如何做好房地產(chǎn)市場研究主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研究基本思路14、CBD的開發(fā)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析6一、房地產(chǎn)市場研究基本思路1、總體認(rèn)識——體、面、線、點(diǎn)

市場是一個多面體，多面體是由不同的面構(gòu)成的，而面是由線構(gòu)成，線是由點(diǎn)構(gòu)成，每一個點(diǎn)可以理解成為一個交易行為，在房地產(chǎn)市場可以理解為一個項(xiàng)目的開發(fā)和銷售。按照這種設(shè)想，宏觀環(huán)境是“體”，而房地產(chǎn)市場與其它的市場一樣是構(gòu)成國民經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境的“面”；房地產(chǎn)市場這個面又是由各類型物業(yè)市場的一條條“線”構(gòu)成，各類型物業(yè)市場這條線是由一個個項(xiàng)目開發(fā)的“點(diǎn)”構(gòu)成的。房地產(chǎn)市場分析方法就是要從體到面，從面到線，從線到點(diǎn)的層層深入，直到認(rèn)清項(xiàng)目市場的方方面面。2、房地產(chǎn)市場分析的十大常見問題對未來市場預(yù)測不足定量分析方法運(yùn)用不當(dāng)分析層次不清市場研究的方向不明確對需求分析不足不進(jìn)行供求對比對市場份額估計過高市場研究沒有給出多種可能方法過高的估價了土地市場價值過于偏重二手資料的運(yùn)用，缺少對消費(fèi)者的跟蹤調(diào)查一、房地產(chǎn)市場研究基本思路3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路

比較法模式運(yùn)用估價方法，與可比案例進(jìn)行比較、修正假設(shè)條件法模式假設(shè)房地產(chǎn)市場某種發(fā)展趨勢，進(jìn)行預(yù)估未來價格等現(xiàn)狀類推法模式通過對現(xiàn)狀的分析，可以發(fā)現(xiàn)什么類型物業(yè)成交量最大等，然后假設(shè)項(xiàng)目所在市場與宏觀市場同構(gòu)進(jìn)行分析

方法：一、房地產(chǎn)市場研究基本思路3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路

三個層次地區(qū)市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目物業(yè)市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來五個影響因素經(jīng)濟(jì)方面、人口方面、區(qū)位環(huán)境方面、地點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)地理方面、人文心理方面五個項(xiàng)目分析指標(biāo)區(qū)域、價格、體量、客戶、產(chǎn)品

思路：32355一、房地產(chǎn)市場研究基本思路3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路

房地產(chǎn)市場分析所需基本信息表

一、房地產(chǎn)市場研究基本思路4、房地產(chǎn)市場分析的基本內(nèi)容

估價成本－效益分析可行性研究營銷分析專業(yè)市場供求分析土地最佳用途和最佳利用分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析及預(yù)測一、房地產(chǎn)市場研究基本思路4、房地產(chǎn)市場分析的基本內(nèi)容

不同委托人的不同要求，可選的市場研究種類

一、房地產(chǎn)市場研究基本思路4、CBD的開發(fā)主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研究基本思路1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析6二、房房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析1、房地地產(chǎn)市市場行行情與與經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期期的關(guān)關(guān)系不同的的國家家或地地區(qū)，，房地地產(chǎn)波波動的的周期期長度度不同同。從1870年到20世紀(jì)末末，美美國的的房地地產(chǎn)周周期基基本為為18-20年，日日本的的大約約為10年，香香港的的大約約在7-8年，臺臺灣大大約為為5-6年。1、房地地產(chǎn)市市場行行情與與經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期期的關(guān)關(guān)系美國房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期期與宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)周周期的的關(guān)系系二、房房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析2、房地地產(chǎn)宏宏觀分分析內(nèi)內(nèi)容宏觀經(jīng)濟(jì)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析

宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的總體狀況和景氣狀況中央和地方政府的政策法規(guī)動向及影響重大事件的影響宏觀報告房地產(chǎn)市場總體分析

房地產(chǎn)市場總體趨勢分析

房地產(chǎn)政策法規(guī)的動向和影響分析二、房房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析2、房地地產(chǎn)宏宏觀分分析內(nèi)內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)市場場總體體分析析內(nèi)容容：房地產(chǎn)產(chǎn)市場場總體體趨勢勢預(yù)測測一般用用房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的主主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)的變濟(jì)指標(biāo)分為總量指標(biāo)和結(jié)構(gòu)指標(biāo)（物業(yè)分類和地區(qū)分類）。

房地產(chǎn)政策法規(guī)動向與影響分析土地、商品房、二手房、經(jīng)濟(jì)適用房等方面。

二、房房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析2、房地地產(chǎn)宏宏觀分分析內(nèi)內(nèi)容可借鑒鑒的專專業(yè)成成果：：中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)宏宏觀景景氣專專家調(diào)查問問卷系系統(tǒng)中經(jīng)宏宏觀景景氣動動向各城市市的景景氣報報告系系統(tǒng)二、房房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析3、宏觀觀基本本數(shù)據(jù)據(jù)的獲獲得全國社社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)統(tǒng)計指指標(biāo)總量指指標(biāo)：：GDP、人口口、進(jìn)進(jìn)出口口等結(jié)構(gòu)指指標(biāo)：：GDP、第一一產(chǎn)業(yè)業(yè)、第第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、、第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)等水平指指標(biāo)：：人均均可支支配動態(tài)指標(biāo)：零售價格指數(shù)、固定資產(chǎn)投資、價格指數(shù)、貸款利率、通貨膨脹率等數(shù)據(jù)來來源：統(tǒng)計計年鑒鑒、經(jīng)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)統(tǒng)計年年鑒二、房房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析3、宏觀觀基本本數(shù)據(jù)據(jù)的獲獲得地方經(jīng)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)統(tǒng)計指指標(biāo)宏觀年年度經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)GDP、GNP、GDP指數(shù)、、人均均GDP、固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資需求求、社社會消消費(fèi)品品零售售總額額、進(jìn)進(jìn)出口口總額額、商商品零零售價價格總總額宏觀月月度經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)第一、、二、、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的GDP、工工業(yè)（（工業(yè)業(yè)綜合合效益益指數(shù)數(shù)）、、商商業(yè)(社會消消費(fèi)品品零售售額、、社會會商品品購售售存總總值等等)、投投資（（固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資、開開復(fù)工工面積積、竣竣工面面積、、商品品房銷銷售建建筑面面積、、銷售售額））、、收入入（職職工數(shù)數(shù)、職職工平平均工工資））、人人口口（人人口總總數(shù)、、家庭庭規(guī)模模、出出生率率、死死亡率率）、、外經(jīng)經(jīng)貿(mào)、、財政政、金金融、、物價價等數(shù)據(jù)來來源：地方方統(tǒng)計計年鑒鑒、地地方經(jīng)經(jīng)濟(jì)法法發(fā)展展月報報二、房房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析3、宏觀觀基本本數(shù)據(jù)據(jù)的獲獲得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)統(tǒng)統(tǒng)計全國房房地產(chǎn)產(chǎn)統(tǒng)計計指標(biāo)標(biāo)投資：：全國國總計計、商商品房房建設(shè)設(shè)投資資、土土地開開發(fā)投投資、、計劃劃總投投資資金：：本年年資金金來源源、國國家預(yù)預(yù)算內(nèi)內(nèi)資金金、國國內(nèi)貸貸款、、利用用外資資、自自籌資資金等等開發(fā)：：本年年購置置土地地面積積、完完成開開發(fā)土土地面面積、、施工工面積積、竣竣工面面積銷售：：商品品房銷銷售面面積、、銷售售額、、銷售售價格格地方房房地產(chǎn)產(chǎn)統(tǒng)計計指標(biāo)標(biāo)土地開開發(fā)：：土地地開發(fā)發(fā)投資資、土土地使使用權(quán)開發(fā)投資、開發(fā)量、銷售、資金同上數(shù)據(jù)來來源：中房指指數(shù)、、國房房指數(shù)數(shù)、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資月度度統(tǒng)計計快報報、中中經(jīng)網(wǎng)網(wǎng)、地地方經(jīng)經(jīng)濟(jì)信信息網(wǎng)網(wǎng)及地地區(qū)政政府（（統(tǒng)計計局、、房產(chǎn)產(chǎn)局））網(wǎng)二、房房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析4、宏觀觀基本本數(shù)據(jù)據(jù)的管管理一般情例1：政策法規(guī)數(shù)據(jù)格式政策影響二、房房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀4、宏觀觀基本本數(shù)據(jù)據(jù)的管管理例2：宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)基本本指標(biāo)標(biāo)數(shù)據(jù)據(jù)格式式二、房房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析4、CBD的開發(fā)發(fā)主要內(nèi)內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)市場場研究究基本本思路路1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)產(chǎn)整體體市場場分析析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析6三、房地產(chǎn)整體市市場分析1、市場行情波動分分析方法指數(shù)分析法：反映映市場行情周期性性變化的一種預(yù)測測方法景氣分析方法：反反映地區(qū)經(jīng)濟(jì)活動動水平投入產(chǎn)出方法：反反映基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)投入入變化對房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的影響價格及銷售量分析析方法：動態(tài)的綜綜合的反映市場行行情變動方向和程程度2、地區(qū)房地產(chǎn)市場場總體趨勢分析報報告全國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)穩(wěn)步回升

北京房地產(chǎn)發(fā)展回顧（總體、分階段、分物業(yè)類型）北京住宅市場的供給與需求北京居住物業(yè)的區(qū)域特點(diǎn)北京房地產(chǎn)價格北京房地產(chǎn)總體市場概況分析三、房地產(chǎn)整體市市場分析2、地區(qū)房地產(chǎn)市場場總體趨勢分析報報告北京住宅指數(shù)與Hedonic指數(shù)圖房地產(chǎn)開發(fā)投資額額與商品房銷售額額圖三、房地產(chǎn)整體市市場分析2、地區(qū)房地產(chǎn)市場場總體趨勢分析報報告商品房竣工面積與與銷售面積圖商品住宅價格走勢勢圖三、房地產(chǎn)整體市市場分析4、CBD的開發(fā)主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研究基基本思路1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場分分析3房地產(chǎn)政策影響分分析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析6四、房地產(chǎn)政策影影響分析1、房地產(chǎn)政策對市市場的影響金融、稅收政策等等以及“四證”的的控制影響施工進(jìn)進(jìn)度，從而影響市市場供應(yīng)“90/70”政策、限高、限容容積率政策政策傾斜的區(qū)域?qū)⒊蔀殚_發(fā)熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域影響市場供求，從從而影響價格走勢勢對供應(yīng)節(jié)奏的影響響對產(chǎn)品形式的影響響對開發(fā)空間的影響響對價格的影響2、房地產(chǎn)政策影響響分析的方法跟蹤市場政策動向向信息，了解最新新政策動態(tài)及背景景領(lǐng)會政策內(nèi)容和含含義，比較分析相相關(guān)政策，發(fā)現(xiàn)其其中變化與聯(lián)系的脈絡(luò)，由此此判斷政策目標(biāo)和和意圖判斷政策影響的確確切部分，以及對對各主體的影響程程度盡可能用定量方法法分析政策影響分析政策后果，尤尤其是對供求的影影響，并進(jìn)行必要要的預(yù)測政策評論，如缺失失之處，從而預(yù)測測政策的未來趨勢勢四、房地產(chǎn)政策影影響分析3、房地產(chǎn)政策影響響分析的案例政策出臺背景——《近期政策謹(jǐn)防地產(chǎn)產(chǎn)泡沫》前后政策對比——《兩稅合并對外資開開發(fā)商的影響》作用部位分析——《“90/70”政策解析》效應(yīng)量化分析——《土地增值稅清算管管理政策評析》政策走勢預(yù)期——《2007年中國房地產(chǎn)市場場策略研究》政策缺失評價——《對商品房預(yù)售款專專戶管理的一點(diǎn)置置疑》四、房地產(chǎn)政策影影響分析主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研究基基本思路14、CBD的開發(fā)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場分分析3房地產(chǎn)政策影響分分析4房地產(chǎn)市場供求分分析5房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分分析6五、供求分析1、供求分析的基本本內(nèi)容板塊的界定市場的細(xì)分供求缺口的分析2、供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)分析潛在供應(yīng)量分析可售面積M1未建面積M2潛在土地供應(yīng)量=M1+M2現(xiàn)有市場場存量分分析已竣工量量銷售量平均銷售售周期五、供求求分析2、供應(yīng)量量及供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)分分析供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析方方法對區(qū)域、、環(huán)線、、板塊、、戶型、、面積、、單價、、總價進(jìn)進(jìn)行分類類分析五、供求求分析3、需求量量分析方方法人口結(jié)構(gòu)人口增長與住宅需求潛力分析家庭結(jié)構(gòu)家庭規(guī)模、家庭結(jié)構(gòu)與套型規(guī)模的分析收入結(jié)構(gòu)收入與住宅需求潛力分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的調(diào)整與住宅需求潛力的分析五、供求求分析主要內(nèi)容容房地產(chǎn)市市場研究究基本思思路14、CBD的開發(fā)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整整體市場場分析3房地產(chǎn)政政策影響響分析4房地產(chǎn)市市場供求求分析5房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市場場分析6六、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目市場分分析1、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目一一般特性性分析法律特性性分析：：土地出出讓方式式、規(guī)劃劃條件、、開發(fā)限限制條件件等經(jīng)濟(jì)特性性分析：：價格、、租金、、促銷手手段、付付款方式式、定價價策略等等地理特性性分析1、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目一一般特性性分析地理特性性分析地塊物理理?xiàng)l件：：地塊的的面積、、形狀、、高度、、深度、、角度地表的自自然狀況況：地貌貌、地表表景觀、、地基狀狀況、水水文地質(zhì)質(zhì)、植被被狀況配套設(shè)施施的物理理特性：：建筑筑物的布布局、設(shè)設(shè)計、通通行模式式便利配套套：停車車場特色色、安全全性設(shè)施施六、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目市場分分析2、對不同同用途物物業(yè)特性性的分析析住宅物業(yè)業(yè)特性的的基本要要素財務(wù)特性性：租金金、價格格、停車車費(fèi)、付付款方式式及折扣扣、物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)、其他他相關(guān)稅稅費(fèi)建筑特性性：使用用年限、、面積、、房間數(shù)數(shù)量、特特殊設(shè)計計（錯層層、飄窗窗、天井井）地塊特性性：社社區(qū)配套套（小配配套）、、景觀等等（大）配配套特性性：商業(yè)業(yè)中心、、文教娛娛醫(yī)、交交通干道道、公交交站點(diǎn)、、運(yùn)動休休閑六、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目市場分分析2、對不同同用途物物業(yè)特性性的分析析商業(yè)、寫寫字樓物物業(yè)特性性的基本本要素財務(wù)特性性：租金金、價格格、租金金折扣、、出租面面積、可可用期限限、物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)等建筑特性性：標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層面積積、功能能區(qū)面積積及比例例、可分分割性、、智能化化水平、、裝修水水平、交交通設(shè)計計、空調(diào)調(diào)等設(shè)備備情況地塊特性性：停停車場設(shè)設(shè)施、配配套設(shè)施施、對外外交通、、景觀環(huán)境特性性：與主主干道、、交通樞樞紐的接接近程度度、與行行人密集集區(qū)的接接近程度度、商業(yè)業(yè)區(qū)或附附近商鋪鋪的類型型和數(shù)量量、周邊邊商業(yè)的的租賃條條件六、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目市場分分析附錄一、、房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析常用用工具工具方面面：簡單的餅餅狀圖、、折線圖圖、柱狀狀圖、表表格；量價配比比關(guān)系（（可用于于分析市市場形勢勢）去化周期期（可用用于分析析市場形形勢和尋尋找市場場機(jī)會點(diǎn)點(diǎn)）價值價格格吻合度度（可用用于分析析市場形形勢）供需比差差（可用用于尋找找市場機(jī)機(jī)會點(diǎn)））表格：適適于涉及及數(shù)字較較為復(fù)雜雜的情況況原有可售量新增可售量當(dāng)前可售量2006年10月150020017002006年11月140020016002006年12月140025016502007年1月135025016002007年2