精品文檔房地產(chǎn)政策及法律法規(guī)基礎(chǔ)知識（1）房地產(chǎn)政策及法律法規(guī)基礎(chǔ)知識（1）提要：商品房價格中都包括那些因素？第一為土地價格。由國家收取，約占總房價的30%。第二為房屋建造成本。在總房價構(gòu)成中占30--35%左右。更多資料房地產(chǎn)政策及法律法規(guī)基礎(chǔ)知識（1）.房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是對房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。它有狹義與廣義之分，狹義的房地產(chǎn)是指土地和土地上永久性建筑物以及衍生的權(quán)利。廣義的房地產(chǎn)除上述內(nèi)容外，還包括諸如水、礦藏和森林等自然資源。我們通常所說的房地產(chǎn)指的是狹義概念的房地產(chǎn)。.房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。.土地使用權(quán)的幾個概念土地的特點：土地是自然資源，其具有以下特點：固定性或不動性有限性不可再生性用途廣泛性精品文檔供應(yīng)的稀缺性土地使用權(quán)的獲得有三種方式：出讓、轉(zhuǎn)讓與劃撥(2)出讓概念：土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓的年限：居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或者其他用地50年(3)轉(zhuǎn)讓概念：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)人在其權(quán)利年限有效范圍內(nèi)，將其受讓的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓給他人的民事法律行為。轉(zhuǎn)讓的形式：出售交換贈與(4)劃撥概念：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。使用年限：《城市房地產(chǎn)管理法》第22條第2款規(guī)定:“依照本法規(guī)定的以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制?！币罁?jù)此條規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)可以無限期取得、無限期使用，但是法律、精品文檔行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。.城鎮(zhèn)集體土地是否可直接進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)？不能。《鄭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例實施細(xì)則》規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)市、縣（市）、上街區(qū)人民政府依法統(tǒng)一征用并辦理國有土地使用權(quán)出讓或劃撥手續(xù)后，方可用于房地產(chǎn)開發(fā)?！彼哉f，在城市郊區(qū)或都市鄉(xiāng)村集體土地上開發(fā)的房產(chǎn)，不能作為商品房出售。.房地產(chǎn)開發(fā)的概念有廣義與狹義之分。廣義的房地產(chǎn)開發(fā)，一般是指從工程勘察、規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、土地開發(fā)到房屋開發(fā)項目建設(shè)的全過程；狹義的房地產(chǎn)開發(fā)，多是指建設(shè)前期的開發(fā)工作，即包括工程勘察、規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷及土地的“三通一平”或“七通一平”部分。通常所說的房地產(chǎn)開發(fā)，是指廣義的房地產(chǎn)開發(fā)。三通一平：道路通給排水供電線路通場地平整七通一平：道路通上下排水通雨污排水通電力通通訊通煤氣通熱力通場地平整.房地產(chǎn)市場的內(nèi)部結(jié)構(gòu)如何劃分？我國房地產(chǎn)市場共有三級：一級市場，即土地使用權(quán)出讓市場；二級市場（或稱為住房一級市場），即房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場，這是房地產(chǎn)經(jīng)營者與消費者之間的交易市場；三級市場（或稱為住房二級市場），是房地產(chǎn)投入使用后的交精品文檔易市場，表現(xiàn)為房地產(chǎn)使用者之間的交易市場，又稱為房地產(chǎn)調(diào)劑市場。目前，我國房地產(chǎn)交易市場的策略是壟斷一級市場，放開搞活二、三級市場。.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)按照目前實行的房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共分為：一二三四五五個等級。我公司目前屬中美合資、房地產(chǎn)開發(fā)二級企業(yè)。.什么是經(jīng)濟(jì)適用房，有何特點？概念：是指國家或房地產(chǎn)開發(fā)商按照普通住宅標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的、以建設(shè)成本價向中低收入家庭出售的住房。安居房及解困房都是經(jīng)濟(jì)適用房的一種。其特點主要表現(xiàn)在：（1）經(jīng)濟(jì)性是指住房相對市場價而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力。（2）適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。（3）政府扶持、干預(yù)性表現(xiàn)在以下幾個方面：土地可以劃撥；政府給予一定財政支持和信貸支持；政府減免土地拆遷、安置，基礎(chǔ)設(shè)施配套、工程招標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督等方面的20余項稅費；價格實行政府審批，有最高限價；其利潤率嚴(yán)格控制在3%以內(nèi)等。（4）出售給特定對象：必須具有鄭州市城鎮(zhèn)非農(nóng)戶口；未參加房改或享受房改的面積未達(dá)到其應(yīng)享受的80%；中低收入家庭（按鄭州市每年頒布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，2002年鄭州市家庭年收入在5萬元以下）精品文檔如屬鄭州市區(qū)拆遷戶，不滿足以上要求也可直接購買。特別注意：經(jīng)濟(jì)適用房屬于商品房的一種范疇，屬微利商品房，因其是以成本價購買，故其產(chǎn)權(quán)屬完全產(chǎn)權(quán)。.為什么經(jīng)濟(jì)適用房價格相對偏低？經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)，征用土地補償費和拆遷安置補償、補助費按有關(guān)規(guī)定的低限執(zhí)行。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)按零稅率計證固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，免收商業(yè)網(wǎng)點費、人防費、基礎(chǔ)設(shè)施配置費等11項費用，減半征收招標(biāo)管理費，工程質(zhì)量監(jiān)督費等12項費用，有效降低了成本，與同等地段商品房相比約降低了300元/平方米。.什么叫二手房？私房上市交易通稱為二手房。也就是依法取得房屋所有權(quán)（全部產(chǎn)權(quán)），可以進(jìn)入住房二級市場（即房地產(chǎn)三級市場）交易的房產(chǎn)。如取得所有權(quán)的商品房、自建房、準(zhǔn)予上市交易的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等。私房：是指依法歸個人所有或數(shù)人共有的房屋。產(chǎn)權(quán)：住房產(chǎn)權(quán)是住房各項權(quán)益的總和。我國法律規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人對其所有的住房享有占有、使用、收益、處分房地產(chǎn)政策及法律法規(guī)基礎(chǔ)知識（1）提要：商品房價格中都包括那些因素？第一為土地價格。由國家收取，約占總房價的30%。第二為房屋建造成本。在總房價構(gòu)成中占30--35%左右。精品文檔更多資料等權(quán)利。.商品房價格中都包括那些因素？第一為土地價格。由國家收取，約占總房價的30%。第二為房屋建造成本。在總房價構(gòu)成中占30—35%左右。第三為帶征地費。即實現(xiàn)居住條件所必須投入的輔助設(shè)施、環(huán)境優(yōu)化所需的費用，包括綠地、景點、配電房等，此部分成本為100元/平方米左右，在房價構(gòu)成中約占4%。第四為配套費用。即上繳當(dāng)?shù)卣氖姓涮踪M和各管線部門所收的五種線路（水、電、氣、通訊、市政管網(wǎng)）管理費、各區(qū)縣所收的地區(qū)改建配套費等，在房價構(gòu)成中所占的比例為10%左右。第五為期間費用。由管理費用、財務(wù)費用、銷售費用（含廣告費用）構(gòu)成，在房價中所占的比例為10%左右。第六為銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的營業(yè)稅金及附加。在房價構(gòu)成中所占的比例為6%左右。第七為開發(fā)商預(yù)期毛利。.商品房銷售中的五證是哪幾證？《國有土地使用證》《商品房銷售許可證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》.什么是契稅？商品房買賣現(xiàn)行