華潤置地有限公司Cin華潤置地有限公司CinaesurcsLndLimted。香港仔道6號華廈46樓46,hinasoresBdg,6rbourdnhai,onkog電話e：08522872330傳真a址t：.crlancmhk華潤團(tuán)旗下香港上市公司1/138華潤置地福建大區(qū)綜合體項(xiàng)目工程管理實(shí)施規(guī)劃模板目錄1編制大綱62工程項(xiàng)目概況72.1工程概況72.2項(xiàng)目定位介紹72.3平面圖73建筑市場資源分析74工程管理難重點(diǎn)分析85內(nèi)部綜合體項(xiàng)目工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)借鑒6工程管理模式與項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)6.1工程管理模式介紹6.1.1完全的施工總承包和施工總承包管理126.1.2土建施工總包＋機(jī)電、幕墻、裝修等發(fā)展商指定分包136.1.3自行工程總承包模式146.2工程管理模式分析146.2.1合理選擇工程管理模式146.2.2上市公司推薦工程管理模式176.3組織機(jī)構(gòu)176.3.1項(xiàng)目部組織架構(gòu)圖176.3.2主要崗位職責(zé)186.4跨部門、跨組織高效協(xié)同226.4.1跨部門高效協(xié)同226.4.2跨組織高效協(xié)同226.5項(xiàng)目管理流程制度227信息管理237.1內(nèi)部信息管理237.2檔案資料管理237.3會(huì)議管理248項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)249招采合約規(guī)劃259.1招采規(guī)劃25華潤置地有限公司Cin華潤置地有限公司CinaesurcsLndLimted。香港仔道6號華廈46樓46,hinasoresBdg,6rbourdnhai,onkog電話e：08522872330傳真a址t：.crlancmhk華潤團(tuán)旗下香港上市公司2/1389.2合約規(guī)劃429.2.1合同文本459.2.2合同管理4610成本管理規(guī)劃（成本效益）4810.1成本目標(biāo)4910.2設(shè)計(jì)階段成本控制4910.3施工階段成本控制4910.3.1成本控制要點(diǎn)4910.3.2工程進(jìn)度款控制5010.3.3變更簽證及索賠控制5010.4結(jié)算階段成本控制5010.4.1結(jié)算審核5010.4.2結(jié)算分析5110.4.3合同糾紛511進(jìn)度管理規(guī)劃（高效率）511.1項(xiàng)目全景計(jì)劃571.1.1工程總進(jìn)度計(jì)劃571.1.2圖紙供應(yīng)計(jì)劃581.1.3材料設(shè)備供應(yīng)商及指定分包定標(biāo)計(jì)劃581.1.4材料設(shè)備報(bào)審計(jì)劃及進(jìn)場計(jì)劃581.1.5檢驗(yàn)及驗(yàn)收計(jì)劃591.2進(jìn)度保證措施591.2.1前期及外圍因素控制措施591.2.2現(xiàn)場管理協(xié)調(diào)措施591.3進(jìn)度糾偏措施621.4對總包進(jìn)度的要求6312質(zhì)量管理規(guī)劃（高品質(zhì)）6412.1質(zhì)量目標(biāo)6412.2質(zhì)量管理體系構(gòu)建6412.3客戶敏感點(diǎn)及高品質(zhì)落地分析6512.3.1高品質(zhì)六個(gè)維度分解65PAGE11PAGE11/1812.3.2高品質(zhì)實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵區(qū)域6812.4樣板管理7512.4.1設(shè)計(jì)樣品樣板7712.4.2施工工藝樣板7812.4.3移交樣板7912.5過程質(zhì)量控制7912.5.1圖紙會(huì)審7912.5.2方案審查及技術(shù)交底8112.5.3質(zhì)量關(guān)鍵點(diǎn)監(jiān)控8412.5.4工序交接及工作面移交8612.6階段性驗(yàn)收8613設(shè)計(jì)及深化設(shè)計(jì)規(guī)劃8713.1高品質(zhì)與設(shè)計(jì)成本管理8713.2施工圖設(shè)計(jì)單位的管理8713.3圖紙管理8813.4圖紙會(huì)審、變更洽商8913.4.1設(shè)計(jì)交底及圖紙會(huì)審8913.4.2變更洽商8913.5材料定樣9113.6深化設(shè)計(jì)管理9113.6.1深化設(shè)計(jì)范圍9213.6.2各專項(xiàng)設(shè)計(jì)9213.6.3深化設(shè)計(jì)的審核9213.6.4預(yù)留預(yù)埋9213.7建筑節(jié)能規(guī)劃9514前期準(zhǔn)備9515對承包商的管理9515.1對總承包商的管理9515.1.1對總承包商的定位9515.1.2項(xiàng)目經(jīng)理及主要管理人員...15.1.3對總平面規(guī)劃的管理9615.1.4總包對指定分包的照管規(guī)劃9715.1.5總包在項(xiàng)目后期的配合與投入9715.2對指定分包的管理9715.3對獨(dú)立承包商的管理9715.4對甲供材的管理9816對監(jiān)理的管理9816.1監(jiān)理的定位9816.2監(jiān)理的選擇原則9816.3監(jiān)理組織機(jī)構(gòu)9916.4監(jiān)理方案9916.5監(jiān)理考核與監(jiān)理費(fèi)支付9917對第三方顧問的管理9917.1成本顧問10017.2專業(yè)顧問10018對租戶的管理10018.1租戶管理規(guī)劃10018.2對招商進(jìn)度及租戶進(jìn)場時(shí)間的要求10218.3租戶施工管理工作流程設(shè)計(jì)10218.4租戶移交10318.5租戶裝修配合及管理10318.6租戶施工質(zhì)量、安全管理10318.6.1質(zhì)量管理10318.6.2安全管理10419安全文明施工及環(huán)境管理10419.1安全管理10419.2施工消防管理10519.3文明施工10519.4環(huán)境管理10619.5成品保護(hù)10620驗(yàn)收移交10620.1消防驗(yàn)收10620.2竣工驗(yàn)收10720.3移交10721項(xiàng)目報(bào)建流程及外部協(xié)調(diào)10721.1項(xiàng)目報(bào)建流程10721.1.1工程報(bào)建審批10721.1.2工程報(bào)建審批流程圖10821.2項(xiàng)目外部協(xié)調(diào)1022風(fēng)險(xiǎn)控制22.1外部風(fēng)險(xiǎn)22.1.1價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)22.1.2市場風(fēng)險(xiǎn)22.1.3招商風(fēng)險(xiǎn)22.1.4法律、政策風(fēng)險(xiǎn)22.2過程合規(guī)性評價(jià)1222.3項(xiàng)目建設(shè)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)1222.3.1進(jìn)度延誤1222.3.2質(zhì)量事故1222.3.3負(fù)面事件1222.3.4承包商履約能力評價(jià)1222.4租戶移交風(fēng)險(xiǎn)1323項(xiàng)目后評估1324附件14附件1：萬象城經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)案例分析14附件2：綜合體項(xiàng)目全景計(jì)劃（示意）15附件3：商業(yè)項(xiàng)目審圖細(xì)則1301編制大綱（1）工程項(xiàng)目概況（2）建筑市場資源分析（3）工程管理難重點(diǎn)分析（4）內(nèi)部綜合體項(xiàng)目工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)借鑒（5）工程管理模式與項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)（6）信息管理（7）項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)（8）招采合約規(guī)劃（9）成本管理規(guī)劃（成本效益）（10）進(jìn)度管理規(guī)劃（高效率）（11）質(zhì)量管理規(guī)劃（高品質(zhì)）（12）設(shè)計(jì)及深化設(shè)計(jì)規(guī)劃（13）前期準(zhǔn)備（14）對承包商的管理（15）對監(jiān)理的管理（16）對第三方顧問的管理（17）對租戶的管理（18）安全文明施工及環(huán)境管理規(guī)劃（19）驗(yàn)收移交（20）項(xiàng)目報(bào)建流程及外部協(xié)調(diào)（21）風(fēng)險(xiǎn)控制（22）項(xiàng)目后評估2工程項(xiàng)目概況2.1工程概況1、項(xiàng)目概況編制內(nèi)容包括項(xiàng)目名稱及開發(fā)建設(shè)單位情況、工程名稱、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建筑設(shè)計(jì)概況、項(xiàng)目分期、物業(yè)類型及分布（商場、寫字樓、酒店、住宅等）等，可以用一些數(shù)據(jù)指標(biāo)或圖表進(jìn)行描述。2、場地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境編制內(nèi)容包括項(xiàng)目所處的地理位置及交通情況，建設(shè)項(xiàng)目所在地的氣象水文資料等；場地地塊的分區(qū)開發(fā)情況、平面狀況、場地自然狀況以及周邊環(huán)境對地塊開發(fā)的影響、周邊市政道路情況等的描述。3、現(xiàn)場臨時(shí)水電現(xiàn)有情況編制內(nèi)容包括現(xiàn)場及周邊市政臨時(shí)給水、排水排污的接駁點(diǎn)情況，現(xiàn)場及周邊臨時(shí)電源的接駁點(diǎn)情況，以及對施工用臨時(shí)水電的影響。2.2項(xiàng)目定位紹編制內(nèi)容包括項(xiàng)目的檔次定位以及建成后的發(fā)展愿景，如商場檔次（是城市級的還是區(qū)域級的酒店星級寫字樓檔次招商目標(biāo)定位項(xiàng)目未來期望達(dá)到的城市地標(biāo)地位等。2.3平面圖編制內(nèi)容主要包括：（1）原始地貌圖；（2）用地紅線圖；（3）規(guī)劃總平面圖；（4）分區(qū)開發(fā)圖；（5）地上地下管線圖。3建筑市場資源分析編制要求為更有針對性地制定實(shí)施規(guī)劃對新進(jìn)城市或未開商業(yè)項(xiàng)目的區(qū)域，在工程定位完成后，大區(qū)及城市公司應(yīng)對同類工程項(xiàng)目建筑市場情況進(jìn)行分析。對比分析范圍不能僅僅局限于本地及周邊區(qū)域，而要著眼全國范圍內(nèi)的置地內(nèi)部及外部標(biāo)桿企業(yè)類似項(xiàng)目。本章分析的重點(diǎn)有：（1）同類工程工程管理模式、質(zhì)量、工期及價(jià)格情況；（2國內(nèi)總承包資源的管理模式技術(shù)積累機(jī)械管理人員業(yè)績合同體系等；（3當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)監(jiān)理及分包單位的管理模式工作習(xí)慣業(yè)績新的發(fā)展變化趨勢等；（4）發(fā)展商指定分包、材料設(shè)備供應(yīng)商資源的生產(chǎn)加工能力、類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、施工質(zhì)量、供貨周期等；（5）當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)行政主管部門的管理要求、管理習(xí)慣等；（6）擬建項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厥袌鰳?biāo)桿項(xiàng)目的不同點(diǎn)。對于新進(jìn)入城市，在拿地后大區(qū)及城市公司應(yīng)組織系統(tǒng)地進(jìn)行市場調(diào)查分析，通過自身管理人員合作伙（設(shè)計(jì)院測量師承包商政（建委質(zhì)監(jiān)安監(jiān)、競爭對手（同類型房地產(chǎn)公司）及毗鄰城市兄弟公司全面了解建筑市場狀況，并編制建筑市場調(diào)研報(bào)告作為本章的附件。由于建筑市場環(huán)境是不斷動(dòng)態(tài)變化的，對于已經(jīng)在持續(xù)開發(fā)正常運(yùn)作的大區(qū)及城市公司，每年也應(yīng)對建筑市場分析再進(jìn)行一次檢討修訂。4工程管理難重點(diǎn)分析編制要求：本章應(yīng)根據(jù)工程特點(diǎn)、當(dāng)?shù)亟ㄖ袌銮闆r、內(nèi)部經(jīng)驗(yàn)借鑒、項(xiàng)目發(fā)展定位和管理目標(biāo)，結(jié)合大區(qū)及城市公司工程管理能力，對擬建設(shè)發(fā)展的工程項(xiàng)目難重點(diǎn)進(jìn)行分析。建議從項(xiàng)目管理和施工技術(shù)兩方面進(jìn)行分析。1、項(xiàng)目管理方面分析的重點(diǎn)有：（1）目標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃是否偏緊，是否應(yīng)在選擇承包商時(shí)提出特殊要求；（2）在成本壓力或趕工狀態(tài)下的質(zhì)量保證措施；（3）項(xiàng)目檔次定位對工程質(zhì)量的要求；（4）配合招商有哪些特殊要求；（5）租戶變更及照管的要求；（6）外部協(xié)調(diào)的難度；（7）總包現(xiàn)場照管的難度；（8）大型設(shè)備采購進(jìn)度及進(jìn)場吊裝；（9）移交物業(yè)及設(shè)備調(diào)試的難度；（10）當(dāng)?shù)赝袠I(yè)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，借鑒之處及應(yīng)采取的對策。2、施工技術(shù)方面分析的重點(diǎn)有：（1深基坑大跨度異形挑空懸挑部位滲漏多發(fā)區(qū)聲學(xué)敏感區(qū)等復(fù)雜部位的施工技術(shù)難重點(diǎn)；（2）專業(yè)工程如鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、機(jī)電、精裝修、園林景觀的技術(shù)難重點(diǎn)；（3）新技術(shù)應(yīng)用的管理難重點(diǎn)；（4）施工場地狹小情況下總平面布置的難重點(diǎn)；對于以上難重點(diǎn)，在實(shí)施規(guī)劃中應(yīng)有針對性地制定管理對策措施，實(shí)施有效預(yù)防，做到防患于未然。如：（1萬象城冰場屋面與地面通常是施工難重點(diǎn)整個(gè)冰場采用大跨度大空間結(jié)構(gòu)體系；冰場地面構(gòu)造復(fù)雜，分防潮層、保溫層、防水層、混凝土保護(hù)層、乙二醇管道層、細(xì)沙層、冰層等，施工技術(shù)難度大，工序多，質(zhì)量隱患多。表4.1萬城場工難重點(diǎn)序號項(xiàng)目施工位難重點(diǎn)1屋面1)鋼結(jié)分包;2)幕墻包；3)機(jī)電包；4)裝飾包；5)燈光響包；1)屋面結(jié)跨大安難度；2)金屬面、璃光部位滲要高；3)機(jī)電修工滿腳架；4)機(jī)電線桿通道與面結(jié)協(xié)；5)消防簾裝度，道關(guān)吊及面；6)空調(diào)送回統(tǒng)風(fēng)布置預(yù)冰融；7)冰場減吊表與面的防頂露；8)屋面工間，響面施。2冰場地面1)冰場包；2)裝修包；1)地面防水、保溫隔熱要求高，避免冷凍管穿樓板，以免場水；2)冰場地面熱水管道層、水泥砂漿保護(hù)層、防潮層、保溫水凝保護(hù)二管層細(xì)沙層，層工多施時(shí)間；3)冰場邊飾與面工相配；4)冰場冷管置勻到周，防邊冰；5)融冰周樓應(yīng)用防結(jié)和凍措；6)冰場面屋機(jī)吊立體叉響。（2）大型設(shè)備機(jī)房深化設(shè)計(jì)也是項(xiàng)目的難重點(diǎn)，重點(diǎn)深化部位有冷凍主機(jī)房、水泵房、主配電房等。設(shè)備房的設(shè)備、管線很多，包括水、電、通風(fēng)等，如果不精心布置，會(huì)非常凌亂，給系統(tǒng)的調(diào)試、使用及維護(hù)造成諸多不便，甚至影響設(shè)備的運(yùn)行效率，而且設(shè)備房是驗(yàn)收、檢查、評優(yōu)、參觀必經(jīng)之處，是機(jī)電工程質(zhì)量的重要體現(xiàn)因此應(yīng)對設(shè)備房中設(shè)備的擺放管道的布置支架的設(shè)置機(jī)房的排水、噪音的避免等進(jìn)行深化設(shè)計(jì)。（3萬象城涉及數(shù)百家大小租戶租戶進(jìn)場裝修的協(xié)調(diào)管理量大而且租戶也是隨著招商工作動(dòng)態(tài)變化，會(huì)造成工程的大量修改，結(jié)構(gòu)、砌筑、消防、機(jī)電、裝修各工種均要滿足租戶要求，短時(shí)間快速跟進(jìn)。根據(jù)深圳萬象城統(tǒng)計(jì)，租區(qū)墻體完成后拆除重新砌筑的量超過總量35。除確定的總體開業(yè)時(shí)間外，可能主力店租戶會(huì)要求提前開業(yè)，對工程建設(shè)整體安排沖擊很大，需要為提前開業(yè)區(qū)域提前完成場地移交、與總包協(xié)調(diào)施工通道、垂直運(yùn)輸工具，提前保護(hù)公共區(qū)域裝修成品，提前完成消防驗(yàn)收、室外工程等。表4.2租移及修理內(nèi)容分項(xiàng)重點(diǎn)難分析應(yīng)對施向租戶場地移交圖紙租戶件與工不。依據(jù)專施圖條圖提核。移交1)由于現(xiàn)場與租戶條件圖相比存在缺漏，導(dǎo)致二次移交，交率；2)租戶的不專業(yè)導(dǎo)致其不肯輕在交上字。1)移交前按條件圖進(jìn)行現(xiàn)核對并整改（如現(xiàn)場與紙出；2)對租進(jìn)講交，其清、心；3)約租帶其修員同進(jìn)移。裝修照管進(jìn)場指引租戶裝修隊(duì)伍不了解總包管理規(guī)制導(dǎo)裝工進(jìn)展緩，規(guī)象有生，遭到告處后發(fā)商、物業(yè)怨。1)制定戶修伍場引；2)制定下總管條；3)對租及施隊(duì)行包管交。臨時(shí)水電1)臨時(shí)電規(guī)亂亂接現(xiàn)嚴(yán)裝工人安全意不。2)不關(guān)門放。1)總包為租戶統(tǒng)一定制臨配電箱、電表（有償采租內(nèi)式，驗(yàn)后電；2)臨時(shí)水為包定井內(nèi)式水；3)總包定時(shí)巡查租戶臨時(shí)電、臨時(shí)用水；對不規(guī)行采處措；4)總包強(qiáng)租裝隊(duì)電安教。內(nèi)容分項(xiàng)重點(diǎn)難分析應(yīng)對施裝修照管垂直運(yùn)輸1)各租戶爭搶使用運(yùn)輸電梯，輸率；2)租戶乏電的。1)總包安排電梯司機(jī)，統(tǒng)協(xié)調(diào)租戶使用消防電梯貨進(jìn)材運(yùn)同有保電不受破；2)對于大租戶，提供專用修材料運(yùn)輸電梯，供其用。垃圾清運(yùn)施工圾意棄租。1)施工垃圾運(yùn)至總包指定圾堆放點(diǎn)，由總包統(tǒng)一運(yùn)；2)采取罰施。成品保護(hù)1)租戶電電被；2)裝修料盜；3)成品成遭踏。1)移交租即租進(jìn)封閉設(shè)上；2)裝修材料在租區(qū)內(nèi)堆放同時(shí)又不會(huì)因亂放而堵通，礙行；3)移交與戶修關(guān)員不進(jìn)租。5內(nèi)部綜合體項(xiàng)目工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)借鑒隨著公司內(nèi)部的綜合體項(xiàng)目日益增多綜合體項(xiàng)目工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)也在不斷積累。對于新建綜合體項(xiàng)目，在編制實(shí)施規(guī)劃前應(yīng)與已有綜合體項(xiàng)目工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的城市公司進(jìn)行深入交流，充分汲取其管理經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，分析哪些優(yōu)秀做法可借鑒到本項(xiàng)目中哪些問題應(yīng)避免出現(xiàn)內(nèi)容可涉及合約規(guī)劃資源選擇與管理工期質(zhì)量、成本等方面。通過這些分析，可增加實(shí)施規(guī)劃編制的針對性和深度，具體詳附件1《萬象城經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)案例分析。6工程管理模式與項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)6.1工程管理式紹綜合體工程的建設(shè)難度大，選擇的工程管理模式和總承包資源是否合適對項(xiàng)目建設(shè)的成敗至關(guān)重要，大型商業(yè)項(xiàng)目常用的施工總承包模式主要有（1）完全的施工總承包和施工總承包管（模式一（2土建施工總包＋機(jī)電幕墻裝修等發(fā)展商指定分包（模式二（3）自行工程總承包（模式三。注：6.1節(jié)為參考資料，大區(qū)及城市公司編制實(shí)施規(guī)劃不需設(shè)置此內(nèi)容。PAGE17PAGE17/186.1.1完全的施工總承包和施工總承包管理（1完全的施工總承包完全的施工總承包是香港施工總承包模式通過選擇資金、管理、經(jīng)驗(yàn)、合約意識等方面實(shí)力較強(qiáng)的總承包單位，全盤承接項(xiàng)目全部工程，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度管理、成本控制與現(xiàn)場協(xié)調(diào)，按合同承包價(jià)完成所有項(xiàng)目建設(shè)工作后移交發(fā)展商。（2施工總承包管理在施工總承包管理模式下總承包單位可以自己不承接任何具體工程或只承接部分工程，其他工程分包給其他單位。總承包單位負(fù)責(zé)現(xiàn)場總體施工管理與協(xié)調(diào)，但未分包出去的所有工程，總承包商要負(fù)責(zé)完成。比較常見的情況是承包商承接主體結(jié)構(gòu)等土建工程，機(jī)電、精裝修、幕墻等分包工程由發(fā)展商自行招標(biāo)定標(biāo)后，以指定分包合約方式與土建總包簽訂“指定分包合同（多為三方合同，發(fā)展商只與分包單位發(fā)生付款方面的合同關(guān)系。土建總包負(fù)責(zé)各指定分包單位的協(xié)調(diào)管理及配合并就整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度質(zhì)量向發(fā)展商負(fù)責(zé)，承擔(dān)分包工程質(zhì)量的連帶責(zé)任；發(fā)展商主要管理、督促、協(xié)調(diào)總包，所有指定分包單位的工作經(jīng)過總包協(xié)調(diào)后申報(bào)給發(fā)展商發(fā)展商一般只與指定分包發(fā)生付款審核、資金方面的關(guān)系。在這兩種模式下，總承包商需要有較強(qiáng)的綜合體機(jī)電、幕墻、裝修等的計(jì)劃、管理、協(xié)調(diào)能力。特別是對于各機(jī)電工程，總承包商要負(fù)責(zé)承擔(dān)機(jī)電深化設(shè)計(jì)、機(jī)電綜合布線和綜合預(yù)留、預(yù)埋孔洞管理等工作，因此對其機(jī)電工程綜合管理水平、能力要求較高?？偝邪坛两ü芾砣藛T外，須配置有鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、機(jī)電、裝修等較高素質(zhì)的各專業(yè)管理人員，能從工程整體角度進(jìn)行進(jìn)度、技術(shù)、質(zhì)量、安全管控，組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、管理各分包商在時(shí)間、空間上有序、均衡、高效地生產(chǎn)。能力要求：（1承接主體結(jié)構(gòu)的土建總包自身負(fù)責(zé)的土建粗裝工作要按計(jì)劃及時(shí)完成及移交工作面給各專業(yè)分包商；（2要有較強(qiáng)的分包照管能力對分包提供充分的生產(chǎn)生活設(shè)施包括臨時(shí)水電、垂直運(yùn)輸、通道、腳手架、安全保衛(wèi)、垃圾清運(yùn)等的照管；（3要配備有較高專業(yè)素質(zhì)的鋼結(jié)構(gòu)幕墻機(jī)電裝修管理人員站在整體工程角度對專業(yè)承包商的圖紙、技術(shù)方案、進(jìn)度質(zhì)量安全進(jìn)行管理、控制；（4）做好各專業(yè)工作交界面的協(xié)調(diào)，包括工序、節(jié)點(diǎn)等；（5監(jiān)控防范各專業(yè)工程出現(xiàn)的工期延誤質(zhì)量事故安全事故等風(fēng)險(xiǎn)對出現(xiàn)問題的分包及時(shí)采取措施補(bǔ)救，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。優(yōu)點(diǎn)：（1）施工總承包責(zé)任清晰；（2）發(fā)展商不需要投入較多的管理力量。缺點(diǎn)：（1）國內(nèi)滿足此模式的總承包商資源較少；（2）總承包缺乏對發(fā)展商指定分包的有效管理。恒隆、嘉里、凱德置地的項(xiàng)目基本上采用該模式，各家公司在國內(nèi)也有基本固定的總承包商。6.1.2土建施工總包＋機(jī)電、幕墻、裝修等發(fā)展商指定分包該模式下土建施工總包主要合同范圍是完成自身土建工程，并按合同約定向機(jī)電、幕墻、精裝修等發(fā)展商指定分包提供工作面、施工水電、垂直運(yùn)輸工具等配合及負(fù)責(zé)安全管理，指定分包工程的圖紙、技術(shù)、進(jìn)度質(zhì)量管理協(xié)調(diào)由發(fā)展商負(fù)責(zé)；是香港施工總承包模式與國內(nèi)平行發(fā)包模式結(jié)合的、有中國特色的模式。國內(nèi)絕大多數(shù)房建工程都使用此模式或平行發(fā)包模式，社會(huì)土建施工總包也較習(xí)慣該模式，其實(shí)質(zhì)是發(fā)展商擔(dān)任了總包的進(jìn)度、質(zhì)量及設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)管理角色，對發(fā)展商工程項(xiàng)目管理的要求較高，發(fā)展商要配置有豐富管理協(xié)調(diào)經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目經(jīng)理、工程機(jī)電幕墻裝修等管理人員來負(fù)責(zé)對土建總包及各發(fā)展商指定分包進(jìn)行計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制。發(fā)展商的工程主導(dǎo)控制作用沒有他人能夠替代。優(yōu)點(diǎn)：（1）發(fā)展商直接負(fù)責(zé)指定分包的協(xié)調(diào)管理，效率高；（2）市場上容易選擇到擅長土建的“施工總承包。缺點(diǎn)：（1）發(fā)展商需要配置較多數(shù)量且有豐富經(jīng)驗(yàn)的工程管理人員；（2）發(fā)展商需要承擔(dān)項(xiàng)目實(shí)施過程中的管理風(fēng)險(xiǎn)。目前我司開發(fā)的住宅項(xiàng)目均采用該項(xiàng)目管理模式，其實(shí)質(zhì)是由項(xiàng)目管理部承擔(dān)整個(gè)項(xiàng)目管理過程中的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，是實(shí)質(zhì)意義上的總包。大型綜合體項(xiàng)目中，萬達(dá)采用的是這種項(xiàng)目管理模式?？偝邪┕挝粚?shí)質(zhì)上是土建主體施工單位，合同范圍主要為土建主體及粗裝修。發(fā)展商承擔(dān)了32項(xiàng)分包的關(guān)系協(xié)調(diào)及20項(xiàng)材料設(shè)備的采購及供應(yīng)等工作。6.1.3自行工程總承包模式該模式相比模式二的發(fā)展商管理更深入、徹底，使用這種模式的發(fā)展商擁有強(qiáng)大的設(shè)計(jì)施工能力部分項(xiàng)目甚至連外部設(shè)計(jì)單位名義的施工總包商都不用了，自行負(fù)責(zé)全部的設(shè)計(jì)、深化設(shè)計(jì)和施工總承包，基本是開發(fā)商內(nèi)部采取國際承包商的設(shè)計(jì)施工工程總承包模式。此模式對發(fā)展商管理能力要求更高，適合有一定開發(fā)規(guī)模、品質(zhì)要求較高的發(fā)展商，若工程不延續(xù)、沒有規(guī)模，則難以形成管理優(yōu)勢。6.2工程管理式析6.2.1合理選擇工程管理模式本節(jié)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況、開發(fā)商自身的特點(diǎn)、當(dāng)?shù)亟ㄖ袌龇治?，確定適合本項(xiàng)目的工程管理模式。首先，對比當(dāng)?shù)卦诮ɑ蛐陆愃祈?xiàng)目采用的工程管理模式與總承包商，如成都公司通過調(diào)研得出當(dāng)時(shí)成都市場上開發(fā)建設(shè)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目采用的項(xiàng)目管理模式及合作單位，詳見表6.2.1。表6.21城類商目調(diào)（例）序號成都建業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商承建商工程發(fā)包模式造價(jià)詢位1仁恒地場仁恒地成）有限司龍信設(shè)團(tuán)有限司模式三機(jī)電分威謝料測量行2來福廣場成都福實(shí)有限公司中建局承包公司模式一新加一工測行3群光陸場群光陸業(yè)成都）限司四川陸興建設(shè)限任公司不詳不詳4仁和天光華店）成都和業(yè)團(tuán)華西團(tuán)模式二總包場，定計(jì)量價(jià)（用2000定額，工付度款時(shí)公成部實(shí)實(shí)際生程、定單價(jià)作付依據(jù)5華人業(yè)美高項(xiàng)（置廣場）愛美集中）有限中建局承包公司模式一威寧謝6鐵獅一號項(xiàng)目美國獅TP）地產(chǎn)司不詳不詳7九龍紅路項(xiàng)目（C）九龍附龍綜合開（都有限公司中建局承包公司模式一利比8天府代場九龍（大）中建局承包公司模式一成都比料量行9喜年場花樣集團(tuán)中建局承包公司模式二不詳10萬達(dá)場成都達(dá)場資有限司中國空建設(shè)模式二成都比行前合約策劃19SM市場菲賓SM集團(tuán)中建公司兩家建總包位A建B華西集團(tuán)，個(gè)機(jī)電包華西安裝，他指定包由土總包照管不詳12百楊廈成都貨遠(yuǎn)集團(tuán)省建二司模式二2000定額其次，項(xiàng)目部可分析對比其他城市公司建設(shè)綜合體項(xiàng)目采用的工程管理模式、總承包商以及當(dāng)時(shí)該城市公司的特點(diǎn)，作為確定工程管理模式及總承包商的參考。以深圳、沈陽、杭州公司為例，三個(gè)萬象城項(xiàng)目的管理模式采用的都是施工總承包管理模式，主要基于以下方面的考慮：（1沿襲香港珠三角上海等地商業(yè)綜合體傳統(tǒng)做法這也是采用成本顧問模式下顧問推薦的基本管理模式；（2土建總包/機(jī)電總包照管整個(gè)工程可以很大程度上減少發(fā)展商管理幅度有效規(guī)避、轉(zhuǎn)移工程施工風(fēng)險(xiǎn)，其出發(fā)點(diǎn)是盡量使施工階段的所有分包工作由總包方對發(fā)展商負(fù)責(zé)，因而發(fā)展商面對的工程責(zé)任歸口單一、降低發(fā)展商風(fēng)險(xiǎn)；（3三家城市公司在項(xiàng)目初期都是屬于項(xiàng)目公司性質(zhì)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)新組織體系也在完善中，需要借助有實(shí)力的承包商來照管工程；（4均缺乏成熟的開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)鑒于商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的復(fù)雜性最大程度地轉(zhuǎn)移發(fā)展商風(fēng)險(xiǎn)，因此采用施工總承包模式。三家城市公司在具體項(xiàng)目實(shí)施時(shí)采用方式又不盡相同，主要體現(xiàn)在土建工程與主要機(jī)電工程的管理方式上。1、深圳華潤中心項(xiàng)目采用的是“大總包模式”，土建總包單位是華潤建筑。華潤建筑在整個(gè)施工建設(shè)階段要照管發(fā)展商確定的所有指定分包工程，并對發(fā)展商負(fù)責(zé)。此外，幾個(gè)主要機(jī)電工程（強(qiáng)電、給排水、采暖通風(fēng)等）的施工內(nèi)容是包含在總包合同施工范疇內(nèi)的，發(fā)展商并未將其列入指定分包工程。2、杭州萬象城項(xiàng)目采用的管理模式是介于“大總包模式”和“偏機(jī)電總包模式”之間，嚴(yán)格來講還是“大總包模式”，總包單位為中建三局。該項(xiàng)目將工期較長、造價(jià)較高的給排水、強(qiáng)電、空調(diào)通風(fēng)等機(jī)電工程作為一個(gè)機(jī)電主分包，與發(fā)展商、總包簽訂指定分包合同。其選擇的機(jī)電主分包單位不具備較強(qiáng)的機(jī)電綜合管理、綜合布線及協(xié)調(diào)的能力，因此其他機(jī)電工程仍然由土建總包單位照管。3、沈陽華潤中心一期項(xiàng)目前期策劃時(shí)也傾向于使用杭州項(xiàng)目的模式在08年底沈陽項(xiàng)目引入華潤建筑作為機(jī)電總承包單位，采用“機(jī)電總承包管理模式”。華潤建筑自有施工內(nèi)容主要包括：給排水工程、電氣安裝工程、空調(diào)工程、通風(fēng)及防排煙工程四項(xiàng)內(nèi)容；其他機(jī)電指定分包如消防工程、防火卷簾工程、電梯工程、燃?xì)夤こ?、水景工程、虹吸排水、智能化工程、變配電工程、室外照明工程、發(fā)電機(jī)安裝工程、擦窗機(jī)安裝工程、燈光音響工程、冷卻塔安裝工程、冰場工程等由華潤建筑進(jìn)行統(tǒng)一管理、組織協(xié)調(diào)、對工期、質(zhì)量、成本進(jìn)行控制。4、成都萬象城項(xiàng)目與深圳華潤中心項(xiàng)目相同，采用的是“大總包模式”?？偘鼏挝蝗A潤建筑在整個(gè)施工建設(shè)階段要照管發(fā)展商確定的所有指定分包工程，簽訂三方協(xié)議，并對發(fā)展商負(fù)責(zé)；對獨(dú)立分包的項(xiàng)目，由發(fā)包方與指定分包直接簽訂施工合約，但總承包任然有協(xié)調(diào)、照管的職責(zé)；此外，幾個(gè)主要機(jī)電工程（強(qiáng)電、給排水、采暖通風(fēng)等）的施工內(nèi)容是包含在總包合同施工范疇內(nèi)的，發(fā)展商并未對其列入指定分包工程。5、南寧華潤中心一期項(xiàng)目南寧公司采用的是“大總承包管理模式”，機(jī)電采用的是小總包的模式，機(jī)電對總承包負(fù)責(zé)這樣做大幅減少了發(fā)展商項(xiàng)目部的管理人員及具體實(shí)施管理工作量，使發(fā)展商項(xiàng)目部能夠有更多時(shí)間放在計(jì)劃管理、項(xiàng)目統(tǒng)籌和各項(xiàng)指定分包策略的思考上面，精力更多的放在對總包、顧問公司的監(jiān)督管理上。最后，通過以上的分析對比，結(jié)合當(dāng)?shù)亟ㄖ袌鲑Y源分析及對公司自身特點(diǎn)的分析，綜合考慮得出適合本項(xiàng)目的工程管理模式，并對承包商提出具體要求。6.2.2上市公司推薦工程管理模式由于綜合體項(xiàng)目的復(fù)雜性，對發(fā)展商管理能力提出了很高的要求，如何加強(qiáng)發(fā)展商項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)力量是項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。根據(jù)華潤置地大區(qū)管控體系要求，華潤建筑定位為主要的綜合體工程總承包商，其通過各個(gè)綜合體項(xiàng)目積累了大量的綜合體管理經(jīng)驗(yàn)，因此推薦各城市公司吸納華潤建筑管理力量共同組成項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一履行發(fā)展商、項(xiàng)目管理方、監(jiān)理的職能。目前杭州錢江新城二期無錫萬象城合肥萬象城淄博五彩城余姚五彩城、贛州萬象城、日照五彩城等均采用了這種模式。6.3組織機(jī)構(gòu)發(fā)展商是工程建設(shè)第一責(zé)任者，是設(shè)計(jì)、監(jiān)理、承包商、材料設(shè)備供應(yīng)商等建設(shè)資源的整合者。選擇合適的設(shè)計(jì)、監(jiān)理特別是承包商資源并進(jìn)行有效管理協(xié)調(diào)是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)的前提，而協(xié)調(diào)照管主要依靠項(xiàng)目部。因此，項(xiàng)目部組織架構(gòu)合理，責(zé)任清晰明確至關(guān)重要。6.3.1項(xiàng)目部組織架構(gòu)圖本節(jié)根據(jù)項(xiàng)目擬采取的工程管理模式和項(xiàng)目特點(diǎn)，制訂項(xiàng)目部組織機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目部組織機(jī)構(gòu)圖需要表示出項(xiàng)目組織設(shè)置結(jié)構(gòu)及管理關(guān)系，以及各組織模塊的人員配置情況，如鄭州華潤中心一期項(xiàng)目部組織架構(gòu)見圖6.3.1。'.!ffli'.!ffli26-%$)jijj;;:Jj'4646F,ChinaResocesBldg6HarbourRd.,WanChi,Hngkogi!Te:008587720iJ!i:Fax?J.i.l:Http:crland.cm.hk$EIJ?ltTwilHIP0""1PAGE18/138PAGEPAGE19/186.3.2主要崗位職責(zé)本節(jié)根據(jù)項(xiàng)目組織架構(gòu)，編制項(xiàng)目部主要管理人員崗位職責(zé)，各項(xiàng)目均可根據(jù)大區(qū)及城市公司對不同崗位的要求進(jìn)行明確。如：1、項(xiàng)目總經(jīng)理（1）參與項(xiàng)目定位、參與總控計(jì)劃編制、參與項(xiàng)目管理流程建立；（2）負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的全面管理工作；（3負(fù)責(zé)指定項(xiàng)目部的崗位職責(zé)及人員編制負(fù)責(zé)牽頭編《項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃；（4）參與項(xiàng)目目標(biāo)的制定，負(fù)責(zé)進(jìn)行工作目標(biāo)的分解落實(shí)及員工的績效考核；（5）負(fù)責(zé)貫徹落實(shí)項(xiàng)目管理體系文件的各項(xiàng)內(nèi)容；（6）負(fù)責(zé)項(xiàng)目部行政管理、團(tuán)隊(duì)建設(shè)；（7負(fù)責(zé)部門各專業(yè)小組之間的協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部所有人員開展工作加強(qiáng)過程工作檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督管理；（8）負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體計(jì)劃的編制及管理；（9）隨時(shí)掌握項(xiàng)目報(bào)建工作進(jìn)展，積極推動(dòng)解決報(bào)建工作中出現(xiàn)的困難；（10）協(xié)調(diào)組織公司其他部門按整體計(jì)劃推動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目工程施工進(jìn)度；（1）執(zhí)行公司發(fā)布的各項(xiàng)指令，接受公司各業(yè)務(wù)部門的指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督；（12）負(fù)責(zé)管理、協(xié)調(diào)、組織考評項(xiàng)目參建各方及其相互工作關(guān)系；（13負(fù)責(zé)檢討工程建設(shè)狀況每周督促項(xiàng)目副經(jīng)理編《項(xiàng)目工作簡報(bào)針對存在的問題，落實(shí)具體措施；（14）按公司流程及授權(quán)文件進(jìn)行付款及合同審核；（15）組織工程部員工進(jìn)行技術(shù)、管理體系創(chuàng)新、學(xué)習(xí)和培訓(xùn)；（16）組織協(xié)調(diào)相關(guān)部門辦理政府驗(yàn)收手續(xù)；（17）收集各方面對項(xiàng)目的評價(jià)意見，負(fù)責(zé)全面總結(jié)項(xiàng)目發(fā)展在各方面的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)，組織編制《工程建設(shè)后評估報(bào)告。2、土建專業(yè)負(fù)責(zé)人（1）主持土建專業(yè)業(yè)務(wù)管理范疇內(nèi)的各項(xiàng)工作；（2）組織本專業(yè)組員對項(xiàng)目內(nèi)其它專業(yè)進(jìn)行專業(yè)支持和服務(wù)配合；（3負(fù)責(zé)土建專業(yè)工程的安全質(zhì)量進(jìn)度成本以及項(xiàng)目現(xiàn)場的文明施工管理工作；（4）負(fù)責(zé)土建專業(yè)貫徹實(shí)施項(xiàng)目管理體系文件的各項(xiàng)內(nèi)容；（5負(fù)責(zé)管理本組專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場巡視監(jiān)督檢查指導(dǎo)糾偏和驗(yàn)收工PAGEPAGE25/18作；（6）負(fù)責(zé)對本專業(yè)工程資料、施工方案、設(shè)計(jì)及變更進(jìn)行審查、把關(guān)；（7）負(fù)責(zé)土建專業(yè)組的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、制度管理和工作考核；（8）組織對本專業(yè)技術(shù)、方案以及現(xiàn)場問題的論證和協(xié)調(diào)處理工作；（9）負(fù)責(zé)土建專業(yè)與其它專業(yè)的協(xié)調(diào)配合工作；（10）負(fù)責(zé)土建專業(yè)內(nèi)業(yè)工作管理和監(jiān)督檢查工作，發(fā)現(xiàn)相關(guān)重要技術(shù)問題及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)。3、機(jī)電專業(yè)負(fù)責(zé)人（1）主持機(jī)電專業(yè)業(yè)務(wù)管理范疇內(nèi)的各項(xiàng)工作；（2）負(fù)責(zé)機(jī)電專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)的管理；（3）負(fù)責(zé)機(jī)電專業(yè)專項(xiàng)深化設(shè)計(jì)的管理；（4）組織本專業(yè)組員對項(xiàng)目內(nèi)其它專業(yè)進(jìn)行專業(yè)支持和服務(wù)配合；（5負(fù)責(zé)機(jī)電專業(yè)工程的安全質(zhì)量進(jìn)度成本以及項(xiàng)目現(xiàn)場的文明施工管理工作；（6）負(fù)責(zé)機(jī)電專業(yè)貫徹實(shí)施項(xiàng)目管理體系文件的各項(xiàng)內(nèi)容；（7負(fù)責(zé)管理本組專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場巡視監(jiān)督檢查指導(dǎo)糾偏和驗(yàn)收工作；（8）負(fù)責(zé)對機(jī)電專業(yè)設(shè)計(jì)單位和顧問公司的管理；（9）負(fù)責(zé)對本專業(yè)工程資料、施工方案、設(shè)計(jì)及變更進(jìn)行審查、把關(guān)；（10）負(fù)責(zé)機(jī)電專業(yè)組的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、制度管理和工作考核；（1）組織對本專業(yè)技術(shù)、方案以及現(xiàn)場問題的論證和協(xié)調(diào)處理工作；（12）負(fù)責(zé)機(jī)電專業(yè)與其它專業(yè)的協(xié)調(diào)配合工作；（13）負(fù)責(zé)機(jī)電專業(yè)內(nèi)業(yè)工作管理和監(jiān)督檢查工作，發(fā)現(xiàn)相關(guān)重要技術(shù)問題及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)。4、精裝修專業(yè)負(fù)責(zé)人（1）負(fù)責(zé)精裝修現(xiàn)場協(xié)調(diào)，有效控制施工進(jìn)度；（2）負(fù)責(zé)精裝修工程的施工監(jiān)督指導(dǎo)工作；（3）配合設(shè)計(jì)管理部提出精裝修專業(yè)設(shè)計(jì)建議；（4）參與圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底，管理室內(nèi)精裝修專業(yè)設(shè)計(jì)變更及技術(shù)資料；（5）負(fù)責(zé)招標(biāo)過程中與室內(nèi)精裝修專業(yè)設(shè)計(jì)相關(guān)工作；（6）協(xié)助市場部編制租戶進(jìn)場精裝修專業(yè)技術(shù)要求；（7）制定項(xiàng)目精裝修專業(yè)施工質(zhì)量控制要點(diǎn)；（8）負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)理交辦的其它工作。5、電氣工程師（1）負(fù)責(zé)電氣工程現(xiàn)場協(xié)調(diào)，有效控制施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全；（2）負(fù)責(zé)電氣工程的施工監(jiān)督指導(dǎo)工作；（3）配合設(shè)計(jì)管理部提出電氣專業(yè)設(shè)計(jì)建議；（4）參與圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底，管理室內(nèi)電氣專業(yè)設(shè)計(jì)變更及技術(shù)資料；（5）負(fù)責(zé)招標(biāo)過程中與電氣專業(yè)設(shè)計(jì)相關(guān)工作；（6）協(xié)助市場部編制租戶進(jìn)場電氣專業(yè)技術(shù)要求；（7）負(fù)責(zé)電氣專業(yè)與其它專業(yè)的協(xié)調(diào)配合工作。6、暖通工程師（1）負(fù)責(zé)暖通工程現(xiàn)場協(xié)調(diào)，有效控制施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全；（2）負(fù)責(zé)暖通工程的施工監(jiān)督指導(dǎo)工作；（3）配合設(shè)計(jì)管理部提出暖通專業(yè)設(shè)計(jì)建議；（4）參與圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底，管理室內(nèi)暖通專業(yè)設(shè)計(jì)變更及技術(shù)資料；（5）負(fù)責(zé)招標(biāo)過程中與暖通專業(yè)設(shè)計(jì)相關(guān)工作；（6）協(xié)助市場部編制租戶進(jìn)場暖通專業(yè)技術(shù)要求；（7）負(fù)責(zé)暖通專業(yè)與其它專業(yè)的協(xié)調(diào)配合工作。7、給排水工程師（1）負(fù)責(zé)給排水工程現(xiàn)場協(xié)調(diào)，有效控制施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全；（2）負(fù)責(zé)給排水工程的施工監(jiān)督指導(dǎo)工作；（3）配合設(shè)計(jì)管理部提出給排水專業(yè)設(shè)計(jì)建議；（4）參與圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底，管理給排水專業(yè)設(shè)計(jì)變更及技術(shù)資料；（5）負(fù)責(zé)招標(biāo)過程中與給排水專業(yè)設(shè)計(jì)相關(guān)工作；（6）協(xié)助市場部編制租戶進(jìn)場給排水專業(yè)技術(shù)要求；（7）負(fù)責(zé)給排水專業(yè)與其它專業(yè)的協(xié)調(diào)配合工作。8、文員（1對各類文件即時(shí)流轉(zhuǎn)準(zhǔn)確處理和及時(shí)跟進(jìn)報(bào)告會(huì)議通知會(huì)議紀(jì)要等文件的收發(fā)、歸檔；（2）外部單位資料整理組卷歸檔；（3）做好工程部的后勤管理工作；（4）每月變更臺帳、付款臺帳、資料臺帳的編制管理；（5）收集整理竣工驗(yàn)收相關(guān)資料；（6）負(fù)責(zé)工程竣工檔案移交。6.4跨部門、組高效協(xié)同綜合體項(xiàng)目信息量大、依存度高，跨部門、跨組織的高效協(xié)同對于項(xiàng)目整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)至關(guān)重要通過跨部門跨組織高效協(xié)同實(shí)現(xiàn)信息交圈統(tǒng)一管理思路，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。6.4.1跨部門高效協(xié)同綜合體項(xiàng)目涉及總部、大區(qū)、城市公司、項(xiàng)目四級管理層級；涉及部門有總部商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部、設(shè)計(jì)管理部、工程管理部，大區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部、招標(biāo)采購部、設(shè)計(jì)管理部、工程管理部，城市公司開發(fā)部、設(shè)計(jì)管理部、合約管理部、項(xiàng)目部、物業(yè)部等眾多部門。在眾多管理層級和管理部門中，如何實(shí)現(xiàn)跨部門的高效協(xié)同是非常重要的。綜合體項(xiàng)目一般采用項(xiàng)目總經(jīng)理牽頭，項(xiàng)目涉及各專業(yè)如招商、設(shè)計(jì)、招采、合約、工程、物業(yè)等以項(xiàng)目群的形式出現(xiàn)，通過項(xiàng)目群的管理實(shí)現(xiàn)各專業(yè)信息交圈。6.4.2跨組織高效協(xié)同綜合體項(xiàng)目參建方眾多在項(xiàng)目管理過程中統(tǒng)一各參建方管理思路非常關(guān)鍵。只有在管理思路高度一致的情況下，才能實(shí)現(xiàn)跨組織高效協(xié)同。如發(fā)展商推行分區(qū)域管理，監(jiān)理、總包等也應(yīng)實(shí)行分區(qū)域管理，否則，管理歸口不一致，很容易出現(xiàn)信息雜亂、多頭管理的現(xiàn)象。另外，在過程中也應(yīng)分出管理層級，如發(fā)展商管理重點(diǎn)、監(jiān)理管理重點(diǎn)、總包管理重點(diǎn)應(yīng)相對一致但應(yīng)有所側(cè)重。6.5項(xiàng)目管理程明確各項(xiàng)管理流程制度，如質(zhì)量管理流程制度、計(jì)劃管理流程制度、安全管理制度、招采管理流程制度、合約成本管理流程制度等。表6.51州江城期管制度7信息管理7.1內(nèi)部信息理內(nèi)部文件流轉(zhuǎn)是否順暢對項(xiàng)目部能否準(zhǔn)確高效的完成建設(shè)任務(wù)有很大影響，為了使項(xiàng)目部內(nèi)部形成一個(gè)健全順暢的文件流轉(zhuǎn)環(huán)境。項(xiàng)目部應(yīng)制定一套嚴(yán)密、高效的項(xiàng)目文件體系、印章使用辦法和圖紙管理流程，可以結(jié)合項(xiàng)目部組織架構(gòu)和OA系統(tǒng)建立項(xiàng)目信息系統(tǒng)，盡量實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目信息傳遞扁平化，可追溯性，達(dá)到項(xiàng)目部高效運(yùn)作的目的。7.2檔案資料理竣工資料備案工作也應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)，持續(xù)跟進(jìn)，提前籌備，以順利通過檔案局驗(yàn)收，不影響最終的竣工驗(yàn)收。檔案資料的管理要注重過程管理，及時(shí)收集，避免人事變動(dòng)后或者時(shí)間拖長后丟失，也避免累積到竣工前才臨時(shí)突擊集中整理資料。檔案資料管理的職責(zé)要在統(tǒng)一專人負(fù)責(zé)的基礎(chǔ)上，在各專業(yè)崗位上進(jìn)行分解，不能僅依賴檔案管理人員。檔案資料的收集應(yīng)兼顧多種用途，如過程驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、移交租戶、工程創(chuàng)優(yōu)、技術(shù)創(chuàng)新成果申報(bào)、內(nèi)部學(xué)習(xí)交流總結(jié)等，注意紙質(zhì)文檔、電子文檔、多媒體影像文檔等多種介質(zhì)文檔資料的收集管理。通過工程管理模式和項(xiàng)目部組織架構(gòu)以及信息管理流程的建立，項(xiàng)目部的管理體系建設(shè)就基本完成；管理體系是后期項(xiàng)目管理的基礎(chǔ)。這些規(guī)劃內(nèi)容是否科學(xué)合理，會(huì)對項(xiàng)目建設(shè)的全過程都產(chǎn)生很大影響，應(yīng)投入精力重點(diǎn)考慮。7.3會(huì)議管理由于綜合體項(xiàng)目的復(fù)雜性，項(xiàng)目會(huì)議多，如監(jiān)理例會(huì)、進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)、設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)、各專業(yè)會(huì)議、專題會(huì)等。項(xiàng)目部應(yīng)提前做好會(huì)議規(guī)劃，從業(yè)主、監(jiān)理、總包、分包各個(gè)層面做整體考慮，提高會(huì)議效率。8項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)本章應(yīng)提出項(xiàng)目整體目標(biāo)，整體目標(biāo)要切合項(xiàng)目定位，切合公司高品質(zhì)、高效率、成本效益的導(dǎo)向。整體目標(biāo)確定后，應(yīng)將整體目標(biāo)進(jìn)行分解，如：（1）明確項(xiàng)目工期目標(biāo)，列出項(xiàng)目總工期及里程碑事件；（2明確項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)如高品質(zhì)六個(gè)維度的落地工程創(chuàng)優(yōu)客戶滿意度等；（3）明確項(xiàng)目成本目標(biāo)；（4）明確項(xiàng)目安全文明施工與環(huán)境保護(hù)目標(biāo)，如傷亡率等；（5）明確項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)目標(biāo)；（6）明確跨部門高效協(xié)同目標(biāo)等。9招采合約規(guī)劃9.1招采規(guī)劃本章對綜合體項(xiàng)目的招采項(xiàng)目作規(guī)劃，應(yīng)按照上市公司戰(zhàn)略采購、大區(qū)集中采購、城市公司采購三個(gè)層級進(jìn)行分類，并結(jié)合項(xiàng)目總控計(jì)劃制定招采計(jì)劃。上市公司戰(zhàn)略采購和大區(qū)集中采購已簽約（按最新項(xiàng)目各城市公司應(yīng)執(zhí)行不再另行招標(biāo)。總部戰(zhàn)略采購及各大區(qū)集中采購簽約項(xiàng)目見表.2。表9.11部略購約項(xiàng)（參）序號采購目協(xié)議限1日立宅機(jī)電梯協(xié)議限013年6月30日2015年6月0日2迅達(dá)象商電協(xié)議限013年6月30日2015年6月0日3通力機(jī)電、彩商業(yè)電扶梯協(xié)議限013年6月30日2015年6月0日4西門開插座協(xié)議限013年3月31日2013年9月0日5施耐低配元件協(xié)議限012年10月1日2013年0月31日6古猿文磚協(xié)議限013年3月12013年9月30日7約克開空冷機(jī)組協(xié)議限01年2月31日2013年2月31日8斯頻冷塔協(xié)議限01年2月31日2013年2月31日9海爾V多機(jī)分調(diào)協(xié)議限012年1月1日2013年2月31日10蒙娜莎磚協(xié)議限012年1月30日2014年1月30日康明商綜體目油發(fā)機(jī)協(xié)議限012年12月0日2013年2月31日12華潤氣“尊燃具協(xié)議限012年12月0日2013年2月31日13科勒質(zhì)善住及業(yè)公區(qū)潔具龍頭協(xié)議限012年12月1日2013年2月31日14開利象、彩商項(xiàng)目柜風(fēng)機(jī)盤管協(xié)議限013年4月12015年4月1日15萬象項(xiàng)進(jìn)人石材協(xié)議限013年1月12014年12月31日16格蘭萬城五城業(yè)項(xiàng)水泵協(xié)議限013年4月20日2015年4月0日17法羅萬城五城業(yè)項(xiàng)鍋爐協(xié)議限013年5月20日2015年5月0日18雷士明宅商項(xiàng)室內(nèi)具協(xié)議限013年5月30日2015年5月0日19三菱工端宅式央空調(diào)北京灣C1等4程用海代銷三重工空高空調(diào)20寶勝纜協(xié)議限013年9月30日2015年9月0日PAGEPAGE41/18表9.12區(qū)中購約項(xiàng)目大區(qū)序號集中購議稱集中購作位稱協(xié)議訂期協(xié)議期期協(xié)議期（年）遼寧區(qū)1遼寧公住發(fā)機(jī)集中購遼寧冠電備套限公司2012412013123022遼寧公鋼入門中采購北京特業(yè)限司201241201312312上海源屬材限司2012412013123123遼寧公可對集采購深圳瑞電制有公司201112312013123124遼寧公電水集采購艾歐密（國熱器有公司2012712013123125遼寧公外涂集采購樂意料上）限司201271201312312大連鹿合材限司201271201312312赫普煙）料限司201271201312312廊坊邦料限司2012812013123116遼寧公瓷集采購廣東鵬瓷份限司2012712013123127遼寧公鋼欄集采購大連圓結(jié)建工有限司20128120146302沈陽金鋼構(gòu)程限公司2012812014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電成廠成都科電實(shí)有公司20129142013914116變壓器海南盤氣限司20129232013923117發(fā)電機(jī)四川普動(dòng)設(shè)有公司20129132013913118入戶門重慶心麥門有司201382320148231大區(qū)序號集中購議稱集中購作位稱協(xié)議訂期協(xié)議期期協(xié)議期（年）成都區(qū)19外墻材四川意石有公司201381620148161深圳區(qū)1地質(zhì)測程深圳勘測院限司201111172014123132零星修程時(shí)代飾優(yōu)雅建裝飾2012216201321613母線槽天水城制器限任公司20121182013123124防水程略作議深圳東防隔有公司20121012013101515停車場標(biāo)識及劃線環(huán)氧樹脂地坪集采深圳京交科有公司20121031201410312610V中柜應(yīng)合）廣東泰系集有公司20121031201410312710V環(huán)柜應(yīng)廣東泰系集有公司20121031201410312810V中柜應(yīng)國）廣州云器備份限公司201210312014103129變壓供應(yīng)順特氣備限司20121112014111210防火戰(zhàn)采購艾斯、昌達(dá)20121112014126211信報(bào)集采深圳天來技展限公司2012123120131231112數(shù)字?jǐn)?shù)可對系統(tǒng)廈門耐電科有公司20133312015331213室外料廣東潤料限司20133312015331214消防警備進(jìn)）深圳亨爾能術(shù)限公司2012103120141031215消防警備合）廣州得爾子技限公司2012103120141031216消防警備國）深圳瑞光技有公司20121031201410312171木制戶（善）應(yīng)深圳艾沃防技限公司2013112015112大區(qū)序號集中購議稱集中購作位稱協(xié)議訂期協(xié)議期期協(xié)議期（年）深圳區(qū)172木制戶（善）應(yīng)深圳龍三安科工程限司201311201511218空調(diào)泵、消水泵水泵潛污泵廣州白泵集有公司201311201511219給水、水組應(yīng)上海貓械團(tuán)限司201311201511220QS聯(lián)招標(biāo)利比威謝2013712015630221內(nèi)墻料廣州邦料限司2013712015630222礦物緣纜久盛氣份限司20138302014830123太陽熱系統(tǒng)深圳嘉通陽有公司201382820158282福建1鋼筋應(yīng)略作議五礦鐵門限司2012121201312112福建省公司防水及防水保護(hù)層工程戰(zhàn)略作議北京紀(jì)鱷筑飾限公司201311201312113無機(jī)房電梯戰(zhàn)略合作協(xié)議(通力電梯）通力梯限司2012224201322314石材應(yīng)略作議福建鼎園古裝工程限司201259201333115外立面石材幕墻安裝工程戰(zhàn)略合作協(xié)議福建鼎園古裝工程限司201259201333116入戶門供應(yīng)及安裝工程集中采購協(xié)議福建安盾業(yè)限司2012516201351517防火門供應(yīng)及安裝工程集中采購協(xié)議福建安盾業(yè)限司201262220136251大區(qū)序號集中購議稱集中購作位稱協(xié)議訂期協(xié)議期期協(xié)議期（年）福建區(qū)8消防程采作議廈門信電程限司2012614201333119總包程略議福建六集公司2012112620131231110防火卷簾供應(yīng)及安裝工程集中采購協(xié)議福建安盾業(yè)限司201212120131231111垃圾集采協(xié)議北京紀(jì)鱷筑飾限公司201212120131231112休閑椅中購議北京紀(jì)鱷筑飾限公司201212120131231113外墻料程中購議北京紀(jì)鱷筑飾限公司201331201421114工料量務(wù)略作議福州杰信房產(chǎn)問有公司2011812012731115雕塑品中購議福建鼎園古筑飾工有公司201212120131231116精裝浴集采協(xié)議廈門樂建有公司201212120131231117住宅項(xiàng)目柴油發(fā)電機(jī)（組）供應(yīng)及安裝程中購議福州耐機(jī)設(shè)有公司201212120131231118熱水供及裝中購協(xié)議艾歐密（國熱器有公司201212120131231119精裝槽中購議廈門樂建有公司201212120131231120龍頭金應(yīng)中購議廈門樂建有公司201212120131231121精裝地集采協(xié)議巴洛木（山有公司201212120131231122成品定制柜供應(yīng)及安裝集中采購協(xié)議福州際俱發(fā)有公司201212120131231123戶內(nèi)集采協(xié)議福州際俱發(fā)有公司2012121201312311大區(qū)序號集中購議稱集中購作位稱協(xié)議訂期協(xié)議期期協(xié)議期（年）福建區(qū)24櫥柜中購議廈門牌柜份限司201212120131231125鋁合窗中購議福建南鋁工有公司201212120131231126欄桿中購議福建天建裝有公司201212120131231127標(biāo)識統(tǒng)中購議福州人識程限司201212120131231128兒童樂施中購議福州樂玩有公司2012121201312311上海區(qū)1凈軟機(jī)上海能保備份限公司20121231201443012工程具歐普明限司201212312013123113健身材泰諾（海國貿(mào)有限司201195201383124新風(fēng)統(tǒng)愛迪（海室空技術(shù)限司20121231201443015電子鎖上海邁能技限司2012272013123126機(jī)械及金亞薩萊安品深）有公司2012272013123127換氣扇上海程氣限司20122102014123138木地板巴洛（山木有公司20125120138311上海豐業(yè)限司201251201383119信報(bào)箱上海安屬品限司201273020131231110收納間統(tǒng)珠海致行公私限公司201241520131231211墻紙廣東蘭紙2012630201312311上海雅紙2012630201312311大區(qū)序號集中購議稱集中購作位稱協(xié)議訂期協(xié)議期期協(xié)議期（年）上海區(qū)12瓷磚仿磚杭州貝集公司20121030201312311上海鵬瓷限司20121030201312311北京意典技展限公司2012103020131231113防火門上海固種窗限司2012103020141231214地暖上海韜暖程限司201311201312311上海榮能科有公司20131120131231115布藝上?；椓舷匏?0131120131231116外墻機(jī)泡泥保系統(tǒng)上海凝筑技限司20131120131231117浴霸櫻花廚中）份限公上銷分公司20131120131231118裝飾具中山華照燈股有限司2012122120131231119淋浴房中山莎衛(wèi)設(shè)有公司2012112920131231120廚房器上海展業(yè)限司2012103120131031121景觀具上海輝明限司2012122320131231122環(huán)氧坪上海歐料限司201342920148311上海裝學(xué)地有公司20134292014831123兒童樂施上海嘉際易限司（PPE）201311201412311上海奇具限合門窗上海仕墻程限司201311201312311大區(qū)序號集中購議稱集中購作位稱協(xié)議訂期協(xié)議期期協(xié)議期（年）上海區(qū)242鋁合門窗上海博墻飾程限公合門窗常州鑫飾程限司20131120131231125鋼質(zhì)戶門浙江坤業(yè)限司20131120131231126鋼木合戶門上海匯制安工有限司201311201312311上海固種窗限司20131120131231127鋼結(jié)構(gòu)上海宏設(shè)程限司20136120141231128單元門上海儒業(yè)展限司20134292014430129鐵藝桿江陰匠藝程限司上海春設(shè)程限司201342920144301山東區(qū)1住宅目泵上海泉業(yè)集）限公司201312014112室內(nèi)程具購歐普明份限司201312014113防水貨施工程深圳山水熱程限公司徐州牛新防材有限司20121220131214入戶（木供及裝山東森利業(yè)限司201312014115散熱采購山東華暖科有公司201282013816欄桿程山東泰業(yè)設(shè)技限公司20121220131217防火（質(zhì)供及裝青島馬門集有公司煙臺盛業(yè)限司201212201312181防火（質(zhì)供及裝煙臺盛業(yè)限司2012122013121大區(qū)序號集中購議稱集中購作位稱協(xié)議訂期協(xié)議期期協(xié)議期（年）山東區(qū)82防火（質(zhì)供及裝青島馬門集有公司20121220131219昌樂圃木貨程上海洲景衢市實(shí)林、三星木藝、合林、嵊州信果廣俊園林2012320133110建筑程切、三責(zé)任險(xiǎn)陽光產(chǎn)險(xiǎn)份限司湖分司201212201312111普通宅列視講購深圳慧通能器份有公司201212201312112配電成采購山東能氣備限司江蘇佳業(yè)團(tuán)限司濟(jì)南宏建安設(shè)有限司201212201312113木地供及工悅系列）巴洛木（津有公司201212201312114木地供及工非府系）安信光上）材限公司201212201312115鋼筋購北京物、島萊業(yè)2012520136116入戶（質(zhì)）北京特業(yè)限司上海源屬材有限司2013482014228117多媒箱浙江辰息術(shù)限司2013352014227118造價(jià)詢山東安恒建工項(xiàng)目理限公司、東宇程價(jià)詢有公、東潤德程目理限司簽訂同1PAGEPAGE43/189.2合約規(guī)劃為逐漸規(guī)范項(xiàng)目合約分判模式，使項(xiàng)目合約工作有計(jì)劃、高效地展開，使項(xiàng)目建安成本得到切實(shí)、有效地控制以確保目標(biāo)成本控制指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，各大區(qū)及城市公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、市場資源和工程管理模式編制合約規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)可操作性，便于有效地指導(dǎo)合約工作的開展合約規(guī)劃內(nèi)容包括合約體系的選擇合同分判的確定、合同計(jì)價(jià)方式的確定、合約分判范圍界面的劃分、合約結(jié)算方式的選擇、合約支付形式的選擇、土建裝飾機(jī)電等單位的選擇方式及標(biāo)段的設(shè)置、合同分判下的目標(biāo)成本組成、項(xiàng)目的資金計(jì)劃等。1根據(jù)工程承發(fā)包管理模式和成本顧問的選擇確定合同體系分判方案和標(biāo)段劃分方案；對合同分類進(jìn)行清晰描述，并繪制合同分類圖，如獨(dú)立分包、指定分包、甲供材料、甲指乙供材料等；確定總包合同范圍和計(jì)價(jià)方式；根據(jù)分部分項(xiàng)工程特點(diǎn)、工程難重點(diǎn)分析和過往項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)驗(yàn)確定工作界面劃分，尤其注意容易含糊的交叉地帶，如裝修與土建的界面、總包機(jī)電與裝修機(jī)電的界面、裝修與幕墻的界面等。所有分包的合同界面劃分清晰，有助于工程順利開展，避免出現(xiàn)扯皮、拖延工期的現(xiàn)象。針對確定甲供材范圍的原則：（1如果采用乙供無法包死單價(jià)或即使合同包死單價(jià)但當(dāng)材料漲價(jià)時(shí)施工單位因無能力承受而重新計(jì)價(jià)還價(jià)，并影響工期；（2）采用甲供的成本確實(shí)低于乙供；（3）采用乙供時(shí)質(zhì)量難以控制。對金額不大、品種又比較繁瑣的水電管材，盡可能采用乙供。對價(jià)格變動(dòng)幅度大、頻率快的材料，如鋼材、銅管等，采用乙供如果無法包死單價(jià)，可以對乙供約定調(diào)價(jià)原則，在資金能力允許、效率能保證的情況下也考慮采用甲供，但驗(yàn)貨手續(xù)復(fù)雜、損耗難以控制的砼等材料應(yīng)盡量采取乙供的方式。2、合約計(jì)價(jià)形式的選擇上，如圖9.2.1所示，不同類型的計(jì)價(jià)模式，體現(xiàn)了發(fā)包方在價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)上，不同程度的承擔(dān)而且與承包方的風(fēng)險(xiǎn)是相對的。圖9.21同價(jià)式承發(fā)方險(xiǎn)在實(shí)際的運(yùn)用上，以上各類的計(jì)價(jià)模式，亦可能因應(yīng)每個(gè)項(xiàng)目的特性或發(fā)布人的要求，而被混合采用在不同的合約分判分項(xiàng)之上。3為明確發(fā)展商與總承包商及各分包商之間的合約關(guān)系建議各大區(qū)及城市公司在分判方案和工程界面確定后，編制一份工程合同結(jié)構(gòu)圖，以指引各分判商合同的簽訂工作。如沈陽華潤中心一期項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)圖見圖9.2.2。

華潤集團(tuán)旗下香港上市公司44/18PAGEPAGE51/189.2.1合同文本合同文本一般由通用條款、專用條款、工料規(guī)范、工程量清單四個(gè)部分組成形式，這與合約體系的選擇有直接關(guān)系，無論合同文本的組成形式如何，在各合約分判的合約條款中要特別注意專用條款、工料規(guī)范和工程量清單編制的規(guī)劃。另外，根據(jù)大區(qū)及城市公司資金狀況及市場情況確定合同付款方式，以下方式供參考。1、主要合同付款方式A類：一般工程類合同，按月付款，每月支付其完成工程造價(jià)的80～90，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95%，留5保修金；B類：材料類合同，每批材料到場并經(jīng)相關(guān)方驗(yàn)收合格后支付該批材料價(jià)值的80，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95，留5保修金；C類：設(shè)備類合同，同簽訂，在收到履約保函后支付定金10～30％，每批設(shè)備到場并經(jīng)相關(guān)方驗(yàn)收后支付至70～80％在調(diào)試合格后支付該批設(shè)備價(jià)值的80～90，在該分項(xiàng)工程最終完共以后支付至總價(jià)的95，留5保修金；D類：其它合同，根據(jù)需要定義特殊付款方式，主要以里程碑付款為主；E類零星工程或總額較小的供貨合同完成結(jié)算后一次性付款至95％留5%保修金；：一般不設(shè)工程預(yù)付款，特殊情況時(shí)可依審批權(quán)限另定。2、工料規(guī)范針對確定的分判方案，結(jié)合工程難重點(diǎn)、質(zhì)量要求及當(dāng)?shù)亟ㄖ袌鰻顩r，以大區(qū)及城市公司項(xiàng)目部為主與工程管理部合約管理部共同完成工料規(guī)范的編制規(guī)劃，明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)要求、管理要求、維修要求等，避免籠統(tǒng)的合同條款，通過合理規(guī)劃使合同有針對性、操作性，盡量避免灰色地帶的產(chǎn)生，同時(shí)也杜絕在兩個(gè)分判合同中重復(fù)包含，如工料規(guī)范應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）承包范圍及工程界面劃分；（2）對承包商管理體系及項(xiàng)目管理架構(gòu)的配置要求；（3）對承包商的施工管理要求；（4）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量管控要點(diǎn)；（5）與其他單位的協(xié)調(diào)配合要求；（6）合同約定的管理獎(jiǎng)罰條款。3、工程量清單根據(jù)工程、大區(qū)及城市公司情況可自行或委托測量師編制工程量清單，合同文件及工程量清單應(yīng)組織內(nèi)部評審。評審主要包括對工程量清單中清單項(xiàng)目設(shè)置的完整性是否漏項(xiàng)，清單項(xiàng)目描述與工料規(guī)范、圖紙等技術(shù)要求是否統(tǒng)一一致，工程量計(jì)算原則是否與合約體系一致。綜合體的成本顧問通常選用境外測量師行，需注意境外工程量計(jì)算規(guī)則與國家發(fā)布的工程量清單規(guī)范的差異。9.2.2合同管理大區(qū)及城市公司應(yīng)建立合同管理制度設(shè)立專門機(jī)構(gòu)或人員負(fù)責(zé)合同管理工作。合同管理應(yīng)包括合同的招標(biāo)、預(yù)審、議標(biāo)定標(biāo)、訂立、實(shí)施計(jì)劃、實(shí)施控制、付款結(jié)算、爭議解決、履約評價(jià)等工作。合同管理規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)符合《華潤置地招標(biāo)采購管理制度》中的相關(guān)規(guī)定。1、項(xiàng)目合同招標(biāo)、預(yù)審合同招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作主要是對項(xiàng)目特點(diǎn)、建筑市場資源進(jìn)行分析，確定工程管理模式，明確投標(biāo)單位應(yīng)具備的條件，據(jù)此對投標(biāo)單位進(jìn)行預(yù)審，預(yù)審過程可參考以下思路：（1）單位的挑選：①與置地兄弟單位合作過的良好承包商；②本地及周邊市場上有良好的口碑，無不良業(yè)績的承包商；③與利比及威寧謝等境外顧問有合作經(jīng)驗(yàn)的單位；④參與過類似公建項(xiàng)目的優(yōu)良承包商；⑤與知名發(fā)展商合作過的承包商；⑥與知名總承包單位合作過的承包商；⑦在此過程中也需要同時(shí)考慮到該單位過往工程之成本水平作為最終評分的依據(jù)。（2）面試、溝通，互相了解及推薦，觀察其重視程度；（3對承包商施工的工程加工基地進(jìn)行實(shí)地考察對擬派的項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行面試；（4）通過承包商施工的工程的發(fā)包方、監(jiān)理、設(shè)計(jì)顧問等對其進(jìn)行背景調(diào)查，堅(jiān)決消除掛靠、扯皮等不良行為；（5）綜合評分、排名，向合格單位發(fā)出投標(biāo)邀請。2、項(xiàng)目合同議標(biāo)定標(biāo)、訂立根據(jù)相關(guān)法規(guī)，確定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)（如果需要），評標(biāo)小組成員，議標(biāo)原則，制定議標(biāo)、定標(biāo)、訂立的流程。3、項(xiàng)目合同實(shí)施、付款結(jié)算（1）項(xiàng)目合同實(shí)施計(jì)劃合同實(shí)施計(jì)劃應(yīng)包括合同實(shí)施總體安排以及合同實(shí)施保證體系的建立等內(nèi)容。合同實(shí)施保證體系應(yīng)與其他管理體系協(xié)調(diào)一致，須建立合同文件溝通方式，編碼系統(tǒng)和文檔系統(tǒng)。大區(qū)及城市公司應(yīng)對同時(shí)建設(shè)的多個(gè)項(xiàng)目的合同作總體協(xié)調(diào)安排。復(fù)核所簽訂的各類合同能否涵蓋項(xiàng)目的所有內(nèi)容，既不遺漏，也不重復(fù)。在價(jià)格、進(jìn)度、組織等方面符合項(xiàng)目目標(biāo)的要求。合同實(shí)施計(jì)劃應(yīng)規(guī)定必要的合同實(shí)施工作程序。（2）項(xiàng)目合同實(shí)施控制合同的實(shí)施控制包括合同交底、合同跟蹤與診斷、合同變更管理和索賠管理等自合同簽訂后至合同終止的全部合同管理內(nèi)容。在合同實(shí)施前，合同談判人員應(yīng)對項(xiàng)目部成員進(jìn)行合同交底。合同交底應(yīng)包括合同的主要內(nèi)容、合同實(shí)施的主要風(fēng)險(xiǎn)、合同簽訂過程中的特殊問題、合同實(shí)施計(jì)劃和合同實(shí)施責(zé)任分配等內(nèi)容。合同實(shí)施階段的首要工作是跟蹤和診斷進(jìn)行合同跟蹤和診斷應(yīng)符合下列要求：①全面收集并分析合同實(shí)施的信息將合同實(shí)施情況與合同實(shí)施計(jì)劃進(jìn)行對比分析，找出其中的偏差。②定期診斷合同履行情況診斷內(nèi)容應(yīng)包括合同執(zhí)行差異的原因分析責(zé)任分析以及實(shí)施趨勢預(yù)測應(yīng)及時(shí)通報(bào)合同實(shí)施情況及存在問題提出有關(guān)意見和建議，并采取相應(yīng)措施。跟蹤和診斷必須以實(shí)際情況為依據(jù)，要建立合同實(shí)施的信息體系。確保有關(guān)合同的實(shí)施信息及時(shí)反饋，并且真實(shí)可靠。項(xiàng)目部和公司管理層及有關(guān)部門均須對合同實(shí)施情況進(jìn)行定期分析，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)在相應(yīng)的職權(quán)范圍內(nèi)采取措施解決，并需檢查措施的有效性。合同變更管理應(yīng)包括變更協(xié)商、變更處理程序、變更的下發(fā)與現(xiàn)場簽證、變更文件資料存檔以及實(shí)施結(jié)果檢查等工作。索賠管理工作應(yīng)包括下列內(nèi)容：①預(yù)測、尋找和發(fā)現(xiàn)索賠機(jī)會(huì)；②收集索賠的證據(jù)和理由，調(diào)查和分析干擾事件的影響，計(jì)算索賠值；③提出索賠意向和報(bào)告；④反索賠管理工作應(yīng)包括下列內(nèi)容：.對收到的索賠報(bào)告進(jìn)行審查分析收集反駁理由和證據(jù)復(fù)核索賠值起草并提出反索賠報(bào)告；b.通過合同管理，防止索賠事件的發(fā)生。4