中駿商城商業(yè)包裝建議先知先覺︱2013.12目前我們遇到的幾個(gè)問題1、商鋪繁多且分散，客戶不知從何下手？中駿商城669個(gè)商鋪，多為是瘦長形居多，且缺乏大型主力店的來帶動(dòng)周邊店鋪，與此同時(shí)，我們的業(yè)態(tài)相對(duì)單一，因?yàn)橥b主題把一個(gè)30萬方的中心大盤做小了。2、客戶購買商鋪后，不知道要做什么？本案早期定位為中國童裝立體式營銷示范基地，但卻只是單純的提出童裝主題，卻沒有進(jìn)行任何關(guān)于童裝主題支撐，因此該主題在沒有支撐的基礎(chǔ)下是很難給予到投資者的信心。3、更多大開發(fā)商涌入石獅，客戶有了更多的選擇？近兩年，包括泰禾、世茂、萬達(dá)、恒大、萬科等大開發(fā)商涌入石獅，每個(gè)項(xiàng)目都有各自特色，泰禾的全業(yè)態(tài)高端商業(yè)，世茂的摩天輪天幕等，我們的特色在哪？深層次來看，價(jià)格、投資渠道應(yīng)當(dāng)來講對(duì)于商鋪成家并不是成交抗性的主要原因，更多的則是存在對(duì)未來商業(yè)預(yù)期的不確定性，也就是說對(duì)項(xiàng)目的前景信心不足。客戶認(rèn)可因素客戶抗拒因素價(jià)格地段做生意不錯(cuò)增值潛力信心不足收益沒保障深層解讀客戶未購的顧慮考慮到現(xiàn)實(shí)情況，如不進(jìn)行業(yè)態(tài)重新建議，那么作為商業(yè)的推廣或是現(xiàn)場(chǎng)銷售都將面臨彈盡糧絕的局面，也就是說對(duì)于客戶抗性的部分沒有辦法得到解決，商業(yè)的推廣包括銷售都將無法起到作用。綜上，建議公司針對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行重新調(diào)整，可以以銷控手段作為自持方案，但是整體的業(yè)態(tài)需求進(jìn)行明晰，便于講解。未來也將按照業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行相關(guān)的投資物料的增設(shè)。因此，建議對(duì)商業(yè)進(jìn)行包裝商業(yè)包裝及業(yè)態(tài)建議一、包裝建議：通過對(duì)商城內(nèi)外圍進(jìn)行主題性的包裝，外場(chǎng)以大型地標(biāo)、知名人物雕塑為主，內(nèi)場(chǎng)則以有趣互動(dòng)造景為主，增加可娛樂的、可傳播的話題性。（前期可在售樓處進(jìn)行試驗(yàn)）二、業(yè)態(tài)建議：業(yè)態(tài)的建議主要基于兩方面考慮，一是必須滿足消費(fèi)者“吃、喝、玩、樂、購”一站式的消費(fèi)體驗(yàn)，另一方面必須切合本案兒童及商務(wù)的特色，將之放大；確定入駐的商家及主力店鋪的自持，帶動(dòng)周邊商鋪，以增加商業(yè)賣點(diǎn)。整體思路三、整體定位1、由于石獅當(dāng)?shù)氐某墒焐虡I(yè)和新興競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)總體上是較常見的業(yè)態(tài)模式和綜合體形態(tài)，招商內(nèi)容也幾近相同，沒有突出特點(diǎn)；考慮到我們項(xiàng)目周邊是政府主導(dǎo)的童裝基地，有相當(dāng)良好的市場(chǎng)氛圍。2、第四波的嬰兒潮，兒童的市場(chǎng)巨大，80后年輕家長的擴(kuò)大，國家二胎政策的放寬，兒童體驗(yàn)館、兒童教育等需求的旺盛，此外兒童消費(fèi)還可帶動(dòng)家庭消費(fèi)。因此，我們建議中駿商城在童裝基地的站位上，包裝做類似兒童主題樂園的特色商業(yè)綜合體。此外，在布局建議以多主力店為主，以點(diǎn)帶面帶動(dòng)周邊商鋪。PART1：商業(yè)包裝建議1、外觀街區(qū)小品建議：以迪斯尼、夢(mèng)工廠動(dòng)畫、童趣電影場(chǎng)景演繹各小品可在內(nèi)外街做街區(qū)造景以吸引人氣，引起大人小孩的共同興趣；小火車可設(shè)置在較為偏僻角落的外圍，用以吸引人流至該區(qū)域，有助于之后該區(qū)塊店面銷售。外街路面：：采用法國香香榭麗舍大大道的路面面風(fēng)格，周周邊種植綠綠植、布置置燈光，設(shè)設(shè)置路燈和和休息位，，以便吸引引路過的顧顧客駐足。。連接南區(qū)北北區(qū)的底下下通道：可設(shè)計(jì)成星星光大道的的形式，沿沿路可設(shè)置置好萊塢動(dòng)動(dòng)畫明星等等小品以吸吸引兩邊顧顧客對(duì)流。。2、通道及路路面建議3、內(nèi)場(chǎng)中庭庭及廣場(chǎng)建建議：以休憩展示示造景為主主，用以集集聚人氣在各中庭及及廣場(chǎng)設(shè)置置特色休憩憩區(qū)、展臺(tái)臺(tái)及T臺(tái)布景，以以供人群休休憩及集中中觀看，造造成商城內(nèi)內(nèi)部熱鬧的的氛圍。PART2：各樓層業(yè)業(yè)態(tài)建議1、地下一層層業(yè)態(tài)規(guī)劃劃建議：以兒童主題題休閑娛樂樂為主要功功能，建議議有超市、、玩具城、、兒童樂園園，早教中中心、兒童童職業(yè)體驗(yàn)驗(yàn)中心、嬰嬰幼兒用品品、童裝店店等永輝超市超市配套奇樂兒以奇樂兒主主題樂園主主力店帶動(dòng)動(dòng)周邊玩具具、嬰童商商鋪十大童裝品牌以十大童裝裝品牌帶動(dòng)動(dòng)周邊商鋪鋪童裝童鞋鞋商鋪室內(nèi)兒童樂樂園：無論對(duì)于泉泉州、晉江江還是石獅獅，室內(nèi)兒兒童樂園都都是一個(gè)很很大的缺口，，如果建立立石獅最大大的室內(nèi)兒兒童樂園，，不僅吸引引眾多客流流，更能延延長來客在在商場(chǎng)內(nèi)的的停留時(shí)間間，促進(jìn)周周邊店鋪的的銷售。玩具城：對(duì)于孩子來來說玩具城城永遠(yuǎn)是他他們最想逛逛的地方。。而在玩具城附近，，與兒童有有關(guān)的店鋪鋪也容易吸吸引較多的的客流，對(duì)對(duì)周邊店鋪的銷售和和招商很有有幫助。兒童童職職業(yè)業(yè)體體驗(yàn)驗(yàn)中中心心或或兒兒童童早早教教中中心心：：現(xiàn)代代人人越越來來越越重重視視對(duì)對(duì)孩孩子子的的學(xué)學(xué)前前教育和各類類體驗(yàn)式式教育，，在廈門門、深圳圳、上海海等許多多大城市市都已經(jīng)經(jīng)有兒童童職業(yè)體驗(yàn)驗(yàn)中心入入駐，作作為泉州州首家，，一定可可以為項(xiàng)項(xiàng)目引來來更多客客流。2、地上一一層業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃建建議：以類似連卡卡佛的高高端化妝妝品連鎖鎖商店為為主加上上各品牌牌服裝、、珠寶、、手表等等品牌形形象店為主，以以吸引購購物消費(fèi)費(fèi)為主要要功能。。據(jù)了解目目前石獅獅甚至泉泉州福建建都沒有有真正類類似連卡卡佛這樣樣的高端端化妝品品連鎖商商店的業(yè)業(yè)態(tài)，將將化妝品品品牌集集中對(duì)于于女性消消費(fèi)者而而言是有有很好的的集聚效效果，逛逛街購物物也都以以女性居居多。再再其他通通過其他他品牌入入駐增加加投資者者信心。。3、地上二二層業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃建建議：以特色及及品牌餐餐飲為主主，做特特色主題題餐飲街街；并輔輔助有KTV、電影院院、特色色書店等等業(yè)態(tài)吸吸引人氣氣。書店KTV影院主題餐飲飲主題餐飲飲咖啡輕食食主題餐飲飲以此帶動(dòng)動(dòng)特色產(chǎn)產(chǎn)品、創(chuàng)創(chuàng)意家居居、工藝藝品等商商鋪以此帶動(dòng)動(dòng)娛樂、、特色餐餐飲等相相關(guān)商鋪鋪特色書店店建議：：建議將KTV、、電影院院、特色色書店（（如方所所、紙的的時(shí)代書書店、誠誠品書店店等）等等設(shè)置在在人流不不易到達(dá)達(dá)或比較較容易忽忽略的位位置，以以此帶動(dòng)動(dòng)周邊人人流和商商機(jī)。特色主題題餐廳建建議：規(guī)劃的美美食街可可切合兒兒童樂園園主題，，招商一一些主題題餐飲吧吧（如：：便所主主題餐廳廳、HELLOKITTY餐廳、海海賊王主主題餐廳廳等）及及品牌餐餐飲店形形成當(dāng)?shù)氐靥厣珒?yōu)優(yōu)勢(shì)影響響力，以以此豐富富業(yè)態(tài)，，提高吸吸引力。。PART3：商圈未未來的運(yùn)運(yùn)營建議議1、建建立立中中駿駿商商城城官官方方微微博博并并進(jìn)進(jìn)行行維維運(yùn)運(yùn)創(chuàng)建建中中駿駿商商城城官官方方微微博博，，經(jīng)經(jīng)常常轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)度度、、項(xiàng)項(xiàng)目目未未來來規(guī)規(guī)劃劃等等信信息息，，并并經(jīng)經(jīng)常常上上傳傳轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)一一些些國國內(nèi)內(nèi)國國際際高高端端商商城城的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)圖圖片片，，讓讓客客戶戶將將商商城城往往國國際際高高端端商商業(yè)業(yè)方方向向想想象象，，更更容容易易建建議議投投資資和和入入駐駐信信心心。。2、向向政政府府申申請(qǐng)請(qǐng)牽牽頭頭舉舉辦辦““閩閩南南國國際際動(dòng)動(dòng)漫漫節(jié)節(jié)或或童童裝裝節(jié)節(jié)””并由由政政府府和和行行業(yè)業(yè)約約定定于于每每年年6月月在在石石獅獅中中駿駿商商城城舉舉辦辦。。讓讓客客群群再再次次看看到到政政府府行行業(yè)業(yè)的的共共同同支支持持及及商商城城未未來來的的影影響響力力。。3、建立運(yùn)營團(tuán)團(tuán)隊(duì)，為之后后的商城持續(xù)續(xù)人氣保持做做保證商鋪由專門團(tuán)團(tuán)隊(duì)管理，在在各節(jié)假日舉舉辦各類活動(dòng)動(dòng)吸引人氣。。在設(shè)立的舞舞臺(tái)區(qū)可經(jīng)常常做些童裝、、時(shí)裝等各類類T臺(tái)秀以盤活項(xiàng)項(xiàng)目。主要活動(dòng)一：：媒體話題炒炒作（征集商商業(yè)形象代言言）時(shí)間：2-3月主要內(nèi)容：先通過網(wǎng)絡(luò)及及各媒體炒作作中駿品牌及及商業(yè)成功作作品等；再通通過網(wǎng)絡(luò)征集集項(xiàng)目商業(yè)形形象代言，以以此形成話題題性以及本案案高端商業(yè)形形態(tài)特色的傳傳播。并以此此可運(yùn)用延續(xù)續(xù)至后續(xù)推廣廣，在商業(yè)二二次開盤時(shí)增增加活動(dòng)元素素。備注：此活動(dòng)動(dòng)雖對(duì)應(yīng)者未未必是本案商商業(yè)購買群體體，但涉及消消費(fèi)及話題引引導(dǎo)，有力于于項(xiàng)目的口碑碑的線下傳播播。主要活動(dòng)二：：動(dòng)漫狂歡節(jié)節(jié)（配合五月月鎮(zhèn)中路通車車儀式）時(shí)間：5-6月主要內(nèi)容：依托石獅服裝裝產(chǎn)業(yè)，特別別是可愛的卡卡通形象深受受各個(gè)年齡的的客群的喜愛愛，定期舉辦辦這類活動(dòng)，，深化兒童歡歡樂主題，，增加客戶的的好評(píng)。開場(chǎng)場(chǎng)可在石獅全全城舉辦花車車巡展，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)搭建舞臺(tái)可可邀請(qǐng)學(xué)校小小朋友展示才才藝，還有各各類卡通真人人版游戲互動(dòng)動(dòng)。主要活活動(dòng)三三：主主力店店簽約約儀式式暨招招商新新聞發(fā)發(fā)布會(huì)會(huì)時(shí)間：：2-3月主要內(nèi)內(nèi)容：：世界500強(qiáng)簽約約石獅獅，主主力店店進(jìn)駐駐中駿駿商城城，通通過本本次活活動(dòng)，，強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合合，提升客客戶對(duì)對(duì)本案案的信信心，，同時(shí)時(shí)展示示本案案做大大做強(qiáng)強(qiáng)的決決心。。活動(dòng)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)由商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)公司司起頭頭，做做未來來板塊塊的描描繪及及商業(yè)業(yè)規(guī)劃劃的說說明；；日?；罨顒?dòng)建建議：：3D主