xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)

開發(fā)運營戰(zhàn)略2009年

xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位規(guī)劃深化建議

xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略報告內(nèi)容

xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位規(guī)劃深化建議

xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略本次定位規(guī)劃地塊面積：約1000畝UN---大型企業(yè)研發(fā)中心（基地）虛擬制造中試科技研發(fā)論壇旅游教育一.定位規(guī)劃的理想模型核心功能綜合服務(wù)會議旅游短期居住人才培訓(xùn)參觀實踐金融服務(wù)法律服務(wù)信息服務(wù)專業(yè)服務(wù)輔助功能實體功能區(qū)商服配套區(qū)展示博覽區(qū)實體功能區(qū)研發(fā)辦公區(qū)研發(fā)辦公樓綜合辦公樓中試樓綜合性展覽館專業(yè)性展覽館企業(yè)展覽館實體功能區(qū)高星級酒店酒店式公寓獨立商業(yè)物業(yè)形態(tài)①平臺功能實體功能區(qū)會所辦公區(qū)研發(fā)大學(xué)/學(xué)院課題組專業(yè)研究機構(gòu)客戶類型科學(xué)家研究室②客戶類型政府支持的研究機構(gòu)跨國企業(yè)研發(fā)部門民營公司研發(fā)總部客戶類型跨國企業(yè)產(chǎn)品展示中心民營公司產(chǎn)品展示中心機構(gòu)/學(xué)院成果展示中心展示園區(qū)“活體”展示場館性展示活動性展示總部辦公樓總部會所相關(guān)服務(wù)性企業(yè):如旅行社\公關(guān)公司\教育培訓(xùn)機構(gòu)\金融機構(gòu)\律師樓\信息科技公司……客戶類型交易平臺認證機制中心價格發(fā)布中心產(chǎn)品采購中心信息交流中心國際發(fā)展研究中心國際研發(fā)成果交流中心國際研發(fā)應(yīng)用示范中心實現(xiàn)三個中心為千島湖打造研發(fā)概念開辟全新的區(qū)域職能價值成果做準主題做強功能做穩(wěn)經(jīng)營做好產(chǎn)品經(jīng)濟效益土地價值地產(chǎn)價值稅收收益社會效益地區(qū)繁榮提升影響力帶動就業(yè)創(chuàng)造和諧社會價值模型實現(xiàn)項目綜合效益最大化拓展地區(qū)發(fā)展新戰(zhàn)略空間打造區(qū)域新的經(jīng)濟增長點探索國家可持續(xù)發(fā)展之路綜合服務(wù)科普教育科技旅游科技論壇生態(tài)宜居科技研發(fā)研發(fā)功能人才培訓(xùn)功能模型展示商服配套區(qū)會所辦公區(qū)功能模塊產(chǎn)品模塊研發(fā)辦公區(qū)展示博覽區(qū)研發(fā)功能引入國際國內(nèi)最高級別的實驗室、科技人才到園區(qū)進行日常性、階段性的研發(fā)設(shè)計和科技攻關(guān)，打造濃厚的學(xué)術(shù)氛圍，成為全球?qū)I(yè)人事的“麥加”。在園區(qū)內(nèi)，科技人員可進行虛擬制造，同時園區(qū)開辟專門的區(qū)域可供科技成果實驗，實現(xiàn)“研發(fā)設(shè)計-虛擬制造-中試”的高端產(chǎn)業(yè)鏈。展示功能定期舉辦高水準的專業(yè)論壇，成為生態(tài)科技、環(huán)境保護及其相關(guān)領(lǐng)域論壇舉辦的首選地。旅游功能項目的生態(tài)科技與原生態(tài)的島嶼景觀有機整合，成為“科技旅游”的最佳景點，在園區(qū)內(nèi)游客能夠“看到、聽到、聞到、吃到”生態(tài)科技和環(huán)境保護所的成果，全身心的科技感受是不可復(fù)制的。交易平臺通過企業(yè)的聚集，定期的交易博覽會，使項目成為綠色產(chǎn)品的價格形成基地及信息傳導(dǎo)中心。科普功能最先進的生態(tài)科技園區(qū)將成為全國性的科普基地，提高生態(tài)科技、環(huán)境保護在全國乃至全世界人民中的關(guān)注度、從而激發(fā)全人類去維護生態(tài)環(huán)境。綜合服務(wù)功能金融、法律、商業(yè)、知識產(chǎn)權(quán)保護等機構(gòu)共同保障和維護園區(qū)的日常及專業(yè)運作。生態(tài)宜居生態(tài)環(huán)境及生態(tài)科技共同打造的宜居生活體驗區(qū)。功能定位高價值地塊中價值地塊中價值地塊低價值地塊高價值地塊:項目開闊沿湖地帶，具有廣泛的湖景視野,在利用湖景資源上,有最寬闊湖景資源的觀湖優(yōu)勢。中價值地塊:項目地塊湖景地區(qū)，但湖景視野不是十分開闊,觀湖效果略遜，景觀資源相對較多。低價值地塊:項目地塊內(nèi)陸地區(qū),資源上擁有山地資源，無湖景資源，是項目地塊中資源相對較差的版塊。各功能區(qū)區(qū)物業(yè)配配比研發(fā)基地地區(qū)（400畝）博覽展示示區(qū)（100畝）研發(fā)會所所區(qū)（300畝）酒店商業(yè)業(yè)區(qū)（200畝）物業(yè)占地面積容積率單套面積（㎡）體量配比（㎡）研發(fā)辦公200畝0.3200~30040000研發(fā)辦公200畝0.3600~80040000總計400畝80000研發(fā)辦公公區(qū)多層次的的綠化和和景觀，，營造辦辦公企業(yè)業(yè)的獨享享專屬花花園領(lǐng)地地，在靜靜謐、自自然的生生態(tài)辦公公環(huán)境中中，企業(yè)業(yè)商務(wù)活活動的優(yōu)優(yōu)越性凸凸顯，提提升企業(yè)業(yè)品位。。物業(yè)占地面積容積率單套面積（㎡）體量配比（㎡）配套會所300畝500~70060000總計300畝60000研發(fā)會所所區(qū)考慮純獨獨棟別墅墅社區(qū),突出項目目的高端端特點物業(yè)占地面積容積率體量配比（㎡）主體酒店與配套200畝0.340000總計200畝40000酒店主題部分,突出地標性/視覺效果或考慮結(jié)合水景處理,從環(huán)湖位置都可觀賞異國風(fēng)情,色彩與環(huán)境處理建筑標識處理,高聳的局部形態(tài).酒店主體體部分營營造建議議建筑標識識性的特特點,形成視覺覺沖擊建筑風(fēng)格格采用異異國風(fēng)情情建筑,區(qū)別當?shù)氐氐默F(xiàn)代代風(fēng)格建建筑形態(tài)態(tài)高星級酒酒店及商商業(yè)配套套SPA餐飲酒酒吧區(qū)特色主題題會議包包括括大型室室內(nèi)外會會議物業(yè)占地面積容積率體量配比（㎡）主體酒店與配套200畝0.340000總計200畝40000高星級酒酒店及商商業(yè)配套套酒店主體體部分功功能建議議物業(yè)占地面積容積率體量配比（㎡）展覽中心100畝0.320000總計100畝20000展示博覽覽區(qū)風(fēng)格與研研發(fā)辦公公區(qū)保持持一致，，從立面面、功能能等多角角度體現(xiàn)現(xiàn)生態(tài)、、可持續(xù)續(xù)發(fā)展的的展示窗窗口（具具體參見見后文生生態(tài)建筑筑模型））。組團面積產(chǎn)權(quán)經(jīng)營模式展覽區(qū)綜合性展館100畝整棟產(chǎn)權(quán)持有，租賃運營專業(yè)性展館整棟產(chǎn)權(quán)持有自主經(jīng)營，部分常年展示中心出租經(jīng)營企業(yè)展館整棟全部銷售/定制開發(fā)研發(fā)區(qū)研發(fā)辦公樓400畝整棟/整層定制開發(fā)、銷售、租賃綜合辦公樓分割單元銷售、租賃中試樓整棟/整層定制開發(fā)、銷售、租賃會所區(qū)總部辦公300畝整棟銷售總部會所整棟銷售配套區(qū)酒店200畝整棟與商業(yè)經(jīng)營管理公司合作經(jīng)營酒店式公寓單元銷售后由酒店管理公司經(jīng)營商業(yè)（濱江商業(yè)）整棟產(chǎn)權(quán)持有，合作經(jīng)營開發(fā)方向向效益比比較分析析千島湖的產(chǎn)業(yè)/商業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀旅游業(yè)農(nóng)漁業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對生態(tài)或土地資源的直接利用或簡單開發(fā)買賣交易平臺未來方向新商業(yè)模式（傳統(tǒng)行業(yè)、、新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代營銷概念整合）授人以魚，不如授人以漁產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)旅游業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)產(chǎn)值26.1億元30.7億元15.2億元？（詳見下文商業(yè)模式研究）年增長率12.8%22.3%29.5%開發(fā)方向向效益比比較分析析xx縣2008年各產(chǎn)業(yè)業(yè)效益比比對它山之石石：案例例借鑒成片區(qū)域域開發(fā)項項目啟動區(qū)確確定案例例分析—武漢王家家墩CBD啟動區(qū)案案例—武漢王家家墩CBD啟動區(qū)戰(zhàn)戰(zhàn)略武漢王家家墩CBD位于武漢漢市漢口口幾何中中心的王王家墩地地區(qū)，占占地2.67平方公里里，東接接青年路路,南臨建設(shè)設(shè)大道，，西北與與城市交交通中環(huán)環(huán)線發(fā)展展大道和和漢西路路相連，，是進入入武漢市市區(qū)的門門戶和連連接武漢漢城市各各功能的的中心樞樞紐。（（開發(fā)商商：泛海海集團））啟動區(qū)基基本指標標：1、占地地：63.97公頃2、建筑總總量：118萬平米3、開發(fā)周周期：5年4、物業(yè)類類型：綜綜合物業(yè)業(yè)（含會展展、酒酒店、商商業(yè)、住住宅和寫字樓樓）SIAT/010929/SH-PR(2000GB)啟動區(qū)案案例—武漢王家家墩CBD啟動區(qū)戰(zhàn)戰(zhàn)略打造啟動動區(qū)，提提高其城城市吸引引力、市市場吸引引力和市市民吸引引力，成成為代表武漢漢城市上上升和崛崛起的功功能空間間。在提提升公司司4000畝土地價價值同時時，形成成公司城城市運營營能力和和盈利模模式。通過培育育城市開開發(fā)品牌牌，適時時進行管管理復(fù)制制；通過過運營會會展、酒酒店、商商業(yè)等物物業(yè)，形形成“泛泛海”旗旗下綜合合類物業(yè)業(yè)資產(chǎn)的的運營平平臺。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)啟動區(qū)案案例—武漢王家家墩CBD啟動區(qū)戰(zhàn)戰(zhàn)略進行綜合合類物業(yè)業(yè)開發(fā)建建設(shè)和建建成后的的運營管管理，形形成公司司乃至““泛?！薄逼煜滦滦碌闹鳡I營業(yè)務(wù)和和核心競競爭力。。經(jīng)營定位位SIAT/010929/SH-PR(2000GB)啟動區(qū)案案例—武漢王家家墩CBD啟動區(qū)戰(zhàn)戰(zhàn)略完成綜合合類物業(yè)業(yè)和項目目組團的的開發(fā)和和運營，，形成具具有完整整功能體體系的城城市空間間，并以以此創(chuàng)建建具有差差異性的的企業(yè)和和產(chǎn)品品品牌。產(chǎn)品定位位SIAT/010929/SH-PR(2000GB)根據(jù)市主主要領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)的指示示精神，，武漢市市規(guī)劃國國土局本本著“尊尊重啟動動區(qū)的土土地現(xiàn)狀狀，同質(zhì)質(zhì)等量交交換，解解決影響響啟動區(qū)區(qū)土地出出讓障礙礙”的原原則，完完成了啟啟動區(qū)紅紅線調(diào)整整預(yù)方案案。公司多年年與政府府合作的的基礎(chǔ)和和前期工工作積累累，在合合法取得得啟動區(qū)區(qū)外圍土土地工作作上具備備一定優(yōu)優(yōu)勢,計劃于2007年上半年年配合政政府完成成啟動區(qū)區(qū)外圍土土地出讓讓。啟動區(qū)土土地權(quán)屬屬的完整整性SIAT/010929/SH-PR(2000GB)整體開發(fā)發(fā)的必要要性——物業(yè)間協(xié)協(xié)同效應(yīng)應(yīng)明顯SIAT/010929/SH-PR(2000GB)上述五種種物業(yè)類類別適應(yīng)應(yīng)CBD啟動區(qū)的的職能，，各項項目之間間具有良良好協(xié)同同效應(yīng)，，是啟動動區(qū)所必必備的物物業(yè)形態(tài)態(tài)。啟動區(qū)統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃、統(tǒng)一一開發(fā)，，整體效效益突出出。整體開發(fā)發(fā)的必要要性——物業(yè)間協(xié)協(xié)同效應(yīng)應(yīng)明顯SIAT/010929/SH-PR(2000GB)經(jīng)營模式式策劃方案案項目組團地塊編號經(jīng)營模式建議建筑規(guī)模（萬方）開發(fā)時間啟動區(qū)項目組團會展酒店項目JH03A0101會展：自主投資酒店：股權(quán)合作并持有物業(yè)，與專業(yè)品牌運營管理公司合作運營。20.42007—2009JH03B0101JH03B0104商業(yè)、住宅項目JH03B0101住宅、公寓：自主投資商業(yè)：股權(quán)合作開發(fā)并持有物業(yè)，收購上市公司運營商業(yè)物業(yè)。42.42008—2010JH03B0102JH03B0103商住項目JH03B0104商?。鹤灾鹘ㄔO(shè)為主輔以合作開發(fā)412008—2010JH03B0105JH03B0106寫字樓JH03B0101寫字樓：土地銷售132008JH03B0104注：廣場場、公園園、學(xué)校校等公建建和非經(jīng)經(jīng)營性項項目除外外。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)開發(fā)建設(shè)設(shè)時序“歐洲之之門”會會展中心心07-09年順應(yīng)政府府要求、、吸引城城市關(guān)注注、率先先啟動會展酒店店08-10年服務(wù)商務(wù)務(wù)和會展展，形成成區(qū)域標標志商務(wù)貿(mào)易易區(qū)09-11年謹慎選擇擇時機，，設(shè)立商商務(wù)標桿桿SOHO區(qū)08-09年市場準確確定位、、迅速實實現(xiàn)銷售售商業(yè)中心心08-10年服務(wù)更大大區(qū)域，，提升區(qū)區(qū)域人氣氣和活力力居住區(qū)09-10年快速開發(fā)發(fā)、規(guī)模模建設(shè)、、追究利利潤友城廣場08-09年作為城市功能節(jié)節(jié)點和目的地，，提升區(qū)域人氣氣和品質(zhì)開放空間08-10年提升物業(yè)價值，，配合建設(shè)時序序，SIAT/010929/SH-PR(2000GB)會展項項目項目名稱：”歐歐洲之門”國際際會展中心（暫暫定）項目定位：突出出展覽、商務(wù)、、會議、文化為為一體國際化管管理的專業(yè)會議議展覽中心。建筑規(guī)模：5.6萬平方米投資模式：自主開發(fā)運營模式：與德德國GEC公司合作運營SIAT/010929/SH-PR(2000GB)建設(shè)計劃：2007年二季度完成設(shè)設(shè)計工作；2007年中后期開工建建設(shè)，2009年年中開業(yè)。運營工作：2007年三季度完成運運營招商，設(shè)立立合資運營管理公公司。培訓(xùn)工作：2007年三季度完成初初步人員到位和和培訓(xùn)。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)酒店項項目項目名稱：凱悅國際酒店、、FourPoints酒店（暫定名）等等項目定位：國際商務(wù)會議型型、商務(wù)型、公公寓式酒店建筑規(guī)模：14.8萬方SIAT/010929/SH-PR(2000GB)項目名稱：凱悅悅國際酒店（暫暫定）項目定位：國際際五星入門級和和有限服務(wù)酒店店聯(lián)合體。建筑規(guī)模：約4萬平方米（600間客房）投資模式：合資建設(shè)運營模式：與品品牌運營商合作作運營管理酒店項目1——會議型酒店SIAT/010929/SH-PR(2000GB)建設(shè)計劃：06年底完成市場策策劃；07年二季度完成投投融資結(jié)構(gòu)策劃劃；三季度開展運營營招商和建筑設(shè)設(shè)計；四季度進行投資資商的招商；07年底開工建設(shè)，，預(yù)計2010年建成開業(yè)。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)酒店項目2——商務(wù)型酒店項目名稱：商務(wù)務(wù)酒店項目定位：符合合國際五星級酒酒店標準，由世界一流酒店運運營商管理的商商務(wù)型酒店。建筑規(guī)模：5萬平方米投資模式：作為為保留項目，后后期適時開發(fā)SIAT/010929/SH-PR(2000GB)地塊編號JH03B0101地塊用途綜合用地地塊面積4.01公頃容積率5.0布置物業(yè)酒店、辦公、商業(yè)建筑面積酒店：5萬方地塊開發(fā)時間暫保留，適時開發(fā)SIAT/010929/SH-PR(2000GB)酒店項目3——公寓式酒店項目名稱：公寓寓酒店項目定位：符合合國際五星級公公寓式酒店標準準，由世界一流運營營商管理的“管管家式”公寓酒店店。建筑規(guī)模：4萬平方米投資模式：自主主開發(fā)運營模式：銷售售SIAT/010929/SH-PR(2000GB)地塊編號JH03B0104地塊用途綜合用地地塊面積3.98公頃容積率4.7布置物業(yè)酒店、商業(yè)、辦公、公寓建筑面積酒店：4萬方開發(fā)時間2009年開發(fā)，銷售SIAT/010929/SH-PR(2000GB)商業(yè)項項目項目名稱：國際際商業(yè)中心項目定位：具有有國際品位，與與世界流行元素素高度融合的主題式式購物休閑商業(yè)業(yè)中心。合作方式：與知名零售商以及及華納、派拉蒙蒙等娛樂服務(wù)商簽署署租賃或合作協(xié)協(xié)議。建筑規(guī)模：18.4萬平方米投資模式：股權(quán)合作開發(fā)運營模式：由商業(yè)運營管理理公司負責運營營管理SIAT/010929/SH-PR(2000GB)工作安排：2007年上半年開展商商業(yè)項目的策劃工作。下半年年開展項目招商商。建設(shè)計劃：2008年進行項目建設(shè)設(shè)，用三年時間完成開發(fā)。其其中12萬方集中商業(yè)建建成后持有，銷銷售8.19萬方配套商業(yè)。。項目總量（萬方）年開發(fā)量（萬方）20072008200920102011持有12.05444.05銷售8.193.53.890.8合計20.247.57.894.85商業(yè)建設(shè)計劃SIAT/010929/SH-PR(2000GB)項目名稱：國際際居住區(qū)項目定位：具有有國際品質(zhì)，為為商務(wù)人士提供供的高檔府邸。。建筑規(guī)模：62萬平方投資模式：自主主開發(fā)運營模式：銷售售住宅項項目SIAT/010929/SH-PR(2000GB)建設(shè)計劃：充分利用地鐵、、會展等市場信信息的放大，建設(shè)宜住宜宜投的高檔物業(yè)業(yè)。從2008年起用四年時間間完成開發(fā)。物業(yè)總量（萬方）年開發(fā)量（萬方）2007200820092010201156.3411.4518.5617.558.78SIAT/010929/SH-PR(2000GB)項目名稱：武漢漢商務(wù)區(qū)國際交交流中心（暫定定）項目定位：具有有國際品質(zhì)，為為武漢CBD提供“一站式””服務(wù)的4A級綜合寫字樓建筑規(guī)模：13萬平方米投資模式：6萬方自主開發(fā)，，7萬方保留項目運營模式：物業(yè)業(yè)公司或委托專專業(yè)公司管理寫字樓樓項目目SIAT/010929/SH-PR(2000GB)建設(shè)計劃：作為啟動區(qū)最后后完成的功能區(qū)區(qū)，待市場預(yù)熱和成熟后后建設(shè)。首個寫寫字樓物業(yè)6萬平方米自主建建設(shè)。另外7萬方寫字樓物業(yè)業(yè)根據(jù)市場吸納納能力，保留至至2012年以后開發(fā)。開工時間：2010年開工建設(shè)，用用二年完成6萬方寫字樓建設(shè)設(shè)。物業(yè)經(jīng)營：出租。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)公建項目項目名稱：國際際友城廣場項目定位：展示示武漢商務(wù)區(qū)國國際化定位。占地規(guī)模：18800平方米項目進展：2006年底進行項目策策劃準備工作。。建設(shè)主體：商務(wù)務(wù)區(qū)公司建設(shè)時間：項目目計劃于2008年開工。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)項目名稱：杉樹樹林公園項目定位：為啟啟動區(qū)提供幽雅雅怡人的生態(tài)環(huán)環(huán)境。占地規(guī)模：33000平方米項目進展：擬進進行項目策劃準準備工作。建設(shè)主體：商務(wù)務(wù)區(qū)公司建設(shè)時間：項目目計劃于2008年開工。公建項目SIAT/010929/SH-PR(2000GB)項目名稱：國際際學(xué)校項目定位：國際際化教育中心建筑規(guī)模：1.029萬平方米項目進展：與泛泛海建設(shè)進行教教育投資洽談。。建設(shè)主體：商務(wù)務(wù)區(qū)公司建設(shè)時間：項目目計劃于2009年開工。公建項目SIAT/010929/SH-PR(2000GB)項目開發(fā)計劃匯匯總表項目開發(fā)計劃表(萬平方米)

項目2007200820092010201120122013201420152016合計1居住11.4518.5617.558.7856.342商業(yè)7.507.894.8520.243公寓式酒店2.002.004.004辦公3.003.007.0013.005會展1.502.201.705.406酒店0.52.001.506.8010.80合計23.5532.9527.4011.780.000.000.000.0013.80109.98SIAT/010929/SH-PR(2000GB)總投資成本估算算總成本費費用估算算表（萬元））項目2007200820092010201120122013201420152016合計1土地成本0519097262960396259662109002建安成本1731610310411999884684334193585213管理費用00377667396230323892997610251076239884銷售費用006293112311038353971549162617081793399805財務(wù)費用1128564611560110264699298339406總成本184441625722119251740768069789332478260227322869667328SIAT/010929/SH-PR(2000GB)現(xiàn)金流分析項目2007200820092010201120122013201420152016201720182019合計一現(xiàn)金流入660001866301921922258332094281120263643738946407694322645681482405090312963121經(jīng)營現(xiàn)金流入00125850224626207663107942309763252534151358593765239534415119182902會展項目收入00(824)(568)(2244)(1309)(425)35837393514041882238019623酒店項目收入00(204)1775400953935886606362456432662568247012560604籌資性資金流入6700018530068000

320300二現(xiàn)金流出6504418646318989522808921017645731421311756204792140322336233142433510532341經(jīng)營現(xiàn)金流入173161031041199988468433419000000003585212外圍土地成本46600758003900000000000001614003經(jīng)營成本0010068179701661386352478260227322869301231633321734634稅金及附加00728645533346721641217351821191220082109221423251180275所得稅000000073321583516526172151793718690935366借款本金償還00068000120000200002080007借款利息支付112975581354311902547268440288三凈現(xiàn)金流量9561672297(2257)(747)6629432225271902029021823233452492726568243078四累計凈現(xiàn)金流9561123342111644166671198935126125146415168238191583216510243078

結(jié)論：項目投資資回收期6.09年，2013年累計現(xiàn)金流平平衡。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)案例借鑒：啟動區(qū)開發(fā)為項項目整體開發(fā)方方向確定基調(diào)啟動區(qū)開發(fā)為項項目整體開發(fā)樹樹立品牌形象啟動區(qū)開發(fā)為項項目整體開發(fā)節(jié)節(jié)奏提供基礎(chǔ)啟動區(qū)的開發(fā)是是項目開發(fā)的重重中之重SIAT/010929/SH-PR(2000GB)xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)啟啟動區(qū)開發(fā)安排排SIAT/010929/SH-PR(2000GB)第四階段第三階段第二階段第一階段（啟動安排）沿湖會所區(qū)研發(fā)辦公開發(fā)展示博覽區(qū)開發(fā)發(fā)商服配套區(qū)樹立項目形象打造核心競爭力力構(gòu)建平臺完善功能啟動區(qū)開發(fā)安排排利用沿湖優(yōu)勢構(gòu)構(gòu)筑產(chǎn)品競爭力力體現(xiàn)千島湖資源源的不可復(fù)制性性作為啟動區(qū)的亮亮點對外樹立項項目形象SIAT/010929/SH-PR(2000GB)物業(yè)占地面積容積率單套面積（㎡）體量配比（㎡）配套會所300畝500~70060000總計300畝60000啟動區(qū)開發(fā)——研發(fā)會所區(qū)考慮純獨棟別墅墅社區(qū),突出項目的高端端特點開發(fā)商獨立開發(fā)發(fā)開發(fā)商/政府聯(lián)建融資建設(shè)SIAT/010929/SH-PR(2000GB)啟動區(qū)財務(wù)基礎(chǔ)礎(chǔ)及假設(shè)財務(wù)基礎(chǔ)：1.本次財務(wù)測算針針對一期300畝用地總部會所所及辦公區(qū)域；；2.地價為25萬/畝；3.建安成本、規(guī)費費及大市政、小小市政的費用按按照常規(guī)管理執(zhí)執(zhí)行；啟動區(qū)開發(fā)成本本基本情況占地面積200000建筑面積60000項目成本序號項目基數(shù)指標單位總價備注1土地成本——————9725

1.1土地費用300畝25萬元/畝萬元7500

1.2契稅7500萬元3%萬元225

1.3市政配套費200000㎡100元/㎡萬元2000

2前期費用——————600

2.1可行性研究60000㎡20元/㎡萬元120

2.2設(shè)計費60000㎡50元/㎡萬元300

2.3其他前期費用60000㎡30元/㎡萬元180

3建安成本——————6000

3.1別墅60000㎡1000元/㎡萬元6000

4基礎(chǔ)設(shè)施配套

2087

4.1永久用電60000㎡70元/㎡萬元420

4.2永久用水60000㎡10元/㎡萬元60

4.3排水及排污60000㎡8.5元/㎡萬元51

4.4景觀200000㎡70元/㎡萬元1400

4.5交通設(shè)施及指示牌60000㎡2元/㎡萬元12

4.6通訊60000㎡6元/㎡萬元36

4.7可視對講等弱電工程60000㎡18元/㎡萬元108

5公共配套——————318

5.1小區(qū)道路60000㎡50元/㎡萬元300

5.2消防配套費60000㎡3元/㎡萬元18

6開發(fā)成本合計——————18730

xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功功能定位及規(guī)劃劃建議xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招招商的關(guān)鍵駐商商分析xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商商業(yè)模式及融資資建議xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政政策分析及要求求初探xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品品牌戰(zhàn)略及推廣廣策略策略一：招商順順序原則核心知名、龍頭頭企業(yè)先行，引引入知名企業(yè)，，帶動上下游行行業(yè)及業(yè)內(nèi)追隨隨企業(yè)；策略二：核心主主力店招商布局局原則引入業(yè)內(nèi)權(quán)威機機構(gòu)，如有機食食品認定機構(gòu)、、檢測機構(gòu)、生生態(tài)標準認證中中心等等；策略三：特殊企企業(yè)招商優(yōu)惠原原則特殊商家是指具具有較高科技含含量、品牌效應(yīng)應(yīng)的經(jīng)營商家，，引進時給予優(yōu)優(yōu)惠政策，邀請請其先入場，對對整個項目起到到增強專業(yè)氛圍圍、聚集人氣作作用；策略四：經(jīng)營采采用放水養(yǎng)魚的的原則。放水養(yǎng)魚的原則則可以理解為““先做人氣，再再做生意”的原原則，在租金設(shè)設(shè)定上先抑后揚揚。策略五：統(tǒng)一招招商的“管理””要充分體現(xiàn)與與強調(diào)對商家的的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)統(tǒng)一商戶結(jié)算、、統(tǒng)一營銷服務(wù)務(wù)、統(tǒng)一信息系系統(tǒng)支持服務(wù)、、統(tǒng)一行政事務(wù)務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)統(tǒng)一物業(yè)管理服服務(wù)等等。這個個“統(tǒng)一服務(wù)””不但要體現(xiàn)在在思想上和招商商合約中，更要要體現(xiàn)到后期的的營運管理中。。招商原則招商安排主要工作主要成果對潛在關(guān)鍵駐商進行分析與綜合排序制定招商引資方方案及溝通文件件進行初步溝通，，談判并達成協(xié)協(xié)議列出園區(qū)各功能能區(qū)潛在關(guān)鍵駐駐商對潛在關(guān)鍵駐商商按一定的篩選選標準進行綜合合分析綜合分析結(jié)果進進行優(yōu)先排序綜合分析結(jié)果獲獲得的園區(qū)的潛潛在關(guān)鍵駐商的的優(yōu)先順序名單單根據(jù)每一潛在關(guān)關(guān)鍵駐商的特點點，明確園區(qū)的的價值定位制定有關(guān)園區(qū)的的市場宣傳和介介紹文件制定針對每一特特定潛在關(guān)鍵駐駐商的招商引資資方案及溝通文文件園區(qū)的市場宣傳傳介紹文件針對每一特定潛潛在關(guān)鍵駐商的的招商文件與部分潛在關(guān)鍵鍵駐商的初步接接洽，修改招商商引資方案初稿稿談判，并根據(jù)談?wù)勁星闆r，進一一步調(diào)整修改招招商引資方案確定最終協(xié)議分階段地引進各各類駐商入駐園園區(qū)本項目工作范圍圍關(guān)鍵駐商的成功功引入，對園區(qū)區(qū)的發(fā)展至關(guān)重重要，應(yīng)該按科科學(xué)系統(tǒng)的方法法加以實現(xiàn)SIAT/010929/SH-PR(2000GB)關(guān)鍵分析內(nèi)容該駐商在中國的的業(yè)務(wù)發(fā)展歷史史是怎樣的？該駐商未來在中中國的發(fā)展戰(zhàn)略略是什么？該駐商在同行競競爭和市場中的的地位如何？該駐商對xx的發(fā)展影響如何何？發(fā)展戰(zhàn)略分析原則該駐商的品牌效效應(yīng)如何？該駐商的管理技技能/水平如何？該駐商以往的開開發(fā)、經(jīng)營成功功記錄如何？關(guān)鍵技能該駐商過去若干干年的財務(wù)狀況況如何？對該駐商今后幾幾年的稅收預(yù)測測是怎樣的？財務(wù)狀況該駐商與投資所所在地的政府的的關(guān)系如何？園區(qū)及開發(fā)總公公司/代理機構(gòu)與其是是否有便捷的溝溝通渠道？溝通渠道通過綜合分析，，對潛在關(guān)鍵駐駐商進行綜合排排序，并根據(jù)排排序結(jié)果，制定定招商引資方案案，建立業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)展藍圖招商篩選標準分分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)信息發(fā)布形式項目洽談會（（招商前準備階階段進行）項目發(fā)布會（（進入招商商階段開始進行行）媒體廣告（（招商商整個進度）聯(lián)誼酒會（（正式式對外經(jīng)營前））人脈運做（（整個個招商進度）通過以上這些活活動主要目的：：提升項目知名度度；聚集行業(yè)企業(yè)入入住人氣；盡快達成項目招招商率。招商渠道和形式式策略未來入駐客戶模模型分類客戶類型第一類：知名企業(yè)職能中心型跨國企業(yè)設(shè)計研發(fā)部門民營企業(yè)研發(fā)總部、營銷總部、會展總部第二類：科研型大學(xué)/學(xué)院課題組專業(yè)研究機構(gòu)科學(xué)家研究室政府支持的科研機構(gòu)……第三類：服務(wù)型相關(guān)服務(wù)業(yè)企業(yè)1、專業(yè)服務(wù)型：生態(tài)產(chǎn)業(yè)研究相關(guān)供應(yīng)商公司2、綜合服務(wù)型：金融、法律、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)三大客戶類型客戶類型平均面積需求（M2）需求面積比例平均員工數(shù)第一類：跨國企業(yè)地區(qū)研發(fā)中心2000~500010%100~500第二類：民營企業(yè)/上市公司總部/研發(fā)中心300~100070%20~100第三類：金融、結(jié)算、服務(wù)等配套現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)100~50020%10~30企業(yè)規(guī)模未來入駐客戶模模型序號企業(yè)名稱行業(yè)地位07年銷售額（億元）前期擬使用面積（M2）前期擬注冊資金（億元）建成后第一年年產(chǎn)值（億元）預(yù)計集團總稅收額（億元）用途1上?？炻雇顿Y集團全球華商500強，上海私營企業(yè)綜合實力“百強”第25位105000150.5高科技研發(fā)基地，中國研發(fā)總部2安徽豐園集團有限公司新能源，新材料及生物醫(yī)藥行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。豐原藥業(yè)（股票代碼：000153）、ST泰格（股票代碼：000409）83000-5000130.4生態(tài)能源研發(fā)中心，食品研發(fā)，企業(yè)會所3江森自控有限公司世界500強著名企業(yè)，汽車配件產(chǎn)品龍頭20（中國區(qū)）2000-30000.551產(chǎn)品研發(fā)展示中心，商務(wù)會所4實耐寶公司實耐寶公司(NYSE:SNA)高端模具公司，百年品牌，位列世界500強18（中國區(qū)）1500-30000.531高級研發(fā)中心，高級職員商務(wù)會所5上海實業(yè)（集團）有限公司上海市政府直屬企業(yè)，香港藍籌公司20015001710生物醫(yī)藥研發(fā)中心，企業(yè)會所。意向合作開發(fā)6上海高榕集團中國出口蔬菜行業(yè)最大的企業(yè)?！稗r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國家重點龍頭企業(yè)”，“中國土畜食品進出口商會蔬菜分會”理事長單位，“上海市蔬菜協(xié)會”會長單位。31000-20000.510.15有機生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品深度開發(fā)中心，產(chǎn)品展示及商務(wù)中心，企業(yè)會所7意大利維龍意大利最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商。在米蘭證券交易所（MercatoExpandi–RLT.MI）上市公司3（中國區(qū)）///0.15企業(yè)會所。意向投資開發(fā)8香港快威科技投資集團大型實力投資機構(gòu)。機電產(chǎn)品及建筑智能化設(shè)備生產(chǎn)龍頭企業(yè)，浙江上海分公司，業(yè)內(nèi)前三位。550000.530.25研發(fā)中心，產(chǎn)品展示及商務(wù)中心，企業(yè)會所未來入駐客戶模模型——龍頭企業(yè)的引入入xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功功能定位及規(guī)劃劃建議xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招招商的關(guān)鍵駐商商分析xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商商業(yè)模式及融資資建議xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政政策分析及要求求初探xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品品牌戰(zhàn)略及推廣廣策略xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)戰(zhàn)戰(zhàn)略層面效益分分析思路分析層次科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園園區(qū)總體投入產(chǎn)出分分析xx開發(fā)總公司的財務(wù)分析開發(fā)總公司和整整個園區(qū)開發(fā)的融資分析析xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的的總銷售收入xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的的總投資額xx開發(fā)總公司可能能的商業(yè)模式不同商業(yè)模式有有形及無形回報報的評估開發(fā)總公司的組組合商商業(yè)模式式確定及融資需需求分析開發(fā)總公司的股股權(quán)結(jié)構(gòu)和融資資方案分析園區(qū)開發(fā)的融資資方式分析分析內(nèi)容科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園園區(qū)開發(fā)的綜合效益益分析園區(qū)開發(fā)的經(jīng)濟濟效益分析園區(qū)開發(fā)的社會會效益分析xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)總總銷售收入預(yù)計計銷售收入人民幣（億元））百百分比目前20122015研發(fā)中心區(qū)研發(fā)基地區(qū)展覽區(qū)配套區(qū)銷售收入來自于于對外服務(wù)（如如房產(chǎn)開發(fā)/銷售、研發(fā)服務(wù)務(wù)以及其他服服務(wù)），不包括括對內(nèi)部分資料來源：中工工網(wǎng)研究咨詢中中心5–1020–2540–50到2012年，園區(qū)各類經(jīng)經(jīng)濟活動總銷售售收入可達20~25億元；2015年預(yù)計接近50億元xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)總總投資預(yù)計投資額人民幣（億元））總投資研發(fā)基地區(qū)展覽區(qū)可能的資金來源源政府企業(yè)1.9<5%>95%到2012年，整個園區(qū)土土地開發(fā)和項目目（地產(chǎn)）開發(fā)發(fā)總投資預(yù)計為為13億元研發(fā)中心區(qū)配套區(qū)5.03.62.513.010%90%20%80%45%55%區(qū)域經(jīng)濟/房地產(chǎn)開發(fā)項目目中參與實體的的可能商業(yè)模式式當?shù)卣畢^(qū)域經(jīng)濟/房地產(chǎn)項目價值值鏈運營管理營銷推廣營銷銷售建造管理項目融資項目設(shè)計項目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項目開發(fā)運營管理土地融資商業(yè)模式資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢詢中心土地經(jīng)紀商房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運營代理商土地開發(fā)七通一一平進行宣傳及談判判工作吸引開發(fā)發(fā)商或駐商來進進行土地開發(fā)向土地所有人收收購?fù)恋匕淹恋爻鍪?轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開開發(fā)商或駐商在所購?fù)恋厣弦?guī)規(guī)劃并建造房地地產(chǎn)等項目把所建房地產(chǎn)等等項目出售/出租給駐商幫助開發(fā)商或駐駐商規(guī)劃總體或或單一項目的建建議進行宣傳及談判判等工作以吸引引駐商來購買/租用已開發(fā)房產(chǎn)產(chǎn)等項目負責日常的運營營維修及其他管管理從價值鏈的分析析出發(fā)，商商業(yè)實體參與區(qū)區(qū)域經(jīng)濟/房地產(chǎn)項目的開開發(fā)建設(shè)，通常常有四種可能的的商業(yè)模式融資能力項目管理市場營銷/關(guān)鍵駐商重要性最高重要性最低商業(yè)模式土地經(jīng)紀商房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運營管理商政府關(guān)系不同的商業(yè)模式式有不同的關(guān)鍵鍵成功要素區(qū)域經(jīng)濟/房地產(chǎn)開發(fā)項目目中參與實體的的可能商業(yè)模式式SIAT/010929/SH-PR(2000GB)參考案例一：德德國WolfsburgAG發(fā)展公司W(wǎng)olfsburg市政府大眾汽車公司W(wǎng)olfsburgAG發(fā)展公司科研與創(chuàng)業(yè)園區(qū)供應(yīng)商園區(qū)主題公園與冒險樂園人力資源服務(wù)機構(gòu)50%50%100%100%投入8.5億德國馬克Autostadt

特大型品牌中心各類項目$$$$其他投資者/關(guān)鍵駐商其他投資者/關(guān)鍵駐商其他投資者/關(guān)鍵駐商500萬德國馬克啟動資金500萬德國馬克啟動資金其他投資者/關(guān)鍵駐商大眾汽車公司德國Wolfsburg市政府與德國大大眾汽車公司共共同投資成立了了WolfsburgAG發(fā)展公司，負責責汽車城開發(fā)規(guī)規(guī)劃及相關(guān)工作作參考案例一：德德國WolfsburgAG發(fā)展公司W(wǎng)olfsburgAG發(fā)展公司當?shù)卣聡蟊娖渌饺送顿Y者者/開發(fā)商N/A相關(guān)機構(gòu)資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢詢中心融資能力項目管理市場營銷/關(guān)鍵駐商政府關(guān)系最好最差WolfsburgAG發(fā)展公司、當?shù)氐卣退饺送锻顿Y者/開發(fā)商具有不同同的獲取成功的的條件SIAT/010929/SH-PR(2000GB)運營管理營銷推廣營銷銷售建造管理項目融資項目設(shè)計項目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項目開發(fā)運營管理土地融資商業(yè)模式資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢中中心土地經(jīng)紀商房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運營代理商土地開發(fā)七通一平平Wolfsburg當?shù)卣畡?chuàng)建WolfsburgAG發(fā)展公司征用土地，并進行行開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施施改造為汽車城入駐公司司、機構(gòu)等提供廉廉價土地為汽車城駐商提供供優(yōu)惠的稅收及其其他政策對某些項目進行直直接投資如在科研研園區(qū)投資1.2億德國馬克，投資資5,700萬馬克用于興建體體育場等德國大眾汽車公司司與當?shù)卣餐瑒?chuàng)創(chuàng)建W-AG發(fā)展公司，是Autostadt項目的全權(quán)投資者者（共8.5億德國馬克投資）），建設(shè)多個品牌牌中心及交易、游游樂、服務(wù)設(shè)施為為后續(xù)某些單個項項目投資，包括為為W-AG孵化的一些小型新新技術(shù)企業(yè)提供從從5萬–3百萬歐元不等的風(fēng)風(fēng)險投資其他私人投資者/開發(fā)商為單個項目競標、、投資和開發(fā)建設(shè)設(shè)WolfsburgAG發(fā)展公司總體籌劃汽車城四四大功能區(qū)域（科科研與創(chuàng)業(yè)園區(qū)、、供應(yīng)商園區(qū)、主主題公園與冒險樂樂園、人力資源服服務(wù)機構(gòu)）數(shù)十個個項目為每個項目招商引引資，包括組織競競標、規(guī)劃等在汽車城規(guī)劃、開開發(fā)和建設(shè)過程中中協(xié)調(diào)各方利益WolfsburgAG發(fā)展公司出租辦公大樓WolfsburgAG發(fā)展公司管理汽車城中各功功能區(qū)，為汽車城城中駐商提供人力力資源中介服務(wù)；；孵化小型新技術(shù)術(shù)企業(yè)其他私人投資者/開發(fā)商負責日常運營、維維修和管理各個參與者在Wolfsburg汽車城的開發(fā)建設(shè)設(shè)中擔任了不同的的角色參考案例一：德國國WolfsburgAG發(fā)展公司W(wǎng)olfsburg汽車城為WolfsburgAG發(fā)展公司、當?shù)卣?、德國大眾汽汽車公司和其他私私人投資者/開發(fā)商都帶來了很很好的回報人力資源中介服務(wù)務(wù)提供每年約1千萬歐元的收入（（占WolfsburgAG發(fā)展公司每年總收收入95%以上），其他少量量收入來源于房租租、管理費及咨詢詢籌劃收費預(yù)計從孵化成功的的新技術(shù)企業(yè)中能能獲得可觀利益WolfsburgAG發(fā)展公司創(chuàng)造額外的11,000個就業(yè)機會，使當當?shù)厥I(yè)率從17%降至10%以下政府稅收增長汽車城帶動當?shù)亟?jīng)經(jīng)濟發(fā)展，環(huán)境改改善，重新塑造了了Wolfsburg市作為德國汽車工工業(yè)中心的新形象象當?shù)卣磕昙s5千萬馬克的Autostadt門票收入（每年游游客超過2百萬，除部分是VW客人而免費外，人人均票價24馬克）－跟8.5億馬克的投資及每每年運營成本相比比，門票收入是微微小的更重要的是，汽車車城成為大眾公司司宣揚其品牌和歷歷史，推介其產(chǎn)品品，提升企業(yè)形象象的重要窗口德國大眾單個項目經(jīng)濟收益益成為具有一流水平平的汽車城的一部部分，有助提高私私人投資者/開發(fā)商各自的品牌牌形象其它私人投資者/開發(fā)商資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢中中心參考案例一：德國國WolfsburgAG發(fā)展公司75參考案例二：上海海xx高科技園區(qū)開發(fā)公公司上海市政府上海市xx高科技園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室上海市xx高科技園區(qū)開發(fā)公司上海市久事公司公眾投資者其他投資者其他投資者/關(guān)鍵駐商上海市xx高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司上海市xx集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司上海xx生物醫(yī)藥基地開發(fā)有限公司國家863信息安全產(chǎn)業(yè)基地公司上海xx高科技園區(qū)綜合發(fā)展公司其他服務(wù)公司項目項目……項目項目……項目項目……項目項目……項目項目…微電子港有限公司資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢中中心在上海市政府領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下xx高科技園區(qū)開發(fā)公公司以政府所撥土土地入股不同開發(fā)發(fā)有限公司，開發(fā)發(fā)建設(shè)xx高科技園區(qū)SIAT/010929/SH-PR(2000GB)參考案例二：上海海xx高科技園區(qū)開發(fā)公公司xx高科技園區(qū)開發(fā)公公司融資能力項目管理市場營銷/關(guān)鍵駐商政府關(guān)系各下屬開發(fā)有限公公司服務(wù)公司/機構(gòu)各類關(guān)鍵駐商久事等其他投資者者最好最差xx高科技園區(qū)開發(fā)公公司、其它投資者者、下屬開發(fā)有限限公司和關(guān)鍵駐商商各自具備了不同同的獲取成功的條條件資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢中中心SIAT/010929/SH-PR(2000GB)參考案例二：上海海xx高科技園區(qū)開發(fā)公公司土地經(jīng)紀商商業(yè)模式房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運營管理商下屬開發(fā)有限公司司將園區(qū)內(nèi)成片土地地以優(yōu)惠價格轉(zhuǎn)讓讓給駐商上海市政府按土地地差價對開發(fā)有限限公司進行財政補補貼或以土地入股與駐駐商共同開發(fā)成片片土地下屬開發(fā)有限公司司上海市xx高科技園區(qū)開發(fā)公公司從政府中無償償獲得土地使用權(quán)權(quán)上海市xx高科技園區(qū)開發(fā)公公司以土地作為資資本與其他投資者者共同籌建下屬開開發(fā)有限公司下屬開發(fā)有限公司司以土地使用權(quán)為為抵押從銀行獲得得貸款下屬開發(fā)有限公司司進行當?shù)鼐用竦牡牟疬w，土地平整整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)七通一平運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設(shè)計項目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項目開發(fā)管理運營土地融資資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢中中心各個參與者園區(qū)開開發(fā)建設(shè)中擔任了了不同的角色下屬開發(fā)有限公司司其他投資者/關(guān)鍵駐商對于一些規(guī)模較大大的獨立項目，由由駐商或其指定的的開發(fā)商進行開發(fā)發(fā)、建設(shè)下屬開發(fā)有限公司司也投資開發(fā)、建建設(shè)一批標準廠房房和辦公樓區(qū)政府以回租廠房房等方式給予開發(fā)發(fā)有限公司財政補補貼下屬開發(fā)有限公司司其他投資者/關(guān)鍵駐商負責開發(fā)公司自身身開發(fā)項目（如辦辦公樓、標準廠房房）租戶的吸引由關(guān)鍵駐商負責吸吸引各自的客戶服務(wù)公司/機構(gòu)關(guān)鍵駐商服務(wù)公司為整個開開發(fā)區(qū)提供整體運運營管理服務(wù)駐商自己的項目由由其自己管理或委委托專業(yè)管理公司司管理(包括開發(fā)公司服務(wù)務(wù)公司)SIAT/010929/SH-PR(2000GB)xx高科技園區(qū)的成功功開發(fā)給上海市政政府和各

開發(fā)公公司帶來了很好的的回報園區(qū)已建成國家上上海生物醫(yī)藥科技技產(chǎn)業(yè)基地、國家家信息產(chǎn)業(yè)基地、、國家集成電路產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地、國家半半導(dǎo)體照明產(chǎn)業(yè)基基地、國家863信息安全成果產(chǎn)業(yè)業(yè)化基地、國家軟軟件產(chǎn)業(yè)基地、國國家軟件出口基地地、國家文化產(chǎn)業(yè)業(yè)示范基地、國家家網(wǎng)游動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展基地等多個國國家級基地。以及及國家火炬創(chuàng)業(yè)園園、國家留學(xué)人員員創(chuàng)業(yè)園等多模式式、多類型的孵化化器。到2008年底，經(jīng)過16年的建設(shè)，園區(qū)共共引進投資項目近近500個，項目總投資額額超過100億美元，2008年園區(qū)工業(yè)銷售收收入達700億元人民幣到2008年年底，園區(qū)共吸吸引企業(yè)逾5000家，產(chǎn)生近10萬個工作機會到2008年年底，園區(qū)高新新技術(shù)企業(yè)共產(chǎn)生生科研項目近1500個，06~08年年均增幅超過20%通過高科技園區(qū)的的成功開發(fā)帶動了了上海市科技產(chǎn)業(yè)業(yè)的產(chǎn)級，使上海海市在全國高新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的地位有了明明顯提升資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢中中心作為一家上市公司司，2008年xx高科技園區(qū)開發(fā)股股份有限公司主營營業(yè)務(wù)（包括房地地產(chǎn)開發(fā)和多元化化投資）收入較2007年增長31%。1999年政府實行優(yōu)惠政政策聚焦xx后，xx高科獲得了多年的的穩(wěn)步發(fā)展，股份份公司2008年獲凈利潤5億3千萬，凈資產(chǎn)收益益率達到10%。參考案例二：上海海xx高科技園區(qū)開發(fā)公公司上海市政府xx高科技園區(qū)開發(fā)公司下屬開發(fā)有限公司SIAT/010929/SH-PR(2000GB)xx開發(fā)總公司的商業(yè)業(yè)模式對醇安開發(fā)總公司司來說，采用哪一一種商業(yè)模式需要要通過對可能的有有形回報和無形回回報兩個方面的綜綜合評估來決定無形回報是否有助于改善與政府的關(guān)系及幫助當?shù)厣鐓^(qū)的發(fā)展是否有助于提高在消費者中的聲譽是否有助于提高行業(yè)地位是否有助于內(nèi)部技能的培養(yǎng)有形回報是否有一定的利潤是否有較好的現(xiàn)金流是否有一定的投資回報率開發(fā)總公司的凈現(xiàn)值多大SIAT/010929/SH-PR(2000GB)xx開發(fā)總公司的商業(yè)業(yè)模式首先是對有形回報報的分析關(guān)鍵假設(shè)土地按招商計劃中中實際可用于開發(fā)發(fā)的面積(1000畝)及控制范圍內(nèi)用于于其他用途的土地地分4期開發(fā)土地購入價格為25萬元/畝土地轉(zhuǎn)讓價格分別別為30萬元/畝實際完成招商面積積假設(shè)為計劃的70%無銀行貸款商業(yè)模式土地經(jīng)紀商房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運營管理商2012年預(yù)計投資資本回回報率<0(2009年)>0遠大于0遠大于0%今后5年未折現(xiàn)的累計現(xiàn)現(xiàn)金流缺口很大很大基本無基本無人民幣，億元xx開發(fā)總公司業(yè)務(wù)的的整體凈現(xiàn)值小于0遠大于0大于0遠大于0人民幣，億元土地經(jīng)紀商模式的的有形回報較差房地產(chǎn)開發(fā)商模式式有相對較好的整整體凈現(xiàn)值，但仍仍有較高現(xiàn)金流缺缺口開發(fā)代理商及運營營管理商模式的投投資資本回報率較較高，無現(xiàn)金流缺缺口，但整體凈現(xiàn)現(xiàn)值較小資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢中中心結(jié)合案例經(jīng)驗驗值和xx開發(fā)總公司現(xiàn)有資資料預(yù)估具體指標的測算需需要xx開發(fā)總公司提供更更詳細的資金狀況況和土地成本測算算資料SIAT/010929/SH-PR(2000GB)xx開發(fā)總公司的商業(yè)業(yè)模式預(yù)估總體開發(fā)財務(wù)務(wù)要點項目總投資：~10億元土地開發(fā)投資：~3億元總回報率土地開發(fā)：15－20％項目開發(fā)：20－30％風(fēng)險分析：地產(chǎn)開發(fā)公司，高高風(fēng)險高收益土地地交易價格差為最最敏感參數(shù)項目開發(fā)屬中長期期投資，關(guān)鍵駐商商使用量對回報影影響較大參數(shù)變化+10%參數(shù)參數(shù)變化-10%對項目IRR的影響資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢中中心結(jié)合案例經(jīng)驗驗值和xx開發(fā)總公司現(xiàn)有資資料預(yù)估具體指標的測算需需要xx開發(fā)總公司提供更更詳細的資金狀況況和土地成本測算算資料地產(chǎn)開發(fā)熟地銷售價格礎(chǔ)設(shè)施投資成本生地轉(zhuǎn)讓價格開發(fā)運營管理成本本項目開發(fā)土地價格游客使用量建造成本/規(guī)模首先是對有形回報報的分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)xx開發(fā)總公司的商業(yè)業(yè)模式然后是對無形回報報的分析履行對政府社會的的承諾提高消費者中的聲聲譽提高行業(yè)地位培養(yǎng)內(nèi)部技能商業(yè)模式土地經(jīng)紀商房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運營管理商綜合評估成為土地經(jīng)紀商將將能履行對政府和和社會的承諾成為開發(fā)商及開發(fā)發(fā)代理商對無形資資產(chǎn)的回報較為有有利成為運營管理商帶帶來的無形資產(chǎn)的的回報有限好差資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢中中心SIAT/010929/SH-PR(2000GB)xx開發(fā)總公司的商業(yè)業(yè)模式政府綜合有形及無形回回報兩方面的分析析結(jié)果，xx開發(fā)總公司的商業(yè)業(yè)模式應(yīng)是前三種種模式的組合區(qū)域開發(fā)/房地產(chǎn)項目價值鏈鏈主要涉及的工作市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)七通一平運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設(shè)計項目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項目開發(fā)管理運營土地融資商業(yè)模式房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運營管理商土地經(jīng)紀商xx開發(fā)總公司xx開發(fā)總公司xx開發(fā)總公司xx開發(fā)總公司外包資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢中中心SIAT/010929/SH-PR(2000GB)在明確了商業(yè)模式式后，xx開發(fā)總公司在實施施項目開發(fā)運作過過程中需要成功解解決來之財務(wù)資金金和技術(shù)兩個方面面的挑戰(zhàn)采用組合商業(yè)模式式xx開發(fā)總公司將同時時擔任土地經(jīng)紀商、房地地產(chǎn)開發(fā)商和開發(fā)發(fā)代理人的角色財務(wù)資金的挑戰(zhàn)根據(jù)土地結(jié)算方式式以及項目開發(fā)情情況的不同，園區(qū)區(qū)整體開發(fā)期年（（2009~2012年）的累計現(xiàn)金流流缺口最高可能達達到10億元人民幣實施技能的挑戰(zhàn)需要建立合理的組組織架構(gòu)，獲取高高素質(zhì)管理人員，，贏得政府的大力力支持，以確保招招商以及項目開發(fā)發(fā)的成功xx開發(fā)總公司的商業(yè)業(yè)模式資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢中中心結(jié)合案例經(jīng)驗驗值和xx開發(fā)總公司現(xiàn)有資資料預(yù)估具體指標的測算需需要xx開發(fā)總公司提供更更詳細的資金狀況況和土地成本測算算資料通過融資來解決資資金和技術(shù)上面臨臨的問題SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資—xx開發(fā)總公司股權(quán)招招商建議審視現(xiàn)有股權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)股東1股東2股東2xx開發(fā)總公司擴大股權(quán)結(jié)構(gòu)原股東1原股東2原股東3xx開發(fā)總公司引入政府參股引入其他具成熟園園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗的企企業(yè)參股xx開發(fā)總公司需吸引引更多的投資者逐逐步擴大公司股權(quán)權(quán)結(jié)構(gòu)，以降低投投資者所承擔的財財務(wù)風(fēng)險，并提高高招商成功率；擴擴大開發(fā)總公司資資產(chǎn)規(guī)模的同時，，爭取引入園區(qū)開開發(fā)的成熟技術(shù)和和人才資源SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資—xx開發(fā)總公司新的組組織架構(gòu)xx開發(fā)總公司園區(qū)開發(fā)公司籌資融資整體規(guī)劃土地開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)公司項目規(guī)劃籌資融資房產(chǎn)開發(fā)園區(qū)營運公司園區(qū)推廣園區(qū)招商房產(chǎn)銷售增資擴股后的xx開發(fā)總公司需要對對所承擔的組合商商業(yè)模式進行有效效拆分，設(shè)立獨立立板塊進行組織架架構(gòu)的重新安排，，按照土地開發(fā)、、房產(chǎn)項目開發(fā)和和營運管理三個不不同的價值鏈環(huán)節(jié)節(jié)分別成立園區(qū)開開發(fā)公司、房產(chǎn)開開發(fā)公司和營運公公司三個子公司。。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資—xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地地開發(fā)融資建議融資主體：xx開發(fā)總公司下屬園園區(qū)開發(fā)公司融資方向債務(wù)融資—可選方向一：土地地款分期支付—可選方向二：政府府財政擔保的土地地開發(fā)貸款權(quán)益融資—可選方向一：園區(qū)區(qū)開發(fā)公司股權(quán)招招商—可選方向二：尋找找基金投資（如新新成立的“建銀精瑞”投資基金）—可選方向三：由政政府擔保，聯(lián)合信信托公司向社會發(fā)發(fā)行“科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園園土地基礎(chǔ)設(shè)施開開發(fā)信托計劃”私募信托融資操作作案例—南京三橋公司貸款款項目集合資金信信托計劃

策劃劃發(fā)起人：南京交交通控股集團、江江蘇國際信托、光光大銀行南京分行行

發(fā)行規(guī)模：：1億元

用途：置置換三橋開發(fā)部分分建設(shè)貸款收收益：4%信托計劃期限：1年SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資—xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)主體體項目開發(fā)融資建建議融資主體：xx開發(fā)總公司下屬房房產(chǎn)開發(fā)公司融資方向債務(wù)融資—可選方向一：銀行行開發(fā)貸款—可選方向二：國內(nèi)內(nèi)基金公司債權(quán)融融資權(quán)益融資—可選方向一：房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)招招商—可選方向二：針對對關(guān)鍵駐商的定制制開發(fā)和“BT融資”BT融資模式介紹BT融資建設(shè)模式BT投融模式在我國是是一種新興起的投投融資模式，“BT”是英文“BUILD”和“TRANSFER”的縮寫，中文的解解釋是建設(shè)-移交，廣義解釋代代表一個完整的投投資過程，即項目目的融資-建設(shè)-移交全過程。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資—xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目目開發(fā)融資建議xx開發(fā)總公司下屬房房產(chǎn)開發(fā)公司BT項目融資流程1.xx開發(fā)總公司下屬房房產(chǎn)開發(fā)公司通過過招標方式選擇BT項目投資方（建筑筑企業(yè)），并將項項目的融資和建設(shè)設(shè)特許權(quán)轉(zhuǎn)讓給投投資方。2.尋找并確定銀行或或其他金融機構(gòu)根根據(jù)項目的未來收收益情況為項目提提供融資貸款。3.房產(chǎn)開發(fā)公司在項項目建議書、可行行性研究、籌劃報報批等前期準備工工作完成后，與中中標人（投資方））簽訂BT投資合同（或投資資協(xié)議）4.中標人（投資方））組建BT項目公司，項目公公司在項目建設(shè)期期行使業(yè)主職能，，負責項目的投融融資、建設(shè)管理，，并承擔建設(shè)期間間的風(fēng)險。5.項目建成竣工后，，按照BT合同（或協(xié)議），，投資方將完工的的項目移交給房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司。6.房產(chǎn)開發(fā)公司按約約定總價（或完工工后評估總價）分分期償還投資方的的融資和建設(shè)費用用。7.房產(chǎn)開發(fā)公司在BT投資全過程中行使使監(jiān)管、指導(dǎo)職能能，保證BT投資項目的順利融融資、建成、移交交。從園區(qū)開發(fā)公司取取得土地總承包人（投資方）建設(shè)招投標BT項目建設(shè)支付回購價款xx房產(chǎn)開發(fā)公司BT項目移交xx房產(chǎn)開發(fā)公司投資方成立BT項目公司總承包人（投資方）流程圖SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資—xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套套項目開發(fā)融資建建議融資主體：xx開發(fā)總公司下屬營營運公司融資方向權(quán)益融資—可選方向一：針對對配套項目和會展展項目的“BOT融資”—可選方向二：引入入知名工業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)商入股營運公公司，開展新的建建設(shè)-經(jīng)營管理融資模式式（如新加坡豐樹基基金的BTS融資服務(wù)模式）BOT融資模式介紹B0T融資建設(shè)模式BOT模式即“建設(shè)-經(jīng)營-移交”模式。是以以項目建設(shè)、經(jīng)營營的特許權(quán)協(xié)議為為融資基礎(chǔ)，由項項目公司為項目的的投資者、經(jīng)營者者安排融資，承擔擔風(fēng)險，開發(fā)建設(shè)設(shè)項目，在特許權(quán)權(quán)協(xié)議期限內(nèi)，通通過經(jīng)營項目獲得得利潤，并在到期期后將項目移交給給業(yè)主的一種項目目融資模式。建議xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的展展館、酒店等配套套項目可以采用此此種模式融資開發(fā)發(fā)，通過15～20年經(jīng)營收益權(quán)的一一次性轉(zhuǎn)讓，獲取取整個項目開發(fā)的的部分資金。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資—xx創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)配配套項目目開發(fā)融融資建議議新加坡豐豐樹基金金B(yǎng)TS融資模式式介紹SIAT/010929/SH-PR(2000GB)收益分析析—土地開發(fā)發(fā)收益一級開發(fā)發(fā)，是以以土地資資源為主主的開發(fā)發(fā)，將地地塊項目目土地由由“生生地”變變?yōu)榭晒┕┑禺a(chǎn)開開發(fā)的““熟地””，獲得得土地的收收益，實現(xiàn)土土地儲備備目標。。本項目土土地開發(fā)發(fā)，由相相關(guān)政府府機構(gòu)通通過授權(quán)權(quán)委托的的方式，，委托專專項管理理機構(gòu)進進行土地地的一級級開發(fā)，，負責籌籌備資金金、辦理理規(guī)劃、、相互核核準、大大市政建建設(shè)以及及土地招招商、出出讓和儲儲備。在項目的的資金使使用上，，由于本本項目不不存在征征地、拆拆遷等工工程，因因此土地地一級開開發(fā)過程程簡單，，與其對對應(yīng)的資資金路線線圖清晰晰。現(xiàn)金金流方面面，資金金主要用用于市政政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)和其他他相關(guān)費費用。由由于市政政建設(shè)市市場比較較成熟和和透明，，法律政政策體系系相對完完備。因因此，一一級開發(fā)發(fā)的過程程和成本本是可控控的，事事先可做做出比較較準確的的預(yù)算。。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)從“生地地”到””熟地““的土地地開發(fā)收收益，土土地儲備備房產(chǎn)銷售售、物業(yè)業(yè)定制開開發(fā)等收收益物業(yè)租賃賃、舉辦辦展覽和和論壇、、研發(fā)企企業(yè)和服服務(wù)型企企業(yè)稅收收、商業(yè)業(yè)經(jīng)營、、科普旅旅游、科科技成果果交易等等收益，，稅收和和就業(yè)機機會2.二級開發(fā)發(fā)3.三級開發(fā)發(fā)收益分析析—房地產(chǎn)開開發(fā)收益益流線圖圖1.一級開發(fā)經(jīng)濟效益土地價值地產(chǎn)價值稅收收益1.一級開發(fā)發(fā)社會效益地區(qū)繁榮提升影響力帶動就業(yè)（直接就業(yè)2-3萬人）創(chuàng)造和諧社會收益分析析—綜合運營營的收益益日常運營營收益：：三級開發(fā)發(fā)，是以以園區(qū)管管理運營營及相關(guān)關(guān)服務(wù)為為代表，，如舉辦辦展覽、、論壇的的直接收收益及延延伸收益益；科技技旅游科科普教育育收益；；各類研研發(fā)樓、、綜合辦辦公樓等等物業(yè)的的租賃收收益；商商業(yè)經(jīng)營營收益……通過以上上的綜合合運營實實現(xiàn)長期期和穩(wěn)定定的收入入。創(chuàng)造就業(yè)業(yè)機會，，增加地地區(qū)稅收收：園區(qū)內(nèi)高高科技企企業(yè)將提提供大量量的就業(yè)業(yè)機會，，特別需需要高水水準的人人才導(dǎo)入入；各研研發(fā)機構(gòu)構(gòu)、企業(yè)業(yè)的上繳繳的可觀觀稅收將成為地地區(qū)政府府的重要要財務(wù)來來源；同同時大量量的科研研成果面面世，將將提升地地區(qū)的影影響力，，由此獲獲得經(jīng)濟濟收益以以為外更更為豐厚厚的社會效益益。收益分析析—整體經(jīng)濟濟收益：持續(xù)帶帶來可觀觀的稅收收效益，，促進區(qū)區(qū)域經(jīng)濟濟發(fā)展科研創(chuàng)意意經(jīng)濟圈圈的建設(shè)設(shè)將直接接產(chǎn)生疊疊加累計計經(jīng)濟效效應(yīng)。對對于知名名大型企企業(yè)來說說，可以以按照價價值鏈分分工理論論進行分分類，即即可以將將其分為為不同的的總部功功能組合合，而不不同的組組合將帶帶來不同同的稅源源。基于于各方面面定位因因素綜合合考慮，，本項目目是力制制打造一一個以研研發(fā)、中中試、展展示為主主的生態(tài)態(tài)研發(fā)基基地。一一般來說說，大型型企業(yè)的的研發(fā)部部門是企企業(yè)價值值鏈分工工中具有有高附加加值的部部門，研研發(fā)部門門對總部部企業(yè)的的意義在在于：獲獲取高附附加值的的源泉；；通過研研發(fā)產(chǎn)品品的轉(zhuǎn)讓讓或內(nèi)部部轉(zhuǎn)移價價格的調(diào)調(diào)整實現(xiàn)現(xiàn)利潤留留在總部部，成為為企業(yè)所所得稅的的稅源；；總部企企業(yè)員工工的高工工資將為為所在地地帶來較較高的個