2011年1月天津房地產(chǎn)市場分析報(bào)告政策篇一、行業(yè)政策1、商品房租賃管理辦法 2月施行住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《商品房屋租賃管理辦法》，該辦法將于 2011年2月1日起施行，住建部 1995年5月9日發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》同時(shí)廢止。在房屋租賃管理方面，住建部規(guī)定，房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、 市、縣人民政府建設(shè) （房地產(chǎn)） 主管部門辦理房屋租賃登記備案。 登記備案工作由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè) （房地產(chǎn)）主管部門監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)違反者責(zé)令限期改正；個(gè)人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款。同時(shí)，《辦法》規(guī)定，房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平?！掇k法》規(guī)定，直轄市、市、縣政府建設(shè)主管部門應(yīng)定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。辦法對(duì)于分割出租行為有明確規(guī)定，出租住房應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。如果出租人違反了上述規(guī)定，由當(dāng)?shù)刂鞴懿块T責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可處以五千元以上三萬元以下罰款。此外，廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。《辦法》還明確規(guī)定了多種不得出租房屋的情形，其中包括：屬于違法建筑的；不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。國稅總局明確：地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅國稅總局下發(fā)了《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》，對(duì)土地使用稅和房產(chǎn)稅等有關(guān)問題加以明確，土地成本計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。國家稅務(wù)總局在《通知》中明確，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于的，按房產(chǎn)建筑面積的 2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問題，《通知》規(guī)定，對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。央行2011年首次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率個(gè)百分點(diǎn)中國人民銀行決定，從 2011年1月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率個(gè)百分點(diǎn)。此次央行準(zhǔn)備金率調(diào)整是 2011年首次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率， 此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后， 大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到 %。國務(wù)院通過《國有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》國務(wù)院總理溫家寶 1月19日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議， 審議并原則通過 《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（草案）》。取消行政強(qiáng)制拆遷，被征收人超過規(guī)定期限不搬遷的，由政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。該條例草案規(guī)定，對(duì)被征收人的補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、搬遷與臨時(shí)安置補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償和補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。該條例草案對(duì)征收程序也做出規(guī)定，擴(kuò)大公眾參與程度，征收補(bǔ)償方案要征求公眾意見，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，還要組織聽證會(huì)并修改方案。政府做出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。草案規(guī)定，政府是房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w。禁止建設(shè)單位參與搬遷，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償具體工作的單位不得以營利為目的。此外，條例草案還對(duì)違反本條例的行為設(shè)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任。5、國務(wù)院八項(xiàng)措施調(diào)控樓市 限購全面升級(jí)國務(wù)院總理溫家寶 26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。 地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。 2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。加大保障性安居工程建設(shè)力度。 各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。 調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。強(qiáng)化差別化住房信貸政策。 對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。 各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70％的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前 2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以 “限房價(jià)、競地價(jià) ”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。合理引導(dǎo)住房需求。 各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對(duì)已有 1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?1套住房；對(duì)已擁有 2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。 未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)、新建住房價(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。 對(duì)各地穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。6、國務(wù)要求地方城市 2月中旬前出臺(tái)住房限購細(xì)則國務(wù)院辦公廳 27日發(fā)出通知， 對(duì)新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控作出具體部署， 要求進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。通知提出，尚未采取住房限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺(tái)住房限購實(shí)施細(xì)則。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，適時(shí)出臺(tái)住房限購措施。二、本地新聞1、天津市 2011年20項(xiàng)民心工程確定為深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，進(jìn)一步保障和改善民生，市委、市政府決定2011年繼續(xù)實(shí)施20項(xiàng)民心工程nun*2011房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展高峰論壇nun*2011房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展高峰論壇、改善住房條件開工建設(shè)保障性住房1200萬平方米、19萬套，其中公共租賃住房480萬平方米、10萬套，經(jīng)濟(jì)適用住房290萬平方米、萬套，限價(jià)商品房 430萬平方米、萬套。向萬戶中低收入住房困難家庭提供租房補(bǔ)貼。拆遷危陋房屋200萬平方米。維修直管公房340萬平方米，使萬戶居民直接受益。完成大板樓居住建筑隔熱保溫改造30萬平方米。擴(kuò)大就業(yè)規(guī)模、提高群眾收入、發(fā)展公共衛(wèi)生、促進(jìn)教育事業(yè)、完善社會(huì)保障、緩解出行難、加快公交發(fā)展、完善養(yǎng)老服務(wù)、加快社區(qū)建設(shè)、提升市容環(huán)境、打造綠色天津、 改善環(huán)境質(zhì)量、改造供水管網(wǎng)、延伸燃?xì)夤芫W(wǎng)、方便市民健身、建設(shè)村鎮(zhèn)設(shè)施、實(shí)施文化惠農(nóng)、關(guān)愛殘疾人生活、建設(shè)和諧天津2、天津征收土地閑置費(fèi)閑置2年以上收回土地使用權(quán)天津市物價(jià)局、財(cái)政局聯(lián)合發(fā)出《通知》，出臺(tái)土地閑置費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)。天津市嚴(yán)格按照國家閑置土地處置的規(guī)定，對(duì)閑置1年以上的必須收取閑置費(fèi)，閑置2年以上的必須收回土地使用權(quán)。《通知》提出，建設(shè)項(xiàng)目使用國有土地經(jīng)土地行政主管部門依法認(rèn)定為閑置土地的，用地單位應(yīng)當(dāng)按月繳納土地閑置費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照所在區(qū)域土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的 2%計(jì)收?；鶞?zhǔn)地價(jià)未覆蓋區(qū)域的土地閑置費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按所在區(qū)縣最低級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算確定。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地后一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，由用地單位按照每平方米10元的標(biāo)準(zhǔn)，一次性向土地行政主管部門繳納土地閑置費(fèi)。 市和各區(qū)縣土地行政主管部門分別負(fù)責(zé)征收中心城區(qū)和本區(qū)縣的土地閑置費(fèi)?！锻ㄖ愤€提出，土地閑置費(fèi)為行政事業(yè)性收費(fèi)，收入全部納入同級(jí)財(cái)政預(yù)算，實(shí)行收支兩條線管理。收費(fèi)單位不得擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目，擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行收費(fèi)公示制度，自覺接受物價(jià)、財(cái)政主管部門的監(jiān)督檢查。天津的土地閑置費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)從今年 2月1日起執(zhí)行。3、天津出臺(tái)新六條加碼樓市為貫徹落實(shí)國家宏觀調(diào)控措施，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，天津出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》，6條具體措施將為天津房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，每平方米銷售價(jià)格 2萬元（含）以下的，土地增值稅預(yù)征率為2%;每平方米銷售價(jià)格2萬元至3萬元（含）的，土地增值稅預(yù)征率為3%;每平方米銷售價(jià)格3萬元以上的，土地增值稅預(yù)征率為5%。保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。商品房不明碼標(biāo)價(jià)暫停銷售

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房銷售許可時(shí)，銷售方案中須填報(bào)每套房屋的銷售價(jià)格；取得商品房銷售許可證后，一次性在銷售現(xiàn)場公開全部房源及每套房屋銷售價(jià)格， 并在天津市房地產(chǎn)綜合信息網(wǎng)上進(jìn)行公示；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如上調(diào)銷售價(jià)格，需經(jīng)市房地產(chǎn)市場行政主管部門備案，并在銷售現(xiàn)場和天津市房地產(chǎn)綜合信息網(wǎng)上重新進(jìn)行公示。凡未明碼標(biāo)價(jià)或未經(jīng)備案、公示上調(diào)銷售價(jià)格的，由市價(jià)格主管部門或市房地產(chǎn)市場行政主管部門依法責(zé)令限期整改，整改期間暫停其房屋銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在公開標(biāo)明的商品房價(jià)格以外加收任何費(fèi)用，也不得委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)在房價(jià)外追加任何費(fèi)用。新建商品房價(jià)格實(shí)時(shí)監(jiān)控對(duì)新建商品房交易價(jià)格進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，對(duì)銷售價(jià)格明顯高于同地段、同品質(zhì)房屋平均交易價(jià)格的進(jìn)行跟蹤監(jiān)測，并對(duì)其交易的合法性、合規(guī)性進(jìn)行調(diào)查。對(duì)不規(guī)范的交易行為由相關(guān)部門采取約談、公開曝光等形式予以警示，對(duì)違法、違規(guī)行為，依法進(jìn)行查處，查處期間暫停其房屋銷售。嚴(yán)格控制酒店型公寓規(guī)模嚴(yán)格按照土地出讓合同中規(guī)劃條件的約定辦理規(guī)劃審批，嚴(yán)格控制住房套型比例，商品住房總面積中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重， 必須達(dá)到70%以上。嚴(yán)格控制酒店型公寓的規(guī)劃審批。酒店型公寓的建設(shè)規(guī)模占開發(fā)項(xiàng)目中商業(yè)金融業(yè)的總建設(shè)規(guī)模比例不得超過 30%,并嚴(yán)格執(zhí)行關(guān)于酒店型公寓建筑設(shè)計(jì)的技術(shù)規(guī)定。搜狐SBHU.GOVI1kT^lkndivaht2011筑設(shè)計(jì)的技術(shù)規(guī)定。搜狐SBHU.GOVI1kT^lkndivaht2011房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展高峰論壇時(shí)間：年8月29日地點(diǎn):日航酒店6酬石宴會(huì)廳房地產(chǎn)廣告列入監(jiān)測重點(diǎn)將房地產(chǎn)廣告列入2011年虛假違法廣告專項(xiàng)整治工作重點(diǎn)， 對(duì)房地產(chǎn)廣告發(fā)布量大、違法率高的區(qū)域和媒體進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)測。對(duì)發(fā)布嚴(yán)重違法房地產(chǎn)廣告的責(zé)任人可處 1至6個(gè)月暫停發(fā)布房地產(chǎn)廣告直至取消廣告經(jīng)營和發(fā)布資格。對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的虛假違法房地產(chǎn)廣告公開曝光。核查開發(fā)商企業(yè)所得稅加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售、成本、費(fèi)用支出管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2008至2010年繳納企業(yè)所得稅情況進(jìn)行專項(xiàng)核查。重點(diǎn)核查2008年以前開工、2008年以后完工的項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在偷稅行為的，按照企業(yè)所得稅法及有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳稅款，并依法予以處罰。土地篇、土地市場整體綜述天津號(hào)芭區(qū)縣縈建空房月度成交為餅走勢422011年1月，天津遠(yuǎn)郊區(qū)縣新建商品房成交 3288套，環(huán)比下降％,同比上漲%;成交面積萬平米，環(huán)比下降％,同比上漲％。價(jià)格方面，1月遠(yuǎn)郊區(qū)縣新建商品房成交均價(jià)為 6151元/平米，環(huán)比下降％,同比上漲了％。(2)二手房天津遠(yuǎn)郊區(qū)縣二手房月度成交量走勢天津運(yùn)需區(qū)總二手房月度成交地價(jià)圭勢30002500對(duì)。口201曄11月 ZQ1晦11月 加1眸12月 WQ11鈉I月442011年1月，天津遠(yuǎn)郊區(qū)縣二手房成交 936套，成交面積為萬平米，環(huán)比分別下降了 ％、％,同比分別上漲了％、％。價(jià)格方面，1月遠(yuǎn)郊區(qū)縣二手房成交均價(jià)為 4304元/平米，環(huán)比上漲了％，同比上漲了％。三、天津2010年12月份住宅項(xiàng)目銷售排行榜天津市12月各項(xiàng)目成交金額排名排名區(qū)域項(xiàng)目銷售套數(shù)銷售總面積銷售額均價(jià)（套）（萬平米）（億元）（元/平米）1中新天津生態(tài)城世茂濕地公元462101002南開區(qū)時(shí)代奧城45272003中新天津生態(tài)城萬科錦廬18899004河北區(qū)格調(diào)藝術(shù)領(lǐng)地150122005西青區(qū)富力津門湖100162006西青區(qū)萬科金奧國際232156007靜?？h新華英郡20773008塘沽區(qū)遠(yuǎn)洋城18389009津南區(qū)金地叁拾事1429200備注：以上均為商品房數(shù)據(jù)，監(jiān)測時(shí)間2010年12月1日-2010年12月31日數(shù)據(jù)來源：富思博得--打造地產(chǎn)專業(yè)數(shù)據(jù)信息平臺(tái)2011年1月各企業(yè)成交金額排名

2011年1月各企業(yè)成交金額排名排名企業(yè)項(xiàng)目銷售套數(shù)銷售總面積銷售額成交均價(jià)（套）（萬平米）（億元）（元/平米）萬科假日潤園0000萬科東麗湖1615400萬科金域