房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)本錢核算與監(jiān)控

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)具有工程周期長、投資金額大、資金回收期長等特點，這些特點也使得房地產(chǎn)企業(yè)更加重視自身的本錢核算與本錢監(jiān)控工作，以便實現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營過程中的各項本錢費用進(jìn)行科學(xué)核算，以便將本錢支出控制在較低水平。隨著現(xiàn)代企業(yè)管理制度的不斷開展和完善，本錢核算已經(jīng)成為企業(yè)財務(wù)管理工作中的核心內(nèi)容，直接關(guān)系到企業(yè)財務(wù)管理工作能否順利推進(jìn)。由于受到傳統(tǒng)管理理念的影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)的本錢核算工作還存在著種種問題，如果不及時加以解決，會制約房地產(chǎn)企業(yè)的開展。從現(xiàn)有情況來看，本錢核算意識落后、不足完善的本錢核算體系、費用歸集不科學(xué)、會計科目設(shè)置不標(biāo)準(zhǔn)等問題較為普遍，對企業(yè)健康開展將產(chǎn)生不利影響。鑒于此，面對競爭更加劇烈的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化本錢管理意識、完善本錢核算體系、加強(qiáng)本錢管理監(jiān)控，積極推進(jìn)本錢管理目標(biāo)的實現(xiàn)。

二、提高房地產(chǎn)企業(yè)本錢核算水平的主要措施

〔一〕科學(xué)劃分會計核算對象

房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)對經(jīng)營成果的公允表述，必須以科學(xué)劃分會計本錢核算對象為根底。在科學(xué)劃分房地產(chǎn)企業(yè)會計核算對象的工作中，首先需要解決的是本錢的歸集問題。首先，本錢核算需要以房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)具體工程的項目內(nèi)容、周期進(jìn)程為主要的核算依據(jù)，根據(jù)不同的開發(fā)工程劃分為假設(shè)干個不同的子類，先將費用、本錢進(jìn)行小范圍內(nèi)的歸集與核算。在這一過程中主要注意的是，劃分范圍要做到詳略得當(dāng)。過于瑣碎將導(dǎo)致會計核算工作量過大，核算效率會受到影響，核算的過于粗放又會導(dǎo)致既定的本錢核算模式實效，因此只有最為科學(xué)、合理的劃分才能夠促進(jìn)本錢核算作用的充沛發(fā)揮。舉個簡單的例子，通常來說項目工程可以根據(jù)項目量和周期分為兩大類。項目量小、周期短的工程可以直接完成小范圍內(nèi)的本錢、費用核算，并將其直接分配的商品本錢中去。對于項目量大、周期長的項目工程來說，可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的原那么，按照工程區(qū)域劃分本錢核算對象，按照不同的工程進(jìn)行獨自核算，能夠直觀顯現(xiàn)出每一個工程的本錢支出情況，提高本錢在不同功能區(qū)域里的平均化水平，同時還能夠?qū)⒈惧X、收入更加便捷地配比進(jìn)產(chǎn)品本錢中，提高會計信息的真實性、準(zhǔn)確性。

〔二〕準(zhǔn)確完成對本錢費用的分配

對于任何一家企業(yè)來說，追求利潤最大化始終是經(jīng)營過程中永恒的目標(biāo)。房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)通過對本錢費用的科學(xué)分配，到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)本錢核算、完善管理體制的目的，繼而對本錢核算工作進(jìn)行有效的監(jiān)督與控制，在到達(dá)自身利益最大化的同時，也能夠在很大程度上緩解各類原材料費用上漲所帶來的影響，力爭在我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的轉(zhuǎn)型期尋找到適合自身開展的有利模式?？陀^來看，房地產(chǎn)波及到的本錢核算對象較為繁雜，很多本錢費用難以直接歸集到某種本錢核算里去，必須采用一定的方式辦法進(jìn)行科學(xué)劃分，在此根底上完成本錢費用的歸集和分?jǐn)偂Ｊ纠?，針對公共配套設(shè)施費用應(yīng)當(dāng)按照實際收益比例或者預(yù)算面積分配到收益對象身上；根底設(shè)施費用應(yīng)當(dāng)按照發(fā)生的歷史原因，充沛運用因果關(guān)系法進(jìn)行合理分配；前期項目費、現(xiàn)場組織管理費等應(yīng)當(dāng)按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?；土地征用費、拆遷補(bǔ)償費等應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際占地面積進(jìn)行分?jǐn)偂Ｔ诰唧w的分?jǐn)傔^程中，房地產(chǎn)企業(yè)還需以公平合理作為根底性原那么，從企業(yè)整體利益最大化的角度出發(fā)，充沛考慮本錢核算對象的客觀承受能力。此外，如果某項本錢費用的產(chǎn)生可能難以同某個特定本錢核算對象相聯(lián)系，為了踐行公平合理的原那么，也需要將相關(guān)費用進(jìn)行科學(xué)分配。

〔三〕進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)本錢核算科目和會計賬簿的設(shè)置

項目本錢結(jié)構(gòu)需要合理劃分本錢工程才能得到客觀、準(zhǔn)確的反映，對房地產(chǎn)企業(yè)的本錢分析和本錢控制工作都將產(chǎn)生積極影響。我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的會計制度規(guī)定：開發(fā)本錢為一級科目，企業(yè)需要根據(jù)自身當(dāng)下經(jīng)營特點和實際管理需要在該科目下進(jìn)行本錢工程的明細(xì)核算。通常來說，具體的本錢工程不需要羅列過多，尤其是針對一些發(fā)生頻次較少的本錢費用工程，或者是一些單筆發(fā)生費用，可以考慮采用合并核算的方法。針對一些陸續(xù)發(fā)生的，金額較大的費用那么可以獨自設(shè)置科目進(jìn)行核算。在房地產(chǎn)企業(yè)實際的會計本錢核算工作中，可以考慮專門設(shè)置針對開發(fā)本錢的明細(xì)臺賬，對施工時間、建筑面積、開竣工時間等內(nèi)容嚴(yán)格按照施工合同進(jìn)行登記，以多欄式明細(xì)賬的形式將某個工程從動工到驗收這一期間的所有本錢費用情況進(jìn)行記載，不僅有助于提升會計核算工作效率，同時也能為后續(xù)的本錢監(jiān)控工作提供便利。

三、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化本錢監(jiān)控的措施

〔一〕設(shè)計階段的本錢監(jiān)控

在工程設(shè)計階段，房地產(chǎn)企業(yè)要有意識地建立起規(guī)范化設(shè)計理念，也就是充沛調(diào)研已經(jīng)開發(fā)完成工程的市場接受程度，對接下來要開發(fā)的工程采用規(guī)范化設(shè)計、批量化生產(chǎn)，從而到達(dá)提高資金利用效率、控制工程預(yù)算本錢的目的，同時有助于優(yōu)化企業(yè)的項目本錢結(jié)構(gòu)?？梢栽诠こ淘O(shè)計環(huán)節(jié)引入招標(biāo)流程，加深房地產(chǎn)在工程開始建設(shè)前對設(shè)計計劃和投入資金的把握，擴(kuò)大設(shè)計計劃的選擇范圍，提高工程最終的實施質(zhì)量，幫忙企業(yè)打造出更加透明、公平的本錢控制環(huán)境。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以從優(yōu)化設(shè)計收費規(guī)范的角度進(jìn)行思考。目前，我國設(shè)計費的收取依據(jù)主要是根據(jù)投資額或者建筑面積為計算根底，這樣的收費依據(jù)難以切實降低設(shè)計階段的各項本錢支出。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極推行各類鼓勵措施，對既能降低本錢同時又能保障質(zhì)量的設(shè)計單位給予額外獎勵，從而鼓勵出更加優(yōu)秀的設(shè)計計劃。

〔二〕決策階段的本錢監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)工程需要通過企業(yè)制度決策來敲定最終的工程投資計劃和投資規(guī)模，這一決策的科學(xué)性、合理性直接決定了工程的整體造價和未來的收益情況，因此必須要嚴(yán)格把關(guān)決策階段的本錢監(jiān)控工作。房地產(chǎn)應(yīng)該將多種計劃進(jìn)行綜合性比擬，挑選出最適合企業(yè)的設(shè)計計劃，并在確保建筑質(zhì)量不受影響的前提條件下，合理控制企業(yè)的投資本錢。在挑選具體建設(shè)計劃的過程中可以遵循下列幾項原那么：首先，該工程的建設(shè)實施周期和規(guī)模必須要與客觀實際相合乎。其次，具體施工場地位置要合乎國家開展布局的規(guī)劃要求。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要充沛利用城市規(guī)劃布局中的配套設(shè)施開展方案，以此為契機(jī)作為提升工程后續(xù)開發(fā)的價值空間，并在此根底上進(jìn)一步降低本錢。在工程決策過程中，企業(yè)還需要完善自身的決策體系，提高決策準(zhǔn)確性，在工程實施過程中，要及時將預(yù)算本錢同實際發(fā)生本錢進(jìn)行比對，及時找到差別出現(xiàn)的原因，并采取有針對性的措施解決，為提高本錢控制的精確性打下根底。

〔三〕施工階段的本錢監(jiān)控

施工階段的本錢控制，關(guān)鍵點在于做好工程的本錢預(yù)算執(zhí)行，做到權(quán)責(zé)清楚，嚴(yán)格根據(jù)既定的決策方案和資金投入規(guī)模進(jìn)行施工，原那么上不允許變更項目預(yù)算，減少不必要的無效設(shè)計本錢，強(qiáng)化必要費用的管理，強(qiáng)化對施工現(xiàn)場的管理，真正實現(xiàn)全過程的本錢控制理念。在這一過程中，不僅企業(yè)管理人員需要明確本錢控制目標(biāo)，還需要幫忙所有項目建設(shè)人員都樹立起嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋惧X控制理念，唯有如此，本錢監(jiān)控工作才能落到實處。

四、結(jié)語

綜上所述，面對我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的競爭壓力，而本錢核算工作直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭能力?？陀^來看，房地產(chǎn)企業(yè)本錢核算與監(jiān)控工作是一項難度大、綜合性強(qiáng)、專業(yè)要求高