SOHO新天地商業(yè)項(xiàng)目全程策劃方案目錄第一部分徐州市商業(yè)發(fā)展背景分析..........................................................................................................1感謝閱讀一、市情概況............................................................................................................................1謝謝閱讀二、宏觀經(jīng)濟(jì)概況........................................................................................................................2謝謝閱讀第二部分徐州市商業(yè)格局分析..............................................................................................................6謝謝閱讀一、古彭廣場商業(yè)圈......................................................................................................................7感謝閱讀二、火車站商業(yè)圈.......................................................................................................................11感謝閱讀三、段莊廣場商業(yè)圈.....................................................................................................................12精品文檔放心下載第三部分徐州市商業(yè)服務(wù)業(yè)分析...........................................................................................................16感謝閱讀一、徐州市商業(yè)服務(wù)業(yè)市場整體研判.......................................................................................................16精品文檔放心下載二、重點(diǎn)商業(yè)服務(wù)行業(yè)分析...............................................................................................................19感謝閱讀（一）百貨零售業(yè).....................................................................................................................19謝謝閱讀（二）休閑娛樂業(yè).....................................................................................................................20精品文檔放心下載（三）餐飲業(yè).........................................................................................................................27感謝閱讀第四部分項(xiàng)目分析.......................................................................................................................36謝謝閱讀一、項(xiàng)目地塊條件分析...................................................................................................................36感謝閱讀二、項(xiàng)目地段環(huán)境分析...................................................................................................................36謝謝閱讀三、項(xiàng)目SWOT分析......................................................................................................................43感謝閱讀第五部分項(xiàng)目定位.......................................................................................................................44精品文檔放心下載一、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位.......................................................................................................................44精品文檔放心下載（一）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位方向...............................................................................................................44謝謝閱讀（二）項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)可行性分析.........................................................................................................46精品文檔放心下載（三）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位建議...............................................................................................................47感謝閱讀二、項(xiàng)目業(yè)種組合規(guī)劃建議...............................................................................................................48感謝閱讀（一）項(xiàng)目業(yè)種組合規(guī)劃思想...........................................................................................................48感謝閱讀（二）項(xiàng)目可行性業(yè)種甄選.............................................................................................................49謝謝閱讀（三）項(xiàng)目業(yè)種組合規(guī)劃方案...........................................................................................................51精品文檔放心下載第一部分徐州市商業(yè)發(fā)展背景分析一、市情概況1、地理位置116o22′～118o4033o43′～34o5821014011258平方公感謝閱讀里.徐州地處古淮河支流沂、沭、泗諸水的下游，以黃河故道為分水嶺，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境內(nèi)河流縱橫交錯(cuò)，湖沼、感謝閱讀水庫星羅棋布，老黃河斜穿東西，京杭大運(yùn)河橫貫?zāi)媳?，東有沂、沭諸水及駱馬湖，西有夏興、大沙河及微山湖。精品文檔放心下載2、氣象氣候徐州市屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，由于東西狹長，受海洋影響程度有差異，東部屬暖溫帶濕潤季風(fēng)氣候，西部為暖溫帶半濕潤氣候，受東南季風(fēng)影響較大。謝謝閱讀氣候特點(diǎn)是：四季分明，光照充足，雨量適中，雨熱同期；四季之中春、秋季短，冬、夏季長，春季天氣多變，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒感謝閱讀潮頻襲。3、礦產(chǎn)資源徐州市地層發(fā)育齊全，地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜，巖漿活動(dòng)頻繁，地質(zhì)歷史時(shí)期環(huán)境多變，為不同類型礦產(chǎn)的形成和儲(chǔ)存，提供了良好的條件?，F(xiàn)已查明和開采的感謝閱讀礦產(chǎn)資源由鐵、銅、煤、石灰石、大理石、鉀、磷、巖鹽、石膏、石英巖（砂）、粘土、白云巖等。豐富的礦產(chǎn)資源為該市傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的謝謝閱讀基礎(chǔ)，但同時(shí)由此而衍生的礦產(chǎn)開采、加工及化工產(chǎn)業(yè)也給城市環(huán)境帶來一定負(fù)面影響。感謝閱讀4、人口構(gòu)成至2004年歲末，全市戶籍人口916.85萬人，其中徐州市區(qū)戶籍人口總數(shù)172.96萬人，占全市人口總數(shù)的18.9％，男女性別比例為106，市區(qū)60歲以謝謝閱讀上的老年人口占總?cè)丝诒戎匦∮?02020年市區(qū)300萬人、主城區(qū)220萬人的城區(qū)規(guī)模。精品文檔放心下載徐州市市區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀35～6034%>6013%<1825%18～3528%<1818～3535～60>605、城市功能徐州地處蘇、魯、豫、皖四省交界，為東部沿海與中部地帶、上海經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，是四省經(jīng)濟(jì)的重要連接點(diǎn)。另外還承擔(dān)著隴海感謝閱讀——蘭新經(jīng)濟(jì)帶東部的中心城市、全國重要的綜合性交通樞紐、區(qū)域性商貿(mào)物流中心和國家歷史文化名城等多個(gè)重要角色。感謝閱讀二、宏觀經(jīng)濟(jì)概況1、全市生產(chǎn)總值（GDP）2004年徐州全市國民生產(chǎn)總值首次逾千億，達(dá)到1095.8億元人民幣，同比增長20.98％，占全省7.1個(gè)百分點(diǎn)，與2003年比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)?？梢姼兄x閱讀徐州市近年來雖然GDP2004年人均GDP增長速度看，感謝閱讀其發(fā)展速度慢于全省平均水平。2、第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值2004年徐州市第三產(chǎn)業(yè)增加值399.67億元，同比增長13.7%2000年以來該市第三產(chǎn)業(yè)增加值所占全市GDP的比重變化情況分析，我們看到該感謝閱讀市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展近年來缺少新的增長點(diǎn)，與第二產(chǎn)業(yè)占國民GDP比重增長速度相比，第三產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)為“動(dòng)態(tài)”停滯狀態(tài)。感謝閱讀徐州市第三產(chǎn)業(yè)GDP變化情況45040035030025020015010050036.47%36.43%36.65%399.6732.80%34.90%40%30.20%35%329.9725.91%290.0830%231.9125%20%168.93124.0615%10%5%29.240%1990年1995年1997年2000年2002年2003年2004年第三產(chǎn)業(yè)GDP比重（％）3、固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資增長較快。2004年全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成445.27億元，比上年增長16.3%。其中規(guī)模以上投資完成390.53億元，增長40.6%感謝閱讀規(guī)模以上投資中，國有經(jīng)濟(jì)投資147.85億元，下降22.7%；民間投資198.90億元，其中私營個(gè)體經(jīng)濟(jì)投資72.69億元，增長101.5%?；窘ㄔO(shè)、更謝謝閱讀新改造和房地產(chǎn)開發(fā)投資分別完成189.31億元、64.75億元和30.91億元，增長42.6%、27.6%和2.7%。精品文檔放心下載4、房地產(chǎn)投資2000年以來徐州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額基本保持穩(wěn)定，但投資下滑趨勢明顯，房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)力不足，這主要與下列影響因素有關(guān)：精品文檔放心下載在徐州的發(fā)展戰(zhàn)略（蘇北發(fā)展的重要增長極、江蘇新興的產(chǎn)業(yè)密集帶、隴蘭經(jīng)濟(jì)帶對外開放的先導(dǎo)區(qū)）的指導(dǎo)下，該市長期以來強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)部精品文檔放心下載第二產(chǎn)業(yè)的增長極作用，近年來招商引資工作中工業(yè)生產(chǎn)類項(xiàng)目比重極大；感謝閱讀城市化進(jìn)程緩慢，長期以來徐州市區(qū)城市功能布局分散，未有效形成城市集聚效應(yīng)，因此向外擴(kuò)散作用力小，從而導(dǎo)致城市化進(jìn)程緩慢，房地感謝閱讀產(chǎn)開發(fā)投資整體疲軟；本世紀(jì)初，彭城大規(guī)模的“南進(jìn)”房地產(chǎn)開發(fā)行為及城南高校的大規(guī)模合并與擴(kuò)建促使房地產(chǎn)開發(fā)投資提前掀起高潮，故而造成近期房地產(chǎn)投謝謝閱讀資停滯不前的假相；隨著市區(qū)大多數(shù)老牌國有企業(yè)改制工作的結(jié)束，我們分析新一輪立足于市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)高潮正在蘊(yùn)釀之中。精品文檔放心下載徐州市歷年房地產(chǎn)投資變化情況感謝閱讀3530252015105012.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%2000年2001年2002年2003年2004年謝謝閱讀房地產(chǎn)投資（億元）比重5、城市居民收支近年來伴隨徐州市招商引資工作的深入推進(jìn)及市區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市居民收入持續(xù)提升，與此同時(shí)由于一些沿海一線城市部分新型商業(yè)實(shí)體的精品文檔放心下載進(jìn)入，城市居民人均消費(fèi)金額也在不斷攀升，但在住房及醫(yī)療制度改革的基礎(chǔ)上這種消費(fèi)支出增幅有所減緩。感謝閱讀6、社會(huì)消費(fèi)品零售總額從下圖看，2000年以來徐州市城區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額總體呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，年平均增長率高達(dá)17.452004年受部分先進(jìn)連鎖百貨與餐飲業(yè)態(tài)精品文檔放心下載38.2020042001精品文檔放心下載年以來的良好發(fā)展勢頭，繼續(xù)穩(wěn)步攀升，本土餐飲與外來連鎖餐飲機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)發(fā)展，相輔相成；但是批發(fā)零售百貨業(yè)卻因外地先進(jìn)的品牌連鎖機(jī)構(gòu)進(jìn)入，精品文檔放心下載而受到強(qiáng)大沖擊，本土多數(shù)國有營運(yùn)模式下的百貨商場的衰落已成既定的現(xiàn)實(shí)，縱向分析這主要與先進(jìn)業(yè)態(tài)下當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)質(zhì)量快速升級有關(guān)。謝謝閱讀徐州城區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售情況35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%200150100502000年2001年2002年2003年2004年0批發(fā)零售貿(mào)易餐飲零售總額第二部分徐州市商業(yè)格局分析徐州是客觀形成的區(qū)域性商貿(mào)都會(huì)和物資集散中心，在全國市場流通網(wǎng)絡(luò)體系中，具有北貨南下、南貨北上、雙向?qū)α鞯臉屑~性地位。謝謝閱讀從商業(yè)發(fā)展過程來看，徐州最早的商業(yè)中心在淮海廣場、火車站附近。在上世紀(jì)七、八十年代，該商業(yè)中心的白云、藍(lán)天和人民商場曾經(jīng)是徐州市謝謝閱讀民的首選商業(yè)消費(fèi)場所。九十年代隨著市場經(jīng)濟(jì)的深化和大規(guī)模的城市改造，特別是淮海路商業(yè)主干道上三大廣場的整改擴(kuò)建，以及上世紀(jì)末大量謝謝閱讀新興商業(yè)業(yè)態(tài)如超市的涌入，傳統(tǒng)商業(yè)格局受到打破，以人民商場為代表的傳統(tǒng)百貨商場逐漸衰落，而以古彭廣場、火車站—淮海廣場、段莊廣場精品文檔放心下載三大廣場為依托的徐州市整體商業(yè)格局漸已形成。一、古彭廣場商業(yè)圈1、商業(yè)圈構(gòu)成分析古彭廣場商業(yè)圈是徐州市最繁華、幅射范圍最廣、最具影響力的核心商業(yè)圈。該商圈東起解放路，西至西安路，北接黃河南路，南到建國東路。感謝閱讀市內(nèi)兩大核心商業(yè)干道淮海路、中山路貫穿商業(yè)圈，十余條商業(yè)支道縱橫連接，使得商圈內(nèi)物流、商流最為頻繁。商圈內(nèi)各主次干道兩側(cè)商店林立，感謝閱讀同時(shí)又分布著市展覽館、文化宮、市委市政府等大型行政事業(yè)機(jī)構(gòu)。謝謝閱讀2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及經(jīng)營業(yè)態(tài)分析（1）概況：據(jù)調(diào)研資料不完全統(tǒng)計(jì)，古彭廣場商業(yè)圈核心區(qū)內(nèi)共有大中小商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)270多家，零售商店接近140多家，占比一半以上多，其中大型零售商包括感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀占比在25%左右，服務(wù)業(yè)二十幾家，占13%左右，其他類型商業(yè)十幾家，占6%左右。謝謝閱讀古彭廣場經(jīng)營業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)表分類商店類型數(shù)量分類商店類型數(shù)量分類商店類型數(shù)量分類商店類型數(shù)量謝謝閱讀大型百貨商廈5賓館3房產(chǎn)中介4超市2大中小型飯店48美容美發(fā)13服飾專賣店71快餐6照相沖印6鞋類專賣店21酒吧咖啡館茶社3廣告4化妝品專賣店13電影院4報(bào)亭5鐘表眼鏡5休閑浴場3文化用品零售業(yè)5餐飲娛樂服務(wù)業(yè)其他15書店4音像專賣店4藥房3通信器材15（2）經(jīng)營業(yè)態(tài)評價(jià)服裝、鞋類品牌專賣店比較多，服飾71家、鞋類21家，占比在30%以上；謝謝閱讀餐飲娛樂業(yè)占網(wǎng)點(diǎn)占總數(shù)的26%左右；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)業(yè)種構(gòu)成齊全。3、商業(yè)圈特點(diǎn)分析商業(yè)氛圍最為濃厚、商業(yè)影響力最強(qiáng)；業(yè)態(tài)構(gòu)成最豐富，百貨商場、專賣店、大型超市等密集；精品文檔放心下載市內(nèi)高檔商品品牌集中地；臨街商鋪出租率較高；購物、餐飲、休閑、娛樂等功能最齊全；商圈內(nèi)購物商場主要采用“扣點(diǎn)”收益模式，扣點(diǎn)比例在25%左右，促銷費(fèi)另算，比例在5%上下，商鋪?zhàn)饨鹪?——16元/平方米/天；謝謝閱讀4、代表個(gè)案分析金地商都項(xiàng)目名稱金地商都開發(fā)商徐州天信房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司總建面積15萬㎡規(guī)劃地下一層：大型超市、一層：精品廣場、二層：主力百貨、三層：書城、電腦數(shù)碼廣場、四層：精品家具感謝閱讀單位面積(㎡)一層58.4㎡---247㎡，主力面積在60-70㎡、二層40-50㎡、三層30-40㎡得房率50%左右一層售價(jià)最低為8900元/㎡，最高30000元/㎡,價(jià)格主要集中在13000-14000元/㎡；謝謝閱讀/㎡）二層售價(jià)7560元/㎡，最高10080元/㎡；三層價(jià)格最低5600元/㎡，最高7200元/㎡。租金區(qū)間：110——150元/㎡.天（室內(nèi)）250元/㎡.天（室外）精品文檔放心下載銷售策略帶租約銷售，稅前8%。第一個(gè)十年以0.1%遞增，第二個(gè)十年基數(shù)調(diào)整為12%，且以0.1%遞增。謝謝閱讀投資客群徐州本地人居多，03——04年投資熱情高漲，04年下半年至目前整體市場不溫不火感謝閱讀銷售狀況一期（開業(yè)前）10萬㎡銷售70%，剩余部分2004年8月（開業(yè)后）15%謝謝閱讀銷售周期：2年，最好位置和最差位置未銷售。銷售促進(jìn)：投資回報(bào)炒作、溫州炒房團(tuán)、較強(qiáng)的資金鏈商業(yè)業(yè)態(tài)商鋪、百貨、超市賣場經(jīng)營模式8物中心租金固定租期10年，續(xù)約期10年，固定回報(bào)8%精品文檔放心下載地址中山北路6號(hào)開盤時(shí)間2003年備注金地商都是徐州大型的百貨商場，擇徐州三大商業(yè)圈的金鷹－古彭廣場商圈而棲，與金鷹百貨相鄰，南臨古彭廣場，區(qū)位優(yōu)勢明顯，但經(jīng)營并不良好。項(xiàng)目名稱黃河景園天成商都項(xiàng)目地址夾河街與中山北路交界口項(xiàng)目位于青年路北側(cè)精品文檔放心下載區(qū)位分析東臨金地商都、金鷹百貨，商業(yè)氛圍好該區(qū)域是徐州市區(qū)老商業(yè)街，商業(yè)氛圍濃厚。謝謝閱讀項(xiàng)目規(guī)模一期有8000㎡的商業(yè)面積，上下2層商業(yè)建筑面積在10000㎡左右感謝閱讀半地下店面面積在20-80㎡，主力面積在20-40㎡之間，共40謝謝閱讀單位面積(㎡)未定面1、2層分割面積在70-500㎡之間（部分1、2層連賣）共16套，主力面積在200左右。商業(yè)形態(tài)產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)權(quán)商鋪銷售模式銷售銷售銷售情況----------商業(yè)項(xiàng)目整體已基本去化完畢，只剩下1—2套余房謝謝閱讀項(xiàng)目負(fù)一層沿街門面售價(jià)為8500元/8000元/㎡，精品文檔放心下載銷售價(jià)格價(jià)格未定一層價(jià)格在15000元/㎡,二樓售價(jià)為8000元/㎡，三樓售價(jià)為6000元/㎡。二、火車站商業(yè)圈1、商業(yè)圈構(gòu)成分析火車站商圈是僅次于古彭廣場的徐州第二大商業(yè)圈，位于徐州火車站和汽車站的北側(cè)，以復(fù)興北路為軸對稱分布。該商圈整體面積不大，但謝謝閱讀特點(diǎn)突出，同時(shí)因其優(yōu)越的交通地理位置，歷史上曾是徐州市老商業(yè)中心。謝謝閱讀2、商業(yè)業(yè)態(tài)組合分析火車站商圈經(jīng)營業(yè)態(tài)主要由傳統(tǒng)百貨商場、專業(yè)大賣場、臨街商鋪、室內(nèi)步行街四部分構(gòu)成。百貨商場包括白云大廈、藍(lán)天大廈；專業(yè)賣場感謝閱讀有徐州最有名氣的朝陽市場、天橋市場以及蘇寧電器專業(yè)賣場；臨界商鋪主要是由分布在復(fù)興北路兩側(cè)門面房構(gòu)成；室內(nèi)步行街則是去年9精品文檔放心下載月份落成的“新朝陽”室內(nèi)購物廣場。3、經(jīng)營業(yè)種構(gòu)成分析4、商業(yè)圈特點(diǎn)分析徐州市最早的商業(yè)中心；商業(yè)圈人流大，但有效購買力不大；商業(yè)圈地理交通位置優(yōu)越，是普通市民、周邊縣區(qū)居民和農(nóng)民購物首選；感謝閱讀商業(yè)圈內(nèi)經(jīng)營檔次整體不高。5、重點(diǎn)個(gè)案分析項(xiàng)目名稱朝陽貴邦項(xiàng)目地址徐州火車站北側(cè)，緊鄰朝陽市場區(qū)位分析借助徐州老批發(fā)市場，帶動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)氛圍。感謝閱讀項(xiàng)目規(guī)模建筑面積2.5萬㎡，上下共五層，每層約250個(gè)門面感謝閱讀單位面積(㎡)20-70㎡不等商業(yè)形態(tài)產(chǎn)權(quán)商鋪銷售模式銷售、開發(fā)商可提供代租服務(wù)銷售情況1-4樓鋪位已基本去化完畢，5樓去化速度較慢。感謝閱讀銷售價(jià)格一層均價(jià)在10000元/㎡，二層均價(jià)在7000元/㎡，三層均價(jià)在5000元/㎡，四五層價(jià)格在2800-4000元/㎡。感謝閱讀現(xiàn)狀開業(yè)率極低，商家目前免租金招商。三、段莊廣場商業(yè)圈1、商業(yè)圈構(gòu)成分析段莊廣場商業(yè)圈正在形成與發(fā)展中，主要是受古彭廣場商業(yè)圈的功能延伸，和部分核心商業(yè)圈資源的轉(zhuǎn)移的影響。逐漸形成的以服務(wù)于徐州城西各謝謝閱讀住宅區(qū)居民的日常消費(fèi)需要的商業(yè)集中地。2、商業(yè)業(yè)態(tài)組合分析7%7%注：臨界商鋪是段莊廣場商業(yè)圈目前業(yè)態(tài)比重最大的商業(yè)業(yè)態(tài)謝謝閱讀3、經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分析86%4、商業(yè)圈特點(diǎn)分析“區(qū)域性”商業(yè)圈特點(diǎn)明顯；“價(jià)格導(dǎo)向”是商業(yè)圈內(nèi)目標(biāo)消費(fèi)人群較為突出的消費(fèi)特點(diǎn)；感謝閱讀商業(yè)圈內(nèi)經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)多為中低檔商品；商業(yè)圈內(nèi)餐飲、休閑、娛樂等商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施缺乏；5、代表個(gè)案分析項(xiàng)目名稱萬通嘉苑新都大廈蘇堤商業(yè)街項(xiàng)目地址二環(huán)西路北側(cè)淮海西路南側(cè)永安廣場南側(cè)區(qū)位分析段莊廣場西側(cè)，緊鄰超市，但無法聚集大量的人氣項(xiàng)目周邊商業(yè)人氣較差。周邊商業(yè)氛圍不濃項(xiàng)目規(guī)模建筑面積60003000平米，上下共2層商業(yè)面積1.44萬㎡，每層面積在3600平米，上下共4層，建筑面積在16000㎡左右，有5棟3-4層商業(yè)綜合樓組成單位面積(㎡)每套面積在200㎡左右每套門面房分割面積在180-1000㎡之間最小面積300㎡商業(yè)形態(tài)沿街門面沿街門面沿街門面銷售模式銷售，1、2層連賣1、2層連賣，3、4層分割面積出售銷售，1-4層連賣謝謝閱讀項(xiàng)目從戶型上看已去化75項(xiàng)目整體去化60％左右，去化速面積銷售看，只去化50％左右。感謝閱讀銷售情況項(xiàng)目出售面積較大，去化較慢。感謝閱讀速度非常慢。銷售價(jià)格銷售均價(jià)在7000元/㎡。項(xiàng)目銷售最低價(jià)為6500元/在10000元/㎡1-2層5500元/㎡，1-3層加地下室3800元/1-4層加地下室3600元/第三部分徐州市商業(yè)服務(wù)業(yè)分析一、徐州市商業(yè)服務(wù)業(yè)市場整體研判徐州市商業(yè)服務(wù)業(yè)行業(yè)研判商業(yè)類別發(fā)展現(xiàn)狀市場火爆程度市場論證價(jià)值綜合百貨零售★★★★☆★★★★☆空間零售超級市場零售度較高，市內(nèi)布點(diǎn)不均勻，且缺乏競爭★★★★☆★★★★☆食品、飲料及煙草制品零售★★★★☆★★★★★（略）謝謝閱讀專業(yè)零售紡織、服裝及日用品零售當(dāng)?shù)鼐用穹b類消費(fèi)量較大，但質(zhì)量提升空間較大，尤其是中、高端市場★★★★★★★★★★（略）及文化、體育用品及器械零售★★★★☆★★★★★感謝閱讀場批發(fā)圖書零售院校市場★★☆☆☆★☆☆☆☆醫(yī)藥及器械零售區(qū)在此塊配套較為薄弱★★★★☆★★★★★汽車、摩托車及零配件零售及結(jié)構(gòu)限制較大★★★☆☆★☆☆☆☆考察當(dāng)?shù)亓闶凼袌鼍用駥υ擃惍a(chǎn)品的選擇更注重售家電及電子產(chǎn)品零售★★★★☆★★☆☆☆關(guān)地區(qū)市場空缺較大五金、家具及室內(nèi)裝修材料零售市場空缺較大，但本案商住綜合型結(jié)構(gòu)不宜發(fā)展★★☆☆☆★☆☆☆☆感謝閱讀其它略略略量版KTV式也有其一定市場占有份額★★★★☆★★★★☆夜總會(huì)較差，但市場火爆，有提升空間★★★★☆★★★★☆茶社好，具有一定消費(fèi)市場★★★☆☆★★☆☆☆休閑酒吧規(guī)模效應(yīng)，整體市場經(jīng)營水平較低，提升空間較大★★★★☆★★★★☆?yuàn)蕵敷w育休閑鑒于該市體育休閑設(shè)施及主要消費(fèi)人群多分布在城南高教地區(qū)，本地發(fā)展市場可行性較小★★★★☆★★☆☆☆影、像欣賞★☆☆☆☆★☆☆☆☆反應(yīng)較差網(wǎng)吧、游藝、電玩強(qiáng)替代性，僅網(wǎng)吧市場較熱，其余行業(yè)效益一般★★★☆☆★☆☆☆☆休閑浴場受該市色情行業(yè)的帶動(dòng)，休閑浴場市場極熱★★★★☆★★★★☆謝謝閱讀足療★★★★☆★★☆☆☆有一定市場發(fā)展?jié)摿ζ渌月月灾胁停觳停┹^高★★★★☆★★★☆☆中餐（正餐）文化的創(chuàng)新提升空間廣泛★★★★☆★★★★☆餐飲西餐（快餐）★☆☆☆☆★☆☆☆☆也許與這些西洋快餐在口味上的本土化及當(dāng)前中餐（正餐）的性價(jià)比較高有關(guān)西餐（正餐）文化影響，市場風(fēng)險(xiǎn)度較大★☆☆☆☆★☆☆☆☆根據(jù)上表對于徐州市商業(yè)經(jīng)營行業(yè)的整體研判，結(jié)合本案具體情況，本著尋找市場熱點(diǎn)與市場空白點(diǎn)的角度出發(fā)，我們認(rèn)為本案可行性商業(yè)經(jīng)營行業(yè)主謝謝閱讀要如下：綜合百貨零售業(yè)超市零售業(yè)專業(yè)零售業(yè)（將結(jié)合本案具體情況考略補(bǔ)充發(fā)展及重點(diǎn)發(fā)展）謝謝閱讀休閑娛樂行業(yè)（量版KTV、夜總會(huì)、酒吧、休閑浴場）精品文檔放心下載餐飲行業(yè)（中餐）下一章節(jié)我們將結(jié)合上述論點(diǎn)對結(jié)論市場進(jìn)行重點(diǎn)分析。二、重點(diǎn)商業(yè)服務(wù)行業(yè)分析（一）百貨零售業(yè)1、超市零售自2004年4月16日國家商務(wù)部頒布《外商投資商業(yè)領(lǐng)域管理辦法》以來，國外眾多商業(yè)零售商對中國零售市場更是加緊進(jìn)入，2004年12月11日謝謝閱讀外商投資商業(yè)零售企業(yè)可以突破的僅限于省會(huì)城市、直轄市、自治區(qū)首府、計(jì)劃單列市及經(jīng)濟(jì)特區(qū)的地域限制。在此發(fā)展背景下徐州超市零售行業(yè)感謝閱讀也開始重新洗牌，至2005年3月份一度有包括法國家樂福、泰國易初蓮花、新一佳等國內(nèi)外大型外資超市7家進(jìn)入過徐州市場，算上本土大型超市感謝閱讀企業(yè)，要有10家，該市超市業(yè)與南京市場不同，以上提及的十家超市業(yè)態(tài)無一例外都是大賣場。至2004年底較早進(jìn)入徐州市場的上海世紀(jì)聯(lián)華、感謝閱讀本土的惠客隆及百惠家美時(shí)等都已關(guān)門歇業(yè)、壓縮體量或是大規(guī)模調(diào)整。感謝閱讀總結(jié)：當(dāng)?shù)鼐用駥τ诔辛闶蹣I(yè)的選擇要素比較簡單，主要體現(xiàn)在價(jià)格與品牌兩個(gè)方面，發(fā)生在超市內(nèi)的消費(fèi)種類主要是一般生活食品與日用消費(fèi)精品文檔放心下載品。2、百貨商場可以說百貨商場，尤其是國有性質(zhì)的百貨商場長久以來一直是徐州市民的首選商業(yè)消費(fèi)場所，如城中的人民商場、徐百商場，城東的白云商場、藍(lán)感謝閱讀天商場，西關(guān)的友誼、華美等，但是2003年以來，隨著南京金鷹國際購物中心、金地百貨等一批新型百貨商場進(jìn)入彭城，這些老牌百貨商場經(jīng)營紛謝謝閱讀紛進(jìn)入窘境，目前已有部分商場開始進(jìn)入整改與調(diào)整期?？梢哉f當(dāng)?shù)鼐用駥π滦桶儇浬虉龅馁徫锃h(huán)境、空間結(jié)構(gòu)營造、促銷模式及產(chǎn)品品牌等方面接受度較高，市場認(rèn)可度較好。另外商場整體品牌的選擇感謝閱讀對于當(dāng)?shù)鼐用竦挠绊戄^大，一些當(dāng)?shù)厝耸熘?、具有一定消費(fèi)檔次及消費(fèi)身份代表的品牌對于當(dāng)?shù)鼐用穸暂^易接受。精品文檔放心下載3、百貨類批發(fā)市場徐州市百貨批發(fā)市場主要集中于城東火車站板塊，分別是位于復(fù)興路上的朝陽市場和金朝陽市場。建國東路上的宣武市場和新生里市場，批發(fā)商品感謝閱讀類型主要有服裝鞋帽和五金兩大類。（二）休閑娛樂業(yè)1、KTV及夜總會(huì)徐州市KTV及夜總會(huì)市場現(xiàn)狀（1）從經(jīng)營模式分析，徐州KTV市場有：夜總會(huì)型、量販?zhǔn)?、練歌房三種類型，其中最多的是量販?zhǔn)終TV；感謝閱讀（2）從消費(fèi)時(shí)段分析，主要經(jīng)營時(shí)段在晚上2000——凌晨0200，量販?zhǔn)胶途毟璺縿t從下午1330就開始營業(yè)，因此這兩種類型的KTV都精品文檔放心下載有兩班員工，一個(gè)是下午班，一個(gè)是晚班；（3）從消費(fèi)金額分析（量販?zhǔn)終TV和練歌房差不多）謝謝閱讀KTV類型小包中包（單位：小時(shí)）大包（單位：小時(shí)）備注感謝閱讀小時(shí)包晚小時(shí)包晚小時(shí)包晚量販?zhǔn)?練歌房20——4080——10040——60120—16060——80160—250——謝謝閱讀夜總會(huì)60——80100—15080——140150—250140—260250—400——精品文檔放心下載（4）從包間總量分析，一般KTV包間都在50個(gè)包間左右；稍大一些的在80——100個(gè)，如龍卷風(fēng)；大型的在150——200如嘉年華；感謝閱讀（5）從營業(yè)面積分析，一般KTV都在2000平方米以上；感謝閱讀（6）從消費(fèi)時(shí)間分析，大都在2小時(shí)以上；（7）從包房定座率分析，基本上每晚能保證在60%——70%的區(qū)間；感謝閱讀（8）從關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)分析，主要由酒水、果盤小吃、其他有償服務(wù)，部分KTV在更高樓層設(shè)有包房。中式酒水在5——20元，小吃在3——20元，謝謝閱讀檔次比較好一些的正規(guī)KTV都配備超市，價(jià)格比較透明，消費(fèi)也不高，如嘉年華。謝謝閱讀徐州市KTV及夜總會(huì)市場特點(diǎn)（1）徐州KTV整體市場競爭激烈，量販?zhǔn)終TV幾乎遍布市內(nèi)所有的主干道，低中高檔次均有市場；精品文檔放心下載（2“50元一個(gè)晚上“30元唱一下午謝謝閱讀房五折”（3）KTV娛樂形式單一，檔次相仿；（4）高檔、特色，集餐飲、洗浴、KTV、客房于一體的一站式消費(fèi)的休閑娛樂場所市場空白；精品文檔放心下載代表個(gè)案項(xiàng)目名稱嘉年華龍卷風(fēng)華潤項(xiàng)目地址徐州市中山南路徐州市開明市場旁徐州北郊感謝閱讀建筑結(jié)構(gòu)框架框架框架總營業(yè)面積（m2）250012004000包間總量150間，將再增加5083間60+1+酒吧地段區(qū)位特征市中心商貿(mào)區(qū)市中心邊緣區(qū)市郊地段道路性質(zhì)市中心主干道中山北路市中心邊緣次干道對外聯(lián)系交通干道謝謝閱讀經(jīng)營時(shí)間2003年中2005.2.10試營業(yè)——精品文檔放心下載日營業(yè)時(shí)間中午1點(diǎn)至凌晨2中午1點(diǎn)至凌晨2中午1點(diǎn)——謝謝閱讀消費(fèi)高峰時(shí)間段晚8點(diǎn)至晚24點(diǎn)晚8點(diǎn)至晚24點(diǎn)晚8點(diǎn)——謝謝閱讀經(jīng)營現(xiàn)狀評價(jià)較好一般較好租賃標(biāo)準(zhǔn)及租金水平自主開發(fā)聯(lián)營——租賃期限無無——消費(fèi)者特征各階層各年齡段各階層各年齡段商務(wù)人士、私營老板、暴發(fā)戶、定向性消費(fèi)客單量160左右150較高800特色服務(wù)費(fèi)）車位配比——無專有停車場20周邊各業(yè)種組合餐飲、茶社、百貨、金融電訊、酒店餐飲小吃備注徐州第一家純量販?zhǔn)終TV，自配酒水超市純量販?zhǔn)終TV酒水超市特色有償服務(wù)2、酒吧業(yè)徐州市酒吧樂業(yè)市場現(xiàn)狀（12004年10月位于戶部山的徐州市第一家酒吧——感謝閱讀為在徐工作的外籍人士、追求時(shí)尚生活的市民留戀的地方。接著，維京、蘭貴坊、動(dòng)感、毛女、風(fēng)暴等七八家酒吧緊追其后，紛紛開張；謝謝閱讀（2感謝閱讀聊天、唱歌、蹦迪，各種活動(dòng)一應(yīng)俱全；第二類是靜吧，主要代表有寶船、維京。該類酒吧以“酒文化”為主。在這里基本上找得到世界各感謝閱讀地洋酒、啤酒、咖啡、冰激凌以及專業(yè)調(diào)酒師精心調(diào)制的雞尾酒。該類酒吧營造的是一種在輕柔的音樂伴奏下，飲啜名酒，相互溝通聊天、謝謝閱讀放松心靈的輕松環(huán)境。從供求關(guān)系分析，靜吧市場供不應(yīng)求；謝謝閱讀（3）從消費(fèi)時(shí)段分析，主要經(jīng)營時(shí)段在晚上20：00——凌晨02：00，高峰時(shí)段在22：00——24：00；精品文檔放心下載（4）從消費(fèi)金額來分析，普通中式啤酒15——25元，碳酸飲料5——8元。徐州酒吧都有促銷活動(dòng)，如買5瓶啤酒贈(zèng)送2瓶及小果盤。由于謝謝閱讀徐州當(dāng)?shù)厝硕枷埠煤染?，基本上都要每人喝?——3精品文檔放心下載費(fèi)的場所，所以還要花費(fèi)交通成本到酒吧；（5精品文檔放心下載過走訪后者經(jīng)營狀況要強(qiáng)于前者，且關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)豐富；（6）徐州酒吧的營業(yè)面積基本在200——300平方米之間，軟硬環(huán)境一般；精品文檔放心下載（7）從酒吧分布分析，徐州酒吧大多分散經(jīng)營，目前稍具規(guī)模的就是戲馬臺(tái)酒吧一條街。感謝閱讀徐州市酒吧業(yè)市場特點(diǎn)（1）經(jīng)營模式相似；（2）整體市場缺乏競爭，導(dǎo)致經(jīng)營者不愿突破和改善現(xiàn)狀；精品文檔放心下載（3）特色化、主題化酒吧市場缺乏；（4）專業(yè)經(jīng)營酒吧人才、管理理念缺乏；（5）酒吧消費(fèi)大眾化，消費(fèi)人群涉及社會(huì)各階層人士。徐州市酒吧消費(fèi)客群分析（1）身份特征分析：動(dòng)吧消費(fèi)客群比較復(fù)雜，社會(huì)各界層人群都有，靜吧則以外籍人士、白領(lǐng)、高級職業(yè)經(jīng)理人為主流消費(fèi)人群；精品文檔放心下載（2）年齡特征：25——35年齡段為消費(fèi)主力；（3）消費(fèi)行為：多以族群的方式到酒吧消費(fèi)，其中4人消費(fèi)團(tuán)體最多；謝謝閱讀（4）消費(fèi)心理分析：緩解壓力、釋放自我、獲得快意。代表個(gè)案項(xiàng)目名稱蘭貴坊百樂門歡樂谷項(xiàng)目地址徐州市人民商場旁徐州市淮海東路155號(hào)徐州熱電廠對面感謝閱讀總營業(yè)面積（m2）300左右，將增加1001100左右2000以上謝謝閱讀包間總量無——演藝吧+60間KTV包房地段區(qū)位特征通訊一條街休閑、娛樂工業(yè)區(qū)地段道路性質(zhì)市中心主干道淮海東路老黃河景觀干道城市主干道中山北路北段謝謝閱讀經(jīng)營時(shí)間2004年————日營業(yè)時(shí)間晚8點(diǎn)點(diǎn)至凌晨3點(diǎn)晚7點(diǎn)30至凌晨2晚6點(diǎn)、可以包夜感謝閱讀消費(fèi)高峰時(shí)間段晚8點(diǎn)至晚24點(diǎn)晚9點(diǎn)至晚24點(diǎn)演藝吧晚8點(diǎn)—10點(diǎn)KTV晚8點(diǎn)—12點(diǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀評價(jià)很好較好較好租賃標(biāo)準(zhǔn)及租金水平建筑面積————租賃期限——————消費(fèi)者特征各階層各年齡段商務(wù)人士、私營老板區(qū)域性消費(fèi)、各階層各年齡段精品文檔放心下載客單量200左右300左右較高150元謝謝閱讀車位配比無專有停車場無專有停車場30左右周邊各業(yè)種組合洗浴、網(wǎng)吧、餐飲、茶社、百貨洗浴桑拿、夜總會(huì)餐飲、洗浴、通訊精品文檔放心下載徐州效益最好的酒吧吧名具有很強(qiáng)的影響力準(zhǔn)備在增加100平的營業(yè)面積KTV包房備注3、洗浴桑拿業(yè)徐州市洗浴桑拿業(yè)市場概況（1精品文檔放心下載較大的改變，享受型消費(fèi)逐漸增強(qiáng)；（2）徐州交通樞紐的城市位置，使得該城市對周邊縣、地級城市具有較強(qiáng)的輻射力，促進(jìn)該行業(yè)的發(fā)展；感謝閱讀（3）隨著徐州城市經(jīng)濟(jì)對外聯(lián)系的加強(qiáng)，強(qiáng)大的商務(wù)人士群體頻繁出入徐州城市，這為洗浴桑拿業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的消費(fèi)基礎(chǔ)；謝謝閱讀（4）徐州洗浴桑拿業(yè)競爭異常激烈，一般城市主干道都會(huì)有該行業(yè)經(jīng)營。謝謝閱讀徐州市洗浴桑拿業(yè)市場特點(diǎn)（1）硬件環(huán)境比較奢華；（2）與南京相比內(nèi)部結(jié)構(gòu)配比中重視包間建設(shè)，包間比例較大；感謝閱讀（3）規(guī)模體量大；（4）空間開闊，硬環(huán)境較好；（5）布點(diǎn)密集；（6）具有一定品牌知名度的桑拿洗浴場所市場占有略較高；感謝閱讀（7）多數(shù)洗浴桑拿中心受馬鞍山水文化影響較大；（8）洗浴場所賣點(diǎn)普遍以色情行業(yè)為賣點(diǎn)。（三）餐飲業(yè)下圖是針對餐飲業(yè)消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)成，根據(jù)該市200475％，較過去有所下降，但煙感謝閱讀酒類及飲料類消費(fèi)份額攀升較快，尤其以飲料類消費(fèi)份額開始擴(kuò)大為特征。感謝閱讀徐州市餐飲業(yè)零售構(gòu)成煙酒類16%其他商品類2%飲料類7%食品類75%從地域角度而言徐州市的餐飲文化派系應(yīng)該屬于淮陽菜系，即江蘇菜，它是由蘇州、揚(yáng)州、南京、鎮(zhèn)江四大菜為代表而構(gòu)成的，其特點(diǎn)是濃中帶淡，鮮感謝閱讀謝謝閱讀鮮”、川菜的“麻辣”、粵菜的“奇珍”等等，在其飲食文化特征中更多的受到北方菜系的影響，口重、辛辣，這也是徐州處于南北交通樞紐的地理位謝謝閱讀置所形成的，因此在對徐州市餐飲行業(yè)的針對性調(diào)研當(dāng)中，我們得出以下結(jié)論：感謝閱讀徐州市飲食習(xí)慣大體可歸結(jié)為淮陽北派菜系，在淮陽菜的基礎(chǔ)上更加體現(xiàn)口重、辛辣、粗俗的特點(diǎn)。謝謝閱讀因此目前在徐州餐飲行業(yè)發(fā)展過程中，當(dāng)?shù)乇就撂厣惋嬇c內(nèi)地其他派系中餐經(jīng)營狀況都比較不錯(cuò)，大眾接受度較高；但是受該市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（工業(yè)制造謝謝閱讀業(yè)發(fā)達(dá)）、市區(qū)辦公商務(wù)氛圍及當(dāng)?shù)鼐莆幕蛩赜绊懩壳拔魇娇觳瓦B鎖經(jīng)營現(xiàn)狀不佳（如肯德基、麥當(dāng)勞及必勝客等），當(dāng)然這也與與當(dāng)?shù)刂胁捅容^而感謝閱讀言的“性價(jià)比”較低有關(guān)。提示：餐飲經(jīng)營中要更加突出文化氛圍的營造，將飲食與文化相結(jié)合，在價(jià)格適中的前提下，適時(shí)賦予文化內(nèi)涵，提高餐飲消費(fèi)的“性價(jià)比”，倡謝謝閱讀導(dǎo)“特色與文化”相結(jié)合。徐州市餐飲業(yè)市場概況（1）近年來隨著人們生活水平的提高以及消費(fèi)觀念的更新，餐飲業(yè)已成為該市居民消費(fèi)領(lǐng)域十分引人注目的亮點(diǎn)。餐飲企業(yè)不斷推陳出新，精品文檔放心下載感謝閱讀的快速發(fā)展。2004年，全市餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額35.24億元，同比增長18%；謝謝閱讀（2精品文檔放心下載化這種中國大地廣為接受的溝通方式與外界建立深厚的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系；謝謝閱讀（3精品文檔放心下載謝謝閱讀在外地人看來簡直不敢入“雷池?？梢哉f這兩端市場在彭城而言市場占有率不分伯仲。感謝閱讀徐州市餐飲業(yè)市場特點(diǎn)(1)中西餐比例嚴(yán)重失調(diào)，西餐現(xiàn)階段生存環(huán)境較差；精品文檔放心下載(2)中餐口味地域融合性強(qiáng)，整體屬于淮陽北派菜系，口重、偏辛辣；精品文檔放心下載(3)餐飲消費(fèi)性價(jià)比較高，便宜實(shí)惠；(4)具有一定文化主題（文化內(nèi)涵較粗）的餐飲企業(yè)市場接受度較高；謝謝閱讀(5)高端餐飲市場具有一定的市場占有度，但必須考慮產(chǎn)品與當(dāng)?shù)乜谖兜挠袡C(jī)融合。謝謝閱讀徐州市餐飲消費(fèi)客群分析(1)客群組成:本地機(jī)關(guān)事業(yè)單位的政府官員；工礦企業(yè)單位中層以上管理人員；部分普通市民；外地來彭商務(wù)人士；(2)年齡特征：中青年人群（20—50歲）年齡段為消費(fèi)主力人群；精品文檔放心下載(3)消費(fèi)行為：族群消費(fèi)為主力消費(fèi)模式，與南京相比族群基數(shù)有所上升；謝謝閱讀(4)消費(fèi)心理分析：工作交流；商務(wù)、會(huì)務(wù)考察；家庭、公司聚會(huì)；重點(diǎn)個(gè)案分析餐飲娛樂類個(gè)案調(diào)研一項(xiàng)目名稱徐州亞華海鮮城項(xiàng)目地址位于徐州市西安北路66號(hào)商業(yè)業(yè)態(tài)大型高檔餐飲建筑結(jié)構(gòu)三層框架構(gòu)架總營業(yè)面積30000平方米就餐量設(shè)有680個(gè)就餐位地段區(qū)位特征位于該市城中淮海路商圈北延地段商業(yè)性質(zhì)商業(yè)環(huán)境濃厚，競爭激烈，人流量大地段交通性質(zhì)交通便捷，67，608，37，17等路公交車到達(dá)，市中心5位置步行方便精品文檔放心下載地段居民環(huán)境周邊居民區(qū)密集，機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位分布較多謝謝閱讀經(jīng)營時(shí)間午餐及晚餐9：00am——10：00pm精品文檔放心下載日營業(yè)額略日營業(yè)時(shí)間13小時(shí)消費(fèi)高峰時(shí)間段11:00am——13:00pm/6：00pm——9：00pm感謝閱讀經(jīng)營現(xiàn)狀評價(jià)較差租賃標(biāo)準(zhǔn)及租金水平本集團(tuán)產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)赓U期限10年消費(fèi)者特征本地高端消費(fèi)人群，外地來彭商務(wù)人士客單量人均消費(fèi)>=360元車位配比租用大廈寫字樓地下停車場100多個(gè)車位謝謝閱讀周邊各業(yè)種組合及租金構(gòu)成/所在區(qū)域城市規(guī)劃彭城商業(yè)中心餐飲娛樂類個(gè)案調(diào)研二項(xiàng)目名稱徐州亞華綠色生態(tài)園所有權(quán)性質(zhì)/項(xiàng)目地址位于徐州淮塔風(fēng)景區(qū)南部徐州花卉展示中心園內(nèi)精品文檔放心下載商業(yè)業(yè)態(tài)大型休閑餐飲建筑結(jié)構(gòu)輕鋼構(gòu)架總營業(yè)面積占地面積5800M2，可容納1200人同時(shí)用餐感謝閱讀包間分類及總量設(shè)有27間豪華觀景包房地段區(qū)位特征的小橋流水融為一體，將餐飲休閑融入風(fēng)景區(qū)的大環(huán)境，較有世外桃源的氛圍地段商業(yè)性質(zhì)由于是風(fēng)景區(qū)，商業(yè)環(huán)境整體不濃地段交通性質(zhì)到達(dá)主要交通方式為私家車或出租車，公交及步行進(jìn)入頻次較少感謝閱讀地段居民環(huán)境周邊分布有高尚住宅小區(qū)，別墅區(qū)及高教住宅感謝閱讀經(jīng)營時(shí)間午餐及晚餐（午餐88.5謝謝閱讀日營業(yè)額略日營業(yè)時(shí)間12小時(shí)消費(fèi)高峰時(shí)間段6：00——9：00pm經(jīng)營現(xiàn)狀評價(jià)能夠有效地將餐飲消費(fèi)與休閑文化兼容，在本地占有一定的市場份額精品文檔放心下載租賃標(biāo)準(zhǔn)及租金水平合作分成方式租賃期限/消費(fèi)者特征本地消費(fèi)檔次中等及偏上人群，外地來彭商務(wù)人士感謝閱讀客單量100——600元/桌不等車位配比有可同時(shí)?？?00多輛車的大型停車場周邊各業(yè)種組合及“店在景中精品文檔放心下載租金構(gòu)成列服務(wù)項(xiàng)目所在區(qū)域城市規(guī)劃城南大型高尚住宅片區(qū)＋旅游休閑度假風(fēng)景區(qū)＋高教新區(qū)謝謝閱讀餐飲娛樂類個(gè)案調(diào)研三項(xiàng)目名稱徐州海螺村所有權(quán)性質(zhì)徐州市海螺村餐飲娛樂有限公司項(xiàng)目地址位于徐州市中山南路11號(hào)商業(yè)業(yè)態(tài)避風(fēng)塘式餐飲建筑結(jié)構(gòu)三層框架結(jié)構(gòu)總營業(yè)面積占地面積2000M2包間分類及總量二樓設(shè)約少量包間，多位隔欄式包間地段區(qū)位特征位于徐州市淮海路商圈南面，中山南路上，人流量大感謝閱讀地段商業(yè)性質(zhì)地處淮海路商業(yè)圈消費(fèi)人群主要是政府官員及周邊商務(wù)人士謝謝閱讀地段交通性質(zhì)交通可達(dá)性高地段居民環(huán)境周邊住宅小區(qū)分布密集，政府機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位多感謝閱讀經(jīng)營時(shí)間9：00am——10:00pm日營業(yè)額略日營業(yè)時(shí)間約12小時(shí)消費(fèi)高峰時(shí)間段11:30am——13：30pm/6：00pm——9：00pm謝謝閱讀經(jīng)營現(xiàn)狀評價(jià)及最求高檔消費(fèi)環(huán)境的精神追求租賃標(biāo)準(zhǔn)及租金水平不詳租賃期限不詳消費(fèi)者特征本地消費(fèi)檔次中等及偏上人群，外地來彭商務(wù)人士謝謝閱讀客單量200元/桌以上車位配比利用周邊停車場周邊各業(yè)種組合及租金構(gòu)成目前周邊市場業(yè)態(tài)豐富，業(yè)種廣泛，消費(fèi)成本普遍偏高所在區(qū)域城市規(guī)劃城中住宅密集區(qū)＋政府行政辦公密集區(qū)精品文檔放心下載餐飲娛樂類個(gè)案調(diào)研四項(xiàng)目名稱徐州樣樣紅鮑翅樓所有權(quán)性質(zhì)連鎖經(jīng)營項(xiàng)目地址位于徐州市大同街19號(hào)商業(yè)業(yè)態(tài)大型海鮮餐飲建筑結(jié)構(gòu)三層框架結(jié)構(gòu)總營業(yè)面積占地面積2500M2包間分類及總量設(shè)約30余間豪華包房地段區(qū)位特征位于徐州市淮海路商圈東側(cè)，經(jīng)過青年路向東200米，位于徐州老商業(yè)街上謝謝閱讀地段商業(yè)性質(zhì)由于地處老商業(yè)圈，且鄰三級道路人流量一般感謝閱讀地段交通性質(zhì)到達(dá)主要交通方式為私家車或出租車，公交及步行進(jìn)入頻次較少謝謝閱讀地段居民環(huán)境周邊分布有高尚住宅小區(qū)，別墅區(qū)及高教住宅謝謝閱讀經(jīng)營時(shí)間午餐及晚餐（午餐88.5謝謝閱讀日營業(yè)額略日營業(yè)時(shí)間12小時(shí)消費(fèi)高峰時(shí)間段6：00——9：00pm經(jīng)營現(xiàn)狀評價(jià)餐，市場接受度較好租賃標(biāo)準(zhǔn)及租金水平合作分成方式租賃期限/消費(fèi)者特征本地消費(fèi)檔次中等及偏上人群，外地來彭商務(wù)人士精品文檔放心下載客單量400元/人以上車位配比租賃可同時(shí)?？?00精品文檔放心下載周邊各業(yè)種組合及精品文檔放心下載租金構(gòu)成飲等業(yè)種所在區(qū)域城市規(guī)劃城中住宅密集區(qū)＋政府行政辦公區(qū)第四部分項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目地塊條件分析本案商業(yè)總建筑面積43986平方米，項(xiàng)目地塊呈南北向長方形形狀，有一定的地形高差，會(huì)對項(xiàng)目開發(fā)有一定的抗性。本案整體沿淮海西路和礦山感謝閱讀東路分布，可視性較好。二、項(xiàng)目地段環(huán)境分析（一）項(xiàng)目區(qū)位分析1、四至分析礦山東路，路對面為友誼商場和華美商場。向東2公里即可南臨淮海西路，路對面為華2、地段特征分析與城市中心僅2.7Km，地塊已被徐州市民接受。但受金鷹—古彭商業(yè)中心圈的輻射強(qiáng)；感謝閱讀聯(lián)系外部的便利程度較高；基地周邊人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，文化素質(zhì)較高，基地人文環(huán)境、社會(huì)環(huán)境俱佳的感覺強(qiáng)烈，市民對基地的心理區(qū)位價(jià)值認(rèn)同度較高。謝謝閱讀3、地段居民環(huán)境分析（1）區(qū)域居民構(gòu)成項(xiàng)目所在區(qū)域有眾多老住宅小區(qū)，居住客群主要以廠礦職工為主，人口素質(zhì)較高。交巡警支隊(duì)、礦務(wù)集團(tuán)、交通局、水利局等機(jī)關(guān)單位謝謝閱讀分布在淮海西路兩側(cè)，這些單位員工的經(jīng)濟(jì)收入相對較高且穩(wěn)定；精品文檔放心下載項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位主要有徐州礦務(wù)集團(tuán)、交通指揮中心，北面有徐工集團(tuán)、礦務(wù)局機(jī)械廠，西面有萬通集團(tuán)，南面有制藥四廠。感謝閱讀（2）區(qū)域居民購物消費(fèi)內(nèi)容與地點(diǎn)調(diào)查日常生活用品、副食品目前路徑依賴性依然很強(qiáng)，大部分還是在住宅區(qū)周邊購買消費(fèi)，同樣是在居民區(qū)附近如果超市農(nóng)貿(mào)市場并存，市精品文檔放心下載民大都選擇前者。而如果居民區(qū)只有農(nóng)貿(mào)市場，則大部分市民仍然會(huì)選擇后者，就近購買；感謝閱讀從居民日常生活用品的消費(fèi)地點(diǎn)選擇習(xí)慣分析，區(qū)域居民正處于消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)型期，越來越多的居民對超市賣場的依賴性逐漸加大；感謝閱讀對百貨類商品，本案周邊居民仍以區(qū)域商業(yè)設(shè)施為主要消費(fèi)場所。工薪階層主要到友誼、華美等傳統(tǒng)百貨商場，或者專業(yè)市場購買；高感謝閱讀收入者一般選擇到金鷹、徐百、專賣店購物，這一小部分群體除了追求能夠買到商品的使用價(jià)值外，更重視商品的精神價(jià)值。精品文檔放心下載項(xiàng)目周邊居民在餐飲、休閑娛樂消費(fèi)方面和徐州市民具有共同的特征，即更重視消費(fèi)的軟環(huán)境和硬環(huán)境的“特色，對消費(fèi)地點(diǎn)沒有太多感謝閱讀的要求，當(dāng)然這些各具特色的娛樂場所往往都有一個(gè)很龐大的固定消費(fèi)客群。謝謝閱讀本區(qū)域?qū)偕虡I(yè)氛圍濃厚。從區(qū)域所處的商業(yè)地位來看，本區(qū)域處于市中心邊緣區(qū)，是承接城郊與市中心的紐帶，長期以來該區(qū)域一直受謝謝閱讀古彭商業(yè)圈的輻射，業(yè)態(tài)以服飾、家電、鞋帽、小百貨等滿足日常生活消費(fèi)的傳統(tǒng)臨街商業(yè)品種為主，商業(yè)業(yè)態(tài)層次較低，能滿足區(qū)域謝謝閱讀內(nèi)居民的生活需求。但由于該區(qū)域離市中心只有2公里，會(huì)分散區(qū)域消費(fèi)人流，不利于區(qū)域內(nèi)高檔消費(fèi)的聚集。感謝閱讀（3）地段居民消費(fèi)能力分析從區(qū)域人口來看，本區(qū)域聚集著大量的住宅小區(qū)和工礦企業(yè)單位，區(qū)域的人口數(shù)量足夠支撐一個(gè)區(qū)域商業(yè)中心的市場容量；精品文檔放心下載區(qū)域內(nèi)廠礦企業(yè)較多，廠礦職工的收入相對穩(wěn)定，居民的收入雖不高，但對中低檔商品的消費(fèi)相對持久穩(wěn)定。同時(shí)區(qū)域內(nèi)集中了交警支精品文檔放心下載隊(duì)、規(guī)劃局、交通局、醫(yī)院、移動(dòng)通信等高收入的企事業(yè)單位，這些單位的員工，對中高檔商品的需求較大，同時(shí)也是本區(qū)域餐飲、娛謝謝閱讀樂休閑等高檔消費(fèi)的主力?？偨Y(jié)：區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群穩(wěn)定，消費(fèi)觀念和消費(fèi)行為正隨生活水平的提高而逐漸發(fā)生變化，區(qū)域未來需求結(jié)構(gòu)將更加豐富，巨大的消費(fèi)潛力也將感謝閱讀進(jìn)一步激發(fā)。3、地段交通環(huán)境分析市區(qū)有1W、35W、65W、13W等多路公交車到達(dá)基地附近，其中1W、13W可直接到達(dá)徐州火車站；謝謝閱讀本案周邊多條公交線路直達(dá)市區(qū)城東火車站、城南礦大南湖校區(qū)、城西安徽某鎮(zhèn)、城北煤建三處；精品文檔放心下載本案南邊礦山東路既是徐州城市的交通主干道，又是城市的商業(yè)主干道；項(xiàng)目東邊礦山東路是城北市民進(jìn)入本區(qū)域商業(yè)圈的重要通道。感謝閱讀總結(jié)：本案位于徐州東西向城市商業(yè)主干道——淮海路之上，距離市中心僅2公里，市中心的商業(yè)在區(qū)域飽和的情況下不斷外延，已謝謝閱讀經(jīng)部分延伸到該區(qū)域。而作為城市中軸線帶來的大量人流、車流都為區(qū)域帶來了潛在的客群與消費(fèi)潛力。精品文檔放心下載4、地段商業(yè)環(huán)境分析（1）構(gòu)成感謝閱讀離地塊西側(cè)有新一佳、百惠家美時(shí)超市以及段莊批發(fā)市場，淮海西路南有鞋帽批發(fā)市場；謝謝閱讀向東2.7精品文檔放心下載（2）商業(yè)業(yè)態(tài)臨街店鋪在區(qū)域中比重較大，受古彭廣場商業(yè)中心和徐州市民消費(fèi)行為的影響，臨街店鋪多經(jīng)營服裝、鞋帽、日雜糧食等；謝謝閱讀百貨商場包括友誼商場和華美商場，商場以中低檔商品為主，消費(fèi)層次偏低。受市中心商業(yè)輻射強(qiáng)，區(qū)域高檔購物場所缺乏；感謝閱讀區(qū)域休閑娛樂等商業(yè)設(shè)施嚴(yán)重缺乏。（3）商業(yè)用房特征面積臨街商鋪面積15%10%10平米以下20%10-20平米20%20-40平米40-80平米35%80平米以上20-40精品文檔放心下載周邊在建的商業(yè)門面面積較大，如新都大廈、萬通嘉苑臨街門面都在200-500㎡之間。精品文檔放心下載樓層該地區(qū)門面房大都為底層臨街門面，二層以上的門面極少，但周邊在建的門面都為2-3層。感謝閱讀（4）租金及銷售價(jià)格目前淮海西路沿街門面的價(jià)格從古彭廣場附近逐步遞減，租金區(qū)間約為200——350元/㎡/月，本案所在區(qū)域內(nèi)租金區(qū)間約為80——150謝謝閱讀元/㎡/月；區(qū)域內(nèi)在建商業(yè)項(xiàng)目銷售價(jià)格在7500-10000元/平米。精品文檔放心下載5、周邊潛在商業(yè)項(xiàng)目競爭分析項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展迅速，目前在售的商業(yè)項(xiàng)目有萬通嘉苑、新都佳苑、公交商貿(mào)大廈、蘇堤商業(yè)街等，總建筑面積達(dá)35000㎡；感謝閱讀2004400031感謝閱讀在城中地區(qū)計(jì)劃推出土地地塊名稱面積（畝）用地性質(zhì)位置糖果冷食二廠15.244商業(yè)住宅二環(huán)西路飛虹網(wǎng)架62商業(yè)住宅淮海西路電子管廠30未定礦山路北總結(jié)：本案所在區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)單一，主要是臨街商鋪，現(xiàn)有的兩大百貨商場由于運(yùn)營體制老化，購物環(huán)境陳舊，沒能夠隨著居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變謝謝閱讀化而進(jìn)行相應(yīng)的改善；商業(yè)物業(yè)功能結(jié)構(gòu)簡單，主要是滿足周邊部分居民的購物需求，餐飲、休閑、娛樂及其他功能等商業(yè)設(shè)施缺乏；謝謝閱讀項(xiàng)目所在區(qū)域潛在競爭激烈。三、項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢）W（劣勢）地處市區(qū)城市商業(yè)主干道，直入交通路網(wǎng)較好距離城市商業(yè)中心較近，難以正面競爭謝謝閱讀項(xiàng)目規(guī)模大，有利于形成規(guī)模效應(yīng)客群層次較低，無法形成規(guī)模客群感謝閱讀周邊居住人口多、消費(fèi)能力強(qiáng)周邊商業(yè)不夠集中，無法聚集人氣謝謝閱讀地塊周邊基礎(chǔ)配套成熟，商業(yè)氛圍尚可經(jīng)營商品檔次較低精品文檔放心下載人流量較大，具有一定集客機(jī)能O（機(jī)會(huì)）T（威脅）城市經(jīng)濟(jì)的快速增長，商業(yè)消費(fèi)未來增長潛力較大未來土地市場商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)增加，潛在競爭劇烈精品文檔放心下載市民消費(fèi)能力增強(qiáng)，消費(fèi)觀念和行為模式有待更新，項(xiàng)目發(fā)展空間較大古彭廣場商圈削弱區(qū)域商業(yè)競爭力謝謝閱讀未來周邊開發(fā)項(xiàng)目較多帶來潛在消費(fèi)人口投資者日趨理性項(xiàng)目招商難度增大感謝閱讀區(qū)域消費(fèi)者需求多元化趨勢增強(qiáng)，滿足這種趨勢的商業(yè)設(shè)施不足謝謝閱讀區(qū)域業(yè)態(tài)分布不合理，缺乏區(qū)域性商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)空白點(diǎn)—休閑娛樂等商業(yè)設(shè)施缺乏，為項(xiàng)目發(fā)展提供市場機(jī)會(huì)謝謝閱讀第五部分項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位（一）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位方向由以上對項(xiàng)目自身屬性、區(qū)域市場商業(yè)結(jié)構(gòu)、以及未來可能的需求增長點(diǎn)交叉分析，可歸納出項(xiàng)目定位必須體現(xiàn)的特征：感謝閱讀針對“段莊廣場”商業(yè)圈尚無標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)，區(qū)域性商業(yè)中心缺乏。精品文檔放心下載本案在建筑設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)規(guī)劃、經(jīng)營理念上需以領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)立足市場，快速建立競爭優(yōu)勢和市場口碑。感謝閱讀針對區(qū)域高檔購物場所的區(qū)域性市場空白，以及居民購物需求的多元化需求。精品文檔放心下載本案需提供滿足居民多元需求及消費(fèi)行為變化的綜合性，一站式服務(wù)商業(yè)業(yè)態(tài)。謝謝閱讀針對區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂無序，結(jié)合項(xiàng)目自身體量和區(qū)域城市規(guī)劃，從經(jīng)營的角度。謝謝閱讀本案業(yè)態(tài)定位應(yīng)加強(qiáng)功能規(guī)劃效應(yīng)，在滿足區(qū)域消費(fèi)者的需求上，影響全市消費(fèi)者。精品文檔放心下載針對市場競爭，盡管徐州商業(yè)項(xiàng)目眾多，但經(jīng)營缺乏特色，針對層面差異不大。精品文檔放心下載本案需體現(xiàn)自身特色，并有針對性的吸引目標(biāo)客源。針對區(qū)域娛樂休閑設(shè)施的缺乏，以及徐州整體市場經(jīng)營模式手法傳統(tǒng)單一特點(diǎn)。感謝閱讀本案需要提供嶄新的經(jīng)營模式。針對商業(yè)物業(yè)投資者及經(jīng)營者消費(fèi)日趨理性，令招商難度增大。謝謝閱讀本案在商業(yè)規(guī)劃上需增強(qiáng)項(xiàng)目特色，以加強(qiáng)市場信心。謝謝閱讀針對項(xiàng)目自身4萬多平方米的體量及西關(guān)地區(qū)新型高檔購物中心的市場空白。謝謝閱讀本案在大型商業(yè)業(yè)態(tài)定位時(shí)必須要考慮購物中心配置。精品文檔放心下載總結(jié)（二）項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)可行性分析類商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式商業(yè)功能本案別便利店以銷售食品、小百貨為主，有小營業(yè)時(shí)間16滿足居民日常生活和夜間消費(fèi)需求，謝謝閱讀√容量、即時(shí)消費(fèi)性特點(diǎn)集中結(jié)算時(shí)性食品的輔助設(shè)施可以適當(dāng)發(fā)展精品文檔放心下載大型綜合超市√√大眾化衣、食、日用品齊全，滿足一次性購全算營業(yè)時(shí)間12小時(shí)以上根據(jù)項(xiàng)目周邊常住人口數(shù)量，以及市民對超市業(yè)態(tài)認(rèn)知度高可以考慮發(fā)展倉儲(chǔ)商店實(shí)行低價(jià)格批量銷售入口分設(shè)收銀集中結(jié)算設(shè)相當(dāng)于營業(yè)面積的停車場多建在城鄉(xiāng)結(jié)合部，同時(shí)要求大面積停車場，不可發(fā)展本案周邊商業(yè)氛圍基礎(chǔ)尚可，品牌專業(yè)店√√以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富采用柜臺(tái)銷售或開架面售方式從業(yè)人員具有豐厚的專業(yè)知識(shí)知名度較高的專業(yè)銷售店面可吸引定向消費(fèi)顧客，從而快速提升項(xiàng)目知名度，營造良好商業(yè)氛圍，可發(fā)展大型專業(yè)市場√√以銷售某一大類或幾大類商品為主，品種齊全采用自選銷售和開架面售相結(jié)合方式設(shè)相當(dāng)面積的停車場，提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)本案地處人民廣場商業(yè)圈核心位置，交通條件優(yōu)越，能夠吸引其他區(qū)域消費(fèi)市民可發(fā)展`專賣店√以銷售某一品牌系列商品為主，采用柜臺(tái)銷售或開架銷售量少、質(zhì)優(yōu)、毛利高面售方式注重品牌聲譽(yù)，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識(shí)，并提供專業(yè)性知識(shí)服務(wù)根據(jù)本案所在區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂無序的特點(diǎn)，如能夠?qū)I(yè)態(tài)功能規(guī)劃及地區(qū)品牌品類優(yōu)化處理，可作為本案輔助業(yè)態(tài)百貨采用柜臺(tái)銷售或開架注重服務(wù)，設(shè)導(dǎo)購、餐飲、娛本案離古彭核心商業(yè)圈較近，且周感謝閱讀商店化妝品、禮品、家庭用品為主面售結(jié)合方式樂場所等服務(wù)項(xiàng)目，功能齊全精品文檔放心下載大型購物中心√√√由百貨店或大型綜合超市作為核心店、專賣店等零售業(yè)和餐飲娛樂設(shè)施構(gòu)成由發(fā)起企業(yè)有計(jì)劃的租、獨(dú)立經(jīng)營設(shè)相當(dāng)面積的停車場，功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體該業(yè)態(tài)在本區(qū)域內(nèi)是市場空白，而市場對此種業(yè)態(tài)又具有較大的需求，可結(jié)合專賣店重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)街由某一個(gè)旗艦店或某一類業(yè)態(tài)帶動(dòng)人氣，多種業(yè)態(tài)共生發(fā)展店鋪分散承租與銷售，自主獨(dú)立經(jīng)營注重業(yè)態(tài)的豐富化，多功能的購物、休閑、文化、娛樂、餐飲等受淮海路商業(yè)圈及礦山東路地形因素的影響，不宜發(fā)展SHOPPINGMALL娛樂和觀光旅游為一體的"一站式"消費(fèi)場所由發(fā)起企業(yè)有計(jì)劃的運(yùn)營管理設(shè)大面積的停車場，集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、住宿為一體商業(yè)營業(yè)面積需10萬平方米以上，功能強(qiáng)大，常設(shè)于郊區(qū)（三）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位建議經(jīng)過論證，可行性商業(yè)業(yè)態(tài)主要有便利店、大型綜合超市、專業(yè)店、專業(yè)賣場、專賣店、購物中心等，根據(jù)對徐州市場的綜合考察我們希望能夠謝謝閱讀通過多種商業(yè)業(yè)態(tài)的有機(jī)組合實(shí)現(xiàn)商業(yè)單體項(xiàng)目一站式消費(fèi)的功能，這樣會(huì)有效避免項(xiàng)目周邊商氣不足，項(xiàng)目中短期內(nèi)單體競爭的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。精品文檔放心下載商業(yè)功能定位：購物、餐飲、休閑娛樂的一站式消費(fèi)功能；感謝閱讀商業(yè)業(yè)態(tài)定位：基于項(xiàng)目自身屬性確立購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)的主體地位，同時(shí)根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌稣{(diào)研成果確立餐飲及休閑娛樂專業(yè)門店為重要業(yè)態(tài)謝謝閱讀補(bǔ)充；目標(biāo)市場定位：市中心中產(chǎn)以上市場、項(xiàng)目周邊及以西地區(qū)社區(qū)市場、特定行業(yè)定向消費(fèi)市場，都市時(shí)尚市場；精品文檔放心下載目標(biāo)人群定位：都市文化時(shí)尚消費(fèi)一族，新經(jīng)濟(jì)下的SOHO階層，政府機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)及員工、周邊中檔消費(fèi)家庭、西關(guān)地區(qū)日用消費(fèi)感謝閱讀人群；各功能板塊規(guī)模比例：在最大限度的降低項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)及項(xiàng)目利潤最大化的原則基礎(chǔ)上，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目一站式消費(fèi)功能及強(qiáng)化單個(gè)功能市場競感謝閱讀爭力的目標(biāo)，從各服務(wù)行業(yè)市場實(shí)際可操作性角度出發(fā)，我們建議以下業(yè)種配比方案，即購物中心70%、餐飲12%、休閑娛樂業(yè)18%。感謝閱讀本案立足于段莊廣場商業(yè)圈的商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)及經(jīng)營現(xiàn)狀，再結(jié)合本案的區(qū)域特性、交通條件、消費(fèi)能力及市場競爭，我們一致認(rèn)為打造“一個(gè)集精品文檔放心下載購物、休閑、娛樂、餐飲一站式消費(fèi)功能的，以購物中心業(yè)態(tài)為主體的現(xiàn)代化復(fù)合式購物中心”的市場可行性較高。謝謝閱讀二、項(xiàng)目業(yè)種組合規(guī)劃建議（一）項(xiàng)目業(yè)種組合規(guī)劃思想從徐州的整體市場分析可以清晰的看出，徐州商業(yè)經(jīng)濟(jì)正處于重大變革之中，供應(yīng)市場如何適應(yīng)這種大變革所帶來的需求市場呈現(xiàn)出得嶄新謝謝閱讀的特征；本區(qū)域的商圈正是處在古彭廣場核心中心商業(yè)圈內(nèi)的邊緣地帶，是次商業(yè)中心區(qū)，要單純與中心商圈競爭，顯然是不符合競爭的客觀規(guī)律。精品文檔放心下載需要從消費(fèi)群體的消費(fèi)動(dòng)機(jī)與消費(fèi)行為出發(fā)，結(jié)合項(xiàng)目自身的業(yè)態(tài)出發(fā)，找到項(xiàng)目的突破點(diǎn)，達(dá)到與古彭廣場錯(cuò)位經(jīng)營、相互補(bǔ)充，保證項(xiàng)感謝閱讀目的可持續(xù)發(fā)展；本案應(yīng)立足于區(qū)域商業(yè)中心，在滿足本區(qū)域內(nèi)居民日常生活用品消費(fèi)和基本餐飲、文化、休閑購物及部分商務(wù)消費(fèi)的基礎(chǔ)上，增強(qiáng)富有特色感謝閱讀的商業(yè)輻射能力，吸引更大商業(yè)圈層的消費(fèi)。（二）項(xiàng)目可行性業(yè)種甄選業(yè)種構(gòu)成類別基本構(gòu)成特點(diǎn)本案發(fā)展分析本案可行性分析謝謝閱讀服裝化妝品類服裝、皮具、箱包、飾品、化妝品能、購物中心重要組成元素人群基數(shù)大、集客能力強(qiáng)★★★★☆日用百貨類家用洗滌庭購買、消費(fèi)群體少★☆☆☆☆食品類肉食、水產(chǎn)密集處可大力發(fā)展生活必須品，本案周邊消費(fèi)人口基數(shù)大、★★★★★購物類家居類與用品、家紡布藝買周交通發(fā)達(dá)，如發(fā)展專業(yè)賣場較好★★★★☆文體類育用品、玩具定向性消商品、消費(fèi)群體集中、多分布在學(xué)校周圍或?qū)I(yè)市場優(yōu)勢★☆☆☆☆交通工具類自行車、摩托車、汽車中在專業(yè)市場業(yè)賣場優(yōu)勢明顯★★☆☆☆電訊類電話、手機(jī)一定的消費(fèi)力周期長，可適當(dāng)發(fā)展★★★★☆中式餐廳密集的地方本案未來將有3萬多平方米的挑高式住宅，類人群的消費(fèi)習(xí)慣★★★★☆快餐廳普通大眾廳、高級餐廳系之分空白★★★★☆餐飲類外國風(fēng)味餐廳日式、泰式、法式、美式、英式、意大利式、生活品質(zhì)較多的行政事業(yè)單位★★☆☆☆★★★★★動(dòng)吧動(dòng)感、放松、適宜社會(huì)各階層域存在市場空白，因區(qū)域居民出行消費(fèi)，精品文檔放心下載酒吧將承擔(dān)一