2021年中級(jí)會(huì)計(jì)職稱考試《中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》考點(diǎn)講義

第四章投資性房地產(chǎn)

第01講投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

知識(shí)點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)確認(rèn)

一、投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而待有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)

計(jì)謚和出售。

【解讀】投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。

投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用千銷售的房地產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)的范圍

（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

l.已出租的土地使用權(quán)

已出租的土地使用權(quán)，指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并出租的土地使用權(quán)。

·企業(yè)計(jì)劃用千出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬千此類。

·對(duì)千以租叢土地使用權(quán)勝掛狙給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

2待有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

＊＊按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑暨土地，不屬千持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

3.已出租的建筑物

已出租的建筑物，指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以出租的房屋等建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用千出租

的建筑物。

(1)用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物，企業(yè)以租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。

【例1】2X18年8月15日，甲公司與乙公司簽訂了一項(xiàng)租賃合同，乙公司將其擁有產(chǎn)權(quán)的兩間房屋出

租給甲公司，租賃期為6年。甲公司一開始將這兩間房屋用千自行經(jīng)營(yíng)餐館。3年后，由千連續(xù)虧損，甲

公司把餐館轉(zhuǎn)租給丙公司，以賺取租金差價(jià)。

【分析】本例中，對(duì)于甲公司而言，這兩間房屋屈千租入后又轉(zhuǎn)租的建筑物，甲公司并不擁有其產(chǎn)權(quán)，

因此不能將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。乙公司擁有這兩間房屋的產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式對(duì)外出租，可以將其

確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

(2)已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。

【解讀】一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，租出的建筑物才屬千已出租的建筑物。

＊＊對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明

將其用千出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。

【提示】這條規(guī)定體現(xiàn)了“實(shí)質(zhì)重千形式”的信息質(zhì)釐要求。

(3)企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中丕重~應(yīng)當(dāng)將該

建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

【例】企業(yè)將辦公樓出租，同時(shí)向承租人提供維護(hù)、保安等日常輔助服務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其確認(rèn)為投資性

房地產(chǎn)。

（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

l．企業(yè)自用的房地產(chǎn)

自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而待有的房地產(chǎn)，包括自用建筑物（固定資產(chǎn)）和

自用土地使用權(quán)（無形資產(chǎn)）。

【例】企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，雖然也收取租金，但間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，因此

具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。

【例】企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店。旅館飯店的經(jīng)營(yíng)者在向顧客提供住宿服務(wù)的同時(shí)，還提供餐飲、

娛樂等其他服務(wù)，其經(jīng)營(yíng)目的主要是通過向客戶提供服務(wù)取得服務(wù)收入，因此，企業(yè)自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店

是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)屬千自用房地產(chǎn)。

2．作為存貨的房地產(chǎn)

作為存貨的房地產(chǎn)，通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過程中塾堡的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和

土地。

【重點(diǎn)解讀】從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用千開發(fā)后出售的土地使用權(quán)，屈于房地產(chǎn)開發(fā)

企業(yè)的存貨。即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的土地，也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

（三）特殊情況規(guī)范

某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用千賺取租金或資本增值、部分用千生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理：

·能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用千賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；

·不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；

【準(zhǔn)則規(guī)范】該房地產(chǎn)自用的部分，以及不能夠單獨(dú)計(jì)扯和出售的、用千賺取租金或資本增值的部分，

均應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨。

【例】甲房地產(chǎn)開發(fā)商建造了一棟商住兩用樓盤，一層出租給一家大型超市，已簽訂經(jīng)營(yíng)租賃合同；其

余樓層均為普通住宅，正在公開銷售中。

這種情況下，如果一層商鋪能夠單獨(dú)計(jì)晝和出售，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為甲企業(yè)的投資性地產(chǎn)，其余樓層為甲企業(yè)

的存貨，即開發(fā)產(chǎn)品。

房地產(chǎn)類資產(chǎn)對(duì)比

會(huì)計(jì)分類固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)存貨

適用企業(yè)各種企業(yè)各種企業(yè)各種企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房屋建筑物

房屋建筑物

資產(chǎn)形態(tài)土地閏土地使用權(quán)房屋＋土地注3

土地使用權(quán)

房屋＋土地注2

成本模式

后續(xù)計(jì)量歷史成本歷史成本歷史成本

公允價(jià)值模式

計(jì)提折舊

成本模式下，計(jì)提折舊或攤

注4

折舊或攤銷單獨(dú)入賬的土地計(jì)提攤銷

銷

不提折舊

適用存貨，考慮

適用減值資產(chǎn)減值資產(chǎn)減值成本模式下適用資產(chǎn)減值

跌價(jià)準(zhǔn)備

公允價(jià)值變公允價(jià)值模式下，確認(rèn)公允

動(dòng)的影響價(jià)值變動(dòng)損益

資產(chǎn)核算轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房轉(zhuǎn)換為投資性轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)、無形資轉(zhuǎn)換為投資性房

換地產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)、存貨地產(chǎn)

注1:由于歷史沿革原因，導(dǎo)致部分國(guó)企存在單獨(dú)作為固定資產(chǎn)入賬的土地。

注2:對(duì)千外購(gòu)的房屋建筑物，應(yīng)當(dāng)遵循“房地分離”原則，分別作為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)入賬。

如果確實(shí)無法在地上建筑物和土地使用權(quán)之間進(jìn)行合理分配的，應(yīng)全部作為固定資產(chǎn)，按照固

定資產(chǎn)確認(rèn)和計(jì)量的規(guī)定進(jìn)行處理。

注3:對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，遵循“房地合一“原則，房屋建筑物與土地使用權(quán)都

計(jì)入“開發(fā)成本”，然后轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”中，構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨項(xiàng)目。

注4:對(duì)千房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，用千開發(fā)的土地使用權(quán)是其存貨，因此從持有期間，無論是否開發(fā)，

均不能攤銷。開發(fā)的房屋建筑物也不能計(jì)提折舊。但應(yīng)當(dāng)在期末考慮存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的情況。

歷年真題講解

【2019年．判斷題】甲公司將其自有寫字樓的部分樓層對(duì)外出租，因自用部分與出租部分不能單獨(dú)計(jì)量，

為此甲公司將該寫字樓整體確定為固定資產(chǎn)。()

『正確答案』J

「答案解析』投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是能夠單獨(dú)計(jì)量與出售的，不能夠單獨(dú)計(jì)量出售的，則應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一作為固定

資產(chǎn)／無形資產(chǎn)／存貨來核算。

【2018年·多選題】下列關(guān)千企業(yè)土地使用權(quán)會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的有()。

A．工業(yè)企業(yè)將以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的自有土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)核鍔

B．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將購(gòu)入的用于建造商品房的土地使用權(quán)作為存貨核算

C工業(yè)企業(yè)將持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的自有土地使用權(quán)作為投資性房地產(chǎn)核算

D．工業(yè)企業(yè)將購(gòu)入的用千建造辦公樓的土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)核算

『正確答案JBCD

『答案解析l選項(xiàng)A,應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算。

第02講投資性房地產(chǎn)的計(jì)量

知識(shí)點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)的計(jì)量

一、投資性房地產(chǎn)的計(jì)量要求

（一）投資性房地產(chǎn)初始計(jì)晝?cè)瓌t

投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照感主進(jìn)行計(jì)量。

1外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸

屈千該資產(chǎn)的其他支出。

【教師提示】企業(yè)購(gòu)入的房地產(chǎn)，部分用于出租（或資本增值）、部分自用，用千出租（或資本增值）

的部分應(yīng)當(dāng)予以單獨(dú)確認(rèn)的，應(yīng)按照不同部分的公允價(jià)值占公允價(jià)值總額的比~將成本在不同部分之間進(jìn)

行分配。

2.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括

土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。

【教師提示】建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本。

投資性房地產(chǎn)的入賬要求

使用情況核算科目

購(gòu)入房地產(chǎn)或者自行建造活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的匣~開始對(duì)外

投資性房地產(chǎn)

出租或用于資本增值

未出租或未用于資固定資產(chǎn)／無形

購(gòu)入并自用一段時(shí)間或建造達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)一段時(shí)本增值前資產(chǎn)／存貨

候后才開始對(duì)外出租或用于資本增值租賃開始日或用千

投資性房地產(chǎn)

資本增值日

（二）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量原則

【解讀】投資性房地產(chǎn)要么是讓渡房地產(chǎn)使用權(quán)以賺取使用費(fèi)收入，要么是持有并準(zhǔn)備增值賺取增值收

益，這使得投資性房地產(chǎn)在一定程度上具備了金融資產(chǎn)的屬性。

正因如此，企業(yè)可以選擇成本模式或公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。其中，公允價(jià)值模式

的處理原則與交易性金融資產(chǎn)的處理原則基本一致。

l．采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的規(guī)定，期末計(jì)提投資性房地

產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）。如果存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的規(guī)定計(jì)算并計(jì)提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

2，采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，無需計(jì)提折舊或攤銷以及減值準(zhǔn)備。期末以公允價(jià)值計(jì)

雖該投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。

二、投資性房地產(chǎn)的核算

（一）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

成本模式下的科目設(shè)置：投資性房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）、投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

l．取得投資性房地產(chǎn)時(shí)

借：投資性房地產(chǎn)

貸：在建工程／開發(fā)產(chǎn)品

2．待有期間取得的租金收入

借：銀行存款／應(yīng)收賬款等

貸：其他業(yè)務(wù)收入等

3．按照固定資產(chǎn)／無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計(jì)提折舊／攤銷

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

4，期末存在減值跡象的，計(jì)算并計(jì)提減值準(zhǔn)備

借：資產(chǎn)減值損失

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。

（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)矗的投資性房地產(chǎn)

l．取得投資性房地產(chǎn)時(shí)

借：投資性房地產(chǎn)一一成本

貸：在建工程／開發(fā)產(chǎn)品

【教師提示】取得投資性房地產(chǎn)時(shí)，雖然不同后續(xù)計(jì)量模式下賬務(wù)處理的明細(xì)科目不同，但入賬的成本

是相同的。

2，持有期間取得的租金收入

借：銀行存款／應(yīng)收賬款等

貸：其他業(yè)務(wù)收入等

期末不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折1日或進(jìn)行攤銷。

3，資產(chǎn)負(fù)債表日以公允價(jià)值計(jì)橄投資性房地產(chǎn)

(1)公允價(jià)值西王其賬面余額

借：投資性房地產(chǎn)一一公允價(jià)值變動(dòng)

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

(2)公允價(jià)值低王其賬面余額

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

【例2】2X18年2月，甲公司從其他單位購(gòu)入一塊使用年限為50年的土地，并在這塊土地上開始自行

建造兩棟廠房。2X18年11月，甲公司預(yù)計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，將其中的一棟

廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時(shí)開始起租。2Xl8年12月5日，兩棟廠房同時(shí)完

工。該塊土地使用權(quán)的成本為9000000元，至2X18年12月5日，土地使用權(quán)已經(jīng)攤銷165000元；

兩棟廠房的實(shí)際造價(jià)均為12000000元，能夠單獨(dú)出售。

為簡(jiǎn)化處理，假設(shè)兩棟廠房分別占用這塊土地的一半面積，并且以占用的土地面積作為土地使用權(quán)劃分

依據(jù)。假設(shè)甲公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)最。

【分析】甲公司的賬務(wù)處理如下：

由千甲公司在購(gòu)入的土地上建造的兩棟廠房中，其中的一棟廠房用于出租，因此應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)中的

對(duì)應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，即＝9000000X(12000000+24000000)=4500000（元）。

(l)在建工程分別轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)一一廠房12000000

固定資產(chǎn)——廠房12000000

貸：在建工程24000000

(2)投資性房地產(chǎn)占用的土地部分的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)一—已出租土地使用權(quán)4500000

累計(jì)攤銷82500

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)4500000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷82500

【教師提示】本題的土地使用權(quán)，只有一部分能轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，另一部分仍作為無形資產(chǎn)核算。千

萬注意，不能將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。

【例3】2X18年9月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給乙公

司使用，租賃期為10年。2X18年12月1日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造價(jià)為80000000元，

公允價(jià)值也為相同金額。該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得

同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)，甲公司決定采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)械。2X18年12月

31日，該寫字樓的公允價(jià)值為84000000元。

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

Cl)2Xl8年12月1日，甲公司出租寫字樓。

借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——成本80000000

貸：固定資產(chǎn)80000000

(2)2Xl8年12月31日，按照公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)

入當(dāng)期損益。

借：投資性房地產(chǎn)一一寫字樓一一公允價(jià)值變動(dòng)4000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益——投資性房地產(chǎn)4000000

續(xù)上，假定到了2X19年6月30日，該寫字樓公允價(jià)值變更為82500000元。

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益一一投資性房地產(chǎn)1500000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——公允價(jià)值變動(dòng)1500000

三、后續(xù)計(jì)量模式確定及變更

（一）后續(xù)計(jì)械模式的確定

1．企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)矗，只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公

允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，企業(yè)才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)晝。

2．企業(yè)采用公允價(jià)值模式需要匣勝滿足下列的條件：

(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；

(2)企業(yè)能夠從該市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的

公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

3．企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其匝查投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)

量。

【準(zhǔn)則規(guī)范】投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是市場(chǎng)參與者在計(jì)攬日發(fā)生的有序交易中，出售該房地產(chǎn)所能收

到的金額。

·確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格（市場(chǎng)公開

報(bào)價(jià)）;

．無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的，可以參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格，

并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理估計(jì)；

·也可以基千預(yù)計(jì)未來獲得的租金收益和有關(guān)現(xiàn)金流鼠的現(xiàn)值計(jì)址。

（二）后續(xù)計(jì)量模式的運(yùn)用

l．同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)謚，不得同時(shí)采用兩種計(jì)謚模式。

2在極少數(shù)情況下，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)熾的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得

某項(xiàng)非在建投資性房地產(chǎn)（或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建造或開發(fā)活動(dòng)或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)）

時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能待續(xù)可靠取得的。

在上述情況下，應(yīng)當(dāng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并且假設(shè)無殘值。

3采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地

產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，該企業(yè)仍應(yīng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行

后續(xù)計(jì)量。

【教師解讀】激進(jìn)（公允）中可以新增穩(wěn)?。ǔ杀荆?；穩(wěn)健（成本）中不能新增激進(jìn)（公允）。

（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

1．企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)批模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

只有在能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許從成本模式計(jì)址變更為公允價(jià)值模式計(jì)址。

2.已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

3.以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)

值的差額，調(diào)整期初留存收蓋。

借：投資性房地產(chǎn)一一成本

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)

盈余公積

【例4】甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2X19年1月1

日，甲企業(yè)認(rèn)為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較成熟，具備了采用公允價(jià)

值模式計(jì)量的條件，決定對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量。該寫字樓的原造價(jià)為

90000000元，已計(jì)提折舊2700000元，賬面價(jià)值為87300000元。2X19年1月1日，該寫字樓的

公允價(jià)值為95000000元。假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤(rùn)的10％計(jì)提盈余公積。

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

借投資性房地產(chǎn)—一寫字樓一—成本95000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）2700000

貸：投資性房地產(chǎn)一一寫字樓90000000

利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)6930000

盈余公積770000

歷年真題講解

【2020年多選題】下列各項(xiàng)中對(duì)企業(yè)以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的有()。

A．年末無需對(duì)其預(yù)計(jì)使用壽命進(jìn)行復(fù)核

B．應(yīng)當(dāng)按期計(jì)提折舊或攤銷

c．存在減值跡象時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行減值測(cè)試

D．計(jì)提的減值準(zhǔn)備，在以后的會(huì)計(jì)期間不允許轉(zhuǎn)回

『正確答案』BCD

「答案解析』以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，需要計(jì)提折舊或攤銷，則年末需要對(duì)其預(yù)計(jì)使用壽命進(jìn)行

復(fù)核，選項(xiàng)A錯(cuò)誤。

【2020年·多選題】下列各項(xiàng)關(guān)千企業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)址的表述中，正確的有（）。

A.已經(jīng)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式

B．采用公允價(jià)值模式計(jì)益的，不得計(jì)提折舊或攤銷

c．采用成本模式計(jì)謚的，不得確認(rèn)減值損失

D.由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理

『正確答案JABO

『答案解析J采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，存在減仇跡象時(shí)，應(yīng)進(jìn)行減值測(cè)試，確定發(fā)生

減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，選項(xiàng)C不正確。

【2018年·單選題】甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)以成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，2017年1月10日甲公司以銀行

存款9600萬元購(gòu)入一棟寫字樓并立即以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出，甲公司預(yù)計(jì)該寫字樓的使用壽命為40年，

預(yù)計(jì)凈殘值為120萬元。采用年限平均法計(jì)提折舊，不考慮相關(guān)稅費(fèi)及其他因素，2017年甲公司應(yīng)對(duì)該寫

字樓計(jì)提的折舊金額為（）萬元。

A.240

B.220

C.217.25

D.237

『正確答案』C

「答案解析J2017年年末計(jì)提折舊金額＝(9600—120)/40/12X11=217.25（萬元）。

【2018年·多選題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)蜇由成本模式變?yōu)楣蕛r(jià)值模式時(shí)，其公允價(jià)值與賬面價(jià)值

的差額，對(duì)企業(yè)下列財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目產(chǎn)生影響的有（）。

A.資本公積

B．盈余公積

c．其他綜合收益

D.未分配利潤(rùn)

『正確答案』BO

『答案解析J投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，屬千會(huì)計(jì)政策變更，應(yīng)進(jìn)行追溯調(diào)整，所以變

更當(dāng)日公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額，應(yīng)當(dāng)計(jì)入留存收益。

第03講投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出及轉(zhuǎn)換

知識(shí)點(diǎn)：后續(xù)支出及轉(zhuǎn)換

一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出

（一）資本化后續(xù)支出

l．與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。

【例】企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅(jiān)

固耐用，或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝潰，改擴(kuò)建或裝修支出滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化。

2．核算時(shí)，設(shè)置“投資性房地產(chǎn)——在建“科目，無論成本模式，還是公允價(jià)值模式，均直接轉(zhuǎn)入“投

資性房地產(chǎn)——在建“科目中。

·待改擴(kuò)建或裝修完成后，從“投資性房地產(chǎn)——在建“明細(xì)科目中轉(zhuǎn)出。

3企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其

作為投資性房地產(chǎn)，不計(jì)提折舊或攤銷。

資本化后續(xù)支出賬務(wù)處理分錄

步驟成本模式公允價(jià)值模式

借：投資性房地產(chǎn)一一在建借：投資性房地產(chǎn)一一在建

1投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸：投資性房地產(chǎn)一一成本

貸：投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)（也可能在借方）

借：投資性房地產(chǎn)——在建借：投資性房地產(chǎn)一一在建

2

貸：銀行存款等貸：銀行存款等

借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本

3

貸：投資性房地產(chǎn)——在建貸：投資性房地產(chǎn)——在建

（二）費(fèi)用化后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，如企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維

護(hù)所發(fā)生的支出，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)發(fā)生費(fèi)用化的后續(xù)支出時(shí)：

借：其他業(yè)務(wù)成本等

貸：銀行存款等

【例5】2X18年5月，甲公司與乙公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期。該廠房原價(jià)為5000萬元，

已計(jì)提折舊1000萬元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對(duì)廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙

公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙公司。2X18年5月31日，與乙公司的租

賃合同到期，廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。2X18年12月31日，該廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出500

萬元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。假設(shè)甲公司采用成本計(jì)量模式。

本例中，改擴(kuò)建支出屬千后續(xù)支出，假定符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)一—投資性房地產(chǎn)》第六條的規(guī)定，

應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本。

『分析l甲公司的賬務(wù)處理如下：

Cl)2X18年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：

借：投資性房地產(chǎn)在建40000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊10000000

貸：投資性房地產(chǎn)——廠房50000000

(2)2X18年5月31日～2X18年12月31日，發(fā)生改擴(kuò)建支出

借：投資性房地產(chǎn)——在建5000000

貸：銀行存款等5000000

(3)2Xl8年12月31日，改擴(kuò)建工程完工：

借：投資性房地產(chǎn)一一廠房45000000

貸：投資性房地產(chǎn)一一在建45000000

【例6】2X18年5月，甲公司與乙公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，

甲公司決定在租賃期滿后對(duì)廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠

房出租給丙公司。2Xl8年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。

2X18年5月31日，該廠房賬面余額為20000000元，其中成本16000000元，累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)4000000

兀。

2Xl8年11月30日廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出3000000元，均已支付，即日按照租賃合同出租

給丙公司。假定甲公司采用公允價(jià)值計(jì)堂模式。

「分析J甲公司的賬務(wù)處理如下：

(1)2X18年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：

借：投資性房地——在建20000000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本16000000

一一公允價(jià)值變動(dòng)4000000

(2)2X18年5月31日～2X18年11月30日，發(fā)生改良支出：

借：投資性房地產(chǎn)一一在建3000000

貸：銀行存款3000000

(3)2Xl8年11月30日，改擴(kuò)建工程完工：

借：投資性房地產(chǎn)一一成本23000000

貸：投資性房地產(chǎn)一一在建23000000

二、投資性房地產(chǎn)的處置

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)

投資性房地產(chǎn)。

·企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)

值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。

·企業(yè)因其他原因，如非貨幣性資產(chǎn)交換等而減少的投資性房地產(chǎn)，也屬千投資性房地產(chǎn)的處置。

賬務(wù)處理

（一）成本模式計(jì)量下的投資性房地產(chǎn)的處置

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)枚入

借：其他業(yè)務(wù)成本

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

貸：投資性房地產(chǎn)

（二）公允價(jià)值模式計(jì)撇下的投資性房地產(chǎn)的處置

1．處置時(shí)按收到的價(jià)款

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

2．結(jié)轉(zhuǎn)處置投資性房地產(chǎn)

借：其他業(yè)務(wù)成本

其他綜合收益

公允價(jià)值變動(dòng)損益（或者在貸方結(jié)轉(zhuǎn)）

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)（或者在借方結(jié)轉(zhuǎn)）

三、房地產(chǎn)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是指房地產(chǎn)用途的變更。企業(yè)不得隨意對(duì)自用或作為存貨的房地產(chǎn)進(jìn)行重分類。企業(yè)有確

鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他

資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

·企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議；

·房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變，如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

轉(zhuǎn)換形式轉(zhuǎn)換日

房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用千生產(chǎn)商品、

投資性房地產(chǎn)開始自用

提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期

作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。房地產(chǎn)的租賃期開始日

自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用，

租賃期開始日

改為出租

自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本

自用土地使用權(quán)停止自用后確定用千資本增值的日期。

增值

房地產(chǎn)企業(yè)將用千經(jīng)營(yíng)出租的房地產(chǎn)租賃期滿，企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表

重新開發(fā)用于對(duì)外銷售明將其重新開發(fā)用千對(duì)外銷售的日期

（二）成本模式下轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理

【說明】下面以固定資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)為例進(jìn)行講解

在成本模式下，固定資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，屬千科目的對(duì)應(yīng)轉(zhuǎn)換。除了“換了馬甲“外，無其他

調(diào)整，也不產(chǎn)生損益變動(dòng)。

(1)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)

賬面價(jià)值平行結(jié)轉(zhuǎn)，無損益或權(quán)益變動(dòng)影響?！皟刹椒ā蓖瓿赊D(zhuǎn)換處理。

O原資產(chǎn)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)銷；

＠新資產(chǎn)賬面價(jià)值入賬。

借：固定資產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

累計(jì)折舊

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

(2)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

賬面價(jià)值平行結(jié)轉(zhuǎn)，無損益或權(quán)益變動(dòng)影響?！皟刹椒ā蓖瓿赊D(zhuǎn)換處理。

CD原資產(chǎn)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)銷；

＠新資產(chǎn)賬面價(jià)值入賬。

借：投資性房地產(chǎn)

累計(jì)折舊

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：固定資產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

【例7】甲公司擁有一棟本公司總部使用的辦公樓，公司堇事會(huì)就將該棟辦公樓用千出租形成了書面決

議。2X18年4月1OE，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙公司使用，租

賃期開始日為2X18年5月1日，租期為5年。2X18年5月1日，這棟辦公樓的賬面余額為500000000

元。已計(jì)提折舊5000000元。假設(shè)甲公司所在城市沒有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

「分析」甲企業(yè)2X18年5月1日的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)一一辦公樓500000000

累計(jì)折舊5000000

貸：固定資產(chǎn)——辦公樓500000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊5000000

（三）公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換

1．投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。“三步法”完成轉(zhuǎn)換處理，確認(rèn)損益。

O原資產(chǎn)賬面轉(zhuǎn)銷；

＠新資產(chǎn)公允價(jià)值入賬；

＠倒擠差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。

【準(zhǔn)則規(guī)范】企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)噩的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的

公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

賬務(wù)處理

借：固定資產(chǎn)／無形資產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值）

貸：投資性房地產(chǎn)—成本

投資性房地產(chǎn)一一公允價(jià)值變動(dòng)（或在借方）

公允價(jià)值變動(dòng)損益（倒擠差額，也可能在借方）

【例8】2X18年11月1日，租賃期滿，甲公司將出租的寫字樓收回，公司董事會(huì)就將該寫字樓作為辦

公樓用于本企業(yè)的行政管理形成了書面決議。

2X18年11月1日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值

為72000000元。

該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)堂，原賬面價(jià)值為70000000元，其中，成本為67000000元，

公允價(jià)值變動(dòng)為增值3000000元。

『分析」甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

借：固定資產(chǎn)——寫字樓72000000

貸：投資性房地產(chǎn)成本67000000

——公允價(jià)值變動(dòng)3000000

公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000

自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。“三步法”完成轉(zhuǎn)換處理，確認(rèn)損益或權(quán)益。

CD原資產(chǎn)賬面轉(zhuǎn)銷；

＠新資產(chǎn)公允價(jià)值入賬；

＠倒擠差額計(jì)入借方“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，貸方“其他綜合收益”。

【準(zhǔn)則規(guī)范】企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按

該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本“科目：同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)原固定資

產(chǎn)（無形資產(chǎn)）的賬面價(jià)值。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。

轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值少王原賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”;

轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大王原賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“其他綜合收益”。當(dāng)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置

時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入“其他綜合收益”的部分，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益。

賬務(wù)處理

借：投資性房地產(chǎn)——成本（轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值）

累計(jì)折舊

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：固定資產(chǎn)

其他綜合收益（貸方差額）

或者：

借：投資性房地產(chǎn)一一成本（轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值）

累計(jì)折舊

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

公允價(jià)值變動(dòng)損益（借方差額）

貸：固定資產(chǎn)

【例9】2Xl8年8月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由千原辦公樓處千商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準(zhǔn)備

將其出租，以賺取租金收入，已經(jīng)公司董事會(huì)批準(zhǔn)形成書面決議。2X18年12月底，甲企業(yè)完成了搬遷工

作，原辦公樓停止自用。2X19年1月l日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企

業(yè)使用，租賃期開始日為2X19年1月1日，租賃期限為5年。

在該例中，甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)千租賃期開始日(2X19年1月1日），將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。由

于該辦公樓所在地房地產(chǎn)交易活躍，該企業(yè)能夠從市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信

息，假設(shè)甲企業(yè)對(duì)出租的辦公樓采用公允價(jià)值模式計(jì)量。假設(shè)2X19年1月1日，該辦公樓的公允價(jià)值為

380000000元，其原價(jià)為550000000元，已提折舊150000000元。

『分析J甲公司2X19年1月1日的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)一一成本380000000

公允價(jià)值變動(dòng)損益一一投資性房地產(chǎn)20000000

累計(jì)折舊150000000

貸：固定資產(chǎn)一一辦公樓550000000

【例10】2X18年4月15日，甲公司薰事會(huì)形成書面決議，將其自用的一棟寫字樓用千出租，甲公司

與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，租賃開始日為2X18年5月1日，租賃期為5年。

2X18年5月1日，該棟寫字樓賬面余額為40000萬元，已提折舊4500萬元，公允價(jià)值為43000萬

兀。

『分析J甲公司2X18年5月1日的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——成本43000

累計(jì)折舊4500

貸：固定資產(chǎn)40000

其他綜合收益7500

【教師提示】

l．在公允價(jià)值模式下，當(dāng)固定資產(chǎn)（歷史成本）轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值）時(shí)，由千涉及計(jì)量模式

的轉(zhuǎn)換，且屬于從“低風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)為高風(fēng)險(xiǎn)”的計(jì)量方法。出于謹(jǐn)慎性的信息質(zhì)量要求，轉(zhuǎn)換時(shí)不能增加當(dāng)期

損益（貸方差額計(jì)入“其他綜合收益”)，但可以減少當(dāng)期損益（借方差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”)。

2．在公允價(jià)值模式下，當(dāng)投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值）轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)（歷史成本）時(shí)，雖然也涉及計(jì)扯模

式的轉(zhuǎn)換，但屬于已經(jīng)按照“高風(fēng)險(xiǎn)”后續(xù)計(jì)蜇。因此轉(zhuǎn)換時(shí)可以增加或減少當(dāng)期損益（借方貸方差額都

計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”)。

第04講投資性房地產(chǎn)的“會(huì)、稅”差異及歷年真題講解

四、