法院拍賣合同篇一：法院強制拍賣的流程想學法律？找律師？請上XX法院強制拍賣的流程核心內(nèi)容：通過強制拍賣外置查封財產(chǎn)亦是執(zhí)行工作的重要手段，依照法律規(guī)定，在雙方當事人不能就查封或扣押財產(chǎn)達成抵債協(xié)議，應(yīng)及時通過評估、拍賣的程序外置被申請的財產(chǎn)。下面由法律快車的XX為您介紹法院強制拍賣的實施過程，希望能對您有所幫助。法院在執(zhí)行過程中，通過拍賣被執(zhí)行人的財產(chǎn)，以實現(xiàn)債權(quán)的合法權(quán)益。強制拍賣過程大致可分為以下階段：1、 評估價格評估價格是拍賣的前置程序。在對被查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行人的財產(chǎn)進行變現(xiàn)前，法院應(yīng)當委托依法成立、具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評估機構(gòu)對其進行價格評估。對評估結(jié)果，法院應(yīng)當及時向執(zhí)行雙方當事人送達評估報告。當事人對評估結(jié)果有異議的，可向法院請求復(fù)議，法院再要求評估機構(gòu)進行復(fù)議。2、 作出強制拍賣的決定價格評估完成后，法院可組織執(zhí)行雙方當事人協(xié)商，按評估價格將被執(zhí)行人財產(chǎn)抵債給申請執(zhí)行人。雙方當事人對以物抵債不能達成一致的，法院應(yīng)作出強制拍賣被執(zhí)行人財

產(chǎn)的決定。如果被執(zhí)行人要求自己自行變賣財產(chǎn)的，法院依照《執(zhí)行條例》第48條的規(guī)定，可以準許，但應(yīng)當監(jiān)督其按照合理價格在指定的期限內(nèi)進行，并有效控制變賣的價款。在實際工作中，很少有被執(zhí)行人要求自己變賣財產(chǎn)的情況，《執(zhí)行條例》只擬定可以準許，但不是應(yīng)當。法院應(yīng)根據(jù)被執(zhí)行人財產(chǎn)狀況，和被執(zhí)行人的信譽程度，依職權(quán)做出決定。如準許，被執(zhí)行人自行變賣，應(yīng)給其10日以內(nèi)的時間，同時，法院在得款后，才能將查封財產(chǎn)予以解除查封，確保申請人的合法權(quán)益得以實現(xiàn)。3、確定和委托拍賣機構(gòu)對拍賣機構(gòu)的選定，應(yīng)依照《最高人民法院關(guān)于凍結(jié)、拍賣上市公司國有股和社會法人股若干問題的規(guī)定》（以下簡稱若干規(guī)定）和最高院作出的統(tǒng)一由法院技術(shù)處委托的規(guī)定辦理。拍賣上市公司的股份，應(yīng)嚴格按照《若干規(guī)定》的規(guī)定辦理。法院不應(yīng)依職權(quán)選定拍賣機構(gòu)。法院拍賣其它財產(chǎn)，首先應(yīng)采取當事人主義。雙方不能達成一致的，法院再依職權(quán)選定拍賣機構(gòu)。拍賣機構(gòu)確定后，法院與拍賣機構(gòu)進行協(xié)商，簽訂《委托拍賣合同》。委托拍賣合同必須是書面的，應(yīng)當載明拍賣的標的、拍賣傭金、拍賣價款的支付等必備條款。4、發(fā)布公告與展示標的有法律問題4、發(fā)布公告與展示標的有法律問題上法律快車/retype/zoom/673e51fdf524ccbff1218484pn=2&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36__&type=pic&aimh=44&md5sum=ef419509d26fee395fe6c89a7a892d67&sign=b58f495e59&zoom=&png=11009-&jpg=0-0〃target=〃_blank〃>點此查看拍賣機構(gòu)接受法院委托后，將嚴格按照法律的規(guī)定和合同的約定進行拍賣公告和拍賣展示。對拍賣方案、拍賣公告等重大事項，拍賣機構(gòu)應(yīng)征求法院的意見，獲得法院的同意和積極配合。5、 確定拍賣保留價在拍賣會召開之前，法院應(yīng)當以評估價格為基礎(chǔ)確定拍賣保留價并告知拍賣機構(gòu)。拍賣保留價應(yīng)等于或低于評估價，不能超出評估價。拍賣保留價是拍賣成交的最低價限，拍賣的最高應(yīng)價低于保留價的，不得成交。如第一次拍賣無人競買，法院根據(jù)市場情況，確定再次拍賣的保留價。6、 舉行拍賣會舉行拍賣會時，法院一般應(yīng)派員到場監(jiān)拍，并將拍賣情況記入筆錄；拍賣機構(gòu)亦可邀請公證員到場進行公證。拍賣成交的，由拍賣機構(gòu)與買受人簽訂成交確認書，并即時錢物兩清，或按合同的約定分期付款。競買人分期付款的，應(yīng)得到法院的同意。7、確認拍賣結(jié)案對拍賣結(jié)果，法院應(yīng)依法進行審查，審查發(fā)現(xiàn)拍賣機構(gòu)，與競買人之間或者競買人相互之間惡意串通，并給他人造成損害的情形，將依法裁定拍賣無效；若審查未發(fā)現(xiàn)上述情形，則應(yīng)確認拍賣結(jié)果。拍賣結(jié)果確認后，法院應(yīng)配合拍賣機構(gòu)將拍賣標的交付買受人。拍賣的標的是動產(chǎn)的，由拍賣機構(gòu)直接交付給買受人，是不動產(chǎn)或特定動產(chǎn)的，由法院負責將拍賣標的占有人清除，并辦理變更登記手續(xù)。有法律問題，上法律快車XX/篇二：關(guān)于購買法院拍賣房產(chǎn)的基礎(chǔ)指南關(guān)于購買法院拍賣房產(chǎn)的基礎(chǔ)指南目錄法院拍賣房產(chǎn)概述一、法院拍賣房屋定義指的是遭法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。當債務(wù)人（業(yè)主）無力履行按揭合約，或無法清償債務(wù)時，而被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權(quán)。而在過程中遭到拍賣的房屋就是所謂的法拍屋或銀主盤。注：法拍屋不一定是從銀行查封而來，私人查封也有二、法拍屋的法律特點買方律師無法作出業(yè)權(quán)質(zhì)詢賣方不負責清理物業(yè)內(nèi)的任何雜物不得轉(zhuǎn)名或轉(zhuǎn)售，除非得雙方同意按市價出售，以拍賣形式進行，以價高者得為主。競拍法院拍賣房產(chǎn)的程序一、拍賣行接受客戶委托房產(chǎn)的所有人作為委托人與拍賣行簽署委托拍賣合同，拍賣行是委托人的代理人，在接受委托后以拍賣行的名義主持拍賣。二、 拍賣的鑒定與估價對拍賣房產(chǎn)進行鑒定和估價是拍賣前的第一項準備工作，核定房產(chǎn)評估必須由房地產(chǎn)評估師進行，并對評估結(jié)果承擔相應(yīng)責任。三、 確定拍賣房產(chǎn)底價指拍賣成交應(yīng)達到的最低價格基數(shù)，底價過高會導(dǎo)致拍賣失敗，過低又會使委托人受經(jīng)濟損失。底價確定后，當事各方應(yīng)保守秘密。四、 確定拍賣日期日期擬訂和拍賣房產(chǎn)的產(chǎn)別、用途、數(shù)量都有關(guān)。從刊登廣告到公開拍賣，間隔可在一周左右，展樣時間不得少于2天。五、 發(fā)布拍賣公告拍賣是一種公開競買活動，必然發(fā)拍賣公告，主要反映拍賣房產(chǎn)的內(nèi)容、拍賣時期、拍賣地點及其它必要事項。出讓人應(yīng)當至少在拍賣開始日前30日發(fā)布公告，公布拍賣出讓宗地的基本情況和拍賣的時間、地點。六、審查競買人資格參加房產(chǎn)拍賣的競買人應(yīng)是具有民事權(quán)利與相應(yīng)民事行為能力的自然人或法人，拍賣主持單位提供相應(yīng)的證明文件。競買人向拍賣人報送參加競買的有關(guān)資料，經(jīng)審核批準成為競買人，交納保證金，領(lǐng)取競買號牌。對競買人數(shù)，法律無明確規(guī)定，但行業(yè)共識，競買人數(shù)應(yīng)為2人以上，否則應(yīng)中止拍賣。申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人可以參加競買。七、 競買人繳付保證金在拍賣程序中，繳付保證金是成為競買人的必要條件之一。競買人競價成功，其保證金可轉(zhuǎn)為價金，競買未成功，保證金如數(shù)退還。八、 組織拍賣會實施拍賣會由主持拍賣的拍賣師、負責記錄的記錄員、監(jiān)督拍賣實施的監(jiān)拍員及協(xié)助實施拍賣的其他人員共同實施。在約定的時間、地點并按程序公開拍賣：主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項；公布拍賣起叫價;競買人按規(guī)定的方式競相應(yīng)價或加價，其最后應(yīng)出最高價（或加價）者即為競得人;簽訂《拍賣成交確認書》；競得人在拍賣成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當于地價總額的10%的定金；競得人按規(guī)定期限付清地價款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。九、拍賣品的權(quán)屬移交房產(chǎn)一旦成交，拍定人當即付款，即完成了拍賣房產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移。買受人從拍賣行或執(zhí)行法院領(lǐng)取房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移證明后，就取得了該房產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)。購買法院拍賣房產(chǎn)的風險法院不是專業(yè)房屋產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)，因此在實際執(zhí)行時，經(jīng)常會出現(xiàn)司法權(quán)與行政權(quán)“打架”，信息溝通的不對稱，為競拍人帶來無法預(yù)見的風險。一、房屋所有權(quán)證的辦理難以確定-所有權(quán)證書經(jīng)常出問題開發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應(yīng)的審批文件，而法院在執(zhí)行相關(guān)案件時很難準確、及時地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會導(dǎo)致拍賣房屋的所有權(quán)證書辦理會出現(xiàn)問題。二、房屋質(zhì)量沒保障——質(zhì)量和瑕疵告知欠詳，自行承擔質(zhì)量瑕疵后果在法院委托拍賣機構(gòu)進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。因此，即便進行了現(xiàn)場查勘，也會存在相應(yīng)的質(zhì)量瑕疵風險。三、法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)一法律文書撤銷，競得人喪失合法依據(jù)通俗地講，“執(zhí)行回轉(zhuǎn)”即是在執(zhí)行程序結(jié)束后，原據(jù)以執(zhí)行的法律文書經(jīng)過法定程序被撤銷，以至于取得財產(chǎn)的一方當事人喪失了取得的合法依據(jù)，法院重新采取執(zhí)行措施，將已經(jīng)執(zhí)行的財產(chǎn)退還給原被執(zhí)行人，恢復(fù)到執(zhí)行程序開始前的狀態(tài)的情形。四、購房成本風險——款項必須一次性支付、拍賣稅費傭金成本高這里面通常包含兩方面，一是拍賣的房產(chǎn)不接受貸款，競拍人必須一次性支付。二是實際購房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的房屋。與市場上的一般二手房交易不同，拍賣房的交易過程中涉及到兩個重要費用，一是拍賣保證金，二是拍賣成交后需支付給拍賣公司的傭金。其中保證金是競拍人參與競拍的“過路費”，競拍人應(yīng)在拍賣會舉行前若干天將保證金打入專門賬戶，并憑借保證金收據(jù)到拍賣公司辦理報名競買手續(xù)。拍賣成交后，競拍人的保證金沖抵購房款，如未成交拍賣結(jié)束后將退還保證金。競拍成功后，競拍人除了要繳納二手房交易中涉及的相關(guān)稅費外，還要根據(jù)具體成交金額，支付給拍賣公司一定比例的傭金。傭金比例一般為房價總額的1%?5%之間。另外，如果被拍賣房屋所占用的土地是劃撥的土地使用權(quán)，那么，在拍得房屋后辦理所有權(quán)證時，還必須補繳土地出讓金。因此，在參與拍賣時，還必須留心土地使用權(quán)取得問題。五、 實際居住人拒絕搬離房屋的麻煩-或引發(fā)新訴訟如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣后也有可能會發(fā)生實際居住者拒絕搬走，進而引發(fā)新的訴訟。例如：房屋租賃人由于租約未到，拒絕搬離房屋，這種情況下一般要等到租賃合同到期后實際入住人才搬離房屋?；蛘?，房屋所有權(quán)人惡意將房屋賣給第二手購買人，由于第二手購買人已經(jīng)支付了全部購房款，辦理了入住手續(xù)，并對房屋進行裝修，第二手購買人拒絕搬離。這種情況下，過往的判例一般是房主將全款退給二手購買人，拍賣人方可入住。六、 其他一房屋遺留的雜物、瑣事嚴重影響時效法院拍賣房產(chǎn)涉及到債權(quán)等事務(wù)，會有有一些遺留問題,比如清場、清運等問題.可能處理起來有些麻煩，嚴重影響時效。競拍法院拍賣的房產(chǎn)的成本費用一、保證金保證金的數(shù)額由人民法院確定，但不得低于評估價或者市價的百分之五。拍賣成交后，買受人預(yù)交的保證金充抵價款。拍賣未成交的，保證金應(yīng)當于三日內(nèi)退還競買人。二、 拍賣費用構(gòu)成1、 房地產(chǎn)交易中心收取拍賣成交傭金2、 個人所得稅20%及營業(yè)稅（5%）3、 契稅4、 登記費5、 房地產(chǎn)交易服務(wù)費（按規(guī)定照建設(shè)面積算）6、 《房地產(chǎn)證》貼花7、 拖欠的物業(yè)管理費8、 拖欠的水電費。三、 資金成本、付款方式篇三：法院強制拍賣的流程法院強制拍賣的流程核心內(nèi)容：通過強制拍賣外置查封財產(chǎn)亦是執(zhí)行工作的重要手段，依照法律規(guī)定，在雙方當事人不能就查封或扣押財產(chǎn)達成抵債協(xié)議，應(yīng)及時通過評估、拍賣的程序外置被申請的財產(chǎn)。下面由法律快車的xx為您介紹法院強制拍賣的實施過程，希望能對您有所幫助。法院在執(zhí)行過程中，通過拍賣被執(zhí)行人的財產(chǎn)，以實現(xiàn)債權(quán)的合法權(quán)益。強制拍賣過程大致可分為以下階段：1、評估價格評估價格是拍賣的前置程序。在對被查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行人的財產(chǎn)進行變現(xiàn)前，法院應(yīng)當委托依法成立、具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評估機構(gòu)對其進行價格評估。對評估結(jié)果，法院應(yīng)當及時向執(zhí)行雙方當事人送達評估報告。當事人對評估結(jié)果有異議的，可向法院請求復(fù)議，法院再要求評估機構(gòu)進行復(fù)議。2、 作出強制拍賣的決定價格評估完成后，法院可組織執(zhí)行雙方當事人協(xié)商，按評估價格將被執(zhí)行人財產(chǎn)抵債給申請執(zhí)行人。雙方當事人對以物抵債不能達成一致的，法院應(yīng)作出強制拍賣被執(zhí)行人財產(chǎn)的決定。如果被執(zhí)行人要求自己自行變賣財產(chǎn)的，法院依照《執(zhí)行條例》第48條的規(guī)定，可以準許，但應(yīng)當監(jiān)督其按照合理價格在指定的期限內(nèi)進行，并有效控制變賣的價款。在實際工作中，很少有被執(zhí)行人要求自己變賣財產(chǎn)的情況，《執(zhí)行條例》只擬定可以準許，但不是應(yīng)當。法院應(yīng)根據(jù)被執(zhí)行人財產(chǎn)狀況，和被執(zhí)行人的信譽程度，依職權(quán)做出決定。如準許，被執(zhí)行人自行變賣，應(yīng)給其10日以內(nèi)的時間，同時，法院在得款后，才能將查封財產(chǎn)予以解除查封，確保申請人的合法權(quán)益得以實現(xiàn)。3、 確定和委托拍賣機構(gòu)對拍賣機構(gòu)的選定，應(yīng)依照《最高人民法院關(guān)于凍結(jié)、拍賣上市公司國有股和社會法人股若干問題的規(guī)定》（以下簡稱若干規(guī)定）和最高院作出的統(tǒng)一由法院技術(shù)處委托的規(guī)定辦理。拍賣上市公司的股份，應(yīng)嚴格按照《若干規(guī)定》的規(guī)定辦理。法院不應(yīng)依職權(quán)選定拍賣機構(gòu)。法院拍賣其它財產(chǎn)，首先應(yīng)采取當事人主義。雙方不能達成一致的，法院再依職權(quán)選定拍賣機構(gòu)。拍賣機構(gòu)確定后，法院與拍賣機構(gòu)進行協(xié)商，簽訂《委托拍賣合同》。委托拍賣合同必須是書面的，應(yīng)當載明拍賣的標的、拍賣傭金、拍賣價款的支付等必備條款。4、 發(fā)布公告與展示標的拍賣機構(gòu)接受法院委托后，將嚴格按照法律的規(guī)定和合同的約定進行拍賣公告和拍賣展示。對拍賣方案、拍賣公告等重大事項，拍賣機構(gòu)應(yīng)征求法院的意見，獲得法院的同意和積極配合。5、 確定拍賣保留價在拍賣會召開之前，法院應(yīng)當以評估價格為基礎(chǔ)確定拍賣保留價并告知拍賣機構(gòu)。拍賣保留價應(yīng)等于或低于評估價，不能超出評估價。拍賣保留價是拍賣成交的最低價限，拍賣的最高應(yīng)價低于保留價的，不得成交。如第一次拍賣無人競買，法院根據(jù)市場情況，確定再次拍賣的保留價。6、 舉行拍賣會舉行拍賣會時，法院一般應(yīng)