四種物業(yè)自管模式,總有一款適合你四種物業(yè)自管模式,總有一款適合你四種物業(yè)自管模式,總有一款適合你xxx公司四種物業(yè)自管模式,總有一款適合你文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計，管理制度今天在深圳業(yè)委會實名互助群里，有人提出這么一個問題“無錫春江花園小區(qū)業(yè)主大會自治自主物業(yè)管理公司模式是解決各地城市住宅小區(qū)問題，解決物業(yè)費漲價等等一系列問題的根本解決途徑方案。為什么這種模式無法在全國或者深圳推廣”要回答這個問題，我們先要了解無錫春江花園的基本情況和其能夠?qū)嵭行^(qū)物業(yè)業(yè)主自管的原因。弄清基本情況之后，我們再來看這種模式為什么在別的小區(qū)無法復(fù)制。首先要跟大家澄清兩個概念：業(yè)主自治和業(yè)主自管。業(yè)主自治就是要由業(yè)主通過業(yè)主大會制定管理規(guī)約，作出有關(guān)決定，管理他們的共同財產(chǎn)和共同事務(wù)。簡言之，只要小區(qū)召開業(yè)主大會決定小區(qū)共同事務(wù)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會進行日常管理，該小區(qū)就實現(xiàn)了業(yè)主自治。而業(yè)主自管是指業(yè)主自行管理或委托他人管理建筑物及其附屬設(shè)施，不再委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理。春江花園的基本情況。無錫春江花園小區(qū)共有大約4000戶業(yè)主，小區(qū)共分三期，開發(fā)總建筑面積為60萬平方米，為大型住宅小區(qū)。其中一期、二期共有3252戶業(yè)主，實行業(yè)主自治管理，由業(yè)委會下設(shè)物業(yè)管理處實施日常物業(yè)服務(wù)。春江花園獲評國家級綠色社區(qū)、聯(lián)合國2009全球人居環(huán)境獎、全國率先業(yè)主自治小區(qū)等榮譽稱號。小區(qū)于2007年12月成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。因為與物業(yè)公司就小區(qū)的公共部位收益歸屬權(quán)存在紛爭。在小區(qū)對物業(yè)公司賬目進行審計時，物業(yè)公司未能提供系統(tǒng)、規(guī)范的春江花園獨立核算的會計報表及會計賬簿，連審計的基本條件都不具備。隨后業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司將小區(qū)2007年共有部位的240多萬收益據(jù)為己有。不甘于巨額利益被侵占，業(yè)主們根據(jù)《物權(quán)法》開始了維權(quán)行為。首先通過法律手段追回了被侵占的巨額資金，然后成功“策反”原物業(yè)公司設(shè)在小區(qū)的管理處人員，將其納入小區(qū)業(yè)委會成立的物業(yè)管理處進行統(tǒng)一管理。最后于2008年6月，小區(qū)再次召開業(yè)主大會，通過了“平穩(wěn)過渡實施自治”的議案，實現(xiàn)業(yè)主自管。業(yè)主自管后，小區(qū)公共部位的收益全部用于小區(qū)的維護和美化。并且每年小區(qū)監(jiān)委會都會請專業(yè)的審計機構(gòu)對小區(qū)進行財務(wù)審計，透明化地運作小區(qū)資金。8年來小區(qū)實現(xiàn)了平穩(wěn)自治和良性管理，成為全國級的業(yè)委會自管樣板。對春江花園小區(qū)成功的自管經(jīng)驗進行總結(jié)，首先不能忽視連續(xù)三屆當(dāng)選為小區(qū)業(yè)委會主任的常本靖的個人因素。他作為一名已經(jīng)退休的、時間自由的、出于公益目的全身心不求回報地投入到為業(yè)主維權(quán)和為小區(qū)服務(wù)中去，他個人的能力和影響力對各方利益的平衡、業(yè)委會的順利運行和小區(qū)秩序的維護起著不可忽視的作用。這種卡里斯馬型的領(lǐng)袖人物可遇不可求。所以，當(dāng)他不再擔(dān)任業(yè)委會主任之后，小區(qū)的自治和自管狀況如何很值得觀察。該小區(qū)自管行為的組織化程度和可持續(xù)性在很大程度上決定了它的可復(fù)制性。深圳本地也有三個小區(qū)自管的案例，根據(jù)小區(qū)自身的不同情況選擇、建立了三種不同的模式。首先讓我們來看一下2012年開始自管物業(yè)的寶安山莊。寶安山莊規(guī)模不大，共有447戶業(yè)主。寶安山莊分兩期開發(fā)，可以說是一個“既老又新”的小區(qū)：一期老區(qū)3棟7層樓277戶業(yè)主早在1996年就開始入伙，二期新區(qū)2棟樓分別高11層和17層，200戶業(yè)主直到2012年才入伙。寶安山莊分兩期開發(fā)，一期老區(qū)3棟7層樓277戶業(yè)主早在1996年就開始入伙，二期新區(qū)2棟樓分別高11層和17層，200戶業(yè)主直到2012年才入伙。寶安山莊一期老區(qū)拉的是工業(yè)用電線路，經(jīng)常停電，2005年寶城物業(yè)通告因購買發(fā)電機發(fā)電，電費從每度元漲至元。業(yè)主們要求給發(fā)電機裝電表，對小區(qū)發(fā)電單獨計價，可物業(yè)不聽。不少業(yè)主起初拒交電費，但遭遇自家停水停電后只得妥協(xié)。2011年物業(yè)公司發(fā)布公告，要將小區(qū)綠化帶改建為停車場，業(yè)主們質(zhì)疑后發(fā)現(xiàn)其源頭竟然是2006年一次莫名其妙的簽字。這一次，業(yè)主們決定聯(lián)合起來，維護自身的合法權(quán)益。2011年10月成立業(yè)委會，2012年召開兩次業(yè)主大會，決定2013年5月起由業(yè)委會招聘服務(wù)人員，實行業(yè)主自管。業(yè)委會自行聘請電工、保安、保潔等人員進行小區(qū)日常管理。小區(qū)的管理狀況大大改善，在業(yè)主少交物業(yè)費的情況下享受了優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。寶安山莊這種模式適合規(guī)模小、收費低、對物業(yè)服務(wù)品質(zhì)要求不那么高的小區(qū)借鑒。然后讓我們來看一下蓮花山莊的案例。布吉蓮花山莊占地萬平方米，547戶全是別墅豪宅。但自1994年建成后，就與城中村和其它小區(qū)混雜相鄰，無法實現(xiàn)封閉式管理，安保、清潔等物業(yè)服務(wù)備受詬病。截至2012年年底，物業(yè)費繳費率長期只有約20%，專項維修資金分文沒有。2013年7月，蓮花山莊選出業(yè)委會，7名委員多為國企高管與私企老板，提出自辦非盈利組織（基金會）和盈利組織（物業(yè)公司）“自管家園”的構(gòu)想。經(jīng)業(yè)主大會表決，業(yè)委會組建“自管家園物業(yè)服務(wù)有限公司”，按照《業(yè)主自管家園基金會章程》，業(yè)主每戶集資1萬元，湊出首期108萬元注入該公司。公司成立后逐步解決小區(qū)管理的種種“遺留難題”，在這其中，業(yè)委會成員們分文不取，付出大量的時間和精力，多方溝通、協(xié)調(diào)。這種模式適合追求實現(xiàn)與小區(qū)檔次相匹配的高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)的“豪宅型”小區(qū)，還要有一幫已經(jīng)實現(xiàn)了財務(wù)自由，具有強烈的社會責(zé)任感、追求自我價值實現(xiàn)的業(yè)委會成員。并且需要大量的經(jīng)濟投入，需要得到絕大多數(shù)業(yè)主的理解與支持。最后來看一下布吉街道陽光花園小區(qū)的案例。陽光花園的業(yè)主對原物業(yè)公司的服務(wù)很不滿意，召開業(yè)主大會解聘原物業(yè)公司。原物業(yè)公司帶走所有辦公用品、維修工具、材料和資金，二者不歡而散。陽光花園業(yè)委會從零起步，在業(yè)主的支持下籌措了50萬啟動資金，組建起80多人的物業(yè)服務(wù)隊伍，聘請職業(yè)經(jīng)理人管理小區(qū)。小區(qū)聘請的職業(yè)經(jīng)理人每天工作18個小時以上，小區(qū)糟糕的物業(yè)管理狀況逐步得到改善。該小區(qū)選擇不聘新物業(yè)而是聘用職業(yè)經(jīng)理人進行管理的直接原因是“換物業(yè)就要‘脫層皮’”，對全體業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)造成了極大侵害?，F(xiàn)在有越來越多的業(yè)主在考慮聘請職業(yè)經(jīng)理人的可行性和利弊。認(rèn)為最起碼的好處有一條：一個人總比一家物業(yè)公司要好對付，一個人能更聽業(yè)委會及全體業(yè)主的話。只聘請職業(yè)經(jīng)理人，就像居民到家政公司請保姆一樣，到