性酒店供給過剩，則競爭程度將更為激烈，國內(nèi)外酒店巨頭計(jì)劃通過經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)大舉進(jìn)入各地區(qū)酒店市場，會(huì)加大酒店業(yè)的競爭激烈程度。同行業(yè)的競爭將始終是酒店經(jīng)營面臨的主要威脅，二是容易受到突發(fā)事件的影響。酒店業(yè)作為旅游業(yè)的重要組成部分，容易受到突發(fā)事件（如急性傳染病，暴力恐怖5

事件）的影響，出現(xiàn)酒店出租率在突發(fā)事件出現(xiàn)的一個(gè)階段性時(shí)期內(nèi)急劇下降的現(xiàn)象。競爭分析結(jié)論根據(jù)項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)、威脅的分析，項(xiàng)目的實(shí)施具有難以替代的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的機(jī)會(huì)，存在的劣勢均可以通過企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營策略加以彌補(bǔ)，面臨的威脅并不大，應(yīng)當(dāng)采取增長型進(jìn)取戰(zhàn)略，盡快實(shí)施該酒店項(xiàng)目，使酒店能夠在各地區(qū)酒店市場繁榮之前正式投入運(yùn)營。項(xiàng)目目標(biāo)定位根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢，項(xiàng)目定位于中高檔星級標(biāo)準(zhǔn)酒店，設(shè)置餐飲和各種娛樂配套設(shè)施。酒店客戶群主要定位于參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來旅游的人員，即酒店根據(jù)客戶群體定位于商務(wù)、旅游、會(huì)議酒店。第三章項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃總體設(shè)想對酒店按照五星級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)、裝修并配備相關(guān)設(shè)施設(shè)備，爭取在酒店行業(yè)旺季開始之前能試營業(yè)，以合理的價(jià)格、良好的設(shè)施、完善的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)建立酒店的競爭優(yōu)勢，通過與旅行社、會(huì)議會(huì)展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站的合作，6結(jié)合酒店自行銷售，以公關(guān)和市場宣傳手段和服務(wù)，在2年內(nèi)成為各片區(qū)著名酒店。公司發(fā)展戰(zhàn)略步驟設(shè)想1.完成酒店試營業(yè)。⑴本階段目標(biāo)。及時(shí)選擇好條件適宜的合作伙伴，完成酒店的建設(shè)、設(shè)備購置安裝和裝修，完成酒店管理人員的選聘工作，對招聘員工進(jìn)行培訓(xùn)，建立和完善酒店管理體系和質(zhì)量控制體系，在旅游旺季開始前快速切入市場，迅速拓展市場，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。⑵工作重點(diǎn)。積極尋找合作伙伴或投資方，盡早完成酒店的建設(shè)、裝修和設(shè)備配備工作，招聘適合的銷售、管理人才，按照五星級酒店的要求建立管理和服務(wù)體系，進(jìn)行員工培訓(xùn)，完善營運(yùn)條件，使酒店盡早進(jìn)入可正常營運(yùn)狀態(tài)。2.通過五星級認(rèn)定，并成為該片區(qū)著名酒店。⑴本階段目標(biāo)。通過五星級酒店認(rèn)定，并在酒店入住率、客戶美譽(yù)度、經(jīng)濟(jì)效益等方面占據(jù)各片區(qū)領(lǐng)先地位，成為著名酒店之一。⑵工作重點(diǎn)。加強(qiáng)酒店內(nèi)部管理、進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用；加強(qiáng)銷售隊(duì)伍建設(shè)，探索銷售創(chuàng)新手段，努力提高酒店的入住率和單位房間收入。第四章項(xiàng)目市場營銷7目標(biāo)市場參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，國外、港澳臺(tái)、外省市來河南和許昌旅游的人員。具體可分為如下層次：1.團(tuán)隊(duì)。省內(nèi)及省外旅行社組織的團(tuán)體客人。2.散客。省內(nèi)外高檔消費(fèi)的商務(wù)、公務(wù)散客。3.公務(wù)、商務(wù)客人。4.會(huì)議會(huì)展客人。政府各職能部門、企事業(yè)單位及省內(nèi)外各大中型企業(yè)。產(chǎn)品與服務(wù)主要提供餐飲、娛樂和住宿服務(wù)。價(jià)格定價(jià)住房定價(jià)采用競爭定價(jià)法，根據(jù)競爭對手的價(jià)格策略進(jìn)行定價(jià)。餐飲娛樂服務(wù)價(jià)格將參考各片區(qū)中高檔星級酒店的價(jià)格水平采用不同的定價(jià)策略。銷售渠道1.直接渠道。⑴通過酒店銷售部與存在消費(fèi)意向的單位和個(gè)人通過簽訂消費(fèi)協(xié)議、會(huì)員卡等方式自行銷售住宿、餐飲、會(huì)議服務(wù)。⑵通過與省內(nèi)外旅行社合作，銷售團(tuán)隊(duì)客人住宿、餐飲服務(wù)。⑶通過與省內(nèi)外會(huì)議會(huì)展、展覽公司合作，銷售團(tuán)隊(duì)客人會(huì)議、餐飲、住宿服務(wù)。82.間接渠道。通過與網(wǎng)絡(luò)訂房網(wǎng)站，以訂房網(wǎng)站作為分銷商面向中檔商務(wù)公務(wù)散客銷售餐飲住宿服務(wù)。根據(jù)艾瑞市場咨詢公司《20015年中國網(wǎng)上訂房訂票研究報(bào)告》的研究數(shù)據(jù)顯示，就目前而言，用戶訂房主要采取電話訂房、直接到賓館訂房、網(wǎng)上訂房等幾種方式。其中，作為一個(gè)傳統(tǒng)的預(yù)訂模式，電話預(yù)訂以％占居第一位，其次是網(wǎng)上預(yù)訂占％。另外有%的用戶選擇了直接去賓館訂房。網(wǎng)絡(luò)訂房作為酒店新的銷售方式在散客銷售中將占據(jù)重要的地位。公關(guān)宣傳策略1.新聞媒體。加強(qiáng)與新聞媒體的合作，除了正常的廣告播放和欄目的合作，同時(shí)抓住時(shí)機(jī)策劃一些臨時(shí)性的新聞報(bào)告宣傳，提高酒店的知名度和美譽(yù)度。2.交通工具。如飛機(jī)、巴士上的介紹和宣傳。3.人員促銷、交易會(huì)促銷、信函促銷，通過旅行社宣傳，電子郵件，其他媒體等，吸引客人。4.酒店內(nèi)部宣傳。客人進(jìn)店要促成每項(xiàng)消費(fèi)，就必須把每項(xiàng)服務(wù)介紹給他們，需要建立有效的內(nèi)部宣傳網(wǎng)－自走進(jìn)酒店的大廳開始，通過總體設(shè)施燈箱和圖片就能了解酒店的基本設(shè)施情況，走進(jìn)電梯，又能進(jìn)一步看到圖文并茂的宣傳廣告，到了客房，除了一些重點(diǎn)介紹的項(xiàng)目外，還將有圖文并茂的服務(wù)指南，除了各項(xiàng)設(shè)施的介紹圖片、計(jì)費(fèi)方法、電視節(jié)目、菜譜外，還有酒店的背景資料和名人來訪圖片及企業(yè)文化的內(nèi)容等，同時(shí)還將有酒店位置圖、各項(xiàng)交通設(shè)施和9旅游景點(diǎn)的介紹、相應(yīng)的地方風(fēng)土人情等。初步銷售策略1.客房業(yè)務(wù)。⑴旅行社客源。以客房價(jià)格作為杠桿，在旺季追求利潤最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社團(tuán)隊(duì)。在與本地較大的旅行社建立聯(lián)系的同時(shí)，在省外與廣東、北京、上海、江浙各地及國內(nèi)主要游覽地的旅行社合作，力爭作為指定酒店，其中省內(nèi)旅行社作為重點(diǎn)，他們的客源是酒店重要的基本客源。為保證在與競爭對手價(jià)格基本相同的條件下保證較高的開房率，需要做好與各大旅行社計(jì)劃調(diào)度部門及社領(lǐng)導(dǎo)的商務(wù)公關(guān)活動(dòng)。⑵會(huì)務(wù)客源。與政府各職能部門、省內(nèi)外商務(wù)及會(huì)議公司作為主要銷售對象。與各省市機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位及商務(wù)會(huì)議公司建立合作關(guān)系，同時(shí)策劃一些企業(yè)經(jīng)濟(jì)類學(xué)術(shù)研討會(huì)、培訓(xùn)