物業(yè)管理糾紛的法律分析

總經(jīng)理辦公室張達(dá)1西安興強(qiáng)物業(yè)公司經(jīng)理王少華2新聞晨報：百個小區(qū)保安挨打調(diào)查:發(fā)生率近100％

閘北區(qū)歌林春天小區(qū)52歲保安丁師傅，因夜間勸阻違規(guī)停車，遭一名業(yè)主毆打致死。聯(lián)洋年華園的保安一周被打4次。中邦風(fēng)雅頌小區(qū)保安張榮利、唐于均在東門門崗執(zhí)勤，附近一家中介公司員工帶人來看房，根據(jù)小區(qū)物業(yè)管理條例規(guī)定，對外來看房人員，保安必須核實并記錄。兩名保安當(dāng)場要求中介出示業(yè)主委托書、鑰匙以及看房確認(rèn)單，該男子并不理睬，強(qiáng)行闖入小區(qū)，并打電話召來數(shù)名彪悍男子，將張、唐拖出小區(qū)毆打，導(dǎo)致張榮利頭部、身上多處傷痕，右手臂骨折，至今還在家養(yǎng)傷。

3講座主要內(nèi)容：一、物業(yè)管理的法理基礎(chǔ)是建筑物區(qū)分所有權(quán)二、實施物業(yè)管理的主要障礙三、當(dāng)前物業(yè)管理中的幾個焦點問題四、現(xiàn)場交流（三十分鐘）4（一）“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”（二）政府在物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)扮演的角色（三）居民委員會、“聯(lián)席會議”、“社區(qū)工作站”在物業(yè)管理中的地位和作用一、物業(yè)管理的法理基礎(chǔ)是建筑物區(qū)分所有權(quán)

5（一）“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”

1、物業(yè)管理權(quán)利的來源；2、物業(yè)管理的主體；3、物業(yè)管理的對象。物權(quán)法（2007.10.1）

第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。（建筑物區(qū)分所有權(quán)）

第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。（業(yè)主行使管理權(quán)的方式）

第八十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。（物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中的地位）物業(yè)管理條例（2003.9.1）

第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

6總結(jié)觀點：“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”是兩個不同的概念?！拔飿I(yè)管理”是業(yè)主自主管理自己不動產(chǎn)的民事活動，其權(quán)利來源于建筑物區(qū)分所有權(quán)。“物業(yè)服務(wù)”是專業(yè)公司或者管理人受業(yè)主委托（雇傭），為業(yè)主的不動產(chǎn)管理提供的有償服務(wù)。物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治。業(yè)主是物業(yè)管理的主體。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其它管理人是服務(wù)提供者；政府是指導(dǎo)監(jiān)督者，它們都不是物業(yè)管理的主體（權(quán)利人）。物業(yè)管理的對象是建筑物及其附屬設(shè)施，不應(yīng)涉及對人的管理。物業(yè)管理的內(nèi)容，物權(quán)法規(guī)定為“管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施”；物業(yè)管理條例規(guī)定為“按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序”。“相關(guān)秩序”涉及人的行為的管理，包括傾倒垃圾、違章停車、違章建筑、違反消防管理、妨害公共安全，侵害人身與財產(chǎn)等，這些都是公法管制的內(nèi)容，屬于政府的管理職責(zé)。物業(yè)管理人只能起到報告、協(xié)助的作用，而不可能承擔(dān)管理的職責(zé)。

7（二）政府在物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)扮演的角色

由于物業(yè)管理是民事活動，故政府在其中的作用，應(yīng)當(dāng)是監(jiān)督與指導(dǎo)，而不是管理與審批；應(yīng)當(dāng)是有求必應(yīng)、支持輔導(dǎo)，而不是越俎代庖、橫加干涉。

常見情形：應(yīng)該管的不愿意管；不該管的，抓住不放。物業(yè)管理條例： 第十條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第四十九條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

8（三）居民委員會、“聯(lián)席會議”、“社區(qū)工作站”

在物業(yè)管理中的地位和作用

《物業(yè)管理條例》第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。

《遼寧省物業(yè)管理條例》第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。業(yè)主大會是私法意義上的組織，是為行使民事權(quán)利而設(shè)；居民委員會是公法組織，是為社會管理及居民自治（政治權(quán)利）而設(shè)，二者不應(yīng)當(dāng)混淆。居委會不應(yīng)當(dāng)干涉業(yè)主自治?！奥?lián)席會議”可以作為一種協(xié)調(diào)工作的方式，但不是法定的權(quán)力機(jī)構(gòu)，更不能替代業(yè)主大會作決策?！吧鐓^(qū)工作站”是政府基層工作單位，根據(jù)政府授權(quán)開展社區(qū)管理工作，不屬于物業(yè)管理活動，不能涉及業(yè)主自治范圍內(nèi)的事務(wù)。9二、當(dāng)前物業(yè)管理存在的主要障礙（一）業(yè)主：不會當(dāng)家、不愿當(dāng)家、不敢當(dāng)家。（二）政府：混淆行政管理與物業(yè)管理，樂于審批許可，疏于服務(wù)指導(dǎo)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)：素質(zhì)參差不齊，游離于管理與服務(wù)之間，地位尷尬。（四）法規(guī)：缺乏清晰法理基礎(chǔ)，公權(quán)力干預(yù)多，解決問題的辦法少。

10（一）業(yè)主：不會當(dāng)家、不愿當(dāng)家、不敢當(dāng)家。表現(xiàn)：

業(yè)主普遍缺乏權(quán)利意識和公共意識，不關(guān)心公共事務(wù)。成龍：“中國人是要管的”。業(yè)主大會或者難以成立，或者徒有其名。很少有人愿意為公共利益挺身而出。維權(quán)缺乏理性。規(guī)范的開發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)更容易成為維權(quán)對象，形成劣幣驅(qū)逐良幣的局面。原因：

1、中國人擁有自己不動產(chǎn)的時間太短，不適應(yīng)業(yè)主的身份。

2、長期生活在高度集權(quán)的社會環(huán)境下，沒有自己當(dāng)家作主的意識，也沒有這種能力。

3、缺乏在法制的軌道里解決糾紛的機(jī)制，“管閑事”只能給自己找麻煩。 特定歷史時期的特定現(xiàn)象，與國情相適應(yīng)。解決辦法：

1、假以時日?？傆幸惶鞓I(yè)主會當(dāng)家。（深圳景洲大廈案例）

2、政府的輔導(dǎo)、支持，而不是包辦。（廣州翠湖山莊業(yè)委會改選案例）

3、法律與規(guī)則的完善。（摒棄口號與宣教，針對矛盾焦點。）11（二）政府：混淆行政管理與物業(yè)管理，樂于審批許可，疏于服務(wù)指導(dǎo)。 業(yè)主存在“三不”，政府是否就應(yīng)當(dāng)全面介入物業(yè)管理？

業(yè)主并非都沒有行為能力。 政府并非天然公正和無所不能。

深圳晚報：記者從龍崗區(qū)建設(shè)局了解到，在建設(shè)“大綜管”新格局中，該局將以社區(qū)物業(yè)管理工作作為實施“大綜管”新格局的重頭戲，成為該局發(fā)力的重要抓手。

——許多地方都把物業(yè)管理作為政府職能。從業(yè)主大會籌備到業(yè)委會人選；從物業(yè)公司招標(biāo)到維修資金管理；從物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)到小區(qū)車位用途，都要控制與審批。這只會給物業(yè)管理行業(yè)增加桎梏。

兩個事實：近半業(yè)主是官員；多數(shù)政府連自己的辦公樓和家屬院都管不好。

12業(yè)主在施工前必須向服務(wù)中心提出申請，并提供圖紙、資料，由服務(wù)中心向規(guī)劃、國土、建設(shè)和區(qū)查違辦進(jìn)行核查，核查后由服務(wù)中心向街道辦查違辦（城管科）和街道執(zhí)法隊申報圖紙和資料，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，業(yè)主寫出施工保證書方可施工，否則服務(wù)中心將禁止施工車輛進(jìn)入，街道執(zhí)法隊將依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章進(jìn)行處罰。13（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)：素質(zhì)參差不齊，游離于管理與服務(wù)之間，地位尷尬。

新興行業(yè)，有待于在市場上成熟與規(guī)范。（如餐飲業(yè)和酒店業(yè)） “房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離”并不對癥。 進(jìn)入門檻低，魚龍混雜。 法律地位是服務(wù)者，事實上又要求履行管理者職責(zé)。

14（四）法規(guī)：缺乏清晰法理基礎(chǔ)，公權(quán)力干預(yù)多，解決問題的辦法少。

業(yè)主自治作為物業(yè)管理的最重要原則，目前只有個別地方法規(guī)中提到，國家立法沒有予以明確。業(yè)主組織的法人地位、行政機(jī)關(guān)的義務(wù)等問題，立法上都沒有很好解決。新修訂的物業(yè)管理條例不適當(dāng)?shù)貜?qiáng)化了基層政府與居民組織在物業(yè)管理中的權(quán)力。街道辦和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的介入：

《物業(yè)管理條例》原來只規(guī)定了“區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會”，2007年修訂時增加了“或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下”（第十條），賦予基層政府干預(yù)物業(yè)管理的權(quán)力。居民委員會的介入：

新《物業(yè)管理條例》要求：1）業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)同時告知居民委員會；2）業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)社會治安等工作；3）業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；4）業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。

15三、當(dāng)前物業(yè)管理中的幾個焦點問題（一）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的訴訟主體資格（二）共有部位及其利用（三）定價與收費(fèi)（四）違章搭建。（五）住改商與群租。（六）安全保障。16（一）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的訴訟主體資格。

物權(quán)法第七十五條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

第七十八條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

——關(guān)于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的訴訟地位。物權(quán)法草案曾對業(yè)主大會或者業(yè)主委員會以自己的名義提起訴訟的問題作了規(guī)定。經(jīng)反復(fù)研究認(rèn)為，這個問題較為復(fù)雜。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會沒有獨(dú)立財產(chǎn)，享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)都要落在業(yè)主身上，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提起訴訟依法要交訴訟費(fèi)用，一旦敗訴，后果要由全體業(yè)主分擔(dān)，如果部分業(yè)主沒有及時交納有關(guān)費(fèi)用，還涉及法院如何執(zhí)行等問題，對業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提起訴訟的權(quán)利以暫不作規(guī)定為妥。對侵害業(yè)主共同權(quán)益的糾紛，可以通過民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定提起訴訟。（全國人大常委會法工委負(fù)責(zé)人解讀物權(quán)法2007年03月27日新華網(wǎng)）17根據(jù)目前法律及制定中司法解釋規(guī)定

1、業(yè)主大會無原告資格；可以作被告——業(yè)主請求撤銷業(yè)主大會決議；

2、業(yè)主委員會在特定情形下可以作原告（制訂中的司法解釋規(guī)定）

A請求確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同無效或者部分條款無效；

B請求解除物業(yè)服務(wù)合同；

C物業(yè)服務(wù)合同終止，請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出、移交物業(yè)服務(wù)用房以及相關(guān)資料及費(fèi)用。

實務(wù)中存在業(yè)主委員會作為原告起訴被法院受理的其它情形，如訴行政機(jī)關(guān)妨害業(yè)主自治、不作為、違法登記發(fā)證等。法理上，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)有權(quán)請求其繼續(xù)履行或者賠償損失。但制定中的司法解釋沒有明確業(yè)主委員會有權(quán)起訴，只規(guī)定了業(yè)主就此起訴的，應(yīng)予支持。18（二）共有部位及其利用。何為共有部位？ 建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主專有部分以外的建筑物、構(gòu)筑物及設(shè)施設(shè)備，不屬于市政設(shè)施或者其他權(quán)利人的，都是共有部位。何為專有部分？

具備結(jié)構(gòu)上的獨(dú)立性、功能上的獨(dú)立性，能單獨(dú)成為所有權(quán)的標(biāo)的。共有部分的三個來源：

法定共有：法律、法規(guī)規(guī)定為全體業(yè)主共有的。

約定共有：具備專有屬性，但建設(shè)單位通過合同或者廣告，與買受人約定為業(yè)主共有的。

天然共有：在構(gòu)造上和使用上不具備獨(dú)立性，僅為專有部分提供某些功能，與專有部分存在必然聯(lián)系，不能單獨(dú)作為所有權(quán)標(biāo)的的部分。包括：

構(gòu)造部分、交通部分、設(shè)備部分與公共空間。19實務(wù)中如何辨析共有還是專有法律法規(guī)（不包括地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件）是否有明確規(guī)定？（法定共有）建設(shè)單位是否作出過宣傳或允諾？（約定共有）能否單獨(dú)交易？（天然共有）小區(qū)內(nèi)的敏感資產(chǎn)：車位、學(xué)校、幼兒園、會所；建筑內(nèi)外的敏感部位：頂層露臺、底層花園、地下室、架空層、設(shè)備層：不具備構(gòu)造上與利用上的獨(dú)立性，不能單獨(dú)作為所有權(quán)標(biāo)的，能否作為附屬的專有部分？20共有部位的合理利用（占有性利用）業(yè)主可以合理、無償利用共有部位。

《日本建筑物法》：“各共有人對于共有部分，得按其用法予以使用?！?/p>

《德國住宅所有權(quán)法》：“共有所有權(quán)人在兼顧其他所有權(quán)人之權(quán)益時，有權(quán)對共有部分予以使用?！?臺灣《公寓大廈管理條例》：“住戶對共享部分之使用應(yīng)依其設(shè)置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定?！?/p>

共有部位利用三原則：一是按照其本來的用途；二是正常地使用；三是不得損害其它共有人的利益。 空調(diào)室外機(jī)、太陽能熱水器、防盜門、商店招牌，不超過合理的限度就是合法的。

制定中的司法解釋：基于住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，業(yè)主無償利用與其專有部分相對應(yīng)的外墻面、屋頂?shù)裙灿胁糠?，不?yīng)認(rèn)定為侵權(quán)，但違反法律法規(guī)或者管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。21共有部位的收益歸誰所有？（三方同意，收益歸公）常見有共有部位收益有：

1、共有停車位的收益；

2、共有部位的廣告收益；

3、共有場地的經(jīng)營收益；

……共有部位收益歸業(yè)主共有是基本原則。 但應(yīng)注意兩個問題：

1、“收入”與“收益”的區(qū)別。制定中的司法解釋：進(jìn)行經(jīng)營性活動的，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，應(yīng)予支持。

2、“大公”與“小公”的問題。建設(shè)部《住宅專項維修資金管理辦法》第十九條：住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

——權(quán)利義務(wù)相統(tǒng)一基礎(chǔ)上的主體范圍合理最小化，最有利于區(qū)分所有權(quán)的行使。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

——物業(yè)管理條例第五十五條

22（三）定價與收費(fèi)1、物業(yè)費(fèi)應(yīng)不應(yīng)當(dāng)實行政府定價或者指導(dǎo)價？

《價格法》（1997年） 第三條國家實行并逐步完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下主要由市場形成價格的機(jī)制。價格的制定應(yīng)當(dāng)符合價值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務(wù)價格實行市場調(diào)節(jié)價，極少數(shù)商品和服務(wù)價格實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。

第十八條下列商品和服務(wù)價格，政府在必要時可以實行政府指導(dǎo)價或者政府定價：

(一)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價格；

(二)資源稀缺的少數(shù)商品價格；

(三)自然壟斷經(jīng)營的商品價格；

(四)重要的公用事業(yè)價格；

(五)重要的公益性服務(wù)價格。23物業(yè)費(fèi)實行政府指導(dǎo)價，是典型的“損不足以奉有余”。

業(yè)主是不到城市人口10%的富裕階層。 物業(yè)企業(yè)中絕大多數(shù)員工是農(nóng)民工。 指導(dǎo)價制定者都是業(yè)主。 指導(dǎo)價的制定并無科學(xué)依據(jù)。 政府定價的本質(zhì)，是在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)雙方市場博弈的過程中，以公權(quán)力援助業(yè)主，在市場天平上，把公權(quán)力的砝碼加在業(yè)主一邊。 壓低物業(yè)服務(wù)費(fèi)從根本上不利于保護(hù)業(yè)主財產(chǎn)。 物業(yè)管理管理最大意義在于物業(yè)的保值。242、物業(yè)費(fèi)是誰的財產(chǎn)？

物業(yè)費(fèi)中的90%以上用于物業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修和支付其它公共開支。物業(yè)企業(yè)所得的酬金只占極少部分。從這個意義上說，物業(yè)費(fèi)的主要部分屬于業(yè)主共同財產(chǎn)。 欠交物業(yè)費(fèi)的行為，首先是損害業(yè)主共同財產(chǎn)，其次是侵占其他業(yè)主利益，最后才是損害物業(yè)企業(yè)的利益。 由于物業(yè)費(fèi)并不屬于開發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)的財產(chǎn)，故業(yè)主不應(yīng)以履行抗辯權(quán)為理由拒交或欠交物業(yè)費(fèi)。 物業(yè)欠費(fèi)在短期內(nèi)導(dǎo)致業(yè)主生活質(zhì)量下降，長期導(dǎo)致房屋價值貶損。一批商品房淪為新的貧民窟將是不可避免的。253、業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，應(yīng)由誰追繳？物業(yè)管理條例第六十七條

違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

制定中的司法解釋

經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)予支持。業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)作為抗辯理由的，不予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主拒絕交納不當(dāng)多收部分或者請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還多交納的費(fèi)用的，應(yīng)予支持。（注意兩款中間的灰色地帶）26重慶春暉花園3期3棟高層住宅樓因半數(shù)業(yè)主未交由電梯費(fèi)和物管費(fèi)，共欠電力公司1萬多元。5名物管員放棄了國慶假期挨戶上門催收，仍未收齊。電力公司停電，500戶居民受影響。 “我們不是不愿交電梯費(fèi)，這都是被迫的?！奔易?3棟601的馬老先生說，樓上住戶的空調(diào)水，總是飄進(jìn)他家，他找物管好幾次，卻沒得到解決。因此馬老先生拒繳物管費(fèi)和電梯電費(fèi)有好幾個月了。另一位業(yè)主蔡春蓉也對物管不滿，她家樓下的燒烤店油煙機(jī)噪聲極重，樓道排氣管也壞了幾個月，她家門外經(jīng)常油煙陣陣，物管也沒有解決。昨日，沈陽市大東區(qū)新家源小區(qū)業(yè)主王先生向本報反映，從5月17日起，該小區(qū)14號樓1單元的電梯、感應(yīng)燈、對講門都停止了使用，居民每天都得摸黑爬樓梯。王先生說，自2004年入住以來物業(yè)一直按照每平方米1.2元的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，但因為電梯連續(xù)4年沒有年檢，他擔(dān)心會有安全隱患，所以從去年6月起就沒有繼續(xù)交物業(yè)費(fèi)?！白钇鸫a的安全都保障不了，我當(dāng)然不能再交物業(yè)費(fèi)了！”他家住在高層，78歲的母親每天只能在家里待著，“想曬太陽都挺難?！蹦暇└畸惿角f高層住宅的業(yè)主劉女士向本報投訴稱，她家所住的高層住宅因電梯欠費(fèi)已停過兩次，現(xiàn)在剛剛恢復(fù)運(yùn)行，電梯停運(yùn)的原因是部分業(yè)主未繳費(fèi)。劉女士說，少數(shù)業(yè)主拖欠電梯費(fèi)導(dǎo)致電梯停運(yùn)，這對繳費(fèi)的業(yè)主很不公平，物業(yè)管理負(fù)有不可推卸的責(zé)任。12月20號一大早，重慶北部新區(qū)鴛鴦街道萬興家園6部電梯全部停電，物管辦公室大門緊鎖，里面空無一人。墻上新貼出一張告示：“由于部分業(yè)主欠費(fèi)累計10萬余元，本公司難以繼續(xù)運(yùn)營……”在百度搜索“電梯欠費(fèi)”——27（四）違章搭建（自毀家園）

（一）形成違章搭建的根本原因

1、過去長期困難居住條件下，居民養(yǎng)成的只顧自己眼前利益的不文明生活觀念。

2、業(yè)主群體缺乏權(quán)利意識、無人關(guān)心和管理公共事務(wù)。

3、行政管理不到位，政府的規(guī)劃、房管、城管、街道相互推諉。

4、物業(yè)企業(yè)無權(quán)起訴，即使訴到法院，法院判決恢復(fù)原狀，又難以執(zhí)行。（二）違章搭建的形式

封閉陽臺

在露臺上搭建房屋

違章改變室內(nèi)結(jié)構(gòu)與功能或改建房屋

在花園內(nèi)建造房屋

利用其它公共空地建造建筑物構(gòu)筑物28花園內(nèi)蓋起兩層樓。29向天向地，要出面積。30違章搭建的民事責(zé)任（物權(quán)法）：

第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。違章搭建的行政責(zé)任（城鄉(xiāng)規(guī)劃法）：

第六十六條建設(shè)單位或者個人有下列行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令限期拆除，可以并處臨時建設(shè)工程造價一倍以下的罰款：

（一）未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行臨時建設(shè)的；

（二）未按照批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行臨時建設(shè)的；

（三）臨時建筑物、構(gòu)筑物超過批準(zhǔn)期限不拆除的。

第六十八條城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，建設(shè)工程所在地縣級以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場、強(qiáng)制拆除等措施。31建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

（2002）

第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：（一）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

第六條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗； （三）拆改供暖管道和設(shè)施；（四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。 第十七條物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本辦法第五條行為的，或者未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)實施本辦法第六條所列行為的，或者有違反本辦法第七條、第八條、第九條規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，追究違約責(zé)任。32考考你 封陽臺是違章搭建么？搭雨棚是違章搭建么？防盜窗是違章搭建么？33關(guān)于印發(fā)《關(guān)于實施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉有關(guān)問題的意見》的通知在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付使用的物業(yè)，有下列情形之一的，屬于違法建筑物、構(gòu)筑物：

1、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證建造的建筑物、構(gòu)筑物；

2、未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證核準(zhǔn)的圖紙及相關(guān)技術(shù)規(guī)定建造的建筑物、構(gòu)筑物；

3、其他違法的建設(shè)工程。上述違法建筑物、構(gòu)筑物包括擅自在天井、庭園、平臺、曬臺（露臺）、屋頂、道路或其他場地搭建的建筑物、構(gòu)筑物，開挖地坪、以及在房屋內(nèi)部插層增加的建筑面積等。34（五）住改商與群租。

1、為什么要限制住改商？

住改商是對住宅的非正常使用，可能損害其他區(qū)分所有權(quán)人的房屋價值，故法律要加以限制。2、利害關(guān)系人如何界定？

住改商的利害關(guān)系人應(yīng)以不動產(chǎn)利益可能受到損害為界定的前提，而不是以安全或者安寧可能受到影響為界定標(biāo)準(zhǔn)。（參見P62，征求意見稿第八條）3、實務(wù)中打擦邊球的住改商的行為認(rèn)定困難。

領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照的無疑是住改商，沒有領(lǐng)照，實際營業(yè)的，如何認(rèn)定住改商？教琴、教棋、補(bǔ)課、畫室/廊、存貨等，如果影響到房屋的價值，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為住改商行為。4、金融危機(jī)后，工商機(jī)關(guān)放寬利用住宅辦公司的審批，是否意味著住改商合法？

行政審批不能處分民事權(quán)利。取得了經(jīng)營的行政許可，并不意味著拿到了損害他人民事權(quán)利的許可證。35制定中的區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋：

業(yè)主未經(jīng)利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，應(yīng)予支持。 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，不予支持。 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物以外的業(yè)主，主張自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。36關(guān)于群租 上海市房地局《關(guān)于加強(qiáng)居住房屋租賃管理的若干規(guī)定（試行）》第一條居住房屋應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計的房間為最小出租單位，不分門進(jìn)出的客廳、廚房間、衛(wèi)生間等均不得單獨(dú)出租；一間房間只能出租給一個家庭或一個自然人，出租給家庭的，家庭人均承租的居住面積不得低于5平方米。

“高房價下無奈的時尚”。不同社會階