第一章房地產(chǎn)基本概論第一節(jié)房產(chǎn)與地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟學(xué)上也叫不動產(chǎn)。二、地產(chǎn)的概念與分類地產(chǎn)：即指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)類型：l

居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。l

工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護地帶等。l

倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國家儲備倉庫、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉庫、市內(nèi)生活供應(yīng)服務(wù)倉庫、危險品倉庫等。l

交通用地：指城市對外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防護地帶等用地。l

市政用地：指用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。l

商業(yè)服務(wù)用地：指為整個城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。l

公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。l

教科文衛(wèi)設(shè)施用地：這類用地包括各類大、中、小學(xué)校，獨立用地的科學(xué)研究機構(gòu)、實驗站、體育活動場所、衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)等的地產(chǎn)。l

港口碼頭用地：主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用途的地產(chǎn)。l

軍事用地：指提供為軍事活動服務(wù)的用地，屬特殊用地。l

其它用地：不屬于以上項目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場、空地等。三、土地所有權(quán)的概念與劃分土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地所有權(quán)可分為：國有土地和集體土地兩類。國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織。四、房產(chǎn)的分類住宅建筑物：可細(xì)分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。生產(chǎn)用房：指社會各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。包括工業(yè)、交通運輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動中所使用的廠房、倉庫、實驗室等辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會團體以及企業(yè)公司等處理日常事務(wù)和從事社會經(jīng)濟活動提供服務(wù)的房屋，亦稱寫字樓。其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機構(gòu)用房、宗教用房等等。五、房產(chǎn)所有權(quán)的分類占有權(quán)：對于房屋的實際持有和控制，它是使用財產(chǎn)的前提條件。使用權(quán)：指按照財產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。收益權(quán)：指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。處分權(quán)：決定財產(chǎn)事實上和法律上存在形式和運動方向的權(quán)能，只有財產(chǎn)的所有人才具有財產(chǎn)的處分權(quán)。第二節(jié)房地產(chǎn)市場一、房地產(chǎn)市場的概念狹義概念：房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動的地方或場所。廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動。二、房地產(chǎn)市場的特點：經(jīng)營對象的非流動性：房地產(chǎn)主要經(jīng)營對象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)，而房屋和土地都是不動產(chǎn)，具有不能作空間位移的物理屬性。流通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當(dāng)、信托等，城市土地使用權(quán)的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。市場的統(tǒng)一性：指房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的融合性。在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房產(chǎn)商品交易都必然是房地合一的交易。市場的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。由于其性質(zhì)和其所處的城市區(qū)域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。供給的稀缺性：指房地產(chǎn)市場是一個供給稀缺的市場。一方面是人口的不斷增加，需求也相應(yīng)增長。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。不完全開發(fā)性：由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場流通，為保證市場的有效供給，國家需要采取強有力的措施抑制不合理的市場需求來干預(yù)市場。因此，房地產(chǎn)市場活動在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴(yán)格限制，具有不完全開放性。市場的不充分性：由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠(yuǎn)，因而房地產(chǎn)市場只是一個不充分市場。房地產(chǎn)市場投機的巨大可能性：房地產(chǎn)市場與其它市場相比具有更大的投機性。房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無限性、由于對房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機的巨大可能性。三、房地產(chǎn)市場的分類（1）房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。（2）房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。（3）房地產(chǎn)三級市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。四、本市房地產(chǎn)市場概況：（1）一級市場：主管部門：本市的土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易核準(zhǔn)、審批部門。土地規(guī)劃現(xiàn)狀：本市現(xiàn)城市規(guī)劃狀況，包括住宅開發(fā)、市政建設(shè)及生活配套設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容。土地交易形式：本市現(xiàn)行土地交易形式包括哪些，如：招標(biāo)、拍賣等。（2）二級市場現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊登記在案的商品房數(shù)量。供求關(guān)系狀況：商品房供應(yīng)量與本市年度預(yù)計購買量的比值。平均價格：本市注冊上市商品房價格的平均值。各檔次房產(chǎn)銷售概況：將現(xiàn)在售商品房以價格標(biāo)準(zhǔn)分為低、中、高三個檔次，明確各檔次價格界限，并分析各檔次商品房的銷售狀況。（3）三級市場現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊登記在案的二手房數(shù)量。平均價格：現(xiàn)在售二手房標(biāo)價的平均值供求關(guān)系狀況：在售二手房數(shù)量與本年度預(yù)計購買量的比值。主流房產(chǎn)銷售狀況：根據(jù)注冊與交易狀況，分析出主流價格二手房的銷售狀況。包括：平均價格、坐落地點特征、消費群特點等。第三節(jié)房地產(chǎn)消費一、房地產(chǎn)消費的類型：投資型：房地產(chǎn)的消費主體對房地產(chǎn)消費主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對象，通過投入資金、勞動力、技術(shù)等要素改變原有的房地產(chǎn)性能、結(jié)構(gòu)和形式，通過出售或出租來獲取利潤。生產(chǎn)型：對房地產(chǎn)的消費不是為了用于消費，而是作為生產(chǎn)和經(jīng)營場所，為生產(chǎn)和經(jīng)營提供活動空間或場地。消費型：主要是由國家機關(guān)、事業(yè)單位和個人為了消費使用。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。二、房地產(chǎn)消費的特點普遍性：房地產(chǎn)既是生活資料，又是生產(chǎn)資料，是人們生活必不可少的空間條件和活動基地。多樣性：房地產(chǎn)可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營活動及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。其多種使用價值和多種效用為房地產(chǎn)消費者提供了多種選擇的機會，滿足了房地產(chǎn)各方面的消費。不可替代與差別性：房地產(chǎn)為人們提供的空間和基地是其它產(chǎn)品無法替代的。其不可再生的性質(zhì)決定了消費的不可替代性，其位置的固定不動性決定了房產(chǎn)間的差別性。連續(xù)性與間斷性：房地產(chǎn)消費的普遍性和不可替代性以及其使用價值的耐久性決定了房地產(chǎn)消費的連續(xù)性和間斷性。從社會整體看只要社會在發(fā)展，人口在增長，需求就會存在，體現(xiàn)出其連續(xù)性。但從個人來說，由于房地產(chǎn)是耐用消費品，一次購買可以滿足長期的消費，不會象其他消費品一樣需要不斷地反復(fù)地和連續(xù)地到市場購買，它是間斷地。消費彈性的差異性：由于房地產(chǎn)的特性及它的功能和用途的不同，決定著不同的房地產(chǎn)具有不同的消費彈性。在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)的消費是與收入水平是呈正比的，而其消費彈性與價格彈性成反比。增長性：一般情況下對房地產(chǎn)的消費總是不斷增長的，這是由社會進(jìn)步和居民生活水平的提高決定的。此消費可以分為幾個層次：生理上的消費、安全的消費、社會交往的消費、價值欲望的消費等。三、影響房地產(chǎn)消費的因素（1）經(jīng)濟社會發(fā)展及城市化的水平經(jīng)濟社會越發(fā)展、城市化水平越高，對房地產(chǎn)的消費也就越大。隨著城市的發(fā)展，城市土地面積的不斷增加，城市對土地和住宅的消費也就越來越大。（2）城市人口增長及生活水平城市的發(fā)展，其人口也會相應(yīng)增加，加之生活水平的提高，對城市土地的消費就越來越大了。（3）房地產(chǎn)價格水平與其它市場一樣，價格的高低對于房地產(chǎn)的消費有很大的影響。價格高，就會限制對房地產(chǎn)的消費，價格低，就會增加對房地產(chǎn)的消費。（4）國家政策國家的政策對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性消費和消費性消費都會有巨大的影響。特別是對房地產(chǎn)的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡有著重大的調(diào)節(jié)作用。對于居民住房消費影響最大的是國家的住房政策以及與住房有關(guān)的各項優(yōu)惠政策。（5）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的狀況，不僅決定著城市對房地產(chǎn)消費的總量，而且決定著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的消費結(jié)構(gòu)。（6）消費者對經(jīng)濟發(fā)展形勢預(yù)測消費者的消費會受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實支付能力能否得到實現(xiàn)。如果消費者對未來經(jīng)濟發(fā)展的預(yù)測是樂觀的，房地產(chǎn)消費就會增長，如果是悲觀的，消費會減少。第二章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要階段及基本程序一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要階段：根據(jù)房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)運行順序，以及各階段經(jīng)營管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營大體上可以劃分為七個階段。1、建設(shè)工程項目設(shè)立或運行過程2、房地產(chǎn)建設(shè)工程項目規(guī)劃與審批3、土地使用權(quán)的取得4、征地與拆遷5、工程建設(shè)與管理6、房地產(chǎn)的租售管理7、房地產(chǎn)的物業(yè)管理二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本程序1、提出立項意向書，向市規(guī)劃部門進(jìn)行咨詢。2、向本市計劃委員會提交立項報告書，申請立項。如項目較大還需向規(guī)劃委員會申報。3、市計委會同市規(guī)劃管理部門經(jīng)過研究審批，如果同意立項，發(fā)給立項批復(fù)意見書，并要求建設(shè)單位進(jìn)行項目可行性研究。4、申請者向計委和市建委提交項目可行性研究報告。5、市計委、建委、首都規(guī)劃建設(shè)委員會（簡稱首規(guī)委）與各專業(yè)局即自來水管理部門、燃?xì)夤芾聿块T等審查可行性研究報告，如果同意可行性研究的，即下達(dá)審查通過的批復(fù)文件，并下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書。6、申請者根據(jù)批復(fù)，辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，然后到城市規(guī)劃管理局（簡稱市規(guī)劃局）領(lǐng)取規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知單，辦理征地意見書。7、申請者到土地所在地區(qū)的土地管理部門及原土地使用部門征求意見，這一階段可分為兩種情況：第一種情況：所使用的土地如果屬于新征土地，即農(nóng)村集體所有的土地：（1）到區(qū)、縣土地管理局（簡稱土地局）、規(guī)劃局，以及所用土地的鄉(xiāng)政府村公所征求意見。（2）將征求意見的結(jié)果報本市土地管理局。第二種情況：如果屬于舊城改造范圍地區(qū)的土地，即城市國有的土地：（1）到當(dāng)?shù)氐膮^(qū)、縣的土地管理部門征求意見。（2）將征求意見的結(jié)果報本市房地產(chǎn)管理局。8、以上第七項工作完成后，將結(jié)果報市政府審批。市政府審批后，正式辦理用地手續(xù)。9、收到市政府關(guān)于土地使用權(quán)的批文后，同時進(jìn)行以下三部分工作。第一部分：1.劃局辦理規(guī)劃用地許可證2.申請確定規(guī)劃設(shè)計條件3.持規(guī)劃設(shè)計條件到市公用局、供電局、環(huán)保及電信管理局征詢意見4.規(guī)劃局審查后，下達(dá)規(guī)劃條件通知單5.根據(jù)規(guī)劃條件通知單，委托有資格的規(guī)劃設(shè)計單位或采用招標(biāo)投標(biāo)方式，選擇規(guī)劃設(shè)計單位進(jìn)行歸戶啊設(shè)計，提出規(guī)劃設(shè)計方案6.到規(guī)劃局領(lǐng)取設(shè)計方案送審書7.規(guī)劃局對規(guī)劃方案進(jìn)行審查，并提出對方案審查的意見8.規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)計出圖后，送規(guī)劃局審圖，方案通過后，可進(jìn)行施工圖設(shè)計，出圖后報規(guī)劃局審圖。方案圖批準(zhǔn)后，到城市建設(shè)檔案館交保證金，到規(guī)劃局領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證。第二部分：（1）畫樁位，并給出打樁條件（2）委托測繪院釘樁、并進(jìn)行測繪（3）將打樁收集到的數(shù)據(jù)，提交設(shè)計單位。第三部分：（1）持規(guī)劃用地許可證和征地意見書以及用地申請報告經(jīng)市計委、建委、規(guī)委批準(zhǔn)項目可行性報告、規(guī)劃設(shè)計方案、市規(guī)劃局開據(jù)的設(shè)計任務(wù)通知單、企業(yè)章程、營業(yè)執(zhí)照副本、地形圖等等，到市土地管理局辦理征地手續(xù)。征地方式根據(jù)建設(shè)用地性質(zhì)的不同，分別采用拍賣方式，招標(biāo)投標(biāo)出讓方式、以及劃撥的方式等。如果占用耕地，還需要交納耕地占用稅。（2）在立項報告批準(zhǔn)之后，即可到建設(shè)項目所在地的區(qū)、縣地政管理部門辦理戶口凍結(jié)手續(xù)等的工作。（3）地政管理部門審查拆遷安置方案并發(fā)給拆遷許可證。（4）對建設(shè)用地進(jìn)行三通一平等工作，即通水、通電、通路和土地平整等。在這里需要完成的具體工作是：a.到園林局申請伐樹許可證；b.了解線路情況與供電局協(xié)商改造、移線方案；c.燃?xì)狻⒌缆?、上下水等現(xiàn)狀管線改路；d.到供電局申請用電報裝，做正式供電方案，申請施工臨時用電，委托施工。10、完成以上各項工作后，即可進(jìn)行施工前的準(zhǔn)備工作。第一部分：（1）到稅務(wù)局領(lǐng)取稅單；（2）持年度計劃、稅單到區(qū)計委領(lǐng)投資許可證登記卡，登記并領(lǐng)取許可證。第二部分：（1）到市計委申請列入計劃（此申請須經(jīng)建委會簽）（2）到市建委工程處領(lǐng)取開工審批表（3）持開工審批表到各專業(yè)公司辦理市政配套工程（上水、下水、熱力、燃?xì)?、電力、電信）報裝工作，報裝工作完畢后，在開工證上加蓋公章，并交納四源費（四源費是指自來水建設(shè)費、污水處理費、供熱建設(shè)費、燃?xì)饨ㄔO(shè)費。均按照建筑平方米收?。┤绻枪ú糠郑瑒t是根據(jù)使用量確定收取的標(biāo)準(zhǔn)，同時一般是在市政工程開工前交納。（4）到市建委主管部門核實任務(wù)（5）到市建委工程處辦理招標(biāo)審批手續(xù)（6）填寫招標(biāo)申請書，并到市招標(biāo)辦辦理招標(biāo)登記（7）組織招標(biāo)辦及投標(biāo)單位到現(xiàn)場勘察（8）對施工單位進(jìn)行資格預(yù)審（9）進(jìn)行預(yù)算審查處審查標(biāo)底（10）招標(biāo)辦審查標(biāo)底（11）建設(shè)單位組織招標(biāo)辦及各投標(biāo)單位召開開標(biāo)會議（12）編寫評標(biāo)報告，經(jīng)開標(biāo)評標(biāo)確定最佳建設(shè)單位，發(fā)出中標(biāo)通知書（13）經(jīng)招標(biāo)辦同意正式確定施工單位11、完成以上工作，施工準(zhǔn)備工作即將進(jìn)入尾聲，在這個階段還需要做好以下幾項工作：（1）委托質(zhì)量監(jiān)督總站和監(jiān)理公司進(jìn)行工程質(zhì)量監(jiān)督（2）到市統(tǒng)計局落實任務(wù)（3）市審計局審核資金來源、任務(wù)來源及一切手續(xù)（4）到市開發(fā)辦秘書處登記備案12、完成以上工作，施工準(zhǔn)備工作即告結(jié)束，到市建委領(lǐng)取開工證，進(jìn)入項目施工階段。第一部分：組織各項市政管線的設(shè)計工作第二部分：通知園林綠化主管部門，辦理小區(qū)綠化手續(xù)第三部分：按道路方案施工，到市規(guī)劃局主管部門辦理道路施工許可證第四部分：（1）辦理自來水管線設(shè)計，到市規(guī)劃局市政處辦理上水管線施工許可證（2）辦理下水管線設(shè)計，到市政規(guī)劃局市政處辦理污水管線施工許可證第五部分：委托熱力公司進(jìn)行熱力線路設(shè)計，到市規(guī)劃局市政處辦理熱力管線施工許可證。第六部分：委托燃?xì)夤具M(jìn)行燃?xì)夤芫€設(shè)計，到市規(guī)劃局市政處辦理燃?xì)夤芫€施工許可證。13、土建工程完工后，建設(shè)單位組織各項市政配套工程的施工。完工后組織施工單位、設(shè)計單位、質(zhì)量監(jiān)督單位及其它相關(guān)管理部門進(jìn)行聯(lián)合驗收。合格后即可交付使用。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險成因（1）房地產(chǎn)位置的不動性或固定性，決定了房地產(chǎn)在地域上對市場供求的不可調(diào)劑性（2）房地產(chǎn)投資時間的長期性決定了房地產(chǎn)經(jīng)營對市場供求變動的不敏感性（3）房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性（4）房地產(chǎn)市場信息的分散性，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用2、地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的類型（1）房地產(chǎn)經(jīng)營管理自然風(fēng)險：是由房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中自然災(zāi)害，諸如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等造成的房地產(chǎn)破壞和損害形成的風(fēng)險。（2）房地產(chǎn)經(jīng)營管理社會風(fēng)險：分為兩個方面，一是由于政治方面的原因引起的，如國家政治狀況和政治形式、國家的宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)方面的政策等。二是由于集體和個人的不恰當(dāng)或錯誤的行為引起的，如：盜竊、欺詐等形成的風(fēng)險。（3）房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)濟和市場風(fēng)險：是由房地產(chǎn)市場狀況的變動的不確定因素引起的。（4）房地產(chǎn)經(jīng)營管理技術(shù)風(fēng)險：是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險。（5）房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險。3、地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的管理辦法（1）回避風(fēng)險。要求企業(yè)在經(jīng)營決策時，盡量回避有風(fēng)險或風(fēng)險大的業(yè)務(wù)，選擇無風(fēng)險和風(fēng)險小的業(yè)務(wù)，達(dá)到回避經(jīng)營風(fēng)險的目的。（2）轉(zhuǎn)移風(fēng)險。是將經(jīng)營可能發(fā)生的風(fēng)險全部地或部分地轉(zhuǎn)移出去。減輕風(fēng)險的損失。經(jīng)營風(fēng)險一旦發(fā)生，企業(yè)就要千方百計采取各種有效的措施，力求減少風(fēng)險帶來的損失。（3）經(jīng)營項目實行保險。對經(jīng)營項目實行保險，是經(jīng)營者轉(zhuǎn)移風(fēng)險的一種比較好的方式。保險雖然也要支付費用即保險金，但是與風(fēng)險一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的可行性研究一、可行性研究的概念可行性研究：是現(xiàn)現(xiàn)代經(jīng)營管理理活動重要環(huán)環(huán)節(jié)和經(jīng)營管管理重要方法法。房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營管理可行行性研究是在在房地產(chǎn)經(jīng)營營管理決策前前對經(jīng)營管理理項目進(jìn)行的的綜合技術(shù)和和經(jīng)濟分析的的一種科學(xué)方方法。二、可行性研究的的階段可行性研究大體分分為三個階段段，即機會可可行性研究階階段；初步可可行性研究階階段；。（1）機會可行性研究究階段及其任任務(wù)其主要任務(wù)是確定定經(jīng)營方向，提提出經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)。對房地產(chǎn)產(chǎn)的經(jīng)營企業(yè)業(yè)來說，就是是對經(jīng)營管理理項目提出建建議。（2）初步可行性研究究階段其主要任務(wù)是根據(jù)據(jù)機會研究階階段的結(jié)果，進(jìn)進(jìn)一步研究經(jīng)經(jīng)營管理項目目的規(guī)模、建建筑材料的供供應(yīng)、投資地地段的選擇和和選址，建筑筑工程的設(shè)計計方案、項目目工程的施工工進(jìn)度等狀況況。（3）終可行性研究階階段是可行性研究的最最后一個階段段。其主要任任務(wù)是對經(jīng)營營管理項目的的技術(shù)、經(jīng)濟濟、以及市場場等方面進(jìn)行行詳細(xì)的和深深入細(xì)致的分分析論證、確確定經(jīng)營管理理項目的有關(guān)關(guān)主要因素，并并對這些因素素進(jìn)行仔細(xì)的的調(diào)查、分析析、計算、評評估，在這個個基礎(chǔ)上提出出一個和幾個個可供選擇的的最優(yōu)方案，作作為經(jīng)營管理理的決策依據(jù)據(jù)。三、可行性研究的的內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)營管理可可行性研究由由于包括的內(nèi)內(nèi)容很多，可可以根據(jù)不同同的標(biāo)準(zhǔn)把他他繁的內(nèi)容歸歸結(jié)為不同的的方面。但是是，房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營管理可行行性研究必須須包括以下三三方面內(nèi)容：：1、地產(chǎn)市場問題。在在市場經(jīng)濟條條件下，生產(chǎn)產(chǎn)都是為了滿滿足市場的需需要。所以其其首要的就是是研究有沒有有市場，市場場的容量有多多大。有沒有有市場的問題題是解決房地地產(chǎn)經(jīng)營管理理有沒有“必要性”的問題。所所以這個問題題就成為全部部可行性研究究的基礎(chǔ)和前前提。2、工程技術(shù)問題。主主要是研究規(guī)規(guī)劃設(shè)計和工工程技術(shù)中的的高科技含量量的問題，以以及規(guī)劃設(shè)計計工程技術(shù)中中的難點是否否能夠解決或或克服的問題題。這個問題題是解決房地地產(chǎn)經(jīng)營管理理的“可行性”問題。3、經(jīng)濟效益問題。就就是通過房地地產(chǎn)經(jīng)營管理理的經(jīng)濟評價價，研究是否否贏利和贏利利水平的高低低。這是解決決房地產(chǎn)經(jīng)營營管理“合理性”的問題或企企業(yè)經(jīng)營的最最終目的的問問題。四、房地產(chǎn)開發(fā)項項目可行性研研究報告1、房地產(chǎn)經(jīng)營項目的的背景狀況2、房地產(chǎn)經(jīng)營管理項項目的概況3、可行性報告的基本本數(shù)據(jù)4、房地產(chǎn)經(jīng)營項目的的成本估算5、資金籌集與供給方方式6、資源采購與供應(yīng)7、房地產(chǎn)經(jīng)營管理項項目市場分析析8、房地產(chǎn)經(jīng)營管理項項目財務(wù)評價價9、房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)風(fēng)險分析10、國民經(jīng)濟社社會評價11、房地產(chǎn)經(jīng)營營管理項目開開工日期、竣竣工日期和竣竣工驗收初步步安排12、結(jié)論。第四節(jié)商品房預(yù)預(yù)購預(yù)售管理理商品品房預(yù)購預(yù)售售實際上就是是房地產(chǎn)的期期貨交易。它它是在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商還沒沒有把房屋建建設(shè)起來以前前或房產(chǎn)還沒沒有竣工以前前以預(yù)售的方方式把房屋賣賣了出去。也也就是先付款款，后交貨。在在香港也叫賣賣樓花或炒樓樓花。一、預(yù)售房屋條件件及程序〈〈中華人人民共和國城城市房地產(chǎn)管管理法〉〉第第四十四條規(guī)規(guī)定，商品房房預(yù)售，必須須符合下列條條件：（1）交付全部使用權(quán)權(quán)出讓金，選選取土地使用用權(quán)證書。（2）有建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證（3）按提供預(yù)售的商商品房計算，投投入開發(fā)建設(shè)設(shè)資金達(dá)到工工程建設(shè)總投投資的25%%以上，并已已經(jīng)確定施工工進(jìn)度和竣工工交付日期（4）向縣級以上人民民政府房產(chǎn)管管理部門辦理理預(yù)售登記，取取得商品房預(yù)預(yù)售許可證明明。二、房屋預(yù)售的具具體程序（1）房地產(chǎn)開發(fā)商向向市房地產(chǎn)管管理局提出房房屋預(yù)售申請請，并提交如如下有關(guān)文件件：企業(yè)開發(fā)發(fā)資質(zhì)等級證證書和營業(yè)執(zhí)執(zhí)照；土地管管理部門出具具的建設(shè)用地地批文和規(guī)劃劃部門簽發(fā)的的建設(shè)許可證證；建筑施工工合同；已完完成投資額的的證明和房屋屋基礎(chǔ)工程驗驗收合格單；；房屋預(yù)售計計劃，包括商商品房的位置置、總單元數(shù)數(shù)、各單位的的建筑面積、銷銷售時間和地地點等。（2）經(jīng)房地產(chǎn)主管部部門批準(zhǔn)后，預(yù)預(yù)售單位與預(yù)預(yù)購房者就可可以簽訂《房房屋預(yù)售合同同》。（3）理房屋登記、鑒鑒證。（4）房地產(chǎn)開發(fā)商在在房屋竣工后后，應(yīng)當(dāng)按《房房屋預(yù)售合同同》辦理房屋屋交付手續(xù)，購購房人憑《房房屋預(yù)售合同同》及房屋交交付憑證辦理理房產(chǎn)過戶手手續(xù)，繳納手手續(xù)費用。第三章建筑學(xué)基基礎(chǔ)知識第一節(jié)建筑物的的分類一、建筑物的用途途分類及特點點民用建筑：供人們們生活、居住住、從事各種種文化福利活活動的房屋。按按其用途不同同，有以下兩兩類：（1）居住建筑：供人人們生活起居居用的建筑物物，如住宅、宿宿舍、賓館、招招待所。（2）公共建筑：供人人們從事社會會性公共活動動的建筑和各各種福利設(shè)施施的建筑物，如如各類學(xué)校、圖圖書館、影劇劇院等。工業(yè)建筑：供人們們從事各類工工業(yè)生產(chǎn)活動動的各種建筑筑物、構(gòu)筑物物的總稱。通通常將這些生生產(chǎn)用的建筑筑物稱為工業(yè)業(yè)廠房。包括括車間、變電電站、鍋爐房房、倉庫等。二、按建筑結(jié)構(gòu)的的材料分類1、磚木結(jié)構(gòu)：這類類房屋的主要要承重構(gòu)件用用磚、木構(gòu)成成。其中豎向向承重構(gòu)件如如墻、柱等采采用磚砌，水水平承重構(gòu)件件的樓板、屋屋架等采用木木材制作。這這種結(jié)構(gòu)形式式的房屋層數(shù)數(shù)較少，多用用于單層房屋屋。2、磚混結(jié)構(gòu)：建筑筑物的墻、柱柱用磚砌筑，梁梁、樓板、樓樓梯、屋頂用用鋼筋混凝土土制作，成為為磚—鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)。這種種結(jié)構(gòu)多用于于層數(shù)不多（六六層以下）的的民用建筑及及小型工業(yè)廠廠房，是目前前廣泛采用的的一種結(jié)構(gòu)形形式。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)：建筑物的的梁、柱、樓樓板、基礎(chǔ)全全部用鋼筋混混凝土制作。梁梁、樓板、柱柱、基礎(chǔ)組成成一個承重的的框架，因此此也稱框架結(jié)結(jié)構(gòu)。墻只起起圍護作用，用用磚砌筑。此此結(jié)構(gòu)用于高高層或大跨度度房屋建筑中中。4、鋼結(jié)構(gòu)：建筑物物的梁、柱、屋屋架等承重構(gòu)構(gòu)件用鋼材制制作，墻體用用磚或其他材材料制成。此此結(jié)構(gòu)多用于于大型工業(yè)建建筑。三、按建筑結(jié)構(gòu)承承重方式分類類1、承重墻結(jié)構(gòu)它的傳力途徑是：：屋蓋的重量量由屋架（或或梁柱）承擔(dān)擔(dān)，屋架支撐撐在承重墻上上，樓層的重重量由組成樓樓蓋的梁、板板支撐在承重重墻上。因此此，屋蓋、樓樓層的荷載均均由承重墻承承擔(dān)；墻下有有基礎(chǔ)，基礎(chǔ)礎(chǔ)下為地基，全全部荷載由墻墻、基礎(chǔ)傳到到地基上。2、框架結(jié)構(gòu)主要承重體系有橫橫梁和柱組成成，但橫梁與與柱為剛接（鋼鋼筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)中通常通通過端部鋼筋筋焊接后澆灌灌混凝土，使使其形成整體體）連接，從從而構(gòu)成了一一個整體剛架架（或稱框架架）。一般多多層工業(yè)廠房房或大型高層層民用建筑多多屬于框架結(jié)結(jié)構(gòu)。3、排架結(jié)構(gòu)主要承重體系由屋屋架和柱組成成。屋架與柱柱的頂端為鉸鉸接（通常為為焊接或螺栓栓連接），而而柱的下端嵌嵌固于基礎(chǔ)內(nèi)內(nèi)。一般單層層工業(yè)廠房大大多采用此法法。4、其他由于城市發(fā)展需要要建設(shè)一些高高層、超高層層建筑，上述述結(jié)構(gòu)形式不不足以抵抗水水平荷載（風(fēng)風(fēng)荷載、地震震荷載）的作作用，因而又又發(fā)展了剪力力墻結(jié)構(gòu)體系系、桶式結(jié)構(gòu)構(gòu)體系。四、建筑高度分類類建筑物可根據(jù)其樓樓層數(shù)量分為為以下幾類1、低層：2層及22層以下2、多層：2層以上上，7層以下3、中高層：7層以以上，16層以下4、高層：16層以以上，24層以下5、超高層：24層層以上第二節(jié)房屋構(gòu)造造概述一、建筑材料知識識主要建筑材料包括括水泥、鋼筋筋、木材、普普通混凝土、黏黏土磚等。1、水泥（1）常見水泥的種類類：硅酸鹽水水泥、普通硅硅酸鹽水泥、礦礦渣硅酸鹽水水泥、火山灰灰質(zhì)硅酸鹽水水泥及粉煤灰灰硅酸鹽水泥泥等五種（2）水泥標(biāo)號：水泥泥標(biāo)號是表示示水泥硬化后后的抗壓能力力。常用水泥泥編號例如：：325、425、525、625等。（3）常用水泥的技術(shù)術(shù)特性l凝結(jié)時效性：水泥泥的凝結(jié)時間間分為初凝與與終凝。初凝凝為水泥加水水拌合到水泥泥漿開始失去去可塑性的時時間。終凝為為水泥漿開始始拌合時到水水泥完全失去去可塑性開始始產(chǎn)生強度的的時間。l體積安定性：是指指水泥在硬化化過程中，體體積變化是否否均勻的性質(zhì)質(zhì)。水泥硬化化后產(chǎn)生不均均勻的體積變變化成為體積積安定性不良良，不能使用用。l水熱化性：水泥的的水化反應(yīng)為為放熱反應(yīng)。隨隨著水化過程程的進(jìn)行，不不斷放出熱量量稱為水熱化化。其水熱化化釋放熱量的的大小和放熱熱速度的快慢慢主要與水泥泥標(biāo)號、礦物物組成和細(xì)度度有關(guān)。l細(xì)度：指水泥顆粒粒的粗細(xì)程度度。顆粒越細(xì)細(xì)，早期強度度越高。但顆顆粒越細(xì)，其其制作成本越越高，并容易易受潮失效。l標(biāo)準(zhǔn)稠度用水量：：指水泥沙漿漿達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)稠稠度時的用水水量。標(biāo)準(zhǔn)稠稠度是做水泥泥的安定性和和凝結(jié)時間時時，國家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)定的稠度度。2、鋼筋（1）建筑鋼筋的種類類：鋼筋是鋼鋼錠經(jīng)熱軋而而成，故又稱稱熱軋鋼筋，是是建筑工程中中用量最大的的鋼材品種。按外形可分為：光光圓鋼筋、帶帶肋鋼筋。按鋼種可分為：碳碳素鋼鋼筋和和普通低合金金鋼鋼筋。按強度可分為：ⅠⅠ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個級別。其其中Ⅰ級鋼筋為低低碳鋼鋼筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級為低合金鋼鋼筋。（2）建筑用鋼筋的應(yīng)應(yīng)用l

Ⅰ級鋼筋為為熱軋光圓鋼鋼筋，其強度度較低，塑性性及焊接性能能較好。廣泛泛應(yīng)用于普通通鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)中受力力較小部位。l

變形鋼筋中中Ⅱ級、Ⅲ級鋼筋的強強度、塑性、焊焊接性能等綜綜合使用指標(biāo)標(biāo)較好，是普普通鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)中用用量最大的鋼鋼筋品種，也也可經(jīng)冷拉后后做預(yù)應(yīng)力筋筋使用。l

冷加工鋼筋筋冷拉鋼筋：冷拉鋼鋼筋的屈服程程度會提高，而而塑性降低。冷冷拉Ⅰ級鋼筋適用用于普通鋼筋筋混凝土中的的受力部位，冷冷拉Ⅱ級、Ⅲ級、Ⅳ級鋼筋均可可作為預(yù)應(yīng)力力筋使用。冷拔低碳鋼筋：其其有較高的抗抗拉強度，是是小型構(gòu)件的的主要預(yù)應(yīng)力力鋼材。3、木材（1）木材的種類：分分為針葉樹和和闊葉樹兩類類。其中針葉葉樹的樹干長長直高大，紋紋理通直，材材質(zhì)較軟，加加工容易，是是建筑工程中中的主要用材材。闊葉樹材材質(zhì)較堅硬，稱稱之為硬材，主主要用于裝修修工程。（2）建筑木材的性能能與用途l

紅松：材質(zhì)較較軟，紋理順順直，不易翹翹曲、開裂，樹樹脂多，耐腐腐朽，易加工工，主要用于于制作門窗、屋屋架、檁條、模模板等。l

魚鱗云杉：又又名白松。材材質(zhì)輕、紋理理直、結(jié)構(gòu)細(xì)細(xì)、易干燥、加加工，主要用用于制作門窗窗、模板、地地板等。l

馬尾松：材質(zhì)質(zhì)中硬，紋理理直斜不勻，結(jié)結(jié)構(gòu)中至粗，不不耐腐，松脂脂氣味濃，在在水中很耐久久，主要用于于制作模板、門門窗、櫞條、木木柱等。l

落葉松：材質(zhì)質(zhì)堅硬而脆，樹樹脂多，耐腐腐性強，干燥燥慢，干燥中中易開裂。主主要用于檁條條、地板、木木樁等。l

杉木：紋理直直而均，結(jié)構(gòu)構(gòu)中等或粗，易易干燥、耐久久性強。主要要用于制作屋屋架、檁條、門門窗、腳手桿桿等。l

柏木：材質(zhì)致致密，紋理直直或斜，結(jié)構(gòu)構(gòu)細(xì)，干燥易易開裂，堅韌韌耐久。主要要用于制作模模板及細(xì)木裝裝飾等。l

洋松：分細(xì)皮皮和粗皮兩種種。細(xì)皮的結(jié)結(jié)構(gòu)精細(xì)，不不易變形，容容易加工，適適于較高要求求的裝修；粗粗皮的結(jié)構(gòu)較較松，但質(zhì)料料堅固，變形形與收縮量較較小，適用于于要求不高的的裝修。（3）木材的類別為了合理用材，木木材按加工與與用途不同分分為原木、杉杉原條、板方方材等。原木是指伐倒后經(jīng)經(jīng)修枝，并截截成一定長度度的木材。分分直接使用原原木和加工用用原木。杉原條是指只經(jīng)修修枝剝皮，沒沒有加工成材材的杉木，長長度5M以上，梢梢直徑60mmm以上。板方材是指按一定定尺寸加工成成的板材和方方材。板材是是指斷面寬為為厚的三倍及及三倍以上者者；方材是指指斷面寬度小小于厚度的三三倍者。4、普通混凝土（1）普通混凝土概念念：其主要是是由水泥、普普通碎石、砂砂和水配置而而成的混凝土土。其中石子子和砂子起骨骨架作用，稱稱為骨料。石石子為粗骨料料，砂為細(xì)骨骨料。水泥加加水后形成水水泥漿，包裹裹在骨料表面面并填滿骨料料間的空隙，作作為骨料之間間的潤滑材料料，使混凝土土混合物具有有適于施工的的和易性，水水泥水化硬化化后將骨料膠膠結(jié)在一起形形成堅固整體體。（2）混凝土的性能：：l

混凝土的和易易性：是指混混凝土在施工工中是否適于于操作，是否否具有能使所所澆注的構(gòu)件件質(zhì)量均勻、成成型密實的性性能。l

混凝土的強度度：抗壓強度度是混凝土的的主要強度指指標(biāo)，它比混混凝土的其它它強度高得多多，工程中主主要是利用其其抗壓強度，也也是進(jìn)行結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計的主要要依據(jù)。l

混凝土的耐久久性：混凝土土能抵抗各種種自然環(huán)境的的侵蝕而不被被破壞的能力力稱為耐久性性。對混凝土土除要求具有有一定的強度度安全承受荷荷載外，還應(yīng)應(yīng)具有耐久性性，如抗?jié)B、抗抗凍、耐磨、耐耐風(fēng)化等。5、黏土磚黏土磚是以黏土為為主要原料，經(jīng)經(jīng)攪拌成可塑塑性，用機械械擠壓成型的的。擠壓成型型的土塊稱為為磚坯，經(jīng)風(fēng)風(fēng)干后送入窯窯內(nèi)，在9000—1000℃的高溫下煅煅燒即成磚。（1）黏土磚的種類：：l

標(biāo)準(zhǔn)磚：標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)磚是建筑工工程中最常用用的磚，它廣廣泛使用于磚磚承重的墻體體中，也用于于非承重的填填充墻。黏土土磚的尺寸為為：240mmm×115mmm×53mmm。每塊磚干干燥時約重22.5Kg，吸吸水后約為33Kg。l

空心磚和多孔孔磚：空心磚磚的規(guī)格為1190mmm×190mmm×90mmm，每立方米米約重11000Kg。多多孔磚的規(guī)格格為240mm×115mmm×90mmm，每立方米米約重14000Kg。（2）黏土磚的強度：：黏土磚的特特點是抗壓強強度高，可以以承受較大的的外力。反映映磚承重外力力的能力叫做做強度；而反反映強度大小小稱為強度等等級。一個建建筑物選用哪哪一個強度等等級的磚，應(yīng)應(yīng)由設(shè)計單位位通過計算確確定。（3）黏土磚的吸水率率：黏土磚都都有一定的吸吸水性，能吸吸附一定量的的水分，吸水水的多少可以以用吸水率來來表示。吸水水率一般允許許在8%—10%的范圍圍內(nèi)。（4）黏土磚的抗凍性性：是指磚抵抵抗凍害的能能力?？箖鲂孕杂蓪嶒炞鞒龀觥＃?）黏土磚的外觀質(zhì)質(zhì)量：普通黏黏土磚的外形形應(yīng)該平整、方方正。外觀無無明顯彎曲、缺缺楞、掉角、裂裂縫等缺陷，敲敲擊時發(fā)出清清脆的金屬聲聲，色澤均勻勻一致。二、房屋構(gòu)造組成成部分：1、房屋構(gòu)成部分：：地基與基礎(chǔ)礎(chǔ)、墻或柱、樓樓板與地面、門門窗、樓梯、屋屋頂?shù)冉M成。（1）地基和基礎(chǔ)：地基：系建筑物下下面的土層。它它承受基礎(chǔ)傳傳來的整個建建筑物的荷載載，包括建筑筑物的自重、作作用于建筑物物上的人與設(shè)設(shè)備的重量及及風(fēng)雪荷載等等?；A(chǔ)：位于墻柱下下部，是建筑筑物的地下部部分。它承受受建筑物上部部的全部荷載載并把它傳給給地基。（2）墻和柱：承重墻墻和柱是建筑筑物垂直承重重構(gòu)件，它承承受屋頂、樓樓板層傳來的的荷載連同自自重一起傳給給基礎(chǔ)。此外外，外墻還能能抵御風(fēng)、霜霜、雨、雪對對建筑物的侵侵襲，使室內(nèi)內(nèi)具有良好的的生活與工作作條件，即起起圍護作用；；內(nèi)墻還把建建筑物內(nèi)部分分割成若干空空間，起分割割作用。（3）樓板和地面：樓樓板是水平承承重構(gòu)件，主主要承受作用用在它上面的的豎向荷載，并并將它們連同同自重一起傳傳給墻或柱。同同時將建筑物物分為若干層層。樓板對墻墻身還起著水水平支撐的作作用。底層房房間的地面貼貼近地基土，承承受作用在它它上面的豎向向荷載，并將將它們連同自自重直接傳給給地基。（4）樓梯：是指樓層層間垂直交通通通道。（5）屋頂：是建筑物物最上層的覆覆蓋構(gòu)造層，它它既是承重構(gòu)構(gòu)件又是圍護護構(gòu)件。它承承受作用在其其上的各種荷荷載并連同屋屋頂結(jié)構(gòu)自重重一起傳給墻墻或柱；同時時又起到保溫溫、防水等作作用。（6）門和窗：門：是提供人們進(jìn)進(jìn)出房屋或房房間以及搬運運家具、設(shè)備備等的建筑配配件。有的門門兼有采光、通通風(fēng)的作用。窗：其主要作用是是通風(fēng)采光。一般來說，基礎(chǔ)、墻墻和柱、樓板板、地面、屋屋頂?shù)仁墙ㄖ锏闹饕坎糠郑婚T、窗窗、樓梯等則則是建筑物的的附屬部件。2、基礎(chǔ)（1）基礎(chǔ)的類型按使用的材料分為為：灰土基礎(chǔ)礎(chǔ)、磚基礎(chǔ)、毛毛石基礎(chǔ)、混混凝土基礎(chǔ)、鋼鋼筋混凝土基基礎(chǔ)。按埋置深度可分為為：淺基礎(chǔ)、深深基礎(chǔ)。埋置置深度不超過過5M者稱為淺淺基礎(chǔ)，大于于5M者稱為深深基礎(chǔ)。按受力性能可分為為：剛性基礎(chǔ)礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)礎(chǔ)。按構(gòu)造形式可分為為條形基礎(chǔ)、獨獨立基礎(chǔ)、滿滿堂基礎(chǔ)和樁樁基礎(chǔ)。條形基礎(chǔ)：當(dāng)建筑筑物采用磚墻墻承重時，墻墻下基礎(chǔ)常連連續(xù)設(shè)置，形形成通長的條條形基礎(chǔ)l

剛性基礎(chǔ)：是是指抗壓強度度較高，而抗抗彎和抗拉強強度較低的材材料建造的基基礎(chǔ)。所用材材料有混凝土土、磚、毛石石、灰土、三三合土等，一一般可用于六六層及其以下下的民用建筑筑和墻承重的的輕型廠房。l

柔性基礎(chǔ)：用用抗拉和抗彎彎強度都很高高的材料建造造的基礎(chǔ)稱為為柔性基礎(chǔ)。一一般用鋼筋混混凝土制作。這這種基礎(chǔ)適用用于上部結(jié)構(gòu)構(gòu)荷載比較大大、地基比較較柔軟、用剛剛性基礎(chǔ)不能能滿足要求的的情況。獨立基礎(chǔ)：當(dāng)建筑筑物上部為框框架結(jié)構(gòu)或單單獨柱子時，常常采用獨立基基礎(chǔ)；若柱子子為預(yù)制時，則則采用杯形基基礎(chǔ)形式。滿堂基礎(chǔ)：當(dāng)上部部結(jié)構(gòu)傳下的的荷載很大、地地基承載力很很低、獨立基基礎(chǔ)不能滿足足地基要求時時，常將這個個建筑物的下下部做成整塊塊鋼筋混凝土土基礎(chǔ)，成為為滿堂基礎(chǔ)。按按構(gòu)造又分為為伐形基礎(chǔ)和和箱形基礎(chǔ)兩兩種。l

伐形基礎(chǔ)：是是埋在地下的的連片基礎(chǔ)，適適用于有地下下室或地基承承載力較低、上上部傳來的荷荷載較大的情情況。l

箱形基礎(chǔ)：當(dāng)當(dāng)伐形基礎(chǔ)埋埋深較大，并并設(shè)有地下室室時，為了增增加基礎(chǔ)的剛剛度，將地下下室的底板、頂頂板和墻澆制制成整體箱形形基礎(chǔ)。箱形形的內(nèi)部空間間構(gòu)成地下室室，具有較大大的強度和剛剛度，多用于于高層建筑。樁基礎(chǔ)：當(dāng)建造比比較大的工業(yè)業(yè)與民用建筑筑時，若地基基的軟弱土層層較厚，采用用淺埋基礎(chǔ)不不能滿足地基基強度和變形形要求，常采采用樁基。樁樁基的作用是是將荷載通過過樁傳給埋藏藏較深的堅硬硬土層，或通通過樁周圍的的摩擦力傳給給地基。按照照施工方法可可分為鋼筋混混凝土預(yù)制樁樁和灌注樁。l

鋼筋混凝土預(yù)預(yù)制樁：這種種樁在施工現(xiàn)現(xiàn)場或構(gòu)件場場預(yù)制，用打打樁機打入土土中，然后再再在樁頂澆注注鋼筋混凝土土承臺。其承承載力大，不不受地下水位位變化的影響響，耐久性好好。但自重大大，運輸和吊吊裝比較困難難。打樁時震震動較大，對對周圍房屋有有一定影響。l

鋼筋混凝土灌灌注樁：分為為套管成孔灌灌注樁、鉆孔孔灌注樁、爆爆擴成孔灌注注樁三類。（2）基礎(chǔ)的埋置深度度：由室外設(shè)設(shè)計地面到基基礎(chǔ)底面的距距離稱為基礎(chǔ)礎(chǔ)的埋置深度度。基礎(chǔ)的埋埋置要有一個個適當(dāng)?shù)纳疃榷?，既保證建建筑物的安全全、又節(jié)約基基礎(chǔ)用材，并并加快施工進(jìn)進(jìn)度。決定建建筑物基礎(chǔ)埋埋置深度的因因素應(yīng)考慮下下列幾個條件件：l

土層構(gòu)造的影影響：房屋基基礎(chǔ)應(yīng)設(shè)置在在堅實可靠的的地基上，不不要設(shè)置在承承載力較低、壓壓縮性高的軟軟弱土層上?；A(chǔ)埋深與土土層構(gòu)造有密密切關(guān)系。l

地下水位的影影響：地下水水對某些土層層的承載力有有很大影響。如如粘性土含水水量增加則強強度降低；當(dāng)當(dāng)?shù)叵滤幌孪陆?，土的含含水量減少，則則基礎(chǔ)將下降降。l

冰凍線的影響響：凍結(jié)土與與非凍結(jié)土的的分界線成為為冰凍線。當(dāng)當(dāng)建筑物基礎(chǔ)礎(chǔ)處在凍結(jié)土土層范圍內(nèi)時時，冬季土的的凍脹會把房房屋向上拱起起；土層解凍凍時，基礎(chǔ)又又下沉，使房房屋處于不穩(wěn)穩(wěn)定狀態(tài)。l

相鄰建筑物的的影響：如新新建房屋周圍圍有舊建筑物物時，除應(yīng)根根據(jù)上述條件件決定基礎(chǔ)埋埋深外，還應(yīng)應(yīng)考慮新建房房屋基礎(chǔ)對舊舊有建筑的影影響。墻體（1）墻體的分類：按其在平面中的位位置可分為內(nèi)內(nèi)墻和外墻。凡凡位于房屋四四周的墻稱為為外墻，其中中位于房屋兩兩端的墻稱為為山墻。凡位位于房屋內(nèi)部部的墻稱為內(nèi)內(nèi)墻。外墻主主要起圍護作作用，內(nèi)墻主主要分隔房間間作用。另外外沿建筑物短短軸布置的墻墻稱為橫墻，沿沿建筑物長軸軸布置的稱為為縱墻。按其受力情況可分分為：承重墻墻和非承重墻墻。直接承受受上部傳來荷荷載的墻稱為為承重墻，而而不承受外荷荷載的墻稱為為非承重墻。按其使用的材料分分為：磚墻、石石墻、土墻及及砌塊和大型型板材墻等。對墻面進(jìn)行裝修的的墻稱為混水水墻；墻面只只做勾縫不進(jìn)進(jìn)行其它裝飾飾的墻稱為清清水墻。根據(jù)其構(gòu)造又分為為：實體墻、空空體墻和復(fù)合合墻。實體墻墻由普通黏土土磚或其它實實心磚砌筑而而成；空體墻墻是由實心磚磚砌成中空的的墻體或空心心磚砌筑的墻墻體；復(fù)合墻墻是指由磚與與其它材料組組合成的墻體體。（2）磚墻的厚度l

磚墻的厚度符符合磚的規(guī)格格。磚墻的厚厚度一般以磚磚長表示，例例如半磚墻、3/4磚墻、1磚墻、2磚墻等。其相應(yīng)厚度為：115mm、（稱12墻）178mm、（稱18墻）240mm、（稱24墻）365mm、（稱37墻）490mm、（稱50墻）l

墻厚應(yīng)滿足磚磚墻的承載能能力。一般說說來，墻體越越厚承載能力力越大，穩(wěn)定定性越好。l

磚墻的厚度應(yīng)應(yīng)滿足一定的的保溫、隔熱熱、隔聲、防防火要求。一一般講，磚墻墻越厚，保溫溫隔熱效果越越好。（3）過梁與圈梁過梁：其作用是承承擔(dān)門窗洞口口上部荷載，并并把荷載傳遞遞到洞口兩側(cè)側(cè)的墻上。按按使用的材料料可分為：l

鋼筋混凝土過過梁：當(dāng)洞口口較寬（大于于1.5M），上上部荷載較大大時，宜采用用鋼筋混凝土土過梁，兩端端深入墻內(nèi)長長度不應(yīng)小于于240mmm。l

磚砌過梁：常常見的有平拱拱磚過梁和弧弧拱磚過梁。l

鋼筋磚過梁：：鋼筋磚過梁梁是在門窗洞洞口上方的砌砌體中，配置置適量的鋼筋筋，形成能夠夠承受彎矩的的加筋磚砌體體。圈梁：為了增強房房屋的整體剛剛度，防止由由于地基不均均勻沉降或較較大的震動荷荷載對房屋引引起的不利影影響，常在房房屋外墻和部部分內(nèi)墻中設(shè)設(shè)置鋼筋混凝凝土或鋼筋磚磚圈梁。其一一般設(shè)在外墻墻、內(nèi)縱墻和和主要內(nèi)橫墻墻上，并在平平面內(nèi)形成封封閉系統(tǒng)。圈圈梁的位置和和數(shù)量根據(jù)樓樓層高度、層層數(shù)、地基等等狀況確定。地面與樓板（1）地面：是指建筑筑物底層的地地坪。其基本本組成有面層層、墊層和基基層三部分。對對于有特殊要要求的地面，還還設(shè)有防潮層層、保溫層、找找平層等構(gòu)造造層次。每層層樓板上的面面層通常叫樓樓面，樓板所所起的作用類類似地面中的的墊層和基層層。l

面層：是人們們?nèi)粘Ｉ?、工工作、生產(chǎn)直直接接觸的地地方，是直接接承受各種物物理和化學(xué)作作用的地面與與樓面表層。l

墊層：在面層層之下、基層層之上，承受受由面層傳來來的荷載，并并將荷載均勻勻地傳至基層層。l

基層：墊層下下面的土層就就是基層。地面的種類：l

整體地面：其其面層是一個個整體。它包包括水泥沙漿漿地面、混凝凝土地面、水水磨石地面、瀝瀝青砂漿地面面等l

塊料地面：其其面層不是一一個整體，它它是借助結(jié)合合層將面層塊塊料粘貼或鋪鋪砌在結(jié)構(gòu)層層上。常見的的塊料種類有有：陶瓷錦磚磚、大理石、碎碎塊大理石、水水泥花磚、混混凝土和水磨磨石預(yù)制的板板塊等。（2）樓板：是分隔承承重構(gòu)件，它它將房屋垂直直方向分隔為為若干層，并并把人和家具具等豎向荷載載及樓板自重重通過墻體、梁梁或柱傳給基基礎(chǔ)。按其使使用的材料可可分為：磚樓樓板、木樓板板和鋼筋混凝凝土樓板等。磚磚樓板的施工工麻煩，抗震震性能較差，樓樓板層過高，現(xiàn)現(xiàn)很少采用。木木樓板自重輕輕，構(gòu)造簡單單，保溫性能能好，但耐久久和耐火性差差，一般也較較少采用。鋼鋼筋混凝土樓樓板具有強度度高，剛性好好，耐久、防防火、防水性性能好，又便便于工業(yè)化生生產(chǎn)等優(yōu)點，是是現(xiàn)在廣為使使用的樓板類類型。鋼筋混凝土樓板按按照施工方法法可分為現(xiàn)澆澆和預(yù)制兩種種。l

現(xiàn)澆鋼筋混凝凝土樓板：其其樓板整體性性、耐久性、抗抗震性好，剛剛度大，能適適應(yīng)各種形狀狀的建筑平面面，設(shè)備留洞洞或設(shè)置預(yù)埋埋件都較方便便，但模板消消耗量大，施施工周期長。按按照構(gòu)造不同同又可分為如如下三種現(xiàn)澆澆樓板：鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓樓板：當(dāng)承重重墻的間距不不大時，如住住宅的廚房間間、廁所間，鋼鋼筋混凝土樓樓板可直接擱擱置在墻上，不不設(shè)梁和柱，板板的跨度一般般為2—3米，板厚度度約為70—80mm。鋼筋混凝土肋型樓樓板：也稱梁梁板式樓板，是是現(xiàn)澆式樓板板中最常見的的一種形式。它它由主板、次次梁和主梁組組成。主梁可可以由柱和墻墻來支撐。所所有的板、肋肋、主梁和柱柱都是在支模模以后，整體體現(xiàn)澆而成。其其一般跨度為為1.7—2.5m，厚厚度為60—80mmm。無梁樓板：其為等等厚的平板直直接支撐在帶帶有柱帽的柱柱上，不設(shè)主主梁和次梁。它它的構(gòu)造有利利于采光和通通風(fēng)，便于安安裝管道和布布置電線，在在同樣的凈空空條件下，可可減小建筑物物的高度。其其缺點是剛度度小，不利于于承受大的集集中荷載。l

預(yù)制鋼筋混凝凝土樓板：采采用此類樓板板是將樓板分分為梁、板若若干構(gòu)件，在在預(yù)制廠或施施工現(xiàn)場預(yù)先先制作好，然然后進(jìn)行安裝裝。它的優(yōu)點點是可以節(jié)省省模板，改善善制作時的勞勞動條件，加加快施工進(jìn)度度；但整體性性較差，并需需要一定的起起重安裝設(shè)備備。隨著建筑筑工業(yè)化提高高，特別是大大量采用預(yù)應(yīng)應(yīng)力混凝土工工藝，其應(yīng)用用將越來越廣廣泛按照其構(gòu)構(gòu)造可分為如如下幾種：實心平板：實心平平板制作簡單單，節(jié)約模板板，適用于跨跨度較小的部部位，如走廊廊板、平臺板板等。槽形板：它是一種種梁板結(jié)合的的構(gòu)件，由面面板和縱肋構(gòu)構(gòu)成。作用在在槽形板上的的荷載，由面面板傳給縱肋肋，再由縱肋肋傳到板兩端端的墻或梁上上。為了增加加槽形板的剛剛度，需在兩兩縱肋之間增增加橫肋，在在板的兩端以以端肋封閉?？招陌澹核舷卤肀砻嫫秸?，隔隔音和隔熱效效果好，大量量應(yīng)用于民用用建筑的樓蓋蓋和屋蓋中。按按其孔的形狀狀有方孔、橢橢圓孔和圓孔孔等。窗與門（1）窗的作用與類型型l

窗的作用：主主要是采光與與通風(fēng)，并可可作圍護和眺眺望之用，對對建筑物的外外觀也有一定定的影響。窗的采光作用主要要取決于窗的的面積。窗洞洞口面積與該該房間地面面面積之比稱為為窗地比。此此比值越大，采采光性能越好好。一般居住住房間的窗地地比為1/77左右。作為圍護結(jié)構(gòu)的一一部分，窗應(yīng)應(yīng)有適當(dāng)?shù)谋１匦?，在寒寒冷地區(qū)作成成雙層窗，以以利于冬季防防寒。l

窗的類型：窗窗的類型很多多，按使用的的材料可分為為：木窗、鋼鋼窗、鋁合金金窗、玻璃鋼鋼窗等。其中中以木窗和鋼鋼窗應(yīng)用最廣廣。按窗所處的位置分分為側(cè)窗和天天窗。側(cè)窗是是安裝在墻上上的窗，開在在屋頂上的窗窗稱為天窗，在在工業(yè)建筑中中應(yīng)用較多。按窗的層數(shù)可分為為單層窗和雙雙層窗。按窗的開啟方方式可分為：：固定窗、平平開窗、懸窗窗、立轉(zhuǎn)窗、推推拉窗等。（2）門l

門的作用和類類型：作用：門是建筑物物中不可缺少少的部分。主主要用于交通通和疏散，同同時也起采光光和通風(fēng)作用用。門的尺寸、位置、開開啟方式和立立面形式，應(yīng)應(yīng)考慮人流疏疏散、安全防防火、家具設(shè)設(shè)備的搬運安安裝以及建筑筑藝術(shù)等方面面的要求綜合合確定。門的寬度按使用要要求可做成單單扇、雙扇及及四扇等多種種。當(dāng)寬度在在1M以內(nèi)時為為單扇門，11.2—1.8M時為為雙扇門，寬寬度大于2..4M時為四四扇門。類型：門的種類很很多，按使用用材料分，有有木門、鋼門門、鋼筋混凝凝土門、鋁合合金門、塑料料門等。各種種木門使用仍仍然比較廣泛泛，鋼門在工工業(yè)建筑中普普遍應(yīng)用。按用途可分為：普普通門、紗門門、百葉門以以及特殊用途途的保溫門、隔隔聲門、防火火門、防盜門門、防爆門、防防射線門等。按開啟方式分為：：平開門、彈彈簧門、折疊疊門、推拉門門、轉(zhuǎn)門、圈圈簾門等。平開門：有單扇門門與雙扇門之之分，又有內(nèi)內(nèi)開及外開之之分，用普通通鉸鏈裝于門門扇側(cè)面與門門框連接，開開啟方便靈活活，是工業(yè)與與民用建筑中中應(yīng)用最廣泛泛的一種。彈簧門：是平開門門的一種。特特點是用彈簧簧鉸鏈代替普普通鉸鏈，有有單向開啟和和雙向開啟兩兩種。鉸鏈有有單管式、雙雙管式和地彈彈簧等數(shù)種。單單管式彈簧鉸鉸鏈適用于向向內(nèi)或向外一一個方向開啟啟的門上；雙雙管式適用于于內(nèi)外兩個方方向都能開啟啟的門上。推拉門：門的開啟啟方式是左右右推拉滑行，門門可懸于墻外外，也可隱藏藏在夾墻內(nèi)?？煽煞譃樯蠏焓绞胶拖禄絻蓛煞N。此門開開啟時不占空空間，受力合合理，但構(gòu)造造較為復(fù)雜，常常用于工業(yè)建建筑中的車庫庫、車間大門門及壁櫥門等等。轉(zhuǎn)門：由兩個固定定的弧形門套套，內(nèi)裝設(shè)三三扇或四扇繞繞豎軸轉(zhuǎn)動的的門扇。轉(zhuǎn)門門對隔絕室內(nèi)內(nèi)外空氣對流流有一定作用用，常用于寒寒冷地區(qū)和有有空調(diào)的外門門。但構(gòu)造復(fù)復(fù)雜，造價較較高，不宜大大量采用。卷簾門：由簾板、導(dǎo)導(dǎo)軌及傳動裝裝置組成。簾簾板是由鋁合合金軋制成型型的條形頁板板連接而成。開開啟時，由門門洞上部的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)動軸旋轉(zhuǎn)將將頁板卷起，將將簾板卷在筒筒上。卷簾門門美觀、牢固固、開關(guān)方便便，適用于商商店、車庫等等。l

門的構(gòu)造平開木門是當(dāng)前民民用建筑中應(yīng)應(yīng)用最廣的一一種形式，它它是由門框、門門扇、亮子及及五金零件所所組成。常見的門扇有下列列幾種：鑲板門扇：是最常常用的一種門門扇形式，內(nèi)內(nèi)門、外門均均可選用。它它由邊框和上上、中、下冒冒頭組成框架架，在框架內(nèi)內(nèi)鑲?cè)氩Ａ?，下下部鑲?cè)腴T芯芯板，稱為玻玻璃鑲板門。門門芯板可用木木版、膠合板板、纖維板等等板材制作。門門扇與地面之之間保持5mmm空隙。夾板門扇：它是用用較小方木組組成骨架，兩兩面貼以三合合板，四周用用小木條鑲邊邊制成的。夾夾板門扇構(gòu)造造簡單，表面面平整，開關(guān)關(guān)輕便，能利利用小料、短短料，節(jié)約木木材，但不耐耐潮濕與日曬曬。因此，浴浴室、廁所、廚廚房等房間不不宜采用，且且多用于內(nèi)門門。拼版門扇：做法與與鑲板門扇近近似，先做木木框，門芯板板是由許多木木條拼合而成成。窄板做成成企口，使每每塊窄板自由由脹縮，以適適應(yīng)室外氣候候的變化。拼拼版門扇多用用于工業(yè)廠房房的大門。6、樓梯（1）樓梯的種類：樓樓梯是房屋各各層之間交通通連接的設(shè)施施，一般設(shè)置置在建筑物的的出入口附近近。也有一些些樓梯設(shè)置在在室外。室外外樓梯的優(yōu)點點是不占室內(nèi)內(nèi)使用面積，但但在寒冷地區(qū)區(qū)易積雪結(jié)冰冰，不宜采用用。樓梯按位置可分為為室內(nèi)樓梯和和室外樓梯。按使用性質(zhì)分為：：室內(nèi)有主要要樓梯和輔助助樓梯，室外外有安全樓梯梯和防火樓梯梯。按使用材料分：木木樓梯、鋼筋筋混凝土樓梯梯和鋼樓梯。按樓梯的布置方式式可分為：單單跑樓梯、雙雙跑樓梯、三三跑樓梯和雙雙分、雙合式式樓梯。l

單跑樓梯：當(dāng)當(dāng)層高較低時時，常采用單單跑樓梯，從從樓下起步一一個方向直達(dá)達(dá)樓上。它只只有一個梯段段，中間不設(shè)設(shè)休息平臺，因因此踏步不宜宜過多，不適適用于層高較較大的房屋。l

雙跑樓梯：是是應(yīng)用最為廣廣泛的一種形形式。在兩個個樓板層之間間，包括兩個個平行而方向向相反的梯段段和一個中間間休息平臺。經(jīng)經(jīng)常兩個梯段段做成等長，節(jié)節(jié)約面積。l

三跑樓梯：在在兩個樓板層層之間，由三三個梯段和兩兩個休息平臺臺組成，常用用于層高較大大的建筑物中中，其中央可可設(shè)置電梯井井。l

雙分、雙合式式樓梯：雙分分式就是由一一個較寬的樓樓梯段上至休休息平臺，再再分成兩個較較窄的梯段上上至樓層。雙雙合式相反，先先由兩個較窄窄的梯段上至至休息平臺，再再合成一個較較寬的梯段上上至樓層。（2）樓梯的組成：樓樓梯是由樓梯梯段、休息平平臺、欄桿和和扶手等部分分組成。l

樓梯段：是聯(lián)聯(lián)系兩個不同同標(biāo)高平臺的的傾斜構(gòu)件，由由連續(xù)的一組組踏步所構(gòu)成成。其寬度應(yīng)應(yīng)根據(jù)人流量量的大小、家家具和設(shè)備的的搬運以及安安全疏散的原原則確定。其其最大坡度不不宜超過388度，以26—33度較為適適宜。l

休息平臺：也也稱中間平臺臺，是兩層樓樓面之間的平平臺。當(dāng)樓梯梯踏步超過118步時，應(yīng)應(yīng)在中間設(shè)置置休息平臺，起起緩沖休息的的作用。休息息平臺有臺梁梁和臺板組成成。平臺的深深度應(yīng)使在安安裝暖氣片以以后的凈寬度度不小于樓梯梯段的寬度，以以便于人流通通行和搬運家家具。l

欄桿、欄板和和扶手：欄桿桿和欄板是布布置在樓梯段段和平臺邊緣緣有一定剛度度和安全度的的攔隔設(shè)施。通通常樓梯段一一側(cè)靠墻一側(cè)側(cè)臨空。在欄欄板上面安置置扶手，扶手手的高度應(yīng)高高出踏步9000mm左右右。（3）樓梯的構(gòu)造鋼筋混凝土樓梯是是目前應(yīng)用最最廣泛的一種種樓梯，它有有較高的強度度和耐久性、防防火性。按施施工方法可分分為現(xiàn)澆和裝裝配式兩種?，F(xiàn)澆鋼筋混凝土樓樓梯是將樓梯梯段、平臺和和平臺梁現(xiàn)場場澆筑成一個個整體，其整整體性好，抗抗震性強。其其按構(gòu)造的不不同又分為板板式樓梯和梁梁式樓梯兩種種。l

板式樓梯：是是一塊斜置的的板，其兩端端支承在平臺臺梁上，平臺臺梁支承在磚磚墻上。l

梁式樓梯：是是指在樓梯段段兩側(cè)設(shè)有斜斜梁，斜梁搭搭置在平臺梁梁上。荷載由由踏步板傳給給斜梁，再由由斜梁傳給平平臺梁裝配式鋼筋混凝土土樓梯的使用用有利于提高高建筑工業(yè)化化程度，改善善施工條件，加加快施工進(jìn)度度。根據(jù)預(yù)制制構(gòu)件的形式式，可分為小小型構(gòu)件裝配配式和大型構(gòu)構(gòu)件裝配式兩兩種。l

小型構(gòu)件裝配配式樓梯：這這種樓梯是將將踏步、斜梁梁、平臺梁和和平臺板分別別預(yù)制，然后后進(jìn)行裝配。這這種形式的踏踏步板是由磚磚墻來支承而而不用斜梁，隨隨砌磚隨安裝裝，可不用起起重設(shè)備。l

大型構(gòu)件裝配配式樓梯：這這種樓梯是將將預(yù)制的樓梯梯段、平臺梁梁和平臺板組組成。斜梁和和踏步板可組組成一塊整體體，平臺板和和平臺梁也可可組成一塊整整板，在工地地上用起重設(shè)設(shè)備吊裝。7、屋頂（1）屋頂?shù)淖饔煤鸵螅何蓓斒鞘欠课葑钌蠈訉拥母采w物，由由屋面和支撐撐結(jié)構(gòu)組成。屋屋頂?shù)膰o作作用是防止自自然界雨、雪雪和風(fēng)沙的侵侵襲及太陽輻輻射的影響。另另一方面還要要承受屋頂上上部的荷載，包包括風(fēng)雪荷載載、屋頂自重重及可能出現(xiàn)現(xiàn)的構(gòu)件和人人群的重量，并并把它傳給墻墻體。因此，對對屋頂?shù)囊笄笫菆怨棠途镁茫灾匾p輕，具有防水水、防火、保保溫及隔熱的的性能。同時時要求構(gòu)件簡簡單、施工方方便、并能與與建筑物整體體配合，具有有良好的外觀觀。（2）屋頂?shù)念愋停喊窗次菝嫘问酱蟠篌w可分為四四類：平屋頂頂、坡屋頂、曲曲面屋頂及多多波式折板屋屋頂。l

平屋頂：屋面面的最大坡度度不超過100%，民用建建筑常用坡度度為1%—3%。一般是是用現(xiàn)澆和預(yù)預(yù)制的鋼筋混混凝土梁板做做承重結(jié)構(gòu)，屋屋面上做防水水及保溫處理理。l

坡屋頂：屋面面坡度較大，在在10%以上。有有單坡、雙坡坡、四坡和歇歇山等多種形形式。單坡用用于小跨度的的房屋，雙坡坡和四坡用于于跨度較大的的房屋。常用用屋架做承重重結(jié)構(gòu)，用瓦瓦材做屋面。l

曲面屋頂：屋屋面形狀為各各種曲面，如如球面、雙曲曲拋物面等。承承重結(jié)構(gòu)有網(wǎng)網(wǎng)架、鋼筋混混凝土整體薄薄殼、懸索結(jié)結(jié)構(gòu)等。l

多波式折板屋屋頂：是由鋼鋼筋混凝土薄薄板制成的一一種多波式屋屋頂。折板厚厚約60mmm，折板的波波長為2—3M，跨度9—15M，折板板的傾角為330度—38度之間。按按每個波的截截面形狀又有有三角形及梯梯形兩種。第三節(jié)房屋面積積計算一、房屋面積的分分類1、實用面積（凈面面積）：它是是建筑面積扣扣除公攤面積積、及墻體柱柱體所占用的的面積后的凈凈使用面積，俗俗稱地磚面積積。2、建筑面積（套內(nèi)內(nèi)面積、軸線線面積）：包包含了房屋居居住可用的實實用面積、墻墻體柱體占地地面積、樓梯梯走道面積、其其它公攤面積積等。3、公攤面積：是指指建筑物的樓樓梯、外墻、首首層大堂及小小區(qū)內(nèi)其它一一些配套設(shè)施施的分?jǐn)偯娣e積。二、計算建筑面積積的范圍：1、單層建筑物無論論其高度如何何，均按建筑筑物勒腳以上上外墻外圍水水平面積計算算。單層建筑筑物內(nèi)如果帶帶有部分樓層層者，亦應(yīng)計計算建筑面積積。高低聯(lián)跨跨需分別計算算建筑面積時時，按高低跨跨相鄰處高跨跨柱外線為分分界線。2、多層或高層建筑筑物按分層建建筑面積總和和計算，每層層建筑面積按按建筑物勒腳腳以上外墻外外圍的水平面面積計算。3、建筑物外墻為預(yù)預(yù)制掛板的，按按掛板外墻主主墻面間的水水平面積計算算。4、地下室、半地下下室、地下車車間、倉庫、商商店、指揮中中心等及附屬屬建筑物外墻墻有出入口的的（沉降縫為為界）建筑物物，按其上口口外墻外圍水水平面積計算算。人防通道道端頭出口部部分樓梯踏步步時，按樓梯梯上口外墻外外圍水平面積積計算。5、用深基礎(chǔ)做地下下架空層，有有圍護結(jié)構(gòu)者者，按其圍護護結(jié)構(gòu)外圍水水平面積計算算建筑面積。6、坡地建筑物利用用吊腳做架空空層，有圍護護結(jié)構(gòu)者，按按其圍護結(jié)構(gòu)構(gòu)外圍水平面面積計算建筑筑面積。7、建筑物內(nèi)的門廳廳、大廳，不不論其高度如如何，均按一一層計算建筑筑面積，門廳廳、大廳內(nèi)回回廊部分按其其水平投影計計算建筑面積積。8、電梯井、提物井井、垃圾道、管管道井、附墻墻煙囪等均按按建筑物自然然層計算建筑筑面積。9、建筑物內(nèi)的技術(shù)術(shù)層層高超過過2.2米的，按按技術(shù)層外圍圍水平面積計計算建筑面積積。技術(shù)層層層高雖不超過過2.2米，但但從中分隔出出來作為辦公公室、倉庫等等，應(yīng)按分隔隔出來的使用用部分外圍水水平面積計算算建筑面積。10、有柱雨罩，按按柱外圍水平平面積計算建建筑面積；獨獨立柱雨罩，按按頂蓋的水平平投影面積的的一半計算建建筑面積。11、有柱車棚、貨貨棚、站臺等等，按柱外圍圍水平面積計計算建筑面積積；單排柱的的獨立車棚、貨貨棚、站臺等等，按頂蓋的的水平投影面面積的一半計計算建筑面積積。12、突出墻面的的門斗、眺望望間，按圍護護結(jié)構(gòu)外圍水水平面積計算算建筑面積。13、封閉式陽臺臺、挑廊按其其水平投影面面積計算建筑筑面積。挑陽陽臺按其水平平投影面積的的一般計算建建筑面積。凹凹陽臺按其陽陽臺凈空面積積（包括陽臺臺欄板）的一一半計算建筑筑面積。14、建筑物外有有頂蓋和柱的的走廊、檐廊廊、按柱的外外邊線水平面面積計算建筑筑面積；無柱柱的走廊、檐檐廊，按其投投影面積的一一半計算建筑筑面積。15、兩個建筑物物間有圍護結(jié)結(jié)構(gòu)的架空通通廊，按通廊廊的投影面積積計算建筑面面積；沒有圍圍護結(jié)構(gòu)的架架空通廊，按按其投影面積積的一半計算算建筑面積。16、建筑物內(nèi)無無樓梯，設(shè)室室外樓梯的，其其室外樓梯按按每層水平投投影面積計算算建筑面積；；室內(nèi)有樓梯梯并設(shè)室外樓樓梯的，其室室外樓梯按每每層水平投影影面積的一半半計算建筑面面積。17、各種變形逢逢、沉降縫，寬寬在30mmm以內(nèi)的抗震震縫，均分層層計算建筑面面積，高低聯(lián)聯(lián)跨時，其建建筑面積并入入低跨建筑面面積內(nèi)。三、不計算建筑面面積的范圍1、突出墻面的構(gòu)件件、藝術(shù)裝飾飾以及掛板突突出的藝術(shù)裝裝飾線，如柱柱、垛、勒腳腳、臺階、無無柱雨罩等。2、檢修消防等用的的室外爬梯、寬寬度在60ccm以內(nèi)的鋼鋼梯。3、穿過建筑物的通通道、住宅的的首層平臺、層層高在2.22米以內(nèi)的設(shè)設(shè)備層。4、深基礎(chǔ)架空層僅僅預(yù)留門窗洞洞口，不做地地面及裝飾的的。5、沒有圍護結(jié)構(gòu)的的屋頂水箱間間、舞臺及后后臺懸掛幕布布、布景的天天橋、挑臺。6、單層建筑物內(nèi)分分隔的操作間間、操作室、儀儀表間等單層層房間。7、地下人防、支線線、人防通道道、人防通道道端頭為豎向向爬梯設(shè)置的的安全出入口口。8、寬在30mm以以上的抗震縫縫、有伸縮縫縫的靠墻煙囪囪，構(gòu)筑物如如獨立煙囪、煙煙道、水塔、儲儲水池、儲倉倉等。9、建筑物內(nèi)外的操操作平臺、上上料及利用建建筑物的空間間安置箱、罐罐的平臺。第四節(jié)中西建筑筑風(fēng)格概述隨著改革開放，各各種特色的建建筑如雨后春春筍般在中華華大地上聳立立起來。從建建筑風(fēng)格上來來看，有新穎穎、豪華的現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格格、獨樹一幟幟的中國建筑筑風(fēng)格以及西西式建筑風(fēng)格格等。一、中式建筑特點點：1、組群分布，主次次分明，富有有節(jié)奏感。在在中軸線上采采取橫向構(gòu)圖圖，把重要的的建筑物布置置在中軸線上上，次要的建建筑則對稱地地列于中軸線線兩側(cè)。結(jié)構(gòu)構(gòu)以“間”為單位，構(gòu)構(gòu)成單座建筑筑，再以單座座建筑組成庭庭院，進(jìn)而以以庭院為單位位組合成各種種形式的組群群。2、講究色彩的搭配配。中國的建建筑具有濃郁郁的地域特色色，但不管是是什么地方，都都很講究色彩彩的搭配，如如江南水鄉(xiāng)的的白墻、黑瓦瓦、與山明水水秀的自然環(huán)環(huán)境相融合。而而北方的建筑筑物多色彩濃濃艷，對比強強烈，如紅墻墻黃瓦的北京京故宮，紅色色的院墻，金金光閃閃的屋屋頂，配上蔚蔚藍(lán)色的天空空作背景，強強烈的對比，給給人留下深刻刻的印象。3、裝飾具有多樣性性：中式建筑筑物的窗是裝裝飾的重點。窗窗的形狀有方方、圓、橢圓圓、花形、扇扇形、多角形形等，窗中的的格紋及種類類更是多得無無法統(tǒng)計。如如被譽為“古民居博物物館”的安徽黟縣縣西遞村中，舉舉目皆是用青青灰色石料雕雕制而成的漏漏窗或花窗，多多姿多彩，將將一棟動樓舍舍裝點得古樸樸典雅。4、建筑物具有明顯顯的等級規(guī)定定：一般可從從建筑物的屋屋頂式樣和檐檐來區(qū)別。廡殿式建筑：最高高級，只有皇皇家重要建筑筑、宮殿或大大殿才使用。它它是四面斜坡坡、一正脊、四四斜脊。屋面面略有弧度、屋屋角、屋檐向向上翹起。歇山式建筑：采用用四面坡和二二面坡的結(jié)合合，即東西兩兩側(cè)的屋面上上部轉(zhuǎn)折成垂垂直的三角形形，下部仍為為斜坡。攢尖式建筑：平面面是圓形或多多邊形，上為為錐形的屋頂頂。多見于壇壇、閣、亭、塔塔之頂。懸山式建筑：屋面面雙坡，兩側(cè)側(cè)伸出于山墻墻之外。有正正脊一條和垂垂脊4條。硬山式建筑：規(guī)格格最低，兩側(cè)側(cè)山墻同屋面面齊平或略高高于屋面。屋屋脊同懸山式式。二、西式建筑風(fēng)風(fēng)格特點：1、羅馬式建筑：羅羅馬式建筑興興起于公元九九世紀(jì)至十五五世紀(jì)，是歐歐洲基督教堂堂的主要建筑筑形式之一。羅羅馬式建筑線線條簡單明確確，造型重厚厚、敦實，其其中有一部分分最有封建城城堡的特征，是是教會威力的的化身。如天天津老西開教教堂，它的平平面呈長十字字形，正面和和后部聳立高高大的塔樓33座。樓座以以黃、紅花磚磚砌成，上砌砌翠綠色圓肚肚形頂，檐下下為半圓形拱拱窗，色彩對對比鮮明。堂堂內(nèi)為三通廊廊式，內(nèi)墻彩彩繪壁畫，裝裝飾華麗。2、哥特式建筑：哥哥特式建筑也也是歐洲中世世紀(jì)的主要建建筑風(fēng)格之一一。哥特式建建筑與羅馬式式建筑造型穩(wěn)穩(wěn)重、線條圓圓渾的風(fēng)格恰恰恰相反，它它以動式取勝勝，統(tǒng)貫全身身、直刺蒼穹穹的垂直線條條，鋒利的尖尖頂是其主要要特征，是超超凡入勝的宗宗教情緒的集集中表現(xiàn)。如如黑龍江哈爾爾濱市的南崗崗尼古拉教堂堂，為哥特式式全木結(jié)構(gòu)的的建筑，它的的外表是兩根根交叉曲線復(fù)復(fù)雜結(jié)合，線線條輕快的尖尖拱形拱門，內(nèi)內(nèi)部具有龐大大的空間，頂頂上是巨大的的蒼隆，光線線通過彩色玻玻璃窗射入，變變作血紅、紫紫石英和黃玉玉的華彩，造造成一種向上上的、天國的的神秘幻覺，從從而突出上帝帝的至高無上上的權(quán)威。3、復(fù)興時期的建筑筑：此類建筑筑是十五世紀(jì)紀(jì)至十七世紀(jì)紀(jì)流行歐洲的的建筑風(fēng)格。其其造型上排斥斥象征神權(quán)至至上的哥特式式建筑風(fēng)格，以以人體美的對對稱、和諧為為其意表。如如矗立在上海海外灘的浦東東發(fā)展銀行大大樓，大理石石外墻，古典典式圓柱、半半圓形拱穹，以以拱穹為中心心的對稱的建建筑形式，顯顯示出莊重、華華貴、典雅的的審美趣味。建建筑物的內(nèi)頂頂及回音壁上上有展示宗教教故事的作品品，表現(xiàn)了文文藝復(fù)興時期期所提倡的人人文主義思想想。4、巴洛克式建筑：：巴洛克式建建筑，著意追追求在建筑空空間組合中產(chǎn)產(chǎn)生復(fù)雜變化化的效果。如如上海和平飯飯店，就具有有巴洛克式建建筑風(fēng)格。它它圓形屋頂，柱柱子很多，在在不同的光線線下產(chǎn)生各種種明暗變幻。色色彩運用也十十分大膽，以以紅色和白色色為主調(diào)。更更值得注意的的是窗子，不不僅式樣多，而而且呈現(xiàn)波浪浪式曲線，使使整個建筑物物充滿了活力力。5、西式現(xiàn)代建筑：：以新型的高高層摩天大廈廈為代表。這這些高樓大廈廈以鋼筋混凝凝土、鋼材、玻玻璃、塑料、預(yù)預(yù)制構(gòu)件為材材料，采取與與基本結(jié)構(gòu)體體系無關(guān)的建建筑物內(nèi)部空空間分割法，強強調(diào)材料本身身的質(zhì)感和比比例的美。如如深圳的國際際貿(mào)易大樓，它它高160米，有有53層樓面。外外形線條簡潔潔、明快、挺挺拔流暢，象象征著這座新新型城市的開開拓精神。大大廈設(shè)有觀光光電梯，即使使是在乘坐電電梯的片刻也也能欣賞到室室外風(fēng)光。6、庭院式建筑：是是指運用幾何何圖形，把古古代傳統(tǒng)的建建筑藝術(shù)與現(xiàn)現(xiàn)代化的最新新技術(shù)巧妙地地融合在一起起，建造成各各種自成體系系、獨具風(fēng)格格的庭院式建建筑物。如北北京香山飯店店是庭院式建建筑物的代表表。這座擁有有325房間的的大飯店，因因山就勢，由由5座式樣不同同的斜頂樓群群構(gòu)成，最低低的一層樓高高，最高的只只有4層。屋頂采采用中國式的的歇山式頂、懸懸山式頂、硬硬山式頂、墻墻面上的窗子子仿照中國江江南的花窗、漏漏窗建造。灰灰瓦白墻，色色彩淡雅別致致，多走廊，擁擁有精巧的庭庭園，充滿了了江南書卷氣氣息。它的內(nèi)內(nèi)部設(shè)施卻很很現(xiàn)代化，如如溢香廳，上上用透明玻璃璃頂，充分運運用電腦、空空調(diào)、光感應(yīng)應(yīng)等新技術(shù)。走走進(jìn)飯店，江江南秀氣撲面面而來；踏入入房間，又能能得到最現(xiàn)代代化的享受。三、中西合璧把西式建筑風(fēng)格和和中式建筑風(fēng)風(fēng)格揉和在一一起所建造的的建筑物，如如坐落在上海海西區(qū)的龍柏柏飯店就是典典型。它的外外形運用參差差不齊的幾何何圖形組成。主主樓周圍是一一片綠色的大大草坪，上面面有數(shù)只白色色的躺椅，供供旅客休憩。主主樓旁還建有有水池、靜中中有動，生機機盎然。大樓樓的北側(cè)，有有一幽靜小道道通向“小村”。在“小村”中，有許多多棟小巧別致致的日本式鄉(xiāng)鄉(xiāng)村別墅，充充滿了東方情情調(diào)。第五節(jié)建筑識圖圖學(xué)會識別、使用建建筑剖面圖、平平面圖、立面面圖、及水、電電、暖圖。第三章房地產(chǎn)交交易第一節(jié)房地產(chǎn)價價格一、房地產(chǎn)價格的的特點：房地產(chǎn)價格與一般般物價既有共共同之處，也也有不同的地地方。共同之之處是：A都是價格，用用貨幣表示；；B都有波動，受受供求等因素素的影響；CC按質(zhì)論價，優(yōu)優(yōu)質(zhì)高價，劣劣質(zhì)低價。房房地產(chǎn)價格與與一般物價的的不同，表現(xiàn)現(xiàn)出房地產(chǎn)價價格的特征。房地產(chǎn)價格的特征征主要有下列列四個：1、房地產(chǎn)價格既可可表示為代價價的價格，同同時也可表示示為使用和收收益代價的租租金房地產(chǎn)價格與租金金的關(guān)系，猶猶如本金與利利息的關(guān)系。若若要求取價格格，只要能把把握純收益和和資本化率，依依照收益法將將純收益資本本化即可。相相反，若要求求取租金，只只要能把握價價格及期待的的資本化率，即即可求得。2、房地產(chǎn)價格實質(zhì)質(zhì)上是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)益的價格格由于房地產(chǎn)的自然然地理位置有有不可移動性性，結(jié)果其可可以轉(zhuǎn)移的并并非是房地產(chǎn)產(chǎn)實物本身，而而是有關(guān)該房房地產(chǎn)的所有有權(quán)、使用權(quán)權(quán)或其他權(quán)益益，所以房地地產(chǎn)價格實質(zhì)質(zhì)上是這些無無形的權(quán)益的的價格。房地地產(chǎn)的實物狀狀態(tài)與其權(quán)益益狀況并不總總是一致的。因因此，房地產(chǎn)產(chǎn)估價與對房房地產(chǎn)權(quán)益的的了解、分析析之間有密切切關(guān)系是必然然的。由于每每種權(quán)益均會會影響價格，同同一宗房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的權(quán)益益不同，估價價結(jié)果也會不不同。3、房地產(chǎn)價格是在在長期考慮下下形成的。一宗房地產(chǎn)通常與與周圍其他宗宗房地產(chǎn)構(gòu)成成某一地區(qū)，但但該地區(qū)并非非固定不變，尤尤其是社會經(jīng)經(jīng)濟位置經(jīng)常常在不斷變化化，所以房地地產(chǎn)價格是考考慮該房地產(chǎn)產(chǎn)過去如何使使用，將來能能作何種使用用，總結(jié)這些些考慮結(jié)果后后才能形成房房地產(chǎn)的今日日價格（或某某特定時間的的價格）。在在估價時，應(yīng)應(yīng)密切注意把把握今日的價價格為昨日的的展開、明日日的反映這一一事實。4、房地產(chǎn)現(xiàn)實價格格一般隨著交交易的必要而而個別形成，交交易主體間的的個別因素容容易起作用這是由于不可移動動性、數(shù)量固固定性、個別別性等土地的的自然特性，使使房地產(chǎn)不同同于一般物品品。一般商品品可以開展樣樣品交易、品品名交易，其其價格可以在在交易市場上上形成。而房房地產(chǎn)則不能能搬到一處作作比較，要認(rèn)認(rèn)識房地產(chǎn)，只只有親自到所所在地觀察。二、房地產(chǎn)價格的的種類：進(jìn)行房地產(chǎn)估價，必必須弄清楚房房地產(chǎn)價格的的種類和每一一種房地產(chǎn)價價格的確切含含義。不同的的房地產(chǎn)價格格，其所起的的作用不盡相相同，評估的的原則、依據(jù)據(jù)和考慮的因因素也不盡相相同。1、市場價格、理論論價格、評估估價格A市場價格房地產(chǎn)的市場價格格，簡稱市價價，是房地產(chǎn)產(chǎn)交易雙方的的實際成交價價格。它是已已經(jīng)完成了的的事實。這種種價格通常隨隨著時間、供供求關(guān)系的變變化及交易雙雙方的心態(tài)、偏偏好、素質(zhì)的的不同而經(jīng)常常波動。市場價格可分為公公平市價和非非公平市價。公公平市價，是是指交易雙方方在正常情況況下的成交價價格，不受一一些不良因素素，如不了解解市場行情、壟壟斷、強迫交交易等的影響響。這個價格格對交易雙方方來說也是經(jīng)經(jīng)濟合理的。反反之則為非公公平市價。公平市價又可以說說是賣方只按按其要求的價價格出售，買買方只按其愿愿付的價格購購入，賣方認(rèn)認(rèn)為是最高價價而買方認(rèn)為為是最低價，雙雙方均認(rèn)為該該項交易對己己有益而自愿愿成交所形成成的價格。公平市價形成的條條件歸納起來來有下列七個個(a)公開市場；(b)交易對象具備備市場性(c)交易雙方具備備充分信息(d)交易雙方不受受任何壓力(e)理性的經(jīng)濟行行為(f)適當(dāng)?shù)钠陂g完完成交易(g)正常合理的付付款方式B理論價格房地產(chǎn)的理論價格格，是如果將將房地產(chǎn)放在在合理的市場場上交易，它它應(yīng)該實現(xiàn)的的價格。理論論價格不是事事實，但又是是客觀存在的的。C評估價格房地產(chǎn)的評估價格格，簡稱評估估價，是估價價人員對房地地產(chǎn)客觀合理理價格作出的的一種估計、推推測或判斷。評評估價格也不不是事實。在評估市價時，房房地產(chǎn)的評估估價與市價有有著密切的關(guān)關(guān)系。由于房房地產(chǎn)缺乏完完全市場，在在許可買賣的的制度下，專專門有估價機機構(gòu)為交易雙雙方提供服務(wù)務(wù)，這種情況況下的評估價價往往會成為為市價。值得得注意的是，由由于估價者的的經(jīng)驗、知識識、愛好、利利害關(guān)系等的的不同，同一一宗房地產(chǎn)，不不同的估價者者評估出來的的價格可能不不完全相同。所所以為求評估估價格客觀合合理，必須建建立健全估價價