1、金恒地塊屬性決定了項(xiàng)目商業(yè)定位的方向；2、金恒地產(chǎn)關(guān)注的招商問題和考慮適當(dāng)?shù)牟糠殖钟校?、10月河北省“文化”現(xiàn)場(chǎng)會(huì)和2016年國際園藝博覽會(huì)對(duì)項(xiàng)目未來的影響；4、讓南湖美景+汽車4s+專業(yè)市場(chǎng)+文化創(chuàng)意的中高端客戶，“相約”本項(xiàng)目。上次溝通會(huì)回顧：岳各莊路復(fù)興路唐山國際五金城本案唐山南方國際商貿(mào)城南湖休閑美食廣場(chǎng)老唐山風(fēng)情小鎮(zhèn)本次匯報(bào)的思路框架客戶目標(biāo)項(xiàng)目背景項(xiàng)目界定結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目假設(shè)發(fā)展方向成功案例借鑒項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目背景市場(chǎng)判斷機(jī)會(huì)與問題整體定位主要的研究?jī)?nèi)容產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系產(chǎn)品要點(diǎn)提出各種假設(shè)本階段工作重點(diǎn)項(xiàng)目解析區(qū)域發(fā)展今天│一次│理想的探索│和實(shí)現(xiàn)唐山南湖∣文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園概念定位

∣體驗(yàn)式◎品牌購物◎風(fēng)情◎街區(qū)做和想│享受新南湖的地方…Todoingsomething&Tothinkingsomething引言

當(dāng)一座城市的歷史被改寫，總是有一張象征時(shí)代意義的城市名片，來代表這座城市正在經(jīng)歷的文明變遷。

1877——│唐山，“中國近代工業(yè)的搖籃”，礦產(chǎn)資源的沃土

2010——│南湖，體驗(yàn)式購物風(fēng)情街區(qū)，享受新南湖的地方…目錄項(xiàng)目本體條件解析項(xiàng)目發(fā)展背景分析成功案例借鑒項(xiàng)目整體定位與發(fā)展策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議區(qū)位價(jià)值地塊價(jià)值項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)項(xiàng)目屬性界定區(qū)位價(jià)值。南湖環(huán)境價(jià)值：

城市中央公園、快速發(fā)展中的生態(tài)新城，難以復(fù)制的水化率。

項(xiàng)目位于唐山負(fù)氧離子濃度最高，最生態(tài)宜居的城市中央公園——南湖生態(tài)風(fēng)景區(qū)內(nèi)，也是唐山城市結(jié)構(gòu)中最稀缺的資源核心；南湖公園400公頃綠化面積，30萬株植樹，20萬平方米栽植草坪，以及令人驚喜的水化率和負(fù)氧離子濃度已成為珍稀的城市綠肺。唐山南部采煤沉降區(qū)生態(tài)建設(shè)工程2002年獲得“中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”，2004年被聯(lián)合國授予“迪拜國際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng)”。

南湖生態(tài)城規(guī)劃——91平方公里，功能定位于以塌陷區(qū)生態(tài)修復(fù)、工業(yè)文明、抗震精神、現(xiàn)代藝術(shù)與文化創(chuàng)意為主要特色，以政務(wù)、休閑、運(yùn)動(dòng)、觀光為主要功能的城市型綜合功能區(qū)；南湖生態(tài)城將以政務(wù)中心建設(shè)為帶動(dòng)、大規(guī)模進(jìn)行高品質(zhì)辦公、商務(wù)、居住開發(fā)，未來唐山市將形成一軸雙中心的新格局南部中心隨南湖區(qū)域功能規(guī)劃的確定，區(qū)域文化氣質(zhì)迅速抬升；目前在建設(shè)的休閑類配套設(shè)施——紫天鵝莊、溫泉酒店、溫泉山莊、農(nóng)家樂、茶博園、國際美食城、老唐山風(fēng)情小鎮(zhèn)等；目前在建設(shè)的文化類配套設(shè)施——陶瓷展覽研發(fā)院、書畫院、博物院、影視城、鋼鐵研發(fā)中心、工業(yè)設(shè)計(jì)中心、藝術(shù)創(chuàng)意中心等；目前在建設(shè)的專業(yè)類配套設(shè)施——汽車4S園、五金城、燈具城、石材城、家居城等；南湖紫天鵝莊擴(kuò)建工程美食城風(fēng)情小鎮(zhèn)區(qū)域配套價(jià)值：

高端休閑度假資源匯集的城市休閑格局已然形成道路規(guī)劃:南湖生態(tài)城道路規(guī)劃促進(jìn)與老城區(qū)、外環(huán)高速路的聯(lián)系，現(xiàn)有的路網(wǎng)通達(dá)性明顯增強(qiáng)！城市快速路

城市主干道

城市次干道

環(huán)湖路

城市支路濱湖主干路

城市主干道、次干道、濱湖主干道直接連接本案，通達(dá)性極好；西面迎賓大道已經(jīng)開通，建設(shè)南路延伸段經(jīng)過項(xiàng)目北邊界與“五金之路”復(fù)興路相交。金恒項(xiàng)目作為鏈接唐港高速和南湖的橋頭堡，是進(jìn)入南湖的第一門戶。本案建設(shè)南路目錄項(xiàng)目本體條件解析項(xiàng)目發(fā)展背景分析成功案例借鑒項(xiàng)目整體定位與發(fā)展策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議區(qū)位價(jià)值地塊價(jià)值項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)項(xiàng)目屬性界定地塊價(jià)值。聚首文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，與生俱來的深厚文化底蘊(yùn)。南湖生態(tài)核心一線資源+環(huán)城河+斷裂帶景觀長(zhǎng)廊，交通便利快捷，天然風(fēng)情商業(yè)。金恒項(xiàng)目新建一期占地約10畝，容積率1.53，建筑面積1.04萬平方米。一期已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)。金恒項(xiàng)目擬建二期占地約22畝，容積率1.53，建筑面積2.2萬平米。目前處于整體規(guī)劃定位階段。金恒項(xiàng)目的整體造型，在南湖優(yōu)美的環(huán)境映襯下形成了獨(dú)特和精致的建筑風(fēng)格。一期和二期設(shè)計(jì)風(fēng)格的無縫鏈接，給項(xiàng)目帶來最大的附加值。金恒項(xiàng)目新建一期占地約10畝，容積率1.53，建筑面積1.04萬平方米。一期已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)。金恒項(xiàng)目擬建二期占地約22畝，容積率1.53，建筑面積2.2萬平方米。目前處于整體規(guī)劃定位階段。金恒項(xiàng)目的整體造型，在南湖優(yōu)美的環(huán)境映襯下形成了獨(dú)特和精致的建筑風(fēng)格。一期和二期設(shè)計(jì)風(fēng)格的無縫鏈接，給項(xiàng)目帶來最大的附加值。地塊進(jìn)入性：項(xiàng)目目前由岳各莊路進(jìn)入地塊，本體北側(cè)和東側(cè)與岳各莊路和唐柏路相連，南側(cè)有規(guī)劃道路與唐柏路相連。地塊制約性：受東側(cè)的收容所和不規(guī)則地形、地震斷裂帶影響一期工程建設(shè)項(xiàng)目一覽表地類名稱占地面積建筑面積平方米畝共計(jì)地上地下地下車位商業(yè)用地新建54318104308289

2141

49待建146002222000

基本信息綠化率35%容積率1.53公共綠地

合計(jì)

岳各莊路唐柏路新建擬建用地布局及容積率、限高等指標(biāo)決定商業(yè)“街區(qū)”的項(xiàng)目屬性：休閑美食商圈文化創(chuàng)意商圈1、本項(xiàng)目所在位置唯一且稀缺，交通便利；2、依托文化創(chuàng)意園深厚文化底蘊(yùn)；3、本項(xiàng)目作為區(qū)域內(nèi)鏈接南湖的中高端街區(qū)，必將引領(lǐng)周邊商業(yè)。專業(yè)市場(chǎng)商圈地塊商業(yè)價(jià)值：位于南湖門戶，三圈核心；文化支撐，中高端街區(qū)引領(lǐng)周邊商業(yè)目錄項(xiàng)目本體條件解析項(xiàng)目發(fā)展背景分析成功案例借鑒項(xiàng)目整體定位與發(fā)展策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議區(qū)位價(jià)值地塊價(jià)值項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)。本項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)之于南湖：體驗(yàn)式主題街區(qū)，與南湖商圈互補(bǔ)共贏之于企業(yè)：跨行業(yè)品牌經(jīng)營，創(chuàng)造新的價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)之于市場(chǎng)：天生麗質(zhì)的特色項(xiàng)目，唐山風(fēng)情商業(yè)新名片目錄項(xiàng)目本體條件解析項(xiàng)目發(fā)展背景分析成功案例借鑒項(xiàng)目整體定位與發(fā)展策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議區(qū)位價(jià)值地塊價(jià)值項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定。關(guān)鍵詞：1、介于南湖生態(tài)城快速發(fā)展階段3、中小規(guī)模商業(yè)街區(qū)2、區(qū)位資源不可復(fù)制目錄項(xiàng)目本體條件解析項(xiàng)目發(fā)展背景分析成功案例借鑒項(xiàng)目整體定位與發(fā)展策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議唐山城市規(guī)劃發(fā)展分析唐山宏觀經(jīng)濟(jì)消費(fèi)分析唐山商業(yè)市場(chǎng)研究分析唐山城市規(guī)劃發(fā)展分析。城市定位：以能源原材料和基礎(chǔ)工業(yè)為主的國家級(jí)新型工業(yè)基地；環(huán)渤海地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)中心城市和京津冀國際港口城市；新型生態(tài)宜居城市。城市職能：中心城區(qū)——京津冀重要的生活居住和產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心，全市政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育、文化中心。唐山未來將重點(diǎn)建設(shè)空港新城、鳳凰新城、南湖生態(tài)城及曹妃甸新城，這其中，南湖生態(tài)城和曹妃甸生態(tài)城是重中之重，我們稱之為“發(fā)動(dòng)機(jī)”。南湖生態(tài)城規(guī)劃——91平方公里，將成為唐山新的政務(wù)中心和城市休閑中心。

在新一輪唐山城市規(guī)劃中，南湖生態(tài)城將成為唐山新的政務(wù)中心和城市休閑中心南湖生態(tài)城的規(guī)劃推動(dòng)區(qū)域發(fā)展，吸引了大量的投資商和知名企業(yè)進(jìn)入南湖，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域人口、消費(fèi)增長(zhǎng)。綠城新華聯(lián)行政中心正和恒基眾多一線城市開發(fā)商已簽約進(jìn)駐：綠城地產(chǎn)、新加坡仁恒集團(tuán)、北京新華聯(lián)、正和恒基；有意向開發(fā)還有萬科地產(chǎn)。這些一線開發(fā)商的進(jìn)入將推動(dòng)該區(qū)域整體品質(zhì)的提升，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。其他如紅星美凱龍、開灤集團(tuán)、唐山城投溫商集團(tuán)、龐大汽貿(mào)等專業(yè)知名企業(yè)。拆遷用地低密度用地集約化用地兒童游樂場(chǎng)新加坡和美-仁恒集團(tuán)沈陽“世園會(huì)”開幕的第一周，就取得了極大的成功。沈陽“世博園”共接待國內(nèi)外游客176萬人次，最多的一天達(dá)到34萬人，平均達(dá)到25.1萬人

世園會(huì)結(jié)束后它對(duì)沈陽經(jīng)濟(jì)社會(huì)的促進(jìn)作用已經(jīng)顯現(xiàn)。為沈陽城市未來發(fā)展帶來了巨大的乘數(shù)效應(yīng)，對(duì)全市旅游、信息、現(xiàn)代傳媒和中介服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也起到了前所未有的拉動(dòng)作用。沈陽世園會(huì)的舉辦使棋盤山地區(qū)的土地價(jià)格升值了五倍，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)100億元以上，沈陽城市建設(shè)水平提前了五到十年。

在唐山舉辦世界園藝博覽會(huì)將會(huì)有力地推動(dòng)環(huán)渤海地區(qū)的快速發(fā)展、促進(jìn)世界各地更加深入地了解中國未來的發(fā)展戰(zhàn)略、全面感知中國第三增長(zhǎng)極強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。申辦2013年中國第八屆花卉博覽會(huì)和2016年世界園藝博覽會(huì)的過程，必將對(duì)唐山經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起到推動(dòng)作用。2016年南湖大事紀(jì)——唐山國際園藝博覽會(huì)的舉辦，將給城市帶來巨大經(jīng)濟(jì)效益和影響力。選址南湖的乘數(shù)效應(yīng)，對(duì)南湖生態(tài)新城的影響更是直接和顯性！目錄項(xiàng)目本體條件解析項(xiàng)目發(fā)展背景分析成功案例借鑒項(xiàng)目整體定位與發(fā)展策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議唐山城市規(guī)劃發(fā)展分析唐山宏觀經(jīng)濟(jì)消費(fèi)分析唐山商業(yè)市場(chǎng)研究分析唐山宏觀經(jīng)濟(jì)消費(fèi)分析。京唐城際鐵路：2009.8開工，2011年完工，全程38分鐘京津城際鐵路：全程30分鐘京張城際鐵路：2009.8開工，2012年通車，全程1小時(shí)京承城際鐵路：列入遠(yuǎn)期，規(guī)劃2020年前建成，全程1小時(shí)京石城際鐵路：2012年建成，全程1小時(shí)行業(yè)北京天津河北2002年變動(dòng)方向2002年變動(dòng)方向2002年變動(dòng)方向煤炭采選業(yè)0.76↓0.00↓0.86↓非金屬礦采選業(yè)0.13→0.90→0.55→食品加工制造業(yè)1.61→0.57→0.98↑飲料制造業(yè)1.30↓0.57→0.47→紡織業(yè)0.33↓0.36↓0.50→服裝及其他纖維制品制造0.73↓0.77↓0.30↑家具制造業(yè)1.17↑2.57↑0.41↑造紙及紙制品業(yè)0.57→0.35→0.60→石油加工及煉焦業(yè)1.73→0.66→0.69↑化學(xué)原料及化學(xué)制品制造0.98↓0.84→0.49↑醫(yī)藥制造業(yè)1.85↑1.22→0.73→化學(xué)纖維制造業(yè)0.00↓0.23↓0.42↑非金屬礦物制品業(yè)1.10↓0.26↓0.73↑黑色金屬冶煉及壓延加工1.32↓0.80→1.59↑普通機(jī)械制造業(yè)0.74↓1.02→0.36↑交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)0.95↑1.32↑0.28↑電氣機(jī)械及器材制造0.80↑0.54↑0.27↑電子及通信設(shè)備制造2.48↑3.66↑0.10↑儀器儀表辦公機(jī)械制造2.26↑0.96↑0.14↑唐山、廊坊、張家口、保定、滄州等城市發(fā)揮各自的工業(yè)優(yōu)勢(shì)，接納核心區(qū)的部分產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，以發(fā)展重工業(yè)、加工工業(yè)及部分輕型工業(yè)為主，其他產(chǎn)業(yè)為輔，成為首都圈內(nèi)提供工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和接受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的工業(yè)擴(kuò)散區(qū)。保定、承德、秦皇島充分利用豐富的旅游資源優(yōu)勢(shì)，與北京共同形成首都圈的旅游文化區(qū)。該區(qū)以發(fā)展旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、輕型工業(yè)為主。

2004年以后三省市主要行業(yè)區(qū)位商（專門化率）變動(dòng)趨勢(shì)城市影響力評(píng)價(jià):唐山已經(jīng)成為環(huán)渤海地區(qū)除北京、天津以外的經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)頭羊2003-2009年唐山GDP及增長(zhǎng)率唐山市整體經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，尤其在2006年以前，連續(xù)四年保持加速增長(zhǎng)，至06年出現(xiàn)增速減緩，且07年整體GDP增速有所回升情況下，人均GDP增速保持下降趨勢(shì)，說明城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度落后于城市化進(jìn)程，城市擴(kuò)張速度較快。唐山近些年來經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)，指標(biāo)位居全國領(lǐng)先水平，2009年人均GDP達(dá)7000美元，消費(fèi)能力大大增強(qiáng)。在人均可支配收入與消費(fèi)性支出方面:唐山保持較高增長(zhǎng),消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí),敢于消費(fèi)

唐山人均可支配收入與消費(fèi)性支出均位于第三的位置，僅次于北京和天津。唐山的人均可支配收入穩(wěn)步提升，08年達(dá)到16382元，從05年后，增速一直保持在15%以上。人均消費(fèi)性支出在經(jīng)歷了05、06年的快速增長(zhǎng)后，增長(zhǎng)速度有所放緩。居民消費(fèi)更加理性，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)明顯，以汽車、住宅、通訊、餐飲為主的消費(fèi)熱點(diǎn)已經(jīng)形成，目前唐山市私家車保有量超過38萬輛，其中進(jìn)口車已經(jīng)超過1.2萬輛。強(qiáng)勁增長(zhǎng)的消費(fèi)力主要表現(xiàn)在：休閑娛樂類成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，汽車、服裝、珠寶等消費(fèi)支出增幅明顯

消費(fèi)品市場(chǎng)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額810億元，比上年增長(zhǎng)24.8%。在限額以上批發(fā)零售企業(yè)銷售額中，食品飲料煙酒類增長(zhǎng)21.9%，服裝鞋帽針紡織品類增長(zhǎng)38.5%，汽車類增長(zhǎng)46.9%，家用電器和音像器材類增長(zhǎng)18.5%，體育娛樂用品類增長(zhǎng)60.8%，金銀珠寶類增長(zhǎng)31.3%。未來3-5年，南湖生態(tài)城核心區(qū)住宅總供應(yīng)量681萬平米，南湖新城僅住宅人口將會(huì)增加約23萬，休閑在南湖，消費(fèi)在南湖。地塊編號(hào)認(rèn)領(lǐng)情況占地面積(ha)建筑面積(萬m2)容積率1正和恒基24.2325.51.052新華聯(lián)54.4596.451.773新加坡71.5146.762.054綠城51.41114.092.225其他25.3411.880.476不詳34.423.170.677不詳4.72.90.628不詳101.87157.771.559不詳53.3102.481.92合計(jì)421681根據(jù)南湖區(qū)域土地的認(rèn)領(lǐng)情況將南湖區(qū)域土地分為9塊；

1，2，4，5，6，7都有部分地塊在沿湖限高區(qū)，是可能出現(xiàn)低密住宅的區(qū)域。唐山的不斷擴(kuò)張的城市化進(jìn)程，吸引更多外縣的中高端人群進(jìn)城休閑和消費(fèi)。

北部的遷安、遷西、及附近的遵化、豐潤、古冶等依托礦業(yè)、能源產(chǎn)業(yè)成為唐山目前最為發(fā)達(dá)的外縣地區(qū)由“五區(qū)十縣”到“六區(qū)八縣”，城市化加速過程中，對(duì)外縣的吸納作用增強(qiáng)；吸引更多的外縣中高端人群進(jìn)城消費(fèi)。遷安、遷西：礦產(chǎn)資源豐富，如金礦、煤礦、鐵礦，大量能源類私企；古冶、豐潤、遵化、灤縣：依托遷安、遷西資源，冶金、運(yùn)輸?shù)壬舷掠萎a(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)；樂亭：有一定的旅游資源，李大釗故鄉(xiāng)，基礎(chǔ)教育相對(duì)較好，唐山政府及事業(yè)單位有相當(dāng)比例的樂亭人；唐海：依托曹妃甸港，服務(wù)業(yè)有所提升；灤南、玉田：相對(duì)貧窮；目錄項(xiàng)目本體條件解析項(xiàng)目發(fā)展背景分析成功案例借鑒項(xiàng)目整體定位與發(fā)展策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議唐山城市規(guī)劃發(fā)展分析唐山宏觀經(jīng)濟(jì)消費(fèi)分析唐山商業(yè)銷售市場(chǎng)分析唐山商業(yè)銷售市場(chǎng)分析一（現(xiàn)有商業(yè)）商圈分析商圈分布遠(yuǎn)洋城商圈北新道商圈新華道商圈南湖新商圈唐山主要商圈分布在路北區(qū)和路南區(qū)市級(jí)商圈：1.新華道商圈2.北新道商圈3.遠(yuǎn)洋城商圈專業(yè)市場(chǎng)：4.新天地商圈新型商圈：5.鳳凰新城商圈

6.南湖新商圈唐山新華道商圈形成時(shí)間較久，地位穩(wěn)固其他商圈多為在3—5年逐漸形成的新商圈商業(yè)物業(yè)形態(tài)均以百貨店為主，業(yè)態(tài)較為單一，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈市級(jí)商圈專業(yè)市場(chǎng)新天地商圈南湖新商圈隨著南湖新城快速發(fā)展脫穎而出，主打旅游休閑美食。老商圈商業(yè)表現(xiàn)：體量大總價(jià)高，業(yè)態(tài)單一，競(jìng)爭(zhēng)激烈價(jià)格匯總項(xiàng)目名稱臨近商圈主力面積（平方米）銷售均價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬）新華貿(mào)新華道商圈400350001400萬達(dá)廣海新世界10035000350景泰翰林遠(yuǎn)洋城商紀(jì)花方銀座20023000460唐人起居新天地商天地購物樂園25016000400金色家園北新道商元帝景28014000392尚瑰莊園32020000640瑞景國際公寓6020000120新華1號(hào)30030000900鷺港.未來城鳳凰新城商桐大業(yè)銷售價(jià)格在商業(yè)投資上，唐山民間歷來具有傳統(tǒng)，羊群效應(yīng)且購買力旺盛

唐山歷來有民間投資傳統(tǒng)，特別是對(duì)商鋪物業(yè)情有獨(dú)鐘，各開發(fā)商在產(chǎn)品開發(fā)上也基本采取小單位的出售形式。2008年下半年爆發(fā)的金融危機(jī)使得通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇，財(cái)富人群更傾向于購買資產(chǎn)保值增值能力更強(qiáng)的商用物業(yè)和稀缺的別墅、城市公寓產(chǎn)品。另一方面，金融市場(chǎng)的失敗經(jīng)歷使得大部分經(jīng)驗(yàn)不足的投資者更傾向于選擇熟悉、穩(wěn)妥的投資方向，即商業(yè)地產(chǎn)；從目前市場(chǎng)來看，對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的旺盛需求仍將持續(xù)一段時(shí)間。區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、總價(jià)較低的商鋪物業(yè)前景看好。“唐山人對(duì)商鋪投資認(rèn)可度極高，新華1號(hào)一共30多套商業(yè)，前期登記的有300多組意向客戶；但大部分客戶的意向?yàn)?0－100平米，總價(jià)200萬以下的小面積商鋪?！薄氯A1號(hào)原策劃經(jīng)理任先生唐山購買力唐山人投資房地產(chǎn)的熱情成就了華北地區(qū)諸多城市的高端住宅、別墅及商業(yè)開發(fā)。SOHO中國的各項(xiàng)目中持續(xù)活躍著唐山投資客的身影，從建外SOHO到三里屯SOHO，千萬元以上的大單實(shí)屬平常?！拔抑翱戳诵氯A貿(mào)也交了誠意金，不過人太多沒有買到；現(xiàn)在的商業(yè)售價(jià)太高了，買商鋪都要到150，200萬以上了，購買壓力太大了。覺得投資商鋪前景很好，唐山消費(fèi)力高，只要開發(fā)商對(duì)商場(chǎng)的規(guī)劃品牌把控好，我認(rèn)為投資商鋪是總價(jià)適中，回報(bào)率較高、風(fēng)險(xiǎn)低的投資項(xiàng)目?！薄惩顿Y客戶對(duì)于商業(yè)投資，更傾向于區(qū)位較好、總價(jià)適中、回報(bào)率較高、風(fēng)險(xiǎn)較低，保值性和增值性強(qiáng)的商業(yè)物業(yè)。50%客戶投資地產(chǎn)為升級(jí)居住，重點(diǎn)考慮別墅、大面積舒適型產(chǎn)品，景觀環(huán)境和交通的便捷性很重要，該部分客戶主要為企業(yè)業(yè)主。50%客戶明確表示投資地產(chǎn)主要考慮商鋪，非常關(guān)注投資回報(bào)率，該部分客戶主要為企業(yè)、事業(yè)單位高管，政府人士；1位客戶表示已經(jīng)在投資寫字樓，部分客戶表示沒有研究過寫字樓市場(chǎng)，認(rèn)為憑經(jīng)驗(yàn)判斷可以投資，具體情況還需再了解；客戶語錄：如果再買房子，會(huì)買大面積舒適型住宅、別墅。市區(qū)已經(jīng)有房子了，很多越來越擠。會(huì)考慮在南湖附近景色優(yōu)美，交通又非常方便。——某物流董事長(zhǎng)馮總像底商、loft還有街鋪我都有投資，我們的商鋪投資回報(bào)率是比較高的，LOFT肯定沒有商鋪那么高，但是我覺得這個(gè)產(chǎn)品客戶認(rèn)可度高，是唐山的一個(gè)朝陽產(chǎn)品?！嘲儇浖瘓F(tuán)總經(jīng)理范總我的首選是商鋪，獲利不錯(cuò)，基本能在15%凈回報(bào)；寫字樓應(yīng)該也不錯(cuò)，但是我對(duì)這個(gè)不是非常了解；住宅的行情我不看好，住宅投資好的時(shí)代已經(jīng)過了?！珓?wù)員馬先生對(duì)于商業(yè)投資的區(qū)域，傾向于具有穩(wěn)定回報(bào)率的老城區(qū)和迅速發(fā)展極具潛力的新城區(qū)投資地產(chǎn)的受訪人對(duì)區(qū)域選擇觀點(diǎn)如下：30%客戶投資商業(yè)會(huì)選擇在城市的主要商圈和新華道與建設(shè)路的主干道。表示投資回報(bào)率會(huì)非常穩(wěn)定。60%客戶表示投資商業(yè)，選擇區(qū)域的未來發(fā)展很重要。城市發(fā)展速度快，新型的商圈形成，新的商業(yè)企業(yè)和商業(yè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐必將會(huì)吸引消費(fèi)者。選擇在規(guī)劃新城中投資，初期的投資成本會(huì)比成熟商圈低但未來的回報(bào)率會(huì)非常樂觀。10%的客戶表示不會(huì)在新城區(qū)進(jìn)行商業(yè)投資，商業(yè)投資需要一定的市場(chǎng)培育期，風(fēng)險(xiǎn)較大，現(xiàn)人氣不足商圈氛圍不濃等很多因素存在不確定性。因此不會(huì)投資。商業(yè)投資敏感點(diǎn)：

多數(shù)客戶認(rèn)可商業(yè)投資是穩(wěn)定、安全的投資渠道，并熱衷參與；大多數(shù)客戶看重南湖生態(tài)城未來發(fā)展規(guī)劃；商業(yè)投資客戶關(guān)注點(diǎn)：投資回報(bào)率、地段、人流量、主力店未來發(fā)展；

現(xiàn)售商業(yè)項(xiàng)目中銷售面積約在100—500㎡，總價(jià)在200—1400萬之間。零售面積大、總價(jià)高。更多客戶對(duì)于總價(jià)低、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、未來增值性好

的商業(yè)街鋪需求強(qiáng)烈。唐山商業(yè)銷售市場(chǎng)分析二：周邊商業(yè)項(xiàng)目所在的南湖商圈正處于啟動(dòng)期，規(guī)劃總量較大，業(yè)態(tài)為旅游美食、汽車文化、五金燈具等為主南湖生態(tài)城目前仍處于啟動(dòng)階段，區(qū)域內(nèi)人氣不足，配套設(shè)施尚在建設(shè)階段，未形成大規(guī)模商業(yè)氛圍?，F(xiàn)有人群日常消費(fèi)主要通過南新道沿線及復(fù)興路沿線的商業(yè)，而大宗百貨消費(fèi)仍然要依賴于唐百商圈和小山商圈。本案小山輻射區(qū)域唐百輻射區(qū)域項(xiàng)目周邊主要商業(yè)供應(yīng)，主要為兩大休閑MALL+一條改造復(fù)興路+專業(yè)市場(chǎng)1南湖休閑美食廣場(chǎng)本項(xiàng)目用地總面積約133.8畝，建設(shè)面積為10萬平方米，單棟面積340-12000平米不等，共32棟，現(xiàn)在意向價(jià)格為9000-15000元/平米，2009年8月份開工，預(yù)計(jì)2010年7、8月份建筑完工，2010年底開業(yè)。2老唐山風(fēng)情小鎮(zhèn)項(xiàng)目總占地450畝，建筑面積約為30萬平方米，屬于開灤國家礦山公園二期工程，設(shè)計(jì)由西洋風(fēng)韻、南土熏風(fēng)、民俗風(fēng)情、婚慶廣場(chǎng)、露天劇場(chǎng)五大板塊構(gòu)成。3唐山國際五金城項(xiàng)目沿街5棟樓1-3層作為商業(yè)配套，建筑面積1.5萬平方米，30個(gè)鋪?zhàn)笥?，單個(gè)鋪面積在500平米左右，預(yù)計(jì)2010年6月對(duì)外出售，意向價(jià)格20000元/平米，整個(gè)項(xiàng)目2010年5月開始動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2011年5月開業(yè)。本案12435項(xiàng)目周邊商業(yè)規(guī)劃總量較大，但業(yè)態(tài)差異明顯。而且除五金城外，其他項(xiàng)目以自持物業(yè)為主。4文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2011年2月份之前全部竣工完成，屆時(shí)可實(shí)現(xiàn)3500-4500人的辦公規(guī)模，文化創(chuàng)意園商業(yè)供給總計(jì)2.5萬平米。本案12435目前在本項(xiàng)目周邊已規(guī)劃或在建的商業(yè)供應(yīng)量約為40萬平米，其中大體量項(xiàng)目2個(gè)，業(yè)態(tài)主要以休閑娛樂、餐飲住宿、文化創(chuàng)意、專業(yè)市場(chǎng)配套為主。預(yù)計(jì)在未來3－5年進(jìn)入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)消費(fèi)人口超過10萬，消費(fèi)人群主要來自于主城居民、南湖旅游、經(jīng)商業(yè)主、美食汽車消費(fèi)人群等中高端客戶。5復(fù)興路改造復(fù)興路鴻基襪廠區(qū)域改造涉及復(fù)興路以東、花園街以南、花園南北街以西、南劉屯北街以北180多畝的區(qū)域，其中包括居民357戶。復(fù)興路鴻基襪廠區(qū)域改造項(xiàng)目計(jì)劃投資9億元，建設(shè)住宅12.2萬平方米、商鋪7.8萬平方米。文化創(chuàng)意園所持商業(yè)：項(xiàng)目計(jì)劃總投資6.5億元，總建筑面積17萬平方米。將按照一級(jí)開發(fā)的模式，由路南區(qū)城市建設(shè)投資有限公司開發(fā)建設(shè)，著力打造“三大中心”：

一是陶瓷文化創(chuàng)意中心。結(jié)合唐山陶瓷文化，在園區(qū)內(nèi)建設(shè)集設(shè)計(jì)、研發(fā)、展示、鑒賞于一體的陶瓷文化創(chuàng)意中心，提升唐山傳統(tǒng)陶瓷資產(chǎn)也檔次和水平。二是畫家創(chuàng)意展示中心。與陶瓷文化創(chuàng)意中心相呼應(yīng)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)書畫家村，把名家、名畫、名瓷結(jié)合起來，使其成為書畫家創(chuàng)作、交流、展示、交易的理想場(chǎng)所三是工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)意中心。

傳承唐山近代工業(yè)文明，吸引各類工業(yè)設(shè)計(jì)、研發(fā)企業(yè)入駐園區(qū)，進(jìn)行新產(chǎn)品新工藝設(shè)計(jì)，為傳統(tǒng)工業(yè)上檔升級(jí)提供智力支撐。據(jù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園工作人員所述，在面年全面完工后預(yù)計(jì)整個(gè)區(qū)域就業(yè)人數(shù)在3500-4500人左右。

文化創(chuàng)意園總部規(guī)劃說明陶瓷文化創(chuàng)意中心藝術(shù)創(chuàng)意展示中心工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)意中心本案文化創(chuàng)意園總部分區(qū)說明本案陶瓷展覽館南湖博古院長(zhǎng)城電焊機(jī)研發(fā)基地南湖書畫院嘉禾汽車影視城鋼鐵總部研發(fā)基地隆達(dá)陶瓷藝術(shù)研究院中陶實(shí)業(yè)陶瓷研發(fā)基地金箔-藝術(shù)家園

工業(yè)創(chuàng)意研發(fā)總部文化創(chuàng)意園總部竣工開業(yè)時(shí)間總項(xiàng)目預(yù)計(jì)在明年2月份之前全部竣工完成，屆時(shí)可實(shí)現(xiàn)3500-4500人的辦公規(guī)模。十月份之前竣工完成五月中旬竣工裝修完成可進(jìn)行展示本案2011年2月之前竣工完成文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園內(nèi)部商業(yè)供應(yīng)文化創(chuàng)意園商業(yè)供給總計(jì)48500㎡，其中15500㎡為辦公樓底部環(huán)繞商鋪，9500㎡為沿唐栢路沿街商鋪，1500+22000=23500㎡為本項(xiàng)目商業(yè)面積.商鋪供給量預(yù)計(jì)23500㎡商鋪供給量預(yù)計(jì)15500㎡商業(yè)供給量預(yù)計(jì)9500㎡周邊人群消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析：未來2年，白領(lǐng)和私營業(yè)主等中高端人群穩(wěn)定，旅游和經(jīng)商的流動(dòng)人口越來越多。主要人群結(jié)構(gòu)為中高端消費(fèi)人群，潛在消費(fèi)類型為：中高端購物、商務(wù)休閑旅館、特色餐飲。2，文化創(chuàng)意園：藝術(shù)創(chuàng)作、私營業(yè)主。主要消費(fèi)類型：中高端購物、餐飲、商務(wù)休閑3，汽車4s園：購車客戶、4s從業(yè)者。主要消費(fèi)類型：中端購物、餐飲；4，專業(yè)市場(chǎng)：各地私營業(yè)主，流動(dòng)經(jīng)商人口。主要消費(fèi)類型：餐飲、商務(wù)休閑、旅館1，南湖旅游：全國各地人群，年輕白領(lǐng)。主要消費(fèi)類型：旅游購物、餐飲、旅館5，軟件園：年輕IT白領(lǐng)。主要消費(fèi)類型：中高端購物、餐飲、商務(wù)休閑周邊商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)：1，本項(xiàng)目的商業(yè)街區(qū)不具備成為休閑美食和專業(yè)市場(chǎng)中心的可行性。3，未來2-3年，本項(xiàng)目周邊存有巨大的中高端消費(fèi)力量。2，本項(xiàng)目特性：唯一全部可售、主題街區(qū)、規(guī)模小短平快，具有爆發(fā)力。4，周邊中高端消費(fèi)的購物、休閑、高端商務(wù)產(chǎn)品稀缺。金恒項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展研判：

極強(qiáng)的增量市場(chǎng)屬性將會(huì)帶來更多的商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)！1、唐山消費(fèi)力越來越高，但中高端購物消費(fèi)向京津外流；3、低總價(jià)產(chǎn)品缺失，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)可分割街鋪受認(rèn)可；2、南湖大發(fā)展帶來的商業(yè)街區(qū)發(fā)展大機(jī)遇；4、專屬中高端的購物、休閑、商務(wù)類風(fēng)情街區(qū)成為熱點(diǎn)機(jī)會(huì)；目錄項(xiàng)目本體條件解析項(xiàng)目發(fā)展背景分析成功案例借鑒項(xiàng)目整體定位與發(fā)展策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議杭州湖濱國際名品街北京賽特奧萊南京沃閣戀館案例一杭州湖濱國際名品街。案例選取的標(biāo)準(zhǔn)：

1、區(qū)位類同，周邊風(fēng)景優(yōu)美；2、人流較大，商業(yè)街區(qū)；3、相同的容積率和建筑面積；4、類似的不規(guī)則地形和沿街展示長(zhǎng)鋪；參考案例——杭州湖濱國際名品街位置：位于杭州市最繁華的商業(yè)及旅游休閑區(qū)--湖濱地區(qū)，臨西湖，隔街與五星級(jí)杭州凱悅大酒店為伴。

簡(jiǎn)介：由34家國際著名品牌專賣店圍聚而成，主要經(jīng)營國際品牌服飾、箱包、珠寶、手表、皮草、家居、美容及中西式餐飲等，由世界著名品牌商直接經(jīng)營或指導(dǎo)經(jīng)營。其中包括中國地區(qū)第二家分店的法拉利，瑞士歐米茄手表，意大利頂級(jí)服飾喬治·阿瑪尼等等。特點(diǎn)：作為商業(yè)形式的一個(gè)獨(dú)到創(chuàng)新，采用專賣店集聚的形式，有別于傳統(tǒng)的柜臺(tái)組合形式，有著統(tǒng)一的形象、宣傳和推廣，統(tǒng)一的物業(yè)管理，與其他自然形成的商業(yè)街區(qū)不同。通過品牌引領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)集聚，合力推進(jìn)當(dāng)?shù)胤?wù)業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步提升城市生活品質(zhì)。

城市中心商業(yè)區(qū)湖濱國際名品街規(guī)模

2005年10月10日開街?？偵虡I(yè)面積約18000平方米，專賣店單店面積從200多到1000多平方米不等。34家獨(dú)立店鋪。

杭州湖濱國際名品街-----交通人流人流人流經(jīng)營現(xiàn)狀

僅今年上半年，湖濱名品街整體營業(yè)額較去年同比增長(zhǎng)了46.61%，預(yù)計(jì)今年名品街的整體銷售額將突破2.5億元。400㎡左右的商鋪年租金不低于120萬，名品街已處于滿員狀態(tài)，無地容納新品牌，但目前還有好幾家一線品牌正排隊(duì)等待入駐。最大化消費(fèi)休閑人群的人流互動(dòng)空間，交通動(dòng)線清晰杭州湖濱國際名品街-----建筑通過文化主題的運(yùn)營承載體設(shè)計(jì)，提升商業(yè)價(jià)值，同時(shí)賦予街區(qū)“生命力”為了融入整個(gè)西湖的周邊環(huán)境，中國風(fēng)文化元素的滲透，隨處可見，增添了建筑的大氣與神秘感通過建筑形態(tài)、街區(qū)商業(yè)形態(tài)的布局來進(jìn)行展示，為精英思想的傳播、前衛(wèi)藝術(shù)的推廣以及具有獨(dú)創(chuàng)精神的活動(dòng)提供值得期待的上佳場(chǎng)所杭州湖濱國際名品街-----業(yè)態(tài)

功能分布合理,街區(qū)業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)最大化功能互補(bǔ)，讓過往人流實(shí)現(xiàn)逗留時(shí)間最大化品牌服飾、箱包、珠寶3類消耗品為主，比重約占60%。

占比重約30%為各類餐飲業(yè)，如茶吧、咖啡吧、酒吧老字號(hào)等，選擇以西餐為主的餐飲業(yè)，一方面西餐廳油煙少，廚房、操作間需求面積較中餐廳小，更適合名品街中的店面設(shè)計(jì)，且有利于保持名品街環(huán)境美觀

最后余下的10%的建筑多被用于臨時(shí)私人畫廊、小型藝術(shù)展示等，融合購物、飲食、休閑于一體的同時(shí)也為湖濱景致平添了一抹亮色。

杭州湖濱國際名品街-----環(huán)境

通過環(huán)境營造，讓主題街區(qū)成為城市風(fēng)景的一部分，旅游業(yè)的一個(gè)賣點(diǎn)，充分的利用建筑小品裝點(diǎn)街區(qū)空間。名品街的設(shè)計(jì)不是簡(jiǎn)單的景觀塑造和商業(yè)開發(fā)，而是一個(gè)全新品牌的塑造。

盡管地塊較小,但通過設(shè)計(jì)極力營造出了小橋流水的氣氛，甚至帶有了蘇州園林的韻味，且在內(nèi)部濱水岸線旁巧妙利用了駁岸石塊、下行階梯等為游人設(shè)置了許多休息處所。各色鋪地的運(yùn)用也顯示出了設(shè)計(jì)師對(duì)于細(xì)節(jié)的把握，青石條、碎石、裂紋磚等不同材質(zhì)的鋪地于不經(jīng)意間便完成了內(nèi)外空間的自然過渡，也更加豐富了內(nèi)部空間的景觀效果。

案例一借鑒點(diǎn)：通過文化主題的運(yùn)營承載體設(shè)計(jì)，提升商業(yè)價(jià)值，同時(shí)賦予街區(qū)“生命力”建筑功能分布合理,街區(qū)業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)最大化功能互補(bǔ)，讓過往人流實(shí)現(xiàn)逗留時(shí)間最大化業(yè)態(tài)功通過環(huán)境營造，讓主題街區(qū)成為城市風(fēng)景的一部分，旅游業(yè)的一個(gè)賣點(diǎn)，充分的利用建筑小品裝點(diǎn)街區(qū)空間環(huán)境最大化消費(fèi)休閑人群的人流互動(dòng)空間，交通動(dòng)線清晰交通案例二北京賽特奧萊。案例選取的標(biāo)準(zhǔn)：

1，位于市郊，需要開車但快捷便利；2，中高端人群目的性購物消費(fèi)；3，風(fēng)情街區(qū)，非主流購物體驗(yàn)；4，建筑風(fēng)格統(tǒng)一，主力店+大廣場(chǎng)項(xiàng)目定位：名品折扣購物中心所在位置：位于別墅密集的朝陽區(qū)香江北路建筑風(fēng)格：純歐美式outlet,以歐美小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格，美式奧萊商業(yè)街。建筑形式：各商鋪之間緊密相聯(lián)，形成一個(gè)集購物、文化、娛樂、休閑的超完備的商業(yè)空間。品牌種類：

國際精品、運(yùn)動(dòng)休閑、時(shí)尚女裝、紳士男裝、皮具、皮鞋與配飾、家具內(nèi)衣、美食天地參考案例——北京賽特奧萊市郊名品折扣店項(xiàng)目簡(jiǎn)介：作為最早引入國際名品的高端百貨，賽特憑借17年資深的高端品牌市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，以及無可取代的強(qiáng)大品牌號(hào)召力，為擁有杰出品位的消費(fèi)者打造出一個(gè)時(shí)尚購物天地。全新開幕的賽特奧萊，則在與精品店無差異的品牌氛圍中，令消費(fèi)者暢享超低驚喜折扣，真正體驗(yàn)到“大品牌，小價(jià)錢，平價(jià)享受高品質(zhì)奢華生活”的十分滿足感。

北京賽特奧萊-----交通賽特奧萊朝陽區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)喧鬧且交通便利，市區(qū)的商業(yè)區(qū)有著鮮明的差別從市中心約25分鐘車程；從機(jī)場(chǎng)約15分鐘車程方便舒適的氛圍——遠(yuǎn)離市區(qū)，交通方便，功能齊全，休閑購物一體化充分利用周邊優(yōu)越的自然環(huán)境，旨在建成一個(gè)可以購買世界名品的花園小鎮(zhèn)。輻射周邊形成休閑度假體系和高品質(zhì)居住體系等核心功能于一體、輻射華北地區(qū)的大型綜合現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目

借于地理位置的優(yōu)越，吸引周邊高端購物人群，在同等商圈消費(fèi)場(chǎng)所擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，北京人歷來相信上風(fēng)上水，在北邊居住的人購買能力都是相對(duì)高的北京賽特奧萊-----建筑獨(dú)特建筑風(fēng)格形成獨(dú)特商業(yè)集群，成為城市中一道有別于其他購物場(chǎng)所的歐美購物小鎮(zhèn)通過建筑表現(xiàn)力營造一個(gè)純正美式小鎮(zhèn)商街氣氛，打破購物于休閑邊界的開放空間小鎮(zhèn)風(fēng)格的購物廣場(chǎng)，輔之于瀑布、河道、噴泉等景觀，讓從市區(qū)遠(yuǎn)道而來的人們眼前一亮購物環(huán)境的顛覆帶來的是獨(dú)樹一幟的享受型購物情緒賽特奧萊每年吸引近百萬游客到此購物，年?duì)I業(yè)額將超過二十億元，并解決8000-10000萬人的就業(yè)問題北京賽特奧萊-----業(yè)態(tài)功能明顯，業(yè)態(tài)分明，獨(dú)特的品牌效應(yīng)，吸引特立的消費(fèi)群體品牌折扣的效應(yīng)足以吸引中高端消費(fèi)人群，以此形成穩(wěn)固的消費(fèi)群體業(yè)態(tài)的稀缺性足以吸引整個(gè)地塊區(qū)域的消費(fèi)人群隨之而動(dòng)

到如今對(duì)國際名品的一呼百應(yīng)，短短幾年賽特奧萊已成為奢侈品圈一支不可小覷的力量。今年以來貴賓積分排名首位的客人，其累計(jì)消費(fèi)額已達(dá)250余萬元。北京賽特奧萊-----配套服務(wù)商業(yè)廣場(chǎng)不但需要良好的商業(yè)規(guī)劃，更需要較強(qiáng)的配套服務(wù)能力，以保證項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展愜意、舒適的免費(fèi)游覽電瓶車

停車場(chǎng)大，奧特萊斯主要針對(duì)有車一族，就需要很大的停車場(chǎng)

中國首家允許寵物進(jìn)入的商場(chǎng)案例二借鑒點(diǎn)：獨(dú)特建筑風(fēng)格形成獨(dú)特商業(yè)集群，成為城市中一道有別于其他購物場(chǎng)所的歐美購物小鎮(zhèn)建筑功能明顯，業(yè)態(tài)分明，獨(dú)特的品牌效應(yīng)，吸引特立的消費(fèi)群體業(yè)態(tài)商業(yè)廣場(chǎng)不但需要良好的商業(yè)規(guī)劃，更需要較強(qiáng)的配套服務(wù)能力，以保證項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展環(huán)境遠(yuǎn)離市區(qū)喧鬧且交通便利，市區(qū)的商業(yè)區(qū)有著鮮明的差別交通案例三南京沃閣戀館。案例選取的標(biāo)準(zhǔn)：

1，位于市郊，需要開車但快捷便利；2，汽車主題，強(qiáng)調(diào)特色酒店體驗(yàn)；3，強(qiáng)調(diào)私密、高端、商務(wù)精品；4，與周邊商務(wù)互補(bǔ)，與項(xiàng)目本身互動(dòng)參考案例——南京沃閣戀館交通：距離南京火車站60公里；距離南京祿口國際機(jī)場(chǎng)15公里；距離新街口55公里。地址：南京江寧區(qū)隱龍路9號(hào)

簡(jiǎn)介：沃閣戀館，一座來自臺(tái)灣的純正汽車旅館。歷時(shí)3年籌備，耗資3000萬元，僅打造6大館28種主題的47間奢華套房，現(xiàn)已落戶江寧開發(fā)區(qū)翠屏山風(fēng)景區(qū)與牛首山森林公園的環(huán)抱之中。專為獨(dú)具品位的都市男女，全情營造無以倫比的超浪漫、極奢華的約會(huì)場(chǎng)所。面積近4500㎡收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

房型面積門市價(jià)尊爵套房(單車位)90㎡￥1180尊爵套房(雙車位)120㎡￥1280總統(tǒng)套房350㎡￥10800經(jīng)營現(xiàn)狀

自08年開業(yè)以來，備受廣大消費(fèi)者喜愛，現(xiàn)已成為南京高級(jí)商務(wù)應(yīng)酬、戀人休憩放松、家庭度假的理想場(chǎng)所。入住需提前預(yù)約。南京沃閣戀館-----檔次

五星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)、超炫室內(nèi)造景、雙人SPA納米牛奶按摩浴缸、37英寸LCD高清電視、KINGSIZE舒適大床、可調(diào)控光線組合根據(jù)各種品牌特色設(shè)計(jì)的客房風(fēng)格客房?jī)?nèi)都為無間隔設(shè)計(jì)，讓視覺達(dá)到極大延伸

南京沃閣戀館-----特色

旅館不設(shè)接待大堂，只有一個(gè)類似停車場(chǎng)入口的登記處，前來投宿的客人不用下車客人只需將車直接開進(jìn)客房的專屬車庫，從車庫直接進(jìn)入房間

客人不受打擾，私密性和安全性是旅館的特色

參考案例——南京沃閣戀館參考案例——南京沃閣戀館案例三借鑒點(diǎn)：獨(dú)特建筑平面布局形成獨(dú)特私密高端酒店體驗(yàn)，成為城市非主流特色酒店建筑獨(dú)特的品牌效應(yīng)，吸引特立的消費(fèi)群品牌與項(xiàng)目本身購物休閑業(yè)態(tài)互補(bǔ)互動(dòng)配套遠(yuǎn)離市區(qū)喧鬧且交通便利，私密性強(qiáng)交通目錄項(xiàng)目本體條件解析項(xiàng)目發(fā)展背景分析成功案例借鑒項(xiàng)目整體定位與發(fā)展策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議客戶定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目發(fā)展策略客戶定位：IIIIII核心客戶：熱衷投資不動(dòng)產(chǎn)，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人群，多為年輕的自主經(jīng)營者、市區(qū)內(nèi)企事業(yè)中層以上領(lǐng)導(dǎo)人士。財(cái)富水平：中高端財(cái)富階層置業(yè)特征：見多識(shí)廣，二次或者多次購買商業(yè)投資。對(duì)新鮮產(chǎn)業(yè)新城規(guī)劃有一定的理解，有一定的投資經(jīng)驗(yàn)和前瞻性。需求敏感點(diǎn)：投資回報(bào)率高重要客戶：餐飲、娛樂等品牌產(chǎn)業(yè)客戶，具備很強(qiáng)支付能力的經(jīng)營者。財(cái)富水平：中高端財(cái)富階層并有經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)者置業(yè)特征：對(duì)他們而言，投資價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出日常居住功能，更多是一種身份和檔次的代表。需求敏感點(diǎn)：未來規(guī)劃潛力大邊緣客戶：其自身對(duì)商業(yè)需求不高，雖對(duì)項(xiàng)目感興趣但承受價(jià)格水平有限的客戶。財(cái)富水平：中低端財(cái)富階層置業(yè)特征：具有投資商業(yè)夢(mèng)想，但迫于經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，購買慎重，對(duì)于存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目望而止步需求敏感點(diǎn)：關(guān)注價(jià)格目錄項(xiàng)目本體條件解析項(xiàng)目發(fā)展背景分析成功案例借鑒項(xiàng)目整體定位與發(fā)展策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議客戶定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目發(fā)展策略產(chǎn)品定位策略：策略二：以利潤最大化為原則，采用分割小商鋪\低總價(jià)\獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售。利用高端風(fēng)情街區(qū)形象，刺激消費(fèi)客戶對(duì)于稀缺產(chǎn)品強(qiáng)烈占有欲望,在滿足廣大投資客戶需求同時(shí)，最大化挖掘利潤。策略一：利用主力店招商，如北京奧萊、沃閣戀館、餐飲中高端品牌作為標(biāo)桿，標(biāo)定項(xiàng)目整體形象和影響力。并以大帶小，配以休閑風(fēng)情主題和特色商務(wù)精品，達(dá)到街區(qū)商業(yè)共贏。產(chǎn)品定位取向：購物、品牌折扣、商務(wù)休閑、街區(qū)體驗(yàn)定位條件項(xiàng)目條件與契合度分析娛樂、休閑中心餐飲、娛樂、休閑、商業(yè)服務(wù)等功能商業(yè)零售是重要商脈消費(fèi)群體支撐具有較強(qiáng)的消費(fèi)市場(chǎng)一般規(guī)模較大市級(jí)商圈購物悠閑街區(qū)生活體驗(yàn)中心購物、商務(wù)休閑、餐飲、零售及服務(wù)功能具有商脈特征以商業(yè)街，商鋪為主的商業(yè)形態(tài)符合銷售目標(biāo)5－10家品牌主力店帶動(dòng)適當(dāng)規(guī)模區(qū)域性商圈社區(qū)商鋪位于社區(qū)內(nèi)或在社區(qū)周邊附近，主要服務(wù)于社區(qū)或者社區(qū)附近居民的商鋪不具有商脈特征以集中式商業(yè)為主，商鋪為輔的商業(yè)形態(tài)銷售難度增加規(guī)模很小，服務(wù)鄰里鄰里型商圈目錄項(xiàng)目本體條件解析項(xiàng)目發(fā)展背景分析成功案例借鑒項(xiàng)目整體定位與發(fā)展策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議客戶定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目形象定位：現(xiàn)代購物時(shí)尚體驗(yàn)引領(lǐng)唐山商業(yè)街區(qū)的最先進(jìn)形態(tài)主題街區(qū)標(biāo)桿

項(xiàng)目商業(yè)街區(qū)形象的定位應(yīng)以拉高項(xiàng)目整體形象，保持與南湖生態(tài)城和所在區(qū)域文化產(chǎn)業(yè)園形象的一致性，通過合理規(guī)劃創(chuàng)造本區(qū)域乃至本市商業(yè)典范，其商業(yè)形象概括為：引領(lǐng)主題時(shí)尚的風(fēng)情商業(yè)街區(qū)裝飾精巧優(yōu)雅，別具特色的餐廳、酒吧繁華中心的幽靜社交場(chǎng)所——特色汽車旅館

體驗(yàn)式購物風(fēng)情街區(qū)享受新南湖的地方…街區(qū)整體定位：You

are

where

youlive體驗(yàn)生活，街區(qū)開始……遠(yuǎn)見Vision品味Elegance品質(zhì)Quality目錄項(xiàng)目本體條件解析項(xiàng)目發(fā)展背景分析成功案例借鑒項(xiàng)目整體定位與發(fā)展策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議客戶定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目發(fā)展策略采用分割小商鋪，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售；

項(xiàng)目開發(fā)策略：近期利潤目標(biāo)高單價(jià)，低總價(jià)適應(yīng)于廣大投資客戶，盡快旺銷，資金快速回籠。項(xiàng)目開發(fā)策略：長(zhǎng)期利潤目標(biāo)新型汽車旅館入住項(xiàng)目，公司自持，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期利潤；引進(jìn)汽車酒店型商業(yè)，位于項(xiàng)目?jī)?nèi)街道位置，既可以避免很多商業(yè)開發(fā)內(nèi)街滯銷和后期經(jīng)營不善等弊端，又作為公司自持資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期利潤目標(biāo)，特色酒店還兼拉升項(xiàng)目檔次。主力店的以大帶小，實(shí)現(xiàn)街區(qū)商業(yè)共贏，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期利潤；唐山綜合商業(yè)街區(qū)市場(chǎng)處于初期階段；南湖區(qū)域發(fā)展初期階段，情景街區(qū)和專業(yè)主題街區(qū)的稀缺資源價(jià)值體現(xiàn)處于初期階段；項(xiàng)目發(fā)展開發(fā)節(jié)奏：影響項(xiàng)目長(zhǎng)期利潤目標(biāo)尚需要輸入條件（如富有唐山地標(biāo)性的廣場(chǎng)建設(shè)、周邊配套附加值培育、南湖成熟度、高端購物休閑方式認(rèn)知等）進(jìn)一步價(jià)值釋放；單純的主題商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品在進(jìn)入市場(chǎng)初期市場(chǎng)認(rèn)知度低的情況下必然影響項(xiàng)目的去化速度和市場(chǎng)美譽(yù)度。項(xiàng)目運(yùn)作初期的策略方向在于，順利回籠資金打開局面，保證項(xiàng)目安全運(yùn)行，產(chǎn)品策略層面需要現(xiàn)金流產(chǎn)品在前期開發(fā)保證項(xiàng)目成功運(yùn)作。項(xiàng)目招商策略：1，重視主力店市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位,作為招商工作的指導(dǎo)性文件。爭(zhēng)取在規(guī)劃設(shè)計(jì)前完成主力店租賃工作，并按主力店的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。（商圈分析→市場(chǎng)定位→業(yè)態(tài)定位→主力店租賃→規(guī)劃設(shè)計(jì)→建造……）2，按市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位確定初步主力店。通過各種信息途徑掌握其選址要求。并將其設(shè)立成三層目標(biāo)群，將不同業(yè)態(tài)要分開。3，

召開主力店招商懇談會(huì)，征求他們對(duì)項(xiàng)目主力店合作的條件、可能性及建議，從而制定合理的招商條件和政策。最好邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)和有影響的媒體參加。4，視招商懇談會(huì)的情況，重點(diǎn)對(duì)第一層目標(biāo)群管理層進(jìn)行充分的溝通，加快其投資決策步伐。并逐個(gè)向分層次的目標(biāo)群介紹項(xiàng)目情況及合作條件，并高密度派專人跟進(jìn)。目錄項(xiàng)目本體條件解析項(xiàng)目發(fā)展背景分析成功案例借鑒項(xiàng)目整體定位與發(fā)展策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議體驗(yàn)式購物風(fēng)情街區(qū)價(jià)值體系KPI購物風(fēng)情主題鮮明的標(biāo)志性景觀體系

“一軸多巷”商業(yè)動(dòng)線脈貫整個(gè)購物休閑街區(qū)一系列購物文化為主線的主力體驗(yàn)店一系列國際化的DIS區(qū)域識(shí)別系統(tǒng)

滿足購物風(fēng)情需求的villa產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品1.沿街風(fēng)情街：2層聯(lián)排，獨(dú)立冠名，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品2.OUTLETS街區(qū)：強(qiáng)調(diào)非傳統(tǒng)商業(yè)、特色購物體驗(yàn)、街區(qū)體驗(yàn)、主力店、品牌折扣一條百米長(zhǎng)特色風(fēng)情沿街商業(yè)街一個(gè)以休閑商務(wù)為主題的汽車旅館產(chǎn)品3.汽車旅館：強(qiáng)調(diào)稀缺、私密、高端、商務(wù)精品街區(qū)的標(biāo)志性建筑：入口廣場(chǎng)摩天輪和鐘樓岳各莊路“一軸多巷”商業(yè)動(dòng)線脈貫整個(gè)購物休閑街區(qū)街區(qū)的標(biāo)志性建筑：入口廣場(chǎng)摩天輪和鐘樓

入口廣場(chǎng)：體驗(yàn)式購物風(fēng)情街區(qū)價(jià)值體系KPI購物風(fēng)情主題鮮明的標(biāo)志性景觀體系

“一軸多巷”商業(yè)動(dòng)線脈貫整個(gè)購物休閑街區(qū)一系列購物文化為主線的主力體驗(yàn)店一系列國際化的DIS區(qū)域識(shí)別系統(tǒng)

滿足購物風(fēng)情需求的villa產(chǎn)品價(jià)值一條百米長(zhǎng)特色風(fēng)情沿街商業(yè)街一個(gè)以休閑商務(wù)為主題的汽車旅館街區(qū)的標(biāo)志性建筑：入口廣場(chǎng)摩天輪和鐘樓產(chǎn)品1.沿街風(fēng)情街：2層聯(lián)排，獨(dú)立冠名，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品2.OUTLETS街區(qū)：強(qiáng)調(diào)非傳統(tǒng)商業(yè)、特色購物體驗(yàn)、街區(qū)體驗(yàn)、主力店、品牌折扣產(chǎn)品3.汽車旅館：強(qiáng)調(diào)稀缺、私密、高端、商務(wù)精品一條百米長(zhǎng)特色風(fēng)情沿街商業(yè)街

一系列購物文化為主線的主力體驗(yàn)店

體驗(yàn)式購物風(fēng)情街區(qū)價(jià)值體系KPI購物風(fēng)情主題鮮明的標(biāo)志性景觀體系

“一軸多巷”商業(yè)動(dòng)線脈貫整個(gè)購物休閑街區(qū)一系列購物文化為主線的主力體驗(yàn)店一系列國際化的DIS區(qū)域識(shí)別系統(tǒng)

滿足購物風(fēng)情需求的villa產(chǎn)品價(jià)值一條百米長(zhǎng)特色風(fēng)情沿街商業(yè)街一個(gè)以休閑商務(wù)為主題的汽車旅館街區(qū)的標(biāo)志性建筑：入口廣場(chǎng)摩天輪和鐘樓產(chǎn)品1.沿街風(fēng)情街：2層聯(lián)排，獨(dú)立冠名，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品2.OUTLETS街區(qū)：強(qiáng)調(diào)非傳統(tǒng)商業(yè)、特色購物體驗(yàn)、街區(qū)體驗(yàn)、主力店、品牌折扣產(chǎn)品3.汽車旅館：強(qiáng)調(diào)稀缺、私密、高端、商務(wù)精品一個(gè)以休閑商務(wù)為主題的汽車旅館體現(xiàn)休閑、商務(wù)、豪華特色一系列國際化的DIS區(qū)域識(shí)別系統(tǒng)：

國際化公共導(dǎo)視系統(tǒng),通過細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)感與國際化氛圍考慮因素：導(dǎo)示系統(tǒng)不但有引導(dǎo)、說明、指示的功能，同時(shí)也是環(huán)境布局的重要環(huán)節(jié)，以及營造風(fēng)格、建立品質(zhì)感的重要環(huán)節(jié)；體現(xiàn)項(xiàng)目在細(xì)節(jié)上的體貼入微，展示項(xiàng)目的品質(zhì)感和國際化特征。建議要點(diǎn)：采用多種語言標(biāo)識(shí)；指位明確；采用國際統(tǒng)一圖標(biāo)；造型精致。沿周邊道路設(shè)置路旗，造場(chǎng)、項(xiàng)目認(rèn)知的開始，并起到引導(dǎo)作用。也可以集中放置廣告盒子。體驗(yàn)式購物風(fēng)情街區(qū)價(jià)值體系KPI購物風(fēng)情主題鮮明的標(biāo)志性景觀體系

“一軸多巷”商業(yè)動(dòng)線脈貫整個(gè)購物休閑街區(qū)一系列購物文化為主線的主力體驗(yàn)店一系列國際化的DIS區(qū)域識(shí)別系統(tǒng)

滿足購物風(fēng)情需求的villa產(chǎn)品價(jià)值一條百米長(zhǎng)特色風(fēng)情沿街商業(yè)街一個(gè)以休閑商務(wù)為主題的汽車旅館街區(qū)的標(biāo)志性建筑：入口廣場(chǎng)摩天輪和鐘樓產(chǎn)品1.沿街風(fēng)情街：2層聯(lián)排，獨(dú)立冠名，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品2.OUTLETS街區(qū)：強(qiáng)調(diào)非傳統(tǒng)商業(yè)、特色購物體驗(yàn)、街區(qū)體驗(yàn)、主力店、品牌折扣產(chǎn)品3.汽車旅館：強(qiáng)調(diào)稀缺、私密、高端、商務(wù)精品產(chǎn)品層面

關(guān)鍵詞：高端——街區(qū)產(chǎn)品價(jià)值的極致表達(dá)沿街風(fēng)情街一層層高5.4米，二層層高3.6米，內(nèi)部空間彈性，提供購物休閑復(fù)合方式。通過與內(nèi)部奧萊的銜接形成豐富的購物動(dòng)線，增加購物體驗(yàn)。產(chǎn)品策略：“低密生態(tài)”+“二層風(fēng)情聯(lián)排”+“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)”+“獨(dú)立冠名”的模式，建立復(fù)合多元、合理空間結(jié)構(gòu)、非一般購物體驗(yàn)產(chǎn)品體系，樹立街區(qū)高端形象。OUTLETS街區(qū)汽車旅館街區(qū)“形象長(zhǎng)廊”，表達(dá)街區(qū)概念主題精神。通過建筑表現(xiàn)力，提升商業(yè)價(jià)值，同時(shí)賦予街區(qū)“生命力”商業(yè)上層的親地院落生活/共享交流的低密度休閑意向最大限度的增加玻璃面，體現(xiàn)視覺創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外景觀滲透沿街商業(yè)引入幾家樣板咖啡廳、酒吧，其他商鋪全部銷售臨街商鋪為獨(dú)立復(fù)式街鋪，并在整個(gè)臨街面上形成一些小廣場(chǎng)空間，布置趣味小品，幫助強(qiáng)化街區(qū)意識(shí)；街區(qū)標(biāo)識(shí)，形成現(xiàn)代感強(qiáng)的序列；沿街布置少量酒吧街、咖啡館、小餐廳等，結(jié)合環(huán)境設(shè)計(jì)，形成主景觀帶；酒吧和景觀帶與會(huì)所形成開放休憩、娛樂空間。店

店

店

shop!shop!shop!對(duì)不同功能的商業(yè)用途統(tǒng)一分區(qū)布置統(tǒng)一街區(qū)主標(biāo)識(shí)系統(tǒng)和發(fā)布形式產(chǎn)品層面

關(guān)鍵詞：高端——街區(qū)產(chǎn)品價(jià)值的極致表達(dá)OUTLETS街區(qū)大主力店，國際一級(jí)品牌折扣經(jīng)營，以大帶小，購物共榮。享受新南湖，享受折扣快感。產(chǎn)品策略：復(fù)合式內(nèi)街圍合，合理商業(yè)動(dòng)線。強(qiáng)調(diào)唐山唯一特色購物體驗(yàn)、街區(qū)體驗(yàn)、主力店品牌折扣。深深融入建筑景觀的度假式購物。沿街風(fēng)情街汽車旅館南湖互補(bǔ)商業(yè)，面向唐山旅游休閑、藝術(shù)創(chuàng)作群體、汽車4S、專業(yè)市場(chǎng)等中高端消費(fèi)群，實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)式購物消費(fèi)。院落式規(guī)劃、復(fù)合式街區(qū)。獨(dú)棟主力店與后街商鋪與迷你小鋪和諧融合，營造花園景觀購物體驗(yàn)。露天廣場(chǎng)+小而密街巷復(fù)合型街區(qū)——開放的、有情趣的、充滿活力的街區(qū)的價(jià)值在于其開放性，讓所有人都能暢游其中，體味到都市生活的各種樂趣；街道整體環(huán)境的營造，打造和諧街區(qū)；街區(qū)的尺度要適宜，小、密的街區(qū)是形成繁華的商業(yè)氣氛的元素之一。營造開放式街區(qū)，注重建筑與環(huán)境的有機(jī)結(jié)合強(qiáng)調(diào)建筑空間影響人們行為方式的原則

開敞、舒適的街區(qū)空間，街坊式商業(yè)生活

分為主街與次街，主街可運(yùn)貨，次街為狹窄的街道營造商業(yè)開敞空間，減少高層建筑造成的壓抑感，形成商業(yè)繁華的氛圍小尺度街區(qū)，內(nèi)街6～8米無中心、多層次、混合就是活力使商業(yè)街更豐富、更親切商業(yè)街利用山墻和屋頂結(jié)合商業(yè)業(yè)態(tài)，營造出攀巖墻/滑板道/漫跑徑/迷你golf等時(shí)尚動(dòng)感的體驗(yàn)點(diǎn)X.Game攀巖籃球慢跑徑跑鞋店茶館漫跑道小型劇院/餐館迷你golf充滿景觀\樂趣\動(dòng)感\(zhòng)參與的街區(qū)生活建筑細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)，局部金屬元素體現(xiàn)街區(qū)建筑的工業(yè)美感產(chǎn)品層面

關(guān)鍵詞：高端——街區(qū)產(chǎn)品價(jià)值的極致表達(dá)汽車旅館獨(dú)立樓層，三-五層專業(yè)特色酒店，園區(qū)規(guī)劃行車道，交通便利。特色文化汽車旅館，享受北方唯一尊貴體驗(yàn)。產(chǎn)品策略：融合”汽車“和”文化“，獨(dú)立酒店入戶、結(jié)賬程序，獨(dú)立冠名，提供專屬商務(wù)旅館”回家“的感覺；強(qiáng)調(diào)稀缺、私密、高端、商務(wù)精品。OUTLETS街區(qū)定制_私人會(huì)客廳，約會(huì)、會(huì)議，私人Party，替代傳統(tǒng)五星酒店。沿街風(fēng)情街定制化約會(huì)俱樂部，豪華私密裝飾和功能布局，告別酒店商務(wù)的同質(zhì)化豪華、私密、高端的商務(wù)精品五星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)、超炫室內(nèi)造景、雙人SPA納米牛奶按摩浴缸、37英寸LCD高清電視、KINGSIZE舒適大床、可調(diào)控光線組合根據(jù)各種品牌特色設(shè)計(jì)的客房風(fēng)格客房?jī)?nèi)都為無間隔設(shè)計(jì)，讓視覺達(dá)到極大延伸

特色文化汽車旅館，享受北方唯一尊貴體驗(yàn)。旅館不設(shè)接待大堂，只有一個(gè)類似停車場(chǎng)入口的登記處，前來投宿的客人不用下車客人只需將車直接開進(jìn)客房的專屬車庫，從車庫直接進(jìn)入房間

客人不受打擾，私密性和安全性是旅館的特色

唐柏路

規(guī)劃總平示意圖

功能分區(qū)建筑面積（㎡）建筑面積占比占地規(guī)模（㎡）物業(yè)形式A奧特萊斯街區(qū)

B沿街風(fēng)情街

C迷你小鋪

D汽車旅館

E特色餐飲

總計(jì)

投資收益估算

序號(hào)項(xiàng)目名稱單價(jià)(元/㎡)金額(萬元）直接費(fèi)用一土地成本

7300.001.1地價(jià)款2,543.557,300.00二前期工程費(fèi)70.00200.902.1勘察測(cè)量費(fèi)5.0014.352.2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等60.00172.202.3三通一平費(fèi)5.0014.35三建筑安裝工程費(fèi)2,000.005740.003.1loft+商業(yè)2,000.001000.003.2總部辦公2,000.002200.003.3企業(yè)家會(huì)所2,000.002540.00四基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)345.75992.304.1室外工程費(fèi)150.00430.504.2城市配套費(fèi)60.00172.204.3園林景觀200.00389.60五監(jiān)理及招標(biāo)費(fèi)21.2060.84間接費(fèi)用六管理費(fèi)用120.79346.66七不可預(yù)見費(fèi)120.79346.66八財(cái)務(wù)費(fèi)用184.34529.05九銷售費(fèi)用

777.00十銷售稅費(fèi)

1437.45十一土地增值稅

1551.50

總投資費(fèi)用6,718.5919282.36投資收益銷售總收入25900.001loft80002400.002商業(yè)100002000.003獨(dú)棟辦公80008800.004企業(yè)家會(huì)會(huì)所1000012700.00毛利潤6617.64總投資毛利潤率34.32%所得稅25%1654.00稅后利潤4963.23稅后利潤率25.7%地價(jià)取100萬/畝建安成本2000元/平米銷售價(jià)格取值：商業(yè)]10000元/平米Loft8000元/平米獨(dú)棟辦公8000元/平米企業(yè)家會(huì)所10000元/平米稅前利潤6617萬元 稅前利潤率34%目錄項(xiàng)目本體條件解析項(xiàng)目發(fā)展背景分析成功案例借鑒項(xiàng)目整體定位與發(fā)展策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議商業(yè)功能布局定位:1．提高日均吸引人流對(duì)顧客需求有廣泛地適應(yīng)性：男女老少皆宜。對(duì)顧客需求有強(qiáng)烈的吸引力：本地人、外地人、旅游者、外國人充分利用地緣優(yōu)勢(shì)，將南湖旅游、汽車4s、美食城、專業(yè)市場(chǎng)最大限度地引導(dǎo)到本項(xiàng)目來。2．延長(zhǎng)顧客人均停留時(shí)間對(duì)家庭集體購物：充分不同年齡、不同層次的購物需求，如：針對(duì)小孩、針對(duì)老人、針對(duì)夫婦等。對(duì)非家庭購物：本地人（可玩、可看、可吃、可買）；外地人（可玩、可買、可看、可吃、可?。?．提高顧客消費(fèi)率通過復(fù)合型業(yè)態(tài)的強(qiáng)大包容性，使商品組合在廣度和深度方面無限延展，最大限度地刺激消費(fèi)者的購買欲望。4．提高日均銷售額及利潤采用多元化的價(jià)格策略，做到平價(jià)商品：堅(jiān)持薄利多銷;高價(jià)商品：品牌、精品，貨真價(jià)實(shí);頂尖國際品牌，折扣刺激消費(fèi).我們研究了多個(gè)國內(nèi)外著名商業(yè)街區(qū)，從中總結(jié)出成功街區(qū)規(guī)劃基本規(guī)律：紐約第五大道FIFTHAVENUE，美國東京都新宿大街ShinjukuOdoriShoppingStreet，日本首爾明洞大街Myeong-dongcommercialarea，韓國烏節(jié)路0rdRoad，新加坡維也納克恩頓大街themostfamouspedestrianzone，奧地利上海南京路，中國廣州上下九商業(yè)街，中國深圳東門商業(yè)街，中國上海新天地，中國萬科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)，中國王府井大街，中國第一種是：商業(yè)街呈典型的線型分布，是依托交通干道發(fā)展而來，商業(yè)街有著強(qiáng)烈交通功能的痕跡，街道寬幾十米，承擔(dān)著城市的交通和商業(yè)兩種角色；例：香榭麗舍大街、紐約第五大道、南京路、王府井大街。第二種是：商業(yè)街呈網(wǎng)絡(luò)布局，是經(jīng)過長(zhǎng)期發(fā)展由線型轉(zhuǎn)變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)型，形成非常豐富的街區(qū)與縱深區(qū)域，經(jīng)過自然的選擇與淘汰，形成宜人的商業(yè)空間，主要是承擔(dān)城市商業(yè)功能。例：韓國明洞大街、深圳東門商業(yè)街。

曲徑短街窄巷共享焦點(diǎn)交通停車成功街區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)：以建筑、景觀焦點(diǎn)為中心，以曲徑、短街、窄巷、小尺度共享空間營造愉悅的休閑購物空間，加上順暢方便的交通和停車明洞大街的商業(yè)街區(qū)道路都不寬，主道寬度在8~10米之間，輔道寬度在4~6米之間，熱鬧繁華。

明洞商業(yè)街保存著中國大使館、明洞圣堂等文物級(jí)建筑物，圍繞著這些建筑，建造了許多歐洲風(fēng)格的街道和共享空間,使明洞成了朝鮮文化與西方文明接觸的象征，開放的共享空間也成了人流的聚集點(diǎn)。商業(yè)街規(guī)劃研究——窄巷&折線&連廊&小尺度共享空間萬科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)商業(yè)單元借鑒產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一：規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮本項(xiàng)目定位，著力打造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力；商業(yè)立面表現(xiàn)上要體現(xiàn)項(xiàng)目特色風(fēng)格，形象包裝上與周邊街鋪拉開距離；合適的內(nèi)街布局、室內(nèi)外空間體量，充分考慮未來變化的可能性；在沿街商業(yè)街和廣場(chǎng)設(shè)置室外咖啡座和親密休憩空間，體現(xiàn)商業(yè)街鄰里尺度的親和性；街區(qū)建筑規(guī)劃按現(xiàn)有框架，街區(qū)連接可采用木棧橋或其它和景觀類元素相統(tǒng)一的材質(zhì)來設(shè)計(jì)；產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議二：體現(xiàn)街區(qū)精神，主要以商鋪為主的商業(yè)街區(qū)形式，街區(qū)設(shè)計(jì)富于變化、饒有趣味，并