第三章市場比較法及其應(yīng)用駕馭市場比較法的基本原理；交易實(shí)例的收集與可比實(shí)例的選??；目標(biāo)不動產(chǎn)差異修正。本章內(nèi)容第一節(jié)市場比較法的基本原理其次節(jié)市場比較法估價(jià)步驟及內(nèi)容第三節(jié)市場比較法應(yīng)用舉例第一節(jié)市場比較法的基本原理一、市場比較法的概念市場比較法（marketcomparisonapproach，salescomparisonapproach），也稱市價(jià)比較法，交易實(shí)例比較法，買賣實(shí)例比較法，市場資料比較法，現(xiàn)行市價(jià)法，簡稱為比較法或市場法。它是將估價(jià)對象不動產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期已發(fā)生了交易的類似不動產(chǎn)加以比較比照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似不動產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對象不動產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的一種估價(jià)方法。第一節(jié)市場比較法的基本原理類似不動產(chǎn)(similarproperty)：在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與估價(jià)對象不動產(chǎn)相同或相類似的不動產(chǎn)。估價(jià)對象不動產(chǎn)：一個(gè)具體項(xiàng)目中須要估價(jià)的不動產(chǎn)。前提：交易市場已經(jīng)形成。比較結(jié)果一般稱之為比準(zhǔn)價(jià)格。它是不動產(chǎn)估價(jià)中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法。第一節(jié)市場比較法的基本原理二、理論依據(jù)替代原理：依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場上，相同的商品具有相同的價(jià)格。假如有兩個(gè)以上相同的商品同時(shí)存在時(shí)，則明智的買者會選擇價(jià)格最低的；或者反過來，假如有兩個(gè)以上價(jià)格相同的商品同時(shí)存在時(shí)，則明智的買者會選擇效用最大的。賣者為了使其產(chǎn)品能夠賣出去，也會綻開價(jià)格競爭。市場上各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的這些行為導(dǎo)致的結(jié)果，是在效用相同的商品之間形成相同的價(jià)格。第一節(jié)市場比較法的基本原理不動產(chǎn)價(jià)格的形成也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)替代原理。盡管不動產(chǎn)具有獨(dú)一無二性，但在現(xiàn)實(shí)的不動產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的不動產(chǎn)與類似不動產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行比較，任何買者不會接受比市場上的正常價(jià)格過高的價(jià)格成交，任何賣者不會接受比市場上的正常價(jià)格過低的價(jià)格成交，最終是類似的不動產(chǎn)，價(jià)格相互牽制而接近。第一節(jié)市場比較法的基本原理三、基本公式通過進(jìn)行交易狀況、交易期日、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，就可以把可比實(shí)例不動產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格修正為估價(jià)對象不動產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。即估價(jià)對象價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×交易狀況修正系數(shù)×交易期日修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)在實(shí)際評估中，區(qū)域因素和個(gè)別因素修正有干脆比較修正和間接比較修正。第一節(jié)市場比較法的基本原理（一）干脆比較修正公式估價(jià)對象價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×交易狀況修正系數(shù)×交易期日修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)＝可比實(shí)例價(jià)格×100／()×()/100×100／()×100／()交易狀況修正的分子為100，表示以正常交易價(jià)格為基準(zhǔn)；交易期日修正的分母為100，表示以可比實(shí)例成交日期為基準(zhǔn)；區(qū)域因素修正的分子為100，表示以估價(jià)對象所在的區(qū)域因素為基準(zhǔn)；個(gè)別因素修正的分子為100，表示以估價(jià)對象的個(gè)別因素為基準(zhǔn)。第一節(jié)市場比較法的基本原理（二）間接比較修正公式1.區(qū)域因素間接比較修正公式估價(jià)對象價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×交易狀況修正系數(shù)×交易期日修正系數(shù)×標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)＝可比實(shí)例價(jià)格×100／()×()/100×100／()×()/100×100／()標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)所在的區(qū)域狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實(shí)例所在區(qū)域狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)所在區(qū)域狀況的得分；區(qū)域因素修正的分母為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)所在的區(qū)域狀況為基準(zhǔn)，分子是估價(jià)對象所在區(qū)域狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)所在區(qū)域狀況的得分。第一節(jié)市場比較法的基本原理2.個(gè)別因素間接比較修正公式估價(jià)對象價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×交易狀況修正系數(shù)×交易期日修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)＝可比實(shí)例價(jià)格×100／()×()/100×100／()×100／()×()/100標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)的個(gè)別因素狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實(shí)例的個(gè)別因素狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)的個(gè)別因素狀況的得分；個(gè)別因素修正的分母為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)的個(gè)別因素狀況為基準(zhǔn)，分子是估價(jià)對象的個(gè)別因素狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)的個(gè)別因素狀況的得分。第一節(jié)市場比較法的基本原理四、特點(diǎn)、適用條件與范圍特點(diǎn)：具有現(xiàn)實(shí)性、非正常條件下比準(zhǔn)價(jià)格往往偏離收益價(jià)格、對估價(jià)人員要求有較高素養(yǎng)，即廣博的學(xué)問和豐富的閱歷（須要進(jìn)行交易狀況，交易日期，區(qū)域因素和個(gè)別狀況的修正）。適用條件與范圍：不動產(chǎn)市場較為發(fā)達(dá)狀況，也就是要在同一地區(qū)或同一供求范圍（comparablesearcharea）內(nèi)的類似地區(qū)中，與估價(jià)對象不動產(chǎn)相類似不動產(chǎn)的交易較多時(shí)，才是有效方法。第一節(jié)市場比較法的基本原理不適用的狀況：——沒有不動產(chǎn)交易的地方——在農(nóng)村等不動產(chǎn)交易較少的地區(qū)——某些類型很少見的不動產(chǎn)，或交易實(shí)很少的不動產(chǎn)，如古建筑——難以成為交易對象的不動產(chǎn)，如教堂、寺廟、學(xué)校等。第一節(jié)市場比較法的基本原理五、市場比較法的操作程序①搜集交易實(shí)例②選取可比實(shí)例③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)④進(jìn)行交易狀況修正⑤進(jìn)行交易日期修正⑥進(jìn)行區(qū)域因素修正⑦進(jìn)行個(gè)別因素修正⑧求出比準(zhǔn)價(jià)格第一節(jié)市場比較法的基本原理一、交易實(shí)例的搜集盡可能搜集較多的交易實(shí)例，是運(yùn)用市場比較法的先決條件，假如太少，不僅會影響精確性、客觀性，甚至?xí)故袌霰容^法無法運(yùn)用。（一）途徑1.查閱政府有關(guān)部門關(guān)于房地產(chǎn)交易申報(bào)登記資料2.查閱各種報(bào)刊上關(guān)于房地產(chǎn)租售的信息3.以購買者身份與經(jīng)辦人、交易當(dāng)事人洽談了解各種信息4.通過各類房地產(chǎn)交易展示會，索取資料，駕馭信息第一節(jié)市場比較法的基本原理5.同行之間相互供應(yīng)信息資料6.其他途徑：如向當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、不動產(chǎn)登記代理人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解（二）搜集交易實(shí)例的內(nèi)容1、交易雙方的基本狀況與交易目的2、交易實(shí)例的不動產(chǎn)狀況3、成交價(jià)格與成交日期4、付款方式5、交易狀況交易實(shí)例調(diào)查表

不動產(chǎn)類型名稱坐落賣方買方成交日期成交價(jià)格付款方式交易情況說明不動產(chǎn)狀況說明(實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位)其次節(jié)市場比較法估價(jià)步驟及內(nèi)容二、可比實(shí)例的選取選取可比實(shí)例就是從已搜集和積累的大量交易實(shí)例中，選取與估價(jià)對象房地產(chǎn)條件相同或相像的、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近的、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的交易實(shí)例。選取3個(gè)以上的可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合以下要求：1、是估價(jià)對象類似的不動產(chǎn)（區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、權(quán)利、交易類型）2、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，最好選擇一年內(nèi)的，最長不宜超過二年。3、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。其次節(jié)市場比較法估價(jià)步驟及內(nèi)容三、價(jià)格可比基礎(chǔ)的建立目的：為后面交易狀況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正服務(wù)。對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格的可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一其表述方式和內(nèi)涵。換算處理內(nèi)容：1、統(tǒng)一付款方式：價(jià)格以一次付清所需支付的金額為基準(zhǔn)。其次節(jié)市場比較法估價(jià)步驟及內(nèi)容例：某宗不動產(chǎn)的交易總價(jià)款為30萬元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為5‰，則在其成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格為： 30×20%+[30×(1-20%)]÷(1+5‰)6=29.29(萬元)2、統(tǒng)一幣種與貨幣單位3、統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積、運(yùn)用面積、套內(nèi)建筑面積。4、統(tǒng)一面積單位：習(xí)慣上為每平米價(jià)格。5、統(tǒng)一接受單價(jià)其次節(jié)市場比較法估價(jià)步驟及內(nèi)容[例]有甲、乙兩交易實(shí)例。甲成交總價(jià)83萬RMB，首付30萬RMB，余款53萬半年后付清，建筑面積250m2；乙成交總價(jià)15萬美元，一次性付清，運(yùn)用面積3000平方英尺。若選取此兩宗實(shí)例為可比實(shí)例，在進(jìn)行有關(guān)修正前建立可比基礎(chǔ)。1.統(tǒng)一付款方式：以成交時(shí)一次付清為基準(zhǔn),假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的月利息率為1％，則有：甲總價(jià)(RMB)=30+53÷(1+1％)6=80(萬元) 乙總價(jià)(美元)=15(萬元)其次節(jié)市場比較法估價(jià)步驟及內(nèi)容2.統(tǒng)一幣種與貨幣單位:若以人民幣為基準(zhǔn),須要將乙實(shí)例的美元換算為人民幣。假設(shè)乙實(shí)例成交時(shí)1美元=8.6人民幣,則 甲總價(jià)=80(萬元),乙總價(jià)=15×8.6=129(萬元)若先進(jìn)行期日修正，則用估價(jià)時(shí)點(diǎn)匯率。3.統(tǒng)一面積內(nèi)涵：若以建筑面積為基準(zhǔn)，假設(shè)1m2建筑面積=0.7m2運(yùn)用面積，則 甲的建筑面積＝250m2 乙的建筑面積＝3000÷0.7=4285.714ft2其次節(jié)市場比較法估價(jià)步驟及內(nèi)容4.統(tǒng)一面積單位：若以m2為基準(zhǔn)，由于1m2=10.764ft2,則 甲的建筑面積＝250m2 乙的建筑面積＝4285.714÷10.764=398.153m25.統(tǒng)一接受單價(jià):以建筑面積為計(jì)價(jià)單位,則: 甲單價(jià)=800000÷250=3200(元/m2) 乙單價(jià)=1290000÷398.153=3240(元/m2)其次節(jié)市場比較法估價(jià)步驟及內(nèi)容四、交易狀況修正（一）含義：是解除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格的偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。（二）造成成交價(jià)格偏差的因素1．有利害關(guān)系人之間的交易2．急于出售或急于購買的交易3．交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易4．交易雙方或某一方有特殊動機(jī)或偏好的交易其次節(jié)市場比較法估價(jià)步驟及內(nèi)容5．特殊交易方式的交易6．交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易7．相鄰不動產(chǎn)的合并交易8．受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易（三）修正的步驟方法(1)測定各種特殊因素對房地產(chǎn)交易價(jià)格的影響程度，即分析在正常狀況下和這些特殊狀況下，房地產(chǎn)交易價(jià)格可能產(chǎn)生的偏差大小。測定方法可以利用已駕馭的同類型房地產(chǎn)交易資料分析計(jì)算，確定修正比例或系數(shù)。也可以由估價(jià)人員依據(jù)閱歷，推斷確定修正比例或系數(shù)。(2)利用修正系數(shù)，修正求得可比實(shí)例的正常價(jià)格。其次節(jié)市場比較法估價(jià)步驟及內(nèi)容成交價(jià)交易情況修正可比實(shí)例A4500元/m2-5%可比實(shí)例B5000元/m2+2%以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，若可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常市場價(jià)格凹凸的百分率為±S%，則：可比實(shí)例價(jià)格×100÷(100±S)=正常價(jià)格[例]A、B兩實(shí)例狀況見下表，則VA＝4500×100÷(100-5)＝4736.84(元/m2)VB＝5000×100÷(100+2)＝4901.96(元/m2)其次節(jié)市場比較法估價(jià)步驟及內(nèi)容留意：（1）因?yàn)榻灰讓?shí)例有多個(gè)，在交易狀況修正中之所以要以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，是因?yàn)橹挥羞@樣，比較的基準(zhǔn)才會只有一個(gè)，而不會出現(xiàn)多個(gè)。（2）價(jià)格偏離的程度由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，測定較困難，主要由估價(jià)人員憑閱歷加以推斷。其中因稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的修正通過調(diào)查計(jì)算得到。其次節(jié)市場比較法估價(jià)步驟及內(nèi)容五、交易日期的修正（一）含義：可比實(shí)例成交價(jià)格是成交日期時(shí)的價(jià)格，而評估的估價(jià)對象價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。假如成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，不動產(chǎn)市場狀況就發(fā)生變更，價(jià)格就可能不一樣。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，這就是交易日期修正。其實(shí)質(zhì)是對不動產(chǎn)市場狀況的修正。（二）修正方法在可比實(shí)例成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，不動產(chǎn)價(jià)格可能的變更有平穩(wěn)、上漲、下跌。平穩(wěn)可不修正。其次節(jié)市場比較法估價(jià)步驟及內(nèi)容修正公式：V比×日期修正系數(shù)＝V估價(jià)時(shí)點(diǎn) 其中交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。若從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為±T%，則:V比×(1±T%)=V估價(jià)時(shí)點(diǎn)在實(shí)際評估中，常常通過價(jià)格指數(shù)和變動率來進(jìn)行交易日期修正。1.利用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)修正(1)接受定基價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格＝可比實(shí)例交易當(dāng)時(shí)價(jià)格×估價(jià)時(shí)點(diǎn)指數(shù)÷交易當(dāng)時(shí)指數(shù)其次節(jié)市場比較法估價(jià)步驟及內(nèi)容（2）接受環(huán)比價(jià)格指數(shù)可比實(shí)例成交價(jià)格×成交日期的下一期的價(jià)格指數(shù)×再下一期的價(jià)格指數(shù)×…×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格2.接受房地產(chǎn)價(jià)格變動率修正價(jià)格變動率有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動率兩種。（1）逐期遞增或遞減可比實(shí)例成交價(jià)格×（1±價(jià)格變動率）期數(shù)＝估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)價(jià)格其次節(jié)市場比較法估價(jià)步驟及內(nèi)容（2）期內(nèi)平均上升或下降可比實(shí)例成交價(jià)格×（1±價(jià)格變動率×期數(shù)）＝估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)價(jià)格3.估價(jià)人員依據(jù)市場狀況及其自己的閱歷積累進(jìn)行推斷修正。在無房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動率的狀況下，估價(jià)人員可以依據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動狀況和發(fā)展趨勢及自己的閱歷積累進(jìn)行推斷，加以修正。幾種價(jià)格指數(shù)的選用問題其次節(jié)市場比較法估價(jià)步驟及內(nèi)容六、區(qū)域因素修正（一）區(qū)域因素及其修正區(qū)域因素是指能反映不動產(chǎn)所在區(qū)域的特征并對不動產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、公共設(shè)施配套完備程度、城市規(guī)劃限制等。區(qū)域因素修正，是將可比實(shí)例不動產(chǎn)在其區(qū)域條件下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對象不動產(chǎn)區(qū)域條件下的價(jià)格。

其次節(jié)市場比較法估價(jià)步驟及內(nèi)容（二）步驟確定影響因素——判定區(qū)域因素狀況——逐項(xiàng)比較并確定差異程度——進(jìn)行價(jià)格修正（三）修正方法修正公式：V比×區(qū)域因素修正系數(shù)=V估價(jià)對象條件其中區(qū)域因素修正系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對象的區(qū)域因素為基準(zhǔn)來確定。若可比實(shí)例在其區(qū)域條件下的價(jià)格比在估價(jià)對象區(qū)域條件下價(jià)格凹凸的百分率為±R%，則：V比×1÷(1±R%)=V估價(jià)對象條件其次節(jié)市場比較法估價(jià)步驟及內(nèi)容區(qū)域因素修正的方法主要有兩種：一種是干脆比較修正，即以估價(jià)對象房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，與可比實(shí)例相對應(yīng)的區(qū)域因素逐項(xiàng)比較，然后確定修正比率。另一種是間接比較修正，即以設(shè)定的某標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素為基準(zhǔn)，將估價(jià)對象和可比實(shí)例的區(qū)域因素與其相比較，并依據(jù)比較結(jié)果逐項(xiàng)打分，然后再將分值轉(zhuǎn)化為修正比率，用修正比率乘以可比實(shí)例交易價(jià)格，即可得到修正后的可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。其次節(jié)市場比較法估價(jià)步驟及內(nèi)容七、個(gè)別因素修正（一）個(gè)別因素及其修正個(gè)別因素是能反映不動產(chǎn)本身的特征并對其價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。個(gè)別因素修正就是將可比實(shí)例在其個(gè)別狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對象個(gè)別狀況下的價(jià)格。（二）步驟確定影響因素——判定個(gè)別因素狀況——逐項(xiàng)比較并確定差異程度——進(jìn)行價(jià)格修正其次節(jié)市場比較法估價(jià)步驟及內(nèi)容（三）修正方法修正公式：V比×個(gè)別因素修正系數(shù)=V估價(jià)對象條件其中個(gè)別因素修正系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對象的個(gè)別因素為基準(zhǔn)來確定。若可比實(shí)例在其個(gè)別因素條件下的價(jià)格比在估價(jià)對象個(gè)別因素條件下價(jià)格凹凸的百分率為±G%，則：V比×1÷(1±G%)=V估價(jià)對象條件干脆比較修正:以估價(jià)對象房地產(chǎn)的各項(xiàng)個(gè)別因素狀況為基準(zhǔn)，與可比實(shí)例的個(gè)別因素逐項(xiàng)比較，然后確定修正比率。其次節(jié)市場比較法估價(jià)步驟及內(nèi)容間接比較修正:以設(shè)定的某標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的各項(xiàng)個(gè)別因素為基準(zhǔn),將估價(jià)對象和可比實(shí)例的個(gè)別因素與其相比較,并依據(jù)比較結(jié)果逐項(xiàng)打分,然后再將分值轉(zhuǎn)化為修正比率,用修正比率乘以可比實(shí)例交易價(jià)格,即可得到修正后的可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。八、求取比準(zhǔn)價(jià)格（一）對每個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行綜合修正估價(jià)對象價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格××(1±T%)× ×其次節(jié)市場比較法估價(jià)步驟及內(nèi)容（二）求取估價(jià)對象比準(zhǔn)價(jià)格1.簡潔算術(shù)平均法。例如可比實(shí)例A、B、C經(jīng)比較修正后的估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格分別為1080元／m2、1078元／m2和1110元／m2，假如認(rèn)為這三個(gè)價(jià)格具有同等重要性，則可求得一個(gè)綜合結(jié)果：(1080+1078+1110)／3=1089(元／m2)。2.加權(quán)算術(shù)平均法。如上例中若認(rèn)為可比實(shí)例C與估價(jià)對象房地產(chǎn)的狀況最為接近，A次之，B最差，則相應(yīng)賜予權(quán)數(shù)為45％、35％、20％，則可求得一個(gè)綜合結(jié)果：(1080×35％+1078×40％+1110×45％)／100＝1093(元／m2)。其次節(jié)市場比較法估價(jià)步驟及內(nèi)容3.中位數(shù)法。所謂中位數(shù)是指將多個(gè)可比實(shí)例經(jīng)修正后的價(jià)格數(shù)額按大小依次排列后，將居于數(shù)列中點(diǎn)位置的可比實(shí)例價(jià)格作為綜合結(jié)果。如上例中的三個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格按大小依次排列分別為C、A、B，即1110、1080、1078，位于中點(diǎn)位置上的為B，則可確定綜合結(jié)果為1080元／m2。4.眾數(shù)法。眾數(shù)與中位數(shù)一樣，是一種位置平均數(shù)，它是將各總體單位按某一標(biāo)記排序后整理成分布數(shù)列，假如其中有某一標(biāo)記值出現(xiàn)的次數(shù)最多，即為眾數(shù)值。在房地產(chǎn)估價(jià)中，則須要選擇10個(gè)以上的可比實(shí)例，才可能用這種方法確定綜合結(jié)果，目前接受較少。其次節(jié)市場比較法估價(jià)步驟及內(nèi)容在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)，交易實(shí)例資料比較豐富的地區(qū)，市場比較法除可干脆用于評估房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值外，還可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。例如，可用市場比較法先求取估價(jià)對象房屋的單位售價(jià)，再接受假設(shè)開發(fā)法估算其土地價(jià)格；又如，先用市場比較法求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的租金水平或凈收益，再用收益法估算房屋或土地的價(jià)格或價(jià)值。交易狀況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正，視具體狀況可接受百分率法、差額法或回來分析法。每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％。第三節(jié)市場比較法應(yīng)用舉例[例1]為評估某商品住宅2005年9月1日的正常市場價(jià)格，在該住宅旁邊地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅作為可比實(shí)例，