第10章在建工程評(píng)估10.1在建工程及其評(píng)估特點(diǎn)10.2在建工程評(píng)估的準(zhǔn)備工作10.3在建工程評(píng)估10.1

在建工程及其評(píng)估特點(diǎn)

10.1.1在建工程的概念在建工程指在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未交付運(yùn)用的建設(shè)項(xiàng)目，以及建設(shè)項(xiàng)目備用材料、設(shè)備等資產(chǎn)。10.1.2在建工程評(píng)估的特點(diǎn)1.在建工程種類(lèi)多，狀況困難2.在建工程的形象進(jìn)度以及資產(chǎn)功能差別很大3.在建工程的投資完成額與其實(shí)際完成工作量較難一樣4.在建工程的建設(shè)工期長(zhǎng)短差別較大10.2在建工程評(píng)估的準(zhǔn)備工作1.要求企業(yè)供應(yīng)待估在建工程具體資料。2.要求供應(yīng)并查閱企業(yè)在建工程批準(zhǔn)文件、工程圖紙、工程預(yù)算書(shū)、施工合同、有關(guān)賬簿及原始記錄等。3.評(píng)估人員到工程現(xiàn)場(chǎng)查實(shí)工程進(jìn)度和工程形象進(jìn)度。4.檢查工程質(zhì)量。包括在建工程的各組成部分是否存在缺陷及待修理的因素，建筑材料質(zhì)量是否過(guò)關(guān)，在建工程整體布局是否合理，在建工程工期是否符合支配等。5.搜集與該項(xiàng)工程評(píng)估所需的有關(guān)數(shù)據(jù)資料。10.3在建工程評(píng)估10.3.1工程進(jìn)度法工程進(jìn)度法是指以工程預(yù)算為依據(jù)，按勘察時(shí)確定的完工程度評(píng)估在建工程價(jià)值的一種方法。這種方法主要適用于施工期較短且價(jià)格變更較小的在建工程。該方法的數(shù)學(xué)表達(dá)式為：式中:[例1]

某建設(shè)項(xiàng)目將要建筑混合結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù)1000平方米，在建建筑工程總預(yù)算造價(jià)為200000元，在建設(shè)備安裝工程預(yù)算為50000元。評(píng)估時(shí)該庫(kù)房正在建設(shè)中。其中建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完工，結(jié)構(gòu)工程完成了30％，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。評(píng)估人員依據(jù)一般土建工程各部位占單位預(yù)算的比重，即工程造價(jià)構(gòu)成（見(jiàn)表10-1），對(duì)該在建工程進(jìn)行評(píng)估。

表10-1工程造價(jià)構(gòu)成表依據(jù)以上數(shù)據(jù)，得：在建建筑工程完工程度＝13％+60％×30％＝31％在建建筑工程評(píng)估值＝200000×31％＝62000（元）部位名稱(chēng)建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型混合結(jié)構(gòu)現(xiàn)搗框架結(jié)構(gòu)

預(yù)制裝配構(gòu)架結(jié)構(gòu)

預(yù)制吊裝結(jié)構(gòu)

基礎(chǔ)工程13152515結(jié)構(gòu)工程60605560裝飾工程2725202510.3.2變動(dòng)因素調(diào)整法思路：接受對(duì)在建工程實(shí)際完成部分因價(jià)格變更和設(shè)計(jì)變更因素，分別計(jì)算各調(diào)整數(shù)額，經(jīng)歸集加總后，與在建工程實(shí)際支出相加減，確定在建工程的評(píng)估值。適用范圍：工期較長(zhǎng)、設(shè)計(jì)變更及價(jià)格變更對(duì)在建工程影響較大的項(xiàng)目計(jì)算公式為：在建工程評(píng)估值＝在建工程實(shí)際支出(已完工程部分材料、人工費(fèi)因價(jià)格變更造成的增減額)(已完工部分各項(xiàng)間接費(fèi)、銀行貸款利率變更造成的增減額)(已完工部分設(shè)計(jì)變更影響造價(jià)的金額)10.3.3重編預(yù)算工程進(jìn)度法思路：先接受重新編制工程預(yù)算，