發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值行業(yè)評級告日期相對市場表現(xiàn)行業(yè)評級告日期相對市場表現(xiàn)2-12-13房房地產(chǎn)行業(yè)核心觀點：會副主席李超表示，要研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商華潤有巢REIT上市為市場化運營的長租房企業(yè)發(fā)行REITs提供了范本。華潤有巢作為集團專門從事住房租賃的子公司，與保租房REITs離要求相契合。且華潤有巢在管項目54個，房間逾溢價得到一定程度的釋放，價格逐漸回歸理性。%以在因此導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施項目運營收入降低的風險。7%02/2204/2206/2202/2204/22-22%-31% 房地產(chǎn)滬深300SFCCENoBNN003639zgfcom03642ggfcomcn請注意，樂加棟并非香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會的注冊持牌人，不可在香港從事受監(jiān)管活動。igfcom房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值/34司估值和財務(wù)分析表稱碼報告日期級合理價值(元/股)2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E.SZ人民幣/10/30.042.0保利發(fā)展8.SH人民幣/10/315.152.007.8.SZ人民幣/10/31067.3城控股人民幣9643.2金地集團3.SH人民幣/10/28895.3份3.SH人民幣/10/28.142.595.23.55.SH人民幣/10/30675.8.SZ人民幣/10/27387.82.7湖中寶8.SH人民幣/5/500.337.9632.27.SH人民幣/10/312295.1金融街.SZ人民幣/4/1460.578.9326.6.3%.2%6.SH人民幣630.511.510.923.0.0%K/10/303.042.0K/10/2654.13.8K/10/122417.25.2保利物業(yè)K.05/8/31495.0.SZ人民幣/10/26180.7719.5理控股K70.484.5%備注：(1)以上公司為廣發(fā)證券地產(chǎn)組近兩年覆蓋標的；(2)A股標的合理價值貨幣單位為人民幣，港股標的(萬科企業(yè)、中國海外發(fā)展、萬物云、保利物業(yè)、綠城管理控股)合理價值貨幣單位為港(4)表中估值指標按照最新收盤價計算。房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值34 24 房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值4/34表索引 圖4：C-REITs流通市值預(yù)測(億元) 19 房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值34一、政策梳理及市場展望(一)政策梳理11月15日，上交所副總經(jīng)理劉逖在于2022中國資產(chǎn)管理年會上提出提出探索以REITssREITs加速擴圍以及規(guī)范化專業(yè)化發(fā)展的信號。REITs日出臺的s環(huán)保及5G、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施REITs一步推動了新型REITs的發(fā)行。議發(fā)改委《關(guān)于進一步完善政策環(huán)境加大力度支持民間投資發(fā)展的意見》間投資具體項目。建部《關(guān)于加強縣級地區(qū)生活垃圾焚燒處理設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》處理項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)。會《關(guān)于規(guī)范公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金收益分配相關(guān)事項的通知》證監(jiān)會證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值34證監(jiān)會細則，推動社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機構(gòu)投資者參與投資基礎(chǔ)設(shè)施項目相關(guān)政策保監(jiān)會《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》提出拓寬住房租賃市場多元化融資渠道，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點?！蛾P(guān)于支持中央企業(yè)發(fā)行科技創(chuàng)新公司的通知》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心合格資產(chǎn)的涉房企業(yè)如下表所示：表2：持有產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施的涉房企業(yè)名單公司報告期出租面積(萬方)租金收入(億元)平均租金(元/平/月)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲交通節(jié)點城市物流-高標倉8交通節(jié)點城市交通節(jié)點城市物流-高標倉1.08港園1研發(fā)樓、廠房倉庫.96-.45金地威新圳、成都智造園9發(fā)樓區(qū).212園-房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值34商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。我們將持有市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)的涉房企業(yè)名單整理表3：持有商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的涉房企業(yè)名單運營類別運營項目數(shù)(個)運營面積(萬方)運營收入(億元) ) )(元/平米/天)儲87萬間5保利地產(chǎn)心5000間3-金地集團76.31園.00%3671間.60%萬間園91.00%團4宅66房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值345園2893348.363.7公寓15世茂股份.85城控股.014.573間展1.680間金融街2.基礎(chǔ)設(shè)施項目相關(guān)政策住房租賃市場多元監(jiān)會和國資委提出的支持新型基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行REITs進一步推動了REITs底層資產(chǎn)類型的進一步拓展。(二)市場展望序號基金名稱基礎(chǔ)設(shè)施項目基金管理人1園區(qū)1-282022-09-1422022-11-112022-11-11數(shù)據(jù)來源：Wind、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值34.儲備項目原始權(quán)益人基礎(chǔ)設(shè)施項目名稱公司經(jīng)營權(quán)-廢標，原因系參與投標的供應(yīng)商不足三家江陰科技新城投資管理有-貴州遵義高速公路建設(shè)投遵義市經(jīng)營權(quán)長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)集團有長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)集施-上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司青島西海岸公用事業(yè)集團青島西海岸公用事業(yè)經(jīng)營權(quán)青島公共住房建設(shè)投資有青島房投保租房基礎(chǔ)--南京公路發(fā)展(集團)有限公司越高速公路東經(jīng)營權(quán)-蘇州市高速公路管理有限公司蘇嘉杭高速基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營權(quán)-推薦中標人富國基金清潔能源資產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)水電項目資產(chǎn)權(quán)益并-經(jīng)營權(quán)第一中標候選人為中信建投和中信金泰州醫(yī)藥高新股份有限公司設(shè)-團廣州國際生物島標準--濰坊水務(wù)投資集團有限公司濰坊水務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施公經(jīng)營權(quán)--唐山市城市發(fā)展集團有限公司--項目資金來源為自籌資中標候選人第1名為中化商務(wù)有限公司房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值銀川市發(fā)布銀川市市政管銀川市供水基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托金(REITs)經(jīng)營權(quán)--德陽發(fā)展控股集團有限公司經(jīng)營權(quán)-中標候選人為中郵證券有限責任公臨港科技城D03-01地塊保障性租賃住房-天津泰達人才安居有限公司-中標人為建信基金和建信資本組成廈門高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心有限公司、廈門火炬高新區(qū)有限公司廈門火炬高新區(qū)產(chǎn)業(yè)福建省廈門市項目發(fā)行規(guī)模不超過第一中標候選人為中金公司、金圓金基金國家電投集團江蘇電力有濱海海上風力發(fā)電廠江蘇省鹽城市經(jīng)營權(quán)-第一中標候選人為中信建投證券，華電國際電力股份有限公司項目營權(quán)--華能臨港(天津)燃氣熱電有限公司燃氣熱電基礎(chǔ)設(shè)施公經(jīng)營權(quán)-第一中標候選人為招商證券股份有新能源基礎(chǔ)設(shè)施公募-經(jīng)營權(quán)-清大橋公募經(jīng)營權(quán)--投資集團有限公司預(yù)計申報規(guī)模不超過-珠海交通集團有限公司經(jīng)營權(quán)元-(一)華潤有巢REIT：首個市場化運營的保租房REIT上市巢REIT”)在上交所網(wǎng)站上的項目狀態(tài)更新為“通過”，成為中國國內(nèi)第四單保障性租賃住房REIT，也是首單采取市場化運營的保障性租賃住房REITs。華潤有巢認購價格2.4170元/份，募集資金共12.09億元。以募集資金測算，2022年(年化)和房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值2023年華潤有巢REIT的分派率(可分配金額/募集資金)分別為4.19%和4.01%。REIT情況REIT和有巢東部經(jīng)開區(qū)項目，具體情況如有巢泗涇項目有巢東部經(jīng)開區(qū)項目江區(qū)江區(qū)業(yè)租賃住房行業(yè)租賃住房行業(yè)權(quán)利類型屋所有權(quán)租賃住房(R4)租賃住房使用期限路，北臨查袋涇工程，北臨九號河河道和規(guī)模.03萬元.94萬元運營開始時間評估價值5.74億元(收益法)5.36億元(收益法)展研究中心有巢泗涇項目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項目開始運營距今仍不滿三年，但已經(jīng)能夠通過市場化運營產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。資產(chǎn)評估方使用預(yù)測NOI(運營凈收益)作為現(xiàn)金年和66.3年的收益年期對有巢泗涇項目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項目進行價值評估，最后得出億元和5.74億元的項目評估價值。有巢泗涇項目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項目主要收入來源為公寓出租和配套商業(yè)出租，具體物業(yè)運營情況如下：量租出數(shù)量/面積(平方米)2.6.30022.Q2022.Q1有巢泗涇項目間64間-19間-方米--470個----房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值有巢東部經(jīng)開區(qū)項目間48間-74間544間----492間----312間-----98平方米--個-416個---展研究中心REIT來收入增長較快，主要系項目投入運施項目公司及基金財務(wù)指標預(yù)測000007,1446,8807,1443,8824,0000020212022E2023E4,8073,0004,61500000 4,2514,336 2,560 ENOIE20212022E2023EEBITDA)ind期2022年營業(yè)收入為6,880.14萬元，較2021年增加2,998.24萬元，全面投入運營，2021年全年運營時間較短，且新項目的出租率的提升需要一定的時間，因此2021年收入相對較低。根據(jù)預(yù)測數(shù)據(jù)，2023年基金總收入7,144.41萬元，增幅3.84%，預(yù)期與2022年的水平。21.1-62022.7-12E22E23E基金總收入(萬元)00414房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值---.55.37.38806.75615.44---%8%.97.91251.18336.25---%%%%%n%%%%整項凈額(萬元)-額(萬元)32.04849.19基金擬募集規(guī)模(億元)分派率(年化)4.19%4.19%4.01%展研究中心值按照12.09億元的募集規(guī)模測算2022年(年化)和2023年的分派率分別為4.19%和4.01%，滿足分派率大于4%的原則(發(fā)改委要求項目預(yù)測可分配金額除以項目估值須大于4%，且募集金額超過了項目估值)。2.華潤有巢REIT的擴募潛力2022年6月30日，華潤有巢在管項目54個，在管房間數(shù)逾55,000間，其中在營項目元人民幣。華潤有巢項目布局全國，聚焦北上廣深成五大核心城市，在管項目覆蓋京房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值項目分布州州httpsyouthacrlandcomcn證券發(fā)展研究中心表9：華潤有巢持有物業(yè)的租金水平及戶型情況租金情況(元/套/月)戶型面積(m2)有巢公館五福堂店6290.63有巢國際公寓社2114條公交線路。有巢公館亦莊文化園店200-6800公寓門口多條公交線路，距離地鐵亦莊線亦有巢公邸三元橋店室一廳、一m有巢國際公寓社---房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值有巢國際公寓社42室車。有巢國際公寓社可觸達松江經(jīng)開區(qū)中西有巢公寓上海蕭室有巢公館三林店3-114412-73室有巢南舒房西藏10-10830有巢公館濱江道店96室有巢公館/有巢公寓天津之眼店室道交通、道路交通極為便利有巢公寓南三環(huán)店室有巢公寓動物園店2-55有巢公寓三圣鄉(xiāng)店22距離最近地鐵站兩公里周邊多條公交線路有巢公館軟件園店30室路有巢公寓動物園570-68有巢公寓大悅路店86室園區(qū)有巢潤景家西部59.33室路站，多路公交可達地鐵站及各區(qū)域有巢潤景家高新里有巢公寓考拉住6.64-56.48交線路有巢公寓科學(xué)城店10.17條線路經(jīng)過有巢國際公寓社23室鐘即到有巢新城寶安機9-28有巢公寓留仙洞發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值店線有巢公館潤府店---m可達高新園地鐵站，周圍有建設(shè)中地鐵線路有巢新城/有巢公館白石洲店80有兩條地鐵線路經(jīng)過有巢新城深圳北室杭州市有巢公館蕭山店74有兩條地鐵線路經(jīng)過有巢公館長睦店條線路經(jīng)過有巢公館彩虹北店室有巢公館三牌樓店---有巢公寓活力島店08姚市有巢公寓五彩城店室0m內(nèi)有多個公交站點，地鐵線路規(guī)劃中httpsyouthacrlandcomcn/)、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心3.華潤有巢參與REIT發(fā)行的優(yōu)勢以及值得借鑒的經(jīng)驗結(jié)合華潤有巢的業(yè)務(wù)模式和項目情況，我們認為華潤有巢的模式值得更多房地參考：首先，華潤有巢作為華潤集團旗下專門從事住房租賃的子公司，與保障性租賃REITs行要求(原始權(quán)益人應(yīng)當為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨立法人，不得開展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù))相契合，并且在業(yè)務(wù)上能夠與華潤集團的其他市，在中國長租房市場形成了一定的規(guī)模。多渠道保障，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以人口凈流入的大城市為重點，繼續(xù)大力發(fā)展保前三。第三，華潤有巢的租賃房項目選址非常考究，配套設(shè)施齊全。目前已投入運營的項目中，大部分項目處于各個城市的核心區(qū)域，周邊交通便利，緊鄰公交站和地房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值民，華潤有巢為這一群體量身定制了公共活動區(qū)域，包括健身設(shè)施、籃球場地等娛最后，華潤有巢針對不同的用戶群體推出了多樣化的產(chǎn)品，在滿足租戶需求的兩室一廳甚至是三室一廳的戶型，價格也分布于700-50,000元每套每月的區(qū)間內(nèi)，無論是剛剛畢業(yè)的大學(xué)生還是職場白領(lǐng)精英都能在這里找到心儀的居所。華潤有巢不再拘泥于提供廉價的公寓，而是站在租戶的角度考慮他們的需求和夢想，因此廣戶的喜愛。三、行情回顧(一)C-REITs市場概況900.00800.00700.00600.00500.00400.00300.00200.00100.000.002520252050發(fā)行加速2017171111839.669999695.31689.05716.70627.98523.62456.95450.27301.63298.51310.53322.8887.2886.5490.0793.81102.1099.74123.88133.47132.13126.55149.47145.65267.50296.01322.82321.38327.32347.19431.81425.19348.03340.20529.92509.40239921-621-721-821-921-1021-1121-1222-122-222-322-422-522-622-722-822-922-1022-11總市值(億元)流通盤市值(億元)基金數(shù)房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值碼稱)億元)間園區(qū)1-21-21施77-21-21園區(qū)7-213.54-211-21園區(qū).116-21施-2132021-12-14園區(qū)2021-12-172-28.33-08.73-26保租房-31保租房-31保租房-31園區(qū)2022-10-10園區(qū).932022-10-13園區(qū)92022-10-142022-11-159-22保租房-0911月新發(fā)的安徽交控REIT成為了國內(nèi)首單規(guī)模超過100億的sITsREIT房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值表11：C-REITs基金規(guī)模分布統(tǒng)計港坡(只)幣元元坡元0120只)0030122333592均值(只)9原始公布數(shù)據(jù)總市值(億)平均(億)0日匯率)14,418s圖4：C-REITs流通市值預(yù)測(億元)000021-0621-0921-1222-0322-0622-0922-1223-0323-0623-0923-1224-0324-0624-0924-1225-0325-0625-0925-1226-0326-0626-0926-1227-0327-0627-0927-12房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值0/34C-REITs上市發(fā)行時，戰(zhàn)略投資者(包括原始權(quán)益人和機構(gòu)投資者)所持有的資者和公眾投資者交易的流通份額在REITsREITs高。2021年6月至2027年12月(23單REITs中最后一批REITs的限售份額在當期解禁)REITs年6月流通市值提升較為市值顯著提升。REIT除原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方以外的機構(gòu)戰(zhàn)略投資者持有份額(限售12個月)將在今年12月迎來解禁。其中，建信中關(guān)村REIT本次解禁份額為3.31億份，占總基REIT份額1%REIT解禁的份額華夏越秀REIT.00%(二)市場間相關(guān)性CREITs計房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值1/34000000900000090.0080.0070.0060.000000098.0096.00CREITs市債市的相關(guān)性相關(guān)系數(shù)s025854517082076025854517082076(三)行情走勢Ts上市初期關(guān)上市初期關(guān)注度低，拋壓較高交易量逐漸提升，推動價格上漲市場逐漸活躍，加之12月新上市兩單REITs，價格指數(shù)逐漸上升資金博弈仍在繼續(xù)，疊加國際局勢的壓力導(dǎo)致價格波動首批C-REITs首次解禁，存在一定的拋壓，但價格保持平穩(wěn)易量穩(wěn)步增長，價格指數(shù)也溫和增長交易量減少，出現(xiàn)回調(diào)價格激烈，但最終空方力量勝過多方導(dǎo)致價格下行面對6月首批C-REITs迎來解禁，大部分投資者處于觀望21/6/3021/7/3121/8/3121/9/3021/10/3121/11/3021/12/3122/1/3122/2/2822/3/3122/4/3022/5/3122/6/3022/7/3122/8/3122/9/3022/10/3122/11/30C-REITs價格指數(shù)滬深300中證10年國債111月行情股市反彈，資金流出C-REITs市場22/11/122/11/522/11/922/11/1322/11/1722/11/2122/11/2522/11/29C-REITs價格指數(shù)滬深300中債10年房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值2/3414.0012.0000.810.9%0.8%0.7%10.002.732.7300.6944.090.6%8.00 1.540.5%6.0012.940.99 11.3111.3112.2812.280.4%4.0077.5566.0988.5688.8488.2212.4012.4044.6177.9566.1988.4166.780.3%0.2%2.0033.3744.0744.99 5.9300%00%21-0621-0721-0821-0921-1021-1121-1222-0122-0222-03C-REITs成交量(億份)當月新發(fā)C-REITs成交量(億份)22-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-11. Ts場逐漸受到投資者關(guān)注，7-9月交易量逐漸增加，這個階段C-REITs價格指數(shù)逐漸回s勢感到擔憂的投資者對C-REITs這類穩(wěn)定的資產(chǎn)表指數(shù)的增長也更為溫和，我們認為在這一階段投資者表現(xiàn)得更為理性。10月，C-房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值3/34為部分投資者在C-REITs歷史估值較低位不斷購入基金份額。REITs量為8.53億份，占當月總成交量的65.21%。對于發(fā)行價格的溢價率達36.51%)在三季度業(yè)績不及預(yù)期的催化下對二級市場價格表現(xiàn)產(chǎn)生一定的影響。物流設(shè)施板塊成交量較小，換手率較低。保租房板塊由于總下行周期放大了三季度業(yè)績不及預(yù)期的負面影響。水電環(huán)保板塊表現(xiàn)良好，但內(nèi)部的優(yōu)異表現(xiàn)來看，我們認為良好的經(jīng)營業(yè)績對REITs的二級市場表現(xiàn)在下行周期中有錨定作用?；?元)(億元)(億份)(%)(%)(%)(%)(億份)-8園區(qū)-16194%193758679.1197%31296720.3603895.64.152施-7899保障性租賃住房-37%52545365-----許經(jīng)營權(quán)-55-.0673房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值4/34.5456333155%.3354.384.386-91524%661157.736(四)年內(nèi)累計分紅回報測年化分派率ss16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%招商蛇口招商蛇口東吳蘇園深圳安居臨港張江光大京保合肥高新鹽田港中關(guān)村廈門安居普洛斯東久華潤有巢首鋼綠能中國交建越秀高速首創(chuàng)水務(wù)廣州廣河鐵建高速滬杭甬高速江蘇交控鵬華深能安徽交控3.4%3.4%3.2%3.2%3.1%3.1%3.0%7.5%7.2%7.0%3.7%3.6%3.5%3.5%4.6%4.2%4.2%%14.2%2.5%9.0%5.8%房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值5/34價價格走勢回落2022年平均：6.45%價格走勢升高價格走勢升高6.80%6.60%6.40%6.20%6.00%7.00%2022/1/42022/2/42022/3/42022/4/42022/5/42022/6/42022/7/42022/8/42022/9/42022/10/42022/11/4Q022全年的可分配金額，再除以各板塊市值得到。TsQ022全年的可分配金額，再除以各板塊市值得到發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值6/34(五)第三季度基金收入與可分配金額完成情況REITs增加9.44億元。剔除2只第三季度新增幅17.83%，主要原因系2022年第二季度受疫情影響，高速公路和產(chǎn)業(yè)園區(qū)TssQCREITs20.0015.0010.005.000.00-5.0088.1677.7880%70%60%80%70%60%50%40%30%20%10%0%-20%7.667.6088.081.061.1910.0910.0917.83%-2.20%-14.82%2022-14.82%2022Q22022Q3REITs增速 -4.71%2021Q32021Q4非首次披露的REITs(億元)QCREITs規(guī)模15.0010.005.000.00-5.0055.582021Q344.68 -16.25%2021Q460%50%40%2.7130%2.710.8300.830.766.614.676.614.674.390%23.73% -10%-6.05%-10.95%-10.95%2022Q12022Q22022Q3首次披露的REITs(億元)非首次披露的REITs(億元)季度C-REITs基金收入情況光大REIT、紅土鹽田港REIT、中航首鋼綠能REIT和鵬華深圳能源REIT(超過25%即可)超過期。房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值7/3440.00%35.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%表14：C-REITs第三季度與本年累計基金收入完成情況碼稱基金收入(萬元)季度完成本年累計完成基金收入(萬元)年累計完成比例園區(qū)7%.03%1%.73.94施8.479%.32.940%57.4442.911%1%6,603.698%7%22.57.93%-9%9%36%8%.76791%86.62-7.86合計--80.91合預(yù)期38.03%28.98%24.71%21.27%18.47%12.93%于預(yù)期期26.89%26.41%24.91%24.31%24.09%23.38%23.20%鵬華深能首鋼綠能鹽田港首創(chuàng)水務(wù)東吳蘇園張江光大滬杭甬高速廣州廣河鐵建高速越秀高速普洛斯交建高速中關(guān)村蛇口產(chǎn)園基金收入完成度方面，目前鵬華深圳能源REIT完成度最好，2022年第三季度房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值8/34REIT預(yù)期還存在一定的差距。C-REITs可分配金額情況期或達到預(yù)期。本年累計可分配金額完成度方面板塊分化較為明顯，高速公路板塊表15：C-REITs第三季度與本年累計可分配金額完成情況碼稱金額(萬元)季度完成本年累計完成可分配金額(萬元)年累計完成比例園區(qū)2.227%565%75.84%施4.29%.88.970%53.292%3,361.750%86.00366%532%-4%2%,984.59,890.439%4%-0,500.37合計--81.133%度完成17,984.05萬元，達到了全年預(yù)期的47.13%，并且其可分配金額來源于項目務(wù)REIT、廣州廣河REIT、張江光大REIT、東吳蘇園REIT和鹽田港REIT完成全年蛇口產(chǎn)園REIT和中交高速REIT完成度基本達到預(yù)期；鐵建高速REIT、中關(guān)村REITREIT差距。發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值9/3450.00%45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%合預(yù)期50.00%45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%合預(yù)期21.34%10.57%于預(yù)期期28.22%27.95%24.90%24.76%24.20%23.87%23.52%18.81%鵬華深能首創(chuàng)水務(wù)廣州廣河張江光大東吳蘇園鹽田港普洛斯越秀高速滬杭甬高速蛇口產(chǎn)園交建高速鐵建高速中關(guān)村首鋼綠能CREITs三季度關(guān)鍵指標對可分配金額的貢獻率測度可分配金額覆蓋倍數(shù)。2021年只有蛇口產(chǎn)園REIT和鹽田港REIT兩個項金額，主要系該項目應(yīng)收應(yīng)付項目和其他調(diào)增項較多(可分配金額=EBITDA+調(diào)增項表16：EBITDA對基金可分配金額的覆蓋倍數(shù)序號碼基金EBITDA的覆蓋倍數(shù)Q1Q2Q3內(nèi)累計123456789--房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值/34--------其中最高的是深圳安居REIT，NOIMargin達到了91.84%(預(yù)測)說明其通過經(jīng)營活動獲得的運營凈收益占營業(yè)收入非常高，成本費用控制能力良好。拋開預(yù)測值，實為明顯，深圳安居REIT和廈門安居REIT處于90%以上，而華潤有巢REIT卻只有%%%%%%%%%75.94%77.87%75.94%77.87%洛斯洛斯居合肥高新CREITsNOIMarginREITsNOIMargin速公路REITs(不包括預(yù)測)的NOIMargin穩(wěn)定在80%-90%的區(qū)間內(nèi)，主要原因系EITs房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值/34.58%9%廣州廣河