金隅·萬(wàn)科城市場(chǎng)定位研究報(bào)告目錄CATALOG【一】區(qū)域市場(chǎng)分析【二】區(qū)域市場(chǎng)客戶掃描【三】金隅·萬(wàn)科城定位建議【四】項(xiàng)目劣勢(shì)及解決方案【五】營(yíng)銷計(jì)劃【一】區(qū)域市場(chǎng)分析昌平區(qū)域規(guī)劃概述昌平區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述區(qū)域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)分析——昌平區(qū)域規(guī)劃概述昌平區(qū)域城市定位：是西部發(fā)展帶上的重要節(jié)點(diǎn)：昌平城區(qū)位于“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)的西部發(fā)展帶上的重要節(jié)點(diǎn)。屬于城市發(fā)展新區(qū)，是承擔(dān)疏解中心城人口和功能，產(chǎn)業(yè)集聚，并帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的規(guī)?；鞘械貐^(qū)。奧運(yùn)會(huì)旅游服務(wù)區(qū)：昌平已位于北中軸奧林匹克公園向北的延長(zhǎng)線上，被確定為2008年奧運(yùn)會(huì)旅游服務(wù)區(qū)?！叭龍@三區(qū)”為昌平區(qū)域未來(lái)規(guī)劃建設(shè)的核心：“三園三區(qū)”即：中關(guān)村科技園區(qū)昌平園、中關(guān)村生命科學(xué)園、小湯山現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園、北京沙河高教園區(qū)、回龍觀經(jīng)濟(jì)住宅區(qū)、十三陵特區(qū)。是北京西北部地區(qū)的重要生態(tài)屏障。昌平城區(qū)發(fā)展目標(biāo)：1、科教創(chuàng)新基地2、人文生態(tài)景區(qū)3、和諧宜居新城區(qū)域市場(chǎng)分析——昌平區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)：1、疏解中心城人口，基本實(shí)現(xiàn)昌平區(qū)內(nèi)的職住平衡；2、創(chuàng)建和諧社會(huì)，建設(shè)健康宜人的生活社區(qū)；3、不斷提高城市的可居住性；4、建設(shè)具有昌平特色的綠色人居環(huán)境。5、引導(dǎo)人口流向，實(shí)現(xiàn)社會(huì)結(jié)構(gòu)的大致均衡。實(shí)現(xiàn)城市不同區(qū)域的均衡發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)布局：1、高檔居住區(qū)：主要布局在新城邊緣的弱建設(shè)區(qū)內(nèi)，以及鞏華城、百善、小湯山、北七家、鄭各莊等位置，幾個(gè)作為旅游服務(wù)基地的小鎮(zhèn)，也可結(jié)合旅游設(shè)施的規(guī)劃，適度發(fā)展部分高檔居住。2、中檔居住：主要布局在新城各組團(tuán)內(nèi)，老城內(nèi)以現(xiàn)有用地的改造為主，而沙河、東擴(kuò)地區(qū)、馬池口、南口則以新建住宅為主。3、經(jīng)濟(jì)適用房：主要布局在東小口地區(qū)和回龍觀地區(qū)。對(duì)于這兩個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的整合，主要是嚴(yán)格控制新住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)，適當(dāng)建立商業(yè)辦公樓群，且根據(jù)小區(qū)聚集程度，合理布局社區(qū)商業(yè)和大型商業(yè)中心、學(xué)校、醫(yī)院等配套服務(wù)設(shè)施，完善基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)域市場(chǎng)分析——區(qū)域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目競(jìng)品項(xiàng)目的種類在售項(xiàng)目已售完項(xiàng)目待售項(xiàng)目佳蓮時(shí)代廣場(chǎng)隨園公寓邑上詩(shī)芳苑藍(lán)郡果嶺小鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目按照其銷售狀態(tài)分為以下3類：區(qū)域市場(chǎng)分析——區(qū)域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目昌平城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱銷量（套）余量（套）總量（套）銷售率價(jià)格(元/平方米)使用率產(chǎn)品類型備注隨園公寓093893808200約85%板樓預(yù)計(jì)11月28日開(kāi)盤藍(lán)郡8740874100%7500

板樓、塔樓已全部售罄邑上04104100%預(yù)計(jì)9000－950087%板樓未來(lái)2個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤詩(shī)芳苑－－－－－－－－－－－－800075-80%板樓、塔樓開(kāi)盤時(shí)間未定果嶺小鎮(zhèn)－－－－－－1100100%850088%板樓聯(lián)排別墅已全部售罄佳蓮·時(shí)代廣場(chǎng)2820022812%12000

截止到11月13日共認(rèn)購(gòu)房源96套，其中28套已轉(zhuǎn)簽，68套未簽約。項(xiàng)目名稱：藍(lán)郡嘉苑開(kāi)發(fā)商：北京兆恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位：軍都晨宇施工單位：昌平一建、住總集團(tuán)地理位置：昌平區(qū)城區(qū)鎮(zhèn)西環(huán)路25號(hào)用地面積：7.14公頃建筑面積：住宅17萬(wàn)平米、4萬(wàn)平米集中商業(yè)用地性質(zhì)：住宅和商業(yè)建筑形態(tài)：板樓、塔樓容積率：1.80地塊情況：目前已全部現(xiàn)房，僅有一棟塔樓（小戶型公寓）未入住優(yōu)惠：一次性付款（前期98折、后期95折）、按揭99折、公積金、分期（98折、周期為一年內(nèi)）交房時(shí)間：最后一期（小戶型公寓）為08年10月，其余已入住。區(qū)域市場(chǎng)分析——區(qū)域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目（已售完項(xiàng)目）藍(lán)郡嘉苑藍(lán)郡嘉苑銷售情況戶型銷量（套）余量（套）總量（套）銷售率均價(jià)戶均面積（㎡）一居3080308100%自開(kāi)盤來(lái)的價(jià)格變化為：2900-3500-4000-5000-5800-6000-7500元/平米36－83兩居2400240100%88－118三居2400240100%125－140四居86086100%170－190合計(jì)8740874100%

該項(xiàng)目共有房源874套。一次開(kāi)盤時(shí)間為04年9月，截至2007年9月已全部售罄，收盤價(jià)格為7500元/平方米。區(qū)域市場(chǎng)分析——區(qū)域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目（已售完項(xiàng)目）區(qū)域市場(chǎng)分析——區(qū)域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目（已售完項(xiàng)目）項(xiàng)目名稱：果嶺小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)商：北京天運(yùn)通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位：墨臣施工單位：昌平一建地理位置：昌平區(qū)昌平城區(qū)東關(guān)環(huán)島和白浮泉公園之間用地面積：27萬(wàn)平米建筑面積：23萬(wàn)平米，集中商業(yè)3.2萬(wàn)用地性質(zhì)：住宅和商業(yè)建筑形態(tài)：板樓、聯(lián)排別墅容積率：0.96地塊情況：目前已全部現(xiàn)房，全部入住付款及優(yōu)惠：一次性付款、按揭、分期交房時(shí)間：06年10月已入住區(qū)域市場(chǎng)分析——區(qū)域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目（已售完項(xiàng)目）果嶺小鎮(zhèn)該項(xiàng)目共有房源約1100套。04年3月一期開(kāi)盤，截至到2007年10月已全部售罄，收盤價(jià)格為8500元/平方米（花園洋房）。果嶺小鎮(zhèn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)戶型銷量（套）余量（套）總量（套）銷售率均價(jià)戶均面積（㎡）公寓－－－－－－580100％一期公寓3000，別墅6000，最后一次放盤為8500（花園洋房）78－188別墅－－－－－－112100％－－－花園洋房－－－－－－418100％－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－合計(jì)－－－－－－1100100％

區(qū)域市場(chǎng)分析析——區(qū)域內(nèi)內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目（（在售項(xiàng)目））項(xiàng)目名稱：佳佳蓮·時(shí)代廣廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商：北北京佳蓮偉偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限公司司地理位置：北北京昌平區(qū)鼓鼓樓大街老電電影院原址用地面積：9285㎡建筑面積：約約52000㎡用地性質(zhì)：商商業(yè)（民用水水、電）容積率率：5.6地塊情況：目目前處于±0情況，土地地設(shè)為抵押，，抵押權(quán)為北北京農(nóng)村商業(yè)銀銀行興昌支行行優(yōu)惠惠：：一次性付款款98折、按按揭99折交房時(shí)間：2008年12月31日日區(qū)域市場(chǎng)分析析——區(qū)域內(nèi)內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目（（在售項(xiàng)目））佳蓮·時(shí)代廣廣場(chǎng)該項(xiàng)目5-8層為精裝修修公寓（1000元/平平米精裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)對(duì)外報(bào)價(jià)）），共有房源源228套。。10月28日開(kāi)盤，共共開(kāi)放房源116套（僅僅為5-6層層的房源），，11月17日二次放盤盤剩余112套房屋。截截止到11月月20日共認(rèn)認(rèn)購(gòu)房源63套，簽約72套。具體銷售情況況見(jiàn)下表。佳蓮時(shí)代廣場(chǎng)銷售情況戶型銷量（套）余量（套）總量（套）銷售率均價(jià)戶均面積（㎡）一居287210028%目前項(xiàng)目銷售均價(jià)12000元/㎡根據(jù)其朝向不同價(jià)格有所差別，其中南向最貴。目前該項(xiàng)目的價(jià)格區(qū)間為11000-13600元/㎡40兩居21476831%58、75三居8485614%90、95、108六居0440%216（此戶型只在8層）合計(jì)5717122825%

區(qū)域市場(chǎng)分析析——區(qū)域內(nèi)內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目（（待售項(xiàng)目））項(xiàng)目名稱：邑邑上開(kāi)發(fā)商：北京京市安達(dá)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司設(shè)計(jì)單位：中中國(guó)建筑設(shè)計(jì)計(jì)研究院施工單位：山山西建工集團(tuán)團(tuán)地理位置：昌昌平鼓樓北街街和東街交叉叉處用地面積：19820平平米建筑面積：3.7萬(wàn)平米米用地性質(zhì)：住住宅建筑形態(tài)：板板樓容積率：1.9優(yōu)惠：未定交房時(shí)間：08年年底區(qū)域市場(chǎng)分析析——區(qū)域內(nèi)內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目（（待售項(xiàng)目））邑上該項(xiàng)目共有房房源410套套。目前尚未未開(kāi)盤銷售，，預(yù)計(jì)未來(lái)2個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤盤。該項(xiàng)目目目前與裝修公公司合作，辦辦理裝修優(yōu)惠惠卡，收取客客戶500元元定金，截至至到11月12日。目前前有效客戶積積累數(shù)量為270個(gè)。邑上銷售情況戶型銷量（套）余量（套）總量（套）銷售率均價(jià)戶均面積（㎡）一居01051050%價(jià)格預(yù)計(jì)在9000－9500元/平米50－70兩居01641640%80－100三居01251250%110－150躍層016160%130－180合計(jì)04104100%

區(qū)域市場(chǎng)分析析——區(qū)域內(nèi)內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目（（待售項(xiàng)目））項(xiàng)目名稱：隨隨園公寓開(kāi)發(fā)商：北京京市昌平房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公公司地理位置：北北京市昌平區(qū)區(qū)水庫(kù)路9號(hào)號(hào)用地面積：63000平平方米建筑面積：110000平方米用地性質(zhì)：住住宅建筑形態(tài)：部部分結(jié)構(gòu)已經(jīng)經(jīng)封頂容積率率：2地塊情況：11萬(wàn)平米公公寓產(chǎn)品優(yōu)惠：3萬(wàn)元元可注冊(cè)為該該項(xiàng)目的國(guó)學(xué)學(xué)論壇俱樂(lè)部部會(huì)員,會(huì)員員可參加搖號(hào)號(hào)活動(dòng),并有有優(yōu)先選房權(quán)權(quán),享有相映映折扣(預(yù)計(jì)計(jì)98折)交房時(shí)間：2008年12月31日日區(qū)域市場(chǎng)分析析——區(qū)域內(nèi)內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目（（待售項(xiàng)目））隨園公寓目前該項(xiàng)目總總供應(yīng)套數(shù)為為938套,其中兩居部部分為1梯四四戶，3居、、4居為一梯梯兩戶預(yù)計(jì)。。銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：在11月月25日開(kāi)始始搖號(hào),此搖搖號(hào)只對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目的國(guó)學(xué)論論壇俱樂(lè)部會(huì)會(huì)員開(kāi)放,享享有優(yōu)先選房房權(quán)，預(yù)計(jì)11月28日日正式開(kāi)盤，，目前辦理國(guó)國(guó)學(xué)會(huì)員卡的的客戶約為700人，客客戶積累情況況很好。該項(xiàng)目預(yù)售許許可證分為2個(gè)，目前已已取得5萬(wàn)平平米的預(yù)售許許可，28日日放盤即為該該部分放量。。其余6萬(wàn)平平米預(yù)計(jì)在未未來(lái)2個(gè)月內(nèi)內(nèi)開(kāi)盤。隨園公寓產(chǎn)品情況戶型銷量（套）余量（套）總量（套）銷售率均價(jià)戶均面積（㎡）兩居400400目前擬訂對(duì)外均價(jià)8200元88-90三居300300142四居238238173-180合計(jì)938938

區(qū)域市場(chǎng)分析析——區(qū)域內(nèi)內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目（（待售項(xiàng)目））項(xiàng)目名稱：詩(shī)詩(shī)芳苑開(kāi)發(fā)商：天元元廣建房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公公司設(shè)計(jì)單位：首首鋼設(shè)計(jì)院施工單位：城城建三建地理位置：昌昌平區(qū)永安路路東南側(cè)(昌昌平公園南側(cè)側(cè))用地面積：3萬(wàn)平米建筑面積：住住宅約12萬(wàn)萬(wàn)平米，商業(yè)業(yè)約1萬(wàn)平米米用地性質(zhì)：住住宅建筑形態(tài)：板板樓為主、部部分板塔結(jié)合合容積率：3.9地塊情況：目目前已施工至至地上二層，，目前項(xiàng)目正正在進(jìn)行規(guī)劃劃變更調(diào)整，，不確定因素素增加。付款及優(yōu)惠：：一次性付款款、按揭、分分期交房時(shí)間：待待定區(qū)域市場(chǎng)分析析——區(qū)域內(nèi)內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目（（在售項(xiàng)目））詩(shī)芳苑該項(xiàng)目共有房房源約1100套左右。。開(kāi)盤時(shí)間因因規(guī)劃變更（（增加面積））待定，預(yù)計(jì)計(jì)未來(lái)一個(gè)季季度內(nèi)推向市市場(chǎng)。該項(xiàng)目距離本本項(xiàng)目約為600米，建建筑密度高于于本項(xiàng)目，推推盤時(shí)間與本本項(xiàng)最為接近近，今后將重重點(diǎn)關(guān)注。詩(shī)芳苑產(chǎn)品結(jié)構(gòu)戶型銷量（套）余量（套）總量（套）銷售率均價(jià)戶均面積（㎡）一居－－－－－－－－－－－－預(yù)計(jì)價(jià)格在8000元/左右80兩居－－－－－－－－－－－－118－130三居－－－－－－－－－－－－164四居－－－－－－－－－－－－－－－合計(jì)－－－－－－－－－－－－

區(qū)域市場(chǎng)分析析——區(qū)域市市場(chǎng)總結(jié)昌平城區(qū)承載載著未來(lái)北京京的科教創(chuàng)新新基地、人文文生態(tài)景區(qū)、、和諧宜居新新城的規(guī)劃建建設(shè)目標(biāo)，有有著良好的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)和發(fā)發(fā)展空間。但但從目前整體體市場(chǎng)環(huán)境來(lái)來(lái)看，當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)市場(chǎng)相相對(duì)北京城區(qū)區(qū)仍處于比較較落后的地步步。商品住宅市場(chǎng)場(chǎng)起步較晚，，目前市場(chǎng)大大量存在的是是早期建成的的房改房、單單位福利房；；商品住宅項(xiàng)目目2002年年起開(kāi)始集中中供應(yīng)，但數(shù)數(shù)量偏少，總總體規(guī)模偏小??；昌平城區(qū)人口口基數(shù)過(guò)小，，僅14萬(wàn)人人，當(dāng)?shù)刭?gòu)買買客群有限；；新近開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目消化殆盡，，市場(chǎng)存量緊緊缺，市場(chǎng)目目前可形成有有效供應(yīng)的規(guī)規(guī)模僅為28.2萬(wàn)平米米，短期內(nèi)，，市場(chǎng)供應(yīng)量量的競(jìng)爭(zhēng)壓力力不大，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)主要在于當(dāng)當(dāng)?shù)乜蛻糍?gòu)房房的承受能力力。近期東部新區(qū)區(qū)土地供應(yīng)計(jì)計(jì)劃尚未明朗朗，但長(zhǎng)期看看供應(yīng)將明顯顯放量增加,可能會(huì)與本本項(xiàng)目后期開(kāi)開(kāi)發(fā)形成直接接競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目銷售價(jià)格格——昌平城城區(qū)目前均價(jià)價(jià)為75009000元元／平米，已已經(jīng)處于較高高位置，考慮慮到新城市政政建設(shè)力度的的不斷加強(qiáng)，，價(jià)格走勢(shì)呈呈穩(wěn)步上升態(tài)態(tài)勢(shì)。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)——新項(xiàng)目目更多注重規(guī)規(guī)劃細(xì)節(jié)，關(guān)關(guān)注景觀設(shè)計(jì)計(jì)以及產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)，新理念念和新技術(shù)也也在不斷引入入；建筑形態(tài)態(tài)以高層/小小高層板樓為為主；戶型設(shè)設(shè)計(jì)以80-140平米米的二居和三三居為主?！径繀^(qū)域市市場(chǎng)客戶掃描描1、區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)客群構(gòu)成2、目標(biāo)客群群背景構(gòu)成3、競(jìng)品項(xiàng)目目客戶分析4、區(qū)域客群群需求特征市場(chǎng)熱度：昌平市場(chǎng)熱度度相對(duì)平緩，，從昌平中心心城區(qū)來(lái)看，，未來(lái)三年的的商品房購(gòu)買買發(fā)生率為8.9%；昌平未來(lái)兩年年潛在購(gòu)房發(fā)發(fā)生率僅為4%，和城區(qū)區(qū)火熱的市場(chǎng)場(chǎng)形成鮮明的的對(duì)比；客戶來(lái)源地:昌平中心城區(qū)區(qū)對(duì)周邊鎮(zhèn)區(qū)區(qū)的吸引力較較強(qiáng)，尤其吸吸引了馬池口口鎮(zhèn)和南口鎮(zhèn)鎮(zhèn)這兩個(gè)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)的客戶；主力人群構(gòu)成成：30歲以下的的年輕群體購(gòu)購(gòu)房意愿最強(qiáng)強(qiáng)，其他年齡齡段的購(gòu)房意意愿相對(duì)較冷冷淡；打算在昌平中中心城區(qū)購(gòu)房房的客戶主力力是青年持家家和小太陽(yáng)家家庭，這和昌昌平外來(lái)人口口較少，外地地青年成成家立業(yè)需求求相對(duì)較少有有關(guān)；中老年家庭也也有一定的市市場(chǎng)規(guī)模。區(qū)域市場(chǎng)客戶戶掃描區(qū)域市市場(chǎng)客群構(gòu)成成昌平客戶在受受教育水平、、收入相比北北京城區(qū)客戶戶低；除了中心城區(qū)區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)的城城鎮(zhèn)戶口居民民，農(nóng)村人口口的城鎮(zhèn)化遷遷徙比例占到到1/5；居住自建房是是昌平市場(chǎng)的的一大特色，，超過(guò)1/3的人居住自自建房；昌平平整體的家庭庭居住面積較較大，商品房房的平均居住住面積為102平米，自自建房的平均均居住面積則則在160平平米；昌平客戶住房房總體擁有率率也比較高，，86%擁有有自己的房子子，22%有有過(guò)在昌平中中心城區(qū)的置置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，40%的潛在在客戶有過(guò)置置業(yè)經(jīng)驗(yàn)；置置業(yè)周期較短短，多數(shù)是在在近期1-3年內(nèi)剛剛購(gòu)購(gòu)買了商品房房；區(qū)域市場(chǎng)客戶戶掃描目標(biāo)客客群背景構(gòu)成成各項(xiàng)目客戶情況概況項(xiàng)目名稱區(qū)域分布客戶年齡家庭構(gòu)成主要客戶區(qū)域分布區(qū)域內(nèi)隨園昌平城區(qū)30-40歲兩口、三口之家昌平城區(qū)80%、城區(qū)20%藍(lán)郡昌平城區(qū)35-45歲三口之家昌平城區(qū)80%、城區(qū)20%邑上昌平城區(qū)28-35歲三口之家昌平城區(qū)80%、外地15%、高校教師5%詩(shī)芳苑昌平城區(qū)

未知果嶺小鎮(zhèn)昌平城區(qū)30-40歲三口之家昌平城區(qū)、城區(qū)佳蓮·時(shí)代廣場(chǎng)昌平城區(qū)30-40歲三口之家昌平城區(qū)周邊區(qū)域新龍城回龍觀30-40歲兩口、三口之家中關(guān)村橡樹(shù)灣清河25-45歲兩口、三口之家高教園區(qū)、中關(guān)村清河新城清河25-45歲兩口、三口之家中關(guān)村、海淀富力桃園西三期25-35歲兩口、三口之家中關(guān)村、海淀北一街8號(hào)小湯山25-35歲三口之家海淀新教育園區(qū)區(qū)域市場(chǎng)客戶戶掃描競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目客戶分析析在對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)場(chǎng)客戶進(jìn)行了了調(diào)研后，同同時(shí)對(duì)競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目的客群進(jìn)進(jìn)行了深入的的了解和分析析，我們對(duì)昌昌平區(qū)域的客客群需求特征征做以描述：：1、購(gòu)買目的的——以滿足足基本需求為為主,改善居居住條件為輔輔。比如與生活便便利、孩子上上學(xué)、工作便便利等，在改改善方面較多多集中在擴(kuò)大大居住面積、、戶型采光上上，小區(qū)環(huán)境境等居住品質(zhì)質(zhì)雖然有一些些，但還不夠夠突出。2、總價(jià)承受受區(qū)間集中在在50-79萬(wàn)之間（40%），總總價(jià)上浮能力力比較弱；單單價(jià)最高承受受區(qū)間集中在在5000-8000之之間；面積需需求集中在81-120平米之間，，大戶型較少少。3、產(chǎn)品需求求：以6層以以下的多層板板樓為主，不不太接受13層以上的高高層板樓；在在戶型需求上上以2室1廳廳1衛(wèi)、3室2廳2衛(wèi)衛(wèi)、3室1廳2衛(wèi)和2室1廳2衛(wèi)衛(wèi)為主。區(qū)域市場(chǎng)客戶戶掃描區(qū)域客客群需求特征征【三】金隅··萬(wàn)科城定位位建議市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位客群定位本項(xiàng)目核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)定位依據(jù)據(jù)：本項(xiàng)目定位建建議——市場(chǎng)場(chǎng)定位昌平城區(qū)未來(lái)來(lái)良好的發(fā)展展趨勢(shì)是西部發(fā)展帶帶上的重要節(jié)節(jié)點(diǎn)、和諧宜宜居新城、科科技創(chuàng)新基地地項(xiàng)目所在昌平平城區(qū)內(nèi)的核核心區(qū)域地段段老二毛廠在昌昌平城區(qū)內(nèi)擁?yè)碛辛己玫呐渑涮准安豢蓮?fù)復(fù)制的核心地地段項(xiàng)目的品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)金隅、萬(wàn)科強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造造昌平城區(qū)標(biāo)標(biāo)桿力作不可比擬的大大盤效應(yīng)62.6萬(wàn)平平米大盤，占占據(jù)昌平城區(qū)區(qū)供應(yīng)量的70％以上昌平市市場(chǎng)的的金色色，區(qū)區(qū)域地地標(biāo)的的住宅宅項(xiàng)目目市場(chǎng)定定位依依據(jù)：：本項(xiàng)目目定位位建議議———市場(chǎng)場(chǎng)定位位昌平市市場(chǎng)的的金色色，區(qū)區(qū)域地地標(biāo)的的住宅宅項(xiàng)目目1、解解讀““昌平平市場(chǎng)場(chǎng)的金金色””：金色：：城市市核心心區(qū)域域的項(xiàng)項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)志，，高于于項(xiàng)目目定位位的及及，金金隅萬(wàn)萬(wàn)科城城雖坐坐落昌昌平，，但無(wú)無(wú)論規(guī)規(guī)模體體系還還是產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)都都以高高于對(duì)對(duì)的定定位，，因此此我們們賦予予它““昌平平市場(chǎng)場(chǎng)的金金色””。2、區(qū)區(qū)域地地標(biāo)：：在昌平平城區(qū)區(qū)這個(gè)個(gè)住宅宅有效效供應(yīng)應(yīng)量?jī)H僅為28.2萬(wàn)萬(wàn)平米米的區(qū)區(qū)域，，金隅隅萬(wàn)科科城將將在未未來(lái)2－3年形形成約約48萬(wàn)平平米的的住宅宅放量量，這這種無(wú)無(wú)法比比擬的的項(xiàng)目目規(guī)模模以及及憑借借萬(wàn)科科和金金隅的的聯(lián)手手打造造，必必然是是昌平平區(qū)城城區(qū)內(nèi)內(nèi)的地地標(biāo)項(xiàng)項(xiàng)目。。本項(xiàng)目目定位位建議議———產(chǎn)品品定位位通過(guò)對(duì)對(duì)項(xiàng)目目所在在區(qū)域域的分分析和和判斷斷后，，我們們對(duì)市市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)競(jìng)品品項(xiàng)目目進(jìn)行行了細(xì)細(xì)致的的調(diào)研研和比比較，，來(lái)對(duì)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的的產(chǎn)品品定位位做出出建議議。調(diào)調(diào)研研項(xiàng)目目的選選取標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：1、同同區(qū)域域內(nèi)的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目目；2、、北5環(huán)以以外，，八達(dá)達(dá)嶺高高速公公路沿沿線的的典型型項(xiàng)目目；3、、項(xiàng)目目具有有較好好的知知名度度和美美譽(yù)度度；4、、規(guī)模模體量量與本本項(xiàng)目目趨同同；5、、產(chǎn)品品形式式及面面積區(qū)區(qū)間與與本項(xiàng)項(xiàng)目趨趨同。。符合市市調(diào)對(duì)對(duì)象條條件，，作為為本次次市調(diào)調(diào)項(xiàng)目目的樓樓盤如如下：：市場(chǎng)調(diào)研樣本區(qū)域外代表性樓盤同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤橡樹(shù)灣清河新城富力桃園新龍城北一街8號(hào)藍(lán)郡邑上隨園公寓佳蓮·時(shí)代廣場(chǎng)果嶺小鎮(zhèn)詩(shī)芳苑回龍觀板塊沙河板塊昌平城區(qū)本項(xiàng)目目定位位建議議———產(chǎn)品品定位位（外外立面面比較較）

昌平城區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目名稱

藍(lán)郡邑上隨園公寓佳蓮·時(shí)代廣場(chǎng)果嶺小鎮(zhèn)詩(shī)芳苑建筑外檐面磚石材、陶土磚面磚，涂料玻璃幕墻涂料涂料

昌平城區(qū)域外項(xiàng)目名稱

橡樹(shù)灣清河新城富力桃園北一街8號(hào)新龍城建筑外檐涂料、面磚鋁板墻磚或天然石材面磚墻磚及局部涂料通過(guò)對(duì)對(duì)競(jìng)品品項(xiàng)目目的外外檐形形式和和選材材的比比較，，目前前競(jìng)品品項(xiàng)目目主要要采用用石材材配合合涂料料，品品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商商或者成熟熟項(xiàng)目目對(duì)外外立面面的設(shè)設(shè)計(jì)注注重視視覺(jué)感感受以以及建建筑美美感，，力圖圖通過(guò)過(guò)外立立面?zhèn)鱾鬟f項(xiàng)項(xiàng)目的的整體體品質(zhì)質(zhì)感和和檔次。從從目前前市場(chǎng)場(chǎng)的反反饋情情況來(lái)來(lái)看，，厚重重并和和諧的的色彩彩搭配配更容容易被被人所所認(rèn)可可和關(guān)關(guān)注。。本項(xiàng)目目定位位建議議———產(chǎn)品品定位位（外外立面面比較較）果嶺小鎮(zhèn)藍(lán)郡本項(xiàng)目目定位位建議議———產(chǎn)品品定位位（外外立面面比較較）世濤天朗昌平城區(qū)老項(xiàng)目新新公公寓寧馨苑苑橡樹(shù)灣新龍城富力桃園清河新城本項(xiàng)目目定位位建議議———產(chǎn)品品定位位（外外立面面比較較）昌平城區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目名稱

藍(lán)郡邑上隨園公寓佳蓮·時(shí)代廣場(chǎng)果嶺小鎮(zhèn)詩(shī)芳苑園林景觀中央景觀軸線、中心集中景觀園林設(shè)計(jì)以現(xiàn)代風(fēng)格為主線，通過(guò)系列連接的主體空間呈現(xiàn)出一種婉約、自然、典雅、靜謐的親水園林，獨(dú)特的風(fēng)景街區(qū)設(shè)計(jì)，顯示出人與自然的和諧；1300平米空中花園

將生態(tài)人居與八大美學(xué)園林完全融合，使生活從此自然，從此舒適追求在融會(huì)中的完美統(tǒng)一。設(shè)計(jì)宗旨力求人與自然的和諧,突出以人為本的主題,昌平城區(qū)域外項(xiàng)目名稱

橡樹(shù)灣清河新城富力桃園北一街8號(hào)新龍城園林景觀橡樹(shù)灣地塊內(nèi)原生樹(shù)木繁多，其中50公逾百棵分以上胸徑的原生大樹(shù)逾百棵樓間綠化組團(tuán)面積均達(dá)到了兩萬(wàn)平米以上，富力桃園景觀設(shè)計(jì)總體上以“現(xiàn)代、人文、藝術(shù)、原生”為四大主題，營(yíng)造了充分尊重自然并富有現(xiàn)代氣息的生態(tài)景觀環(huán)境全年自然健康。使綠色向上延伸，有天有地，居高視遠(yuǎn)，覽勝眼底社區(qū)內(nèi)部15萬(wàn)平米的景觀面積，近2萬(wàn)平米中心花園，分析結(jié)結(jié)論：：區(qū)域域內(nèi)市市場(chǎng)竟竟品開(kāi)開(kāi)始重重視對(duì)對(duì)景觀觀環(huán)境境的塑塑造，，部分分項(xiàng)目目的園園林設(shè)設(shè)計(jì)已已經(jīng)具具有較較高的的水平平。區(qū)區(qū)域外外項(xiàng)目目的園園林景景觀設(shè)設(shè)計(jì)更更加注注重細(xì)細(xì)節(jié)和和成熟熟。本項(xiàng)目目定位位建議議———產(chǎn)品品定位位（園園林比比較））藍(lán)郡橡樹(shù)灣灣橡樹(shù)灣果嶺小鎮(zhèn)本項(xiàng)目目定位位建議議———產(chǎn)品品定位位（園園林比比較））昌平城區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目名稱

藍(lán)郡邑上隨園公寓佳蓮·時(shí)代廣場(chǎng)果嶺小鎮(zhèn)詩(shī)芳苑入戶門鋼制4防門防盜門防盜門盼盼同檔次防盜門防盜門未定窗鋁合金斷橋窗鋁合金斷橋窗玻璃鋁合金斷橋窗普通玻璃平開(kāi)鋁合金噴塑門窗平開(kāi)鋁合金噴塑門窗未定昌平城區(qū)域外項(xiàng)目名稱

橡樹(shù)灣清河新城富力桃園北一街8號(hào)新龍城入戶門防盜門防盜門防盜門防盜門防盜門窗塑鋼窗玻璃鋁合金窗安全玻璃鋁塑復(fù)合窗中空玻璃鋁塑復(fù)合窗中空玻璃鋁塑復(fù)合窗中空玻璃分析結(jié)結(jié)論：：競(jìng)品品項(xiàng)目目中對(duì)對(duì)于門門的選選擇都都比較較普通通，基基本都都為四四防門門；對(duì)對(duì)于窗窗戶材材料的的選用用，斷斷橋鋁鋁及中中空玻玻璃目目前已已成為為一種種比較較普遍遍的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。本項(xiàng)目目定位位建議議———產(chǎn)品品定位位（門門、窗窗比較較）

昌平城區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目名稱

藍(lán)郡邑上隨園公寓佳蓮·時(shí)代廣場(chǎng)果嶺小鎮(zhèn)詩(shī)芳苑供水市政市政市政市政市政市政供暖集中供暖散熱片集中供暖散熱片分戶采暖燃?xì)獗趻鞝t集中供暖散熱片集中供暖集中供暖

昌平城區(qū)域外項(xiàng)目名稱

橡樹(shù)灣清河新城富力桃園北一街8號(hào)新龍城供水市政市政市政市政，24小時(shí)熱水市政供暖集中供暖德森散熱片集中供暖分戶地輻射供暖，配備阿里斯頓燃?xì)獗趻鞝t分戶供暖，采用壁掛式燃?xì)忮仩t集中供暖，地板采暖分析結(jié)結(jié)論：：竟品品項(xiàng)目目中的的供水水都是是市政政供水水，24小小時(shí)熱熱水比比較少少見(jiàn)。。通過(guò)過(guò)反饋饋區(qū)域域內(nèi)客客戶對(duì)對(duì)24小時(shí)時(shí)熱水水并不不關(guān)注注。供供暖基基本采采用集集中供供暖，，個(gè)別別項(xiàng)目目采取取分戶戶供暖暖。本項(xiàng)目目定位位建議議———產(chǎn)品品定位位（供供水、、供暖暖比較較）昌平城區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目名稱

藍(lán)郡邑上隨園公寓佳蓮·時(shí)代廣場(chǎng)果嶺小鎮(zhèn)詩(shī)芳苑安防24小時(shí)保安，監(jiān)控，門禁對(duì)講24小時(shí)保安，監(jiān)控，可視對(duì)講對(duì)講系統(tǒng)、周界紅外線24小時(shí)保安，監(jiān)控，門禁對(duì)講24小時(shí)保安，監(jiān)控，紅外探測(cè)，可視對(duì)講未定昌平城區(qū)域外項(xiàng)目名稱

橡樹(shù)灣清河新城富力桃園北一街8號(hào)新龍城安防24小時(shí)保安，監(jiān)控，紅外探測(cè)，可視對(duì)講，可視對(duì)講24小時(shí)保安，監(jiān)控，門禁及電子巡更系統(tǒng)，可視對(duì)講24小時(shí)保安，監(jiān)控，紅外探測(cè)，可視對(duì)講。24小時(shí)保安，監(jiān)控，可視對(duì)講24小時(shí)保安，監(jiān)控，門禁及電子巡更系統(tǒng)，可視對(duì)講分析結(jié)結(jié)論：：區(qū)域域項(xiàng)目目的安安防系系統(tǒng)基基本都都是目目前比比較普普遍采采用的的。本項(xiàng)目目定位位建議議———產(chǎn)品品定位位（社社區(qū)安安防比比較））昌平城區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目名稱公共空間藍(lán)郡邑上隨園公寓佳蓮·時(shí)代廣場(chǎng)果嶺小鎮(zhèn)詩(shī)芳苑電梯上海富士未定未定未定，合資品牌無(wú)未定墻面地面瓷磚，二層以上墻面涂料未定未定精裝，材料未定無(wú)未定頂棚涂料未定未定未定無(wú)未定昌平城區(qū)域外項(xiàng)目名稱公共空間橡樹(shù)灣清河新城富力桃園北一街8號(hào)新龍城電梯廣州日立系列主機(jī)采用永磁同步曳引機(jī)，載重1噸、0.8噸，速度：2米/秒品牌未定，一線品牌未定西子奧的斯或迅達(dá)墻面地面石材大理石花崗巖配木飾未定未定頂棚涂料涂料高級(jí)涂料未定未定分析結(jié)結(jié)論：：電梯梯及電電梯間間的裝裝修是是體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)感比比較重重要的的一個(gè)個(gè)部分分，各各競(jìng)品品項(xiàng)目目中的的電梯梯品牌牌及裝裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)有有部分分未確確定，，現(xiàn)在在能夠夠明確確的品品牌基基本都都是國(guó)國(guó)內(nèi)或或合資資的一一線品品牌。。本項(xiàng)目目定位位建議議———產(chǎn)品品定位位（公公共區(qū)區(qū)域、、電梯梯比較較）昌平城區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目配套藍(lán)郡邑上隨園公寓佳蓮·時(shí)代廣場(chǎng)果嶺小鎮(zhèn)詩(shī)芳苑商業(yè)4萬(wàn)平米項(xiàng)目自有集中商業(yè)（商場(chǎng)）無(wú)無(wú)2.6萬(wàn)平米商業(yè)3.2萬(wàn)集中商業(yè)1萬(wàn)平米商業(yè)教育依靠周邊教育配套無(wú)無(wú)無(wú)幼兒園無(wú)會(huì)所300平米無(wú)4000平米無(wú)100度果嶺健身會(huì)所（已投入使用）無(wú)

昌平城區(qū)域外項(xiàng)目名稱項(xiàng)目配套橡樹(shù)灣清河新城富力桃園北一街8號(hào)新龍城商業(yè)商業(yè)景觀步行街及10萬(wàn)平米商業(yè)中心20萬(wàn)平米的商務(wù)辦公、百貨、購(gòu)物中心與特色街區(qū)菜市場(chǎng)、超市、餐飲、商場(chǎng)742400平米商業(yè)金融配套性商業(yè)教育幼兒園小學(xué)無(wú)國(guó)際知名雙語(yǔ)幼兒園54800平米中小學(xué)幼兒園幼兒園會(huì)所2萬(wàn)平米大型書吧、咖啡吧、畫廊、體育設(shè)施5A級(jí)（400平米）星級(jí)會(huì)所：游泳池、健身區(qū)、羽毛球場(chǎng)、兒童游樂(lè)區(qū)、商務(wù)中心、小型快餐區(qū)等高檔會(huì)所里的健身房點(diǎn)燃青春，酒吧、咖啡廳無(wú)會(huì)所，有活動(dòng)中心分析結(jié)結(jié)論：：對(duì)與與項(xiàng)目目配套套，本本項(xiàng)目目具有有較高高的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，除了了自身身配套套的完完善外外，項(xiàng)項(xiàng)目地地塊的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)是昌昌平城城區(qū)其其他項(xiàng)項(xiàng)目所所不能能復(fù)制制的。。本項(xiàng)目目定位位建議議———產(chǎn)品品定位位（項(xiàng)項(xiàng)目配配套比比較））通過(guò)對(duì)對(duì)競(jìng)品品項(xiàng)目目的主主要增增值部部分進(jìn)進(jìn)行橫橫向?qū)?duì)比，，并做做以對(duì)對(duì)比分分析，，來(lái)作作為本本項(xiàng)目目增值值部分分的參參考依依據(jù)。。昌平城區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目名稱

藍(lán)郡邑上隨園公寓佳蓮·時(shí)代廣場(chǎng)果嶺小鎮(zhèn)詩(shī)芳苑品牌認(rèn)知度北京兆恒房地產(chǎn)北京市安達(dá)房地產(chǎn)北京市昌平房地產(chǎn)總公司北京佳蓮偉業(yè)房地產(chǎn)北京天運(yùn)通房地產(chǎn)天元廣建房地產(chǎn)昌平城區(qū)域外項(xiàng)目名稱

橡樹(shù)灣清河新城富力桃園北一街8號(hào)新龍城品牌認(rèn)知度華潤(rùn)置地（北京）北京強(qiáng)佑房地產(chǎn)北京鴻高置業(yè)北京羅頓沙河建設(shè)發(fā)展北京新龍房地產(chǎn)分析結(jié)結(jié)論：：區(qū)域域內(nèi)開(kāi)開(kāi)發(fā)公公司主主要以以北京京市及及本地地開(kāi)發(fā)發(fā)商為為主，，開(kāi)發(fā)發(fā)地域域局限限性較較強(qiáng)，，對(duì)市市場(chǎng)的的品牌牌影響響力不不大。。項(xiàng)目目自身身品牌牌影響響力要要優(yōu)于于開(kāi)發(fā)發(fā)商品品牌影影響力力，項(xiàng)項(xiàng)目展展示給給市場(chǎng)場(chǎng)的整整體形形象對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的影影響更更為直直接。。本項(xiàng)目定位位建議———產(chǎn)品定位位（開(kāi)發(fā)商商品牌比較較）根據(jù)項(xiàng)目的的市場(chǎng)定位位，再通過(guò)過(guò)目前市場(chǎng)場(chǎng)上區(qū)域內(nèi)內(nèi)及區(qū)域外外競(jìng)品項(xiàng)目目的建筑細(xì)細(xì)部做法與與戶型的比比較后，并并結(jié)合項(xiàng)目目自身的特特點(diǎn)及優(yōu)劣劣勢(shì)，我們們對(duì)項(xiàng)目的的產(chǎn)品定位位建議如下下：產(chǎn)品定位：：建筑外檐：：針對(duì)金隅隅萬(wàn)科城項(xiàng)項(xiàng)目的外立立面，仍以以3層以下下選取面磚磚或石材，，上部選擇擇質(zhì)量較好好的涂料做做為外檐的的主要材料料。項(xiàng)目的的核心建筑筑群落或者者代表建筑筑可考慮全全面磚或者者全石材。。顏色的選選取建議考考慮深色系系為主，可可借鑒假日日風(fēng)景或紫紫臺(tái)的外立立面特征。。本項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位———項(xiàng)目產(chǎn)品品定位建議議（外立面面）萬(wàn)科加州灣灣V城藍(lán)郡園林景觀：：建議適當(dāng)當(dāng)提高園林林建設(shè)投入入的標(biāo)準(zhǔn)，，對(duì)園林景景觀部分進(jìn)進(jìn)行分區(qū)主主題定位，，并依據(jù)定定位進(jìn)行對(duì)對(duì)應(yīng)特色風(fēng)風(fēng)格的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，可可以通過(guò)園園林來(lái)提升升項(xiàng)目的附附加值及關(guān)關(guān)注度。昌昌平區(qū)自然然環(huán)境良好好，植物物物種豐富，，可充分利利用這些優(yōu)優(yōu)勢(shì)，就地地選材，豐豐富園林景景觀。萬(wàn)科雙水岸岸果嶺小鎮(zhèn)本項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位———項(xiàng)目產(chǎn)品品定位建議議（園林））門窗：對(duì)于于本項(xiàng)目建建議對(duì)門的的選擇國(guó)內(nèi)內(nèi)質(zhì)量較好好的品牌防防盜門，窗窗的材料選選擇建議斷斷橋鋁及中中空玻璃。。本項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位———項(xiàng)目產(chǎn)品品定位建議議（門窗））安防系統(tǒng)：：對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目的安防防系統(tǒng)，建建議不做新新技術(shù)或者者在安防系系統(tǒng)方面增增加投入，，就采用區(qū)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)比較普遍遍的安防系系統(tǒng)。還是是靠萬(wàn)科物物業(yè)的附加加值來(lái)提升升項(xiàng)目的綜綜合服務(wù)品品質(zhì)。本項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位———項(xiàng)目產(chǎn)品品定位建議議（安防系系統(tǒng)）電梯及公共共空間：電電梯的選擇擇選取目前前主流一線線品牌，公公共空間的的材料選取取建議以石石材為主，，來(lái)提升產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)質(zhì)感。本項(xiàng)項(xiàng)目由于公公共空間面面積較大，，在公共空空間的成本本投入有利利于項(xiàng)目整整體品質(zhì)提提升的直觀觀體現(xiàn)。本項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位———項(xiàng)目產(chǎn)品品定位建議議（電梯及及公共空間間）供水供暖：：在供水和和供暖方面面，建議不不采取24小時(shí)熱水水。供暖采采用市政集集中供暖，，采暖形式式為地暖。。本項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位———項(xiàng)目產(chǎn)品品定位建議議（供水、、供暖）本項(xiàng)目定位位建議———價(jià)格定位位依據(jù)（對(duì)對(duì)比分析））區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目藍(lán)郡邑上隨園公寓佳蓮·時(shí)代廣場(chǎng)果嶺小鎮(zhèn)詩(shī)芳苑金隅·萬(wàn)科城建筑形態(tài)小高層板樓、塔樓9層板樓9層板樓商業(yè)建筑綜合體4-9層板樓、別墅22-28層板樓28層板樓入住時(shí)間08年10月08年底08年底08年底全部入住預(yù)計(jì)08年底09年10月房屋實(shí)用率82%87%85%80%88%75—80%69.5—74.7%容積率1.81.925.60.963.93.0通過(guò)對(duì)區(qū)域域市場(chǎng)的研研究與分析析，我們認(rèn)認(rèn)為影響定定價(jià)的主要要因素有以以下幾點(diǎn)：：建筑密度度（容積率率）、建筑筑形態(tài)、入入住時(shí)間、、房屋實(shí)用用率、區(qū)域域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目定價(jià)、、產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)。以下逐逐一分析。。本項(xiàng)目定位位建議———價(jià)格定位位依據(jù)（對(duì)對(duì)比分析））建筑密度———建筑密密度與居住住舒適度成成反比，本本項(xiàng)目容積積率為3.0，上述述項(xiàng)目?jī)H有有詩(shī)芳苑比比本項(xiàng)目的的建筑密度度高，與其其他項(xiàng)目相相比，本項(xiàng)項(xiàng)目處于劣劣勢(shì)。房房屋實(shí)用率率——該因因素直接影影響客戶對(duì)對(duì)房屋實(shí)際際持有情況況，市場(chǎng)敏敏感程度和和關(guān)注度較較高，本項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)用率率僅為69—74%，低于區(qū)區(qū)域內(nèi)的平平均水平5-15%。該因素素為本項(xiàng)目目劣勢(shì)。入入住時(shí)間間——競(jìng)品品項(xiàng)目的入入住時(shí)間最最晚均在08年底，，本項(xiàng)目為為09年10月，處處于劣勢(shì)。。

建筑形形態(tài)——區(qū)區(qū)域內(nèi)競(jìng)品品項(xiàng)目的建建筑形態(tài)以以板樓為主主，與本項(xiàng)項(xiàng)目相同，，不做優(yōu)劣劣勢(shì)比較。。

產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)——受受“70、、90政策策”影響，，新盤的產(chǎn)產(chǎn)品組成結(jié)結(jié)構(gòu)基本一一樣，但本本項(xiàng)目建筑筑密度過(guò)高高，導(dǎo)致房房屋進(jìn)深過(guò)過(guò)大，面寬寬較小，存存在一定的的劣勢(shì)；同同時(shí)本項(xiàng)目目有近30%的戶型型為東西向向房屋，市市場(chǎng)接受程程度較差，，對(duì)價(jià)格有有一定負(fù)面面影響。區(qū)區(qū)域內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定定價(jià)——從從近階段昌昌平城區(qū)內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目的銷銷售情況來(lái)來(lái)開(kāi),整個(gè)個(gè)區(qū)域的銷銷售均價(jià)在在7500-9000元之間間,昌平平城區(qū)內(nèi)的的3個(gè)主要要待售項(xiàng)目目——邑上上、詩(shī)芳苑苑、隨園公公寓（佳蓮蓮時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)因產(chǎn)品特特殊性例外外）的加權(quán)權(quán)平均價(jià)約約為8200元/平平方米。入住時(shí)間項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)建筑密度房屋實(shí)用率率本項(xiàng)目規(guī)模模優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格項(xiàng)目劣勢(shì)開(kāi)盤價(jià)7800元/平方米,08年度銷銷售均價(jià)8000-8100元/平方方米,產(chǎn)品設(shè)計(jì)本項(xiàng)目定位位建議———價(jià)格定位位結(jié)論開(kāi)發(fā)商品牌牌主力客戶群群——昌平地地緣客戶政府公務(wù)員員沙河中關(guān)村村國(guó)家工程程技術(shù)創(chuàng)新新與產(chǎn)業(yè)化化基地員工工老城區(qū)中關(guān)關(guān)村科技園園昌平園區(qū)區(qū)員工老城區(qū)大學(xué)學(xué)教職員工工企事業(yè)單位位員工南口、馬池池口鎮(zhèn)、陽(yáng)陽(yáng)坊軍隊(duì)及及相關(guān)人員員沙河北汽福福田產(chǎn)業(yè)基基地員工次主力客戶戶群——北京市市區(qū)客戶八達(dá)嶺高速速沿線中關(guān)關(guān)村、上地地、航天城城及周邊高高校拓展項(xiàng)目客客戶群降低低市場(chǎng)銷售售壓力本項(xiàng)目定位位建議———客群定位位本項(xiàng)目定位位建議———客群定位位(來(lái)電客客戶積累情情況)從11月6日開(kāi)始，，銷售部正正式開(kāi)始接接電工作,截止到21日,累累計(jì)接電總總量為423組,其其中有效來(lái)來(lái)電317組,無(wú)效效來(lái)電106組（注注：有效來(lái)來(lái)電與無(wú)效效來(lái)電的界界定原則為為該客戶是是否留電話話），以下下對(duì)來(lái)電情情況進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)計(jì)與分析析：工作區(qū)域統(tǒng)統(tǒng)計(jì):該部分內(nèi)容容登記總量量為267。居住區(qū)域統(tǒng)統(tǒng)計(jì):該部分內(nèi)容容登記總量量為238。來(lái)電客戶特特征描述：：工作區(qū)域分分布——昌昌平當(dāng)?shù)貫闉橹?，值得得注意的是是北京市區(qū)區(qū)工作人群群占有一定定比例。居住區(qū)域———受認(rèn)知知途徑的約約束，以昌昌平本地為為主；產(chǎn)品需求———以南北北向二居為為主，需求求比例達(dá)到到90%；；面積需求范范圍：一居：60平米二居：80—100平米三居：120—140平米產(chǎn)品需求與與本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨趨同，本項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)定位準(zhǔn)準(zhǔn)確。客戶重點(diǎn)關(guān)關(guān)注問(wèn)題———價(jià)格、、開(kāi)盤時(shí)間間、建筑高高度、房屋屋實(shí)用率。。工作區(qū)域統(tǒng)統(tǒng)計(jì):該部分內(nèi)容容登記總量量為214。本項(xiàng)目定位位建議———客群定位位(來(lái)電客客戶積累情情況)本項(xiàng)目核心心競(jìng)爭(zhēng)力品牌影響力力：本項(xiàng)目目為萬(wàn)科和和金隅兩大大知名地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)聯(lián)袂之作，，在整個(gè)區(qū)區(qū)域的品牌牌影響力巨巨大；規(guī)模影響力力：本項(xiàng)目目總建筑面面積61.6萬(wàn)平方方米(住宅宅部分約48萬(wàn)平米米)，在整整個(gè)區(qū)域內(nèi)內(nèi)是首屈一一指的大盤盤；區(qū)位影響力力：本項(xiàng)目目所處地理理位置為目目前昌平城城區(qū)的核心心區(qū)域，二二毛地塊的的區(qū)位認(rèn)知知度較高；；產(chǎn)品影響力力：本項(xiàng)目目是昌平地地區(qū)具有鮮鮮明建筑特特點(diǎn)及園林林景觀特色色的地標(biāo)性性建筑群。。服務(wù)影響力力：萬(wàn)科物物業(yè)的服務(wù)務(wù)附加值根據(jù)本項(xiàng)目目的市場(chǎng)定定位以及產(chǎn)產(chǎn)品，價(jià)格格，客群的的定位，我我們挖掘出出項(xiàng)目所應(yīng)應(yīng)具備的核核心競(jìng)爭(zhēng)力力：【四】項(xiàng)目目劣勢(shì)及解解決方案品牌認(rèn)知度度低及解決決辦法景觀示范劣劣勢(shì)及解決決辦法戶型劣勢(shì)及及解決辦法法項(xiàng)目外在不不利因素及及彌補(bǔ)措施施項(xiàng)目配套的的劣勢(shì)彌補(bǔ)補(bǔ)建議一、金隅萬(wàn)萬(wàn)科城品牌牌效應(yīng)區(qū)域域覆蓋－－－市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)萬(wàn)科金隅的的品牌認(rèn)知知度很低二、現(xiàn)場(chǎng)賣賣點(diǎn)挖掘，，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)展現(xiàn)－－－園林在開(kāi)開(kāi)盤階段無(wú)無(wú)法展示三、戶型設(shè)設(shè)計(jì)是決定定客戶購(gòu)買買的重要因因素－－戶戶型無(wú)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)四、規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的的內(nèi)部配套套完善－－－大項(xiàng)目發(fā)發(fā)展的后期期跟進(jìn)問(wèn)題題五、區(qū)域內(nèi)內(nèi)劣勢(shì)弱化化，降低不不利因素風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)－－－－供熱站對(duì)對(duì)環(huán)境的影影響項(xiàng)目劣勢(shì)及及解決方案案——競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力與劣勢(shì)勢(shì)的關(guān)系通過(guò)我們對(duì)對(duì)項(xiàng)目的市市場(chǎng)定位所所挖掘出的的項(xiàng)目核心心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)來(lái)看，從目目前市場(chǎng)的的角度分析析，也正是項(xiàng)目目所存在的的一些劣勢(shì)勢(shì)，是需要要我們通過(guò)過(guò)一系列營(yíng)營(yíng)銷動(dòng)作及及軟硬件的的支持來(lái)將將劣勢(shì)真正正轉(zhuǎn)化為為項(xiàng)目的的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。。一、金隅隅萬(wàn)科城城品牌效效應(yīng)區(qū)域域覆蓋意義：由由于目前前該區(qū)域域的客戶戶對(duì)萬(wàn)科科金隅的的品牌認(rèn)認(rèn)知度不不是很高高，首先先要通過(guò)過(guò)開(kāi)盤前前期的營(yíng)營(yíng)銷造勢(shì)勢(shì)手段，，使萬(wàn)科科金隅的的品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)在區(qū)區(qū)域內(nèi)深深入人心心，意旨旨在將整整個(gè)品牌牌文化與與客戶生生活相結(jié)結(jié)合，從從而達(dá)到到兩者的的融合，，最終上上升到客客戶對(duì)萬(wàn)萬(wàn)科金隅隅品牌的的認(rèn)可，，對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的關(guān)關(guān)注。項(xiàng)目劣勢(shì)勢(shì)及解決決方案———如何何解決市市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)萬(wàn)科金隅隅的品牌牌認(rèn)知度度低的問(wèn)問(wèn)題項(xiàng)目告知知：通過(guò)過(guò)對(duì)區(qū)域域內(nèi)的全全面營(yíng)銷銷推廣，，向客戶戶傳達(dá)一一個(gè)具有有非常影影響力的的大盤進(jìn)進(jìn)駐，推推廣方式式可包括括戶外、、報(bào)廣、、短信、、郵件直直投等；；戶外路牌牌示意夾報(bào)示意意項(xiàng)目劣勢(shì)勢(shì)及解決決方案———如何何解決市市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)萬(wàn)科金隅隅的品牌牌認(rèn)知度度低的問(wèn)問(wèn)題品牌傳達(dá)達(dá)：前期期以圣誕誕節(jié)、元元旦為節(jié)節(jié)點(diǎn)，以以節(jié)日產(chǎn)產(chǎn)生的感感性情節(jié)節(jié)以及人人群的聚聚集效應(yīng)應(yīng)將本企企業(yè)所具具備的優(yōu)優(yōu)質(zhì)生活活方式以以點(diǎn)式引引爆，給給人們以以強(qiáng)烈印印象；中中后期通通過(guò)商場(chǎng)場(chǎng)巡展將將企業(yè)文文化與對(duì)對(duì)美好生生活方式式的訴求求進(jìn)行細(xì)細(xì)膩的傳傳輸，引引發(fā)區(qū)域域客戶由由優(yōu)質(zhì)生生活暢想想聯(lián)系到到對(duì)品牌牌的關(guān)注注；巡展效果示意意活動(dòng)效果示意意項(xiàng)目劣勢(shì)及解解決方案———如何解決市市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科金金隅的品牌認(rèn)認(rèn)知度低的問(wèn)問(wèn)題品牌烙?。弘S隨著春季的來(lái)來(lái)臨，以生活活情節(jié)為主題題的感性營(yíng)銷銷活動(dòng)（植樹(shù)樹(shù)活動(dòng)、咖啡啡品鑒活動(dòng)））展開(kāi)，適時(shí)時(shí)對(duì)意向客戶戶進(jìn)行邀約，，使其參與到到活動(dòng)當(dāng)中，，并加深對(duì)品品牌理念的了了解，實(shí)現(xiàn)客客戶心中的品品牌烙印，實(shí)實(shí)現(xiàn)通過(guò)客戶戶之間的口碑碑相傳，營(yíng)造造出萬(wàn)家皆知知的萬(wàn)科金隅隅品牌效應(yīng)。?；顒?dòng)效果示意意活動(dòng)效果示意意項(xiàng)目劣勢(shì)及解解決方案———如何解決市市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科金金隅的品牌認(rèn)認(rèn)知度低的問(wèn)問(wèn)題二、現(xiàn)場(chǎng)賣點(diǎn)點(diǎn)挖掘，項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)展現(xiàn)意義：由于本本項(xiàng)目是期房房銷售，能夠夠給客戶傳直直接遞產(chǎn)品信信息的是項(xiàng)目目的銷售中心心、樣板間的的展示，這些些最直接的營(yíng)營(yíng)銷道具是促促使客戶購(gòu)買買產(chǎn)品的原因因，但鑒于開(kāi)開(kāi)盤階段園林林區(qū)尚未達(dá)到到開(kāi)放標(biāo)準(zhǔn)，，建議以其它它方式進(jìn)行效效果替代。項(xiàng)目劣勢(shì)及解解決方案———如何解決園園林在開(kāi)盤階階段無(wú)法展示示的問(wèn)題優(yōu)質(zhì)展品：通通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)銷售售中心規(guī)范化化管理、項(xiàng)目目沙盤的精致致展現(xiàn)以及樣樣板間完美呈呈現(xiàn)，提高客客戶對(duì)產(chǎn)品品品質(zhì)的認(rèn)可度度，這也是確確定其最終購(gòu)購(gòu)買產(chǎn)品的主主要原因，所所以考慮以品品牌沙盤制作作公司，精致致項(xiàng)目沙盤，，銷售大廳及及樣板間高檔檔次裝修展示示，同時(shí)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目園林效果果圖在銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行展示示，增加園林林效果展示模模型專區(qū)，由由業(yè)務(wù)員對(duì)客客戶進(jìn)行描述述；樣板間示意沙盤示意項(xiàng)目劣勢(shì)及解解決方案———如何解決園園林在開(kāi)盤階階段無(wú)法展示示的問(wèn)題小區(qū)入口建設(shè)設(shè)：增加社區(qū)區(qū)入口建設(shè)成成本，塑造項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)形象象，同時(shí)可通通過(guò)對(duì)銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行小品品及盆栽的布布置，來(lái)傳遞遞園林的感覺(jué)覺(jué)。銷售中心心二層的露臺(tái)臺(tái)可通過(guò)花植植的布置，做做成一個(gè)露天天咖啡廳，做做為現(xiàn)場(chǎng)的接接待區(qū)域提升升整體品質(zhì)感感。社區(qū)門口示意意社區(qū)門口示意意項(xiàng)目劣勢(shì)及解解決方案———如何解決園園林在開(kāi)盤階階段無(wú)法展示示的問(wèn)題三、從戶型產(chǎn)產(chǎn)品到生活服服務(wù)，決定客客戶購(gòu)買的要要因意義：優(yōu)質(zhì)的的產(chǎn)品以及完完善的配套，，是客戶選擇擇并購(gòu)買項(xiàng)目目產(chǎn)品基礎(chǔ)。。通過(guò)前期對(duì)對(duì)企業(yè)品牌的的傳遞，以及及項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的的挖掘已經(jīng)可可以使客戶對(duì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生生很高的認(rèn)知知度，下一步步工作就是從從產(chǎn)品本身出出發(fā)，直接告告知客戶他們們選擇的產(chǎn)品品以及享有的的優(yōu)質(zhì)生活配配套。項(xiàng)目劣勢(shì)及解解決方案———如何解決戶戶型無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)的問(wèn)題戶型優(yōu)勢(shì)提煉煉：由于本項(xiàng)項(xiàng)目為塔樓設(shè)設(shè)計(jì)，其得房房率以及戶型型設(shè)計(jì)上相比比其它項(xiàng)目并并不具備明顯顯優(yōu)勢(shì)，這需需要通過(guò)業(yè)務(wù)務(wù)員對(duì)本項(xiàng)目目戶型優(yōu)勢(shì)的的深入挖掘，，并通過(guò)與競(jìng)競(jìng)品項(xiàng)目劣勢(shì)勢(shì)對(duì)比，為客客戶購(gòu)買本產(chǎn)產(chǎn)品增加信心心；A3戶型說(shuō)辭辭：三室兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)南北通透，多多向采光；步入式衣柜，，為生活帶來(lái)來(lái)更多便利；；項(xiàng)目劣勢(shì)及解解決方案———如何解決戶戶型無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)的問(wèn)題公共設(shè)施加分分：由于本項(xiàng)項(xiàng)目在戶型產(chǎn)產(chǎn)品上不具備備優(yōu)勢(shì)，這就就需要在社區(qū)區(qū)內(nèi)部配套上上的附加值為為項(xiàng)目加分，，建議增加公公共部分裝修修成本，使客客戶能夠明顯顯體會(huì)出社區(qū)區(qū)大環(huán)境的優(yōu)優(yōu)越性，拉開(kāi)開(kāi)與競(jìng)品項(xiàng)目目距離。具體體標(biāo)準(zhǔn)如下表表；公共部分門廳石材墻/地、吊頂開(kāi)敞樓/電梯間石材、面磚墻/地、吊頂封閉樓梯間面磚/涂料電梯蒂森、三菱同檔次公共部分示意意項(xiàng)目劣勢(shì)及解解決方案———如何解決戶戶型無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)的問(wèn)題公交線路：本本項(xiàng)目位居昌昌平城區(qū)，大大多購(gòu)房者是是選擇目的是是區(qū)域的繁榮榮度，我們可可以通過(guò)引進(jìn)進(jìn)公共交通的的方式將這中中繁榮效果無(wú)無(wú)限擴(kuò)大，建建議引進(jìn)9公公交線路從而而實(shí)現(xiàn)整個(gè)交交通條件的四四通八達(dá)；如果項(xiàng)目自身身?xiàng)l件允許的的情況下,是是否可在未來(lái)來(lái)增加社區(qū)班班車.建議與公交公公司溝通，開(kāi)開(kāi)設(shè)公交線路路：9：昌平-東東直門9：昌平項(xiàng)目劣勢(shì)及解解決方案———如何解決大大項(xiàng)目發(fā)展的的后期配套跟跟進(jìn)問(wèn)題現(xiàn)有公交線路路：919：南口口-德勝門345：昌平平北站-德勝勝門西社區(qū)會(huì)所：社社區(qū)內(nèi)部會(huì)所所是客戶生活活交流的中心心，通過(guò)客戶戶對(duì)會(huì)所的需需求體現(xiàn)為出出發(fā)，將本項(xiàng)項(xiàng)目會(huì)所作為為優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)推推出，從而達(dá)達(dá)到項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)有利支持；；通過(guò)對(duì)北部客客戶進(jìn)行市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研，客戶戶對(duì)會(huì)所的功功能需求來(lái)看看，健身房、、游泳池、和和社區(qū)圖書館館或書吧是需需求最為突出出的四項(xiàng)，因因此本案會(huì)所所的業(yè)態(tài)設(shè)置置可考慮設(shè)置置上述四項(xiàng)。。注：此資料來(lái)來(lái)源于北京市市北部區(qū)域客客戶網(wǎng)絡(luò)調(diào)研研。項(xiàng)目劣勢(shì)及解解決方案———如何解決大大項(xiàng)目發(fā)展的的后期跟進(jìn)問(wèn)問(wèn)題周邊教育：作作為一個(gè)區(qū)域域大盤，教育育規(guī)劃的完善善必不可少，，本項(xiàng)目的主主力客群為三三口之家，他他們對(duì)未來(lái)子子女的教育環(huán)環(huán)境也尤為關(guān)關(guān)注，本項(xiàng)目目周邊的學(xué)校校主要有：本項(xiàng)目周邊的的小學(xué)有：第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)——北京市市昌平區(qū)育知知東路城北中心小學(xué)學(xué)——北京市市昌平區(qū)西環(huán)環(huán)路16號(hào)(規(guī)模較大，，但距離遠(yuǎn))北京市昌盛園園小學(xué)——北北京市昌平區(qū)區(qū)昌盛路第二附屬小學(xué)學(xué)政府街東路路(規(guī)模較大大,可重點(diǎn)考考慮)本項(xiàng)目周邊的的中學(xué)有：昌平區(qū)第一中中學(xué)——北京京市昌平區(qū)東東關(guān)路16號(hào)號(hào)(規(guī)模較大大,可重點(diǎn)考考慮)昌平區(qū)第二中中學(xué)政府街東東路(規(guī)模較較大,可重點(diǎn)點(diǎn)考慮)北京市昌平區(qū)區(qū)第五中學(xué)———北京市昌昌平區(qū)昌平縣縣城區(qū)鎮(zhèn)南環(huán)環(huán)東路我們通過(guò)調(diào)研研會(huì)對(duì)本項(xiàng)目目所在區(qū)域的的子女入學(xué)所所屬片區(qū)進(jìn)行行明確，在答答客問(wèn)及現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)口徑中給與確定。項(xiàng)目劣勢(shì)及解解決方案———如何解決大大項(xiàng)目發(fā)展的的后期跟進(jìn)問(wèn)問(wèn)題本項(xiàng)目?jī)?nèi)有幼幼兒園規(guī)劃,鑒于昌平當(dāng)當(dāng)?shù)亟逃狡捷^市區(qū)內(nèi)有有一定差距,所以建議本本項(xiàng)目引進(jìn)較較高水平的幼幼兒園,但也也要充分考慮慮當(dāng)?shù)乜蛻舻牡慕?jīng)濟(jì)承受能能力。五、區(qū)域內(nèi)劣劣勢(shì)弱化，降降低不利因素素風(fēng)險(xiǎn)意義：本項(xiàng)目目周邊存在一一些不利因素素，這些因素素的存在會(huì)直直接導(dǎo)致客戶戶在購(gòu)買本項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)產(chǎn)生抗抗拒點(diǎn)，而為為客戶明晰不不利因素的存存在保證客戶戶利益是萬(wàn)科科的一貫準(zhǔn)則則，這樣可以以通過(guò)避免客客戶在事后獲獲知不利因素素后產(chǎn)生的糾糾紛，并可提提升客戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目品牌的信信任度，同時(shí)時(shí)可以通過(guò)施施工手段將這這些不利因素素進(jìn)行美化或或改建，將其其所帶來(lái)的負(fù)負(fù)面影響降到到最低。項(xiàng)目劣勢(shì)及解解決方案———如何解決供供熱站對(duì)環(huán)境境的影響的問(wèn)問(wèn)題不利因素公示示：通過(guò)對(duì)不不利因素的公公示，以最誠(chéng)誠(chéng)懇和直接的的態(tài)度將所面面對(duì)的不利因因素對(duì)客戶進(jìn)進(jìn)行告知，使使客戶了解其其存在，從而而達(dá)到客戶對(duì)對(duì)本項(xiàng)目的信信賴度最大化化；風(fēng)險(xiǎn)提示公示示示意項(xiàng)目劣勢(shì)及解解決方案———如何解決供供熱站對(duì)環(huán)境境的影響的問(wèn)問(wèn)題不利因素的改改造：建議通通過(guò)與供熱站站聯(lián)系，由開(kāi)開(kāi)發(fā)商投入一一部分成本，，對(duì)供熱站進(jìn)進(jìn)行排煙系統(tǒng)統(tǒng)的改造，將將污染影響降到最低低。同時(shí)對(duì)原原料儲(chǔ)備的空空間加以規(guī)范范。不利因素：緊緊臨項(xiàng)目的南南環(huán)供熱廠是是目前項(xiàng)目周周邊影響較大大的不利因素素。所排出的的煙氣，對(duì)與與在此居住的的居民有比較大大的影響。尤尤其北方風(fēng)沙沙就大，周邊邊居民的窗戶戶上常有一層層黑色的污染染顆粒。項(xiàng)目劣勢(shì)及解解決方案———如何解決供供熱站對(duì)環(huán)境境的影響的問(wèn)問(wèn)題【五】營(yíng)銷計(jì)計(jì)劃銷售目標(biāo)銷售條件銷售節(jié)奏推盤計(jì)劃全程綜合軸線線圖推廣排期計(jì)劃劃營(yíng)銷動(dòng)作———銷售目標(biāo)通過(guò)對(duì)區(qū)域市市場(chǎng)的分析與與區(qū)域市場(chǎng)客客戶需求特征征的判斷，根根據(jù)本項(xiàng)目的的市場(chǎng)定位及及價(jià)格定位，，同時(shí)在保證證對(duì)項(xiàng)目核心心競(jìng)爭(zhēng)力的最最大釋放，解解決項(xiàng)目存在在的劣勢(shì)問(wèn)題題，我們制定定出本項(xiàng)目的的年度銷售目目標(biāo)。全年完成12萬(wàn)平米的銷銷售，全年銷銷售均價(jià)達(dá)到到8000-8100元元。實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤“一一炮打響”2007年11月7日－－－－－－－－－－－－－－－－臨時(shí)時(shí)銷售示范區(qū)區(qū)裝飾完成（（銷售組進(jìn)駐駐）2008年1月1日－－－－－－－－－－－－－－－－－銷售組組進(jìn)駐臨時(shí)接接待中心2007年12月19日日－－－－－－－－－－－－－－－開(kāi)盤盤前期準(zhǔn)備會(huì)會(huì)2008年2月20日－－－－－－－－－－－－－－－－銷銷售手冊(cè)會(huì)簽簽完成2008年4月11日－－－－－－－－－－－－－－－－樣樣板房裝修完完成2008年4月16日－－－－－－－－－－－－－－－－銷銷售展示區(qū)室室外環(huán)境完成成2008年4月19日－－－－－－－－－－－－－－－－銷銷售展示區(qū)開(kāi)開(kāi)放2008年4月28日－－－－－－－－－－－－－－－－取取得《預(yù)售許許可證》2008年5月1日－－－－－－－－－－－－－－－－開(kāi)開(kāi)盤營(yíng)銷動(dòng)作———銷售籌備期期的重要時(shí)間間節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷動(dòng)作———推盤計(jì)劃樓號(hào)可售建筑面積（平方米）總戶數(shù)（套）使用系數(shù)1-1#314143360.69541-2#4751540.74691-3#314713360.69541-4#317602450.73291-5#323962520.73291-6#146891640.71391-7#143261610.7139合計(jì)1608071548－－－一期房源數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：樓號(hào)兩居（套）三居（套）合計(jì)1-1#308283361-2#540541-3#308283361-4#531922451-5#561962511-6#16401641-7#1610161合計(jì)11044441548百分比71.3%28.7100%一期產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)：營(yíng)銷動(dòng)作———推盤計(jì)劃（（方案一）1號(hào)樓6號(hào)樓4號(hào)樓7號(hào)樓5號(hào)樓3號(hào)樓售樓處2號(hào)樓2008年5月1日開(kāi)盤盤，推出2、、3、6、7號(hào)樓，共715套房源源，兩居687套，三居居28套，開(kāi)開(kāi)盤均價(jià)7800元/平平方米；2008年7月推出4號(hào)號(hào)樓，共245套房源，，兩居53套套，三居192套，開(kāi)盤盤均價(jià)8100元/平方方米；2008年9月推出1、、5號(hào)樓，共共588套房房源，兩居364套，三三居224套套，開(kāi)盤均價(jià)價(jià)8400元元/平方米；；住宅銷售計(jì)劃劃表：金隅·萬(wàn)科城一期銷售計(jì)劃放盤階段時(shí)間段（年/月）放盤樓號(hào)放量（平米）放量套數(shù)均價(jià)（元/平方米）銷售率累計(jì)銷售率累計(jì)銷售面積（平方米）當(dāng)月簽約額（萬(wàn)元）第一階段（強(qiáng)銷期）2008.52、3、6、765237（40.6%）715780035%35%56282439002008.65%40%8040/642926271第二階段（奧運(yùn)）2008.7431760（19.8%）24581008%48%12865/77187104202008.87%55%11256/884439117第三階段（強(qiáng)銷期）2008.91、563810（39.6%）588840012%67%19297/107741162092008.108%75%12865/12060510807尾房階段/二期預(yù)熱2008.11無(wú)無(wú)無(wú)根據(jù)銷售情況而定力爭(zhēng)突破80%2008.12總銷售額96724萬(wàn)元總銷售面積120605平米銷售均價(jià)8020/元/平方米營(yíng)銷動(dòng)作———推盤計(jì)劃(方案一)營(yíng)銷動(dòng)作———推盤計(jì)劃（（方案二）1號(hào)樓6號(hào)樓4號(hào)樓7號(hào)樓5號(hào)樓3號(hào)樓售樓處2號(hào)樓2008年年5月1日日開(kāi)盤，推推出2、3、4、7號(hào)樓，共共796套套房源，兩兩居576套，三居居220套套，開(kāi)盤均均價(jià)7800元/平平方米；2008年年7月推出出5號(hào)樓，，共252套房源，，兩居56套，三居居196套套，開(kāi)盤均均價(jià)8100元/平平方米；2008年年9月推出出1、6號(hào)號(hào)樓，共500套房房源，兩居居472套套，三居28套，開(kāi)開(kāi)盤均價(jià)8400元元/平方米米；住宅銷售計(jì)計(jì)劃表：金隅·萬(wàn)科城一期銷售計(jì)劃放盤階段時(shí)間段（年/月）放盤樓號(hào)放量（平米）放量套數(shù)均價(jià)（元/平方米）銷售率累計(jì)銷售率累計(jì)銷售面積（平方米）當(dāng)月簽約額（萬(wàn)元）第一階段（強(qiáng)銷期）2008.52、3、4、782308（51.2%）796780040%40%64323501722008.65%45%8040/723636271第二階段（奧運(yùn)）2008.7532396（20.1%）25281006%48%9648/8201178152008.84%55%6432/884435210第三階段（強(qiáng)銷期）2008.91、6500840012%67%19296/10774162092008.108%75%12865/12060510807尾房階段/二期預(yù)熱2008.11無(wú)無(wú)無(wú)根據(jù)銷售情況而定力爭(zhēng)突破80%2008.12總銷售額96484萬(wàn)元總銷售面積120605平米銷售均價(jià)8000/元/平方米營(yíng)銷動(dòng)作———推盤計(jì)計(jì)劃(方案案二)營(yíng)銷動(dòng)作———推盤計(jì)計(jì)劃（方案案三）1號(hào)樓6號(hào)樓4號(hào)樓7號(hào)樓5號(hào)樓3號(hào)樓售樓處2號(hào)樓2008年年5月1日日開(kāi)盤，推推出2、3、4號(hào)樓樓，共635套房源源，兩居415套，，三居220套，開(kāi)開(kāi)盤均價(jià)7800元元/平方米米；2008年年7月推出出1號(hào)樓，，共336套房源，，兩居308套，三三居28套套，開(kāi)盤均均價(jià)8100元/平平方米；2008年年9月推出出6號(hào)樓，，共164套房源，，全部為二二居，開(kāi)盤盤均價(jià)8300元/平方米；；2008年年9月推出出5、7號(hào)號(hào)樓，共413套房房源，兩居居217套套，三居196套，，開(kāi)盤均價(jià)價(jià)8400元/平方方米；住宅銷售計(jì)計(jì)劃表：金隅·萬(wàn)科城一期銷售計(jì)劃放盤階段時(shí)間段（年/月）放盤樓號(hào)放量（平米）放量套數(shù)均價(jià)（元/平方米）銷售率累計(jì)銷售率累計(jì)銷售面積（平方米）當(dāng)月簽約額（萬(wàn)元）第一階段（強(qiáng)銷期）2008.52、3、467982（42.3%）635780035%35%56282439002008.65%40%8040/643236271第二階段（奧運(yùn)）2008.7131414（19.5%）33681006%46%9648/7397178152008.84%50%6432/804045210第三階段（強(qiáng)銷期）2008.9614689（9.1%）164830010%60%16081/96484133472008.105、746722（29.1%）413840015%75%24121/12060520262尾房階段/二期預(yù)熱2008.11無(wú)無(wú)無(wú)根據(jù)銷售情況而定力爭(zhēng)突破80%2008.12總銷售額96805萬(wàn)元總銷售面積120605平米銷售均價(jià)8027/元/平方米營(yíng)銷動(dòng)作———推盤計(jì)計(jì)劃(方案案三)營(yíng)銷動(dòng)作———推盤計(jì)計(jì)劃（方案案四）1號(hào)樓6號(hào)樓4號(hào)樓7號(hào)樓5號(hào)樓3號(hào)樓售樓處2號(hào)樓2008年年5月1日日開(kāi)盤，推推出1、2、3號(hào)樓樓，共726套房源源，兩居670套，，三居56套，開(kāi)盤盤均價(jià)7800元/平方米；；2008年年6月推出出4號(hào)樓，，共245套房源，，兩居53套，三居居192套套，開(kāi)盤均均價(jià)8100元/平平方米；2008年年9月推出出6、7號(hào)號(hào)樓，共325套房房源，全部部為二居，，開(kāi)盤均價(jià)價(jià)8300元/平方方米；2008年年10月推推出5號(hào)樓樓，共251套房源源，兩居56套，三三居196套，開(kāi)盤盤均價(jià)8400元/平方米；；住宅銷售計(jì)計(jì)劃表：金隅·萬(wàn)科城一期銷售計(jì)劃放盤階段時(shí)間段（年/月）放盤樓號(hào)放量（平米）放量套數(shù)均價(jià)（元/平方米）銷售率累計(jì)銷售率累計(jì)銷售面積（平方米）當(dāng)月簽約額（萬(wàn)元）第一階段（強(qiáng)銷期）2008.51、2、367636（42.1%）726780030%30%4824237629第二階段2008.6431760（19.8%）245810017%47%27337/75579214302008.73%50%4824/804033907奧運(yùn)無(wú)放量2008.8