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相城太平街道項目市場定位及產(chǎn)品建議報告研判思路解讀大勢的把握金融環(huán)境特征政策環(huán)境特征市場的把握城市房產(chǎn)發(fā)展特征區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展特征項目的把握項目及競爭環(huán)境認(rèn)知項目戰(zhàn)略定位評估項目規(guī)劃建議總體規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品魅力化建議房產(chǎn)發(fā)展環(huán)境特點及趨勢項目發(fā)展機會點和未來發(fā)展空間區(qū)域房產(chǎn)消費市場特征及項目各項定位體系建議模式確定及創(chuàng)新發(fā)展策略解讀地塊價值綜合評估及理解宏觀市場的準(zhǔn)確理解及把握消費市場及消費習(xí)慣把握市場環(huán)境及機會點研判及把握產(chǎn)品創(chuàng)新、組合及特征的認(rèn)知梳理及研判項目開發(fā)產(chǎn)品組合及定位目錄：宏觀市場環(huán)境分析…………蘇州房地產(chǎn)市場專題分析…蘇州房地產(chǎn)市場專題分析

………………太平街道房地產(chǎn)市場專題分析…………項目價值解析及定位………一、宏觀市場環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟大勢房地產(chǎn)政策環(huán)境房地產(chǎn)市場走向信貸市場階段性緊縮，房產(chǎn)階段“供血不足”，長期看好。對內(nèi)“通脹”、對外“升值”特點明顯，國內(nèi)“金融風(fēng)險加劇”；金融信貸市場既已進入新的一輪“緊信貸”、“高利率周期；信貸余額降低導(dǎo)致消費市場供血不足，短期行業(yè)階段性影響明顯，觀望氣氛驟濃；同期證券市場獲利巨大逐步步入調(diào)整期，更多資金將轉(zhuǎn)移至房產(chǎn)，行業(yè)長期看好。一、宏觀市場環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟大勢房地產(chǎn)政策環(huán)境房地產(chǎn)市場走向流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)政策制度依舊“高頻、高密”，效果不佳，“促開發(fā)”“禁囤積”力度加大，后市供應(yīng)將階段集中。從房地產(chǎn)政策環(huán)節(jié)來看，2007年度，市場依然持續(xù)處于“高密度”、“高力度”政策調(diào)控期，“投資”、“投機”類商品房成為主要調(diào)控對象；從房地產(chǎn)成交環(huán)節(jié)來看，尤其以沿海城市及發(fā)達城市為代表地區(qū)，在政策環(huán)境基本未有太大改善的大環(huán)境下，需求市場迅速放量，成交活躍，也在一定程度上體現(xiàn)了前階段政策調(diào)控不得力的事實；供需矛盾進一步加劇主要體現(xiàn)在：以全國為例，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積增長率在15％-30％之間，而開發(fā)土地面積增長率則成逐年下降的矛盾，有限的土地供應(yīng)甚至也未能充分形成有效的商品房供應(yīng)，房地產(chǎn)市場整體供需特征表現(xiàn)在了供應(yīng)增長的畏縮與客觀需求的高速增長之間的矛盾，抑制囤房囤地政策相應(yīng)出臺。2007-3-16公布《中華人民共和國物權(quán)法》；2007-4-10“新五條”；2007-4-13《新十條禁令》出臺；2007-5-11一套一標(biāo)新政出臺；2007-9-27《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》；2007-11-8《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》；2007-11-16《年所得12萬元以上個人自行納稅申報表》；2007-11-29銀監(jiān)會發(fā)布《補充通知》出臺。一、宏觀市場環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟大勢房地產(chǎn)政策環(huán)境房地產(chǎn)市場走向政策走向：宏觀調(diào)控依然嚴(yán)峻，主要目標(biāo)仍為價格增幅的抑制而不是成交總量的降低。上半年度市場將持續(xù)維持在“高利率”、“高稅費”周期，預(yù)計仍將有兩次利率上調(diào)，下半年度將可能進入一輪降息周期；信貸放貸管理將進一步加強，資金總量將明顯少于前期，房產(chǎn)開發(fā)、消費環(huán)節(jié)將出現(xiàn)資金緊缺趨勢；政策主力調(diào)控對象仍為住宅類商品房物業(yè)；政策出臺在交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)將更為直接、細化，“投資”、“投機”客群的打擊將影響正常的“改善”、“需求”類消費置業(yè)心理；政策將更傾向與“抑制囤房”及“促進供應(yīng)”，從根本環(huán)節(jié)通過調(diào)整供需關(guān)系來改善市場價格。2008年度度房地產(chǎn)市場場將是自行調(diào)調(diào)整的一個年年度；信貸額度將是是影響全年成成交市場走勢勢的關(guān)鍵；調(diào)整是階段的的，調(diào)整的目目的主要是針針對價格的，，后市依然看看好；調(diào)整的周期關(guān)關(guān)鍵由政策具具體的實行情情況決定；非住宅類商品品房受政策環(huán)環(huán)節(jié)影響弱于于住宅類商品品房，后市機機會點較多；；區(qū)域性質(zhì)的集集中供量依然然存在，將影影響部分區(qū)域域總體供需關(guān)關(guān)系。市場走向：08年將是個個調(diào)整的市場場，階段性成成交總量將受受影響，非住住宅物業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)機會點。二、蘇州房產(chǎn)產(chǎn)市場專題分分析蘇州城市特征征解讀城市布局及發(fā)發(fā)展趨勢解讀讀蘇州房地產(chǎn)市市場分析城市特征小結(jié)結(jié)經(jīng)濟實力雄厚厚，高速發(fā)展展的現(xiàn)代化工工業(yè)城市；人口高速導(dǎo)入入、城市化進進程不斷深入入的移民城市市。地區(qū)生產(chǎn)總值值位居全國第第五、全省第第四，國民生生產(chǎn)總值達到到4800億億元，人均過過10000美元；人口總量較高高，達1000萬人，增增幅較快，年年均達7%；；流動人口增長長速度達到16%，目前前與常住人口口基本達到1：1，城市市闊容速度加加快。城市傳統(tǒng)特征征與現(xiàn)狀嚴(yán)重重背離的城市市?，F(xiàn)代傳統(tǒng)城市化進程高高速發(fā)展的城城市。固定資產(chǎn)投資資GDP的貢貢獻率達46.37%，，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資比重達達9.76%，大規(guī)模城城市化建設(shè)特特征明顯。消費潛能充足足，消費習(xí)慣慣增長迅速的的未來消費型型城市二、蘇州房產(chǎn)產(chǎn)市場專題分分析蘇州城市特征征解讀城市布局及發(fā)發(fā)展趨勢解讀讀蘇州房地產(chǎn)市市場分析城市特征小結(jié)結(jié)高新區(qū)工業(yè)園區(qū)吳中區(qū)相城區(qū)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)域域住宅密集區(qū)域域新興居住熱點點地區(qū)中心城區(qū)相對滯后地區(qū)區(qū)城市空間布局局已形成東西西向產(chǎn)業(yè)、居居住密集區(qū)，，南部成為近階階段新興居住住熱點，北部部相對滯后；；城市空間發(fā)展展觀點：東西問題重重重、南部短期期活躍、北區(qū)區(qū)空間巨大；；中心城區(qū)中心城區(qū)：空空間的不足及及規(guī)劃制約限限制了地區(qū)空空間的進一步步發(fā)展東部地區(qū)東部地區(qū)：產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支撐充足足、政策扶持持有力，市場場認(rèn)知度較高高，成交活躍躍，但仍存在在空間不足及及區(qū)域本身既既是工業(yè)、住住宅混雜區(qū)域域等問題的影影響。西部地區(qū)西部地區(qū)：發(fā)發(fā)展較早，與與東部相同，，屬于工業(yè)、、住宅混雜地地區(qū)，總體空空間不大。南部地區(qū)南部地區(qū)：土土地政策引導(dǎo)導(dǎo)及旅游資源源的挖掘是地地區(qū)最大賣點點，目前成交交活躍，但空空間的限制及及交通動線的的不便是該地地區(qū)發(fā)展的瓶瓶勁。北部地區(qū)（本案）北部地區(qū)：產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、政策導(dǎo)導(dǎo)入不足，市市場關(guān)注度不不高是目前該該地區(qū)主要特特點，但憑借借其地緣優(yōu)勢勢、環(huán)境優(yōu)勢勢、交通規(guī)劃劃優(yōu)勢、空間間優(yōu)勢，后市發(fā)展空間間巨大。二、蘇州房產(chǎn)產(chǎn)市場專題分分析蘇州城市特征征解讀城市布局及發(fā)發(fā)展趨勢解讀讀蘇州房地產(chǎn)市市場分析城市特征小結(jié)結(jié)高速城市化進進程下總體房房地產(chǎn)市場供供需關(guān)系良好好，價格增長長迅速，近期期階段受大勢勢影響，成交交量、價受挫挫。受上半年度房房地產(chǎn)大勢拉拉動及地區(qū)巨巨大新增人口口導(dǎo)入，地區(qū)區(qū)住宅房成交交市場活躍，，07年較上上年增長128萬平方米米，增幅為22%；年末新政影響響，市場反映映劇烈，成交交下劃明顯，，12月成交交僅45萬平平方米，較上上月下降8萬萬方，降幅17%左右，，較年度中旬旬下降43萬萬方，降幅達達到近50%；價格方面年度度內(nèi)整體保持持漲勢，年末末新政影響下下，價格階段段漲勢階段增增幅方緩，抑抑制增長壓力力加大。成交主力在東東西向產(chǎn)業(yè)帶帶，南部吳中中成交活躍，，北部相城比比重小，市場場關(guān)注度不高高，同時處于于價格盆地。。從最近一年度度蘇州市各個個地區(qū)成交總總量對比分析析可以看到，，主力成交地地區(qū)集中在以以工業(yè)園區(qū)及及吳中區(qū)為主主的東、南部部地區(qū)，成交交量占全市總總成交量的近近61%；中心城區(qū)受原原有規(guī)劃及土土地資源緊缺缺等因素的影影響，成交比比重偏小，僅僅占全市總量量的19%；；相城地區(qū)土地地面積較大，，而成交比重重僅列第三為為10%，地地區(qū)發(fā)展空間間巨大，但目目前發(fā)展相對對滯后；價格方面，除除平江、相城城地區(qū)外，全全市其他地區(qū)區(qū)成交均價差差異不大，基基本在7000到9000元每平方方米區(qū)間，相相城及平江地地區(qū)形成價格格盆地，從價價格層面論證證該兩地區(qū)，，發(fā)展相對滯滯后。房地產(chǎn)開發(fā)依依舊升溫，后后市供應(yīng)增幅幅依然穩(wěn)定，，吳中、相城將將成為市場熱熱點，但房產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展郊區(qū)化化趨勢明顯；；近年度土地成成交活躍、總總量較大，2006年，，土地供應(yīng)成成交放量開始始，07年依依然保持較高高成交特征；；以吳中、相城城為首的近郊郊地區(qū)成交比比重較大，分分別占總量43%、21%；但就成交土地地集中地區(qū)可可以發(fā)現(xiàn)，土土地成交郊區(qū)區(qū)化特質(zhì)相當(dāng)當(dāng)明顯。需求市場將逐逐步由改善型型轉(zhuǎn)向至需求求型，中、小小將受追捧，，熱點地區(qū)以改改善型為主，，滯后地區(qū)以以需求型為主主。引言：在延續(xù)續(xù)了02到06連續(xù)五年年以房地產(chǎn)為為代表的高速速城市話進程程后，目前蘇蘇州房地產(chǎn)需需求市場存在在以下特征：：年內(nèi)月成交平平均面積主力力處于120平方米或以以上的中、大大面積段，表表明，需求市市場主力仍在在改善型消費費為主體的市市場中；走勢曲線波動動較大，表明明市場主力需需求面積向下下動能較大，，需求型市場場消費動能正正逐步散發(fā)；；主力需求面積積將逐步向小小面積段傾斜斜。各個地區(qū)年度度成交主力平平均面積呈現(xiàn)現(xiàn)以下特征：：成交市場相對對活躍地區(qū)及及中心城區(qū)成成交面積普遍遍偏大，形成成成交均價與與成交平均面面積呈同比走走勢，表明該該地區(qū)需求以以改善型為主主；成交市場相對對偏弱地區(qū)（（如相城、高高新、平江地地區(qū)三區(qū)總成成交量僅為全全市比重為26%，同時時又表現(xiàn)出明明顯郊區(qū)化特特征的地區(qū)））成交平均面面積相對較小小，表明該地地區(qū)需求市場場以需求型為為主。二、蘇州房產(chǎn)產(chǎn)市場專題分分析蘇州城市特征征解讀城市布局及發(fā)發(fā)展趨勢解讀讀蘇州房地產(chǎn)市市場分析城市特征小結(jié)結(jié)小結(jié)：高速城市化進進程及經(jīng)濟發(fā)發(fā)展拉動蘇州州房地產(chǎn)市場場長期利好；；市場發(fā)展呈現(xiàn)現(xiàn)南拓北擴特特征，蘇州進進入多核發(fā)展展階段；空間不足及廠廠、住混雜影影響東西人居居長期發(fā)展；；依托交通、幾幾何中心、輻輻射、環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢，城北更更具優(yōu)勢；房產(chǎn)市場成交交放量，供需需關(guān)系良好但但短期受阻；；北部地區(qū)尚處處起步階段的的價格谷低，，市場認(rèn)知度度不高；總體需求市場場逐步從改善善型轉(zhuǎn)移至需需求型，市場場主力戶型將將逐步走低。。全市參考個案案中中華-第五元元素開發(fā)商蘇州工業(yè)園區(qū)中華企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工地位置園區(qū)園區(qū)津梁路、方洲路口（園區(qū)三中對面）占地面積11.77萬平方米總建面積30萬平方米容積率2.55綠化率55%產(chǎn)品類型19棟13層至25層的高層及小高層住宅小區(qū)產(chǎn)品風(fēng)格新古典主義首期開盤2006-6-10開盤均價6500元/平方米目前均價8500元/平方米主力面積2房:94—123㎡;3房:125—139㎡;4房:156-165㎡主力總價2房:92萬;3房:112萬;4房:142萬全市參考案例例萬萬科金色家家園開發(fā)商蘇州萬科置業(yè)有限公司工地位置滄浪區(qū)西環(huán)路與勞動路的交匯處占地面積13.48萬平方米總建面積28.60萬平方米容積率2.12綠化率37%產(chǎn)品類型小高層、高層產(chǎn)品風(fēng)格簡約古典主義首期開盤2007--8開盤均價8400—9400元/㎡目前均價15000—18000元/㎡主力面積3房:124--144㎡;4房:169--172㎡主力總價3房:201萬;4房:255萬目前狀態(tài)6#、27#、28#三、相城房產(chǎn)產(chǎn)市場專題分分析區(qū)域特征解讀讀區(qū)域布局及發(fā)發(fā)展趨勢解讀讀區(qū)域房地產(chǎn)市市場分析區(qū)域特征小結(jié)結(jié)蘇州北部大區(qū)區(qū)、陸路門戶戶、城市未來來發(fā)展的幾何何空間中心相城區(qū)位于古古城蘇州正北北部，2001年2月28日經(jīng)國務(wù)務(wù)院批準(zhǔn)，撤撤銷吳縣市，，分設(shè)相城區(qū)區(qū)?？偯娣e496平方公公里；區(qū)域內(nèi)滬寧高高速、鐵路、、312國道道、227省省道等道路、、鐵路交通體體系密集，成成為蘇州陸路交通通門戶。由于東西發(fā)展展空間的不足足，南部交通通及空間的瓶瓶頸和城市高高速闊容的現(xiàn)現(xiàn)狀之間的矛矛盾加劇，依依托城市化進進程的推動和和地區(qū)的位置置優(yōu)勢，相城依依托良良好的的地緣緣、交交通規(guī)規(guī)劃、、環(huán)境境、空空間優(yōu)優(yōu)勢將將是承承接蘇蘇州城城市闊闊容的的幾何何中心心。三產(chǎn)較較強，，二產(chǎn)產(chǎn)不足足，總總體經(jīng)經(jīng)濟較較弱。。截止2007年年11月末末，蘇蘇州各各個地地區(qū)工工業(yè)生生產(chǎn)總總值對對比中中，相相城區(qū)區(qū)總值值僅377億元元，位位列全全市第第四，，作為為目前前仍以以工業(yè)業(yè)為主主要經(jīng)經(jīng)濟支支撐的的經(jīng)濟濟環(huán)境境中，，相城城地區(qū)區(qū)總體體經(jīng)濟濟較弱弱。從產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)角度度來看看，相相城第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比比重達達到38%，高高于全全市33%的三三產(chǎn)比比重高高出5個百百分點點，地地區(qū)第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相相對較較強。。城市化化水平平較低低，未未來發(fā)發(fā)展空空間巨巨大總?cè)丝诜寝r(nóng)人口城市化率產(chǎn)業(yè)人口人口發(fā)展近來年年相城城區(qū)非非農(nóng)業(yè)業(yè)人口口保持持較快快增長長速度度，2005年年非農(nóng)農(nóng)人口口7.42萬人人，2006年年非農(nóng)農(nóng)業(yè)人人口為為8.46萬人人。根據(jù)2006年年官方方數(shù)據(jù)據(jù)顯示示，相相城服服務(wù)業(yè)業(yè)從業(yè)業(yè)人口口達12萬萬人，，反映映了區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟活活躍程程度較較好,發(fā)展展空間間仍然然較大大2006年年相相城城總總?cè)巳丝诳跒闉?55034人人，，人人口口密密度度尚尚可可2006年年非非農(nóng)農(nóng)人人口口8.46萬萬人人，，城城市市化化率率為為23.85%，，與與其其工工業(yè)業(yè)化化水水平平不不相相匹匹配配人口基數(shù)是市場剛性需求的重要推動力之一，相城現(xiàn)有約35萬的戶籍人口，根據(jù)統(tǒng)計文件顯示，保守估計2006年相城區(qū)域外來人口有36萬，并且有增長態(tài)勢，人口的變動將促使住房需求的擴容，再加上住房改善需求的變動，潛在需求較大受南南部部交交通通動動線線影影響響，，人人口口導(dǎo)導(dǎo)入入阻阻隔隔明明顯顯。。火車車站站相城城區(qū)區(qū)滬寧寧高高速速312國國道道滬寧寧鐵鐵路路人口人口人口人口景觀觀資資源源優(yōu)優(yōu)勢勢突突出出，，房房產(chǎn)產(chǎn)集集中中相相城城大大道道沿沿線線，，業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)主主要要為為專專業(yè)業(yè)集集中中市市場場與與住住宅宅房房項項目目。。相城城大大道道相城城大大道道將將成成為為相相城城今今后后主主要要的的行行政政、、貿(mào)貿(mào)易易、、辦辦公公中中心心，，南南端端周周邊邊聚聚集集有有大大量量的的專專業(yè)業(yè)類類集集中中市市場場，，行行業(yè)業(yè)主主要要為為以以服服裝裝類類為為住住的的輕輕紡紡類類商商場場，，在在建建項項目目多多為為辦辦公公樓樓物物業(yè)業(yè)。。東部部片片區(qū)區(qū)西部部片片區(qū)區(qū)相城城大大道道東東部部片片區(qū)區(qū)依依托托楊楊澄澄西西湖湖旅旅游游、、風(fēng)風(fēng)景景資資源源，，是是目目前前相相城城區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)最最為為密密集集地地區(qū)區(qū)，，業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)以以別別墅墅類類為為主主的的住住宅宅物物業(yè)業(yè)組組成成，，其其中中包包括括多多家家全全國國性性開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)入入駐駐，，如如招招商商依依云云水水岸岸等等，，但但該該地地區(qū)區(qū)隨隨著著土土地地資資源源的的稀稀缺缺后后市市供供應(yīng)應(yīng)將將呈呈萎萎縮縮的的走走勢勢。。相城城大大道道西西部部相相對對東東部部開開發(fā)發(fā)力力度度較較弱弱，，但但這這種種趨趨勢勢將將迅迅速速改改變變，，周周邊邊目目前前在在售售項項目目逐逐步步開開始始增增多多，，如如中中惠惠晨晨曦曦印印象象，，陽陽光光加加州州、、香香城城花花園園等等，，尤尤其其近近期期蘇蘇州州土土地地成成交交相相城城總總量量連連續(xù)續(xù)放放大大，，主主要要集集中中在在該該地地區(qū)區(qū)，，其其中中全全國國一一線線開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)相相繼繼入入駐駐配配合合城城市市軌軌道道交交通通的的規(guī)規(guī)劃劃落落實實，，預(yù)預(yù)計計后后市市該該地地區(qū)區(qū)將將成成為為市市場場新新的的熱熱點點,本項項目目既既在在該該區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)。三、、相相城城房房產(chǎn)產(chǎn)市市場場專專題題分分析析區(qū)域域特特征征解解讀讀區(qū)域域布布局局及及發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢解解讀讀區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析區(qū)域域特特征征小小結(jié)結(jié)總體體規(guī)規(guī)劃劃一核A高科技產(chǎn)業(yè)帶

B制造業(yè)基地

C以38平平方方公公里里中中心心城城區(qū)區(qū)為為核核心心以相相城城經(jīng)經(jīng)濟濟開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)為為龍龍頭頭的的，，連連接接元元和和科科技技園園、、渭渭塘塘創(chuàng)創(chuàng)新新工工業(yè)業(yè)園園的的高高科科技技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)帶帶以潘潘陽陽工工業(yè)業(yè)園園、、東東橋橋工工業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)為為依依托托，，向向東東延延伸伸至至蘇蘇虞虞張張公公路路的的現(xiàn)現(xiàn)代代制制造造業(yè)業(yè)基基地地D旅游和度假區(qū)沿陽陽澄澄湖湖1公公里里范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的旅旅游游和和度度假假區(qū)區(qū)拓城：總總體規(guī)劃劃為一核核三片組組團式的的城市布布局。北部是城城市次重重要發(fā)展展方向，，為都市市區(qū)向常常熟、蘇蘇北加強強輻射重重要跳板板，是未未來城市市發(fā)展最最重要功功能拓展展區(qū)；2006年．中中共相城城區(qū)第二二次黨代代會提出出將著力力打造““四個城城”，即即“水城城、花城城、商城城、最佳佳生態(tài)人人居城””的目標(biāo)標(biāo):“水城””：將以以打造岸岸綠水秀秀的現(xiàn)代代水城為為目標(biāo),結(jié)合旅旅游開發(fā)發(fā)做好水水系調(diào)整整規(guī)劃,切實加加強水環(huán)環(huán)境建設(shè)設(shè),通過過若干年年的努力力,逐步步實現(xiàn)““東方水水城在蘇蘇州,蘇蘇州水城城看相城城”;“花城””將按照照季季有有花、處處處成景景的目標(biāo)標(biāo),加快快生態(tài)保保護區(qū)、、生態(tài)走走廊、生生態(tài)綠帶帶建設(shè),加強立立體綠化化和花草草種植,使相城城區(qū)“城城在林中中南樓在在綠中、、人在花花中”;“商城””：將大大力發(fā)展展中央商商貿(mào)區(qū),加快專專業(yè)市場場建設(shè),積極引引進一批批品牌企企業(yè)、連連鎖企業(yè)業(yè)入駐,逐步建建設(shè)成為為蘇州城城北地區(qū)區(qū)比較繁繁華的商商貿(mào)區(qū);““最佳生生態(tài)休閑閑人居城城”：將將在水城城、花城城、商城城建設(shè)基基礎(chǔ)上,大力發(fā)發(fā)展房地地產(chǎn)、旅旅游、休休閑、娛娛樂等服服務(wù)業(yè),切實加加強環(huán)境境保護和和城市管管理,通通過各方方面的努努力,把相城城區(qū)建設(shè)設(shè)成為最最適宜人人居的區(qū)區(qū)域空間定位位目標(biāo)：：“水城城”、““花城””、“商商城”、、最佳生生態(tài)休閑閑人居城城”；本案公路、鐵鐵路、軌軌道交通通的全面面規(guī)劃將將有效打打破地區(qū)區(qū)長期存存在的交交通阻隔隔；北部交通通規(guī)劃本案本案京滬高鐵鐵在相城城區(qū)太陽陽路上設(shè)設(shè)站，已已經(jīng)確定定在黃埭埭鎮(zhèn)或元元和鎮(zhèn)之之間選一一；南部交通通規(guī)劃廣濟路、、人民路路的北延延工程明明年年底底即將完完工軌道交通通2號線線預(yù)計2012年通車車、4號線預(yù)預(yù)計2015-2016年通通車。機遇二：：在當(dāng)前熱熱點地區(qū)區(qū)空間不不足的前前提下高高速城市市化進程程推動下下相城前前景無限限。機遇三：：第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展與城市市發(fā)展目目標(biāo)高度度統(tǒng)一，，相城地地區(qū)經(jīng)濟濟發(fā)展前前景廣闊闊。機遇四：：第二產(chǎn)業(yè)業(yè)不足與與豐富的的旅游、、景觀資資源使得得相城成成為最適適合的易易居之城城。機遇五：：交通體系系不斷健健全，為為地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟及人人口導(dǎo)入入提供了了強有力力的發(fā)展展動力。。問題一：：第二產(chǎn)業(yè)業(yè)相對發(fā)發(fā)展較弱弱，地區(qū)區(qū)發(fā)展明明顯落后后于其他他地區(qū)；；問題二：：現(xiàn)有交通通的阻隔隔對市場場地區(qū)認(rèn)認(rèn)知度形形成較大大阻隔；；機遇一：：價格盆地地與蘇州州的幾何何中心地地緣、交交通優(yōu)勢勢下的地地區(qū)房產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展起起點。三、相城城房產(chǎn)市市場專題題分析區(qū)域特征征解讀區(qū)域布局局及發(fā)展展趨勢解解讀區(qū)域房地地產(chǎn)市場場分析區(qū)域特征征小結(jié)供需關(guān)系系總體良良好，總總量偏低低，地區(qū)區(qū)市場認(rèn)認(rèn)知仍需需培育，，價格波動動不大，，增幅有有限，地地區(qū)仍處處于區(qū)域域需求市市場環(huán)境境。1：1.231：1.372007年相城城住宅房房供需比比在1:1.37,求求大于供供,高于于全市1:1.23的的水平,供需關(guān)關(guān)系良好好;但相城年年度成交交總量僅僅76萬萬方，占占全市比比重較低低，僅10%左左右，也也反應(yīng)出出地區(qū)市市場認(rèn)知知仍需培培育；成交總量量波動情情況來看看，波動動較大，，但受大大勢影響響不大，，區(qū)域尚尚處于區(qū)區(qū)域需求求市場帶帶動的市市場環(huán)境境;從價格月月度走勢勢來看，，波動不不大，增增幅不明明顯，同同樣表現(xiàn)現(xiàn)除了區(qū)區(qū)域需求求市場的的走勢特特征。大規(guī)模的的城市化化進程與與人口導(dǎo)導(dǎo)入與目目前蘇州州其他幾幾大主力力成交區(qū)區(qū)后市空空間不足足形成矛矛盾，北北區(qū)必將將成為市市場熱點點；北區(qū)憑借借著地緣緣、交通通、環(huán)境境、空間間的巨大大優(yōu)勢對對區(qū)域發(fā)發(fā)展形成成有效支支撐；土地成交交情況全全市總量量增長，，增幅方方緩，北北區(qū)卻呈呈加加速增長長趨勢，，占全市市比重不不斷攀升升，土地地供給層層面也預(yù)預(yù)示后市市地區(qū)將將出現(xiàn)集集中開發(fā)發(fā)特征。。開發(fā)逐年年升溫，，土地成成交活躍躍，后市市供量較較大，區(qū)區(qū)域?qū)⑦M進入加速速開發(fā)期期。與全市特特征相似似，戶型型面積需需求逐步步從改善善型消費費市場向向需求型型市場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，相城地區(qū)區(qū)年度成成交主力力平均面面積呈現(xiàn)現(xiàn)以下特特征：月均成交交平均面面積波動動較大，，主要因因素在于于地區(qū)別別墅供應(yīng)應(yīng)體量較較大，拉拉動成交交面積階階段較高高；成交波動動較大主主要特征征表現(xiàn)為為地區(qū)進進入需求求市場調(diào)調(diào)整期，，也構(gòu)成成該階段段主要表表征的另另一主要要特征；；需求市場場主體逐逐步由改改善型消消費市場場調(diào)整為為需求型型消費市市場，這這點與全全市發(fā)展展相似，，但略晚晚與全市市水平。。區(qū)域價格格增幅阻阻抗較大大，增加加產(chǎn)品附附加值成成為主要要價格提提升手段段，中式式簡約風(fēng)風(fēng)格市場場認(rèn)可度度較高。。古元路相城大道澄和路采蓮路中惠晨曦簡約中式/簡裝修7300元/平方米銷售情況：良好香城花園普通住宅/毛坯5500元/平方米銷售情況：良好陽光加州地中海風(fēng)格/毛坯6500元/平方米銷售情況：良好三、相城城房產(chǎn)市市場專題題分析區(qū)域特征征解讀區(qū)域布局局及發(fā)展展趨勢解解讀區(qū)域房地地產(chǎn)市場場分析區(qū)域特征征小結(jié)小結(jié)：位置優(yōu)勢勢、交通通優(yōu)勢、、環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢、空空間優(yōu)勢勢突出；；經(jīng)濟實力力相對較較弱、、交通阻阻隔人口口導(dǎo)入動動能不足足，城市市化水平平低；規(guī)劃前景景良好，，交通體體系的不不斷健全全為地區(qū)區(qū)發(fā)展帶帶來機會會；區(qū)域型市市場特征征明顯，，新增市市場尚未未形成；；地區(qū)全市市市場認(rèn)認(rèn)知度低低，房產(chǎn)產(chǎn)成交和和人口總總量偏低低，市場場需一定定的培育育期；南部地區(qū)區(qū)仍是房房產(chǎn)主力力集中地地區(qū)，其其中西片片區(qū)后市市將出現(xiàn)現(xiàn)較大供供量，地地區(qū)進入入開發(fā)加加速期；；價格增長長受人口口導(dǎo)入不不足拖累累，快速速阻抗較較大；創(chuàng)新型產(chǎn)產(chǎn)品不多多，高附附加值產(chǎn)產(chǎn)品成為為拉動價價格、價價值有效效手段；；消費市場場正逐步步從改善善型轉(zhuǎn)移移向需求求型市場場，中、、小戶型型將成為為拉動人人口導(dǎo)入入及量、、價放量量的主力力戶型走走向。全市參考考個案中中惠-晨曦印印象基本資料料：開發(fā)商：：蘇州中惠惠房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司行銷企化化：蘇州市博博思堂投投資顧問問有限公公司項目位置置：相城相相城區(qū)采采蓮東路路、古元元路北接待中心心：相城區(qū)相相城大道道潤元路路銷售電話話業(yè)組合合：高層、多多層、別別墅（聯(lián)聯(lián)體）裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：簡裝修周圍交通通：公交3、、83、、86、、89路路等占地面積積：123236平平方米建筑面積積：184854平平方米綠化率：：40%容積率：：1.5車位：10006#8#20#古元路澄和路采蓮路首次推盤盤：6#、8#、20#（（黃色標(biāo)標(biāo)注）預(yù)計首次次推盤日日期：2007-12-10預(yù)計首次次推盤體體量：16672.49預(yù)計推出出套數(shù)：：145套套預(yù)計首次次推盤銷銷售均價價：7500元/平平方米序號施工/公安編號地上層數(shù)地下層數(shù)可售套數(shù)120#11F14426#15F14438#15F160戶型配比比：套數(shù)比例90-1005033.56%100-1103020.13%120-1303523.49%130-1403020.13%閣樓42.68%149100.00%四、太平平街道市市場專題題分析太平街道道概況板快房地地產(chǎn)市場場特征板快特征征小結(jié)太平街道相城房產(chǎn)開發(fā)發(fā)密集區(qū)域蘇州后花園郊區(qū)級區(qū)域性性房地產(chǎn)板塊塊蘇州后花園式式的區(qū)位地段段；相城得天獨厚厚的人居環(huán)境境及湖景、綠綠化資源；輻射常熟、市市區(qū)的交通要要道。227省道滬杭高速兩大快速道路路之間，交通通極為便利太平街道緊鄰陽澄湖旅旅游、景觀資資源小鎮(zhèn)級配套房房地產(chǎn)板快四、太平街道道市場專題分分析太平街道概況況板快房地產(chǎn)市市場特征板快特征小結(jié)結(jié)受自身地域、、發(fā)展程度及及南部核心開開發(fā)區(qū)制約，，價格瓶勁明明顯，沿河及近河形形成價格差異異，別墅產(chǎn)品成為為區(qū)域主力產(chǎn)產(chǎn)平，普通公公寓住宅僅以以補充物業(yè)出出現(xiàn)。盛世江南聯(lián)體別墅：5600元/㎡疊加別墅：5000元/㎡獨棟別墅：8000元/㎡空中別墅：4900元/㎡新天地多層：4500-4600元/㎡多層復(fù)式：4800元/㎡陽澄領(lǐng)島雙拼別墅：5900--6100元元/㎡（06年初成交交價，一期））獨棟別墅：8300--9500元元/㎡（二二期純獨棟））愛丁堡小高層：尚未未推出聯(lián)體別墅：7000--8500元元/㎡本案中惠晨曦印象象多層：6300元/㎡招商依云水岸岸聯(lián)體別墅：10000-11000元/㎡中惠愛丁堡領(lǐng)島別墅新天地盛世江南競案外觀：新天地總套數(shù)125套可售套數(shù)13套可售面積2413.44疊加面積范圍均價范圍44201~2754500~4800多層面積范圍均價范圍8880~1204000~4500領(lǐng)島別墅總套數(shù)201套可售套數(shù)80套可售面積26381.88雙拼面積范圍均價范圍74270~3189500獨棟面積范圍均價范圍129310~5089500盛世花園總套數(shù)128套可售套數(shù)2套可售面積530.03聯(lián)排面積范圍均價范圍40268~2785588疊加面積范圍均價范圍401794988獨棟面積范圍均價范圍83537888復(fù)式面積范圍均價范圍402254888中惠。愛丁堡總套數(shù)17套可售套數(shù)12套可售面積2856.65聯(lián)排面積范圍均價范圍17套220~2947000~8500湖景資源對地地區(qū)房價起到到?jīng)Q定性拉動動作用，經(jīng)濟型產(chǎn)品成成為地區(qū)迎合合市場需求產(chǎn)產(chǎn)品，多層普遍偏小小，在80-120㎡，，總量不多；；經(jīng)濟別墅為為主力產(chǎn)品，，面積偏大，，在270-320㎡愛丁堡套數(shù)面積段聯(lián)排12219~296領(lǐng)島別墅套數(shù)面積段雙拼21269~317獨棟55310~508盛世花園套數(shù)面積段疊加1178獨棟1351金澄天地花園套數(shù)面積段多層1102復(fù)式12201~275大面積段產(chǎn)品品相對地區(qū)成成交情況不理理想，成交情情況中區(qū)域特特征明顯，需需求型為主、、經(jīng)濟型成為為消費市場接接受度較高產(chǎn)產(chǎn)品。250㎡以上上多層復(fù)式、、300㎡以以上獨棟別墅墅、220平平方米以上的的聯(lián)體別墅為為目前滯銷剩剩余的主力戶戶型面積。四、太平街道道市場專題分分析太平街道概況況板快房地產(chǎn)市市場特征板快特征小結(jié)結(jié)小結(jié)：蘇州后花園的的地理區(qū)位；；郊區(qū)化、小鎮(zhèn)鎮(zhèn)級的房產(chǎn)板板快；快速道路拉近近區(qū)域與中心心的距離，區(qū)區(qū)域中心銜接接板快；景觀、旅游、、旅游產(chǎn)業(yè)資資源豐富；地區(qū)邊緣化特特征明顯；房地產(chǎn)市場區(qū)區(qū)域性特征明明顯；經(jīng)濟型產(chǎn)品、、面積受市場場歡迎；市場已進入以以需求型為主主的消費消費費市場。五、項目價值值解析及定位位宗地分析SWOT分析析定位體系項目宗地分析析［地塊／指標(biāo)標(biāo)］項目背景信息息：項目位于蘇州州市相城區(qū)北北端太平街道道核心商業(yè)街街金澄路以南南，西鄰太平平中學(xué)，距快快速道路僅一一河之隔，距距陽澄湖步行行約10分鐘鐘左右。處于小鎮(zhèn)級配配套核心地區(qū)區(qū)。金澄路盛世江南金澄錦江國際際酒店新天地基地指標(biāo)：用地單位蘇州市土地儲備中心用地位置太平街道太平中學(xué)西用地性質(zhì)居住用地（R）用地面積93364平方米建筑退讓要求東：退用地線5米以上，滿足消防要求南：退用地線10米以上西：退用地線5米以上北：退河道藍線10米以上城市設(shè)計要求用地功能布局：符合節(jié)約型小區(qū)要求，公建設(shè)施盡可能集中布置建筑風(fēng)格及色彩：現(xiàn)代江南水鄉(xiāng)特色建筑形式要求：建筑立面要處理好落水管、空調(diào)管等設(shè)置等室外場地鋪設(shè)要求：應(yīng)考慮無障礙設(shè)計，人行部分用材需防滑等其他：充分考慮城市夜景及建筑外立面效果，應(yīng)避免光污染影響停車位滿足《蘇州市建設(shè)項目停車配建指標(biāo)》要求機動車：室內(nèi)≥70（%）室外≥10（%）容積率0.5---1建筑高度＜24(米)建筑層數(shù)不要求(層)出入口方位與位置機動車:南側(cè)非機動車:南側(cè)建筑密度15-28(%)綠地率≥37(%)日照間距滿足《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》其他內(nèi)容見具體地塊規(guī)劃設(shè)計要點（蘇地2007-B-76號）基地四界：本案北部：與地區(qū)區(qū)在售盤“新新天地”一河河之隔東部：緊鄰太太平街道中學(xué)學(xué)南部：大部分分為農(nóng)田及農(nóng)農(nóng)民房西部：為道路路項目宗地綜合合評價配套條件小鎮(zhèn)級商業(yè)中中心經(jīng)濟指標(biāo)超低建筑密度度、低容積率率、綠化率高高，產(chǎn)品創(chuàng)新新空間大區(qū)位條件依托兩條快速速道路，拉近近與中心城區(qū)區(qū)距離，起到到銜接中心與與北部的作用用地塊條件地塊內(nèi)部較為為平坦，可塑塑性強，內(nèi)部部布局上具有有較大發(fā)揮空空間交通條件公交體系尚不不健全，道路路體系尚可環(huán)境條件外部環(huán)境尚有有一定距離，，需從產(chǎn)品自自身特性塑造造地塊開發(fā)既要要符合發(fā)展商商利益，又要要受市場歡迎迎產(chǎn)品結(jié)合客群群特點上進行行創(chuàng)新，發(fā)揮揮地塊最大價價值五、項目價值值解析及定位位宗地分析SWOT分析析定位體系項目SWOT綜合分析T威脅S優(yōu)勢O機會地塊方整，利利于開發(fā)；小鎮(zhèn)級配套中中心地區(qū)；低密度高尚住住區(qū)；近鄰快速道路路，交通便利利；距陽澄湖步行行僅10分鐘鐘距離。W劣勢項目周邊尚不不成熟；高速道路及中中學(xué)的噪音影影響；地塊南部的廠廠房影響；地區(qū)城市邊緣緣化特征。地區(qū)、項目周周邊市場成熟熟度不高；南部交通體系系對地區(qū)人口口導(dǎo)入的阻抗抗；來自國家宏觀觀政策的調(diào)控控風(fēng)險；市場認(rèn)知度不不高，區(qū)域成成交總量偏低低；后市蘇州土地地供應(yīng)決定的的區(qū)域競爭及及分流的劣勢勢。蘇州持續(xù)高速速的城市化進進程；房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀及趨趨勢導(dǎo)致的相相成必然將成成為人口導(dǎo)入入主力地區(qū)的的優(yōu)勢；相城自身的位位置、交通、、環(huán)境、規(guī)劃劃優(yōu)勢；專業(yè)集中市場場集中度高的的商貿(mào)優(yōu)勢。。五、項目價值值解析及定位位宗地分析SWOT分析析定位體系產(chǎn)品定位總體原則價值最大化品牌最大化依據(jù)：區(qū)域市場特征征梳理；區(qū)域消費習(xí)慣慣把握；產(chǎn)品組合經(jīng)驗驗積累。依據(jù)：堅持東渡集團團青年居所領(lǐng)領(lǐng)跑者的理念念；滿足技術(shù)指標(biāo)標(biāo)要求。方法：增加產(chǎn)品附加加值；堅持低密度住住區(qū)；高端物業(yè)為杠杠桿組合布局局。方法：產(chǎn)品定位、企企業(yè)理念、技技術(shù)指標(biāo)的有有機結(jié)合。產(chǎn)品定位項目綜合理解解：相城后花園理解支撐外部環(huán)境：相城區(qū)得天獨獨厚的人居環(huán)環(huán)境；相城總體規(guī)劃劃的“花城””“水城”““商城”“最最佳人居生態(tài)態(tài)城”的規(guī)劃劃定位。區(qū)域環(huán)境：緊鄰陽澄湖水水景資源；緊鄰相城核心心規(guī)劃區(qū)域；；便捷的交通體體系拉近了城城市與范城市市區(qū)域間的距距離。產(chǎn)品定位一座核心魅力力點來自于不不斷自我挖掘掘的低密度精精品住區(qū)理論支撐點：：項目自身及周周邊地區(qū)缺乏乏足夠的魅力力點支撐，需需要從自身角角度不斷挖掘掘；不斷挖掘的過過程也是一個個不斷塑造精精品的過程；；項目9040及容積率1.0的技術(shù)術(shù)指標(biāo)限定了了其必然是一一座低密度組組合住區(qū)?？腿憾ㄎ桓鶕?jù)我司對市市場的調(diào)研和和了解，本項項目客群為：：由于本項目所所處地區(qū)區(qū)域域性消費市場場特征明顯，，所以我們的的客戶是都市區(qū)域知富富一族他們來自于：：相城核心商貿(mào)貿(mào)區(qū)區(qū)域內(nèi)陽澄湖畔旅游游產(chǎn)業(yè)帶處于這樣的目目的他們崇尚有天天有地的別墅墅生活他們希望延續(xù)續(xù)既有的生活活習(xí)慣他們需要一個個安樂生活的的理想居所他們的成分比比重商貿(mào)區(qū)私營業(yè)業(yè)務(wù)及從業(yè)人人員區(qū)域范圍內(nèi)適適齡青年及外外來務(wù)工的中中、高端從業(yè)業(yè)者旅游產(chǎn)業(yè)鏈相相關(guān)人員他們青睞本案案的原因---三位一體體的要求崇尚別墅生活活的愿望；配套相對完善善的第一居所所；提升生活品質(zhì)質(zhì)的滿足感與工作區(qū)位相相鄰的便捷交交通公司在城中，，家在城中，，利于互相照照管高附加值的理理想居所便利的生活配配套城內(nèi)工作，城城外休閑的養(yǎng)養(yǎng)生之地與陽澄湖一步步之遙環(huán)境資資源情感環(huán)境功能項目定位相城后花園精精品別墅住區(qū)區(qū)相城后花園精精品別墅住區(qū)區(qū)低密度高尚住住區(qū)陽澄湖10分分鐘步行之遙遙便捷的雙高速速公路交通體體系小鎮(zhèn)級的寧靜靜生活便利的生活機機能配套小鎮(zhèn)核心商圈圈之內(nèi)不斷自我挖掘掘的精品典范范高附加值的的置業(yè)首選選戰(zhàn)略定位體體系六、項目項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議總體規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議產(chǎn)品魅力化化建議整體規(guī)劃原原則關(guān)鍵詞一：空間布局與價值最大化突顯的高度統(tǒng)一本案的基地特點即是南、西部受廠房及高速道路的環(huán)境影響較高，同時自身又是一個低密度住區(qū)，所以，建議在該兩邊緣排布相對低端的物業(yè)進行屏蔽，保障內(nèi)部別墅住區(qū)品質(zhì)感。關(guān)鍵詞二：道路體系及綠化體系對住區(qū)的景觀保障及區(qū)域分割的高度統(tǒng)一由于受技術(shù)指標(biāo)限制，本項目必定有一定部分的小面積段產(chǎn)品，那綠化體系及道路體系不單單需要考慮到自身功能不受影響，同時應(yīng)起到對不同產(chǎn)品的合理區(qū)格。關(guān)鍵詞三：物業(yè)形態(tài)間相互價值橇動的杠桿原理通過滿足以上兩點的要求后，空間布局的合理性必須要達到高端物業(yè)對整體項目品質(zhì)、價值及市場認(rèn)知度的拔升，建議別墅組團形成圍合式布局，形成區(qū)域大圍合、局部小圍合的空間感。物業(yè)選擇方案一：純別墅住區(qū)區(qū)疊加別墅+聯(lián)體別墅墅說明：疊加加別墅為松松江青年城城COPY版，聯(lián)體體別墅住區(qū)區(qū)適當(dāng)增加加部分合