社區(qū)商業(yè)定位與銷售運(yùn)行管理2023/1/31說在前面的話

目的導(dǎo)向顧客思維：投資商、開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者、政府案例借鑒他山之石感悟應(yīng)用2023/1/32目錄第一部分定義與特征分析第二部分定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分招商與銷售管理第四部分營(yíng)銷與運(yùn)營(yíng)管理第五部分案例分享2023/1/33社區(qū)商業(yè)定義與特征分析社區(qū)商業(yè)的定義社區(qū)商業(yè)的特征社區(qū)商業(yè)的角色社區(qū)商業(yè)的問題2023/1/34社區(qū)商業(yè)的定義何謂社區(qū)商業(yè)?社區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)的居民具有歸屬感的相對(duì)獨(dú)立的住宅區(qū)。

社區(qū)商業(yè)則是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施（含無店鋪的各種服務(wù)），具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設(shè)施正常運(yùn)營(yíng)的居民住宅區(qū)商業(yè)。它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)，

社區(qū)商業(yè)是什么？不是什么？業(yè)態(tài)?定義突出的是什么？商圈？

同類對(duì)應(yīng)的是城市商業(yè)中心\區(qū)域商業(yè)中心

2023/1/35輻射型：5％—11％，商業(yè)體量大，對(duì)外來客流要求高，對(duì)交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。

中間型：2％—5％，主要依賴于本社區(qū)居民的需求,兼顧周邊.內(nèi)向型：2％以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。社區(qū)商業(yè)類型--按照商住比指標(biāo)分類2023/1/36類型案例戶數(shù)人口商業(yè)總面積（㎡）人均商業(yè)面積（㎡/人）輻射型美麗365花園1,7996,29716,0002.54招商海月花園4,19914,69728,0001.91錦繡江南4,40015,40025,0001.62海濱廣場(chǎng)4,76016,66018,0001.08中間型陽(yáng)光棕櫚園2,94610,3119,0000.87蔚藍(lán)海岸5,11917,91715,5000.87內(nèi)向型祈福新邨7,46426,12419,8000.76皇御苑3,69012,9155,9400.46萬科四季花城4,70016,4506,0000.36風(fēng)和日麗3,60012,6001,9800.16星河灣10,33036,1555,0000.14

上表中，輻射型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.0—2.5㎡之間，中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在0.14－1㎡之間。面積不是判斷輻射\中間\內(nèi)向型的唯一標(biāo)準(zhǔn).（來自外部資料）社區(qū)商業(yè)類型--人均商業(yè)面積比指標(biāo)2023/1/37社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般交通時(shí)間15分鐘內(nèi)可到。有專家把構(gòu)建社區(qū)購(gòu)物網(wǎng)稱作“51015”，即居民出家門步行5分鐘可以到達(dá)便利店，步行10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，步行15分鐘可到達(dá)社區(qū)購(gòu)物中心。社區(qū)商業(yè)類型--按照交通時(shí)間分類2023/1/38便利級(jí)商業(yè)：面積一般在3000M2以下，由一組小店或集中在一起的一個(gè)大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000人以下；鄰里級(jí)商業(yè)：面積一般在3000-20000M2，以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000-50000人；社區(qū)級(jí)商業(yè)：面積一般在20000-50000M2，以生活百貨或大賣場(chǎng)為主力店，輔助其它專業(yè)、專賣、餐飲和服務(wù)，服務(wù)人口一般在50000-150000人。社區(qū)商業(yè)類型--按照服務(wù)的規(guī)模分類2023/1/39底商型商業(yè)裙房型商業(yè)獨(dú)立型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型--按照載體建筑形式分類2023/1/310散點(diǎn)式商業(yè)業(yè)商業(yè)街型商商業(yè)購(gòu)物中心型型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類類型--按照布局分分類2022/12/2511內(nèi)部型商業(yè)業(yè)外部型商業(yè)業(yè)兼有型商業(yè)業(yè)社區(qū)商業(yè)類類型--按照位置分分類2022/12/2512社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)類類型型--按照照社社區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模模分分類類小型型社社區(qū)區(qū)：：人口口規(guī)規(guī)模模：：300-700戶（（組組團(tuán)團(tuán)，，相相當(dāng)當(dāng)于于居居委委會(huì)會(huì)管管轄轄規(guī)規(guī)模模））；；人均均商商業(yè)業(yè)面面積積：：0.6平米米/人以以下下；；可設(shè)設(shè)定定的的商商業(yè)業(yè)層層次次：：便便利利商商業(yè)業(yè)組組合合，，個(gè)個(gè)別別交交通通條條件件特特別別優(yōu)優(yōu)良良者者可可考考慮慮形形成成商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)；；商業(yè)業(yè)交交通通時(shí)時(shí)間間：：步步行行5分鐘鐘內(nèi)內(nèi)，，如如形形成成商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)則則可可考考慮慮步步行行十十分分鐘鐘內(nèi)內(nèi)；；商業(yè)業(yè)功功能能滿滿足足：：服服務(wù)務(wù)為為主主，，便便利利性性商商品品和和服服務(wù)務(wù)，，便便捷捷性性餐餐飲飲。。2022/12/2513中型型社社區(qū)區(qū)：：人口口規(guī)規(guī)模模：：2000-5000戶；；人均均商商業(yè)業(yè)面面積積：：平米米/人；；可設(shè)設(shè)定定的的商商業(yè)業(yè)層層次次：：便便利利商商業(yè)業(yè)組組合合+商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)或或鄰鄰里里購(gòu)購(gòu)物物中中心心(交通通條條件件優(yōu)優(yōu)良良者者可可考考慮慮形形成成商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū))；商業(yè)業(yè)交交通通時(shí)時(shí)間間：：步步行行10分鐘鐘以以內(nèi)內(nèi)；；商業(yè)業(yè)功功能能滿滿足足：：日日常常性性服服務(wù)務(wù)與與商商品品并并重重，，便便捷捷性性餐餐飲飲并并可可結(jié)結(jié)合合部部分分中中式式正正餐餐，，可可考考慮慮建建設(shè)設(shè)社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)中中心心。。社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)類類型型--按照照社社區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模模分分類類2022/12/2514大型型社社區(qū)區(qū)：：人口口規(guī)規(guī)模模：：1-1.5萬戶戶（（相相當(dāng)當(dāng)于于街街道道辦辦事事處處管管轄轄規(guī)規(guī)模模））；；人均均商商業(yè)業(yè)面面積積：：平米米/人；；可設(shè)設(shè)定定的的商商業(yè)業(yè)層層次次：：便便利利商商業(yè)業(yè)組組合合+（商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)））+社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)(鄰里里購(gòu)購(gòu)物物中中心心或或社社區(qū)區(qū)購(gòu)購(gòu)物物中中心心)，交交通通條條件件優(yōu)優(yōu)良良者者可可考考慮慮形形成成商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)；；商業(yè)業(yè)交交通通時(shí)時(shí)間間：：步步行行15分鐘鐘以以內(nèi)內(nèi)；；商業(yè)業(yè)功功能能滿滿足足：：可可考考慮慮建建設(shè)設(shè)全全方方位位服服務(wù)務(wù)和和商商品品的的社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)中中心心的的設(shè)設(shè)置置，，并并考考慮慮休休閑閑娛娛樂樂類類商商業(yè)業(yè)的的補(bǔ)補(bǔ)充充，，餐餐飲飲全全業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)引引進(jìn)進(jìn)；；社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)類類型型--按照照社社區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模模分分類類2022/12/2515社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)的的特特征征顧客客屬屬地地性性業(yè)種種配配套套性性日常常便便利利性性服務(wù)務(wù)親親和和性性贏利利穩(wěn)穩(wěn)定定性性需求求依依賴賴性性商圈圈擴(kuò)擴(kuò)展展性性社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)的的特特性性決決定定了了它它的的角角色色2022/12/2516社區(qū)商業(yè)的角角色忽悠買房者？？服務(wù)業(yè)主者？？品牌支撐者？？利潤(rùn)獲取者？？敷衍指標(biāo)者？？自我作品者？？其它……社區(qū)商業(yè)與住住宅開發(fā)者之之間的關(guān)系究究竟是什么？？2022/12/2517社區(qū)商業(yè)的角角色局部服從整體體優(yōu)先原則利益最大化的的輔助原則顧客需求導(dǎo)向向產(chǎn)品原則忠告：玩社區(qū)區(qū)商業(yè)的不要讓社區(qū)商商業(yè)把你玩了了！2022/12/2518社區(qū)商業(yè)的開開發(fā)應(yīng)該遵循循“商業(yè)服從從整個(gè)社區(qū)的的大盤思維原原則”，首先先要考慮的就就是如何更好好地提升整個(gè)個(gè)社區(qū)的綜合合價(jià)值及居民民生活素質(zhì)。。其次才是社社區(qū)商業(yè)自身身價(jià)值的最大大化。商業(yè)特特色的營(yíng)造也也不例外，應(yīng)應(yīng)與住宅的文文化、特色保保持高度一致致。假如住宅宅營(yíng)造的是歐歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情情，社區(qū)商業(yè)業(yè)卻以江南園園林特色為主主題，則顯得得非常突兀、、不協(xié)調(diào)。不不但整體建筑筑外觀應(yīng)堅(jiān)持持此原則，甚甚至一草一木木都不容疏忽忽，不能只停停留在“表面面功夫”,細(xì)節(jié)也是體現(xiàn)現(xiàn)事物本質(zhì)的的重要組成部部分。社區(qū)商業(yè)與整整體住宅區(qū)關(guān)關(guān)系2022/12/2519樓盤名稱主題風(fēng)格表現(xiàn)形式萬科四季花城歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點(diǎn)綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一中海陽(yáng)光棕櫚園都市閑情+地中海生活情景建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點(diǎn)綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一波托菲諾意大利風(fēng)情山海小鎮(zhèn)建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點(diǎn)綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一桃源居世外桃源建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點(diǎn)綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一社區(qū)商業(yè)與整整體住宅區(qū)關(guān)關(guān)系2022/12/2520萬科四季花城城桃源居波托菲諾社區(qū)商業(yè)與整整體住宅區(qū)關(guān)關(guān)系2022/12/2521從整個(gè)個(gè)社區(qū)區(qū)的綜綜合價(jià)價(jià)值提提升的的角度度來看看，商商業(yè)服服從于于社區(qū)區(qū)，這這一點(diǎn)點(diǎn)，反反映在在商業(yè)業(yè)特色色的營(yíng)營(yíng)造上上，體體現(xiàn)為為商業(yè)業(yè)的文文化、、主題題、特特色應(yīng)應(yīng)該與與住宅宅保持持高度度統(tǒng)一一；在建筑筑外觀觀及線線條上上，除除了與與住宅宅風(fēng)格格相統(tǒng)統(tǒng)一，，還應(yīng)應(yīng)該注注意強(qiáng)強(qiáng)調(diào)自自身色色彩及及線條條的強(qiáng)強(qiáng)化運(yùn)運(yùn)用，，因?yàn)闉樯虡I(yè)業(yè)與住住宅是是不同同區(qū)間間的兩兩種物物業(yè)，，商業(yè)業(yè)在外外觀的的處理理上更更強(qiáng)調(diào)調(diào)視覺覺的沖沖擊力力；景觀小小品、、植物物及地地方代代表性性建筑筑對(duì)于于整個(gè)個(gè)社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)的特特色營(yíng)營(yíng)造及及商業(yè)業(yè)氛圍圍提升升也有有著重重要作作用，，具體體可依依據(jù)自自身特特點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行相相應(yīng)的的布置置。如如萬科科四季季花城城特色色主題題是歐歐洲小小鎮(zhèn)風(fēng)風(fēng)情，，其在在假日日大道道商業(yè)業(yè)街的的整體體景觀觀營(yíng)造造，包包括常常綠喬喬木、、休閑閑座椅椅等均均給人人很強(qiáng)強(qiáng)烈的的歐洲洲小鎮(zhèn)鎮(zhèn)風(fēng)情情感受受。唯唯有做做到大大到建建筑外外墻，，小到到一草草一木木，均均渾然然一體體，各各具特特點(diǎn)而而又圍圍繞同同一主主題，，整個(gè)個(gè)社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)才能能夠給給人很很鮮明明的特特點(diǎn)，，形成成項(xiàng)目目自身身的差差異化化優(yōu)勢(shì)勢(shì)；除了以以上幾幾點(diǎn)，，定期期或不不定期期地舉舉辦一一些與與主題題相關(guān)關(guān)的活活動(dòng)也也很有有幫助助，目目前來來說，，較少少有社社區(qū)商商業(yè)采采取這這樣的的形式式，原原因是是處于于剛起起步階階段，，運(yùn)作作模式式尚不不成熟熟。這這種較較為靈靈活的的方式式不但但可鞏鞏固社社區(qū)商商業(yè)特特色，，使之之在業(yè)業(yè)主/消費(fèi)者者心中中留下下深刻刻印象象，而而且也也是與與業(yè)主主/消費(fèi)者者拉近近距離離，可可以從從一個(gè)個(gè)側(cè)面面體現(xiàn)現(xiàn)社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)的貼貼心服服務(wù)，，營(yíng)造造活潑潑、親親切的的商業(yè)業(yè)氛圍圍。社區(qū)商商業(yè)與與整體體住宅宅區(qū)關(guān)關(guān)系2022/12/2522社區(qū)商商業(yè)的的問題題雞先還還是蛋蛋先便民與與擾民民出租與與出售售一鋪養(yǎng)養(yǎng)三代代與三三代養(yǎng)養(yǎng)一鋪鋪放水養(yǎng)養(yǎng)魚還還是殺殺雞取取卵物業(yè)：：管理理還是是經(jīng)營(yíng)營(yíng)步行街街還是是不行行街2022/12/2523小結(jié)搞清楚楚社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)是什什么？？搞清楚楚你要要什么么？2022/12/2524目錄錄第一部部分定定義與與特征征分析析第二部部分定定位與與業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃第三部部分招招商與與銷售售管理理第四部部分營(yíng)營(yíng)銷與與運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理理第五部部分案案例分分享2022/12/2525社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)定定位位與與業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)定定位位策策劃劃社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃布布局局2022/12/2526社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析—主要要要要素素周邊邊人人口口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)周邊邊消消費(fèi)費(fèi)群群特特征征分分析析競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手分分析析（（現(xiàn)現(xiàn)有有及及潛潛在在的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手））周邊邊人人車車流流量量統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)分分析析周邊邊商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)分分析析周邊邊市市政政規(guī)規(guī)劃劃分分析析商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)條條件件分分析析2022/12/2527社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析---調(diào)研研模模板板1.項(xiàng)目目周周邊邊環(huán)環(huán)境境調(diào)調(diào)研研分分析析1)項(xiàng)目目1.5公里里半半徑徑周周邊邊商商家家/機(jī)構(gòu)構(gòu)分分布布2)項(xiàng)目目周周邊邊未未來來20000平米米以以上上商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃/在建建項(xiàng)項(xiàng)目目3)項(xiàng)目目商商圈圈調(diào)調(diào)查查與與分分析析:分別別0.5/1/1.5公里里半半徑徑居居民民人人口口數(shù)數(shù)、、人人口口結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、家家庭庭收收入入水水平平,流動(dòng)動(dòng)人人口口調(diào)調(diào)研研分分析析（（數(shù)數(shù)量量、、構(gòu)構(gòu)成成、、職職業(yè)業(yè)、、年年齡齡、、收收入入水水平平、、消消費(fèi)費(fèi)特特點(diǎn)點(diǎn)等等））項(xiàng)目目周周邊邊交交通通設(shè)設(shè)施施圖圖示示及及主主要要客客流流對(duì)對(duì)象象及及走走向向（（普普通通路路、、快快速速路路、、軌軌道道交交通通、、公公交交樞樞紐紐與與線線路路））項(xiàng)目目客客流流監(jiān)監(jiān)測(cè)測(cè):平時(shí)時(shí)\周末末,（7：00——22：00）不不同同方方向向客客流流量量及及其其交交通通工工具具；；2.小型型租租戶戶分分類類入入戶戶深深訪訪（（租租戶戶類類型型、、面面積積、、營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)額額、、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀狀況況、、項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃概概念念測(cè)測(cè)試試等等））3.消費(fèi)費(fèi)者者街街頭頭攔攔訪訪調(diào)調(diào)查查（（個(gè)個(gè)人人基基本本信信息息、、消消費(fèi)費(fèi)習(xí)習(xí)慣慣與與特特征征、、項(xiàng)項(xiàng)目目繪繪畫畫概概念念測(cè)測(cè)試試問問題題等等））4.特別別調(diào)調(diào)研研項(xiàng)項(xiàng)目目：：典典型型或或可可參參考考個(gè)個(gè)案案深深度度研研究究、、特特殊殊消消費(fèi)費(fèi)群群體體調(diào)調(diào)研研分分析析5.項(xiàng)目目概概念念測(cè)測(cè)試試（（設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位與與初初步步規(guī)規(guī)劃劃，，對(duì)對(duì)消消費(fèi)費(fèi)者者、、小小型型商商家家和和相相關(guān)關(guān)人人士士進(jìn)進(jìn)行行測(cè)測(cè)試試））2022/12/2528社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)的的定定位位策策劃劃市場(chǎng)場(chǎng)定定位位顧客客定定位位規(guī)模模定定位位主題題定定位位2022/12/2529社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位市場(chǎng)場(chǎng)定定位位是是前前期期定定位位策策劃劃的的最最重重要要定定位位之之一一，，主主要要包包括括：：功能能定定位位：：按按商商業(yè)業(yè)輻輻射射程程度度分分為為輻輻射射型型社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)、、中中間間型型社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)、、內(nèi)內(nèi)部部型型社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)；；業(yè)態(tài)類型型：日常常生活消消費(fèi)、社社區(qū)配套套、餐飲飲、休閑閑、娛樂樂、專業(yè)業(yè)市場(chǎng)等等，但社社區(qū)商業(yè)業(yè)中定位位為專業(yè)業(yè)市場(chǎng)的的商業(yè)較較少；形象定位位：低檔檔、中低低檔、中中檔、中中高檔、、高中檔檔、高檔檔；名稱建議議（通常常是綜合合項(xiàng)目所所處區(qū)域域、項(xiàng)目目自身特特點(diǎn)、開開發(fā)商名名稱等來來確定））。2022/12/2530顧客是誰誰顧客規(guī)模模顧客特征征：肖像描繪繪社區(qū)商業(yè)業(yè)顧客定定位2022/12/2531商業(yè)規(guī)模模是確定定社區(qū)商商業(yè)類型型的基本本要素之之一，特特別是對(duì)對(duì)于未確確定商業(yè)業(yè)面積的的項(xiàng)目來來說，規(guī)規(guī)模的定定位更是是重中之之重，適適中的商商業(yè)規(guī)模模才能有有利于項(xiàng)項(xiàng)目的整整體發(fā)展展。商業(yè)業(yè)規(guī)模的的大小在在一定程程度上決決定著社社區(qū)商業(yè)業(yè)的性質(zhì)質(zhì)，一般般情況下下，社區(qū)區(qū)商業(yè)的的規(guī)模越越大，人人均商業(yè)業(yè)面積越越高，其其商業(yè)的的對(duì)外經(jīng)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)質(zhì)越強(qiáng)，，呈現(xiàn)出出正相關(guān)關(guān)的關(guān)系系。規(guī)模模定位中中主要考考慮的因因素有：：區(qū)域的商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)容量市場(chǎng)整體體租售狀狀況對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模模的影響響項(xiàng)目的商商業(yè)屬性性（輻射射型、中中間型或或內(nèi)向型型）主力店的的帶動(dòng)效效應(yīng)（一一般主力力店與其其輻射區(qū)區(qū)域面積積比為1：1.5）競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模模的影響響市政規(guī)劃劃對(duì)項(xiàng)目目片區(qū)商商業(yè)規(guī)模模的影響響項(xiàng)目自身身?xiàng)l件對(duì)對(duì)規(guī)模的的影響等等。社區(qū)商業(yè)業(yè)規(guī)模定定位2022/12/2532商業(yè)主題題形象定定位主要要考慮的的因素：：住宅樓盤盤的整體體風(fēng)格項(xiàng)目片區(qū)區(qū)的整體體氛圍主題營(yíng)造造的可實(shí)實(shí)現(xiàn)性等等社區(qū)商業(yè)業(yè)主題定定位2022/12/2533社區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組組合百貨、超超市、餐餐飲、服服務(wù)配套套、美容容、服飾飾精品、、生活家家居和休休閑八大大類業(yè)態(tài)態(tài)構(gòu)成了了社區(qū)商商業(yè)的基基礎(chǔ)業(yè)態(tài)態(tài)。業(yè)態(tài)組合合規(guī)劃原原則：社區(qū)商業(yè)業(yè)基本特特性：超超市、餐餐飲和服服務(wù)配套套是社區(qū)區(qū)商業(yè)三三大基本本業(yè)態(tài)；；租金收益益的最大大化，位位置較好好的鋪位位優(yōu)先考考慮承租租能力較較高的業(yè)業(yè)態(tài)；是否具有有招商的的可執(zhí)行行性，符符合項(xiàng)目目實(shí)際情情況；能否在項(xiàng)項(xiàng)目目前前條件下下開業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，培培育商業(yè)業(yè)氛圍；；符合商鋪鋪建筑設(shè)設(shè)計(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)。。2022/12/2534租戶特點(diǎn)租金承受能力租金模式人流貢獻(xiàn)型租戶一般零售主力店、次主力店如百貨、大賣場(chǎng)，娛樂業(yè)態(tài)如影院、電玩、冰場(chǎng)等通常承受租金能力相對(duì)最低以純租金方式居多，也有可控租戶采取扣率租金（有保底營(yíng)業(yè)額）的方式租金貢獻(xiàn)型租戶部分品牌店、一般專賣店、中西快餐、花車租戶承租能力相對(duì)最高零售類以扣率租金或兩者取高為主，而中西快餐則以純租金模式為主提升形象型租戶各業(yè)態(tài)業(yè)種中的旗艦品牌，如休閑運(yùn)動(dòng)服飾中的NIKE，快餐中的必勝客承租能力相對(duì)一般，視地段、客流、交通等情況以扣率租金為主功能配套型租戶以服務(wù)類機(jī)構(gòu)為主，以滿足購(gòu)物中心的一站式消費(fèi)除了個(gè)別租賃面積小或銀行、展示等機(jī)構(gòu)外，一般承租能力較低以純租金為主填空補(bǔ)漏型租戶以消化購(gòu)物中心富裕樓層或面積為考慮一般很低純租金為主社區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組組合—租戶角色色定位2022/12/2535名稱位置規(guī)模（㎡）1家樂福福田區(qū)福強(qiáng)路與新洲三街交匯處19,0002家樂福福田區(qū)梅林一村一區(qū)12,0003萬佳福田區(qū)華強(qiáng)北路華發(fā)大廈18,5004萬佳福田區(qū)福中路福景大廈12,0005沃爾瑪福田區(qū)福星路福民樓9,8006沃爾瑪福田區(qū)上步路百花大廈裙樓18,7007人人樂福田區(qū)金田南路銀莊大廈21,8008新一佳福田區(qū)彩田南路彩福大廈14,4009百佳福田區(qū)福強(qiáng)路益田村中港城購(gòu)物廣場(chǎng)13,00010百佳福田區(qū)華強(qiáng)北路群星廣場(chǎng)6,00011沃爾瑪羅湖區(qū)洪湖路湖景花園16,80012沃爾瑪羅湖區(qū)鳳凰路12號(hào)中山花園大廈裙樓12,50013萬佳羅湖區(qū)春風(fēng)路2021號(hào)長(zhǎng)豐苑20,00014萬佳羅湖區(qū)翠竹路華麗園大廈12,50015新一佳羅湖區(qū)東門中路20,00016人人樂寶安25區(qū)華豐商貿(mào)城13,50017萬佳寶安5區(qū)新安湖商業(yè)城24,00018沃爾瑪寶安35區(qū)前進(jìn)路安華工業(yè)區(qū)16,50019新一佳寶安22區(qū)公園路24,00020沃爾瑪龍崗區(qū)布吉街道大芬社區(qū)深惠路旁17,00021新一佳龍崗區(qū)布吉街道白鴿路信義假日名城23,00022沃爾瑪南山區(qū)蛇口東濱路與南海大道交匯處20,00023人人樂南山區(qū)后海大道6,300平均規(guī)模（㎡）15,870社區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組組合-深圳23個(gè)社區(qū)來自外部部資料2022/12/2536每個(gè)社區(qū)都都有自身的的具體情況況，因此在在配套商業(yè)業(yè)的業(yè)態(tài)組組合上也會(huì)會(huì)有鮮明的的個(gè)性，23個(gè)案例也不不例外，如如某些社區(qū)區(qū)超市業(yè)態(tài)態(tài)占了較大大部分的經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積，，象旭飛花花園（69.3%）、港灣麗麗都（67.3%）、蔚藍(lán)海海岸（52.6%）等；某些些社區(qū)則餐餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較較大，如波波托菲諾（（50.5%）、東海坊坊（70.1%），而一些些商業(yè)規(guī)模模較小的社社區(qū)一般以以服務(wù)配套套類業(yè)態(tài)為為主，以滿滿足居民的的日常購(gòu)物物及生活便便利基本需需求為目的的，如招商商海月花園園（24.7%）、星海名名城（20.6%），因服務(wù)務(wù)配套類商商家單體經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積較較小，經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積占比比達(dá)到15％以上可以以說是該社社區(qū)商業(yè)的的主力業(yè)態(tài)態(tài)，發(fā)揮著著主體作用用。社區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個(gè)社區(qū)來自外部資資料2022/12/2537社區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個(gè)社區(qū)來自外部資資料2022/12/2538社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合-深圳23個(gè)社區(qū)來自外部資料料2022/12/2539社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合-深圳23個(gè)社區(qū)來自外部資料料2022/12/2540社區(qū)商業(yè)三種種類型的業(yè)態(tài)態(tài)組合各有特特點(diǎn)，區(qū)別主主要體現(xiàn)在社社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)業(yè)態(tài)上。業(yè)態(tài)輻射型中間型內(nèi)向型超市50.12%30.41%29.23%餐飲11.92%24.84%17.23%服務(wù)配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休閑23.96%7.59%6.79%服飾精品1.81%4.60%3.50%地產(chǎn)中介0.73%2.87%7.18%雜貨/肉菜/五金/證券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合計(jì)100.00%100.00%100.00%社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合-深圳23個(gè)社區(qū)來自外部資料料2022/12/2541社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合-深圳23個(gè)社區(qū)來自外部資料料2022/12/2542社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合-星河灣示例2022/12/2543社區(qū)商業(yè)規(guī)劃劃布局社區(qū)商業(yè)布局局類型各業(yè)態(tài)布局特特點(diǎn)人流動(dòng)線的規(guī)規(guī)劃社區(qū)商鋪鋪位位面積配比社區(qū)商鋪鋪位位開間/進(jìn)深比例來自外部資料料2022/12/2544商業(yè)的布局形形式是前期規(guī)規(guī)劃重點(diǎn)問題題之一。整體體的布局與商商業(yè)的規(guī)模、、性質(zhì)有直接接關(guān)系，而現(xiàn)現(xiàn)實(shí)案例中不不同業(yè)態(tài)商家家的布局則體體現(xiàn)了商家對(duì)對(duì)于位置的偏偏好及商業(yè)整整體規(guī)劃的合合理程度。根根據(jù)對(duì)深圳社社區(qū)商業(yè)的研研究，發(fā)現(xiàn)各各社區(qū)商業(yè)的的布局主要有有四種類型：：類型案例優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)底商滿布型美麗365花園、錦繡江南招商海月花園、陽(yáng)光棕櫚園商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大，展示面較長(zhǎng)，可視性佳，較有效的吸引外部的消費(fèi)者，對(duì)外性較強(qiáng)，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對(duì)社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響。入口商街型風(fēng)和日麗、萬科四季花城蔚藍(lán)海岸有利社區(qū)居民的購(gòu)物消費(fèi)，街鋪商業(yè)價(jià)值較高。一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大，且展示面不長(zhǎng)，可視性不強(qiáng)。入口集中型星河灣、鳳凰城祈福新邨、皇御苑將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對(duì)居住的影響，同時(shí)，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個(gè)社區(qū)商業(yè)。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點(diǎn)，有時(shí)不方便居民的購(gòu)物消費(fèi)。散點(diǎn)列布型海濱廣場(chǎng)商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購(gòu)物。商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。社區(qū)商業(yè)布局局類型2022/12/2545底商滿布型示例：錦繡江南入口商街型示例：萬科四季花城入口集中型示例：星河灣散點(diǎn)列布型示示例：海濱廣場(chǎng)社區(qū)商業(yè)布局局類型—各類型示例來自外部資料料2022/12/2546根據(jù)各業(yè)態(tài)的的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，，對(duì)于位置的的要求也不盡盡一致。從方方便居民生活活及合理分配配資源的角度度出發(fā)，應(yīng)該該要注意的基基本原則有以以下幾點(diǎn)：在商業(yè)布局時(shí)時(shí)，可優(yōu)先考考慮體現(xiàn)居民民生活便利的的業(yè)態(tài)，如超超市、服務(wù)配配套類和便利利店等業(yè)態(tài)的的位置，既方方便社區(qū)及周周邊居民的消消費(fèi)，又兼顧顧龍頭商家對(duì)對(duì)其它小商家家的帶動(dòng)作用用；餐飲等業(yè)態(tài)有有噪音、衛(wèi)生生等問題，在在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)時(shí)應(yīng)避免影響響到社區(qū)居民民的正常生活活；對(duì)位置要求不不高的業(yè)態(tài)可可規(guī)劃于相對(duì)對(duì)較偏的位置置，如裝飾公公司、美容一一般是以二樓樓為主要承租租面積，但必必須預(yù)留良好好的展示面。。各業(yè)態(tài)布局特特點(diǎn)2022/12/2547綜合社區(qū)商業(yè)業(yè)主要業(yè)態(tài)的的布點(diǎn)，則主主要有以下基基本要求：各業(yè)態(tài)布局特特點(diǎn)主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)1層10－40其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購(gòu)買頻率不高1層10－20沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層10－20干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30－100地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購(gòu)買頻率較高1層30－60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個(gè)較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100美容：200-1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口-1-3層6,000－15,000綜合超市位置經(jīng)營(yíng)樓層經(jīng)營(yíng)面積（㎡）業(yè)態(tài)指標(biāo)主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)1層10－40其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購(gòu)買頻率不高1層10－20沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層10－20干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30－100地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購(gòu)買頻率較高1層30－60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個(gè)較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100美容：200-1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口-1-3層6,000－15,000綜合超市位置經(jīng)營(yíng)樓層經(jīng)營(yíng)面積（㎡）業(yè)態(tài)指標(biāo)2022/12/2548一層二層商業(yè)分布形式式為環(huán)繞街鋪鋪型，展示面面較寬。臨蓮蓮花路展示效效果最好，也也是大型品牌牌主力商家分分布最密集的的區(qū)域，如麥麥當(dāng)勞、肯德德基、民潤(rùn)、、小六湯包等等。各業(yè)態(tài)布局特特點(diǎn)—萬科金色家園園來自外部資料料2022/12/2549東海坊坊是位位于深深圳福福田區(qū)區(qū)的大大型高高尚住住宅社社區(qū)。。商業(yè)業(yè)面積積約7,000多㎡。。商業(yè)業(yè)屬性性為中中間型型，布布局形形式為為入口口商街街型，，與高高尚社社區(qū)的的住宅宅定位位相呼呼應(yīng)，，商業(yè)業(yè)整體體形象象較好好。餐餐飲是是其配配套商商業(yè)最最突出出的特特色，，占總總經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積積的比比重大大，并并且經(jīng)經(jīng)營(yíng)種種類較較齊全全，其其分布布也相相對(duì)較較合理理，主主要位位于端端口位位置，，符合合餐飲飲經(jīng)營(yíng)營(yíng)特點(diǎn)點(diǎn)要求求，主主力商商家卡卡碧桃桃展示示面臨臨香軒軒路，，代表表了整整體商商業(yè)的的形象象。服務(wù)配配套類類業(yè)態(tài)態(tài)如藥藥店、、沖印印店、、餅屋屋等均均位于于社區(qū)區(qū)出入入口附附近，，方便便居民民日常常消費(fèi)費(fèi)。各業(yè)態(tài)態(tài)布局局特點(diǎn)點(diǎn)—東海坊坊來自外外部資資料2022/12/2550波托菲菲諾是是深圳圳華僑僑城片片區(qū)的的高尚尚住宅宅社區(qū)區(qū)。與與東海海坊相相似，，餐飲飲也是是其經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的一大大特色色。主主力店店百佳佳超市市臨展展示效效果較較好的的香山山街，，7-11便利店店位置置與其其隔漢漢陽(yáng)館館相鄰鄰，但但較靠靠近出出入口口。主力餐餐飲商商家如如丹桂桂軒、、舞鶴鶴等位位于相相對(duì)深深入位位置，，因?yàn)闉橛锌煽梢劳型械暮Y資源，，并且且可解解決停停車問問題，，展示示面則則通過過于香香山街街加設(shè)設(shè)導(dǎo)視視牌解解決。。服務(wù)務(wù)配套套類業(yè)業(yè)態(tài)位位于以以香山山街分分界的的兩邊邊社區(qū)區(qū)的中中間位位置，，兼顧顧了整整體便便利性性。各業(yè)態(tài)態(tài)布局局特點(diǎn)點(diǎn)—波托菲菲諾來自外外部資資料2022/12/2551在社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)的人人流動(dòng)動(dòng)線中中，一一般存存在人人流的的集散散中心心，目目前主主要表表現(xiàn)為為兩種種形式式：人流焦焦點(diǎn)和人流端端點(diǎn)。人流焦焦點(diǎn)一般位位于社社區(qū)主主出入入口或或商業(yè)業(yè)的主主力店店，是是人流流的集集散地地，具具有唯唯一性性，一一般情情況下下，人人流焦焦點(diǎn)人人流較較密集集，具具有凝凝集人人流的的作用用。人流端端點(diǎn)一般位位于社社區(qū)出出入口口和商商業(yè)的的主力力店，，是拉拉動(dòng)人人流的的關(guān)鍵鍵，可可以并并存多多個(gè)，，有效效地提提升人人流流流動(dòng)頻頻率。。在深圳圳典型型社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)中，，人流流動(dòng)線線規(guī)劃劃較具具有代代表性性的是是：西西海灣灣花園園、萬萬科四四季花花城、、萬科科金色色花園園、港港灣麗麗都、、東海海坊和和波托托菲諾諾。人流動(dòng)動(dòng)線規(guī)規(guī)劃2022/12/2552人流流動(dòng)動(dòng)線線規(guī)規(guī)劃劃來自自外外部部資資料料2022/12/2553人流流動(dòng)動(dòng)線線規(guī)規(guī)劃劃來自自外外部部資資料料2022/12/2554人流流動(dòng)動(dòng)線線規(guī)規(guī)劃劃來自自外外部部資資料料2022/12/2555以上上6個(gè)社社區(qū)區(qū)中中：：西海海灣灣花花園園和和萬萬科科四四季季花花城城主主力力店店與與社社區(qū)區(qū)主主出出入入口口相相距距較較近近，，兩兩者者形形成成一一個(gè)個(gè)整整體體，，作作為為人人流流焦焦點(diǎn)點(diǎn)；；萬科科金金色色家家園園和和港港灣灣麗麗都都的的主主力力店店與與社社區(qū)區(qū)主主出出入入口口雖雖然然相相距距較較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，但但由由于于商商業(yè)業(yè)分分布布較較長(zhǎng)長(zhǎng)，，兩兩者者都都能能吸吸引引人人流流經(jīng)經(jīng)過過大大部部分分商商業(yè)業(yè)，，仍仍是是以以主主力力店店作作為為人人流流焦焦點(diǎn)點(diǎn)。。東海海坊坊商商業(yè)業(yè)在在臨臨香香軒軒路路和和農(nóng)農(nóng)軒軒路路處處規(guī)規(guī)劃劃品品牌牌餐餐飲飲主主力力店店，，以以此此拉拉動(dòng)動(dòng)整整個(gè)個(gè)商商業(yè)業(yè)的的人人流流，，是是商商業(yè)業(yè)的的人人流流端端點(diǎn)點(diǎn)。。波托托菲菲諾諾以以超超市市主主力力店店、、臨臨天天鵝鵝湖湖的的品品牌牌餐餐飲飲店店和和社社區(qū)區(qū)出出入入口口為為人人流流端端點(diǎn)點(diǎn)，，三三個(gè)個(gè)端端點(diǎn)點(diǎn)拉拉動(dòng)動(dòng)人人流流經(jīng)經(jīng)過過社社區(qū)區(qū)的的大大部部分分商商業(yè)業(yè)。。人流流動(dòng)動(dòng)線線規(guī)規(guī)劃劃2022/12/2556從以以上上6個(gè)社社區(qū)區(qū)看看，，焦焦點(diǎn)點(diǎn)型型人人流流動(dòng)動(dòng)線線和和端端點(diǎn)點(diǎn)型型人人流流動(dòng)動(dòng)線線的的主主要要特特性性是是：：焦點(diǎn)型人流動(dòng)線端點(diǎn)型人流動(dòng)線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對(duì)人流焦點(diǎn)附近的商鋪價(jià)值提升明顯；人流集散中心為兩個(gè)或多個(gè)；兩端或多端拉動(dòng)人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價(jià)值。人流流動(dòng)動(dòng)線線規(guī)規(guī)劃劃2022/12/2557綜合合兩兩種種類類型型人人流流動(dòng)動(dòng)線線分分析析，，社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)人人流流動(dòng)動(dòng)線線規(guī)規(guī)劃劃應(yīng)應(yīng)主主要要注注意意以以下下幾幾點(diǎn)點(diǎn)：：1、規(guī)規(guī)劃劃人人流流動(dòng)動(dòng)線線應(yīng)應(yīng)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單易易達(dá)達(dá)，，增增強(qiáng)強(qiáng)商商業(yè)業(yè)的的便便利利性性；；2、人人流流焦焦點(diǎn)點(diǎn)或或人人流流端端點(diǎn)點(diǎn)盡盡量量臨臨主主要要道道路路設(shè)設(shè)置置，，對(duì)對(duì)外外展展示示面面良良好好，，利利于于導(dǎo)導(dǎo)入入外外部部人人流流；；3、人人流流焦焦點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)應(yīng)設(shè)設(shè)置置于于商商業(yè)業(yè)的的中中心心位位置置，，均均勻勻的的拉拉動(dòng)動(dòng)人人流流；；人人流流端端點(diǎn)點(diǎn)的的設(shè)設(shè)置置應(yīng)應(yīng)考考慮慮能能否否引引導(dǎo)導(dǎo)人人流流經(jīng)經(jīng)過過盡盡可可能能多多的的商商業(yè)業(yè)；；4、人人流流動(dòng)動(dòng)線線設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)以以直直線線為為主主，，在在人人流流視視野野范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的商商鋪鋪，，具具有有較較高高租租金金價(jià)價(jià)值值，，同同時(shí)時(shí)適適當(dāng)當(dāng)勾勾勒勒弧弧線線，，體體現(xiàn)現(xiàn)層層次次感感及及節(jié)節(jié)奏奏，，增增加加人人流流動(dòng)動(dòng)線線的的變變化化；；5、人人流流動(dòng)動(dòng)線線規(guī)規(guī)劃劃中中，，可可結(jié)結(jié)合合具具體體情情況況設(shè)設(shè)置置具具有有銜銜接接過過渡渡的的中中庭庭等等設(shè)設(shè)施施，，一一方方面面使使人人流流動(dòng)動(dòng)線線較較靈靈活活，，同同時(shí)時(shí)也也起起到到很很好好的的凝凝聚聚人人氣氣作作用用，，提提升升部部分分商商鋪鋪商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值。。人流流動(dòng)動(dòng)線線規(guī)規(guī)劃劃2022/12/2558硬件規(guī)劃劃設(shè)計(jì)如如不合理理，會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致合適適的業(yè)態(tài)態(tài)無法進(jìn)進(jìn)駐，因因此，硬硬件規(guī)劃劃是社區(qū)區(qū)商業(yè)能能否良好好經(jīng)營(yíng)的的重要環(huán)環(huán)節(jié)。每種業(yè)態(tài)態(tài)對(duì)于硬硬件技術(shù)術(shù)指標(biāo)的的要求都都不一致致，對(duì)于于鋪位面面積的需需求也各各不相同同，結(jié)合合社區(qū)商商業(yè)各業(yè)業(yè)態(tài)面積積需求，，將鋪位位按面積積區(qū)間分分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡㎡、201㎡㎡－500㎡㎡、501㎡㎡以上”五五種面積積區(qū)間。。鋪位面積積2022/12/2559鋪位面積積來自外部部資料2022/12/2560從以上特特點(diǎn)看，，面積區(qū)區(qū)間較大大的鋪位位在面積積比例上上占有較較大的比比例，符符合輻射射型社區(qū)區(qū)商業(yè)的的特點(diǎn)：：輻射面面較廣的的業(yè)態(tài)——如餐飲、、美容等等的比例例相對(duì)其其他面積積區(qū)間的的社區(qū)商商業(yè)較高高，而這這些業(yè)態(tài)態(tài)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積都都較大，，因此，，面積區(qū)區(qū)間較大大的鋪位位比例相相對(duì)應(yīng)的的較高。。但是，，在個(gè)數(shù)數(shù)比例上上，“30㎡以下”和和“31㎡－80㎡””兩種面積積區(qū)間的的鋪位還還是占有有較大的的比例，，雖然其其所占面面積比例例較低，，但由于于單體面面積偏小小，在個(gè)個(gè)數(shù)上有有著較大大的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。鋪位面積積來自外部部資料2022/12/2561中間型社社區(qū)商業(yè)業(yè)的輻射射力相對(duì)對(duì)于輻射射型社區(qū)區(qū)商業(yè)較較弱，經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積積較大的的主力店店在規(guī)模模上會(huì)相相對(duì)的減減少，因因而該面面積區(qū)間間中“501㎡㎡以上”的的面積相相對(duì)應(yīng)的的降低，，但個(gè)數(shù)數(shù)比例卻卻有所上上升，主主要由于于在缺少少經(jīng)營(yíng)面面積較大大的主力力店，為為保持商商業(yè)的輻輻射面，，相應(yīng)增增加次主主力店的的數(shù)量，，形成規(guī)規(guī)模效應(yīng)應(yīng)。鋪位面積積來自外部部資料2022/12/2562內(nèi)向型社社區(qū)商業(yè)業(yè)中面積積區(qū)間較較大的鋪鋪位面積積比例下下降較多多，主要要由于內(nèi)內(nèi)向型社社區(qū)商業(yè)業(yè)的對(duì)外外輻射力力較弱，，一些輻輻射面廣廣且經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積較較大的業(yè)業(yè)態(tài)比例例會(huì)相應(yīng)應(yīng)的較少少。鋪位面積積來自外部部資料2022/12/2563類型面積配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內(nèi)向型8.3％30.3％9.8％15.2％36.3％中間型5.2％21.3％14.0％10.0％49.6％輻射型1.3％2.8％5.6％7.2％83.2％類型個(gè)數(shù)配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內(nèi)向型33.6％55.0％5.5％3.7％2.1％中間型27.5％51.8％13.6％3.8％3.2％輻射型32.5％29.7％19.5％10.2％8.1％三種種類類型型商商業(yè)業(yè)的的鋪鋪位位個(gè)個(gè)數(shù)數(shù)比比：：三種種類類型型商商業(yè)業(yè)的的鋪鋪位位面面積積比比：：鋪位位面面積積比比來自自外外部部資資料料2022/12/2564業(yè)態(tài)30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務(wù)配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服飾精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計(jì)100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%經(jīng)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)，，23個(gè)典典型型社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)各各面面積積區(qū)區(qū)間間商商鋪鋪的的各各業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)比比例例如如下下表表所所示示：：鋪位位面面積積比比—與業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)之之間間關(guān)關(guān)系系來自自外外部部資資料料2022/12/2565類別區(qū)間開間3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——進(jìn)深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上開間區(qū)間比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計(jì)100.0%進(jìn)深區(qū)間比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計(jì)100.0%社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)的的開開間間/進(jìn)深深主主要要在在以以下下幾幾個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)間間：：鋪位位開開間間/進(jìn)深深比比2022/12/2566底商商設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要點(diǎn)點(diǎn)客流流量量與與面面積積大大小小正正相相關(guān)關(guān)客流流量量低低，，價(jià)價(jià)值值低低，，內(nèi)內(nèi)街街鋪鋪盡盡量量不不要要面寬寬進(jìn)進(jìn)深深〈1：3面寬寬一一般般4-9米，，進(jìn)進(jìn)深深8-15米（（餐餐飲飲盡盡可可能能大大于于12米）），，總總面面積積控控制制在在100平以以下下；；餐飲飲一一般般不不能能做做，，如如果果做做，，需需要要在在平平面面預(yù)預(yù)留留共共用用排排煙煙道道（（結(jié)結(jié)合合塔塔樓樓高高空空排排放放））預(yù)留留上上下下水水,DN40/100室內(nèi)內(nèi)外外高高差差〈100-300毫米米電量量至至少少100W/平米米廣告告位位預(yù)預(yù)留留空調(diào)調(diào)機(jī)機(jī)位位考考慮慮，，頂頂或或立立面面（（〉2.2米)層高高根根據(jù)據(jù)各各地地看看,盡可可能能4.5以上上,2層可可低低點(diǎn)點(diǎn),管道道穿穿梁梁?jiǎn)枂栴}題剪力力墻墻優(yōu)優(yōu)化化問問題題,可考考慮慮部部分分轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換(如轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換層層出出現(xiàn)現(xiàn),則與與設(shè)設(shè)備備層層合合用用),從經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)性性考考慮慮,不提提倡倡除除核核心心筒筒落落地地外外其其它它剪剪力力墻墻全全部部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換的的做做法法,除非非商商鋪鋪價(jià)價(jià)值值足足夠夠消火火栓栓安安裝裝完完成成,但要要暗暗裝裝2022/12/2567北京京某某項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)整整體體規(guī)規(guī)劃劃來自自外外部部資資料料2022/12/2568目錄錄第一一部部分分定定義義與與特特征征分分析析第二二部部分分定定位位與與業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃第三三部部分分招招商商與與銷銷售售管管理理第四四部部分分營(yíng)營(yíng)銷銷與與運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理第五部分案案例分享2022/12/2569社區(qū)商業(yè)招商商與銷售管理理社區(qū)商業(yè)租售售定位社區(qū)商業(yè)租售售比例社區(qū)商業(yè)租賃賃管理社區(qū)商業(yè)銷售售管理2022/12/2570社區(qū)商業(yè)租售售定位租售定位原則則：市場(chǎng)租售態(tài)勢(shì)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影影響（租售市市場(chǎng)壓力的大大?。?；發(fā)展商的意圖圖：若希望短期回回籠資金，則則建議盡可能能的銷售；若有條件長(zhǎng)期期經(jīng)營(yíng)并希望望作為自有的的品牌來打造造，則建議以以租為主；若希望短期回回籠資金，同同時(shí)兼顧品牌牌的打造，則則通常建議只只售價(jià)值較高高的街鋪，而而主力店及內(nèi)內(nèi)鋪只租。項(xiàng)目的租售前前景預(yù)判。2022/12/2571社區(qū)商業(yè)租售售定位來自外部資料料2022/12/2572租金定位：通通常是運(yùn)用市市場(chǎng)比較法進(jìn)進(jìn)行定價(jià)，通通過項(xiàng)目周邊邊主要項(xiàng)目（（相近或相類類似的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目）的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行行綜合比較，，主要比較的的要素有：a、整體區(qū)位b、商業(yè)氛圍c、人流量d、主力店e、交通條件f、發(fā)展商實(shí)力力g、規(guī)模主題h、升值前景社區(qū)商業(yè)租售售定位—租價(jià)定位2022/12/2573主要有兩種方方法對(duì)售價(jià)進(jìn)進(jìn)行定位，即即市場(chǎng)比較法法和收益還原原法。市場(chǎng)比比較法同租金金定位類似，，綜合比較上上述幾種因素素進(jìn)行分析，，如中海坂田田項(xiàng)目（參考考項(xiàng)目綜合系系數(shù)評(píng)估表））：比較因素權(quán)重%可類比項(xiàng)目本項(xiàng)目春華四季園左庭右院萬科城畢加索大道商業(yè)世紀(jì)華廈整體區(qū)位201815181913商業(yè)氛圍201716171913人流量201814181912主力店1513812148交通條件1086896發(fā)展商實(shí)力543434規(guī)模主題542432升值前景532332合計(jì)100%85%66%84%89%60%社區(qū)商業(yè)租售售定位—售價(jià)定位來自外部資料料2022/12/2574根據(jù)可比項(xiàng)目目銷售價(jià)格，，通過市場(chǎng)比比較法，得出出項(xiàng)目市場(chǎng)參參考價(jià)格，如如下表：指標(biāo)可類比項(xiàng)目本項(xiàng)目春華四季園左庭右院萬科城畢加索大道商業(yè)世紀(jì)華廈合計(jì)權(quán)重值85%66%84%89%60%一層街鋪銷售均價(jià)19000175001500020000

——權(quán)重值比例0.70590.90910.71430.6742

——所占權(quán)重20%30%30%20%

——一層街鋪權(quán)重均價(jià)268252503214269713843根據(jù)市場(chǎng)比較較法推導(dǎo)出本本項(xiàng)目的銷售均價(jià)，約：13800元/㎡。社區(qū)商業(yè)租售售定位—售價(jià)定位來自外部資料料2022/12/2575售價(jià)定定位的的另一一方法法為收收益還還原法法，即即通過過租金金的調(diào)調(diào)研來來推算算售價(jià)價(jià)。還還以中中海坂坂田項(xiàng)項(xiàng)目為為例：：主要選選取區(qū)區(qū)位相相同或或類似似參考考性強(qiáng)強(qiáng)的項(xiàng)項(xiàng)目：：雅園園路、、四季季花城城、萬萬科城城、惠惠鑫公公寓、、四季季春城城等，，進(jìn)行行橫向向比較較。商業(yè)項(xiàng)目雅園路四季花城萬科城畢加索大道華美麗苑惠鑫公寓四季春城租金水平（元/㎡）4575-80706060-6550-60根據(jù)目目前市市場(chǎng)租租金水水平判判斷，，由于于本項(xiàng)項(xiàng)目商商業(yè)處處于成成長(zhǎng)期期，平平均租租金約約50——60元/㎡。社區(qū)商商業(yè)租租售定定位—售價(jià)定定位來自外外部資資料2022/12/2576收益還還原法法根據(jù)據(jù)商業(yè)業(yè)租金金與投投資回回報(bào)率率來確確定售售價(jià)，，按照照目前前深圳圳市場(chǎng)場(chǎng)租金金與價(jià)價(jià)格比比的參參考標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，商業(yè)業(yè)前期期實(shí)際際租金金回報(bào)報(bào)率一一般為為6％：均價(jià)＝＝租金金/投資回回報(bào)率率；由于項(xiàng)項(xiàng)目周周邊商商業(yè)尚尚處于于市場(chǎng)場(chǎng)培養(yǎng)養(yǎng)期，，租金金價(jià)位位較低低，投投資回回報(bào)率率相應(yīng)應(yīng)較低低,均價(jià)：：60元/㎡÷÷6%×12月=12000元/㎡50元/㎡÷÷6%×12月=10000元/㎡根據(jù)收收益還還原法法，項(xiàng)項(xiàng)目售售價(jià)在在10000—15000元/㎡之間。。即通過過市場(chǎng)場(chǎng)比較較法與與收益益還原原法得得出項(xiàng)項(xiàng)目的的均價(jià)價(jià)為：：12000元/㎡㎡左右。。社區(qū)商商業(yè)租租售定定位—售價(jià)定定位來自外外部資資料2022/12/2577無固定定比例例開發(fā)商商戰(zhàn)略略是根根本依依據(jù)底商一一般是是銷售售大中商商業(yè)（（1000平米））原則則上先先租后后售））內(nèi)部商商鋪原原則不不售社區(qū)商商業(yè)租租售比比例2022/12/2578總體思思路：：以品牌牌商家家或大大商家家增強(qiáng)強(qiáng)鞏固固小商商家及及投資資者信信心。。主力店店及次次主力力店的的主要要代表表：生活超市中西連鎖快快餐中餐特色酒酒樓美容SPA、休閑足浴浴品牌商家家品牌24小時(shí)便利店店等社區(qū)商業(yè)租租賃管理—租賃策略2022/12/2579優(yōu)惠形式細(xì)分內(nèi)容扣率形式扣率即從營(yíng)業(yè)額中提取一部份作為商場(chǎng)的回報(bào)(含稅)，發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)其它形式年期一般行業(yè)2年固定合約2年約或3年固定合約3年生約，餐飲業(yè)一般5—10年固定合約，可商議免租期給予一定期限的免租期可作為協(xié)商合作的洽談條件之一。由于項(xiàng)目所在區(qū)域，該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍需要一定的時(shí)間，所以租戶生存角度考慮，有時(shí)需要給予足夠的免租期管理費(fèi)按實(shí)際營(yíng)運(yùn)管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)?。此費(fèi)用已包括中央空調(diào)費(fèi)、清潔、保安、設(shè)備維護(hù)、公共水電、公共保險(xiǎn)、人員工資、辦公費(fèi)用、管理者酬金和宣傳推廣費(fèi)用等。此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件裝修除公共地方裝修外，可考慮為個(gè)別優(yōu)質(zhì)商家分擔(dān)部份裝修費(fèi)用，藉以吸引其進(jìn)駐商場(chǎng)，為本項(xiàng)目帶來口碑以客帶客進(jìn)場(chǎng)的主力旗艦店介紹一定量客戶入駐商場(chǎng)，給予增加一定期限的免租期或一定折扣特定時(shí)間簽約優(yōu)惠客戶在招商會(huì)或其他特定時(shí)間中，如果是前幾位簽約客戶將給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費(fèi)優(yōu)惠等宣傳推廣費(fèi)用商場(chǎng)要持續(xù)濃厚的商業(yè)氣氛，宣傳推廣是必不可少的，此費(fèi)用有可能包括在租金中，也有可能在管理費(fèi)中，為了更好的引進(jìn)商家，宣傳推廣費(fèi)的高低及如何計(jì)算可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件社區(qū)商業(yè)租租賃管理—常用招商優(yōu)優(yōu)惠形式2022/12/2580社區(qū)商業(yè)租租金模式純租金保底+扣點(diǎn)租金“保底+扣率租金”兩者取高純扣率租金金2022/12/2581社區(qū)商業(yè)租租金模式2022/12/2582租金收取模模式及計(jì)算算依據(jù)影響租戶應(yīng)應(yīng)負(fù)多少租租金因素：：經(jīng)營(yíng)的商品品業(yè)種店鋪面積大大小店的面寬店的位置承租戶在整整體策略重重點(diǎn)角色市場(chǎng)可參考考類比租金金2022/12/2583租金收取模模式及計(jì)算算依據(jù)新開業(yè)正常期成熟期……臺(tái)灣：部分分新開購(gòu)物物中心為減減少租戶進(jìn)進(jìn)駐疑慮，，有的采取取前三年租租金逐步回回歸正常租租金策略或或租金與抽抽成合并運(yùn)運(yùn)用方式。。2022/12/2584社區(qū)購(gòu)物中中心費(fèi)用收收取類型管理費(fèi)（空空調(diào)費(fèi)有的的含在內(nèi)））；宣傳推廣費(fèi)費(fèi)（推廣基基金，若包包含于管理理費(fèi)中，則則此項(xiàng)費(fèi)用用不收取））；收銀系統(tǒng)使使用費(fèi)（用用于社區(qū)或或鄰里購(gòu)物物中心,有提成形式式時(shí)）履約保證金金；租金押金；；水費(fèi)、電費(fèi)費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)費(fèi)、通訊費(fèi)費(fèi)的接駁費(fèi)費(fèi)及押金；；施工管理費(fèi)費(fèi)；保險(xiǎn)金；刷卡手續(xù)費(fèi)費(fèi)(用于社區(qū)或或鄰里購(gòu)物物中心,有提成形式式時(shí)）；；合同相關(guān)律律師費(fèi)、稅稅費(fèi)；店鋪海報(bào)制制作費(fèi)(用于社區(qū)或或鄰里購(gòu)物物中心,有提成形式式時(shí)）；設(shè)備使用費(fèi)費(fèi)（大型機(jī)機(jī)電設(shè)備等等）。2022/