物業(yè)管理理論與社會(huì)新農(nóng)村建設(shè)研究,物業(yè)管理論文【題目】【第一章】【第二章】物業(yè)管理理論與社會(huì)新農(nóng)村建設(shè)研究【第三章】【第四章】【第五章】【第六章】【結(jié)論/以下為參考文獻(xiàn)】第2章物業(yè)管理理論與社會(huì)新農(nóng)村建設(shè)研究2.1物業(yè)管理理論2.1.1物業(yè)及物業(yè)管理的概念中國大陸地區(qū)物業(yè)一次由香港地區(qū)引入，是指已建成并投入使用的各類建筑物及其附屬的設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)場地。根據(jù)使用功能分為四種類型：〔1〕寓居性物業(yè)，指供人民生活寓居的建筑物及其附屬的設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)場地，包括普通小區(qū)、酒店式公寓等、保障性住房等；〔2〕商業(yè)性物業(yè)，特指通過經(jīng)營實(shí)現(xiàn)利潤的建筑物，包括酒店、寫字樓、商場等；〔3〕工業(yè)性物業(yè)，是指從事生產(chǎn)活動(dòng)所使用的房屋；〔4〕特殊物業(yè)，主要是指以上三種類型以外的物業(yè)類型，包括碼頭、機(jī)場、圖書館、體育館等，根據(jù)(物業(yè)管理?xiàng)l例〕第二條的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及附屬的設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。1981年，深圳市物業(yè)管理有限公司成立，標(biāo)志著物業(yè)管理這一市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物由香港引入國內(nèi)大陸地區(qū)。深圳天經(jīng)地義地成為我們國家大陸地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的起源地。當(dāng)時(shí)引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)主要是由于外資需求，所以在全國發(fā)展和推廣都非常緩慢，直到90年代，建設(shè)部逐步認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理形式能夠很好的維護(hù)房屋，配合當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)政策，是實(shí)行住房制度改革的重要保障。于是經(jīng)過調(diào)研和研究，公布了(城市新建住宅小區(qū)管理辦法〕，在全國范圍內(nèi)強(qiáng)迫推廣物業(yè)管理形式，當(dāng)時(shí)要求每一個(gè)新建的住宅小區(qū)都必須施行物業(yè)管理，代表著社會(huì)化、企業(yè)化、專業(yè)化的物業(yè)管理才在全國迅速發(fā)展。并逐步由最初的只接管住宅小區(qū)，逐步延伸到商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)及學(xué)校、醫(yī)院、酒店等一些特殊物業(yè)里面，由此物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入一個(gè)飛速發(fā)展的階段，物業(yè)管理覆蓋率逐年提高。2020年，深圳物業(yè)管理覆蓋率到達(dá)了95%,覆蓋的業(yè)態(tài)有住在小區(qū)、工業(yè)廠房、學(xué)校、辦公大樓、醫(yī)院、市政公園、車站碼頭、賓館、寫字樓、商場等幾乎所有的領(lǐng)域，出現(xiàn)了中海、金地、中航、福田、萬科、華潤、恒大、萬廈等在全國市場擁有較高影響力的著名物業(yè)服務(wù)企業(yè)。十分是伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，為促進(jìn)行業(yè)市場競爭和健康快速發(fā)展，我們國家出臺(tái)了相繼出臺(tái)了(前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法〕、(物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法〕、(物業(yè)管理?xiàng)l例〕等一大批物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)。規(guī)范和引導(dǎo)了整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，引進(jìn)了市場競爭機(jī)制，促進(jìn)了建管分離。物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了跨越式發(fā)展階段。2007年，根據(jù)新公布施行的(物權(quán)法〕的有關(guān)相關(guān)規(guī)定，重新修訂了(物業(yè)管理?xiàng)l例〕促進(jìn)了建管分離，新建住宅小區(qū)全面施行招投標(biāo)制度，物業(yè)管理市場化全面啟動(dòng)。優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)了整個(gè)行業(yè)的快速發(fā)展。由此，我們國家物業(yè)管理業(yè)進(jìn)入了規(guī)范化、法制化的發(fā)展階段。通過經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)謝家瑾會(huì)長將中國物業(yè)管理行業(yè)的奉獻(xiàn)歸納為四個(gè)重要方面：增加就業(yè)、安置剩余勞動(dòng)力；改善了人居環(huán)境；提高了社區(qū)的管理水平，促進(jìn)物業(yè)資產(chǎn)的保值增值。誠如謝家瑾會(huì)長所言，一個(gè)行業(yè)，有為才有位--發(fā)展30多年的物業(yè)管理行業(yè)在全國經(jīng)濟(jì)普查中被重視和凸顯，這無疑源自行業(yè)對(duì)于國計(jì)民生做出的奉獻(xiàn)。2.1.2物業(yè)管理的作用與地位物業(yè)管理作為發(fā)展僅30多年的朝陽行業(yè)，對(duì)于構(gòu)建社會(huì)精神文明和物質(zhì)文明有著重要的意義：〔1〕物業(yè)管理行業(yè)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長。物業(yè)管理行業(yè)通過對(duì)業(yè)主的服務(wù)和對(duì)物業(yè)管理管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營活動(dòng)，既創(chuàng)造了工作崗位，同時(shí)也為經(jīng)濟(jì)總量做出了相應(yīng)的奉獻(xiàn)。〔2〕施行物業(yè)管理有利于提高人民群眾寓居質(zhì)量。隨著人民收入的增加，人民生活訴求在不斷發(fā)生變化，比方由有房住到住好房，對(duì)房屋及附屬的配套設(shè)備需要有人專門進(jìn)行管理、維修、養(yǎng)護(hù)；現(xiàn)前階段居民的寓居消費(fèi)需求逐步由追求知足基本寓居需求向提高寓居質(zhì)量轉(zhuǎn)變，向更高層次、更方便快速的生活目的邁進(jìn)。逐步依靠于專業(yè)人員的服務(wù)。對(duì)設(shè)備設(shè)施管理、安全服務(wù)、車輛管理、環(huán)境管理等公共服務(wù)的需求不斷增長，但日益增長的公共服務(wù)需求與公共服務(wù)供給匱乏成為居民所面對(duì)的主要矛盾。物業(yè)管理不僅能夠提供基本的公共區(qū)域的設(shè)備設(shè)施管理、治安防備、保潔綠化，同時(shí)能夠提供家庭保潔、法律咨詢、商務(wù)服務(wù)等全面性的公共服務(wù)?！?〕物業(yè)管理的建設(shè)有利于建設(shè)和諧社會(huì)。社會(huì)建設(shè)不僅只強(qiáng)調(diào)的物質(zhì)文明，更需要加強(qiáng)精神文明建設(shè)。物業(yè)管理企業(yè)在和諧社會(huì)建設(shè)中承當(dāng)了大量的社區(qū)文化建設(shè)活動(dòng)。通過組織豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，豐富了業(yè)主的精神文明生活。2.2委托代理理論委托代理理論是制度經(jīng)濟(jì)學(xué)契約理論的重要的組成部分，是指一個(gè)或者多個(gè)行為主體根據(jù)一種隱含或的明示契約，雇傭、指定另外一些行為主體為他們服務(wù)，同時(shí)給予后者相應(yīng)的決策權(quán)利，同時(shí)根據(jù)后者提供的服務(wù)的質(zhì)量和數(shù)量支付給對(duì)方相應(yīng)的報(bào)酬。受權(quán)者是委托人，被受權(quán)者是代理人。委托代理關(guān)系源于專業(yè)化的存在。當(dāng)存在專業(yè)化時(shí)就會(huì)出現(xiàn)一種關(guān)系，在這種關(guān)系中，代理人具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)進(jìn)而代表委托人進(jìn)行行動(dòng)。當(dāng)代意義的委托代理的內(nèi)涵最早是由羅斯提出的：假如雙方當(dāng)事人，華而不實(shí)代理人一方代表委托人一方的利益行使某些決策權(quán)，標(biāo)志著代理關(guān)系就隨之產(chǎn)生。[5]委托代理理論從不同于一般微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角來分析企業(yè)的內(nèi)部、企業(yè)與企業(yè)之間的委托代理關(guān)系，它在解釋很多組織現(xiàn)象時(shí)，優(yōu)于傳統(tǒng)的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)。委托代理理論以為：委托代理關(guān)系是隨著生產(chǎn)力的大發(fā)展和規(guī)?；拇笊a(chǎn)的產(chǎn)生而出現(xiàn)的。究其原因是一方面生產(chǎn)力發(fā)展使得社會(huì)分工愈加細(xì)化，權(quán)利的所有者由于能力、精神和知識(shí)的原因不能行使所有的權(quán)利了；另一方面專業(yè)化大分工出現(xiàn)了一批具有專業(yè)知識(shí)和技能的代理人，他們有能力、有精神代理行使好被委托的權(quán)利。但是在委托代理的關(guān)系當(dāng)中，由于代理人與委托人的效用函數(shù)不同，委托人追求的是使自個(gè)的財(cái)富最大化，而代理人則更注重本身的工資收入、閑暇時(shí)間和奢侈消費(fèi)最大化，這就會(huì)導(dǎo)致兩者的利益矛盾。在不具備有效的制度管理下代理人的行為極有可能損害委托人的相應(yīng)利益。而現(xiàn)實(shí)中不管是社會(huì)領(lǐng)域還是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域都普遍存在著委托代理關(guān)系。2.3供求理論供應(yīng)，指特定市場上在一定時(shí)期內(nèi)，每一銷售價(jià)格相對(duì)應(yīng)的生產(chǎn)者愿意且能供給的商品數(shù)量。需求指的是其它因素不變的情況下，隨著價(jià)格升降，某個(gè)體在每段時(shí)間內(nèi)所愿意購買的某商品的數(shù)量。物業(yè)企業(yè)的需求則是指在某種價(jià)格下相關(guān)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求數(shù)量。供應(yīng)與需求相互聯(lián)絡(luò)，相互制約構(gòu)成一個(gè)對(duì)立統(tǒng)一體。供求之間產(chǎn)生了不同學(xué)派和不同經(jīng)濟(jì)措施[6].需求學(xué)派以為供應(yīng)由需求派生，需求創(chuàng)造供應(yīng)，需求主體對(duì)需求客體產(chǎn)生需求。該學(xué)派以為我們國家當(dāng)前是有效需求缺乏，只要從需求入手，優(yōu)先增加需求。其理論表現(xiàn)如凱恩斯政策。供應(yīng)學(xué)派以為需求由供應(yīng)派生，供應(yīng)創(chuàng)造需求，供應(yīng)主體提供應(yīng)客體。該學(xué)派主張從供應(yīng)著手，優(yōu)先增加供應(yīng)。其理論表現(xiàn)如薩伊定律、拉弗曲線.中間學(xué)派則回避供應(yīng)與需求的派生順序，以為這是無法也沒必要去弄清楚的問題。他們主張同時(shí)從這兩方面入手去解決問題，一方面刺激需求，另一方面改善供應(yīng)。但需求客體不等于供應(yīng)客體，兩者間的數(shù)量和適配程度決定市場的平衡。當(dāng)需求的客體總數(shù)量不等于等于供應(yīng)的客體總數(shù)量時(shí)，供求失衡，反之，當(dāng)某種供應(yīng)客體與需求客體一致時(shí)，才會(huì)出現(xiàn)供求平衡。供求的不平衡的消除不是霎時(shí)的事，有時(shí)可能波動(dòng)得很強(qiáng)烈。完全靠本身調(diào)節(jié)會(huì)給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成損害，需要借助外力調(diào)節(jié)。但由于不平衡有自動(dòng)恢復(fù)的趨勢(shì)，外力調(diào)節(jié)不能違犯供求自動(dòng)平衡的基本原理，這個(gè)原理就是供求和價(jià)格的互動(dòng),到達(dá)平衡的最終調(diào)節(jié)氣力均來自價(jià)值:價(jià)值運(yùn)動(dòng)是市場運(yùn)動(dòng)，包括供求運(yùn)動(dòng)的真正動(dòng)力[6].2.4社會(huì)新農(nóng)村建設(shè)理論社會(huì)新農(nóng)村建設(shè)本身并不是一個(gè)新概念，從上世紀(jì)50年代以來曾屢次提出，但當(dāng)時(shí)所描繪敘述的新農(nóng)村卻是樓上樓下，電燈、犁地不用牛、點(diǎn)燈不用油等物質(zhì)方面的目的。當(dāng)下我們國家全面建成小康社會(huì)的重點(diǎn)和難點(diǎn)都在農(nóng)村，農(nóng)民富則國家盛，農(nóng)業(yè)豐則基礎(chǔ)強(qiáng)，農(nóng)村穩(wěn)則社會(huì)安；農(nóng)村沒有小康，全社會(huì)就沒有小康；農(nóng)業(yè)沒有當(dāng)代化，國家就沒有當(dāng)代化。在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下建設(shè)社會(huì)新農(nóng)村內(nèi)涵和外延具有宏大變化甚至有質(zhì)的區(qū)別，不可同日而語。當(dāng)前，社會(huì)新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)指的是在社會(huì)制度下，根據(jù)現(xiàn)代發(fā)展的要求，對(duì)農(nóng)村進(jìn)行政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化等多方面的建設(shè)，建設(shè)生活寬裕、生產(chǎn)發(fā)展、村容整潔、鄉(xiāng)風(fēng)文明、管理民主的社會(huì)新農(nóng)村，是和國家在家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制、推動(dòng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、建設(shè)小康社會(huì)以及構(gòu)建社會(huì)和諧社會(huì)之后，做出的又一項(xiàng)重大決策，這20個(gè)字高度概括了新農(nóng)村建設(shè)的內(nèi)涵，言簡意賅，具有很強(qiáng)的指導(dǎo)性、針對(duì)性、可接受性和可操作性。新農(nóng)村建設(shè)是根據(jù)我們國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行上進(jìn)入以城帶鄉(xiāng)、以工促農(nóng)的發(fā)展階段后面臨的新課題，是構(gòu)建和諧社會(huì)與時(shí)代發(fā)展的必然要求，是一項(xiàng)龐大而系統(tǒng)的宏偉工程，牽涉到農(nóng)村的方方面面，牽涉到千家萬戶。提出的生產(chǎn)發(fā)展，生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主的要求，其內(nèi)涵為：首先是發(fā)展生產(chǎn)。振興農(nóng)村經(jīng)濟(jì)是建設(shè)社會(huì)新農(nóng)村根本目的，最先考慮的是要加快農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高農(nóng)民收入。農(nóng)民收入不高、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低，還處于小康水平之下，建設(shè)新型農(nóng)村就失去了物質(zhì)基礎(chǔ)這個(gè)根本。發(fā)展經(jīng)濟(jì)首要是建設(shè)，需要建設(shè)大量的住宅、水利設(shè)施、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施等生產(chǎn)生活所需的公共設(shè)備設(shè)施等。其次利于保證人民的生活寬裕。在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)上，增加農(nóng)民財(cái)富，農(nóng)民生活到達(dá)小康水平，消除農(nóng)民的教育、醫(yī)療、住房等的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)農(nóng)村物質(zhì)文明建設(shè)。再次能夠促進(jìn)鄉(xiāng)風(fēng)文明。精神文明建設(shè)和物業(yè)文明建設(shè)都要抓，兩手都要硬。在農(nóng)村要構(gòu)成良好的社會(huì)風(fēng)氣，鄰里之間，生活上要互相關(guān)心，生產(chǎn)上要互相幫助。鄉(xiāng)風(fēng)文明是建設(shè)社會(huì)新農(nóng)村的靈魂。最后益于村容整潔。通過新農(nóng)村建設(shè)逐步改變農(nóng)民的生存環(huán)境，讓農(nóng)民有新鮮的空氣，干凈的水以及整潔的街道。改變臟、亂、差的現(xiàn)在狀況，到達(dá)社會(huì)新農(nóng)村建設(shè)村容整潔的目的。2.5我們國家新農(nóng)村引入物業(yè)管理的幾種創(chuàng)新形式社會(huì)新農(nóng)村建設(shè)給廣大農(nóng)村地區(qū)帶來了翻天覆地的變化，尤其是寓居環(huán)境得到了極大的改善。當(dāng)代化新興寓居小區(qū)替代農(nóng)村原有的陳舊分散的庭院式村居。同時(shí)伴隨著農(nóng)民收入的增加，農(nóng)民對(duì)住房需求也逐步有有房住改變?yōu)橛腥斯茏詡€(gè)的住房，新建的高層寓居小區(qū)也需要有專業(yè)的公司對(duì)房屋及附屬的配套設(shè)備施行進(jìn)行管理、維修、養(yǎng)護(hù)；農(nóng)民也需要有專業(yè)的公司實(shí)現(xiàn)對(duì)公共綠地和環(huán)境的管理。所以在農(nóng)村引入物業(yè)管理形式的主觀條件也已具備。在我們國家的很多省市已經(jīng)就物業(yè)管理引入新農(nóng)村管理做了很多有益的探尋求索和嘗試，代表性形式：2.5.1以村委為主體成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的石埠橋形式2018年，江蘇省南京市棲霞區(qū)棲霞街道石埠橋村以村委為主體成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由村主任擔(dān)任公司總經(jīng)理，下設(shè)有詳細(xì)負(fù)責(zé)衛(wèi)生治安巡防管理部、常態(tài)保潔部、路燈管養(yǎng)維修部、交通秩序維護(hù)部、綠化管養(yǎng)維護(hù)部、主次道路管養(yǎng)部、河道管理巡查部、水電管理部、基礎(chǔ)設(shè)施維修部等10多個(gè)部門，制定了綠化維護(hù)、環(huán)境保潔、基礎(chǔ)設(shè)施維修、路燈管養(yǎng)等相關(guān)管理制度，由專人負(fù)責(zé)村內(nèi)用電、公園維護(hù)、自來水、修剪花草、環(huán)境衛(wèi)生、河塘護(hù)理等基礎(chǔ)工作。完成了從人治到制度管人、管事的轉(zhuǎn)變。并根據(jù)物業(yè)管理施行的情況村集體下發(fā)(關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)管理施行意見〕，華而不實(shí)對(duì)新農(nóng)村住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做了詳細(xì)規(guī)定[7].該村施行物業(yè)管理以來，獲得了村民的普遍認(rèn)可，同時(shí)也被江蘇省評(píng)為江蘇省社會(huì)新農(nóng)村建設(shè)示范村。2.5.2委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理的長龍村形式2006年，東莞市黃江鎮(zhèn)長龍村委托廣東華僑物業(yè)發(fā)展公司對(duì)本村施行當(dāng)代物業(yè)管理，把當(dāng)代物業(yè)管理形式引入新農(nóng)村管理當(dāng)中，探尋求索了一條物業(yè)管理介入社會(huì)新農(nóng)村管理和和諧社會(huì)建設(shè)的新形式[3].華僑物業(yè)接管該村之后，根據(jù)新農(nóng)村管理現(xiàn)在狀況結(jié)合物業(yè)管理日常管理職能，選擇了以協(xié)助做好安全防備工作為第一突破口，以改善村容村貌為第二突破口，以整合本村人力資源為切入點(diǎn)，開展新農(nóng)村管理工作。自華僑物業(yè)接管以來，村內(nèi)的治安案發(fā)率下降了80%.村中的環(huán)境衛(wèi)生有了明顯改善，道路整潔干凈、綠化整潔美觀，排水暢通無阻、環(huán)衛(wèi)工作有條有理，環(huán)衛(wèi)設(shè)施一應(yīng)俱全，牛皮癬廣告一掃而光，村民也因生活質(zhì)量得到明顯提高而稱贊不已。并解決了本村村民的就業(yè)問題。華僑物業(yè)在長龍村的物業(yè)管理工作遭到了鎮(zhèn)村兩級(jí)的大力支持，利用提供的便利條件，接管村內(nèi)出租屋的管理和服務(wù)工作，包括協(xié)助公安部門，登記村內(nèi)流動(dòng)人口，辦理暫住證等；對(duì)村內(nèi)的出租屋登記情況進(jìn)行復(fù)核，規(guī)范租住管理〔如登記租戶信息、提供租房服務(wù)等〕；對(duì)村中每戶寓居人員情況進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，建立了智能化、信息化的流動(dòng)人口的管理平臺(tái)。政企互動(dòng)這一新農(nóng)村管理形式的創(chuàng)新，既減輕了相關(guān)部門的負(fù)擔(dān)，提高了管理的效能和效率，又為公司今后在村內(nèi)開展管理服務(wù)工作奠定了基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)了政企的雙贏的局面。在社會(huì)管理日益向?qū)I(yè)化與市場化方向發(fā)展的今天，通過轉(zhuǎn)變職能，將詳細(xì)管理工作交予市場與社會(huì)，才能提高管理服務(wù)工作的效率。新農(nóng)村托管式物業(yè)管理，既是服務(wù)的一種延伸，也是社會(huì)氣力的一個(gè)整合與組織平臺(tái)。2.5.3完全按當(dāng)代企業(yè)制度組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)的紅瓦屋