2008年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)解析2008年是我我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)又好又快和和諧發(fā)展的關(guān)關(guān)鍵一年，昂昂首邁入改革革開(kāi)放30周年和即將將迎來(lái)2008年北京奧運(yùn)運(yùn)會(huì)的中國(guó)將將在大踏步改改革、開(kāi)放、發(fā)發(fā)展、變革的的同時(shí)，加速速市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展，更好和和更快的融入入到世界經(jīng)濟(jì)濟(jì)的一體化發(fā)發(fā)展格局之中中。我國(guó)既是是一個(gè)發(fā)展中中的大國(guó)，又又是一個(gè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)轉(zhuǎn)軌中的大大國(guó)，轉(zhuǎn)變經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式式的著力點(diǎn)應(yīng)應(yīng)該是：調(diào)整整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、優(yōu)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)、合理制度度安排和協(xié)調(diào)調(diào)持續(xù)發(fā)展。作作為國(guó)家“十一五”期間重點(diǎn)發(fā)發(fā)展的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，要加大大力度貫徹實(shí)實(shí)施黨的十七七大提出的“住有所居”的戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)，確保在新新的一年里房房地產(chǎn)業(yè)健康康、穩(wěn)步、規(guī)規(guī)范、和諧的的發(fā)展。一、新一年年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的背景和和環(huán)境國(guó)國(guó)家此輪宏觀觀調(diào)控實(shí)施多多年，針對(duì)我我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)發(fā)展的開(kāi)發(fā)、融融資、利稅、土土地和銷售等等方面的政策策多次出臺(tái)。雖雖然對(duì)我國(guó)此此輪房地產(chǎn)的的可持續(xù)發(fā)展展起到了導(dǎo)航航作用，但房房地產(chǎn)業(yè)投資資過(guò)大，商品品房結(jié)構(gòu)不合合理和房?jī)r(jià)漲漲幅過(guò)快過(guò)高高的情況仍沒(méi)沒(méi)有在產(chǎn)業(yè)快快速發(fā)展中從從根本上得以以改變。因此此，新的一年年里要使政府府宏觀調(diào)控、房房產(chǎn)各項(xiàng)新政政和黨的十七七大提出的“住有所居”真正得到落落實(shí)，就應(yīng)對(duì)對(duì)新一年我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展背景和和環(huán)境進(jìn)行認(rèn)認(rèn)真的分析和和研究，從而而有的放矢的的對(duì)癥下藥，確確保我國(guó)房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方方式得以合理理轉(zhuǎn)變，為我我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)的又好又快快發(fā)展做出應(yīng)應(yīng)有的貢獻(xiàn)。盡盡管外商投資資中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)熱情不不減，但中國(guó)國(guó)頒布的新版版《外商投資資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目目錄》則顯示示，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已被列入限限制外商投資資產(chǎn)業(yè)目錄。2008年1月1日開(kāi)始實(shí)施施的我國(guó)新版版《外商投資資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目目錄》。根據(jù)據(jù)新版目錄，土土地成片開(kāi)發(fā)發(fā)；高檔賓館館、別墅、高高檔寫(xiě)字樓和和國(guó)際會(huì)展中中心的建設(shè)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)；房地產(chǎn)產(chǎn)二極市場(chǎng)交交易及房地產(chǎn)產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)紀(jì)公司進(jìn)入限限制外商投資資產(chǎn)業(yè)目錄。國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)數(shù)據(jù)顯示，2007年前三季度度，我國(guó)完成成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資逾1．68萬(wàn)億元，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)資金來(lái)源源約為2．54萬(wàn)億元，其其中，利用外外資423億元，增長(zhǎng)60％多。不難難看出：房地地產(chǎn)業(yè)此次被被列入限制外外商投資產(chǎn)業(yè)業(yè)目錄，對(duì)2008年遏制部分分城市虛高房房?jī)r(jià)將具積極極意義。1．我國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)還將繼續(xù)保保持高增長(zhǎng)的的發(fā)展格局根據(jù)深入入的國(guó)情分析析和科學(xué)的比比較研究，得得出的結(jié)論是是我國(guó)經(jīng)濟(jì)未未來(lái)仍將保持持近10％的增長(zhǎng)速速度20至30年。與此同同時(shí)，如果說(shuō)說(shuō)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展是一個(gè)個(gè)不可阻擋的的態(tài)勢(shì)的話，隨隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的調(diào)整，對(duì)對(duì)土地的需求求仍是不可阻阻擋的，我國(guó)國(guó)糧食安全保保護(hù)耕地與經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整整對(duì)土地需求求的瓶頸矛盾盾將更突出，它它將對(duì)我國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展帶來(lái)持續(xù)續(xù)的壓力。2．貫徹和實(shí)實(shí)施十七大報(bào)報(bào)告提出的“住有所居”的既定目標(biāo)標(biāo)剛剛閉閉幕的黨的十十七大，首次次將“住有所居”與學(xué)有所教教、勞有所得得、病有所醫(yī)醫(yī)、老有所養(yǎng)養(yǎng)并列為我國(guó)國(guó)加快推進(jìn)以以改善民生為為重點(diǎn)的社會(huì)會(huì)建設(shè)重要目目標(biāo)。改革開(kāi)開(kāi)放以來(lái)，我我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展可以用用史無(wú)前例來(lái)來(lái)加以形容，中中國(guó)人的居住住條件在經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展和房改改推廣的過(guò)程程中得到了明明顯的改善。據(jù)據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明明：從1993年到黨的十十七大召開(kāi)，全全國(guó)人均住房房面積已經(jīng)從從17．8平方米增加加到28平方米以上上，城鎮(zhèn)居民民的住房條件件大都得到不不同程度的改改善。根據(jù)國(guó)國(guó)務(wù)院《關(guān)于于解決城市低低收入家庭住住房困難的若若干意見(jiàn)》，2007年底前，所所有設(shè)區(qū)的城城市要對(duì)符合合規(guī)定住房困困難條件、申申請(qǐng)廉租住房房租賃補(bǔ)貼的的城市低保家家庭基本做到到應(yīng)保盡保；；2008年底前，所所有縣城要基基本做到應(yīng)保保盡保?！笆晃濉逼谀珖?guó)國(guó)廉租住房制制度保障范圍圍要擴(kuò)大到低低收入困難家家庭。國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯顯示：我國(guó)今今年前三季度度社會(huì)消費(fèi)品品零售總額同同比增長(zhǎng)15．9％，比上年年同期加快2．4個(gè)百分點(diǎn)。我我國(guó)消費(fèi)水平平以較快水平平增長(zhǎng)，成為為了新一輪推推動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)穩(wěn)快速發(fā)展的的重要因素。與與此同時(shí)，消消費(fèi)的增長(zhǎng)和和消費(fèi)水平的的提高將進(jìn)一一步促使我國(guó)國(guó)人民對(duì)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商品房和改改善居住環(huán)境境的潛在需求求增加。我國(guó)國(guó)消費(fèi)增長(zhǎng)和和商品房購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力提高的最最大推動(dòng)力是是居民收入的的持續(xù)增長(zhǎng)，盡盡管居民收入入實(shí)際增速仍仍小于GDP增速，但二二者的差距正正在縮小。同同時(shí)，居民收收入增至一定定水平后，消消費(fèi)結(jié)構(gòu)開(kāi)始始轉(zhuǎn)變，消費(fèi)費(fèi)規(guī)模在結(jié)構(gòu)構(gòu)轉(zhuǎn)變的帶動(dòng)動(dòng)下增大了。并并且國(guó)家鼓勵(lì)勵(lì)居民消費(fèi)的的政策力度加加大，居民消消費(fèi)熱情不斷斷增長(zhǎng)。另外外，國(guó)家社保保體系，住房房公積金制度度的日益完善善，工資形成成機(jī)制改革開(kāi)開(kāi)始啟動(dòng)，使使人們對(duì)未來(lái)來(lái)消費(fèi)和購(gòu)房房的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期期降低，對(duì)收收入增加和平平衡風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)預(yù)期提高，銀銀行儲(chǔ)蓄資金金和股市獲利利資金也逐漸漸開(kāi)始向消費(fèi)費(fèi)、購(gòu)房和投投資領(lǐng)域轉(zhuǎn)移移。二、新新一年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的預(yù)預(yù)期和責(zé)任黨的十七七大報(bào)告中有有許多關(guān)于我我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社社會(huì)發(fā)展的新新提法，從房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的角度出發(fā)發(fā)主要是三個(gè)個(gè)方面：一是是總體而言，十十七大文件提提出我國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)要保持又好好又快發(fā)展，即即目前我國(guó)的的政策仍是以以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為為中心，但同同時(shí)要以改善善民生為重點(diǎn)點(diǎn)。這就要求求房地產(chǎn)業(yè)也也要做到又好好又快的發(fā)展展，在保持健健康發(fā)展的同同時(shí)，為民生生事業(yè)和土地地生態(tài)和諧發(fā)發(fā)展作出貢獻(xiàn)獻(xiàn)。二是十七七大報(bào)告提出出的改善民生生方面的另一一個(gè)重要內(nèi)容容是實(shí)現(xiàn)“住有所居”。這體現(xiàn)了了我們黨和政政府對(duì)于住房房保障的關(guān)注注。第三是在在生態(tài)文明方方面，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與生態(tài)掛掛鉤的具體體體現(xiàn)是走綠色色發(fā)展之路，并并著力構(gòu)建具具有中國(guó)特色色的住宅建設(shè)設(shè)和消費(fèi)模式式。1．新一年房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的預(yù)期近年來(lái)，政政府出臺(tái)的一一系列針對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的宏觀調(diào)控“組合拳”可謂嚴(yán)厲，然然而全國(guó)房地地產(chǎn)業(yè)投資依依然居高不下下，商品房?jī)r(jià)價(jià)格依舊繼續(xù)續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局最新公公布的數(shù)據(jù)顯顯示，2007年第三季度度末，70個(gè)大中城市市房屋銷售價(jià)價(jià)格上漲8．2％，新建住住宅價(jià)格上漲漲9％，這一數(shù)數(shù)字達(dá)到了近近年來(lái)的最高高點(diǎn)，表明了了政府2008年的調(diào)控任任務(wù)仍很艱巨巨。有人利用用市場(chǎng)供求理理論來(lái)分析我我國(guó)房地產(chǎn)市市場(chǎng)的價(jià)格現(xiàn)現(xiàn)象，認(rèn)為價(jià)價(jià)格快速上漲漲就是因?yàn)楣┕┣竺芗哟蟠螅瑖?yán)重供不不應(yīng)求所致。實(shí)實(shí)際上，供求求的不平衡只只是表面現(xiàn)象象，更核心的的原因在于消消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的預(yù)期。投投資者投資房房產(chǎn)的目的是是什么?當(dāng)然是為了了以后賣出獲獲利。自住者者購(gòu)買(mǎi)的目的的雖然首要是是解決居住問(wèn)問(wèn)題，但房屋屋的保值增值值功能也不可可忽視?！笆晃濉逼陂g，盡管管政府通過(guò)各各種房產(chǎn)新政政和強(qiáng)力措施施，試圖改變變房?jī)r(jià)不斷上上升的態(tài)勢(shì)，但但市場(chǎng)普遍的的預(yù)期卻是未未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格格會(huì)漲，而不不是跌，這與與政府的意愿愿和穩(wěn)定房?jī)r(jià)價(jià)的調(diào)控目標(biāo)標(biāo)形成錯(cuò)位。雖雖然，這并不不說(shuō)明政府沒(méi)沒(méi)有能力影響響市場(chǎng)，關(guān)鍵鍵是產(chǎn)生影響響的方法、對(duì)對(duì)策、方式和和手段是否完完全到位或?qū)?duì)路。2008年北京奧運(yùn)運(yùn)會(huì)的舉辦和和我國(guó)經(jīng)濟(jì)持持續(xù)又好又快快的發(fā)展，使使人們對(duì)新一一年的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍存存在較高的增增長(zhǎng)預(yù)期，要要改變各地房房?jī)r(jià)繼續(xù)快速速上揚(yáng)的勢(shì)頭頭，政府部門(mén)門(mén)當(dāng)年的首要要任務(wù)就是努努力通過(guò)有效效的措施和科科學(xué)的方法來(lái)來(lái)改變?nèi)藗儗?duì)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)供供求的預(yù)期，從從而達(dá)到穩(wěn)定定房?jī)r(jià)和降低低漲幅的目的的。值得注意意的是，政府府最新出臺(tái)的的若干政策和和措施已然出出現(xiàn)了新的亮亮點(diǎn)，即通過(guò)過(guò)連續(xù)出臺(tái)重重量級(jí)的調(diào)控控措施，以求求改變市場(chǎng)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的的過(guò)高預(yù)期。事事實(shí)上，不少少一線大城市市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)已先后進(jìn)入入了觀望周期期和調(diào)整狀態(tài)態(tài)。我國(guó)從出出臺(tái)的這些措措施當(dāng)中，可可以清晰看到到2008年宏觀調(diào)控控的軌跡。一一是國(guó)務(wù)院發(fā)發(fā)布24號(hào)文，強(qiáng)調(diào)調(diào)政府的住房房保障責(zé)任，著著力解決低收收入家庭的住住房問(wèn)題。二二是央行宣布布提高居民購(gòu)購(gòu)買(mǎi)第二套房房的首付比例例和利率水平平，通過(guò)限制制銀行對(duì)購(gòu)房房者的資金支支持，來(lái)影響響未來(lái)一段時(shí)時(shí)間的市場(chǎng)供供求關(guān)系，從從而達(dá)到控制制房?jī)r(jià)之目的的。三是物業(yè)業(yè)稅將加快“空轉(zhuǎn)實(shí)”的運(yùn)轉(zhuǎn)，和和以往在生產(chǎn)產(chǎn)流通環(huán)節(jié)加加稅不同，物物業(yè)稅是保有有環(huán)節(jié)的稅賦賦。任何炒房房者和購(gòu)房者者都會(huì)因?yàn)轭欘櫦傻蕉诜砍沙杀径淖冑?gòu)購(gòu)房愿望。2．新一年房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的責(zé)任和諧發(fā)展不不僅是指和諧諧社會(huì)，也指指科學(xué)發(fā)展。我我國(guó)正處在一一個(gè)前所未有有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的繁榮時(shí)期期，這是我們們遇到的不可可多得的良好好發(fā)展機(jī)遇。隨隨著一系列調(diào)調(diào)控政策的出出臺(tái)，我國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)調(diào)、持續(xù)、和和諧發(fā)展前景景總體向好。目目前房?jī)r(jià)漲跌跌已經(jīng)成為人人們所關(guān)心的的事情，房地地產(chǎn)增長(zhǎng)進(jìn)入入了一個(gè)周期期性的調(diào)整期期。如果經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地地產(chǎn)投資和消消費(fèi)過(guò)度依賴賴，那么經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速增長(zhǎng)的的勢(shì)頭就難以以持續(xù)下去，這這不僅影響了了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的的平衡，而且且還潛伏著巨巨大的金融風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是引起國(guó)國(guó)內(nèi)投資過(guò)熱熱的主要因素素之一，如果果整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)不不能實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，中國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的軟著陸就就成為一句空空話，所以這這是一個(gè)關(guān)系系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展展的問(wèn)題。房房地產(chǎn)的發(fā)展展還涉及到一一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的問(wèn)題?，F(xiàn)現(xiàn)在我國(guó)從城城市規(guī)劃到樓樓盤(pán)的設(shè)計(jì)，都都存在著一個(gè)個(gè)粗放而不科科學(xué)的現(xiàn)象，城城市規(guī)劃的制制定者和房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都都比較缺乏一一些基本的理理念，這是一一個(gè)是否具備備長(zhǎng)期有效的的規(guī)劃?rùn)C(jī)制的的問(wèn)題。從宏宏觀上講，這這也體現(xiàn)了一一個(gè)國(guó)家在城城市化和城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化進(jìn)程中的的發(fā)展方式，關(guān)關(guān)系到整個(gè)社社會(huì)的有序與與和諧發(fā)展。三、控制制房地產(chǎn)金融融風(fēng)險(xiǎn)和美國(guó)國(guó)房?jī)r(jià)下跌對(duì)對(duì)我國(guó)的影響響1．加大控制制房地產(chǎn)金融融風(fēng)險(xiǎn)的力度度隨著我我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)模的不不斷擴(kuò)大和商商品房?jī)r(jià)格的的不斷上漲，金金融風(fēng)險(xiǎn)的控控制與防范已已成為房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控的首要要任務(wù)。2007年9月，中央銀銀行和銀監(jiān)會(huì)會(huì)聯(lián)手下發(fā)了了《關(guān)于商業(yè)業(yè)性房地產(chǎn)信信貸管理的通通知》，其核核心內(nèi)容是正正式規(guī)定消費(fèi)費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)第第二套住房時(shí)時(shí)房貸的首付付比例提高至至40％，貸款利利率不得低于于中央銀行同同期同檔次基基準(zhǔn)利率的1．1倍。2007年11月，國(guó)土資資源部發(fā)布《招招標(biāo)拍賣掛牌牌出讓國(guó)有建建設(shè)用地使用用權(quán)的規(guī)定》。引引起地產(chǎn)界震震動(dòng)的內(nèi)容是是規(guī)定土地招招拍掛的受讓讓人必須按約約定付清出讓讓價(jià)款后，方方能進(jìn)行土地地登記，并領(lǐng)領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)設(shè)用地的使用用權(quán)證書(shū)。由由此可見(jiàn)，我我國(guó)政府已充充分感受到房房地產(chǎn)領(lǐng)域的的金融風(fēng)險(xiǎn)。由由于流動(dòng)性過(guò)過(guò)剩，我國(guó)商商業(yè)銀行有了了擴(kuò)大信貸的的強(qiáng)大內(nèi)在動(dòng)動(dòng)力。他們必必然盯住資本本相對(duì)密集、資資產(chǎn)相對(duì)優(yōu)質(zhì)質(zhì)和利潤(rùn)水平平相對(duì)較高的的房地產(chǎn)業(yè)，力力圖通過(guò)大量量的房地產(chǎn)貸貸款來(lái)拓展和和壯大自己。對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商來(lái)講也正正中下懷，當(dāng)當(dāng)然資金多多多益善。當(dāng)前前，我國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資仍然偏重于于依賴銀行貸貸款。部分地地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款需求求上升，貸款款規(guī)模越來(lái)越越大，使得房房地產(chǎn)市場(chǎng)波波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)逐逐步集中于銀銀行體系。最最終結(jié)果是形形成你中有我我和我中有你你多元化利益益資金鏈，嚴(yán)嚴(yán)重影響國(guó)家家對(duì)房地產(chǎn)金金融的調(diào)控，這這種現(xiàn)象預(yù)計(jì)計(jì)將在2008年政府對(duì)房房地產(chǎn)金融的的系列新政的的實(shí)施和實(shí)踐踐后得以根本本性的改變。按照我國(guó)國(guó)銀監(jiān)會(huì)的個(gè)個(gè)人住房按揭揭貸款指引，個(gè)個(gè)人按揭貸款款的貸款額是是個(gè)人每月按按揭貸款的還還款額不得超超過(guò)個(gè)人家庭庭月可支配收收入的50％比重。但但是，目前國(guó)國(guó)內(nèi)居民及住住房投資者在在辦理住房按按揭貸款時(shí)，其其中相當(dāng)一部部分人是很難難滿足這一基基本標(biāo)準(zhǔn)的。此此時(shí)，就出現(xiàn)現(xiàn)了用假收入入證明、假工工資證明等虛虛假文件到銀銀行進(jìn)行按揭揭貸款的市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)象。由于于目前國(guó)有銀銀行或股份制制銀行在國(guó)內(nèi)內(nèi)銀行體系中中占有很大比比重，為了追追求自身的短短期效益，這這些銀行往往往會(huì)盲目擴(kuò)張張住房按揭貸貸款。他們不不僅采取各種種方式來(lái)放寬寬個(gè)人住房按按揭貸款者的的市場(chǎng)進(jìn)入標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，而且還還可能以金融融創(chuàng)新的名義義變相放大個(gè)個(gè)人住房按揭揭的貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。在這種情情況下，有可可能會(huì)進(jìn)一步步放大我國(guó)住住房按揭貸款款的潛在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，并最終導(dǎo)導(dǎo)致這種風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的越來(lái)越大大。因此，在在新的一年里里金融系統(tǒng)要要通過(guò)規(guī)范和和制度來(lái)進(jìn)一一步防范金融融風(fēng)險(xiǎn)，以確確保我國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)的健健康持續(xù)發(fā)展展。2．美國(guó)房?jī)r(jià)價(jià)下跌對(duì)我國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影影響有限如果美國(guó)2008年的經(jīng)濟(jì)因因房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)泡沫破裂而而陷入衰退，對(duì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)將將會(huì)產(chǎn)生一定定的影響，但但這種影響不不會(huì)很大，甚甚至不完全是是負(fù)面的。如如果因房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)整引發(fā)經(jīng)經(jīng)濟(jì)衰退，會(huì)會(huì)因?yàn)槊绹?guó)消消費(fèi)需求下降降影響中國(guó)對(duì)對(duì)美國(guó)的出口口，但中國(guó)對(duì)對(duì)美國(guó)出口的的商品大都是是一些生活必必需品，屬于于低檔次商品品，在經(jīng)濟(jì)衰衰退的時(shí)候這這些商品的需需求可能會(huì)更更大，而且中中國(guó)出口地已已經(jīng)分散化，對(duì)對(duì)歐洲和其他他地區(qū)出口比比重不斷增加加，當(dāng)今歐洲洲已取代美國(guó)國(guó)成為我國(guó)的的第一大出口口貿(mào)易伙伴，因因此美國(guó)此輪輪可能發(fā)生的的經(jīng)濟(jì)衰退未未必對(duì)我國(guó)出出口造成很大大的打擊。并并且，我國(guó)的的經(jīng)濟(jì)周期與與美國(guó)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期并不同同步，我國(guó)當(dāng)當(dāng)前面臨的是是流動(dòng)性過(guò)剩剩引起的經(jīng)濟(jì)濟(jì)過(guò)熱和通貨貨膨脹趨勢(shì)，政政府宏觀調(diào)控控的重點(diǎn)是遏遏制貿(mào)易順差差增長(zhǎng)過(guò)快和和人民幣的快快速升值。所所以美國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適度降溫對(duì)對(duì)我國(guó)政府控控制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱熱，降低國(guó)內(nèi)內(nèi)通貨膨脹反反而有一定幫幫助，而且逼逼迫我們企業(yè)業(yè)將業(yè)務(wù)重點(diǎn)點(diǎn)從出口導(dǎo)向向轉(zhuǎn)移到內(nèi)需需拉動(dòng)上來(lái)，將將投資轉(zhuǎn)向非非貿(mào)易品部門(mén)門(mén)，從而從根根本上有助于于轉(zhuǎn)變我國(guó)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模模式。與與此同時(shí)，除除了出口、投投資也是拉動(dòng)動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)的重要力力量。我國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)、基基礎(chǔ)設(shè)施、建建筑建材以及及服務(wù)業(yè)的投投資是面向內(nèi)內(nèi)需的，它們們可以說(shuō)基本本上不受美國(guó)國(guó)消費(fèi)需求狀狀況的直接影影響。而我國(guó)國(guó)政府對(duì)投資資支出具有很很強(qiáng)的自我調(diào)調(diào)控能力。所所以即使我國(guó)國(guó)的出口增長(zhǎng)長(zhǎng)出現(xiàn)了較大大幅度的下降降，政府也可可以通過(guò)放松松投資調(diào)控力力度和運(yùn)用人人民幣升值等等政策合理引引導(dǎo)我國(guó)企業(yè)業(yè)擴(kuò)大向非貿(mào)貿(mào)易品部門(mén)的的投資來(lái)拉動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張，政政府本身還可可以擴(kuò)大對(duì)衛(wèi)衛(wèi)生醫(yī)療、基基礎(chǔ)設(shè)施、普普及教育、改改善環(huán)境以及及社會(huì)保障等等方面的公共共支出，這些些投資擴(kuò)張將將可直接的抵抵消因美國(guó)消消費(fèi)需求下降降可能對(duì)我國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生生的負(fù)面緊縮縮效應(yīng)。由此此可見(jiàn)，雖然然美國(guó)是世界界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的火車頭，美美國(guó)經(jīng)濟(jì)的表表現(xiàn)對(duì)整個(gè)世世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展展具有舉足輕輕重的影響，但但只要我們認(rèn)認(rèn)真地加以研研究，積極地地尋找對(duì)策，我我們就可合理理避免因美國(guó)國(guó)房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)衰衰退對(duì)中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的沖沖擊。四四、力推保障障型住房發(fā)展展和加快住宅宅工業(yè)化建設(shè)設(shè)2008年我國(guó)政府府將傾注更大大的精力和財(cái)財(cái)力來(lái)解決住住有所居的住住房保障工程程。具體而言言就是要通過(guò)過(guò)健全平價(jià)房房和廉租房的的建設(shè)和開(kāi)發(fā)發(fā)來(lái)解決低收收入群體的保保障型住房問(wèn)問(wèn)題。新的一一年里，隨著著我國(guó)保障型型住房的政策策實(shí)施，廉租租房覆蓋將逐逐步從解決最最低收入群體體住房逐步過(guò)過(guò)度到低收入入群體住房，并并將采取積極極措施確保各各級(jí)政府，尤尤其是市縣兩兩級(jí)政府抓落落實(shí)。而國(guó)家家將從政策措措施上，多方方面為廉租房房制度提供支支持和保證。在在房地產(chǎn)業(yè)健健康持續(xù)發(fā)展展和國(guó)家積極極提倡節(jié)能減減排的關(guān)鍵時(shí)時(shí)期，房地產(chǎn)產(chǎn)住宅工業(yè)化化建設(shè)也將從從試點(diǎn)進(jìn)入推推廣階段。1．確保保障障型住房的建建設(shè)目標(biāo)的實(shí)實(shí)施到位從某種意義義上講，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房和廉廉租房制度的的建設(shè)過(guò)程，也也就是政府職職能轉(zhuǎn)變的過(guò)過(guò)程。因?yàn)閺膹恼w而言，這這將從一個(gè)方方面推動(dòng)我們們的地方政府府從單純經(jīng)濟(jì)濟(jì)建設(shè)型政府府逐步轉(zhuǎn)向公公共服務(wù)型政政府，實(shí)現(xiàn)政政府職能的真真正轉(zhuǎn)變。保保障性住房的的建設(shè)從土地地劃撥、資金金投入等方面面看完全是政政府行為，但但在具體的建建設(shè)環(huán)節(jié)，當(dāng)當(dāng)前的通行做做法則是交由由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行行開(kāi)發(fā)。雖然然各地政府都都對(duì)保障性住住房的利潤(rùn)率率作出了嚴(yán)格格的規(guī)定，但但無(wú)論如何，開(kāi)開(kāi)發(fā)商總是要要賺錢(qián)的，一一些開(kāi)發(fā)商更更是為提高利利潤(rùn)率而偷工工減料，導(dǎo)致致一些保障性性住房質(zhì)量不不合格，甚至至存在嚴(yán)重安安全隱患。為為解決這一難難題，新的一一年里政府將將可能嘗試新新的經(jīng)濟(jì)適用用房建設(shè)方案案，即繞過(guò)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商，由相關(guān)政政府部門(mén)直接接將經(jīng)濟(jì)適用用房項(xiàng)目交由由建設(shè)單位施施工建設(shè)。這這其中，如何何最大限度的的合理節(jié)約成成本，將成為為保障性住房房建設(shè)新模式式中重點(diǎn)考慮慮的問(wèn)題。作為政府府對(duì)低收入無(wú)無(wú)房戶提供的的具有公共產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的房屋，廉廉租房最大的的特點(diǎn)是政府府供應(yīng)并提供供資金補(bǔ)貼，供供應(yīng)對(duì)象是人人均收入偏低低的無(wú)房戶。由由于其用地較較少，成本較較低和可反復(fù)復(fù)使用的特點(diǎn)點(diǎn)，被認(rèn)為是是各種住房保保障制度中最最經(jīng)濟(jì)、最公公平和最能滿滿足城市低收收入者住房需需求的一種有有效途徑。廉廉租房制度的的基本政策框框架是，為住住房困難的低低保家庭和無(wú)無(wú)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房的低低收入家庭發(fā)發(fā)放租賃補(bǔ)貼貼或提供廉租租住房。2008年廉租房將將實(shí)施大擴(kuò)容容，少數(shù)未建建立廉租房制制度的地級(jí)以以上城市近期期都要建立。新新的一年里，廉廉租房制度的的建立與推廣廣已無(wú)懸念，解解決困難群眾眾的住房問(wèn)題題真正成為了了各級(jí)地方政政府的工作重重點(diǎn)之一。到到“十一五”期末。我國(guó)國(guó)廉租房制度度保障范圍要要由城市最低低收入住房困困難家庭擴(kuò)大大到低收入住住房困難家庭庭。各地將根根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)發(fā)展水平等等因素，通過(guò)過(guò)統(tǒng)籌研究，科科學(xué)確定，合合理施工來(lái)確確保廉租房的的質(zhì)量和保障障標(biāo)準(zhǔn)。政府府將通過(guò)新建建、收購(gòu)、改改建及社會(huì)捐捐贈(zèng)等方式多多渠道和多方方式的籌集房房源，努力增增加廉租房的的有效供給。各各地政府將通通過(guò)提高土地地出讓凈收益益和公積金凈凈收益用于擴(kuò)擴(kuò)大廉租房保保障資金的比比例，確保保保障資金來(lái)源源的暢通。2．通過(guò)加快快住宅工業(yè)化化建設(shè)提高住住宅綜合性能能隨著我我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變變和節(jié)能減排排基本國(guó)策的的確定，我國(guó)國(guó)住宅建設(shè)正正面臨著由“量”到“質(zhì)”的深刻轉(zhuǎn)變變時(shí)期，要想想在21世紀(jì)初跟上上和接近國(guó)際際住宅建設(shè)的的步伐，工業(yè)業(yè)化是住宅建建設(shè)現(xiàn)代化的的根本標(biāo)志。所所謂住宅工業(yè)業(yè)化，就是建建筑商在工廠廠生產(chǎn)修建住