7060504030201002010-012012-082015-032017-102020-05

20001750150012501000750500資料源：IFIND長證研院 資料源：IFIND長證研院不過房地產(chǎn)開發(fā)商參與土地市場情況并未像數(shù)據(jù)表現(xiàn)得這么樂觀。隨著更多開發(fā)商風(fēng)險事件以及商品房成交持續(xù)萎靡，開發(fā)商在土地市場上整體仍在收縮。今年土地購置面積累計增速從年初的-42.3%下降至前10月份的-53%，土地成交價款累計增速也從年初的-26.7%10-46.9%202117756圖6：購置土地面積累計增速和成交價款累計增速本年購置土地面積:本年購置土地面積:累計同比本年土地成交價款:累計同比200(20)(40)(60)2015-01 2015-12 2016-11 2017-10 2018-09 2019-08 2020-07 2021-06 2022-05資料來源：IFIND、長城證券研究院1027日，2219布了三批次土地公告，今年三批次推地時間較去年提前，22。2022202272%83%次、二批次央國企拿地金額占比均在四成以上，二批次甚至接近五成，而三批次央國企53%無錫2022年以來地方國資拿地金額占比均在五成以上，三批次在九成左右?？梢哉f，城市三批次 二批次央國企混合所有制民企地方國資城市三批次 二批次央國企混合所有制民企地方國資央國企混合所有制民企地方國資福州4%0%3%93%46%0%3%51%無錫0%0%11%89%0%0%45%55%成都11%0%10%79%47%0%11%41%武漢7%0%19%74%81%0%3%16%南京17%0%13%69%35%0%11%53%青島8%0%26%66%32%3%24%40%深圳43%0%0%57%92%0%0%8%寧波22%0%22%56%38%0%29%33%上海32%8%9%50%65%1%6%28%廈門55%0%0%45%66%0%0%34%廣州55%0%0%45%80%0%0%20%杭州7%20%34%39%7%6%67%20%合肥14%10%37%38%36%0%20%44%天津41%0%27%33%53%0%0%47%北京65%0%2%32%91%0%6%3%蘇州48%0%24%28%0%0%4%96%重慶--------50%10%24%16%長沙------長沙--------40%0%6%54%濟(jì)南--------14%0%13%73%沈陽--------0%0%0%100%鄭州--------34%0%0%66%長春--------0%0%100%0%合計30%4%13%53%47%1%16%36%另外，10月14日，財政部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》指出，嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補(bǔ)財政收入缺口。因此國企城投拿地或?qū)⒁欢ǔ潭仁艿较拗?，這對后期乃至明年的土拍會造成一定影響。今年前9-28.3%，雖然高于開發(fā)商土地成交價款增速的-46.2%，但土地使用權(quán)所安排的相應(yīng)支出增速保持在-15%的相對高位上，收支差額大幅擴(kuò)大。在這個背景下，全國政府性基金收入和支出增速出現(xiàn)了較大的喇叭口，前九月份收入累計增速下降至-24.8%，而支出累計增速保持在12.5%的正增長上，政府財政壓力可見一斑。圖7：地方政府國有土地出讓收入和土地成交價款相關(guān)地方本級政府性基金收入:國有土地使用權(quán)出讓收入:累計同比本年土地成交價款:累計同比6040200(20)(40)(60)2012-012013-042014-072015-102017-012018-042019-072020-102022-01資料來源：IFIND、長城證券研究院圖8：地方政府性基金土地出讓收入和支出地方政府性基金地方政府性基金:國有土地使用權(quán)出讓收入:累計值-國有土地使用權(quán)出讓金收入安排的支出:累計值（億元）地方政府性基金支出:國有土地使用權(quán)出讓金收入安排的支出:累計同比（右）10000 1208000 6000 4000 2000 0 (2000) 0(4000) -20(6000) -40(8000) -602012-062013-082014-102015-122017-022018-042019-062020-082021-10資料來源：IFIND、長城證券研究院圖9：全國政府性基金收入和支出全國政府性基金收入:累計值-全國政府性基金支出:累計值（億元全國政府性基金收入:累計同比（右）全國政府性基金支出:累計同比（右）60000(36000)2012-062013-082014-102015-122017-022018-042019-062020-082021-10

100806040200(20)(40)資料來源：IFIND、長城證券研究院雖然2022年的土拍市場有喜有憂，但我們預(yù)計2023年的土拍市場可能有更多值得期待的地方，明年的土地市場或會受到較大的政策支持。在商品房銷售市場或逐步回暖的背景下，土地市場尤其是開發(fā)商購置土地面積增速或?qū)⒂兴厣?，以國企或城投公司為主的購地主力趨勢不會發(fā)生改變，但開發(fā)商購置土地面積會逐漸回升，土地流拍率會明顯下降。商品房市場：預(yù)計明年銷售增速或?qū)⒏蟾纳粕唐贩渴袌鲩L周期拐點(diǎn)已現(xiàn)，后周期開啟。我們從去年開始就在報告中反復(fù)提到，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場長周期已經(jīng)度過快速發(fā)展階段，進(jìn)入到后周期。在這個周期階段，房價下行壓力逐漸增大，購房預(yù)期逐漸減弱，房價收入比和房價租金比將向合理水平回歸，當(dāng)前這些預(yù)判都在逐步實(shí)現(xiàn)。50大中城市房價收入比圖10：后周期房價下行力 圖房價收入比50大中城市房價收入比

CPI:租房:/100:累乘:指數(shù)商品房銷售額:住宅/商品房銷售面積:住宅:指數(shù)19982001200420072010201320162019

80

5050大中城市房價收入比2010 2012 2014 2016 2018 2020資料源：IFIND長證研院 資料源：IFIND長證研院回顧今年的商品房銷售，各項指標(biāo)仍然不濟(jì)。1-10-22.3%1-2月份的-9.6%大幅下降。雖然單月來看最近幾個月同比增速有所回升，如央行行長易綱在香港金融管理局“”“圖12：城鎮(zhèn)居民可支配入與房價增速 圖13：商品房銷售面積月同比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入:累計同比商品房銷售額:累計值/商品房銷售面積:累計值:同比（右）16 2514 2012 1510 108 56 04 (5)2 (10)0 (15)

0

商品房銷售面積:累計同比商品房銷售面積:累計值:環(huán)比增加:同比2010-22012-42014-62016-82018-102020-12

(40)2010-022012-042014-062016-082018-102020-12資料源：IFIND長證研院 資料源：IFIND長證研院受疫情沖擊的影響，今年城鎮(zhèn)居民可支配收入增速再次回落4.3%年中的時候回落到45.7%2023圖14：中國人口預(yù)測0

商品房銷售面積:住宅（萬平方米，左軸）總?cè)丝?億人口預(yù)測:總計:中國:億1990199520002005201020152020202520302035204020452050

15.014.514.013.513.012.512.011.511.0資料來源：IFIND、長城證券研究院城鎮(zhèn)化還未完成，催生新市民住房需求經(jīng)過幾十年的發(fā)展，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)取得了較好成績，截止到2021年底，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了65%，但與美日韓以及歐洲等發(fā)達(dá)國家相比仍有上升空間?！丁笆奈濉毙滦统擎?zhèn)化實(shí)施方案》提出未來城鎮(zhèn)化率將穩(wěn)步提高，催生新市民住房需求。圖15：此處錄中國城鎮(zhèn)化率與發(fā)達(dá)國家仍有差距城鎮(zhèn)人口:占總?cè)丝诘谋戎?中國 城鎮(zhèn)人口:占總?cè)丝诘谋戎?美國城鎮(zhèn)人口:占總?cè)丝诘谋戎?日本 城鎮(zhèn)人口:占總?cè)丝诘谋戎?韓城鎮(zhèn)人口:占總?cè)丝诘谋戎?德國10090807060504030201001960196519701975198019851990199520002005201020152020資料來源：IFIND、長城證券研究院該方案指出，到2025年全國常住人口城鎮(zhèn)化率將穩(wěn)步提高，戶籍人口城鎮(zhèn)化率明顯提高，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距有望明顯縮小。截至202063.89%45.4%，1987年-2021平均值是16.11%，住宅商品房銷售面積增速平均值是14.65%商品房銷售增長的主要因素之一。隨著老齡化的增加，新一批農(nóng)村入城人口將不斷減少，城鎮(zhèn)化的主力是已經(jīng)進(jìn)入城市的“新市民”。圖16：城鎮(zhèn)化率增速和商品房銷售面積增速商品房銷售面積:住宅:同比 總?cè)丝?城鎮(zhèn):比重(城鎮(zhèn)化率):環(huán)比（右）0

65432101990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 2014 2017 2020資料來源：IFIND、長城證券研究院所謂“新市民”，是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來到城鎮(zhèn)常住，未獲得當(dāng)?shù)貞艏颢@得當(dāng)?shù)貞艏粷M3年的各類群體，包括但不限于進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生等。目前全國“新市民”約有三億人，每一個百分點(diǎn)城鎮(zhèn)化率對應(yīng)1000萬人口，理想狀態(tài)下，如果“新市民”均轉(zhuǎn)為戶籍人口，粗略估計相當(dāng)于城鎮(zhèn)化率提高30個百分點(diǎn)。商品房銷售政策從抑制向支持合理需求轉(zhuǎn)變在商品房市場存在較大收縮壓力，同時城鎮(zhèn)化新市民住房需求還在增長的背景下，2023年商品房調(diào)控政策大概率會從抑制轉(zhuǎn)變?yōu)橹С趾侠硇枨螅S護(hù)商品房市場的長期健康發(fā)展態(tài)勢。具體從政策上來看，可以分為如下幾個：首先是繼續(xù)實(shí)施降息政策。2022012450BP515205205LPR15——5LPR89815MLF108221LPR5個基點(diǎn)，5LPR155LPR35BP，1LPR15BP20圖17：房貸利率全國二套房貸平均利率 首套平均房貸利率8.07.57.06.56.05.55.04.54.02014-12014-112015-92016-72017-52018-32019-12019-112020-92021-72022-5資料來源：IFIND、長城證券研究院5LPR跌，實(shí)際房貸利率不降反升，因此才出現(xiàn)這個結(jié)果。由此可以看出，不是降息對刺激商2023年5年期LPR23個大幅增加。時間事件內(nèi)容2022/1/6并購貸不計入“三道紅線”20時間事件內(nèi)容2022/1/6并購貸不計入“三道紅線”20112022/1/9超7城發(fā)布住房補(bǔ)貼政策發(fā)布購房補(bǔ)貼政策的隊伍在擴(kuò)大。近半月來，包括保定、玉林、亳州、昆明、長春、珠海等在內(nèi)的至少7城公布涉及購房補(bǔ)貼的相關(guān)政策。2022/1/10市場傳聞央行將救助困難房企央行11家需要流動性支持的房企名單。2022/1/12北海市印發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。此《通知》自1月12日起開始執(zhí)行。2022/1/18河南：擴(kuò)大保障性租賃住房供給解決新市民青年人住房困難河南省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》，要求加快發(fā)展保障性租賃住房，解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。2022/1/30央行、銀保監(jiān)會發(fā)布：保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加大對保障性租賃住房的支持力度2022/2/8寧波：共有產(chǎn)權(quán)住房取得不動產(chǎn)權(quán)證滿10年可上市交易《寧波市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法(試行)》出臺，并將于2022年2月26日起施行?！掇k法》規(guī)定，取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿10年的共有產(chǎn)權(quán)住房可以上市轉(zhuǎn)讓。2022/2/28住建部：關(guān)于銀行保險機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見切實(shí)增加保障性租賃住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難，是黨中央、國務(wù)院的重大決策部署，是“十四五”時期住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。2022/3/1鄭州：引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個人住房按揭貸款投放下調(diào)住房貸款利率》對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。2022/3/13東莞集中土拍取消新房銷售限價東莞今年首批集中供地取消對新房銷售限價2022/3/15租賃住房保障納入中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金支持范圍財政部、住建部聯(lián)合印發(fā)《中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金管理辦法》，補(bǔ)助資金實(shí)施期限至2025年。補(bǔ)助資金支持范圍包括：一是租賃住房保障、二是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、三是城市棚戶區(qū)改造2022/6/10加強(qiáng)住房金融服務(wù)，滿足新市民安居需求銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于銀行業(yè)保險業(yè)加強(qiáng)新市民金融服務(wù)有關(guān)情況的通報》。表示要加強(qiáng)住房金融服務(wù)，滿足新市民安居需求。強(qiáng)調(diào)加大對保障性住房建設(shè)的時間事件內(nèi)容2022/6/23加快落實(shí)租金減免政策措施，確保階段性減免市場主體房屋租金政策落地見效住建部、國家發(fā)改委、財政部等8部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推動階段性減免市場主體房屋租金工作的通知》，要求加快落實(shí)租金減免政策措施。2022/7/12堅持“房住不炒”,完善城市住房體系，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度子是用來住的、不是用來炒的定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。建立住房和土地聯(lián)動機(jī)制，實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，支持合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求。2022/7/21將配合地方政府推進(jìn)“保交樓”支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場化參與風(fēng)險處置，與住建部、人民銀行加強(qiáng)協(xié)同，配合地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作，依法依規(guī)做好相關(guān)金融服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。2022/7/25因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求。2022/8/16國家衛(wèi)健委等17部門：精準(zhǔn)實(shí)施購房租房向多子女家庭傾斜國家衛(wèi)健委等十七部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善和落實(shí)積極生育支持措施的指導(dǎo)意房的多子女家庭，可按照實(shí)際房租支出提取住房公積金；對購買首套自住住房的多子女家庭，有條件的城市可給予適當(dāng)提高住房公積金貸款額度等相關(guān)支持政策。2022/9/15住房改革與發(fā)展司司長王勝軍住建部將會同有關(guān)部門，從四個方面促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展：一是，堅持一個定位，即房子是用來住的、不是用來炒的。這是做好房地產(chǎn)工作的根本遵循。二是，健全兩個體系，一個是住房市場體系，一個是住房保障體系，這兩者缺一不可。三是，努力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。四是，完善人房地錢四個要素聯(lián)動機(jī)制，以人定房、以房定地、以房定錢。2022/9/22多部門多地合力“保交樓”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺專門措施，以政策性銀行專項借款的方式，支持有需要的城市推進(jìn)已售逾期難交付的住宅項目建設(shè)交付。多地2022/9/29央行、銀保監(jiān)會發(fā)布：階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限2022/9/30支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅財政部、稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告，自2022101202312311重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅2022/9/30中國人民銀行決定下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點(diǎn)20221010.15個百分點(diǎn)，5年以下（5年）52.6%3.1%率政策保持不變，即5年以下（含5年）5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。資料來源：政府官網(wǎng)、長城證券研究院其次是因城施策放松限制?！?016指出要“完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求，””前提振房地產(chǎn)的重點(diǎn)實(shí)施政策。據(jù)統(tǒng)計，今年以來，“因城施策”已經(jīng)在政治局會議和國常會上多次提到。譬如：5月23日國常會提出“因城施策支持剛性和改善性住房需求”后，7月21日召開的國常會提出，要“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求”。7月28日，中央政治局會議強(qiáng)調(diào)：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場因城施策用足用好政策工具箱。9策中允許符合條件的23個城市取消首套房貸利率下限，從媒體報道來看，其中很多城市房貸利率已經(jīng)大幅下降。但從30大中城市高頻成交數(shù)據(jù)來看，刺激效果并不顯著。因此金融16條繼續(xù)鼓勵地方部門加大放松力度。當(dāng)然在總量上也給予了商業(yè)銀行支持，比如延長貸款集中度過渡時間，允許貸款延期等。預(yù)計2023年這一政策還會繼續(xù)沿用，并且會有更多城市出臺放松政策，各地房貸利率均將呈現(xiàn)不斷下調(diào)態(tài)勢。表6：2022年三季度以來部分城市房地產(chǎn)政策放松情況放松類型城市時間核心內(nèi)容降低首付比例保定7月11日首套房首付比例最低兩成，二套房首付比例降至30%南京8月12日下調(diào)商業(yè)性個人合租房貸款首付比例，無房有貸，有房無貸的居民家庭，首付比例由最低50%下調(diào)至30%，有房且貸款未結(jié)清的居民家庭首付比例由最低80%降至60%。廈門8月24日在廈門無房，只要貸款已經(jīng)結(jié)清，首付降到30%;買第2套，只要已經(jīng)結(jié)清貸款，首付降到40%;有1筆貸款未結(jié)清，買第2套首付降到50%。重慶9月2日職工家庭購買第二套住房申請住房公積金個人住房貸款的，最低首付款比例由40％降低為30％。多子女繳存職工家庭購買第二套住房申請住房公積金個人住房貸款的，最低首付款比例降低為25％。鄭州9月19日鄭州市各家金融機(jī)構(gòu)宣布將第二套商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例調(diào)整為40%。下調(diào)房貸利率烏魯木齊7月12日部分銀行首套房貸利率下調(diào)至4.25%廣東9月30日江門、云浮、湛江取消利率下限，清遠(yuǎn)利率下限調(diào)整為LPR下調(diào)60個基點(diǎn)，陽江利率下限調(diào)整為LPR下調(diào)40個基點(diǎn)。武漢10月20日武漢首套房貸利率降至3.9%公積金首付降低或貸款額度增加長春7月13日直住房公積金個人貸款單筆最高額度提高至90萬元長沙7月22日二套房公積金貸款比例降至四成，三孩家庭最高可貸80萬杭州8月2日杭州市三孩家庭購買首套普通自住住房且首次申請住房公積金貸款的，貸款額度可按家庭當(dāng)期最高貸款限額上浮20%確定。杭州市三孩家庭無房租賃住房提取住房公積金的，提取限額按規(guī)定額度標(biāo)準(zhǔn)上浮50%確定。濟(jì)南8月15日自今日（8月15日）起，在濟(jì)南市行政區(qū)域內(nèi)購買第二套普通自住住房申請住房公積金貸款，最低首付款比例由60%調(diào)整至40%。無錫8月15日155.05%；首套房貸已經(jīng)結(jié)清的二套房首付比例則為4成，房貸利率4.25%。購房補(bǔ)貼石家莊7月12日實(shí)行人才購房補(bǔ)貼：博士30萬、碩士10萬蘇州7月12日3年內(nèi)提供10萬套人才公寓、最高800萬元購房補(bǔ)貼武漢7月18日向符合條件的行政事業(yè)單位購房職工一次性預(yù)發(fā)補(bǔ)貼15萬元長春8月9日200/（1.8。職稱人員、高級工及以上執(zhí)業(yè)技能等級人員等來（留）長人才放松限購限貸東莞7月4日東莞住房限購區(qū)域調(diào)整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。除限購區(qū)域外，東莞市其他區(qū)域暫停實(shí)行住房限購政策。居民家庭購買非限購區(qū)域內(nèi)的商品住房，無需進(jìn)行購房資格核驗。成都7月6日居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房，住房納入保障性租賃住房房源庫后，居民即可申請在出租住房所在限購區(qū)域取得新增購買一套住房資格。北京8月9日購買“全齡友好住宅”試點(diǎn)項目的老年家庭，不僅可以享受按揭貸款，而且首套房首付比例為35%，二套房首付比例為60%。同時，子女亦可作為共同借款人申請貸款。上海8月20日在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個稅或社保滿1年及以上，在臨港新片區(qū)限購1套住房，所購住房自合同網(wǎng)簽備案滿7年后可轉(zhuǎn)讓。青島9月15日21限購1套;二手住房不再限購。取消限購限售廊坊8月10日取消戶籍、社保（個稅）等不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢的限制性購房條件，對“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣（市）的住房限售年限要求也全面取消。濟(jì)南9月15日916限購。放寬落戶政策廣州8月10日廣州最近更新人才入戶細(xì)則，全日制本科生參保即可落戶，無需受社保繳納時40寧波10月27日在居住就業(yè)0（鎮(zhèn)社保繳納均滿2年放寬至均滿1年。共有產(chǎn)權(quán)大理8月3日支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產(chǎn)權(quán)。資料來源：各地政府官網(wǎng)，長城證券研究院整理接著是政府增強(qiáng)市場信心。在實(shí)施刺激需求的低利率政策和放寬購買門檻的監(jiān)管政策之外，消費(fèi)者和投資者對開發(fā)商尤其是民營開發(fā)商信心已經(jīng)大幅降低，不利于商品房銷售到投資的恢復(fù)。其中尤為突出的就是今年發(fā)生的“保交樓”事件。2022年7月28日，中共中央政治局召開會議，首提“保交樓”事件，將“壓實(shí)地方政府責(zé)任、保交樓、穩(wěn)民生”重要性拉到國家政治高度，對穩(wěn)定市場信心，穩(wěn)定預(yù)期提供有利政策保證。房地產(chǎn)存在從房地產(chǎn)企業(yè)問題蔓延至下游的民生保障領(lǐng)域的隱患，保交樓不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，更是民生問題，必須牢牢守住這個底線。819831“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項借款。國家”2000“保交樓”資金嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付其中最具代表的就是鄭州的保交樓，鄭州與國開行簽訂了3000億元協(xié)議，促進(jìn)全市安置“省市地區(qū)日期“保交樓”政策類型江西景德鎮(zhèn)省市地區(qū)日期“保交樓”政策類型江西景德鎮(zhèn)7月8日引入國資平臺陜西西安7月11日引入國企及金融機(jī)構(gòu)廣東深圳龍崗區(qū)7月11日成立處置小組廣東汕頭7月12日確保房款監(jiān)管河北滄州7月12日確保房款監(jiān)管河南河南7月14日破產(chǎn)復(fù)工續(xù)建河南平頂山7月15日一樓一策河南鄭州7月19日鄭州地產(chǎn)集團(tuán)與河南資產(chǎn)管理公司聯(lián)合成立房地產(chǎn)紓困基金四川遂寧7月19日一對一幫扶陜西咸陽7月19日一對一幫扶重慶重慶高新區(qū)7月19日成立專班組跟進(jìn)項目進(jìn)度四川涼山市冕寧縣7月19日一盤—策一領(lǐng)導(dǎo)貴州遵義7月21日抵押款超值釋放河南鄭州7月27日提出棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組、保障性租賃住房四種紓困模式山東青島8月4日封頂發(fā)放按揭江蘇連云港8月9日一盤一策河南鄭州8月8日設(shè)立100億元房地產(chǎn)紓困專項基金浙江湖州8月15日鼓勵國有企業(yè)收購、分期分批竣工驗收、作為保障安置用房等多模式紓困江西信豐縣8月16日收回一批無法繼續(xù)投資項目安徽合肥8月17日市縣區(qū)合力處理廣西南寧8月19日設(shè)立首期30億的紓困基金湖北湖北省8月23日設(shè)立50億元紓困基金浙江紹興8月29日設(shè)立首期20億的紓困基金四川遂寧9月1日鼓勵融資、收并購河南鄭州9月7日大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工貴州鳳岡縣9月7日查封房源解封銷售浙江麗水9月7日一樓一策省市地區(qū)日期“保交樓”政策類型寧夏銀川9月11日一樓一策一專班河南鄭州9月13日已與國開行簽訂了3000億元協(xié)議，其中1600億元用于棚改貸款，擬對95個使用保交樓專項借款項目開展全面審計河南鄭州9月17日首批專項借款50億已下達(dá)河南滎陽9月21日壓實(shí)各方責(zé)任，一樓一策河南柘城縣9月22日積極爭取專項借款，加強(qiáng)資金監(jiān)管重慶重慶北碚區(qū)9月22日要用好政策工具，嚴(yán)格落實(shí)系列政策措施河南項城9月23日建立保交樓臺賬，壓實(shí)各方責(zé)任遼寧沈陽9月23日國家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款河南平頂山9月24日總承包方和建設(shè)單位簽訂責(zé)任書河南管城9月26日統(tǒng)貸統(tǒng)還、政府回購、項目并購、破產(chǎn)重組等問題樓盤攻堅化解“4+1”模式資料來源：中指數(shù)據(jù)CREIS，長城證券研究院10月17作用。121月8日銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布信息，為落實(shí)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施，堅持“兩個毫不動搖”，支持民營企業(yè)健康發(fā)展，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具（第二支箭，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債Wind，2022325143173%。8園、旭輝集團(tuán)、卓越集團(tuán)等多家民營房企發(fā)債融資83.68融資155億元。據(jù)了解，龍湖、美的、新城、碧桂園、旭輝集團(tuán)、卓越集團(tuán)等企業(yè)正推進(jìn)第二輪增信發(fā)行項目，金輝、新希望、雅居樂等民營房企項目也在積極準(zhǔn)備中。穩(wěn)定市場預(yù)期的主要手段之一。2022年1月202238119202251633.5520226時間主體政策大類核心內(nèi)容7時間主體政策大類核心內(nèi)容7月8日長城資產(chǎn)措施-AMC紓困房企20212家重點(diǎn)受困房企開展多輪對接及項目篩選。目前已成功落地增量投入帶動存量化解的深圳某項目，另有2個項目已批復(fù)正在出資，同時圍繞7家受困房企的8個重點(diǎn)項目正在穩(wěn)步推進(jìn)中，金額合計約80億元。7月11日信達(dá)地產(chǎn)措施-AMC紓困房企信達(dá)地產(chǎn)華南區(qū)域公司積極協(xié)同中國信達(dá)深圳分公司、華建國際實(shí)業(yè)（深圳）有限公司與平安信托有限責(zé)任公司、深度合作，以“內(nèi)部協(xié)同時間主體政策大類核心內(nèi)容（信達(dá)系債權(quán)重組及增量投入）+外部合作”模式對南沙“悅伴灣”項目進(jìn)行盤活——由中國信達(dá)深圳分公司折價收購項目債權(quán)，華建深圳提供增量資金借款，信達(dá)地產(chǎn)華南區(qū)域公司進(jìn)場操盤代建。7月14日西安市住建局措施-加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管《關(guān)于印發(fā)防范商品房延期交房增量問題工作措施的通知》明確，開發(fā)企業(yè)不能按期交付房屋，引發(fā)群體性事件，造成嚴(yán)重社會影響的，記為確，強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，包括資金全額入賬、嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)賬務(wù)核對、夯實(shí)銀行責(zé)任等。7月18日濟(jì)南歷城區(qū)住建局措施-“一案一策”對風(fēng)險項目深入分析研判，建立風(fēng)險臺賬，會同項目所在街道逐一制定“一案一策”化解處置方案。進(jìn)一步強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管責(zé)任，主動約談開發(fā)企業(yè)和總包單位，同時做好風(fēng)險項目的動態(tài)跟蹤，推動房企處理好延期交付、停工等問題。7月19日遂寧市住建局措施-一對一幫扶每一個項目均由一名縣(市、區(qū))、市直園區(qū)縣級領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行“一對一”掛聯(lián)，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)相關(guān)縣級領(lǐng)導(dǎo)對全市在建和待建房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行分片掛聯(lián)，督促未開工房地產(chǎn)開發(fā)項目盡快投資、動工，指導(dǎo)在建房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)范運(yùn)營，按期完工。7月19日河南資產(chǎn)管理有限公司鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司措施-AMC紓困房企河南資產(chǎn)管理有限公司聯(lián)合鄭州地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。7月20日濟(jì)南歷城區(qū)住建局措施-監(jiān)管資金支持世茂時代先聲項目的首期監(jiān)管資金申請已通過市住建局的審核，并已提交監(jiān)管銀行審核放款。融創(chuàng)文旅城項目自持商業(yè)資產(chǎn)的處置方案也已上報市工作專班，待市政府批復(fù)同意后，融創(chuàng)文旅城項目可通過轉(zhuǎn)讓商業(yè)資產(chǎn)的方式籌集資金，用于項目后續(xù)工程建設(shè)。7月29日鄭州市人民政府措施-房地產(chǎn)專項紓困基金鄭州市人民政府辦公廳于日前印發(fā)的《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》指出，房地產(chǎn)紓困基金按照“政府引導(dǎo)、多層級參與、市場化運(yùn)作”原則由中心城市基金下設(shè)立紓困專項基金，規(guī)模暫定100億元，采用母子基金方式運(yùn)作。8月5日中國華融陽光龍凈集團(tuán)措施-AMC紓困房企中國華融與陽光龍凈集團(tuán)有限公司簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開紓困戰(zhàn)略合作會議。8月9日鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司建業(yè)集團(tuán)措施-房地產(chǎn)專項紓困基金由鄭州國家中心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金作為母基金出資設(shè)立的鄭州市房地產(chǎn)紓困基金牽頭、鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司參與，與建業(yè)集團(tuán)就北龍湖金融島寫字樓項目正式達(dá)成合作。紓困基金將通過市場化、法制化的方式，打造金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。8月15日滄州市人民政府措施-加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管《滄州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》開始實(shí)施，商品房預(yù)售所得款項，須全部存入監(jiān)管賬戶。8月15日南寧市住建局措施-平穩(wěn)房地產(chǎn)基金南寧市相關(guān)部門以政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作為原則，籌劃設(shè)立平穩(wěn)房地產(chǎn)基金。8月15日，南寧市平穩(wěn)房地產(chǎn)基金簽署完畢基金協(xié)議、完成工商登記、開立銀行賬戶，基金正式設(shè)立。南寧市平穩(wěn)房地產(chǎn)基金首期規(guī)模30818圍繞“保交樓、穩(wěn)民生”開展工作，對部分項目進(jìn)行調(diào)研。8月25日長治市人民政府措施-建立房企項目領(lǐng)導(dǎo)包聯(lián)機(jī)制完善商品房項目臺賬，根據(jù)項目建設(shè)規(guī)模、企業(yè)信譽(yù)、資金運(yùn)轉(zhuǎn)、建設(shè)進(jìn)度等條件分類別建立任務(wù)清單，實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)包聯(lián)制，跟蹤項目進(jìn)展。億元以上房地產(chǎn)開發(fā)項目由縣、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)包聯(lián)，10億元以上項目由市級相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)包聯(lián)，50億元以上項目由市領(lǐng)導(dǎo)包聯(lián)。8月26日中信信托中信銀行中信城開措施-設(shè)立財產(chǎn)權(quán)信托項目中信信托、中信銀行與中信城開共同設(shè)立了業(yè)內(nèi)首單以資產(chǎn)隔離為目的，以項目底層資產(chǎn)作為信托財產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)信托項目。該項目包括“中信信托··密云上河院財產(chǎn)權(quán)48資料來源：政府官網(wǎng)、公司公告、長城證券研究院我們認(rèn)為除了“保交樓”、民營企業(yè)發(fā)債的政策支持以及對民營企業(yè)資產(chǎn)的兼并購，更多的還是需要政府出面給市場信心提供支持和呵護(hù)。雖然市場化、法治化是解決房地產(chǎn)問題乃至所有經(jīng)濟(jì)出清問題的長期正確途徑，但其在短期內(nèi)造成的市場進(jìn)一步收縮和信用體系的重新搭建，給穩(wěn)增長帶來很大壓力。政府出手和監(jiān)管干預(yù)在一定程度上彌補(bǔ)了市場的缺失，但也存在負(fù)面影響，比如在長期角度損害了市場化的運(yùn)行基礎(chǔ)。在理論層面和國家戰(zhàn)略層面，堅持市場化方式解決會面臨重大政治壓力，因為我們同時還需要防止出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險和保障總體國家安全。預(yù)計明年銷售增速會改善結(jié)合以上定性因素，我們認(rèn)為明年的商品房銷售大概率會回暖。首先我們選取“居民貸款增速、城鎮(zhèn)化率增量、實(shí)際房貸利率（即個人住房貸款利率-房價同比，我們在專題報告《本輪房地產(chǎn)組合政策效果如何》中提到過該指標(biāo)，三個解釋變量作為分析對象，先通過相關(guān)性分析發(fā)現(xiàn)三者都相關(guān)，但通過回歸后發(fā)現(xiàn)”城鎮(zhèn)化率增量”該解釋變量P值大于0.05取“居民貸款增速、實(shí)際房貸利率”0.01R20.806年（分析過程的）實(shí)際房貸利率預(yù)測根據(jù)我們在報告《本輪房地產(chǎn)組合政策效果如何》中的定義，實(shí)際房貸利率=個人住房貸款利率-房價同比，首先我們分析一下明年的房價走勢。10月份百城房價同比增速為0.06%，70大中城市新建商品房價格同比增速為-2.4%，全國商品房銷售價格（銷售額/銷售面積）同比增速為-3.9%10月份，70-3.7%圖18：房價走勢840

百城住宅價格指數(shù):同比70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù):當(dāng)月同比商品房銷售額:住宅:累計值/商品房銷售面積:住宅:累計值:同比2010-012011-072013-012014-072016-012017-072019-012020-072022-01資料來源：IFIND、長城證券研究院中國商品房銷售面積和房價之間存在著相互影響的關(guān)系，銷售面積領(lǐng)先房價大概6個月，實(shí)際房貸利率又影響著銷售面積。根據(jù)今年的實(shí)際房貸利率走勢和商品房銷售面積增速情況，可以預(yù)判明年房價大概率仍是下降態(tài)勢，預(yù)計為-5%。目前個人住房貸款利率為4.3%，假設(shè)明年在LPR利率繼續(xù)下調(diào)以及下限取消的基礎(chǔ)上房貸利率降至3%，那么粗略估算實(shí)際房貸利率就為8%。圖19：商品房銷售面積增速領(lǐng)先房價半年50

百城住宅價格指數(shù):同比 商品房銷售面積:累計同比:+6月（右

120100806040200(20)(40)2010-012011-092013-052015-012016-092018-052020-012021-09資料來源：IFIND、長城證券研究院居民貸款增速預(yù)測14.8%20092014M2因此我們通過對M2定明年貸款增速的主基調(diào)，預(yù)測了明年的貸款增速。圖20：M2領(lǐng)先居民貸款增速房價預(yù)期上漲比例M2:同比:+12月金融機(jī)構(gòu):人民幣:資金運(yùn)用:各項貸款:境內(nèi)貸款:住戶貸款M2:同比:+12月60 3550 3040 2530 2020 1510 100 52010-012011-082013-032014-102016-052017-122019-072021-022022-09資料來源：IFIND、長城證券研究院商品房銷售面積累計同比預(yù)測結(jié)合以上，我們選取2009年3月到2022年10月的觀測數(shù)據(jù)，將被解釋變量“商品房銷售面積累計同比”和解釋變量“居民貸款增速、實(shí)際房貸利率”進(jìn)行回歸，得出2023年商品房銷售面積累計同比的預(yù)測結(jié)果。圖21：商品房銷售面積增速預(yù)測商品房銷售面積單月增速修勻值 擬合值6555453525155(5)(15)(25)2009-03 2011-07 2013-11 2016-05 2018-09 2021-03 2023-07資料來源：IFIND、長城證券研究院最后，通過以上分析，我們預(yù)計2022年四季度商品房銷售仍在低位，而2023年商品房銷售面積累計同比從5-10%左右較今年9月份的2已有大幅改善203。房地產(chǎn)投資：有望逐步回升今年房地產(chǎn)投資累計增速持續(xù)下滑，1-2月份累計同比為3.7%，到10月底降至-8.8%。從單月數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)投資增速也在持續(xù)下滑，8月同比降至-13.81%，與去年底的水平差不多。商品房銷售、房地產(chǎn)資金來源、土地購置等是房地產(chǎn)開發(fā)投資的相關(guān)指標(biāo)，這些指標(biāo)都在快速下降，且降幅均較大。土地購置面積累計增速到10月份已經(jīng)降至-53%，都大幅低于當(dāng)前房地產(chǎn)投資累計增速的水平，預(yù)示著房地產(chǎn)投資增速短期內(nèi)仍然可能有下滑趨勢。圖22：房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)指標(biāo)均在下滑房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額:累計同比 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額：當(dāng)月同房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:合計:累計同比 本年購置土地面積:累計同比商品房銷售面積:累計同比2010-012011-072013-012014-072016-012017-072019-012020-072022-01資料來源：IFIND、長城證券研究院在“三穩(wěn)”目標(biāo)要求下，“因城施策”、“保交樓”政策持續(xù)推進(jìn)，對民營房企的融資支持也速領(lǐng)先房地產(chǎn)投資增速3-9的預(yù)測，-4.8%。圖23：成交土地面積累計同比領(lǐng)先房地產(chǎn)開發(fā)投資額半年

100大中城市:成交土地占地面積:當(dāng)周值:月:合計值:指數(shù)修勻:累計值:同比:+6房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額:累計同比

4032241680(8)(162010-012011-072013-012014-072016-012017-072019-012020-072022-01資料來源：IFIND、長城證券研究院圖24：商品房銷售面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額預(yù)測商品房銷售面積:商品房銷售面積:累計同比房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額:累計同比0(40)2011-022012-102014-062016-022017-102019-062021-022022-10

403020100(10)(20)資料來源：IFIND、長城證券研究院房地產(chǎn)投資增速的回升還需要新開工的增加。10-5.7%9-5.3%持“保交樓”的政策影響下，房屋竣工面積降幅明顯收窄，累計同比從7月年內(nèi)最低的-23.3%持續(xù)回升到10月的-18.7%，預(yù)計在政府政策推動下，竣工面積降幅將繼續(xù)收窄。但是房地產(chǎn)投資下滑導(dǎo)致新開工面積累計同比降低至9月的-38%，10月僅小幅收窄至-37.8%，后續(xù)房地產(chǎn)投資增速的回升需要新開工面積增速的反彈來支撐。圖25：房屋新開工、竣工、施工面積房屋新開工面積:累計同比 房屋竣工面積:累計同比 房屋施工面積:累計同比806040200(20)(40)(60)2010-022011-072012-122014-052015-102017-032018-082020-012021-06資料來源：IFIND、長城證券研究院房地產(chǎn)融資：政策推動明顯改善2022年的房地產(chǎn)融資確實(shí)不樂觀，截止到目前，房地產(chǎn)相關(guān)融資增速持續(xù)下滑。今年房4.2%10月的-24.7%29個14%38%圖26：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源0

房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:國內(nèi)貸款:累計同比 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:自籌資金:累計同比房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:其他資金:累計同比 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:各項應(yīng)付款合計:累計同比2010-022011-072012-122014-052015-102017-032018-082020-012021-06資料來源：IFIND、長城證券研究院融資端除了銀行貸款之外，房地產(chǎn)信用債市場也出現(xiàn)明顯下降。1-104003.916.9%5%86707010.45%121.215.7%745.5%，同比則下降71%，創(chuàng)30個月以來新低。房地產(chǎn)融資大幅收縮的主要原因可以分為幾個部分：首先，部分調(diào)控政策存在合成謬誤與分解謬誤問題?！叭兰t線”及擴(kuò)大試點(diǎn)范圍、貸款集中度管理、壓降銀行表外業(yè)務(wù)、推進(jìn)房產(chǎn)稅改革、“供地兩集中”制度等局部合理政策疊加后，就會出現(xiàn)合成謬誤問題，增大了房企的綜合壓力。收緊房地產(chǎn)監(jiān)管政策后，部分城市預(yù)售監(jiān)管加碼，地方政府限購政策升級，出現(xiàn)了一個分拆謬誤的問題。多種因素疊加使得房地產(chǎn)融資環(huán)境逐漸嚴(yán)峻，一定程度上制約了開發(fā)投資的合理增長。其次，當(dāng)前部分房企面臨較大經(jīng)營虧損風(fēng)險、流動性短缺風(fēng)險和債務(wù)違約風(fēng)險。近年來疫情反復(fù)，居民收入與消費(fèi)受到影響，需求與預(yù)期轉(zhuǎn)弱，房屋銷售持續(xù)下行，房企回款難度增大，經(jīng)營虧損風(fēng)險增加。受頭部房企違約事件影響，整體行業(yè)融資信用受損，不少企業(yè)的信用評級或展望評級被下調(diào)，融資難度大幅增加，房企流動性難以獲得及時補(bǔ)充。如不能及時調(diào)整政策有效化解壓力，部分房企債務(wù)違約風(fēng)險極易向其他房企和整個行業(yè)蔓延，進(jìn)而引發(fā)群體性違約，甚至形成系統(tǒng)性金融風(fēng)險。月254房地產(chǎn)行業(yè)：集中度有望提升行業(yè)集中度有望提升房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，在發(fā)展過程中隨著資本不斷積累行業(yè)集中度不斷提升。年房地產(chǎn)調(diào)控之前，行業(yè)是由高杠桿、高周轉(zhuǎn)的規(guī)模發(fā)展模式驅(qū)動，市場集中度CR10201010.09%202026.49%圖27：房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度CR5 CR10 CR20 CR40504030201002010201120122013201420152016201720182019202020212022資料來源：IFIND、長城證券研究院從全國工商聯(lián)協(xié)會發(fā)布的民企500強(qiáng)榜單來看，2020年，房地產(chǎn)行業(yè)入圍數(shù)量是44家，20212520221-10月，TOP10043.4%1.7家，較去年同期減少16家；超百億房企10048我們認(rèn)為，2023年乃至之后的幾年，房地產(chǎn)一定會分化更為嚴(yán)重，行業(yè)集中度將逐漸靠攏。區(qū)域分化趨勢更加明顯受政策調(diào)控的影響，2022年房地產(chǎn)銷售和價格在區(qū)域上已出現(xiàn)分化的趨勢，我們預(yù)計2023年這種地域分化趨勢也將更嚴(yán)重。首先，一二線城市由于受庫存低、存量房與人口數(shù)量相對平衡等因素影響，調(diào)控難度較小。在國家號召維持房地產(chǎn)市場健康可循環(huán)發(fā)展的背景下，房價會維持在相對穩(wěn)定的區(qū)間內(nèi)。其次，人口和經(jīng)濟(jì)迅速增長的二三線城市將繼續(xù)上漲。人口的增長會帶來需求的上升，結(jié)合國家維穩(wěn)房地產(chǎn)市場所出臺的一系列政策性因素，最后，人口流出嚴(yán)重和存量房過剩的其他地區(qū)，穩(wěn)住下跌趨勢將成為目標(biāo)。存量房過剩是人口流出嚴(yán)重和之前房地產(chǎn)市場的過度開發(fā)導(dǎo)致的。人口流出和存量房過剩，都是造成房價下跌的直接因素。庫存房源由于拿地較早，成本過低，會導(dǎo)致售價低于新開發(fā)項目的成本價，新的地塊也就不會有人去開發(fā)，這也會加劇房價下行趨勢去庫存。圖28：一線城市二手房價格與二三四線城市分化城市二手房出售掛牌價指數(shù):一線城市 城市二手房出售掛牌價指數(shù):二線城城市二手房出售掛牌價指數(shù):三線城市 城市二手房出售掛牌價指數(shù):四線城230210190170150130110902015-01 2016-01 2017-01 2018-01 2019-01 2020-01 2021-01 2022-01資料來源：IFIND、長城證券研究院房地產(chǎn)調(diào)控是一個漫長而復(fù)雜的過程，就算是北上廣深四大一線城市，也是歷經(jīng)十幾年的起伏，才在近幾年維持在了穩(wěn)定的水平。三四線城市由于本身消化能力差，加上經(jīng)歷了幾輪房地產(chǎn)普漲的瘋狂，才造成了存量房過剩和庫存量大的現(xiàn)狀。對于目前價格下降且賣不動的地區(qū)，房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展還需一些時日。房地產(chǎn)市場：改革轉(zhuǎn)型構(gòu)建新模式中國房地產(chǎn)進(jìn)入后周期時代后，市場也需要建構(gòu)新模式。在原有模式和新模式轉(zhuǎn)換過程中，政府需要適當(dāng)參與，使得過去一段時期以來房地產(chǎn)市場積累的風(fēng)險可以平穩(wěn)落地。風(fēng)險處置過后，政策施力于推動房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、構(gòu)建新模式以解決發(fā)展問題。隨著房地產(chǎn)進(jìn)入后周期，新的房地產(chǎn)市場模式將涉及到政府調(diào)控模式、住房融資模式、住房開發(fā)模式、住房消費(fèi)模式和城市政府參與模式等方面。首先，在政府調(diào)控模式方面，目前政策調(diào)控偏向于緩解房地產(chǎn)風(fēng)險集中爆發(fā)的風(fēng)險，而未來政策施力將趨向于推動市場改革和轉(zhuǎn)型，因為只有改革和轉(zhuǎn)型才能解決房地產(chǎn)市場的長期問題。過去一段時期，我國房地產(chǎn)發(fā)