內(nèi)地房企奔向新誘惑發(fā)展情況分析不僅是外資，近年來(lái)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度。

日前，富力地產(chǎn)(2777.HK)與萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)公司簽約，聯(lián)手打造富力萬(wàn)麗酒店。這是富力地產(chǎn)緊鑼密鼓地打造其商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)的又一力作。富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉透露說(shuō)，2022年前后，公司方案將商業(yè)地產(chǎn)的面積擴(kuò)大到200萬(wàn)平方米。

假如此番舉措成行，富力地產(chǎn)將成為繼保利地產(chǎn)(600048.SH)之后，又一個(gè)將商業(yè)地產(chǎn)拓展鎖定到200萬(wàn)平方米的內(nèi)地房地產(chǎn)巨頭。而富力地產(chǎn)進(jìn)一步的方案是，將來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的比重在集團(tuán)總資產(chǎn)中達(dá)到20%左右的比例。

與一般住宅項(xiàng)目相比，商業(yè)地產(chǎn)受政策影響小，并且擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金收益，在住宅地產(chǎn)遭受宏觀調(diào)控的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)正在成為中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)突破口。

加碼商業(yè)地產(chǎn)

自2022年正式介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域以來(lái)，富力地產(chǎn)截至目前在商業(yè)領(lǐng)域的投資額占近幾年累計(jì)投資額的15%左右。

大力加大商業(yè)地產(chǎn)的籌碼并非富力地產(chǎn)一家之舉。今年2月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司(3377.HK，簡(jiǎn)稱(chēng)“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”)發(fā)布公告稱(chēng)，將與香港太古地產(chǎn)共同投資約40億元人民幣，在北京開(kāi)發(fā)一處商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

除此而外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)副總經(jīng)理陳雷對(duì)外稱(chēng)，目前遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還正對(duì)北京、天津、杭州、大連、沈陽(yáng)以及中山已有的土地儲(chǔ)備進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和商業(yè)策劃，對(duì)那些進(jìn)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域，將加大自持型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?！霸缭趦赡昵埃h(yuǎn)洋地產(chǎn)就已經(jīng)確定要轉(zhuǎn)變單一的住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)的格局，加大經(jīng)營(yíng)型物業(yè)的投資力度。去年上半年，我們就成立了商業(yè)地產(chǎn)部，開(kāi)頭整合旗下的商業(yè)地產(chǎn)資源?！?/p>

其實(shí)早在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上市之前，總裁李明就曾對(duì)媒體放言，將來(lái)三到五年，他們?cè)诔钟行臀飿I(yè)方面的的收入，能超過(guò)公司總收入的10%。

加碼商業(yè)地產(chǎn)的還有合生創(chuàng)展(0754.HK)、華潤(rùn)置地(1109.HK)等國(guó)內(nèi)房企巨頭。今年4月，一向?qū)Ｗ⒂诖笮妥≌a(chǎn)品的合生創(chuàng)展，也試圖開(kāi)頭通過(guò)進(jìn)軍新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域來(lái)尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

有消息稱(chēng)，合生創(chuàng)展今年將分別在北京、上海、廣州等多個(gè)城市上馬10個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，全部是囊括大型商場(chǎng)、甲級(jí)寫(xiě)字樓、國(guó)際品牌五星級(jí)酒店的商業(yè)綜合體。去年，合生創(chuàng)展成立了商業(yè)地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌整合相關(guān)外部資源。“商業(yè)地產(chǎn)板塊將成為合生集團(tuán)將來(lái)的戰(zhàn)略進(jìn)展重點(diǎn)?！焙仙鷦?chuàng)展一內(nèi)部人士透露說(shuō)。

2022年3月，在香港聯(lián)交所網(wǎng)站上公布的華潤(rùn)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，該公司2022年凈利潤(rùn)比上一年度急升近17倍。如此優(yōu)秀的業(yè)績(jī)表現(xiàn)被分析師認(rèn)為是一個(gè)很清楚的進(jìn)展戰(zhàn)略的漸漸明朗的體現(xiàn)，即左手開(kāi)發(fā)右手物業(yè)經(jīng)營(yíng)、從住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合型地產(chǎn)商。

在轉(zhuǎn)型“綜合物業(yè)開(kāi)發(fā)商”之后，近期華潤(rùn)置地增持自營(yíng)物業(yè)比重的步伐也明顯加快。今年6月，華潤(rùn)置地的鳳凰置地廣場(chǎng)面對(duì)全球招租，此舉被業(yè)界解讀為是加強(qiáng)持有型物業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。

以時(shí)間換空間

盡管商業(yè)地產(chǎn)至少需要兩到三年的預(yù)備期，后續(xù)也需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期，而且一旦市場(chǎng)定位消失偏差，將會(huì)面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)回報(bào)率高、成熟的運(yùn)營(yíng)規(guī)模一旦形成風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大幅減小等眾多優(yōu)點(diǎn)，讓大多數(shù)地產(chǎn)商不由得開(kāi)頭摩拳擦掌。

尤其隨著近年來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展及人民幣升值帶來(lái)的流淌性過(guò)剩，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格在逐年攀升，租金收入也消失了較大幅度的上漲。

近幾年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷出臺(tái)、細(xì)化、調(diào)整和落實(shí)，其打擊的對(duì)象始終是價(jià)格居高不下的一般住宅，商業(yè)地產(chǎn)幾乎從未被涉及。持有商業(yè)地產(chǎn)不但可以防止公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的大幅波動(dòng)，增加企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)力量，而在國(guó)內(nèi)商品房?jī)r(jià)走勢(shì)不明的狀況下，持有商業(yè)地產(chǎn)的誘惑力比以往更大。而持有型物業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，一貫為機(jī)構(gòu)投資者所看重。

始終專(zhuān)注于做商業(yè)地產(chǎn)廈門(mén)房地產(chǎn)公司寶龍集團(tuán)對(duì)此就感同身受，他們認(rèn)為即便在這場(chǎng)越來(lái)越緊的宏觀調(diào)控中，公司所開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目始終都有很穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

高回報(bào)率、不受宏觀調(diào)控的影響、能保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，成為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商加大商業(yè)地產(chǎn)投資主要考量的因素，另一方面，開(kāi)發(fā)商的這種調(diào)整還來(lái)自市場(chǎng)方面的變化。

深圳市英聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家郭建波認(rèn)為，隨著保障性住房市場(chǎng)的不斷入市，國(guó)內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)的高峰期已經(jīng)過(guò)去，將來(lái)地產(chǎn)商都要面臨住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷縮小的現(xiàn)實(shí)。

郭建波認(rèn)為，地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉睫，商業(yè)地產(chǎn)明顯是個(gè)不錯(cuò)的選擇。華潤(rùn)、保利的多元化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)能在將來(lái)的市場(chǎng)中凸顯出競(jìng)爭(zhēng)力，如今合生創(chuàng)展進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的做法，也彌補(bǔ)了公司過(guò)去產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一的缺陷。

市場(chǎng)前景

與太古地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)公司業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)率達(dá)到90%以上相比，作為內(nèi)地在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域做得比較好的上市公司，華潤(rùn)置地商業(yè)地產(chǎn)對(duì)公司大約為20%左右的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率，也就只能算是小巫見(jiàn)大巫了。

合生創(chuàng)展內(nèi)部人士稱(chēng)，盡管有人評(píng)價(jià)合生創(chuàng)展進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)機(jī)有點(diǎn)晚，“但我們認(rèn)為沒(méi)有早或晚，只要跟我們進(jìn)展步驟合拍，就是最好的?！?/p>

對(duì)于內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)前景，中國(guó)投資詢(xún)問(wèn)網(wǎng)的分析報(bào)告指出，2022年1月至4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資5264.61億元，同比增長(zhǎng)27.4%，增幅同比加快6.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資584.2億元，比上年同期增長(zhǎng)15.3%，增幅與上年全年基本持平，比2022年1至4月份全國(guó)房地產(chǎn)、辦公樓和其他非住宅投資分別低12.1、23.0和11.7個(gè)百分點(diǎn)；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的比重為11.1%，而且這個(gè)比例還在不斷增加。

對(duì)此郭建波也分析說(shuō)，傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿(mǎn)意它們對(duì)硬件和軟件的要求，因此商業(yè)地產(chǎn)所面臨的升級(jí)換代需求，也給房地產(chǎn)企業(yè)留下